導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；規(guī)劃設(shè)計(jì)；出新機(jī)制；設(shè)計(jì)方式

前言：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化導(dǎo)致了不同時(shí)期開(kāi)發(fā)商對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)涵的不同理解。在房地產(chǎn)發(fā)展初期，房建單位在設(shè)計(jì)上主要關(guān)注的是房型，考慮如何改變過(guò)去住宅設(shè)計(jì)上的不合理因素。比如何把廳做大，如何考慮動(dòng)靜分區(qū)，改變小居室，小客廳式的住宅等等。后來(lái)，關(guān)注的重點(diǎn)又在環(huán)境方面，于是出現(xiàn)了大廣場(chǎng)，大綠地，河南周口市的許多項(xiàng)目都是這樣的。因此說(shuō)，規(guī)劃設(shè)計(jì)始終是在圍繞市場(chǎng)需求而發(fā)展的。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和規(guī)范，開(kāi)發(fā)商越來(lái)越重視前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)，作為管理規(guī)劃部門，要有明晰的設(shè)計(jì)程序，應(yīng)重點(diǎn)圍繞以下三個(gè)要點(diǎn)進(jìn)行控制。

1規(guī)劃的調(diào)查和研究

一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，歸根到底是市場(chǎng)需求的結(jié)果，而市場(chǎng)需求的發(fā)展和變化在很大程度上是由發(fā)展商的引導(dǎo)和媒體的渲染促成的。其中，前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目運(yùn)作的龍頭和開(kāi)端，它包含了房建單位最初的投資決策、目標(biāo)分析和項(xiàng)目定位以及市場(chǎng)供需關(guān)系的深入研究，項(xiàng)目產(chǎn)品將來(lái)的顧客對(duì)象的特征，地區(qū)、年齡、收入、工作、性別等。沒(méi)有周密的調(diào)查資料，就無(wú)法了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀情況以及產(chǎn)品的分布和競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，也就無(wú)法進(jìn)行項(xiàng)目的正確定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)也就如無(wú)源之水。作為房建設(shè)計(jì)者，要做好當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查、基礎(chǔ)資料的收集工作，建立起動(dòng)態(tài)的資料補(bǔ)充和修正機(jī)制，以期隨時(shí)準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)和發(fā)展特點(diǎn)，并能及時(shí)反映到項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，在實(shí)施前或?qū)嵤┲心芸焖龠m應(yīng)市場(chǎng)的細(xì)微變化。

1.1規(guī)劃要具備專業(yè)知識(shí)土地開(kāi)發(fā)和建設(shè)總是城市規(guī)劃的一部分，購(gòu)買土地之前一定要弄清城市的總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃情況，要與當(dāng)?shù)爻鞘械囊?guī)劃設(shè)計(jì)院和管理者保持親密的關(guān)系，對(duì)城市的現(xiàn)狀、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和發(fā)展計(jì)劃以及城市的戰(zhàn)略要有深入的研究，要結(jié)合土地儲(chǔ)備和規(guī)劃選址通盤(pán)考慮，比如，公司要樹(shù)形象，先上短而快的項(xiàng)目，就不能在城市郊區(qū)選址，最好選擇城市新開(kāi)發(fā)密集區(qū)或中心商業(yè)區(qū)，因?yàn)槭浅鞘泄膭?lì)優(yōu)先發(fā)展的地段，而且可能較多的地產(chǎn)公司聚集在一起，如果有精心策劃，建成精品，會(huì)很快打開(kāi)局面，為公司樹(shù)立良好的公眾形象。當(dāng)然，如果有好的市場(chǎng)追捧，選擇在城市的邊區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，也未必不可，只要踏準(zhǔn)了市場(chǎng)的節(jié)奏，有鮮明的主題和優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)，再加上優(yōu)質(zhì)的施工建設(shè)必會(huì)贏得消費(fèi)者的青睞。項(xiàng)目的實(shí)施要與城市近期建設(shè)和中遠(yuǎn)期發(fā)展保持同步，期待政府大規(guī)模開(kāi)發(fā)帶來(lái)的商機(jī)。

1.2規(guī)劃必須符合項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。樓盤(pán)建成是讓人住的，設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西。背離定位就會(huì)做出完全不能用的方案。另外，在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，要避開(kāi)規(guī)劃的細(xì)節(jié)和爭(zhēng)議地，從規(guī)劃專家的角度進(jìn)行思考，要著眼于那些有潛在規(guī)劃價(jià)值和市場(chǎng)潛力的地段進(jìn)行周密的調(diào)查，要盡可能想得更遠(yuǎn)一些，幾年后該地段的預(yù)測(cè)情況，要從規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展中，而不是從規(guī)劃的細(xì)微出，尋找市場(chǎng)的價(jià)值和投資點(diǎn)。所以，地產(chǎn)單位在戰(zhàn)略布局時(shí)一定要結(jié)合城市的總體規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行安排，否則就成為無(wú)源之水。為此，一個(gè)好的規(guī)劃設(shè)計(jì)，必須在深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查后，在占有第一手基礎(chǔ)資料后，并經(jīng)過(guò)多方面、全面細(xì)致的分析研究后，才能和市場(chǎng)緊密結(jié)合起來(lái)。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)具備的標(biāo)準(zhǔn)

一個(gè)項(xiàng)目的成功標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該包括以下幾個(gè)方面：

2.1首先要滿足感官的舒適性，包括建筑外檐立面，園林規(guī)劃等方面；其次是便利性。配套設(shè)施的實(shí)用性和前瞻性也是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。有些配套設(shè)施是不是多余，住戶能否付擔(dān)得起，這是一個(gè)是否經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題。配套設(shè)施是否實(shí)用，是否有前瞻性，滿足未來(lái)小區(qū)居民的生活需要，這些都是開(kāi)發(fā)商應(yīng)該重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。房建設(shè)計(jì)過(guò)程中，對(duì)比較復(fù)雜的問(wèn)題要與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行面對(duì)面的溝通和商量，必要時(shí)，房建單位要派駐工程師與設(shè)計(jì)人員一起參與設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的問(wèn)題，房建工程師可及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)尋求解決方案或意見(jiàn)，就設(shè)計(jì)規(guī)劃中的關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行討論，尋求解決方法或意見(jiàn)，以便于下一步設(shè)計(jì)的繼續(xù)。在中標(biāo)設(shè)計(jì)方案調(diào)整過(guò)程中，需重新研究和確定這些概念，如總體人口規(guī)模、交通方式選擇、停車比、人車分流、容積率、建筑層高及分期建設(shè)等。項(xiàng)目的商業(yè)設(shè)施擺在什么位置，要讓住戶感覺(jué)到便利，使小區(qū)居民在購(gòu)物出行等方面享受了到便利；第三，是園林的趣味性和參與性。國(guó)外有些小區(qū)做的就比較好，綠地可以隨便進(jìn)入，參與性強(qiáng)。第四，配套設(shè)施的經(jīng)濟(jì)性，實(shí)用性和前瞻性也是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。有些配套設(shè)施是不是多余，住戶能否付擔(dān)得起，這是一個(gè)是否經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題。配套設(shè)施是否實(shí)用，是否有前瞻性，滿足未來(lái)小區(qū)居民的生活需要，這些規(guī)劃都是房建單位應(yīng)該重點(diǎn)考慮的。

2.2高水平、善溝通的設(shè)計(jì)規(guī)劃對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)，房建單位從市場(chǎng)的角度考慮的事情比較多，而政府主管部門更多地是從社會(huì)、生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等因素來(lái)考慮。在雙方關(guān)系的協(xié)調(diào)上，政府部門應(yīng)明確哪些是應(yīng)該管的，而且必須要管好。而房建單位在規(guī)劃設(shè)計(jì)上也要有更多的自，房建單位必須清楚自己能在一個(gè)什么樣的范圍內(nèi)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)可以做出調(diào)整。同時(shí)，要相信市場(chǎng)力量會(huì)促使開(kāi)發(fā)商拿出更好的產(chǎn)品來(lái)。開(kāi)發(fā)商在追求利潤(rùn)的同時(shí)，必須符合市場(chǎng)的要求，符合消費(fèi)者的品位和消費(fèi)能力，在這種情況下建造更多的多姿多彩的建筑。

3規(guī)劃出新的機(jī)制和設(shè)計(jì)方式

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)；管理對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

前言

房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃主要針對(duì)人們對(duì)住房舒適度需求而進(jìn)行的科學(xué)、合理的住房規(guī)劃設(shè)計(jì)，而房地產(chǎn)項(xiàng)目管理最初用于建筑業(yè)發(fā)展,是一種用于控制進(jìn)度、成本和規(guī)范的計(jì)劃管理方法。項(xiàng)目管理是一種組合的藝術(shù),在規(guī)范的管理流程下,它有效結(jié)合各種系統(tǒng)、資源和人員,在規(guī)定的時(shí)間、預(yù)算和質(zhì)量目標(biāo)下完成相應(yīng)的項(xiàng)目。目前,在房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)中,如何使房地產(chǎn)企業(yè)求得生存、求得發(fā)展是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)急需解決的重要問(wèn)題，隨著房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的需要,集團(tuán)管控模式、組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程體系、工程項(xiàng)目管理、人力資源管理等方面的管理變革已經(jīng)被提上日程。

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)

2.1、規(guī)劃設(shè)計(jì)需以人為本

很多的規(guī)劃設(shè)計(jì)如果是在簡(jiǎn)單和沒(méi)有精心規(guī)劃的基礎(chǔ)上就進(jìn)行啟動(dòng)，這將給業(yè)主以后的生活造成非常大的不便。例如很多小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，調(diào)查研究不夠細(xì)致，高檔社區(qū)戶型雖然越造越大，而小區(qū)休閑、健身設(shè)施都跟不上，而很多小戶型，更是打著經(jīng)濟(jì)適用的旗號(hào)，壓根不重視公共設(shè)施的配置。甚至還有些小區(qū)在設(shè)計(jì)時(shí)雖然考慮公共建筑如小學(xué)，而實(shí)施時(shí)卻因?yàn)槔麧?rùn)驅(qū)使將原有的公建變成住宅，造成很多小區(qū)品質(zhì)提升不上去，出現(xiàn)很多實(shí)際問(wèn)題，如“買菜難”、“停車難”的問(wèn)題。 因此在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)處處體現(xiàn)人性化的理念，使建筑能夠滿足人們更好生活的目的。

2.2、設(shè)計(jì)符合項(xiàng)目定位

項(xiàng)目定位的問(wèn)題關(guān)系著一個(gè)項(xiàng)目的成敗，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方向進(jìn)行了規(guī)定，如果不按照定位規(guī)則設(shè)計(jì)可能會(huì)設(shè)計(jì)出完全無(wú)用的方案。例如，我們最開(kāi)始的定位為中小戶型白領(lǐng)住宅區(qū)，但是如果最后制定出了一個(gè)中型的園林景觀設(shè)計(jì)方案，設(shè)計(jì)了幾千甚至上萬(wàn)平方米的中庭，在里面設(shè)計(jì)了噴泉、水幕墻和疊水等完整的水系體系，這就不符合一個(gè)中小型住戶的定位，而更像是豪華住宅的景觀設(shè)計(jì)方案。

2.3、充分考慮開(kāi)發(fā)商和建筑師的關(guān)系問(wèn)題

開(kāi)發(fā)商和建筑師即是“對(duì)頭”又是合作伙伴，是一種很矛盾的合作關(guān)系。因?yàn)橐粋€(gè)建設(shè)項(xiàng)目從開(kāi)始運(yùn)作、構(gòu)思到最終的建成、交付使用，往往要經(jīng)過(guò)一個(gè)非常艱難和充滿各種挑戰(zhàn)的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，業(yè)主的要求和建筑師的工作之間肯定會(huì)遇到各種問(wèn)題和矛盾，因此雙方不斷的溝通和相互諒解尤為重要。一方面，多數(shù)開(kāi)發(fā)商專業(yè)化程度并不高，對(duì)建筑功能、產(chǎn)品形態(tài)，以及新技術(shù)新材料的了解和把握不夠準(zhǔn)確；另一方面，富有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的建筑師對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作、產(chǎn)品策劃、市場(chǎng)營(yíng)銷等又很陌生，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的關(guān)注和參與也不夠。容易形成開(kāi)發(fā)商自己管兩頭（前期策劃和后期施工配合），建筑師只管中段的脫節(jié)現(xiàn)象，優(yōu)秀的建筑師應(yīng)該將自己的知識(shí)面兩頭延伸，更多關(guān)注一些建筑設(shè)計(jì)以外的事情，才能和開(kāi)發(fā)商有更多的共同語(yǔ)言，才能以更好的溝通達(dá)成合作上的默契。而開(kāi)發(fā)商作為全過(guò)程的統(tǒng)籌策劃方，一定要清楚應(yīng)該讓建筑師在哪一個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)揮作用，決不能將所有問(wèn)題都交給建筑師來(lái)解決。

2.4、規(guī)劃設(shè)計(jì)中體現(xiàn)“三節(jié)”要求

房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)了水泥、鋼材等一系列建筑材料的發(fā)展，建筑耗材、耗能在整個(gè)能源消耗中占了很大比重。由于土地資源的有限，今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向就是體現(xiàn)“三節(jié)”要求。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是整個(gè)項(xiàng)目由計(jì)劃到實(shí)施的首要階段，此階段對(duì)整個(gè)工程效益的影響最大，在規(guī)劃中要體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的要求。在居住建筑單體設(shè)計(jì)和公共建筑單體設(shè)計(jì)中重視建筑造型、外墻外邊線長(zhǎng)度、建筑材料使用、建筑群體組合方面，考慮節(jié)約土地的要求。實(shí)施中要充分利用新技術(shù)、新結(jié)構(gòu)、新材料、新能源的“四新”體系。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃管理的對(duì)策

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜多樣,并隨著國(guó)家各種相關(guān)政策、國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及國(guó)民的各種需求不斷變化的一個(gè)整體性工程。房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理,就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃的全過(guò)程進(jìn)行有效管理。

3.1、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃需要全面的調(diào)查研究

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，歸根到底是市場(chǎng)需求的結(jié)果，而市場(chǎng)需求的發(fā)展和變化在很大程度上是由發(fā)展商的引導(dǎo)和媒體的渲染促成的。房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)通常需要三個(gè)特定階段：前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、銷售和經(jīng)營(yíng)。其中，前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目運(yùn)作的龍頭和開(kāi)端，他包含了發(fā)展商最初的投資決策、目標(biāo)分析和項(xiàng)目定位以及市場(chǎng)供需關(guān)系的深入研究，以及項(xiàng)目產(chǎn)品將來(lái)的顧客對(duì)象的特征：地區(qū)、年齡、收入、工作、性別等。而銷售是實(shí)現(xiàn)投資贏利目標(biāo)和商品價(jià)值的重要階段。這兩方面都需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功策劃以及規(guī)劃設(shè)計(jì)，離不開(kāi)全面細(xì)致、深入的市場(chǎng)調(diào)查和分析研究。沒(méi)有周密的調(diào)查資料，就無(wú)法了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀情況以及產(chǎn)品的分布和競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，也就無(wú)法進(jìn)行項(xiàng)目的正確定位，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)也就如無(wú)源之水。所以成功的項(xiàng)目來(lái)自于詳實(shí)的調(diào)查研究，這是項(xiàng)目運(yùn)作的出發(fā)點(diǎn)和根本點(diǎn)。

3.2、建立合適的項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)體系

在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃過(guò)程中，企業(yè)需要配備合適的項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)體系。結(jié)合全過(guò)程項(xiàng)目規(guī)劃管理理論，在整個(gè)企業(yè)管理結(jié)構(gòu)中，合適的項(xiàng)目管理需要二個(gè)體系的支撐，即組織體系、保障體系和監(jiān)控體系。組織缽系應(yīng)該覆蓋調(diào)研、勘察、設(shè)計(jì)、修正等方面；保障體系包括過(guò)程支持的技術(shù)、設(shè)備、人力資源；后勤部分監(jiān)控體系主要是協(xié)調(diào)、反饋工程項(xiàng)目規(guī)劃過(guò)程。在項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，確保對(duì)企業(yè)內(nèi)外部各類信息收集、整理，確保各類知識(shí)在項(xiàng)目?jī)?nèi)外部的有效運(yùn)用、整合和創(chuàng)造。這些組織體系不僅可以在一個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃中發(fā)揮作用，還可以同時(shí)用于多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作。因此，建立合適的項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)體系，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高企業(yè)運(yùn)作效率。

3.3、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)度管理

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)為了規(guī)劃設(shè)計(jì)的進(jìn)度不至于延后，現(xiàn)在已經(jīng)將設(shè)計(jì)的計(jì)劃管理擺在了關(guān)鍵位置。在實(shí)施的過(guò)程中，最開(kāi)始需要依據(jù)地產(chǎn)項(xiàng)目的總體規(guī)劃，在各個(gè)專業(yè)技術(shù)部門的協(xié)商以及共同的探討下制定總進(jìn)度計(jì)劃，然后根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，將總進(jìn)度計(jì)劃分解成子進(jìn)度計(jì)劃。在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，設(shè)計(jì)部門的負(fù)責(zé)人應(yīng)該根據(jù)需要定期地對(duì)各階段工作實(shí)際完成情況進(jìn)行檢查，并且和項(xiàng)目設(shè)計(jì)最開(kāi)始的進(jìn)度計(jì)劃認(rèn)真的比較并進(jìn)行詳細(xì)的分析，如果發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤，就可以以最快的速度找到原因并提出合理的整改措施。

3.4 確保房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量

房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中往往會(huì)忽略設(shè)計(jì)過(guò)程的質(zhì)量問(wèn)題，相反，他們會(huì)把幾乎所有的精力都集中在施工的過(guò)程中。如果開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)到施工這一階段，而在這個(gè)時(shí)候才發(fā)覺(jué)設(shè)計(jì)方案有問(wèn)題，就必然會(huì)損害項(xiàng)目的整體投資效益。因此要對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃質(zhì)量進(jìn)行全方位把控，其控制措施主要有(1)在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)明確設(shè)計(jì)企業(yè)的質(zhì)量監(jiān)控措施,確保規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督評(píng)測(cè)體系正常運(yùn)轉(zhuǎn)；(2) 房地產(chǎn)企業(yè)必須建立自己的內(nèi)部審核制度，所有的施工圖紙?jiān)诮桓妒┕挝恢?，必須?jīng)過(guò)各個(gè)專業(yè)的內(nèi)部審核，從而保證施工圖紙的錯(cuò)誤率發(fā)生在最小范圍之內(nèi)；(3)嚴(yán)格執(zhí)行工程圖紙審查制度，施工圖紙未經(jīng)審查合格之前，嚴(yán)禁用于施工。

3.5、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)成本控制

據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段所涉及到的成本約占整個(gè)項(xiàng)目成本的80%，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目造價(jià)控制與項(xiàng)目全過(guò)程管理中必須重點(diǎn)突出規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的投資控制與管理，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段才是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。做好規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制其控制措施主要有(1)各個(gè)專業(yè)必須制定限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)成本須控制在限額范圍內(nèi)；(2)嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更的數(shù)量，設(shè)計(jì)變更必須經(jīng)過(guò)各個(gè)部門的審核方可實(shí)行，避免不必要的設(shè)計(jì)變更的發(fā)生。

3.6、人力資源管理

現(xiàn)代管理學(xué)認(rèn)為，市場(chǎng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中所要處理的各項(xiàng)工作最終都是要由人來(lái)完成，人力資源是完成各項(xiàng)工作的基礎(chǔ)和保證，對(duì)于項(xiàng)目規(guī)劃來(lái)說(shuō)更是如此，越是大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目就越需要一個(gè)強(qiáng)有力的團(tuán)隊(duì)來(lái)組織領(lǐng)導(dǎo)和推動(dòng)，通過(guò)合理的調(diào)動(dòng)人力資源，可以確定項(xiàng)目規(guī)劃管理目標(biāo)，充分利用人才資源主導(dǎo)規(guī)劃管理進(jìn)程，調(diào)動(dòng)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理人員的智慧和積極性，達(dá)到預(yù)期的建設(shè)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的預(yù)期效益。

4、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的技術(shù)工作，不僅需要明確房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的著重點(diǎn)，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)的相關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行設(shè)計(jì)，還需要與本地方的特色進(jìn)行結(jié)合，呈現(xiàn)最佳方案，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃管理中存在的問(wèn)題，要及時(shí)制定科學(xué)合理的政策方針并切實(shí)有效的實(shí)行。

參考文獻(xiàn)：

篇3

關(guān)鍵詞：戰(zhàn)略知識(shí)管理；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；信息系統(tǒng)；規(guī)劃設(shè)計(jì)

前言：隨著信息時(shí)代的到來(lái)，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)邁入信息化發(fā)展階段，這就要求企業(yè)建立起適應(yīng)信息社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)需要的發(fā)展模式。實(shí)施戰(zhàn)略知識(shí)管理不僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)階段適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要，同時(shí)也是實(shí)現(xiàn)企業(yè)信息化建設(shè)的重要途徑，因此基于戰(zhàn)略知識(shí)管理對(duì)信息系統(tǒng)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的理論框架

（一）戰(zhàn)略知識(shí)管理理論。所謂戰(zhàn)略知識(shí)管理，主要指的是將企業(yè)內(nèi)部與外部具有價(jià)值的知識(shí)體系作為最重要的戰(zhàn)略資源，并通過(guò)相應(yīng)的策略與方法對(duì)戰(zhàn)略知識(shí)進(jìn)行有效管理，從而提高企業(yè)的知識(shí)創(chuàng)新能力與核心競(jìng)爭(zhēng)能力，知識(shí)管理戰(zhàn)略的最終目的就是幫助企業(yè)獲得持續(xù)性的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)[1]?，F(xiàn)階段國(guó)際管理學(xué)家對(duì)戰(zhàn)略知識(shí)管理理論一般存在兩種理解，一部分學(xué)者認(rèn)為知識(shí)管理戰(zhàn)略是為了兼顧企業(yè)及其全體員工的利益，實(shí)現(xiàn)組織的總體戰(zhàn)略以及員工的個(gè)人目標(biāo)戰(zhàn)略相匹配；另一部分學(xué)者則認(rèn)為戰(zhàn)略知識(shí)管理是一種促進(jìn)企業(yè)革新的戰(zhàn)略，主要通過(guò)對(duì)新知識(shí)的傳播與應(yīng)用實(shí)現(xiàn)。

（二）信息構(gòu)建理論。隨著近年來(lái)企業(yè)信息資源迅速增長(zhǎng)，用戶對(duì)信息的需求向個(gè)性化方向發(fā)展，因此對(duì)企業(yè)信息系統(tǒng)各層面資源進(jìn)行整合具有一定的必要性。戰(zhàn)略知識(shí)管理的核心內(nèi)容在于對(duì)戰(zhàn)略知識(shí)的創(chuàng)造與應(yīng)用，主要是通過(guò)一定的管理手段以及信息技術(shù)營(yíng)造良性的知識(shí)共享環(huán)境。信息構(gòu)建理論主要在于對(duì)組織內(nèi)外信息空間的數(shù)字化信息的利用與管理，對(duì)于構(gòu)建基于戰(zhàn)略知識(shí)管理企業(yè)信息系統(tǒng)的體系結(jié)構(gòu)具有必要性。

（三）資源基礎(chǔ)理論。資源基礎(chǔ)理論認(rèn)為，組織的資源差異會(huì)直接導(dǎo)致綜合競(jìng)爭(zhēng)能力的差異性，換言之企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)取決于其擁有價(jià)值資源的質(zhì)量。資源是企業(yè)向社會(huì)提供相應(yīng)服務(wù)或產(chǎn)品的過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的各種要素的集合，同時(shí)也是企業(yè)創(chuàng)造自身利益的基礎(chǔ)，為了提高自身的績(jī)效水平，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)資源進(jìn)行有效的鑒別與保護(hù)，并實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置[2]。

（四）核心競(jìng)爭(zhēng)理論。企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力并不是單一資源的表現(xiàn)，而是知識(shí)、技術(shù)、管理文化等綜合能力的組合。核心競(jìng)爭(zhēng)力在企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中處于領(lǐng)先地位，可以有效地對(duì)企業(yè)其他資源進(jìn)行支撐，并具有長(zhǎng)期性的演化能力?，F(xiàn)階段戰(zhàn)略知識(shí)作為企業(yè)發(fā)展的重要資源，在很大程度上影響著企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。

二、基于戰(zhàn)略知識(shí)管理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)

戰(zhàn)略知識(shí)管理信息系統(tǒng)本質(zhì)上講是一個(gè)以人的智能為主導(dǎo)，再輔以信息技術(shù)為手段的人機(jī)結(jié)合管理系統(tǒng)，是輔助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略資源管理的信息平臺(tái)[3]。

（一）明確管理信息系統(tǒng)的功能定位?；趹?zhàn)略知識(shí)管理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)，首先應(yīng)當(dāng)明確戰(zhàn)略知識(shí)管理信息系統(tǒng)的管理目標(biāo)以及實(shí)際功能定位。在對(duì)信息系統(tǒng)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部的知識(shí)進(jìn)行科學(xué)創(chuàng)建以及合理配置。在建立戰(zhàn)略知識(shí)管理系統(tǒng)的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)兼顧顯性知識(shí)與隱性知識(shí)，不僅應(yīng)當(dāng)注重對(duì)顯性知識(shí)的整合以及共享，還應(yīng)當(dāng)重視對(duì)隱性知識(shí)的交流與呈現(xiàn)，注重顯性知識(shí)與隱性知識(shí)間的潛在聯(lián)系，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)隱性知識(shí)與顯性知識(shí)間的轉(zhuǎn)換。

（二）建立良性的激勵(lì)機(jī)制。為了保證戰(zhàn)略知識(shí)關(guān)系系統(tǒng)運(yùn)行的持續(xù)性與穩(wěn)定性，應(yīng)當(dāng)建立良性的激勵(lì)機(jī)制，并優(yōu)化企業(yè)管理層的管理理念[4]。有效性的戰(zhàn)略知識(shí)管理與企業(yè)管理層的合理化管理是密不可分的，因此基于戰(zhàn)略知識(shí)管理的企業(yè)信息系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)?shù)募?lì)政策，激勵(lì)員工接受并適應(yīng)企業(yè)知識(shí)管理文化?？梢苑e極開(kāi)辦培訓(xùn)講座與員工培訓(xùn)，并將員工的薪資與戰(zhàn)略知識(shí)管理相掛鉤，提升房地產(chǎn)企業(yè)員工對(duì)戰(zhàn)略知識(shí)管理的熱情，從而有效地推進(jìn)企業(yè)隱性知識(shí)向顯性知識(shí)轉(zhuǎn)化。通過(guò)建立良性的激勵(lì)機(jī)制，可以對(duì)戰(zhàn)略知識(shí)信息管理過(guò)程不斷進(jìn)行優(yōu)化，并加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各部門間的溝通與協(xié)作，不斷對(duì)信息管理文件進(jìn)行修訂與改善。

（三）構(gòu)建相應(yīng)的戰(zhàn)略知識(shí)信息庫(kù)。為了保證戰(zhàn)略知識(shí)管理系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的合理性，在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)對(duì)戰(zhàn)略知識(shí)管理系統(tǒng)的主要管理對(duì)象進(jìn)行深入分析，并積極構(gòu)建相應(yīng)的規(guī)劃交流平臺(tái)與戰(zhàn)略知識(shí)信息庫(kù)。戰(zhàn)略知識(shí)信息庫(kù)中主要對(duì)顯性知識(shí)進(jìn)行儲(chǔ)存，在構(gòu)建戰(zhàn)略知識(shí)信息庫(kù)的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注意對(duì)戰(zhàn)略知識(shí)的遴選進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，應(yīng)當(dāng)定期對(duì)知識(shí)信息庫(kù)內(nèi)的知識(shí)進(jìn)行清理，對(duì)陳舊性的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行更新，保障企業(yè)戰(zhàn)略知識(shí)的有效性，對(duì)戰(zhàn)略知識(shí)規(guī)劃交流平臺(tái)的構(gòu)建，應(yīng)當(dāng)基于現(xiàn)代化互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，在構(gòu)建規(guī)劃交流平臺(tái)的過(guò)程中設(shè)置合理的知識(shí)庫(kù)檢索與連接功能，為顯性知識(shí)與隱性知識(shí)間的交流與轉(zhuǎn)換提供便捷的交流平臺(tái)。

（四）優(yōu)化戰(zhàn)略知識(shí)管理團(tuán)隊(duì)。戰(zhàn)略知識(shí)管理系統(tǒng)從構(gòu)建環(huán)節(jié)、運(yùn)行環(huán)節(jié)到維護(hù)環(huán)節(jié)都需要一個(gè)專業(yè)性高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理，因此基于知識(shí)管理對(duì)信息系統(tǒng)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，應(yīng)當(dāng)對(duì)戰(zhàn)略知識(shí)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行優(yōu)化，全面分析戰(zhàn)略知識(shí)管理團(tuán)隊(duì)的結(jié)構(gòu)構(gòu)成，并對(duì)相關(guān)戰(zhàn)略知識(shí)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)與審核，加強(qiáng)各部門間的溝通與協(xié)作[5]。

首先，應(yīng)當(dāng)設(shè)置協(xié)調(diào)管理小組。協(xié)調(diào)管理者不歸屬于某一特定部門，在戰(zhàn)略知識(shí)管理過(guò)程中他們可以與不同部門的工作人員進(jìn)行交流，并為各部門的溝通與協(xié)作搭建橋梁。通常來(lái)講，協(xié)調(diào)管理小組的學(xué)習(xí)能力較之一般戰(zhàn)略知識(shí)管理人員更強(qiáng)，可以有效地對(duì)戰(zhàn)略知識(shí)進(jìn)行理解與補(bǔ)充，并對(duì)信息系統(tǒng)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)提出創(chuàng)造性意見(jiàn)。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置協(xié)調(diào)管理小組，并積極安排協(xié)調(diào)管理小組出外學(xué)習(xí)，從而培養(yǎng)其專業(yè)素養(yǎng)，推動(dòng)企業(yè)戰(zhàn)略知識(shí)管理系統(tǒng)工作的開(kāi)展。

其次，應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)相應(yīng)的技術(shù)權(quán)威。為了有效地優(yōu)化戰(zhàn)略知識(shí)管理團(tuán)隊(duì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以聘請(qǐng)相應(yīng)的技術(shù)權(quán)威，利用其豐富的專業(yè)知識(shí)，對(duì)戰(zhàn)略知識(shí)管理系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化，并對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策進(jìn)行專業(yè)性的審核。同時(shí)，可以加強(qiáng)各個(gè)項(xiàng)目公司間相應(yīng)技術(shù)權(quán)威的溝通與交流，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)專家資源的共享，從而彌補(bǔ)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)子公司人才匱乏的狀況。

最后，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)信息技術(shù)部門建設(shè)。戰(zhàn)略信息管理系統(tǒng)是基于互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)構(gòu)建的，因此為了對(duì)戰(zhàn)略知識(shí)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行優(yōu)化，應(yīng)當(dāng)重視信息技術(shù)在戰(zhàn)略知識(shí)管理系統(tǒng)中的基礎(chǔ)地位。在實(shí)際管理過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)信息技術(shù)部門的建設(shè)，不僅應(yīng)當(dāng)要求其掌握相關(guān)信息技術(shù)知識(shí)，還應(yīng)當(dāng)要求其深入理解各部門用戶的需求，在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)客戶需求進(jìn)行正確表達(dá)的基礎(chǔ)上，對(duì)戰(zhàn)略知識(shí)管理系統(tǒng)進(jìn)行改進(jìn)。

結(jié)論：

總而言之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息系統(tǒng)的規(guī)劃是對(duì)信息系統(tǒng)建設(shè)的戰(zhàn)略目標(biāo)、戰(zhàn)略部署進(jìn)行全局規(guī)劃的戰(zhàn)略指導(dǎo)，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的總體戰(zhàn)略規(guī)劃存在緊密聯(lián)系。現(xiàn)階段我國(guó)很大一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處于快速擴(kuò)展的發(fā)展時(shí)期，為了有效地防范管理風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)建戰(zhàn)略知識(shí)管理信息系統(tǒng)具有一定的必要性。（作者單位：貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)MBA中心2014秋集中A班學(xué)員）

參考文獻(xiàn)：

[1] 查國(guó)平.基于隱性知識(shí)管理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究[D].華東理工大學(xué)，2010.

[2] 吳世豹.SGT集團(tuán)信息系統(tǒng)規(guī)劃研究[D].西南交通大學(xué)，2012.

[3] 尹敬剛.信息系統(tǒng)使用對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)團(tuán)隊(duì)績(jī)效的影響研究[D].武漢大學(xué)，2012.

篇4

［關(guān)鍵詞］ 高校； 房地產(chǎn)管理； 信息系統(tǒng)； 規(guī)劃； 設(shè)計(jì)

一、前言

北京工業(yè)大學(xué)校本部位于北京市朝陽(yáng)區(qū)，東臨東四環(huán)南路，南抵左安東路，西鄰西大望路，北望平樂(lè)園小區(qū)；另有3處分校區(qū)。截至2010年底，學(xué)校占地面積為80余萬(wàn)平方米，建筑面積近70萬(wàn)平方米。北京工業(yè)大學(xué)創(chuàng)建于1960年，是一所以工為主，理工、經(jīng)管、文法相結(jié)合的多科性市屬重點(diǎn)大學(xué)。目前在校生29 418人，教職工3 370人。

二、建設(shè)目標(biāo)

隨著我國(guó)高等教育事業(yè)的迅猛發(fā)展，我校占有和使用的房地產(chǎn)規(guī)模急劇膨脹，其構(gòu)成也日趨復(fù)雜，管理難度越來(lái)越大。尤其是隨著校際間的合并與調(diào)整以及學(xué)校內(nèi)部推行的后勤、財(cái)務(wù)、人事、分配等各項(xiàng)改革的深化，對(duì)我校的房地產(chǎn)管理工作不斷提出新的要求。為了加強(qiáng)我校房地產(chǎn)的綜合管理，推進(jìn)房地產(chǎn)管理工作的科學(xué)化、規(guī)范化，促進(jìn)我校各類房地產(chǎn)的優(yōu)化配置和有效使用，全面實(shí)現(xiàn)我校房地產(chǎn)管理的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化已是刻不容緩的首要大事。

房地產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)旨在通過(guò)網(wǎng)絡(luò)和軟件為校內(nèi)外交流提供一個(gè)強(qiáng)大的、暢通的信息共享平臺(tái)，以便科學(xué)、規(guī)范、靈活、快捷地開(kāi)展監(jiān)督管理工作。

該系統(tǒng)應(yīng)該適應(yīng)本校的實(shí)際機(jī)構(gòu)設(shè)置情況和現(xiàn)有流程，提供豐富而實(shí)用的系統(tǒng)功能。系統(tǒng)采用b／s結(jié)構(gòu)，提供良好的維護(hù)性和可擴(kuò)充性。系統(tǒng)應(yīng)具有高度的靈活性、開(kāi)放性、兼容性、安全性、高效性、維護(hù)性以及穩(wěn)定性。系統(tǒng)應(yīng)采用我校統(tǒng)一的管理信息標(biāo)準(zhǔn)格式，并與原系統(tǒng)良好兼容，實(shí)現(xiàn)校內(nèi)外各部門機(jī)構(gòu)間的信息順暢流轉(zhuǎn)。系統(tǒng)還需提供完善的身份驗(yàn)證和靈活細(xì)致的權(quán)限控制，保證信息的完整性，不被無(wú)權(quán)限用戶獲取、修改，并能夠高效穩(wěn)定地運(yùn)行。系統(tǒng)要與我校數(shù)據(jù)中心實(shí)現(xiàn)無(wú)縫鏈接。

三、建設(shè)原則

房地產(chǎn)綜合管理信息平臺(tái)建成后將成為一個(gè)高度集成化的綜合業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)，通過(guò)該系統(tǒng)可以方便、快捷、靈活地查閱學(xué)校內(nèi)房地產(chǎn)的基本信息，可以形成監(jiān)管統(tǒng)計(jì)，同時(shí)可根據(jù)實(shí)際需要生成打印相應(yīng)報(bào)表，在考慮整體設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)遵循以下原則：

1． 實(shí)用性和可行性

主要技術(shù)和產(chǎn)品必須具有成熟、穩(wěn)定、實(shí)用的特點(diǎn)，實(shí)用性放在首位，既要便于用戶使用，又要便于系統(tǒng)管理。

2． 先進(jìn)性和成熟性

系統(tǒng)設(shè)計(jì)既要采用超前思維、先進(jìn)技術(shù)和系統(tǒng)工程方法，又要注意思維的合理性、技術(shù)的可行性、方法的正確性。不但能反映當(dāng)今的先進(jìn)技術(shù)和理念，而且具有發(fā)展?jié)摿Γ鼙ＷC未來(lái)若干年內(nèi)占主導(dǎo)地位。先進(jìn)性與成熟性并重，并考慮到近年來(lái)的應(yīng)用發(fā)展特點(diǎn)，把先進(jìn)性放在重要位置。

3． 開(kāi)放性與標(biāo)準(zhǔn)化原則

應(yīng)用平臺(tái)應(yīng)是一個(gè)開(kāi)放的且符合業(yè)界主流技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的系統(tǒng)平臺(tái)，并使網(wǎng)絡(luò)的硬件環(huán)境、通信環(huán)境、軟件環(huán)境、操作平臺(tái)之間的相互依賴小。嚴(yán)格執(zhí)行我校有關(guān)信息系統(tǒng)的編碼規(guī)則。

4． 可靠性和穩(wěn)定性

在考慮技術(shù)先進(jìn)性和開(kāi)放性的同時(shí)，還應(yīng)從系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、技術(shù)措施、系統(tǒng)管理等方面著手，確保系統(tǒng)運(yùn)行的可靠性和穩(wěn)定性，達(dá)到最大的平均無(wú)故障時(shí)間。

5． 可擴(kuò)充性及易升級(jí)性

為適應(yīng)應(yīng)用不斷拓展的需要，應(yīng)用平臺(tái)的軟硬件環(huán)境必須有良好的平滑可擴(kuò)充性。

6． 安全性和保密性

在應(yīng)用平臺(tái)設(shè)計(jì)中，既要充分考慮信息資源的共享，更要注意信息資源的保護(hù)和隔離，應(yīng)分別針對(duì)不同的應(yīng)用和不同的網(wǎng)絡(luò)通信環(huán)境，采取不同的措施，包括系統(tǒng)安全機(jī)制、數(shù)據(jù)存取的權(quán)限控制等。

7． 可管理性和可維護(hù)性

整個(gè)應(yīng)用平臺(tái)是由多個(gè)部分組成的較為復(fù)雜的系統(tǒng)，為了便于系統(tǒng)的日常運(yùn)行維護(hù)和管理，要求所選產(chǎn)品具有良好的可管理性、可定制性和可維護(hù)性。另外還包括平臺(tái)自身的可管理性和可維護(hù)性。

四、技術(shù)要求

房地產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)采用面向?qū)ο蟮腷／s結(jié)構(gòu)，適合unix、linux、windows操作系統(tǒng)。

（1） 開(kāi)發(fā)語(yǔ)言：java。開(kāi)發(fā)技術(shù)采用j2ee （java 2 enterprise edition） 標(biāo)準(zhǔn)、組件技術(shù)及在數(shù)據(jù)交換上對(duì)xml的支持，使系統(tǒng)功能最優(yōu)化，同時(shí)將整體系統(tǒng)內(nèi)部在技術(shù)上的相互依賴性降至最低。

（2） 數(shù)據(jù)庫(kù)：采用oracle或sql server數(shù)據(jù)庫(kù)。

（3） 中間件：適應(yīng)weblogic、websphere、jboss等主流中間件產(chǎn)品。

（4） 服務(wù)器端：linux或windows。

（5） 客戶端：安裝windows 98以上，ie 5．0以上版本瀏覽器。

（6） 平臺(tái)接口：能夠?yàn)榈谌杰浖峁┫嚓P(guān)接口、開(kāi)發(fā)規(guī)范等，特別應(yīng)提供與門戶平臺(tái)、統(tǒng)一身份認(rèn)證平臺(tái)等對(duì)接開(kāi)發(fā)。

（7） 擴(kuò)展性要求：應(yīng)用建設(shè)的長(zhǎng)期性和內(nèi)容的廣泛性決定了系統(tǒng)在構(gòu)建和使用過(guò)程中，必然面臨著各類擴(kuò)展性需求，例如業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)展、業(yè)務(wù)類型的擴(kuò)展、集成范圍的擴(kuò)展等。本項(xiàng)目建成的應(yīng)用平臺(tái)模塊間應(yīng)相對(duì)獨(dú)立，接口清晰，內(nèi)部的業(yè)務(wù)流程升級(jí)和改造與其他模塊無(wú)關(guān)，并為將來(lái)學(xué)校二次開(kāi)發(fā)提供api等，因而應(yīng)用需極具擴(kuò)展性。

五、業(yè)務(wù)模塊

房地產(chǎn)綜合管理信息平臺(tái)（以下簡(jiǎn)稱平臺(tái)）內(nèi)容主要包括：

1． 校區(qū)管理

校區(qū)總體概況、植物綠化情況、車庫(kù)車位（地上、地下）的整體情況。

2． 房產(chǎn)管理

包括分棟房屋、辦公用房、教學(xué)用房、已售住宅、租賃住宅、職工宿舍、學(xué)生公寓、附屬用房、空置房屋、職工信息、住戶變更、住戶遷出、租金收繳、交易信息、歷史住戶、綜合查詢等，可以讓管理者實(shí)現(xiàn)全方位的、分類的精細(xì)管理。

要重點(diǎn)實(shí)現(xiàn)：

（1） 全面了解并掌握房產(chǎn)的“家底”：房屋總面積、總套數(shù)和間數(shù)等。

（2） 按照“房屋用途、房屋類型、建筑結(jié)構(gòu)、坐落、區(qū)縣”分類統(tǒng)計(jì)。

（3） 按照“使用單位（學(xué)院、科室、外單位等）或個(gè)人”分類統(tǒng)計(jì)。

（4） 按照“自有、外租”的情況分類統(tǒng)計(jì)。

（5） 動(dòng)態(tài)顯示“空置房屋和床位”情況，及時(shí)掌握房源和床位變動(dòng)。

（6） 可從“單套房屋角度”查目前誰(shuí)在用或住，以前誰(shuí)曾用過(guò)或住過(guò)。

（7） 可從“住戶或使用者角度”查詢目前住在哪里，以前曾在哪里住過(guò)或用過(guò)。

（8） 自動(dòng)匯總“一人或一戶多套用房”情況（優(yōu)惠房、商品房等）。

（9） 自動(dòng)動(dòng)態(tài)提醒“租房合同快到期、已過(guò)期”情況。

（10） 任選項(xiàng)目生成“房產(chǎn)清單和卡片”，并保存到excel表和網(wǎng)頁(yè)中。

（11） 多媒體同步顯示功能可以在數(shù)據(jù)采集和查詢時(shí)，有針對(duì)性地加入“房產(chǎn)證、住戶身份證、協(xié)議合同原件的掃描照片”等多媒體信息，真正做到數(shù)據(jù)與證件同步，不用再翻找原始紙質(zhì)資料。

3． 土地管理

包括土地等級(jí)、坐落、使用性質(zhì)、面積、獲得土地證情況等。

4． 供暖管理

管理單位“應(yīng)收、實(shí)收、應(yīng)付、實(shí)付、報(bào)銷”的供暖明細(xì)賬。

5． 修繕管理

通過(guò)建立報(bào)修和修繕流水賬明細(xì)，嚴(yán)格控制維修成本，并可以深入進(jìn)行“維修部位、維修單位、維修情況”的分類統(tǒng)計(jì)分析，從中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并為輔助決策提供依據(jù)。同時(shí)，多媒體照片和視頻的引入，滿足了“現(xiàn)場(chǎng)看得見(jiàn)”的管理需求。

6． 綜合查詢

包括房產(chǎn)查詢、其他查詢。主要是滿足用戶（領(lǐng)導(dǎo)、查詢?nèi)藛T）對(duì)房產(chǎn)情況的綜合查詢，可以快速利用系統(tǒng)自由靈活的查詢、排序、打印、統(tǒng)計(jì)功能，查詢到“每棟樓的情況、每個(gè)樓層的情況、每套房的情況、每間房屋的情況（用途、面積、朝向、裝修、設(shè)備、住戶等）”，不僅可以大大提高信息的反饋度，而且還可以為深入挖掘數(shù)據(jù)中隱藏的信息提供極大幫助，在減少平時(shí)大量煩瑣重復(fù)性的工作同時(shí)，也為應(yīng)對(duì)隨時(shí)發(fā)生的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)提取匯總需求提供了有力的支持和保障。

7． 電子地圖

實(shí)現(xiàn)對(duì)掃描圖形（校區(qū)概貌圖、樓層平面圖、房屋平面圖等）的無(wú)限級(jí)鏈接管理，用戶可十分方便地在掃描圖形上加注多種形式的信息點(diǎn)，并可以連接數(shù)據(jù)和圖層。

（1） 可以實(shí)現(xiàn)“在校區(qū)概貌圖上點(diǎn)擊任何一棟樓，即可鏈接到其內(nèi)部任何一個(gè)樓層平面圖，然后點(diǎn)擊任何一個(gè)樓層即可看到該樓層的任何一個(gè)房間的布局、房屋情況、住戶情況、設(shè)備情況等”，實(shí)現(xiàn)由圖形到數(shù)據(jù)的查詢。

（2） 可以在圖形上任意拉一個(gè)矩形框，系統(tǒng)會(huì)把所有框內(nèi)的信息點(diǎn)鏈接的數(shù)據(jù)全部顯示出來(lái)，并可以進(jìn)行深入的分類統(tǒng)計(jì)和任意選項(xiàng)的打印輸出。

（3） 系統(tǒng)要做到由數(shù)據(jù)到圖形的查詢（即看到數(shù)據(jù)記錄的同時(shí)，通過(guò)“連接電子地圖”的功能，可以自動(dòng)找到該數(shù)據(jù)所在圖層的信息點(diǎn)上，真正實(shí)現(xiàn)圖形和數(shù)據(jù)的雙向連接功能，便于領(lǐng)導(dǎo)使用，解決數(shù)據(jù)“不直觀、不透明”的問(wèn)題，使信息一目了然。

8． 系統(tǒng)管理

包括編碼管理、權(quán)限管理、人員管理、角色分配、操作日志等。充分考慮到網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的使用安全，可以針對(duì)操作者做出十分細(xì)致的權(quán)限分配，確保數(shù)據(jù)安全、分級(jí)查看、流程控制，并記錄下所有數(shù)據(jù)操作過(guò)程生成日志，便于責(zé)任劃分。

9． 數(shù)據(jù)分析

由于經(jīng)常需要一些特殊數(shù)據(jù)，所以要求系統(tǒng)具備任意組合條件查詢功能，同時(shí)具備任選項(xiàng)目的排序、分類統(tǒng)計(jì)和打印輸出功能，輸出的結(jié)果可以直接發(fā)送到打印機(jī)或保存成網(wǎng)頁(yè)和excel電子表格的形式。

六、應(yīng)用要求

以上房地產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)必須是成熟可靠的現(xiàn)成軟件產(chǎn)品，由于我校采用“系統(tǒng)采購(gòu) ＋ 本地化改造 ＋ 售后服務(wù)”的模式，所以要求開(kāi)發(fā)單位必須已經(jīng)具有可以上線運(yùn)行的房地產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)和實(shí)際用戶使用的案例，以便可以快速順利地實(shí)現(xiàn)本地化改造。

篇5

[論文摘要]住宅（房地產(chǎn)）作為城市居民生活的基本消費(fèi)資料，在城市發(fā)展中取著非常重要的作用，而居民的生活與城市的發(fā)展和規(guī)劃又是息息相關(guān)并且相互影響的。 

 

住宅（房地產(chǎn)），是城市居民生活的基本消費(fèi)資料，是人民安居樂(lè)業(yè)的關(guān)鍵所在。作為關(guān)系整個(gè)城市人民的生活質(zhì)量的重大問(wèn)題，是各級(jí)政府和相關(guān)部門需要研究的重要課題，因此住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)與城市的發(fā)展存在著相互影響的相互依存的關(guān)系。 

城市規(guī)劃設(shè)計(jì)需要綜合考慮城市經(jīng)濟(jì)、地理、環(huán)境、居民需求、心理、行為等種種因素，而隨著住宅的商品化,住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)化，提供住宅商品流通的場(chǎng)所和信息、評(píng)價(jià)住宅商品價(jià)值的市場(chǎng)成為我們?nèi)找嫘桕P(guān)注的新領(lǐng)域。 

為了在比較中提出問(wèn)題，我們首分析一下市場(chǎng)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為與城市規(guī)劃的關(guān)系。作為密切相關(guān)的兩個(gè)領(lǐng)域,城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都對(duì)城市建設(shè)與發(fā)展擔(dān)以重任。城市規(guī)劃是一門開(kāi)放性很強(qiáng)的綜合科學(xué)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 

由于城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)內(nèi)涵、性質(zhì)不同，在編制城市規(guī)劃和進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程，難免有不同的側(cè)重點(diǎn)，城市規(guī)劃側(cè)重于從宏觀、長(zhǎng)遠(yuǎn)、整體的角度考慮問(wèn)題，更加關(guān)注社會(huì)效益和環(huán)境效益，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)注重微觀、近期、局部的效果，更關(guān)心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；從信息反饋角度看，城市規(guī)劃側(cè)重聽(tīng)取市民的反饋意見(jiàn)，滿足大多數(shù)市民的需要，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)側(cè)重搜集市場(chǎng)信息，適應(yīng)市場(chǎng)的需要。雖有側(cè)重點(diǎn)，它們卻相輔相成，相互影響，共同作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)和規(guī)劃設(shè)計(jì)之間是密不可分的，規(guī)劃與設(shè)計(jì)并非孤立的創(chuàng)造工作，而是整體開(kāi)發(fā)流程中的一環(huán)。 

在城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)處于不同階段，面對(duì)著住宅這一商品從生產(chǎn)、流通到消費(fèi)過(guò)程中顯露的不同方面的性質(zhì)，也就是說(shuō)，兩者的勞動(dòng)和經(jīng)營(yíng)對(duì)象是處于不同階段的同一商品。房地產(chǎn)企業(yè)由于對(duì)開(kāi)發(fā)全程負(fù)責(zé)，直接面對(duì)市場(chǎng)，有切身的風(fēng)險(xiǎn)和利益，因此，對(duì)市場(chǎng)機(jī)制和市場(chǎng)靈敏性有更加透徹的了解； 反之，在規(guī)劃設(shè)計(jì)領(lǐng)域，傳統(tǒng)的以物質(zhì)形體規(guī)劃為主的規(guī)劃指導(dǎo)思想暴露出明顯的不足， 落后于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐。這便是人們?cè)u(píng)論開(kāi)發(fā)商走到了城市規(guī)劃前頭的原因。其實(shí)，相關(guān)行業(yè)應(yīng)隨市場(chǎng)而調(diào)整以適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展為宗旨，與住宅開(kāi)發(fā)相關(guān)的各行業(yè)都在進(jìn)行有效的調(diào)整。 

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，投資能否成功取決于時(shí)機(jī)、地段和建筑質(zhì)量。地段的選擇、總圖布置與規(guī)劃有關(guān)。當(dāng)然，地段的選擇與城市規(guī)劃中的總體布局有關(guān)，經(jīng)濟(jì)因素、規(guī)劃條件、業(yè)主的意圖等等因素對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)都有很大的影響和限制。 

因此，作為業(yè)主或開(kāi)發(fā)者越來(lái)越傾向于積極創(chuàng)造條件，以便得出符合整體城市規(guī)劃的方案，同時(shí)要考慮與整個(gè)城市的發(fā)展相結(jié)合，做到可持續(xù)發(fā)展。 

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，住宅的商品化市場(chǎng)價(jià)值長(zhǎng)期以來(lái)依附于基本建設(shè)設(shè)施。建筑企業(yè)成為了獨(dú)立的商品生產(chǎn)者，它面對(duì)的是變幻不定的市場(chǎng)，其中包括建筑市場(chǎng)、原材料市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)、技術(shù)市場(chǎng)和資金市場(chǎng)等等。它有自主經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中也承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。它不能在依靠國(guó)家計(jì)劃分配生產(chǎn)任務(wù)，而要了解市場(chǎng)的產(chǎn)品需求，占領(lǐng)市場(chǎng)，爭(zhēng)取生存和發(fā)展的空間。建筑企業(yè)要按照市場(chǎng)的需求生產(chǎn)高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品。

對(duì)比而言，城市規(guī)劃具有的時(shí)間跨度式比較大的，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員在思路和運(yùn)作方法等方面做出相應(yīng)的調(diào)整成為當(dāng)務(wù)之急，良好的相互理解和溝通是達(dá)成共同目標(biāo)---滿足消費(fèi)者利益的先決條件。面對(duì)同一的住宅商品設(shè)計(jì)生產(chǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)除了上述綜合因素外，還應(yīng)將對(duì)市場(chǎng)的關(guān)注放在一個(gè)重要的地位上。當(dāng)前，我國(guó)城市規(guī)劃是由政府主導(dǎo)的，但規(guī)劃設(shè)計(jì)管理還沒(méi)有做到完全理性，還很不科學(xué)，這樣就造成規(guī)劃設(shè)計(jì)的不合理現(xiàn)象嚴(yán)重存在。有的城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于無(wú)序狀態(tài)，這于城市的總體規(guī)劃不明確的主要原因。而開(kāi)發(fā)商主要選擇地段好，中心城區(qū)的黃金位置，有開(kāi)發(fā)價(jià)值的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而規(guī)?；那闆r不明朗。 

有的城市土地價(jià)格和商品房平均銷售價(jià)格連續(xù)幾年大幅上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期人均可支配收人增幅，致使中低收人家庭難以買房。有的城市大量建造高檔、高價(jià)的所謂“豪宅”，造成大戶型、高檔公寓嚴(yán)重積壓，住房供求結(jié)構(gòu)失衡，空置量增加。在信息反饋角度方面，以往城市規(guī)劃側(cè)重聽(tīng)取市民的反饋意見(jiàn)，滿足大多數(shù)市民的需要。但是，這一行為往往并沒(méi)有確定的途徑和制度來(lái)實(shí)現(xiàn)，信息帶有片面性、主觀性和滯后性，因此市民的廣泛反饋實(shí)際上難以達(dá)成。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)信息的搜集卻是行之有效的，市場(chǎng)調(diào)查正作為用的手段在發(fā)揮著顯著的作用這一點(diǎn)值得規(guī)劃設(shè)計(jì)人員借鑒。因此，市場(chǎng)反饋這一概念的提出，不僅切實(shí)可行，而且會(huì)對(duì)一般的市民反饋形成客觀有效的補(bǔ)充，面對(duì)飛速發(fā)展變化的住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)，提高了反饋的實(shí)時(shí)性和高效性。 

在現(xiàn)在的社會(huì)中，消費(fèi)者的需求受到多種因素的影響，而且隨著經(jīng)濟(jì)、政治、文化、教育水平的變化而經(jīng)常發(fā)生變化。隨著住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不僅市場(chǎng)本身在不斷發(fā)展變化，而且市場(chǎng)環(huán)境也在不斷變化。這一切都要求參與者以消費(fèi)者需求為中心，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，有目的、有系統(tǒng)地收集、分析和研究相關(guān)的信息，為規(guī)劃和決策提供客觀可靠的依據(jù)。 

總之，房地產(chǎn)的整體規(guī)劃應(yīng)該滿足整個(gè)城市的功能分區(qū)和整體布局，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域性很強(qiáng)，中心城區(qū)的黃金位置不能作為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)區(qū)域，否則將無(wú)形中提高整個(gè)城市的房?jī)r(jià)，對(duì)城鎮(zhèn)居民的生活水平的提高是不利的。因此房地產(chǎn)的規(guī)劃和整個(gè)城市的發(fā)展是密切相關(guān)的，它們不僅相輔相成，而且要協(xié)調(diào)發(fā)展。 

 

參考文獻(xiàn) 

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；工程；管理

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1引言

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中逐漸占據(jù)了主流，隨著現(xiàn)代城市建設(shè)步伐不斷提升，因此房地產(chǎn)的工程管理工作也在不斷的優(yōu)化，使其更加完善。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的工程管理連通于項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)周期內(nèi)，其主要內(nèi)容按過(guò)程的順序可分為四個(gè)管理部分（開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、物業(yè)），然而在管理過(guò)程中常會(huì)遇到各種問(wèn)題，因及時(shí)做好預(yù)防措施，降低對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理所影響的問(wèn)題。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理

其指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在定期內(nèi)完成工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)而對(duì)公司內(nèi)部的人事等相關(guān)部門進(jìn)行的組織及管理，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理的基礎(chǔ)。如其中的工程部門代表開(kāi)發(fā)商對(duì)工程項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行管理，所進(jìn)行管理主要內(nèi)容是施工企業(yè)的確定與協(xié)調(diào)、進(jìn)度及安全的控制、施工質(zhì)量、必要的細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的變更、相關(guān)合同的管理、報(bào)建和工程物料的采購(gòu)及庫(kù)存等。

3規(guī)劃管理水平

規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)兩者之間的關(guān)系相當(dāng)密切，其系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提升規(guī)劃設(shè)計(jì)及管理水平。其信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系的核心是：確保規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)果滿足工程項(xiàng)目規(guī)劃的要求，因此可通過(guò)計(jì)算機(jī)供應(yīng)的各樣審查工具，提升規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的水平。在此對(duì)其中具體工作有以下幾點(diǎn)：①開(kāi)發(fā)商對(duì)于工程項(xiàng)目的規(guī)劃；②規(guī)劃管理應(yīng)盡量減少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作習(xí)慣的改變；③提出合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)分層編碼標(biāo)準(zhǔn)；④通過(guò)計(jì)算機(jī)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查；⑤將規(guī)劃設(shè)計(jì)成果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)資料。如⑤；審批通過(guò)的規(guī)劃圖(如控制性詳規(guī)等)，可以成為規(guī)劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審批、方案研究及后續(xù)分析等工作服務(wù)工程流程可由圖1表示。

圖1規(guī)劃管理的流程圖

4施工管理的重要性分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常由工程管理部負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的項(xiàng)目管理和承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來(lái)確定。通常的建設(shè)項(xiàng)目承發(fā)包模式有：分別發(fā)包 (平行承發(fā)包模式)、GC (施工總承包模式)、MC (施工總承包管理模式)、承包模式、項(xiàng)目總承包模式、CM(Construction Management)承發(fā)包模式等等。

在國(guó)內(nèi)，房地產(chǎn)的施工建設(shè)通常采用前兩種形式來(lái)進(jìn)行，可對(duì)工程的施工完全發(fā)包給一個(gè)施工單位完成，也可對(duì)不同建筑項(xiàng)目(如建筑結(jié)構(gòu)、綠化、市政管線等)分別發(fā)包給不同的施工單位來(lái)完成。隨著建筑市場(chǎng)不斷向?qū)I(yè)化、精細(xì)化方向發(fā)展，對(duì)大型的工程項(xiàng)目、或者高檔的樓盤(pán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來(lái)進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模(MC)是指業(yè)主(開(kāi)發(fā)商)和某個(gè)具有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的施工組織和管理。

一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進(jìn)行分包的招標(biāo)。MC模式可以加快施工進(jìn)度，其費(fèi)用一般按照建筑安裝費(fèi)的某一比例提取。CM承包模式是由開(kāi)發(fā)企業(yè)委托CM單位，以一個(gè)承包商的身份，采取快速路徑的生產(chǎn)組織方式，來(lái)進(jìn)行施工管理，直接指揮施工活動(dòng)，在一定程度上影響設(shè)計(jì)活動(dòng)，一般它和開(kāi)發(fā)商訂立“cos tplus”方式的合同。其特點(diǎn)是設(shè)計(jì)與施工充分搭接，且工程項(xiàng)目的保證最大費(fèi)用使CM企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項(xiàng)目。為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，開(kāi)發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用，即通過(guò)施工資質(zhì)驗(yàn)證、招投標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)施工檢查(包括人員資質(zhì)、材料質(zhì)量、施工技術(shù)及程序、機(jī)械設(shè)備等)、監(jiān)理單位的督察、工程款的有序發(fā)放等等措施，開(kāi)發(fā)商能夠?qū)こ添?xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本進(jìn)行掌控。當(dāng)然施工管理也包括與供貨商關(guān)系的協(xié)調(diào)。

5物業(yè)管理

房地產(chǎn)中的物業(yè)管理可以說(shuō)是狹義的管理，是指專業(yè)組織或機(jī)構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)手段和修繕技術(shù)對(duì)已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶進(jìn)行管理和服務(wù)。房地產(chǎn)的物業(yè)管理，一般包括對(duì)房屋建筑及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場(chǎng)地以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，對(duì)房屋周圍的環(huán)境、保潔、保衛(wèi)、綠化、公用設(shè)施、養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理。

物業(yè)管理主要目的是使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益和使用價(jià)值，使小區(qū)環(huán)境和生活得到更加保障舒適。在這社會(huì)分工日益發(fā)展的中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，通過(guò)三公的原則（公升、公平、公正）招標(biāo)應(yīng)擇優(yōu)選專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)公司介入項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)就得尤為重要。

6建筑工程開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工管理之間的相互協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的工程管理包括有上述的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、施工和物業(yè)這四個(gè)管理，如此可見(jiàn)想要完成一項(xiàng)成功的工程項(xiàng)目就必須把這四個(gè)方面的管理都做得出色方能夠?qū)崿F(xiàn)。然而，對(duì)于這四個(gè)管理內(nèi)容之間互相協(xié)調(diào)，并使其相互促進(jìn)、合作是開(kāi)發(fā)企業(yè)的協(xié)調(diào)重要內(nèi)容之一。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的建筑設(shè)計(jì)與施工的分離有利各自專業(yè)化水平的提高；但是設(shè)計(jì)與施工的分離也帶來(lái)了很多問(wèn)題。如，設(shè)計(jì)師并不清楚施工工藝，從而使設(shè)計(jì)方案施工難，直接影響項(xiàng)目建設(shè)的成本和進(jìn)度；又或者施工單位經(jīng)驗(yàn)有所不足，不太懂建筑設(shè)計(jì)，未能“按圖施工”。為了解決這類問(wèn)題，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實(shí)用的管理方法。

其次，發(fā)開(kāi)商或施工單位的工程管理部門未能和設(shè)計(jì)單位溝通達(dá)成理解和協(xié)調(diào)，不少建筑竣工后和劃設(shè)計(jì)都不太一致。那么可施工性研究的實(shí)施以及設(shè)計(jì)的正確施工都因要其備以下幾點(diǎn)要素：

(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的強(qiáng)力支持。作為投資商，開(kāi)發(fā)商該把可施工性研究及設(shè)計(jì)的研究放在相當(dāng)重要的位置上，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初、規(guī)劃設(shè)計(jì)完成以及施工完成的時(shí)候召集設(shè)計(jì)人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、叻、調(diào)人員定期召殲研究會(huì)議。通過(guò)有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)。

(2)盡早實(shí)施。在項(xiàng)目的早期，項(xiàng)目決策的成本很少，這些決策卻能夠?qū)?xiàng)目的整體成本產(chǎn)生重要影響，可施上性研究的對(duì)工程造價(jià)的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段劍施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢(shì)，產(chǎn)生的效益也是如此。的施罔紙及設(shè)計(jì)說(shuō)明一旦提交要更改就比較困難了，因此開(kāi)發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計(jì)的可施工性研究中去，而其中開(kāi)發(fā)商更加要做好前期的項(xiàng)目決策。

(3)持續(xù)開(kāi)展研究。其一，可施工性研究強(qiáng)淵在項(xiàng)幾實(shí)施的全過(guò)程中進(jìn)行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。即可施工性研究和設(shè)計(jì)研究成為項(xiàng)口總體規(guī)劃的一部分。其二，實(shí)習(xí)“知識(shí)管理”，即通過(guò)計(jì)劃和總結(jié)，將研究過(guò)拌中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華，將業(yè)務(wù)流程中無(wú)序的知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實(shí)現(xiàn)知識(shí)共享和再利用。

7結(jié)語(yǔ)

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃 經(jīng)營(yíng)管理

引言：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們的生活水平不斷提高，居住上一個(gè)規(guī)劃合理、配套設(shè)施齊全又舒適的生活小區(qū)要求越來(lái)越高。所以要做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)至關(guān)重要，其好壞直接影響到后期的營(yíng)銷和推廣。

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

1.1設(shè)計(jì)必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。

這應(yīng)該是最高原則。樓盤(pán)建成是讓人住的，要住七十年，業(yè)主花幾十萬(wàn)買一套住房，你必須對(duì)住戶的七十年負(fù)責(zé)。細(xì)節(jié)看起來(lái)是小事，其實(shí)有大隱患， “規(guī)劃方案無(wú)小事”。這種細(xì)節(jié)就顯示出設(shè)計(jì)師有沒(méi)有從用戶的方便舒適角度考慮問(wèn)題，只是簡(jiǎn)單地從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設(shè)計(jì)，犯了一條大忌。

1.2規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該充分考慮將來(lái)物業(yè)管理的方便。

現(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤(pán)項(xiàng)目成敗的一個(gè)重要方面，小區(qū)全體業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時(shí)，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過(guò)才能到達(dá)湖邊，別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門前屋后紛紛來(lái)去的干擾，個(gè)人隱私無(wú)法得到有效保護(hù)。

1.3必須符合項(xiàng)目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西

項(xiàng)目定位是一個(gè)項(xiàng)目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計(jì)的方向，背離定位就會(huì)做出完全不能用的方案。如定位是中小戶型的白領(lǐng)社區(qū)，價(jià)位適中，檔次中等，但如設(shè)計(jì)院做出了一個(gè)出人意料的中庭園林景觀設(shè)計(jì)，我們粗略計(jì)算一下，每平方米的造價(jià)要幾百元，而物業(yè)管理的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用更高得可怕，這樣一個(gè)中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費(fèi)是很有限的。這就是設(shè)計(jì)師背離項(xiàng)目定位的情形。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)

2.1總體開(kāi)發(fā)設(shè)想

房地產(chǎn)商在拿到項(xiàng)目用地后，結(jié)合政府對(duì)于項(xiàng)目用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，地塊未來(lái)的發(fā)展方向，周邊配套設(shè)施、其他項(xiàng)目的定位、物業(yè)種類等等因素。在結(jié)合自身企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃來(lái)制定本地塊的項(xiàng)目定位。而在實(shí)際操作中主要從以下幾個(gè)重要環(huán)節(jié)著手：①企業(yè)現(xiàn)金流測(cè)算與把握；②政府的控制規(guī)劃；③項(xiàng)目的土地條件；④銷售的速度；⑤客戶的群體的調(diào)查；⑥房屋的單價(jià)、總價(jià)構(gòu)成；⑦開(kāi)發(fā)商擅長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)類型；⑧開(kāi)發(fā)商要求的利潤(rùn)和品牌，結(jié)合以上7點(diǎn)，基本能把項(xiàng)目定位問(wèn)題解決。而后在根據(jù)政府要求的建設(shè)周期、項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)行情、公司的現(xiàn)金流等等指標(biāo)，制定合理的開(kāi)發(fā)周期。

2.2道路系統(tǒng)規(guī)劃

路網(wǎng)是一個(gè)城市發(fā)展的骨架，只有便捷合理的路網(wǎng)設(shè)計(jì)才能提升整個(gè)城市的通暢感和品質(zhì)感，居住小區(qū)或是城市綜合體也同樣遵循這一理論。設(shè)計(jì)合理使用便捷的路網(wǎng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)之一。目前，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，人們生活水平普遍提高，私家車增長(zhǎng)較快，一家一部車，甚至一家?guī)撞寇?，車輛的增加不僅僅給城市道路帶來(lái)較大的壓力，同時(shí)也對(duì)居住小區(qū)提出了較高的要求。為了使小區(qū)內(nèi)行人安全，行車對(duì)人無(wú)干擾，路網(wǎng)規(guī)劃時(shí)設(shè)計(jì)人車分流道路系統(tǒng)，即車行道路系統(tǒng)和人行道路系統(tǒng)分開(kāi)，汽車入小區(qū)后直接下地下車庫(kù)或是地上停車位，減少車輛在小區(qū)內(nèi)道路上行駛。隨著汽車數(shù)量的日益增長(zhǎng)，不僅對(duì)小區(qū)的道路系統(tǒng)要求設(shè)計(jì)合理，同時(shí)對(duì)小區(qū)的停車車位數(shù)量要求滿足汽車的增長(zhǎng)。為此，政府相關(guān)部門也在居住區(qū)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)小區(qū)車位數(shù)量的設(shè)置做了明確規(guī)定，基本上是每120m2要配置一個(gè)車位。居住區(qū)道路系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)除了人車分流設(shè)計(jì)外，還應(yīng)對(duì)步行系統(tǒng)的無(wú)障礙設(shè)計(jì)、系統(tǒng)的可達(dá)性等等做詳細(xì)合理的系統(tǒng)設(shè)計(jì)。

2.3配套公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃

為提高項(xiàng)目的附加值，增加銷售賣點(diǎn)，為后期客戶帶來(lái)便捷、舒適的生活氛圍，項(xiàng)目配套公共服務(wù)系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)顯得尤為重要。人們的生活不僅僅只是買個(gè)房子睡個(gè)覺(jué)，還需要買菜，購(gòu)物，娛樂(lè)等等一系列的其他活動(dòng)。而項(xiàng)目的公共配套正是為了解決這一系列需求而設(shè)置，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目地塊居住人口的數(shù)量，合理設(shè)置公共配套服務(wù)設(shè)施，要求數(shù)量合適，分布合理，以便方便每位小區(qū)居民，同時(shí)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮后期管理和經(jīng)營(yíng)的相關(guān)問(wèn)題。

2.4綜合管網(wǎng)的規(guī)劃

綜合管線的規(guī)劃是將小區(qū)的各種管線進(jìn)行綜合，如果規(guī)劃出現(xiàn)問(wèn)題，小區(qū)將停水、停電甚至無(wú)法居住，由此可見(jiàn)此項(xiàng)工作的重要性。小區(qū)的管線涉及到雨水、污水、強(qiáng)電、弱電、燃?xì)狻⒐?、智能等等，而各種管線的進(jìn)口、接口的位置規(guī)劃以及與市政綜合管網(wǎng)的連接都是擺在設(shè)計(jì)師面前的問(wèn)題。良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)，不僅為房地產(chǎn)商降低開(kāi)發(fā)成本，還為后期的各種管線的驗(yàn)收，小區(qū)的順利交房打下基礎(chǔ)。

2.5綠化與景觀系統(tǒng)規(guī)劃

如今社會(huì)人們?cè)诮鉀Q溫飽問(wèn)題之后，對(duì)于居住環(huán)境要求在不斷的提高。具有優(yōu)美宜人的園林景觀幾乎成了人們?cè)u(píng)判居住小區(qū)是否高檔的重要標(biāo)準(zhǔn)。為此，在居住區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)要有所取舍，可適當(dāng)增加建造成本，降低建筑密度，盡最大可能增加項(xiàng)目綠地的面積。我們知道，小區(qū)的建筑密度高，意味著建筑占地面積大，綠地面積就要減少。其實(shí)在同一地塊容積率一樣的情況下，可以通過(guò)增加建筑物的高度來(lái)減少建物的占地面積，以增大小區(qū)綠地面積，提高了小區(qū)景觀品質(zhì)，同時(shí)在建筑單體布置時(shí)要多結(jié)合景觀設(shè)計(jì)師的想法，盡力為后期景觀設(shè)計(jì)多留發(fā)揮的空間。

2.6生態(tài)與節(jié)能規(guī)劃

鑒于響應(yīng)國(guó)家節(jié)能減排政策，為居住居民后期生活質(zhì)量著想，生態(tài)節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)劃也是當(dāng)前房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)之一。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)適當(dāng)從現(xiàn)代、科技、生態(tài)等方面考慮，嘗試使用新能源、新型科技技術(shù)增加居住的舒適度、降低開(kāi)發(fā)成本等等。

2.7建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃

建筑單體的規(guī)劃設(shè)計(jì)可以說(shuō)是房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)重要要點(diǎn)之一，建筑單體是項(xiàng)目總體規(guī)劃理念的展示體，建筑立面風(fēng)格、外墻顏色是該項(xiàng)目的規(guī)劃理念、產(chǎn)品定位、公司實(shí)力的展現(xiàn)。建筑戶型設(shè)計(jì)的優(yōu)劣直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷售，資金的回籠，企業(yè)的發(fā)展。

（1）建筑立面、色彩的規(guī)劃設(shè)計(jì)。建筑單體的立面造型變化多樣，色彩可以豐富多變。而在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，房地產(chǎn)更多應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注外立面的造型、色彩是否符合項(xiàng)目的總體定位和總的規(guī)劃理念。

（2）建筑戶型規(guī)劃。建筑戶型的設(shè)計(jì)相對(duì)立面和顏色顯得更為重要，因?yàn)樗蔷用衩刻於际褂玫膶?duì)象，它的舒適與否直接影響到居民的生活質(zhì)量。

3.工程成本控制

3.1前期（項(xiàng)目規(guī)劃階段、方案設(shè)計(jì)階段、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段等），根據(jù)設(shè)計(jì)的深度，以及以往工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、市場(chǎng)價(jià)格因素，結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)定位、銷售市場(chǎng)預(yù)測(cè)情況，通過(guò)不斷調(diào)整、修正的方式盡早確定合理的成本控制目標(biāo)。

3.2工程施工和材料采購(gòu)過(guò)程中，堅(jiān)持“三堂會(huì)審、貨比三家，最低價(jià)中標(biāo)”的原則。同時(shí)，加強(qiáng)承包商管理工作，完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審、考核制度，本著公開(kāi)、公平、公正的原則廣泛吸收各類承包商，以實(shí)現(xiàn)充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，最終實(shí)現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。

4.結(jié)束語(yǔ)

目前我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，其距發(fā)達(dá)國(guó)家仍然有很大差距。為此，在今后的房地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)方面依然需要我們做更為深刻的研究。

參考文獻(xiàn):

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篇8

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)管理體制現(xiàn)狀成本控制方法

一、房地產(chǎn)成本控制的意義以及我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)管理體制的現(xiàn)狀分析

在地位上而言，房地產(chǎn)成本管理是決定房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要指標(biāo)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)成本管理水平的好壞直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平的高低，再者企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力與財(cái)務(wù)成本管理有著直接而至關(guān)重要的關(guān)系。通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理一方面可以幫助企業(yè)節(jié)約資源和成本，另一方面，在現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)成本控制意味著企業(yè)的綜合實(shí)力在同一標(biāo)準(zhǔn)下是高于其他企業(yè)的，這樣一來(lái)就大大增加了企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。如果房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中不能很好的進(jìn)行成本管理，那樣就會(huì)很難在激烈的市場(chǎng)環(huán)境下獲取成功。因此，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)必須把成本管理放在工作重心的位置上。然而，從我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程看，由于在我國(guó)，房地產(chǎn)基本上屬于一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，行業(yè)發(fā)展的時(shí)間還不夠成熟，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目成本管理的過(guò)程中自然存在一些這樣或那樣的誤區(qū)，所以在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中也會(huì)相應(yīng)地出現(xiàn)一定的問(wèn)題。但是，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)的各種制度逐漸得到完善，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)體制也在制度規(guī)范化過(guò)程中不斷升級(jí)規(guī)范。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)商品房交易市場(chǎng)不斷改革和深化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)力逐漸增強(qiáng)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系還存在著體制不健全、不完善的問(wèn)題，這些也正是影響房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的重要因素，很多房地產(chǎn)企業(yè)至今仍然沒(méi)有建立與自身企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的財(cái)務(wù)管理體系，財(cái)務(wù)成本管理與控制一直處于粗放狀態(tài)，從根本上無(wú)法滿足現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的需要。此外，很多房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前所采取的成本管理措施和管理方法相對(duì)落后。以往所實(shí)行的房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)成本的管理方法，主要是通過(guò)財(cái)務(wù)管理部門進(jìn)行財(cái)務(wù)決算報(bào)告為依據(jù)，按照此方法對(duì)財(cái)務(wù)成本進(jìn)行核算，這種成本控制方法是根據(jù)核算后的結(jié)構(gòu)進(jìn)行管理的，很顯然是滯后的。因此，即使在財(cái)務(wù)核算過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，但是由于項(xiàng)目也已經(jīng)實(shí)施，根本無(wú)法進(jìn)行相關(guān)的彌補(bǔ)工作。這種核算制的模式不能及時(shí)進(jìn)行事前預(yù)測(cè)和事中控制，因此在項(xiàng)目完成階段財(cái)務(wù)成本核算顯得很被動(dòng)。尤其是當(dāng)財(cái)務(wù)賬面上的成本面臨失控狀況，則無(wú)法挽回已經(jīng)產(chǎn)生的損失。成本控制更是癡人說(shuō)夢(mèng)。雖然有些企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中建立了一套相對(duì)完整的財(cái)務(wù)成本管理體系，但是在具體執(zhí)行過(guò)程中這些體制根本就是形同虛設(shè)，沒(méi)有發(fā)揮絲毫實(shí)質(zhì)性的作用。如果房地產(chǎn)企業(yè)不能從根本上改變當(dāng)前的粗放式的財(cái)務(wù)成本管理方式，就會(huì)降低影響廣大員工的積極性和創(chuàng)造性，對(duì)提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的全面發(fā)展是完全不可能的。因此，只有從根本上在房地產(chǎn)成本管理的各個(gè)環(huán)節(jié)下嚴(yán)格控制成本分配現(xiàn)狀，才有可能完成房地產(chǎn)企業(yè)的全面轉(zhuǎn)軌，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的和諧健康發(fā)展，達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中屹立不倒的偉大戰(zhàn)略目標(biāo)。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)的成本管理應(yīng)該是全過(guò)程的成本管理,并且這種管理不僅僅是簡(jiǎn)單的關(guān)注于短期的財(cái)務(wù)成本，而且要關(guān)注房子的長(zhǎng)期質(zhì)量，工期等隱性成本,另外，還要考慮消費(fèi)者的消費(fèi)成本。在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、結(jié)算、銷售這每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本管理時(shí)，都要進(jìn)行嚴(yán)格和科學(xué)的控制和管理,尤其是在企業(yè)的立項(xiàng)和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。其中，成本控制的主要活動(dòng)包括計(jì)劃、決策、預(yù)測(cè)、控制、核算、考核、分析等。財(cái)務(wù)成本管理可以劃分為財(cái)務(wù)成本決策、財(cái)務(wù)成本預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)成本核算、財(cái)務(wù)成本控制、財(cái)務(wù)成本計(jì)劃、財(cái)務(wù)成本考核、財(cái)務(wù)成本分析等。這幾個(gè)方面的財(cái)務(wù)成本管理存在內(nèi)在的聯(lián)系性，幾類成本管理之間相互作用，形成一個(gè)循環(huán)的整體。因此，在這個(gè)大鏈條里，任何一部分的不協(xié)調(diào)與失誤都會(huì)造成整體質(zhì)量的下降，所以，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理需要事前預(yù)測(cè)、事中控制和核算、事后主要是進(jìn)行考核和分析。只有從根本上對(duì)財(cái)務(wù)成本管理內(nèi)容進(jìn)行全面整體的分析，才能做到事前預(yù)測(cè)的合理性，為科學(xué)的計(jì)劃和決策奠定重要的基礎(chǔ)。

二、如何最大化提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平

如何最大化的利用現(xiàn)代化的信息手段、科學(xué)的管理方法來(lái)提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的水平顯然已成為房地產(chǎn)領(lǐng)域最為關(guān)注的話題了。下面，筆者將從房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的各個(gè)步驟出發(fā)，逐一進(jìn)行成本管理方法的總結(jié)與思考。

(一)立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制

在任何一個(gè)新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，首先必須提交詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》。重點(diǎn)對(duì)企業(yè)投資及效益進(jìn)行科學(xué)的測(cè)算，嚴(yán)格的進(jìn)行資金計(jì)劃管理。其中，有一點(diǎn)必須謹(jǐn)慎的是對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)作相應(yīng)的預(yù)防措施。最后，在項(xiàng)目立項(xiàng)中，總結(jié)出綜合評(píng)價(jià)意見(jiàn)。

(二)規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制

首先，規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇應(yīng)遵循以下原則：能由公司內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由公司內(nèi)部自行完成，以節(jié)省不必要的開(kāi)支；需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)采取公開(kāi)招標(biāo)的方式，擇優(yōu)選取。應(yīng)全面組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，從而擬訂標(biāo)書(shū)，開(kāi)展公平、公開(kāi)招標(biāo)活動(dòng)，最大限度的降低規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的工程成本?？傮w規(guī)劃設(shè)計(jì)方案必須包括整個(gè)工程企業(yè)的建造成本控制的總體目標(biāo)，即目標(biāo)成本。施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)注明有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款。設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員、物業(yè)管理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性(包括建成后的物業(yè)管理成本，用戶消費(fèi)成本)等進(jìn)行預(yù)知性會(huì)審,提出明確有效的書(shū)面意見(jiàn)，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行可行性修正, 避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的工程投資的損失與浪費(fèi)。結(jié)合工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)規(guī)范圖集的做法進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，使之更加經(jīng)濟(jì)、合理，在設(shè)計(jì)規(guī)劃階段，使這種調(diào)整反映到圖紙中去。

(三)施工過(guò)程的成本控制

工程施工是指將設(shè)計(jì)方案由圖紙變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的實(shí)施過(guò)程，也是達(dá)到工程成本控制、科學(xué)地確定工程目標(biāo)造價(jià)的過(guò)程。施工過(guò)程的成本控制主要從兩個(gè)方面入手：一是建立工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理制度，嚴(yán)格控制因設(shè)計(jì)變更而產(chǎn)生的工程成本，要明確工程項(xiàng)目部、造價(jià)管理等相關(guān)部門的工作人員的分工與職責(zé)，及時(shí)辦理簽證，對(duì)簽證的內(nèi)容制定要求客觀、準(zhǔn)確，其中對(duì)于隱蔽簽證要根據(jù)工程的設(shè)計(jì)圖紙出發(fā)，對(duì)重大的設(shè)計(jì)變更，應(yīng)事先做出預(yù)算并進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析比較后上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批方可實(shí)施，從而保證工程現(xiàn)場(chǎng)簽證的質(zhì)量，杜絕產(chǎn)生不實(shí)及虛假簽證。二是嚴(yán)格審查承包商在合同上的索賠要求，對(duì)施工單位在索賠項(xiàng)目上巧立名目、弄虛作假、以少多報(bào)、蒙哄欺騙等行為應(yīng)于駁回，對(duì)遇到問(wèn)題不及時(shí)辦理簽證賠負(fù)，結(jié)算時(shí)搞突擊、因利益發(fā)生爭(zhēng)吵的現(xiàn)象應(yīng)于堅(jiān)決制止。

(四)竣工結(jié)算的成本控制

竣工結(jié)算是反映工程項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)的重要性文件，是工程竣工驗(yàn)收的重要組成部分。在辦理竣工結(jié)算時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持以現(xiàn)行的工程造價(jià)管理法規(guī)為依據(jù)，按照甲、乙雙方在承包合同中約定條款，根據(jù)工程竣工圖紙，結(jié)合設(shè)計(jì)變更、隱蔽記錄、現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行認(rèn)真審核計(jì)算。主要包括以下內(nèi)容：

(1)審查是否按圖紙及合同約定的內(nèi)容全部完成工作，防止存在丟、拉的項(xiàng)目。

(2)審查設(shè)計(jì)變更內(nèi)容是否符合規(guī)定，變更資料是否齊全、內(nèi)容表達(dá)是否清楚，設(shè)計(jì)變更是否提前做好預(yù)算通過(guò)審批。若出現(xiàn)不屬于簽證范疇的內(nèi)容（比如因施工單位自身失誤所造成的返工項(xiàng)目）應(yīng)不予進(jìn)行竣工結(jié)算。確保工程項(xiàng)目的竣工質(zhì)量。

(五)其他環(huán)節(jié)的成本控制

在樓盤(pán)正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷售、設(shè)計(jì)、工程這三個(gè)部門的相關(guān)工作人員和預(yù)算人員擬訂詳細(xì)的《銷售承諾事項(xiàng)清單》，逐項(xiàng)測(cè)算其建設(shè)成本，并對(duì)照目標(biāo)成本增加對(duì)預(yù)算進(jìn)行逐項(xiàng)審核；銷售過(guò)程中要考慮到為增加"賣點(diǎn)"需增加或調(diào)整的綠化、公建配套等項(xiàng)目成本，必須事先做好預(yù)算并得到公司批準(zhǔn)后方可實(shí)施。應(yīng)盡最大的可能縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)周期，減少工程建設(shè)期間的不必要的費(fèi)用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償成本的增加；在市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與銷售的節(jié)奏，盡量減少現(xiàn)房的積壓時(shí)間，減少利息費(fèi)用等成本。

在愈演愈烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，“省錢就是賺錢”，因此，要想在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)上獨(dú)占鰲頭，必須對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的成本控制與管理。

參考文獻(xiàn)：

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篇9

［關(guān)鍵詞］ 房地產(chǎn)企業(yè)； 精細(xì)化管理； 方法

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 19. 035

［中圖分類號(hào)］ F270.7 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］ A ［文章編號(hào)］ 1673 - 0194（2012）19- 0056- 02

在現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中，越來(lái)越多的企業(yè)認(rèn)識(shí)到把管理做精做細(xì)的重要性，精細(xì)化管理已成為決定未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)成敗的關(guān)鍵。

1 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)管理經(jīng)歷了手工作坊管理、粗放管理、規(guī)范管理、精細(xì)化管理、精益化管理5個(gè)階段。目前，65％以上的房地產(chǎn)企業(yè)還處在粗放管理階段，22％的企業(yè)正處在由粗放式管理向規(guī)范化管理的過(guò)渡階段，只有不到13％的企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始從規(guī)范化管理向精細(xì)化管理過(guò)渡。2010年以來(lái)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的連續(xù)調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境條件發(fā)生了很大的變化，在國(guó)家一系列調(diào)控措施的打壓下，尤其是對(duì)閑置土地的收回或處罰的政策，杜絕了投機(jī)炒作行為，房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨轉(zhuǎn)型和調(diào)整。在內(nèi)部、外部環(huán)境的雙重壓力下，精細(xì)化管理成為當(dāng)前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要的戰(zhàn)略選擇。一些房地產(chǎn)企業(yè)已致力于從規(guī)范化管理向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)變，以期通過(guò)管理的精細(xì)化構(gòu)筑新的競(jìng)爭(zhēng)力。在目前的環(huán)境下，行動(dòng)比別人快一步就是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)［1］。

2 精細(xì)化管理的內(nèi)涵

可以將精細(xì)化管理的內(nèi)涵歸納為3個(gè)方面：一是規(guī)范化，二是精細(xì)化，三是個(gè)性化。它是建立在常規(guī)管理的基礎(chǔ)上，并將常規(guī)管理引向深入的關(guān)鍵一步。精細(xì)化管理就是要求把每一項(xiàng)工作都抓細(xì)、量化，有利于落實(shí)到行動(dòng)中［2］。精細(xì)化管理就是以人為根本，以細(xì)為基礎(chǔ)，以精為目標(biāo)，以綜合運(yùn)用現(xiàn)代管理方法為手段，通過(guò)建立和優(yōu)化工作流程，對(duì)管理對(duì)象施以不斷完善的動(dòng)態(tài)化管理過(guò)程。

3 房地產(chǎn)企業(yè)的精細(xì)化管理方法

實(shí)施精細(xì)化管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要采取相應(yīng)的管理方法。房地產(chǎn)企業(yè)的精細(xì)化管理方法分為項(xiàng)目策劃精細(xì)化、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)精細(xì)化、選材與施工管理精細(xì)化、成本管理精細(xì)化人力資源管理精細(xì)化和物業(yè)服務(wù)精細(xì)化等幾個(gè)方面。

3．1 項(xiàng)目策劃精細(xì)化

房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)自身現(xiàn)狀，根據(jù)對(duì)客戶需求的準(zhǔn)確分析和客戶購(gòu)買力的有效判斷，按照“精細(xì)”思路，找準(zhǔn)關(guān)鍵問(wèn)題與薄弱環(huán)節(jié)，編制完整而詳盡的階段性樓盤(pán)策劃書(shū)，使后續(xù)具體工作有章可循、有制可依，只有這樣，才能讓客戶買得稱心、住得舒心，由此可見(jiàn)，項(xiàng)目策劃精細(xì)化的重要性。在項(xiàng)目策劃階段對(duì)客戶的分析尤為重要，只有在策劃階段對(duì)客戶進(jìn)行合理分析的基礎(chǔ)上編制的項(xiàng)目策劃書(shū)才能符合客戶與市場(chǎng)需求。

3．2 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)精細(xì)化

優(yōu)秀項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的核心是節(jié)約成本和對(duì)業(yè)主的人性化關(guān)懷，是保證工期、工程質(zhì)量和控制成本的關(guān)鍵。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)精細(xì)化要求房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)真研究所開(kāi)發(fā)土地的特質(zhì)、周邊生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境，完整把握設(shè)計(jì)整體造型、建筑風(fēng)格、戶型結(jié)構(gòu)和建筑細(xì)節(jié)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品價(jià)值最大化。因此，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是價(jià)值創(chuàng)造的源泉，規(guī)劃設(shè)計(jì)上的精益求精是很重要的一步［3］。

3．3 選材與施工管理精細(xì)化

良好的施工工藝和合理的建筑用材是保證產(chǎn)品品質(zhì)的重要因素［4］。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以建造品質(zhì)優(yōu)良的樓盤(pán)為目標(biāo)，嚴(yán)格把好選材與施工管理這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)。選材與施工管理的精細(xì)化是鑄就品牌房產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)。施工質(zhì)量精細(xì)化要追求高標(biāo)準(zhǔn)，造精品、創(chuàng)品牌，建造百年建筑，讓樓盤(pán)建筑成為城市凝固的、永恒的藝術(shù)。

3．4 成本管理精細(xì)化

在房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在的項(xiàng)目成本往往是指涵蓋從投資到客服全過(guò)程的成本。以往的房地產(chǎn)企業(yè)往往忽略了投資決策與營(yíng)銷定位之間的一致性，項(xiàng)目完成后才發(fā)現(xiàn)增加了許多非預(yù)期成本，導(dǎo)致投資回報(bào)比預(yù)期的降低了許多。房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)更精細(xì)化的、可實(shí)施的成本管理，應(yīng)建立配套的相關(guān)基礎(chǔ)體系，并使這些體系之間保持一致性、協(xié)調(diào)性、系統(tǒng)性。這些基礎(chǔ)體系包括：成本職能戰(zhàn)略、成本業(yè)務(wù)流程及其他關(guān)鍵流程體系、數(shù)據(jù)庫(kù)與知識(shí)管理體系、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系、合作伙伴管理體系、全面預(yù)算管理體系。

3．5 人力資源管理精細(xì)化

人力資源精細(xì)化管理是指企業(yè)在規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上，對(duì)人力資源管理流程進(jìn)行科學(xué)細(xì)化和合理優(yōu)化的過(guò)程。人力資源精細(xì)化管理的目標(biāo)是最大限度地發(fā)揮員工的有效技能，即實(shí)現(xiàn)員工使用價(jià)值的最大化；通過(guò)一系列的激勵(lì)機(jī)制最大限度發(fā)揮員工主觀能動(dòng)性和工作的積極性、創(chuàng)造性。人力資源的精細(xì)化管理對(duì)策有：（1）細(xì)化人才結(jié)構(gòu)，做好崗位分析，調(diào)整企業(yè)自身的人力資源配置架構(gòu)，分類、分層級(jí)確定崗位；（2）對(duì)企業(yè)現(xiàn)有的人力資源管理制度進(jìn)行梳理，按“精細(xì)化”要求進(jìn)行人力資源的合理管理與分工；（3）實(shí)行規(guī)范化人力資源精細(xì)化管理工作流程，明確各崗位需要完成的任務(wù)；（4）引入現(xiàn)代信息管理手段，應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)進(jìn)行人力資源精細(xì)化管理。

3．6 物業(yè)服務(wù)精細(xì)化

服務(wù)的精細(xì)化是一種理念、態(tài)度和文化，是先進(jìn)的理念、認(rèn)真的態(tài)度、精益求精的文化，簡(jiǎn)而言之，即為精心的態(tài)度、精細(xì)的過(guò)程、精品的成績(jī)。物業(yè)服務(wù)的精細(xì)化要求房地產(chǎn)企業(yè)緊密結(jié)合企業(yè)文化建設(shè)，努力營(yíng)造物業(yè)服務(wù)精細(xì)化的企業(yè)氛圍。物業(yè)服務(wù)精細(xì)化管理的最終目的是通過(guò)精細(xì)的理念、態(tài)度和文化把看似簡(jiǎn)單的事情做精、做細(xì)、做好［5］。

4 結(jié) 語(yǔ)

精細(xì)化管理是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展，增強(qiáng)整體競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的必由之路。房地產(chǎn)企業(yè)引入相應(yīng)的管理方法，全面推行精細(xì)化管理，同時(shí)倡導(dǎo)持之以恒的精神，建立健全與之匹配的長(zhǎng)效機(jī)制，不折不扣地執(zhí)行，切切實(shí)實(shí)地落實(shí)，可以起到內(nèi)外兼修的作用，刺激企業(yè)迸發(fā)新的活力。

主要參考文獻(xiàn)

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［2］ 徐超英． 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式研究［J］． 現(xiàn)代企業(yè)文化，2008（6）：36－37．

［3］ ［美］奧伯蘭德． 工程設(shè)計(jì)與施工項(xiàng)目管理［M］． 畢星，譯． 第2版． 北京：清華大學(xué)出版社，2006．

篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)

1 項(xiàng)目的立項(xiàng)

即項(xiàng)目在發(fā)改部門的核準(zhǔn)或備案而取得立項(xiàng)批文。項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案的要件包括項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告（有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)編制完成）；國(guó)土資源部門出具的意見(jiàn)（土地預(yù)審意見(jiàn)或建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)）；規(guī)劃部門的批復(fù)意見(jiàn)（選址意見(jiàn)書(shū)或城市規(guī)劃條件通知書(shū)）；環(huán)保部門出具的意見(jiàn)（經(jīng)有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)編制的環(huán)境影響報(bào)告書(shū)或環(huán)境影響審批表，并經(jīng)有資質(zhì)的評(píng)估單位論證通過(guò)）。

2 項(xiàng)目的規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)

按照規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇符合開(kāi)發(fā)意愿，有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃和施工圖設(shè)計(jì)。項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)規(guī)劃部門審查通過(guò)后可取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。項(xiàng)目施工圖經(jīng)有資質(zhì)的圖紙審查中介機(jī)構(gòu)或建設(shè)主管部門下設(shè)的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證；同時(shí)，項(xiàng)目施工圖還要及時(shí)向消防和氣象主管部門報(bào)審，確保消防及避雷系統(tǒng)符合有關(guān)要求。

3 項(xiàng)目的招標(biāo)

主要是指規(guī)劃設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘察、施工和監(jiān)理公司的招標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以委托招標(biāo)公司進(jìn)行上述各項(xiàng)工程的招投標(biāo)工作，也可以自行組織確定規(guī)劃設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘察和監(jiān)理公司。但是工程施工招標(biāo)，一般情況下必須由招標(biāo)公司組織，在建設(shè)主管部門指定的交易廳中進(jìn)行，最后向中標(biāo)單位發(fā)出由建設(shè)主管部門、招標(biāo)公司和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)三方簽章的中標(biāo)通知書(shū)，中標(biāo)的施工企業(yè)應(yīng)及時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂施工合同。

4 項(xiàng)目的管理

項(xiàng)目取得施工許可證，就具備了基本的開(kāi)工條件。項(xiàng)目管理的重點(diǎn)是四控兩管加協(xié)調(diào)，也就是要做好安全控制、質(zhì)量控制、進(jìn)度控制和成本控制；管理好合同和信息，協(xié)調(diào)好監(jiān)理公司、施工企業(yè)、設(shè)計(jì)單位和質(zhì)量監(jiān)督、安全文明施工等相關(guān)方的關(guān)系，做到目標(biāo)明確、措施得力、統(tǒng)籌兼顧，全面推進(jìn)項(xiàng)目的施工。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中主要事項(xiàng)記錄在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手冊(cè)中，定期報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門。

4.1 施工許可證的取得。在依法取得立項(xiàng)批文、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)、工程規(guī)劃許可證、用地規(guī)劃許可證、圖紙審查合格證、中標(biāo)通知書(shū)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的要件，規(guī)范簽訂規(guī)劃設(shè)計(jì)、監(jiān)理及施工合同后，并按照規(guī)定繳納農(nóng)民工保障金、社保費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)等規(guī)費(fèi)，在開(kāi)發(fā)建設(shè)資金滿足施工要求的前提下，可到建設(shè)主管部門申請(qǐng)辦理領(lǐng)取施工許可證的手續(xù)。

4.2 在項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)前，應(yīng)及時(shí)與人防部門溝通，按照規(guī)定建設(shè)人防工程或繳納人防工程易地建設(shè)費(fèi)；與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，及時(shí)申報(bào)相應(yīng)的契稅、耕地占用稅、土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等。

4.3 在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，要充分調(diào)動(dòng)和發(fā)揮監(jiān)理公司，施工企業(yè)的積極性和主動(dòng)性，以及設(shè)計(jì)單位和建設(shè)主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)作用，嚴(yán)把安全關(guān)、質(zhì)量關(guān)，確保工程進(jìn)度，不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)、節(jié)約成本，整合資源，強(qiáng)化信息管理，致力于打造優(yōu)質(zhì)工程，創(chuàng)建安全文明工地。

4.4 商品房實(shí)行預(yù)售許可制度。商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)具備預(yù)售條件后，可以申請(qǐng)預(yù)售。辦理商品房預(yù)售許可證，可以進(jìn)行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案，預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)，以緩解工程建設(shè)資金的壓力。

5.1項(xiàng)目的竣工

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，并由其涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收，落實(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施、單項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收、拆遷安置方案及物業(yè)管理等執(zhí)行情況。驗(yàn)收合格方可交付使用；否則，不得交付使用。通過(guò)竣工驗(yàn)收后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要及時(shí)到建設(shè)主管部門進(jìn)行項(xiàng)目竣工備案。