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關(guān)鍵詞:模糊聚類分析;房地產(chǎn)企業(yè);核心競(jìng)爭(zhēng)力;編網(wǎng)法

研究者常常需要對(duì)一個(gè)地區(qū)的多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行分類，傳統(tǒng)的方法是根據(jù)研究的目的選取少數(shù)幾個(gè)指標(biāo)對(duì)各企業(yè)進(jìn)行人為的分類，其分類結(jié)果往往偏離實(shí)際情況。本文采用模糊聚類分析法，按房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力設(shè)置指標(biāo)，將核心競(jìng)爭(zhēng)力特征類似的房地產(chǎn)企業(yè)歸為一類，將不同特征的企業(yè)區(qū)分開，其分類結(jié)果可以為房地產(chǎn)企業(yè)管理層和投資商提供參考，具有一定的理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。

一、模糊聚類分析

模糊聚類分析是以傳統(tǒng)的聚類分析為理論基礎(chǔ)，按待辨識(shí)對(duì)象的屬性的親疏關(guān)系進(jìn)行軟劃分的一種多元統(tǒng)計(jì)方法。它把一個(gè)沒有類別標(biāo)記的樣本集按某種準(zhǔn)則劃分成若干個(gè)子集(類)，使相似的樣本盡可能歸為一類，而不相似的樣本盡量劃分到不同的類中。

1、建立指標(biāo)體系。本文按照房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行分類。核心競(jìng)爭(zhēng)力最早是由C.K.Prahalad和Gary Hamel于1990年在《企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力》一文中提出的，他們指出“核心競(jìng)爭(zhēng)力是在一組織內(nèi)部經(jīng)過整合了的知識(shí)和技能，尤其是關(guān)于怎樣協(xié)調(diào)多種生產(chǎn)技能的整合了的知識(shí)和技能”。房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是一種合力，最終表現(xiàn)在土地儲(chǔ)備能力、技術(shù)創(chuàng)新能力、人力資源能力、資源整合和開發(fā)能力、企業(yè)品牌效應(yīng)等方面?？紤]這些因素，再結(jié)合企業(yè)的一般特點(diǎn)，本文選取總資產(chǎn)、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)(固定/流動(dòng))、年銷售額、土地儲(chǔ)備、管理與科技人才比、高職稱人數(shù)占員工總數(shù)比、品牌度等7個(gè)指標(biāo)來建立房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)體系。

2、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化。根據(jù)模糊矩陣的要求，需要將數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化。設(shè)n為待分類對(duì)象的個(gè)數(shù)，m為表征對(duì)象特性的指標(biāo)個(gè)數(shù)，則:

查F臨界值表得F?琢(?琢常取0.05)。在滿足F>F?琢的所有情形中，差值F-F?琢的最大者所對(duì)應(yīng)的分類即為最佳分類。

二、實(shí)例分析

選取某市8家有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)公司為研究對(duì)象，用前文所建立的指標(biāo)體系來表征其核心競(jìng)爭(zhēng)力，各企業(yè)的具體情況，如表1所示。(表1)

故X分為7類:{A，E}，{B}，{C}，{D}，{F}，{G}，{H}。

同理，當(dāng)0.70

將表1中的數(shù)據(jù)代入公式(4)計(jì)算各方案的F值，查出各方案的臨界值F0.05，結(jié)果如表2所示。(表2)

三、結(jié)論

上述分類結(jié)果中，8家房地產(chǎn)開發(fā)公司各自成類和全部并為一類沒有實(shí)際應(yīng)用價(jià)值，不予考慮。其他的6個(gè)分類方案中，只有當(dāng)0.59

按核心競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行模糊聚類分析，不僅將具有相同特征的企業(yè)并到了一塊，而且將不同特征的企業(yè)區(qū)分開來，其分類結(jié)果充分反映了各企業(yè)在核心競(jìng)爭(zhēng)力方面的特點(diǎn)。進(jìn)行聚類后，處于同一類的企業(yè)在認(rèn)識(shí)到自身特點(diǎn)的同時(shí)，可以在制定發(fā)展戰(zhàn)略、提升自身核心競(jìng)爭(zhēng)力方面相互借鑒;另外，對(duì)于投資商而言，將欲投資的企業(yè)聚類后，可以在分類結(jié)果中根據(jù)投資的目的和企業(yè)的特點(diǎn)做進(jìn)一步的比較和分析，為最終的投資決策提供依據(jù)。

(作者單位:西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院)

主要參考文獻(xiàn):

[1]高新波.模糊聚類分析及其應(yīng)用[M].西安:西安電子科技大學(xué)出版社，2004.

[2]C.K.Prahalad and Gary Hamel.The Core Competence of the Corporation[J].Harvard Business Review，1990.

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【關(guān)鍵詞】騰訊房產(chǎn) 營銷策略 電商

房地產(chǎn)業(yè)在我國一直受各方關(guān)注，房地產(chǎn)的營銷也關(guān)系到每個(gè)購房者的實(shí)際利益。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，各種營銷房產(chǎn)營銷策略層出不窮，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”這一概念的提出，我國房地產(chǎn)門戶式網(wǎng)站的興起，騰訊房產(chǎn)在房產(chǎn)中以騰訊為依托，對(duì)其營銷策略的研究不僅是騰訊電商在房產(chǎn)這一部分的戰(zhàn)略布局，也是騰訊房產(chǎn)自身能否在已有的現(xiàn)狀下實(shí)現(xiàn)真正的持續(xù)經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)其門戶式網(wǎng)站房產(chǎn)營銷策略的重要環(huán)節(jié)。

一、我國房地產(chǎn)電商營銷策略

（一）房地產(chǎn)電商的營銷現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)行業(yè)從2003年成為國家經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)之后，供需不平衡是已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大痛點(diǎn)。正是這一痛點(diǎn)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)不斷創(chuàng)新其營銷方式，改變營銷策略。2015年新浪樂居、搜房網(wǎng)、搜狐焦點(diǎn)位居門戶式網(wǎng)站房地產(chǎn)銷售的前三名， 騰訊房產(chǎn)在2015年門戶式網(wǎng)站房產(chǎn)銷售比例中增長迅速。

（二）房地產(chǎn)電商的營銷模式

目前我國的房地產(chǎn)電商營銷模式主要通過網(wǎng)站入口引入流量、后臺(tái)用戶數(shù)據(jù)庫建設(shè)、微博微信的宣傳、線上線下活動(dòng)、相關(guān)移動(dòng)端app的開發(fā)、銷售電話的開通，客戶關(guān)系平臺(tái)建設(shè)等營銷手段，旨在構(gòu)建了房地產(chǎn)電商平臺(tái)新的營銷模式。以后臺(tái)數(shù)據(jù)庫建設(shè)為依托，通過資源整合，擴(kuò)寬其入口渠道，增加流量引入，利用線上宣傳與線下看房相結(jié)合，提高增值服務(wù)，促進(jìn)交易成功率。

二、騰訊房產(chǎn)的營銷策略

（一）騰訊房產(chǎn)的概況

中國門戶式網(wǎng)站“騰訊房產(chǎn)網(wǎng)”是房產(chǎn)資訊頻道，第一時(shí)間提供各地樓市信息，報(bào)道房地產(chǎn)動(dòng)向以及全國最新樓盤概況、讓消費(fèi)者真正體驗(yàn)到足不出戶查看最新樓盤訊息。騰訊房產(chǎn)流量的引入主要以 QQ微信用戶為主，實(shí)現(xiàn)線上線下流量的用戶轉(zhuǎn)化，以騰訊為基石，在行業(yè)內(nèi)迅速發(fā)展。

（二）騰訊房產(chǎn)的營銷方式

1、網(wǎng)絡(luò)引流

擁有7.8億QQ用戶、2億個(gè)微信用戶的強(qiáng)大用戶資源的助力下，騰訊房產(chǎn)與開發(fā)商的緊密合作，從市場(chǎng)定位上以“80后”為主流購房人群，基本上全是QQ用戶，特別是微信開通后迅速地吸引了“80后”的關(guān)注，為騰訊房產(chǎn)帶來潛在客戶，對(duì)騰訊房產(chǎn)的發(fā)展具有重要意義。

2、提供“最后一公里”服務(wù)

騰訊房產(chǎn)通過互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)媒體平臺(tái)（騰訊網(wǎng)）、搜索平臺(tái)、大眾分享傳播平臺(tái)（QQ）、即時(shí)通訊平臺(tái)（微信）等入口引入用戶。利用線上“微搖房”、“微博開通”、“微信上墻”、“地圖搜索”、“用戶信息錄入數(shù)據(jù)庫”與線下“看房團(tuán)”“銷售電話”相結(jié)合完成用戶從線上到線下的轉(zhuǎn)化，同時(shí)利用移動(dòng)客戶端APP將線下的購房者，與社區(qū)住戶、物業(yè)管理、各類服務(wù)商連接起來，為購房者提供“最后一公里”的社區(qū)增值服務(wù)。

3、線上線下相結(jié)合

騰訊房產(chǎn)在引流方式上整合了騰訊網(wǎng)、“微信搖一搖”、“微博開通”、“微信公眾號(hào)”、“地圖搜索”、“用戶信息錄入數(shù)據(jù)庫”、“微信售房”相結(jié)合，匯集了海量用戶。騰訊網(wǎng)（QQ 微信）作為重要的門戶式網(wǎng)站，為騰訊房產(chǎn)提供了可觀的流量引入機(jī)會(huì)。騰訊網(wǎng)通過強(qiáng)大用戶基數(shù)（7.8億的qq用戶以及2億微信用戶）獲取了全面、及時(shí)的購房需求信息。微信以及qq等聊天工具的簡單易用，順暢的溝通氛圍和開放的發(fā)展空間極大的增加了用戶的使用粘性和培養(yǎng)忠實(shí)用戶。

4、微信微博QQ宣傳

手機(jī)移動(dòng)終端的開發(fā)，實(shí)行微博、微信、qq等宣傳活動(dòng)，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代的到來，用戶從PC端向移動(dòng)端的轉(zhuǎn)移趨勢(shì)日漸明顯。騰訊房產(chǎn)網(wǎng)（）也順應(yīng)時(shí)世，積極開展微博營銷與微信營銷。其中“微房產(chǎn)”包括騰訊房產(chǎn)官方帳號(hào)，微信帳號(hào)，微博營銷，匯集了大量的關(guān)注客戶，具有廣大的影響力。

5、看房團(tuán)

騰訊房產(chǎn)憑借豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，線上線下相結(jié)合，借助微信線上活動(dòng)“微信搖一搖”“理財(cái)通”“眾籌”以及線下的“看房團(tuán)”、“400購房咨詢電話”，真正做到促進(jìn)線上購房需求者到線下實(shí)際購房者的轉(zhuǎn)換。

對(duì)騰訊房產(chǎn)的營銷策略評(píng)價(jià)

（三）騰訊房產(chǎn)營銷策略的優(yōu)勢(shì)

互動(dòng)性強(qiáng)?；?dòng)性極大地增強(qiáng)了用戶粘性及忠實(shí)度，騰訊、新浪網(wǎng)、百度是中國目前最具影響力三大網(wǎng)絡(luò)媒體，用戶對(duì)這三大媒體具有極高忠誠度以及用戶粘性，互動(dòng)性提升了用戶的忠實(shí)度以及促進(jìn)用戶從購房潛在者向?qū)嶋H購房者轉(zhuǎn)化。

用戶基數(shù)大。騰訊以其強(qiáng)大的qq用戶以及微信用戶，使得騰訊房產(chǎn)用戶量大，潛在用戶多，尤其是微信用戶的加入，為騰訊房產(chǎn)的發(fā)展以及營銷手段帶來巨大影響。

精準(zhǔn)營銷。使騰訊營銷可控性更強(qiáng)通過市場(chǎng)調(diào)查，瞄準(zhǔn)了18-45歲，以80后為主，有收入穩(wěn)定、教育水平高的的職業(yè)人士為目標(biāo)市場(chǎng)，憑借的后臺(tái)數(shù)據(jù)庫建設(shè)和微博、微信以及QQ推送，移動(dòng)APP的開發(fā)等營銷策略實(shí)現(xiàn)了精準(zhǔn)營銷

三、結(jié)論

構(gòu)建房地產(chǎn)電商平臺(tái)，不僅要優(yōu)化房地產(chǎn)門戶式網(wǎng)站的建設(shè)，還需整合資源，實(shí)現(xiàn)搜索引擎、社交媒體、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)客戶端等媒體平臺(tái)的全面覆蓋。在客戶流量引入過程中，前期宣傳，中期銷售，后期服務(wù)都是必不可少的一環(huán)。真正的實(shí)現(xiàn)線上線下的轉(zhuǎn)換，后臺(tái)數(shù)據(jù)庫建設(shè)到提供售后增值服務(wù)的一體化。消費(fèi)者數(shù)據(jù)庫的建立符合“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代中消費(fèi)者的需求多元化、個(gè)性化的要求。在建立后臺(tái)數(shù)據(jù)庫時(shí)，不僅涉及到分析消費(fèi)者行為，從而實(shí)現(xiàn)高效、精準(zhǔn)的營銷，而且也是騰訊房產(chǎn)賴以生存的保障。線上宣傳，消費(fèi)者注冊(cè)信息，訪問網(wǎng)站，線下活動(dòng)實(shí)名用戶登記，與媒體合作等多種互動(dòng)形式。在已有信息的基礎(chǔ)上進(jìn)一步挖掘與分析消費(fèi)者行為，從而判斷其需求，實(shí)現(xiàn)騰訊房產(chǎn)所宣稱的精準(zhǔn)的營銷。

參考文獻(xiàn)：

[1]王梅芳.關(guān)于房產(chǎn)營銷的行為技巧探討[J].廣東科技，2011（16）.

[2]方黎明.騰訊網(wǎng)房產(chǎn)頻道上線[J].中國地產(chǎn)市場(chǎng)，2011（07）.

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［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)；供應(yīng)鏈；供應(yīng)鏈管理；核心競(jìng)爭(zhēng)力

1 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)流程

在國內(nèi)的一般性教科書上，根據(jù)中國的國情和實(shí)際情況，將房地產(chǎn)開發(fā)分為可行性研究、前期工作、建設(shè)實(shí)施、營銷和服務(wù)等4個(gè)階段。按照國際上傳統(tǒng)的經(jīng)典房地產(chǎn)著作，一般將房地產(chǎn)開發(fā)分為以下8個(gè)階段：提出投資設(shè)想、投資設(shè)想細(xì)化、可行性研究、合同談判、簽署正式協(xié)議、工程建設(shè)、竣工投入與資產(chǎn)管理。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理研究

依照上述兩個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)模型并基于對(duì)其的分析，結(jié)合供應(yīng)鏈管理理論，建立如下圖所示房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理模型。

房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理模型

2.1 模型基本說明

該模型不是直線供應(yīng)鏈，而是橫向和縱向交叉的網(wǎng)絡(luò)供應(yīng)鏈模型，決策、計(jì)劃和營銷不僅是供應(yīng)鏈中的一個(gè)環(huán)節(jié)或流程，而且這個(gè)流程對(duì)其他3個(gè)流程始終產(chǎn)生影響。4個(gè)流程在職能內(nèi)容上是緊密相關(guān)的，不僅互為補(bǔ)充，而且在一些情況下甚至是互相滲透的。所以，4個(gè)流程雖處在供應(yīng)鏈上的不同位置，但是它們之間互相“牽引”，形成了一個(gè)有機(jī)的管理創(chuàng)造系統(tǒng)，從而生產(chǎn)出符合市場(chǎng)需要的有價(jià)值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

2.2 模型的四個(gè)基本流程

模型包括4個(gè)基本流程模塊：決策、計(jì)劃和營銷，土地和資金的獲取，工程建設(shè)管理和運(yùn)營管理，其中，土地和資金的獲取，工程建設(shè)管理和運(yùn)營管理這3個(gè)流程通過決策、計(jì)劃和營銷這個(gè)流程進(jìn)行協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。

決策、計(jì)劃和營銷：指的是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整體決策和營銷管理活動(dòng)，包含開發(fā)方式的決策，產(chǎn)品創(chuàng)意，開發(fā)流程與合作伙伴的確定，銷售策略的制定等，其中也包含支持性的運(yùn)作管理，如：確定商業(yè)房地產(chǎn)房型結(jié)構(gòu)，布置方式和數(shù)量，具體開發(fā)計(jì)劃進(jìn)度，銷售方式等。

土地和資金的獲取：指的是土地和資金的獲取方式。土地的獲取主要是根據(jù)土地出讓方的要求來決定；資金的融通更加復(fù)雜，隨著我國金融市場(chǎng)的完善，資金來源渠道的多樣化，采用何種方式獲取資金是房地產(chǎn)企業(yè)亟待研究的問題。土地和資金可以看做是房地產(chǎn)產(chǎn)品的“原材料”，如何“采購”至為關(guān)鍵。

工程建設(shè)管理：指的是項(xiàng)目的勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程施工管理?？辈彀ǖ匦螠y(cè)量、工程地質(zhì)和水文勘察；規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的整體布局，造型選擇，與周邊配套設(shè)施的結(jié)合，施工圖設(shè)計(jì)等；施工包括施工單位、監(jiān)理單位的選擇，質(zhì)量、進(jìn)度和資金的控制，竣工驗(yàn)收和移交等。相對(duì)來說這個(gè)流程技術(shù)性最強(qiáng)，也比較容易控制。

運(yùn)營管理：可以用四個(gè)統(tǒng)一來概括，就是統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。這個(gè)流程處于整個(gè)流程的末端，但遠(yuǎn)不意味著結(jié)束。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的制造上，而且很大一部分體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目的管理經(jīng)營上，所以運(yùn)營管理流程是非常重要的。

3 房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理研究

隨著市場(chǎng)的成熟、資源的緊缺和競(jìng)爭(zhēng)的加劇，開發(fā)商若想可持續(xù)發(fā)展則必須根據(jù)企業(yè)和環(huán)境的特點(diǎn)，去發(fā)現(xiàn)、挖掘、整合內(nèi)部資源和外部資源，運(yùn)用供應(yīng)鏈管理理論培育自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，通過建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式處理好合作伙伴相關(guān)行業(yè)關(guān)系，使得整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程的系統(tǒng)優(yōu)化以達(dá)到控制和降低成本的目的，成功獲取核心競(jìng)爭(zhēng)力。

3.1 建立房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理成本控制系統(tǒng)

按照房地產(chǎn)開發(fā)流程從商品房的形成到向用戶交付使用商品房需經(jīng)過商品房生產(chǎn)準(zhǔn)備、商品房生產(chǎn)和商品房銷售三個(gè)階段，通過供應(yīng)鏈進(jìn)行成本管理，開發(fā)商在不同的階段成本控制側(cè)重點(diǎn)應(yīng)有所不同。為了便于成本分析，簡單地把商品房建造前后作為劃分界限，將整個(gè)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈劃分為上游、開發(fā)商核心企業(yè)和下游，成本也相應(yīng)劃分為上游成本、開發(fā)商內(nèi)部成本和下游成本，進(jìn)一步細(xì)化得出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本控制模型。

供應(yīng)鏈成本控制的最終目標(biāo)就是控制用戶成本，使其盡可能最小化來獲取最大利潤，以較低的成本向用戶提供同等的價(jià)值或以同樣的成本向用戶提供更多的價(jià)值，特別是有助于實(shí)現(xiàn)用戶所看重的核心價(jià)值。最有競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈不僅應(yīng)使項(xiàng)目總成本優(yōu)化，而且使房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的特征體現(xiàn)在用戶看重的核心價(jià)值上，還要體現(xiàn)在商品房保值、增值和對(duì)用戶新需求的預(yù)測(cè)、識(shí)別和滿足上，從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲取持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

3.2 做全程供應(yīng)鏈的管理者

全程供應(yīng)鏈管理的實(shí)質(zhì)就是為了快速響應(yīng)客戶的快速變化，有效縮短客戶到供應(yīng)商的響應(yīng)周期，從而迅速并準(zhǔn)確的滿足客戶的個(gè)性化需求。全程供應(yīng)鏈管理重新進(jìn)行了供應(yīng)鏈的分工，合作、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、利益共享的經(jīng)營模式，企業(yè)的工作重心轉(zhuǎn)移到整合供應(yīng)鏈內(nèi)部資源，判定供應(yīng)鏈的內(nèi)部分工標(biāo)準(zhǔn)，分配價(jià)值活動(dòng)，傳遞需求信息，制定供應(yīng)鏈管理的整體戰(zhàn)略。

開發(fā)商主要是通過土地取得、市場(chǎng)分析等措施而取得投資收益。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中開發(fā)商必須通過與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的各組成部分進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，從而取得本身利益的最大化。隨著土地供應(yīng)的市場(chǎng)化、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化，市場(chǎng)逐步向買方轉(zhuǎn)化，房地產(chǎn)企業(yè)在繼續(xù)依靠供應(yīng)鏈內(nèi)部的優(yōu)勢(shì)地位獲得利潤的基礎(chǔ)上，需要向滿足消費(fèi)者日益變化的個(gè)性化需求轉(zhuǎn)移來保證既得利益不受損害。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變思維和經(jīng)營方式，站在全程供應(yīng)鏈管理者的角度，從房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向與其他房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的競(jìng)爭(zhēng)，與設(shè)計(jì)商、承建商、供應(yīng)商以及通往最終客戶的下游環(huán)節(jié)結(jié)成伙伴關(guān)系。

參考文獻(xiàn)

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【摘要】近年來，微信發(fā)展勢(shì)頭迅猛，各行各業(yè)都在尋求借鑒微信發(fā)展的合適方式。房地產(chǎn)行業(yè)積極參與其中，微信現(xiàn)已成為房地產(chǎn)營銷不可或缺的工具。本文以傳播學(xué)“5W”為理論基礎(chǔ)，以漳州萬科城為例分析房地產(chǎn)項(xiàng)目微信傳播的基本策略，探尋微信對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷的影響，并給出相應(yīng)的建議。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)微信 5W模式 傳播策略

微信是時(shí)下最熱門的社交軟件之一，它以移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，用戶可以實(shí)時(shí)收發(fā)語音短信、圖片和文字，并支持視頻聊天及多人群聊。2013 年10 月微信用戶超過了6 億。

隨著微信的迅速發(fā)展，微信傳播策略逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)界學(xué)者研究的對(duì)象。2012 年，首個(gè)房地產(chǎn)官方微信——碧桂園十里銀灘上線，到今天，微信已成為房地產(chǎn)企業(yè)營銷不可或缺的一個(gè)環(huán)節(jié)。本文試從拉斯韋爾“5W”模式出發(fā)，以傳者、渠道、內(nèi)容、受眾、效果5 個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目微信傳播進(jìn)行詳細(xì)探討。最后再以萬科項(xiàng)目“漳州萬科城”為例，分析房地產(chǎn)微信當(dāng)下的傳播策略，對(duì)房地產(chǎn)營銷的影響，并給出具體的建議。

一、5W 模式與房地產(chǎn)項(xiàng)目微信的傳播策略

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目微信的傳播主體

房地產(chǎn)項(xiàng)目微信公眾賬號(hào)從屬于房地產(chǎn)營銷的一部分，通過向受眾傳播項(xiàng)目信息最終促進(jìn)產(chǎn)品銷售。傳播主體包括促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)銷售的一切代表方。其中包括廣告公司、商和房地產(chǎn)開發(fā)商等機(jī)構(gòu)。

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)商主宰著微信內(nèi)容的制作和第一手傳播，但也會(huì)委托相關(guān)及地產(chǎn)廣告公司管理微信公共賬號(hào)。

公司和地產(chǎn)廣告公司依附于地

產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)自己的需要委托他們綜合產(chǎn)品信息、項(xiàng)目理念傳達(dá)、營銷活動(dòng)等要求策劃和創(chuàng)作微信內(nèi)容。從前期策劃到微信內(nèi)容制作，房地產(chǎn)開發(fā)商始終起著決定性的作用。但微信內(nèi)容的傳播時(shí)間、元素搭配等，房地產(chǎn)開發(fā)商和及地產(chǎn)廣告公司相互協(xié)作，以達(dá)到最優(yōu)的傳播效果。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目微信的傳播渠道

房地產(chǎn)項(xiàng)目微信傳播主要是以線上互動(dòng)為主，通過微信公眾平臺(tái)進(jìn)行傳播。微信公眾平臺(tái)隸屬于微信推出的公眾賬號(hào)管理平臺(tái)，通過相關(guān)部門進(jìn)行申請(qǐng)認(rèn)定，在賬號(hào)資料的真實(shí)、合法、準(zhǔn)確和有效性方面承擔(dān)一定的責(zé)任,具有一定的公信力。自2012 年8 月微信公眾平臺(tái)推出以后，就一直受到房地產(chǎn)項(xiàng)目的青睞。房地產(chǎn)項(xiàng)目注冊(cè)微信公眾賬號(hào)，通過位置簽名、二維碼等多種途徑向潛在購房者推廣相關(guān)信息。

位置簽名是房地產(chǎn)項(xiàng)目微信傳播的廣告牌，每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目微信公眾平臺(tái)都有獨(dú)有的位置簽名，當(dāng)周圍有人使用“附近的人”功能時(shí)。就能在其手機(jī)上顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目獨(dú)有的個(gè)性簽名。簡單、簡潔的房地產(chǎn)項(xiàng)目微信簽名能夠有效的傳遞項(xiàng)目信息。

二維碼是房地產(chǎn)項(xiàng)目微信傳播的在線電子商務(wù)。二維碼是微信公司為了擴(kuò)展微信使用人群開發(fā)的功能。通過線下推介，讓人掃描，讓客戶關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目微信公眾賬號(hào)。極大的方便了房地產(chǎn)企業(yè)信息的擴(kuò)散，有效的降低了營銷成本。房地產(chǎn)企業(yè)通過公眾平臺(tái)，打造在線商場(chǎng)，制作在線樓書，推送自己的項(xiàng)目信息，潛在購房者足不出戶便能接受到項(xiàng)目樓盤和商鋪的最及時(shí)信息。通過線下系列活動(dòng)，誘使客戶掃描二維碼，在客戶收獲一個(gè)新的項(xiàng)目資料同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目也建立起同客戶之間直接聯(lián)系的強(qiáng)關(guān)系。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目微信的傳播內(nèi)容及表現(xiàn)特點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目微信通過線上傳播，吸引意向客戶參與互動(dòng)，最終到案場(chǎng)完成交易，有效減輕了傳統(tǒng)營銷成本高、傳播困難、時(shí)間地點(diǎn)局限性的不利之處，提高了購房者與開發(fā)商之間的溝通力。不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目推送不盡相同的傳播內(nèi)容。目前來說，常用的房地產(chǎn)項(xiàng)目微信傳播內(nèi)容主要有以下幾種：

（1）項(xiàng)目概況。介紹項(xiàng)目的基本情況，包括樓盤簡介、基本戶型以及相關(guān)基礎(chǔ)配套介紹，通告項(xiàng)目基本信息諸如開發(fā)商、樓盤地段、大概面積、配套、項(xiàng)目定位、聯(lián)系方式等各方面介紹。

（2）日常推送。包括項(xiàng)目活動(dòng)及新聞?lì)愜浳耐扑停饕皂?xiàng)目最新的活動(dòng)營銷信息為基礎(chǔ)，同時(shí)夾雜一些有趣的新聞和本地消息，提高訂閱者的閱讀興趣，鞏固微信賬號(hào)的粘著力。

（3）在線互動(dòng)。包括推送

關(guān)鍵詞 、智能服務(wù)和在線互動(dòng)咨詢，在線互動(dòng)在購房者和開發(fā)商之間直接互動(dòng)交流上架構(gòu)了橋梁，房地產(chǎn)項(xiàng)目微信賬號(hào)通過智能服務(wù)、

關(guān)鍵詞 ，人工咨詢等服務(wù)為購房者解答疑惑。

（4）會(huì)員及點(diǎn)評(píng)系統(tǒng)。微信項(xiàng)目會(huì)員制度進(jìn)一步增加了顧客項(xiàng)目粘著力，開發(fā)商通過推出相應(yīng)的預(yù)約看房團(tuán)、論壇以及周期性會(huì)員活動(dòng)，凝聚以項(xiàng)目為中心的用戶粘度。點(diǎn)評(píng)系統(tǒng)中購房注冊(cè)者可以書寫對(duì)項(xiàng)目的印象，也可以參考專家對(duì)于項(xiàng)目的公正評(píng)價(jià)。點(diǎn)評(píng)系統(tǒng)進(jìn)一步提高了顧客的參與性，提高了項(xiàng)目的公信力。

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目微信的受眾

房地產(chǎn)微信傳播面臨巨大的受眾，2013 年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，微信平臺(tái)公眾賬號(hào)大眾知曉率達(dá)92.6%，超過45.4%的微信用戶低頻使用微信公眾賬號(hào)，24.2%的微信用戶頻繁使用微信公眾賬號(hào)。2014 年通過對(duì)北京、上海、廣州、深圳四個(gè)超大型城市用戶手機(jī)上網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，使用微信用戶上線率已超過QQ，成為當(dāng)下中國人最受歡迎的社交工具。而手機(jī)微信傳遞信息的人群廣泛分布在70 至90 年代出生的人，他們的共性是高等教育出身，對(duì)新興事物富有接受力。其中月平均收入在6000 元以上用戶占據(jù)32.4%，月平均收入在10000 元以上占據(jù)8.3%，月平均收入在3000 元以下的占15.5%，不難看出，使用微信的人群，收入良好，有一定的購買力，和房地產(chǎn)項(xiàng)目受眾有很大部分重合，這使得房地產(chǎn)企業(yè)利用微信平臺(tái)推廣項(xiàng)目成為了可能。房地產(chǎn)項(xiàng)目微信傳播針對(duì)的是實(shí)際或潛在的購房者群體，根據(jù)微信營銷理論，在微信平臺(tái)內(nèi)將購房者群體劃分類型，又可區(qū)分為青年升級(jí)型、青年棲居型、老年改善型、富貴升級(jí)型、富貴休閑型、收租投資型以及占有投資型。簡而言之，當(dāng)下大多數(shù)購房群體都是微信的用戶，或受微信的影響。

5、房地產(chǎn)項(xiàng)目微信的傳播效果

房地產(chǎn)項(xiàng)目微信公眾賬號(hào)的出現(xiàn)改變了傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷、環(huán)境、戶型價(jià)格是購房者在挑選房源時(shí)著重考慮的三大要素。傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷重視“體驗(yàn)——樣板房戶型展示”和“價(jià)格宣傳——刺激購買”模式。為了完成這兩樣模式，首先要傳播給受眾項(xiàng)目樓盤的相關(guān)信息，以達(dá)到吸引受眾到現(xiàn)場(chǎng)感受的目的。房地產(chǎn)微信能更精準(zhǔn)的完成這個(gè)目標(biāo)，和O2O 模式類似，微信傳播先通過線上內(nèi)容專門性推廣，最終吸引客戶到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)促進(jìn)交易。

房地產(chǎn)微信傳播能更好提升購房者滿意度。在房地產(chǎn)營銷過程中，即使完全不用微信公眾賬號(hào)進(jìn)行傳播，也不過減少了地產(chǎn)項(xiàng)目傳播的一種渠道，不會(huì)降低項(xiàng)目本身的吸引力。但一旦使用微信進(jìn)行傳播溝通，將顯著提升現(xiàn)有的公眾的知曉度和關(guān)注度。對(duì)項(xiàng)目銷售形成助力。

二、個(gè)案分析——漳州萬科城微信公眾賬號(hào)運(yùn)營

漳州萬科城是萬科集團(tuán)2014 年于福建漳州建設(shè)的全國第37 座萬科城，總建筑面積達(dá)80 萬㎡，是漳州少有的全配套大城項(xiàng)目。自2014 年4 月漳州萬科城微信認(rèn)證至2014 年6 月首次開盤大賣，微信粉絲破萬，結(jié)合線下完成了“定制裝修由你”等重大營銷事件，萬科集團(tuán)利用漳州萬科城微信公眾賬號(hào)完成了一次完美的營銷。專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)是漳州萬科城微信傳播成功的必要條件，漳州萬科城聘請(qǐng)業(yè)內(nèi)知名微信廣告公司制作微信，并請(qǐng)專人把控微信出品。多渠道宣傳促進(jìn)了粉絲的快速增長，在營銷現(xiàn)場(chǎng)和物料印刷上重視二維碼的掃描；增加和粉絲之間的互動(dòng)性，安排粉絲在線上投票選出自己心儀的裝修產(chǎn)品，及時(shí)公布名單，迅速擴(kuò)大了項(xiàng)目的影響力，提高了口碑。內(nèi)容的時(shí)效性方面做到了當(dāng)天制作，重視趣味性和互動(dòng)性，一天一條的頻率培養(yǎng)了受眾的閱讀習(xí)慣。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目微信傳播策略

通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目微信傳播“5W”模式中五個(gè)傳播要素的分析，以及對(duì)漳州萬科城微信公共賬號(hào)運(yùn)營現(xiàn)狀的探究，筆者認(rèn)為當(dāng)下房地產(chǎn)項(xiàng)目微信傳播若想取得更優(yōu)的傳播效果，應(yīng)當(dāng)重視內(nèi)容、語言和三個(gè)方面的傳播策略。

1、微信內(nèi)容的選擇

房地產(chǎn)項(xiàng)目微信內(nèi)容的策略包括項(xiàng)目品牌的維護(hù)和內(nèi)容的控制，其中前者是前提，后者是日常工作。項(xiàng)目品牌的維護(hù)工作包括項(xiàng)目企業(yè)品牌的宣傳和維護(hù)，要不遺余力的在任何時(shí)候和企業(yè)品牌相關(guān)的信息，最終給受眾以深刻印象，灌輸企業(yè)良好的正面形象。內(nèi)容上要先研究針對(duì)的受眾，按照受眾的喜好安排微信的內(nèi)容，同時(shí)注意重點(diǎn)，不要同時(shí)太多消息影響受眾閱讀，注意互動(dòng)性和可參與性。

2、語言風(fēng)格的選擇

作為一個(gè)新型的媒體平臺(tái)，微信公眾平臺(tái)擁有自己的獨(dú)有語言風(fēng)格，房地產(chǎn)項(xiàng)目微信應(yīng)當(dāng)選擇適當(dāng)?shù)恼Z言風(fēng)格，讓受眾更好的接受。富有人情味是房地產(chǎn)項(xiàng)目微信平臺(tái)吸引粉絲的前提，忠實(shí)的粉絲不可能長期閱讀沒有人情味的內(nèi)容；個(gè)性化的語言有助于創(chuàng)造輕松的溝通交流圈，形成獨(dú)有的圈層文化，讓粉絲擁有歸宿感。

3、合理的規(guī)律

房地產(chǎn)項(xiàng)目微信平臺(tái)要重視微信內(nèi)容的規(guī)律性，長期不會(huì)讓粉絲失去熱情，取消關(guān)注；過于頻繁則會(huì)打擾粉絲的生活，影響粉絲的觀感。適合的信息節(jié)奏能滿足粉絲的期望，形成和粉絲之間平等交流的氣氛。

參考文獻(xiàn)

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②杜曉婷、李燕臨，《微信傳播策略及社會(huì)影響研究》[J]《. 中國報(bào)業(yè)》，2014（24）

③敖杰，《房地產(chǎn)企業(yè)微信營銷研究》[D].重慶師范大學(xué)，2014

④蔡群峰，《我國房地產(chǎn)企業(yè)微信營銷研究》[D] .廣西師范大學(xué)，2014

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關(guān)鍵詞：微信；房地產(chǎn)；公眾號(hào)

中圖分類號(hào)：C935 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2016）26-0077-02

2011年，微信出現(xiàn)后，目前已經(jīng)成為了中國消費(fèi)者不可或缺的通訊工具。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在亞洲地區(qū)，使用微信的用戶量已經(jīng)超過了6億人，可見其受眾面之廣。微信不僅憑借自身的社交優(yōu)勢(shì)受到了消費(fèi)者的青睞，也借助了微信公眾號(hào)的強(qiáng)大營銷和推送功能成為了絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)營銷的新手段。房地產(chǎn)企業(yè)利用微信營銷具有天然的優(yōu)勢(shì)。一方面，微信龐大的用戶基數(shù)為房地產(chǎn)企業(yè)開展?fàn)I銷傳播提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；另一方面，微信本身的特性更使其成為房地產(chǎn)營銷的有力工具[1]。

一、微信營銷在房地產(chǎn)營銷中的優(yōu)勢(shì)

1.針對(duì)性強(qiáng)

房地產(chǎn)營銷和其他行業(yè)營銷不同，其消費(fèi)者一般都是通過看地段、戶型、物業(yè)等方面來決定是否購買房產(chǎn)，但消費(fèi)者或許由于受到地理位置、天氣等原因的限制不能很方便地到售樓部進(jìn)行咨詢，這時(shí)就可以通過掃描微信公眾號(hào)進(jìn)行添加查看戶型、價(jià)格、效果圖等信息。并且，微信公眾號(hào)推送出的文章和消息也可極大激發(fā)消費(fèi)者的興趣，增加用戶黏度。

2.相對(duì)于傳統(tǒng)營銷模式，營銷成本低

傳統(tǒng)銷售媒介容易受到時(shí)間和地點(diǎn)的限制，并且由于信息的不對(duì)稱性，受眾難以隨時(shí)隨地掌握企業(yè)的營銷信息。同時(shí)，傳統(tǒng)銷售媒介易消耗大量的人力和物力，營銷成本高。但微信營銷利于其公眾號(hào)推送給其受眾，可以不受時(shí)間和地點(diǎn)的限制，極大的利用了公眾的閑散時(shí)間，節(jié)省了不少人力物力，達(dá)到營銷的目的，營銷成本相對(duì)于傳統(tǒng)營銷模式比^低。

3.信息交流互動(dòng)性強(qiáng)

與傳統(tǒng)的營銷方式和微博營銷的單一營銷方式相比，微信營銷更具有互動(dòng)性。微信公眾賬號(hào)不僅實(shí)現(xiàn)了一對(duì)多的信息廣播，還可以針對(duì)用戶提出的問題進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的交流回復(fù)[2]，收集消費(fèi)者的反饋意見，利用數(shù)據(jù)平臺(tái)統(tǒng)計(jì)消費(fèi)者感興趣的話題，然后對(duì)微信推送內(nèi)容進(jìn)行改進(jìn)，提高消費(fèi)者的閱讀量。一旦文章質(zhì)量高，消費(fèi)者就會(huì)轉(zhuǎn)發(fā)至微信朋友圈，提高了文章的閱讀量，增加了公眾號(hào)的點(diǎn)擊率，間接提高了企業(yè)知名度和曝光度。

二、微信營銷在房地產(chǎn)營銷中的劣勢(shì)

1.公眾號(hào)內(nèi)容同質(zhì)化

由于微信營銷在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展尚處于初期階段，很多企業(yè)并沒有系統(tǒng)的銷售體系和團(tuán)隊(duì)，所以缺乏創(chuàng)新意識(shí)，公眾號(hào)的內(nèi)容同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，包括項(xiàng)目概況、在售房源、企業(yè)概況、活動(dòng)詳情等內(nèi)容；并且推送的文章也多是噱頭十足，內(nèi)容缺乏新意，有的甚至是照搬照抄，難以吸引消費(fèi)者眼球，導(dǎo)致閱讀量降低，甚至消費(fèi)者取消對(duì)公共號(hào)的關(guān)注。

2.弱化了公眾號(hào)的服務(wù)功能，強(qiáng)化了營銷功能

微信公眾號(hào)的目的是為了讓房地產(chǎn)企業(yè)的消費(fèi)者更加方便快捷的查詢產(chǎn)品信息，獲得相應(yīng)的服務(wù)。但很多公眾號(hào)為了達(dá)到營銷的目的，弱化了公眾號(hào)服務(wù)的功能，反而是通過推送各種各樣的營銷信息和活動(dòng)信息來吸引消費(fèi)者眼球，以方便把線上的消費(fèi)者轉(zhuǎn)移到線下進(jìn)行消費(fèi)。雖然營銷功能是微信公眾號(hào)存在的目的之一，但公眾號(hào)的服務(wù)功能不能被弱化，一旦弱化，消費(fèi)者可能會(huì)產(chǎn)生反感甚至厭惡的情緒，會(huì)喪失部分消費(fèi)群體。

3.微信營銷團(tuán)隊(duì)不專業(yè)導(dǎo)致客戶轉(zhuǎn)化率低

雖然很多學(xué)者認(rèn)為微信營銷相對(duì)于傳統(tǒng)營銷方式來說成本較低，但微信公眾號(hào)隊(duì)伍的不專業(yè)很可能會(huì)喪失部分消費(fèi)群體。微信公眾號(hào)不僅推送文章，不僅提供服務(wù)，同時(shí)，可以通過消費(fèi)者的反饋、留言和詢問掌握消費(fèi)者在購買房地產(chǎn)時(shí)的心理和動(dòng)機(jī)，通過分析這些數(shù)據(jù)，從而在日后的銷售過程中改進(jìn)銷售方法和產(chǎn)品賣點(diǎn)，迎合消費(fèi)者的消費(fèi)心理，以更好抓住消費(fèi)者，提高銷售額。但實(shí)際上，雖然很多房地產(chǎn)商都開通了微信公眾號(hào)，但由于沒有專業(yè)的微信營銷團(tuán)隊(duì)，導(dǎo)致分工不均、業(yè)務(wù)不專，沒有把微信營銷發(fā)揮到最好的狀態(tài)也是微信營銷在房地產(chǎn)營銷中的劣勢(shì)之一。

三、房地產(chǎn)微信營銷的建議

通過對(duì)微信營銷在房地產(chǎn)行業(yè)中的優(yōu)劣勢(shì)分析，筆者對(duì)房地產(chǎn)微信營銷提出兩點(diǎn)建議。

第一，打破常規(guī)，勇于借鑒，創(chuàng)新內(nèi)容。由于微信營銷在房地產(chǎn)行業(yè)中的內(nèi)容同質(zhì)性較強(qiáng)，所以筆者建議，微信營銷團(tuán)隊(duì)要善于借鑒優(yōu)秀公眾號(hào)的靈感，勇于創(chuàng)新，推送出精品文章，在語言上和風(fēng)格上更貼近消費(fèi)者，提高消費(fèi)者閱讀量，增加用戶黏度。

第二，加強(qiáng)員工培訓(xùn)。不斷提高專業(yè)度優(yōu)秀的微信公眾號(hào)水平，不僅靠團(tuán)隊(duì)的協(xié)作能力，更要求團(tuán)隊(duì)能不斷吸收新知識(shí)，挖掘出更多的公眾號(hào)內(nèi)容和功能，提高公眾號(hào)的服務(wù)功能和影響功能。這就需要不斷加強(qiáng)專業(yè)微信營銷人員的培訓(xùn)，讓其多學(xué)多用，提高專業(yè)度，從而提高公眾號(hào)內(nèi)容的質(zhì)量。

總之，不管微信營銷在房地產(chǎn)行業(yè)中存在著什么樣的優(yōu)劣勢(shì)，隨著微信功能的不斷增多和完善和房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于其營銷功能的挖掘，微信終將在未來的房地產(chǎn)營銷中發(fā)揮越來越重的作用[3]。

參考文獻(xiàn)：

[1] 賈林洋.淺析我國房地產(chǎn)網(wǎng)誒新營銷傳播的問題與策略調(diào)整[J].新聞研究導(dǎo)刊，2016，（2）：216.

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；檔案管理；重要性；問題；措施

中圖分類號(hào)：G271 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

房地產(chǎn)檔案管理是一項(xiàng)十分重要的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)建設(shè)，是房地產(chǎn)管理部門重要任務(wù)之一，是進(jìn)行房地產(chǎn)行政管理和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的必備基礎(chǔ)資料，也是研究房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和將來不可缺少的依據(jù)。本文主要就如何加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案管理中存在問題及加強(qiáng)措施進(jìn)行論述。

一、房地產(chǎn)檔案管理的重要性

房地產(chǎn)檔案是在房地產(chǎn)審批、建設(shè)、管理等環(huán)節(jié)中，形成的具有一定價(jià)值的文件、圖紙、音像等不同載體形式的檔案資料。由于房地產(chǎn)檔案具有的動(dòng)態(tài)性和廣泛性特征，使其成為今后城市規(guī)劃的決策依據(jù)，是我國實(shí)施財(cái)產(chǎn)清查的重要依據(jù)，也是解決房地產(chǎn)糾紛化解產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的主要參考資料。只有合理利用房地產(chǎn)檔案，才能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，避免房地產(chǎn)檔案資源的浪費(fèi)。然而，從目前的房地產(chǎn)檔案管理實(shí)際來看，房地產(chǎn)檔案管理重資料管理，輕檔案利用；重檔案信息收集輕檔案信息服務(wù)；缺乏有效的檔案信息檢索體系，檔案管理人員的素質(zhì)有待提高等。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案管理，合理利用檔案信息為決策機(jī)構(gòu)、人們生活等方面提供信息服務(wù)，具有非常重要的意義。

二、房地產(chǎn)檔案管理中存在問題分析

從目前的房地產(chǎn)檔案管理來看，我國房地產(chǎn)檔案管理取得了相應(yīng)的成效，基本上實(shí)現(xiàn)了信息化管理，檔案數(shù)字化也在進(jìn)一步推進(jìn)，檔案資料也日漸充實(shí)。然而，也不可否認(rèn)，房地產(chǎn)檔案管理仍然有一些不盡人意的問題，主要有以下幾個(gè)方面：

（1）房地產(chǎn)檔案的利用率低。建立房地產(chǎn)檔案的目的，就是為了讓檔案用戶使用，最大限度提高其資源利用率。而從房地產(chǎn)檔案管理的實(shí)際來看，房地產(chǎn)檔案的開放度極低，即使檢察院要獲取相關(guān)的房產(chǎn)資料，也有相當(dāng)?shù)碾y度，對(duì)普通老百姓來說，想利用房地產(chǎn)檔案資料來化解糾紛，在當(dāng)前實(shí)施起來很困難。

（2）檔案信息服務(wù)形式單一。房地產(chǎn)檔案管理部門所提供的信息服務(wù)不僅有限，而且服務(wù)方式單一，僅僅是相關(guān)的房地產(chǎn)政策、動(dòng)態(tài)等，缺乏對(duì)用戶的需求研究，難以提供深層次的信息編研服務(wù)。

（3）缺乏有效的檔案檢索體系。從目前來看，很多省市的房地產(chǎn)檔案管理都實(shí)施了信息化管理，但是由于缺乏有效的檢索體系，用戶對(duì)檔案信息的利用方式不熟悉，造成用戶很難搜索到需要的房地產(chǎn)檔案資料。

（4）房地產(chǎn)檔案管理人員的素質(zhì)差。隨著檔案數(shù)字化步伐的加快，提供高質(zhì)量的房地產(chǎn)信息服務(wù)成為今后檔案管理人員的主要工作內(nèi)容，這就要求檔案管理人員不僅要具有房地產(chǎn)檔案知識(shí)，還要具有敏銳的信息洞察力，能夠根據(jù)用戶的需要，提供有價(jià)值的房地產(chǎn)檔案信息給用戶；同時(shí)還要具有相應(yīng)的信息技術(shù)，能夠創(chuàng)建動(dòng)態(tài)的信息界面，這就使得僅僅具有檔案管理知識(shí)的檔案管理人員面臨著素質(zhì)與能力的提升問題。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案管理的措施

綜上分析，面對(duì)以上房地產(chǎn)檔案管理中存在問題，應(yīng)采取以下幾個(gè)方面的加強(qiáng)措施：

3.1 樹立全員管理檔案理念

城市房地產(chǎn)檔案是城市房地產(chǎn)業(yè)務(wù)活動(dòng)的真實(shí)記錄，是城市面貌和發(fā)展的歷史見證，是研究城市的發(fā)展歷史、研究房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史及其規(guī)律的重要參考依據(jù)。因此，重視房地產(chǎn)檔案工作的管理和發(fā)展，不只是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一項(xiàng)一般意義的工作，乃是現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)中應(yīng)有內(nèi)容在檔案管理工作中，不僅要真實(shí)地記錄和留取材料，保證檔案的真實(shí)性和可靠性，還要積極地開發(fā)和利用檔案資源，為改革、發(fā)展和穩(wěn)定提供必要且優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。要通過學(xué)習(xí)檔案法律法規(guī)以及檔案管理知識(shí)，認(rèn)識(shí)檔案的功能和作用，樹產(chǎn)全員參與管理、全員重視檔案的觀念，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和各項(xiàng)管理工作中強(qiáng)化檔案意識(shí)，以對(duì)歷史負(fù)責(zé)的責(zé)任感奉獻(xiàn)我們的聰明和才智。

3.2 實(shí)現(xiàn)檔案管理的網(wǎng)絡(luò)化

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《檔案法》對(duì)檔案實(shí)行集中統(tǒng)一管理的原則，使之適應(yīng)經(jīng)營管理的據(jù)要，在直管公房檔案管理上實(shí)行三級(jí)管理制。具體應(yīng)采取集中和分級(jí)管理相結(jié)合的方法，建立檔案管理領(lǐng)導(dǎo)小組，由其負(fù)資統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、組織和管理檔案工作，中層科室應(yīng)有分管檔案工作負(fù)責(zé)人，并配備專職檔案員，由其負(fù)責(zé)所在科室的檔案收集、整理、編目、立卷、移文等工作。同時(shí)，要建立綜合檔案室，作為本企業(yè)檔案工作的專業(yè)管理部門，以實(shí)現(xiàn)其輸入 (收集、接交) 和輸出 (利用) 的雙重功能，把檔案管理工作與全面的整體管理工作結(jié)合起來，提高檔案的利用率及其利用價(jià)值。

3.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案基礎(chǔ)性工作力度

房地產(chǎn)是人民群眾生活四大要素之一，其自然屬性日益顯現(xiàn)。原來房屋產(chǎn)別只有直管房產(chǎn)和單位自管房產(chǎn)，而現(xiàn)在私房房產(chǎn)、涉外房產(chǎn)、股份制房產(chǎn)不斷增多，出現(xiàn)了房屋產(chǎn)權(quán)的多元化；原來房屋的結(jié)構(gòu)分為鋼混沛?；?、石專木、簡易四種并以磚混為主，而現(xiàn)在混合、鋼混、鋼結(jié)構(gòu)己成為主流；房屋的設(shè)計(jì)用途由原來的以住宅為主，逐步發(fā)展為商業(yè)、教育、科研、辦公等多種用途并存。因此，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)檔案信息的管理，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案信息分類的基礎(chǔ)性工作，使其更加襯合房屋的自然屬性，更加便于檔案的利用。要結(jié)合各地房地產(chǎn)檔案管理工作的實(shí)際，采取多種方式：一是要建立房地產(chǎn)檔案信息檢索體系。對(duì)于不發(fā)達(dá)地區(qū)，要建立手工形式的檔案信息檢索體系，既要建立案卷級(jí)的，又要建立文件級(jí)的，以提高檢索效率對(duì)于發(fā)達(dá)地區(qū)，要建立電子計(jì)算機(jī)檔案信息檢索體系，以滿足利用者的計(jì)算機(jī)檢索和 網(wǎng)絡(luò)檢索，實(shí)現(xiàn)檔案信息資源的社會(huì)共享。二是要開發(fā)房地產(chǎn)檔案信息資源，深化房地產(chǎn)檔案信息的編撰研究工作，為城市建設(shè)決策、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)、服務(wù)廣大群眾提供系統(tǒng)的檔案史料。三是房地產(chǎn)管理部門要解放思想，更新觀念，變被動(dòng)為主動(dòng)，積極地為利用者提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

3.4 加速房地產(chǎn)檔案現(xiàn)代化管理

房地產(chǎn)檔案信息處理技術(shù)現(xiàn)代化實(shí)際上是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，不能一蹦而就，必須分階段有步驟實(shí)施。近期的主要任務(wù)是：編制完善的檢索工具和提高系統(tǒng)的完全防范。計(jì)算機(jī)檢索途徑應(yīng)有盡有，數(shù)據(jù)中的每一個(gè)產(chǎn)權(quán)要素都可以作為檢索點(diǎn)包括產(chǎn)權(quán)更新信息、房地坐落自然信息、產(chǎn)權(quán)證管理信息以及模糊條件檢索等等，為提權(quán)檔案的查詢、利用帶來極大的方便。利用計(jì)算機(jī)處理信息的功能，編制各種檢索工具，形成計(jì)算機(jī)檢索與手工 互補(bǔ)的檔案信息檢索體系，以提供高效、便捷的查詢服務(wù)。計(jì)算機(jī)應(yīng)用保護(hù)了檔案原件，又高效地滿足利用者的需要。同時(shí)要提高系統(tǒng)的安全性。系統(tǒng)的安全性指的是保護(hù)系統(tǒng)硬件和軟件免受 自然災(zāi)害和人為的破壞，做好防病毒工作 抓好用戶權(quán)限管理只有保證系統(tǒng)的安全順利運(yùn)行，房地產(chǎn)檔案管理現(xiàn)代化的目標(biāo)才能得以實(shí)現(xiàn)，否則一切都無從談起，因此做好系統(tǒng)的安全防范工作是重中之重。

3.5 提高房地產(chǎn)檔案管理者的素質(zhì)

實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)檔案現(xiàn)代化管理，離不開高素質(zhì)的管理人才。人才資源是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)檔案管理現(xiàn)代化的前提，是開發(fā)利用房地產(chǎn)檔案的基本條件。因此，房地產(chǎn)檔案管理的現(xiàn)代化，要依賴于檔案人員素質(zhì)的提高。加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案管理人員的培養(yǎng)，要著重抓好以下二個(gè)方面工作。一要提高思想政治素質(zhì)。檔案工作人員要牢固樹立為社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)服務(wù)、為房地產(chǎn)事業(yè)健康發(fā)展服務(wù)、為人發(fā)群眾服務(wù)的思想，需要既要懂專業(yè)知識(shí)，又要掌握計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技能，具有熟練駕馭計(jì)算機(jī)技術(shù)、靈活利用網(wǎng)絡(luò)檔案信息的能力；二要提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。房地產(chǎn)檔案工作者必須具備扎實(shí)的業(yè)務(wù)基本功，熟悉和掌握房地產(chǎn)領(lǐng)域中的專業(yè)知識(shí)，努力成為行家能手。尤其要注重對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期管理，對(duì)己接收與保存的檔案進(jìn)行二次加工。同時(shí)還要熟悉本單位房地產(chǎn)檔案所藏的數(shù)量、內(nèi)容、價(jià)值、存放位置 ，做到得心應(yīng)手，迅速調(diào)出案卷，準(zhǔn)確回答查詢者提出的各種問題。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);項(xiàng)目管理;環(huán)境問題;物業(yè)管理;改善對(duì)策

房地產(chǎn)業(yè)作為我國的新興產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在摧進(jìn)我國的城市化進(jìn)程、改善人民生活和帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中起了不可忽視的作用。但是任何事物都具有兩面性，必須看到，我國的房地產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中仍然存在一些問題，這些問題主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)過程、環(huán)境、物業(yè)管理等方面，它們的存在在不同程度上制約了我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和影響了我國社會(huì)的和諧進(jìn)步，必須加以解決。房地產(chǎn)開發(fā)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是當(dāng)前國家政策時(shí)常調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)限制越來越多，開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，眼下開發(fā)商說了算的賣方市場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束，完全進(jìn)入了買方市場(chǎng)，用戶購買更趨于理性，不再一擁而上，更多的是選擇小區(qū)環(huán)境，樓盤的品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)順應(yīng)市場(chǎng)變化，把用戶需求的放在第一位，做好前期市場(chǎng)調(diào)研工作，同時(shí)在質(zhì)量和服務(wù)上下工夫，通過科學(xué)合理的項(xiàng)目管理，打造出精品工程，樹立自己的品牌。

那么作為開發(fā)商，在實(shí)際開發(fā)過程中，如何發(fā)現(xiàn)管理存在的問題，完善管理過程，使最后的產(chǎn)品能達(dá)到開發(fā)商預(yù)期的目標(biāo)，滿足用戶的需求，從而在市場(chǎng)上具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力呢，本人根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的一些普遍情況，并結(jié)合工作實(shí)際進(jìn)行探討。

一、主要問題分析

（一）項(xiàng)目盲目決策，沒有認(rèn)真細(xì)致的做項(xiàng)目可行性研究，供求結(jié)構(gòu)矛盾明顯

一是在當(dāng)前國家宏觀調(diào)控政策越來越嚴(yán)厲的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)明顯加大，但是個(gè)別開發(fā)商對(duì)政府的調(diào)控力度估計(jì)不足，沒有請(qǐng)專業(yè)部門對(duì)市場(chǎng)和政策做一個(gè)深入的分析研究，用以往的經(jīng)驗(yàn)代替可行性研究，對(duì)市場(chǎng)前景盲目樂觀，增加了投資開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。二是許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能提前對(duì)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)和周邊情況以及規(guī)劃條件進(jìn)行詳細(xì)了解，缺乏應(yīng)有的市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，高回報(bào)的項(xiàng)目過熱，但市場(chǎng)容量有限，而對(duì)供需矛盾最緊張且最受廣大居民歡迎的中低檔次投資意向冷淡，高端產(chǎn)品與中端產(chǎn)品的比例關(guān)系不夠正常和協(xié)調(diào)，結(jié)果既加大了房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理矛盾，也增加了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。突出表現(xiàn)為中低價(jià)位，中小戶型住房供應(yīng)不足，商品住宅整體價(jià)格偏高，超過低收入家庭的承受能力。導(dǎo)致在做好方案后才發(fā)現(xiàn)問題，但已成事實(shí)，增加了不必要的額外成本，造成開發(fā)成本上升。

（二）開發(fā)商施工過程中隨意改變性大，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理存在漏洞缺陷

個(gè)別開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目施工方案和施工圖重視不夠，施工前沒有對(duì)方案和施工圖紙做認(rèn)真細(xì)致的研究，施工中隨意性大。在施工過程中發(fā)生了大量設(shè)計(jì)變更或者業(yè)主方應(yīng)自己的要求進(jìn)行過多變更，不僅造成工程不能順利進(jìn)行，延長了工期，還會(huì)發(fā)生索賠情況，更引起了項(xiàng)目的價(jià)格重新審核，工程造價(jià)脫離控制，超出工程概算。

施工現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)制不規(guī)范，現(xiàn)場(chǎng)人員責(zé)任不明確或權(quán)限不清晰，現(xiàn)場(chǎng)人員不能做主，事無巨細(xì)均要請(qǐng)示匯報(bào)，工程變更簽證時(shí)，未能及時(shí)對(duì)工程變更簽署意見，在重要施工階段如果停工等待批復(fù)，會(huì)使進(jìn)度計(jì)劃得不到控制，影響施工工期，還會(huì)引起索賠。

（三）物業(yè)管理重視不足，物業(yè)服務(wù)缺失

房地產(chǎn)開發(fā)中物業(yè)管理的作用與意義主要體現(xiàn)在利用專業(yè)化管理方法提高城市管理的社會(huì)化及專業(yè)化程度，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。物業(yè)服務(wù)管理，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講就是售后服務(wù)，是項(xiàng)目管理不可分離的一部分。對(duì)前期物業(yè)不夠重視，就相當(dāng)于放棄了一個(gè)好管家。另一方面，物業(yè)管理招投標(biāo)不良行為導(dǎo)致了惡性競(jìng)爭(zhēng)。許多業(yè)主委員會(huì)不是以服務(wù)質(zhì)量為衡量標(biāo)準(zhǔn)，而是簡單地以價(jià)格為取舍，而物業(yè)公司則放棄管理質(zhì)量而低價(jià)搶標(biāo)，物業(yè)公司限于自身贏利和管理惰性，未能積極處理售買雙方的關(guān)系，售后維修不及時(shí)，配套設(shè)施不到位，物業(yè)服務(wù)不到位等，造成用戶不交或拖欠管理費(fèi)，從而陷入惡性循環(huán)，導(dǎo)致物業(yè)管理市場(chǎng)的混亂。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)中環(huán)境問題，貫穿于房地產(chǎn)業(yè)的始終

一是環(huán)境噪聲污染：在房地產(chǎn)的施工進(jìn)程中，不可避免的會(huì)產(chǎn)生噪聲，而由于防止噪聲的設(shè)備的簡陋甚至是缺乏，不能很好的防止建筑噪聲的產(chǎn)生，給施工現(xiàn)場(chǎng)周圍居民的生活帶來了巨大的影響。二是建筑垃圾和生活垃圾：由于缺少相關(guān)的規(guī)范，在房地產(chǎn)的開發(fā)施工過程中，大量的建筑垃圾隨意傾倒，不僅對(duì)城市的景觀有消極的影響，而且對(duì)周圍居民的生活造成了很大的影響，破壞了區(qū)域的環(huán)境景觀和環(huán)境質(zhì)量。三是大氣污染和水體污染：由于施工過程中會(huì)產(chǎn)生大量揚(yáng)塵，即使有防塵措施，也不可避免的會(huì)產(chǎn)生對(duì)大氣的污染;建筑垃圾長期的也會(huì)產(chǎn)生大量粉塵，造成大氣污染。四是房地產(chǎn)的室內(nèi)環(huán)境污染：在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，為了節(jié)省資金、追求經(jīng)濟(jì)利益，開發(fā)商有可能會(huì)大量使用不合格的建筑材料和裝飾材料，產(chǎn)生對(duì)人體和環(huán)境有害的氣體，危害人體健康。

二、改善對(duì)策

（一）慎重項(xiàng)目決策，高度重視項(xiàng)目的可行性研究，改善房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)

可行性研究就是整個(gè)項(xiàng)目的第一步，將來幾年內(nèi)，公司的工作重心都將可能圍著這個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)，因此可行性報(bào)告的正確與否，將影響公司的生存發(fā)展。一要分析宏觀環(huán)境，深入解讀當(dāng)前政策及預(yù)測(cè)今后一段時(shí)期內(nèi)的走向，充分了解市場(chǎng)的特征，當(dāng)?shù)鼐用耧L(fēng)土人情，用戶的需求等等，二要了解意向開發(fā)土地的規(guī)劃條件，地塊周邊情況，當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃要求，避免經(jīng)驗(yàn)主義而造成錯(cuò)誤判斷，三要因地制宜，開發(fā)符合民眾迫切需要的產(chǎn)品，做好投資決策分析，尤其是做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。

（二）高度重視項(xiàng)目方案和設(shè)計(jì)，加強(qiáng)開發(fā)建設(shè)的過程控制

做好方案和施工圖設(shè)計(jì)，認(rèn)真對(duì)待每個(gè)細(xì)節(jié)，特別是在建筑風(fēng)格，當(dāng)?shù)鼐用裆盍?xí)性，平面布局，主要材料等方面更要認(rèn)真調(diào)研，一旦確定就不再更改。

施工過程管理必須明確質(zhì)量目標(biāo)，明確項(xiàng)目部管理責(zé)任。現(xiàn)場(chǎng)簽證程序要明晰，責(zé)任分明，公司要放權(quán)給現(xiàn)場(chǎng)管理人員，明確規(guī)定管理人員的權(quán)限，及時(shí)處理施工中遇到的問題，在特殊情況下，可以先報(bào)告設(shè)計(jì)單位，征得口頭許可，做好相關(guān)記錄，事后要及時(shí)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。

（三）未雨綢繆，物業(yè)公司提前參與進(jìn)駐

物業(yè)公司提前參與進(jìn)駐，不僅可以提出實(shí)用的建設(shè)性意見，提升項(xiàng)目檔次，還能使在功能上更加人性化，使用更合理，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作是十分有利的，調(diào)動(dòng)物業(yè)公司的服務(wù)積極性和工作主觀能動(dòng)性，做好物業(yè)服務(wù)工作。物業(yè)公司應(yīng)明確服務(wù)范圍，制定崗位職責(zé)，提高服務(wù)水平，針對(duì)市場(chǎng)需求，提供層次服務(wù)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中企業(yè)求生存，歸根到底要能提供稱職的服務(wù)，物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容主要包括公共設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)營與維修，治安保障，保潔綠化等，嚴(yán)格按合同辦事，避免急功近利的短視行為，要制定長期穩(wěn)定發(fā)展的規(guī)劃，處理好與用戶的關(guān)系，進(jìn)入可持續(xù)發(fā)展的良性循環(huán)。

（四）完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度，為房地產(chǎn)真正的“綠色”開發(fā)提供可能

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境問題的防范，應(yīng)該將所有的可能產(chǎn)生環(huán)境問題的房地產(chǎn)開發(fā)都納入環(huán)境影響評(píng)價(jià)的范圍，加強(qiáng)公眾對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境影響評(píng)價(jià)的參與，加大公眾的參與力度，能夠使環(huán)境影響評(píng)價(jià)更好的體現(xiàn)環(huán)境相關(guān)人的利益，進(jìn)行更加完整、全面的環(huán)境影響評(píng)價(jià)。對(duì)可能產(chǎn)生的各種環(huán)境問題都應(yīng)該有明確的評(píng)價(jià)方法，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)中可能產(chǎn)生的、環(huán)境噪聲污染、建筑垃圾、大氣污染和水體污染、對(duì)生態(tài)系統(tǒng)的影響、房地產(chǎn)的室內(nèi)環(huán)境污染等環(huán)境問題，必須要有明確的評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，任何一項(xiàng)不符合標(biāo)準(zhǔn)都會(huì)對(duì)該項(xiàng)目的進(jìn)行產(chǎn)生影響。對(duì)進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)時(shí)未預(yù)見的新的環(huán)境問題，及時(shí)制定預(yù)防措施或者治理方案。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其支柱地位和作用主要體現(xiàn)在它的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性上。一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是滿足人民群眾基本生活需求的需要;另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等國民經(jīng)濟(jì)基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供著先導(dǎo)性的物質(zhì)條件?？傊瑖业姆睒s穩(wěn)定、人民的安居樂業(yè)，都離不開開房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。但是，我國目前房地產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中存在的以上問題則限制了我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。因此，為了摧動(dòng)我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展，必須對(duì)這些問題加以重視和解決。開發(fā)商是項(xiàng)目開發(fā)過程的組織者，同時(shí)也是投資者和收益者，不能一味追求利潤的最大化而忽視了用戶的利益，應(yīng)在品牌上下功夫，做好項(xiàng)目各個(gè)過程的管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功建設(shè)和各方的利益。

參考文獻(xiàn)：

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[2]程信和、劉國臻.《房地產(chǎn)法學(xué)》.北京大學(xué)出版社

[3]廖英敏.當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析.載《中國房產(chǎn)信息》

[4]高偉生、何楓林.房地產(chǎn)開發(fā)與環(huán)境意識(shí).載《環(huán)境科學(xué)發(fā)展》

[5徐建明、王洪衛(wèi).《物業(yè)管理法》.上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社

篇8

據(jù)悉，10月22日國家發(fā)改委批復(fù)同意了三條鐵路項(xiàng)目和新建五家機(jī)場(chǎng)的可行性研究報(bào)告。其中，三條鐵路項(xiàng)目包括黔江至張家界至常德、商丘至合肥至杭州、鄭州至萬州等項(xiàng)目；五家機(jī)場(chǎng)包括批復(fù)新建吉林省松原民用機(jī)場(chǎng)、青海省果洛民用機(jī)場(chǎng)、內(nèi)蒙古扎蘭屯機(jī)場(chǎng)、云南省瀾滄民用機(jī)場(chǎng)、貴州省仁懷民用機(jī)場(chǎng)。

公告顯示，三條鐵路項(xiàng)目的總投資金額為1445.16億元；五家機(jī)場(chǎng)的總投資額為54.9億元。此番發(fā)改委密集批復(fù)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，釋放出穩(wěn)增長的信號(hào)。

手機(jī)用戶：前段時(shí)間因?yàn)榉锤蝿?shì)所迫，好多基建項(xiàng)目審批都扎堆了?，F(xiàn)在看來是步入正軌了。

愣頭青BF：路通財(cái)通，有利于推進(jìn)城市化，保GDP增速。

燕霞朝暉：不快點(diǎn)批復(fù)新項(xiàng)目，GDP的增速要保不住了。

壺中行者：還是靠基建投資拉動(dòng)增長，黔驢技窮。

手機(jī)用戶：仁懷建機(jī)場(chǎng)有些失誤啊，遵義機(jī)場(chǎng)到仁懷不過一個(gè)半小時(shí)路程啊，重復(fù)建設(shè)！

房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)處21個(gè)月低值

10月21日，國家統(tǒng)計(jì)局，2014年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)增速連續(xù)9個(gè)月回落，景氣指數(shù)也下滑至94.72，為2012年11月以來的21個(gè)月最低值。其中，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比名義增長12.5%，創(chuàng)5年來新低。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員朱光表示，在庫存壓力較大的情況下，房企對(duì)后市的預(yù)期偏謹(jǐn)慎，工作重點(diǎn)放在了去庫存、緩解資金壓力方面，導(dǎo)致投資力度放緩。

任志強(qiáng)：低到谷底才回頭。

清明冢前菊：房價(jià)一如既往的高。

數(shù)據(jù)分析工作者：穩(wěn)定土地價(jià)格是當(dāng)前防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的核心，房地產(chǎn)政策松動(dòng)是必然方向。

焦l君l杰：從始至終一直覺得搞房地產(chǎn)的就是合法的“洗黑錢”，高息貸款拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)繁榮，造成經(jīng)濟(jì)泡沫。

用戶3554899285：只有死一大批開發(fā)商以后，中國地產(chǎn)才有救。

年內(nèi)反壟斷罰單約18億元 下一步劍指行政壟斷

從奶粉到白酒，從微軟到高通，從奧迪到奔馳，本屆政府執(zhí)政以來，中國反壟斷執(zhí)法進(jìn)程開始提速，幾次重大反壟斷行動(dòng)震驚業(yè)界，今年中國反壟斷所開罰單粗略計(jì)算已接近18億元。近日發(fā)改委反壟斷局局長許昆林透露，下一階段反壟斷調(diào)查工作重點(diǎn)將有所轉(zhuǎn)移，濫用行政權(quán)力、排除競(jìng)爭(zhēng)和地方保護(hù)主義將是調(diào)點(diǎn)。即將反壟斷調(diào)查工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至破除各種形式的行政壟斷。

江河入海008：先從兩桶油、中移動(dòng)開刀。

燕趙俠客888：在法律上徹底解決行政壟斷問題。

手機(jī)用戶：中國通信行業(yè)最壟斷，特別是移動(dòng)公司，為什么不罰它？

手機(jī)用戶：用科學(xué)方法收電費(fèi)，企業(yè)用多少電交多少錢，請(qǐng)將變壓器座機(jī)費(fèi)去掉。

民生1使者：應(yīng)該對(duì)銀行和郵政快遞這些開處罰單了，錢袋子都被銀行坑完了。

業(yè)內(nèi)稱速騰打補(bǔ)丁為省錢 全換獨(dú)立懸架或需數(shù)十億

近日，一汽大眾宣布自2015年2月2日起，在中國召回2011年5月～2014年5月生產(chǎn)的新速騰汽車，涉及車輛為56萬輛，通過在“在后軸縱臂上安裝金屬襯板”的方法來解決此前消費(fèi)者集中反映的“斷軸”問題。據(jù)多家媒體報(bào)道，多數(shù)消費(fèi)者并不認(rèn)可該方案，有業(yè)內(nèi)人士指出，由于成本問題，大眾肯定不愿意按照消費(fèi)者的要求更換新的獨(dú)立懸架，如果將56萬輛車全部更換為獨(dú)立懸架，其成本可能高達(dá)數(shù)十億元。

手機(jī)用戶：大眾初衷為了節(jié)省成本，低價(jià)搶占同級(jí)別市場(chǎng)。和老款速騰售價(jià)相近，只能通過減配來和對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)。結(jié)果減配的卻是涉及汽車安全的重要部件。

用戶p7vpa1qn6v：打補(bǔ)丁這種餿主意都想的出，拿五六十萬人的生命不當(dāng)回事。

手機(jī)用戶：下輛車果斷放棄大眾。

手機(jī)用戶：關(guān)鍵是質(zhì)檢總局，這樣的召回方案也能通過。

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)的信息化 背景 內(nèi)容 發(fā)展 影響

我們知道，房地產(chǎn)業(yè)信息化是指在房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的各環(huán)節(jié)全面開發(fā)和應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)，廣泛深入的開展信息資源生產(chǎn)、集中、溝通、使用以及其他服務(wù)，最大限度地發(fā)揮信息的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的效益過程。本文對(duì)此展開一個(gè)深入的分析。

1 房地產(chǎn)行業(yè)信息化的歷史

近些年來，很多城市充分利用信息技術(shù)，不斷探索和開發(fā)了許多關(guān)于房地產(chǎn)政務(wù)管理的計(jì)算機(jī)軟件，工作效率得到了大大的提高，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和預(yù)測(cè)能力得到了完善，行政管理得到了有效的改進(jìn)，我國房地產(chǎn)信息化建設(shè)取得了很大的進(jìn)步。利用區(qū)縣聯(lián)網(wǎng)的管理系統(tǒng)，北京市房地產(chǎn)登記交易中心獲得了許多房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要數(shù)據(jù)。石家莊市利用商品房網(wǎng)上出售系統(tǒng)，有效監(jiān)控了商品房的銷售市場(chǎng)，提高了工作效率。上海市開發(fā)應(yīng)用了住房公積金管理軟件，實(shí)現(xiàn)了住房公積金的發(fā)放、住房公積金的管理申請(qǐng)與審批的電子化。一些房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和學(xué)會(huì)也加強(qiáng)了“信息化”的應(yīng)用，如成立了“中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)”和“搜房網(wǎng)”等。

雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)的信息化水平有了很大的進(jìn)步，但與發(fā)達(dá)國家和地區(qū)仍然有很大的差距。特別是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展東部發(fā)展快、中部發(fā)展一般、西部發(fā)展緩慢，急劇不平衡，使我國房地產(chǎn)行業(yè)信息化的發(fā)展參差不齊，不同區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的投資額也存在著巨大差異。這都需要我們的努力，使我國房產(chǎn)信息化繼續(xù)快速提高。

2 房地產(chǎn)行業(yè)信息化的意義和必要性

在十的報(bào)告里，提及信息、信息化、信息網(wǎng)絡(luò)、信息技術(shù)與信息安全等關(guān)鍵詞有19處，十把“信息化水平大幅提升”納入全面建成小康社會(huì)的目標(biāo)之一，而且還明確提出“堅(jiān)持走中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，推動(dòng)信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動(dòng)、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)，促進(jìn)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展”。十報(bào)告充分強(qiáng)調(diào)了信息化戰(zhàn)略的重要性和迫切性，房地產(chǎn)行業(yè)由于其企業(yè)管理層級(jí)多、專業(yè)分工復(fù)雜、區(qū)域分散等管理特點(diǎn)，對(duì)于信息化有著特殊的需求和要求。因此，整體規(guī)劃、一體化建設(shè)逐漸成為業(yè)內(nèi)信息化最熱門的談?wù)搶?duì)象。

3 房地產(chǎn)信息化建設(shè)的內(nèi)容

一般說來，房地產(chǎn)業(yè)信息化建設(shè)包括房地產(chǎn)投資以及與之相關(guān)的房地產(chǎn)政務(wù)等幾個(gè)子系統(tǒng)的信息化建設(shè)。房地產(chǎn)業(yè)信息化建設(shè)是一項(xiàng)繁瑣、艱巨、漫長的系統(tǒng)工程，因?yàn)樗婕暗椒康禺a(chǎn)經(jīng)營管理和市場(chǎng)營銷等各個(gè)層面。信息化被運(yùn)用到房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目、房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)政務(wù)幾個(gè)方面，以下是具體的內(nèi)容：

3.1 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目信息化 房產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理信息化。房產(chǎn)商更加注重信息化總體規(guī)劃，在項(xiàng)目生產(chǎn)施工階段，項(xiàng)目管理可以通過信息化手段進(jìn)行。項(xiàng)目管理信息化是指房地產(chǎn)企業(yè)利用計(jì)算機(jī)信息技術(shù)，為了提高房地產(chǎn)企業(yè)決策能力、開發(fā)范圍、經(jīng)營范圍、物業(yè)管理的水平，通過對(duì)信息資源的整合和利用，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

3.2 房地產(chǎn)營銷信息化 實(shí)現(xiàn)信息化營銷是營銷信息化建設(shè)的目的。所謂信息化營銷，就是利用計(jì)算機(jī)技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)所進(jìn)行的市場(chǎng)營銷活動(dòng)。最近幾年以來，信息營銷的發(fā)展為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個(gè)新的渠道，它不僅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理、運(yùn)作、流程和房地產(chǎn)產(chǎn)品本身產(chǎn)生了影響，而且對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的營銷產(chǎn)生了重要的影響。

3.3 房地產(chǎn)投資信息化 是指對(duì)房地產(chǎn)投資效益預(yù)測(cè)、投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與防范、投資環(huán)境評(píng)價(jià)和投資項(xiàng)目選取等的信息化管理與解析的系統(tǒng)。

3.4 房地產(chǎn)政務(wù)信息化 是指各級(jí)政府對(duì)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、企業(yè)上市情況、經(jīng)營情況、房屋出售價(jià)、土地出售價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)成長等有關(guān)的數(shù)據(jù)、法律和政策等信息，按照一定流程在相關(guān)網(wǎng)站上及時(shí)的更新。營造房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的良好外部環(huán)境需要房地產(chǎn)政務(wù)信息化、房地產(chǎn)市場(chǎng)也需要房地產(chǎn)政務(wù)信息化。

3.5 房地產(chǎn)信息化領(lǐng)域拓展 信息化不僅在房地產(chǎn)開始應(yīng)用，與它相關(guān)的合作伙伴也開始不得不進(jìn)行信息化的應(yīng)用，不然數(shù)據(jù)無法對(duì)接。以前只是開發(fā)商，現(xiàn)在包括公司、中介公司和物業(yè)公司都相繼進(jìn)入信息化領(lǐng)域。開發(fā)商買了銷售管理系統(tǒng)，商也要跟著買，這樣數(shù)據(jù)才能融合。

4 房地產(chǎn)行業(yè)信息化建設(shè)存在的問題

目前，在房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展中房地產(chǎn)業(yè)信息化發(fā)展是比較落后的，存在的問題有：房地產(chǎn)信息資源不集中、宣傳不到位、使用率低、流通受阻，技術(shù)應(yīng)用差、不成體系，硬件強(qiáng)、軟件弱等。要達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)及管理部門的自動(dòng)化、智能化，還有一段距離。許多企業(yè)走向“地區(qū)化”、“全國化”也將降低管理效率，提升了管理的難度。下面我們就房地產(chǎn)存在的一些挑戰(zhàn)進(jìn)行分析。

4.1 房地產(chǎn)企業(yè)本身對(duì)信息化的認(rèn)識(shí)仍然存在很多不足之處 房地產(chǎn)企業(yè)缺乏實(shí)施信息化管理的內(nèi)在動(dòng)力。由于其產(chǎn)品存在明顯的地域性、完全的不同質(zhì)性和土地等成本的不可見性，房地產(chǎn)企業(yè)依然是幸存的一例。該行業(yè)的老板不改變現(xiàn)有的管理模式，也可獲得高額利潤率，因此，他們?nèi)狈?nèi)在驅(qū)動(dòng)力去探索信息化。

4.2 網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施配備較差 我國房地產(chǎn)行業(yè)信息化硬件投資建設(shè)起步較晚，網(wǎng)絡(luò)在我國尚處于發(fā)展的初級(jí)階段，基礎(chǔ)設(shè)施配備較差。

4.3 網(wǎng)站建設(shè)水平不高 我國現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站大大小小總共有2000多個(gè)，但高水平的房地產(chǎn)網(wǎng)站屈指可數(shù)。網(wǎng)站設(shè)計(jì)總體水平較低，頁面單一，重點(diǎn)不突出；網(wǎng)站信息咨詢服務(wù)系統(tǒng)不完整，權(quán)威性低，受眾面窄；缺乏吸引顧客的多元化操作。

4.4 企業(yè)ERP不融合 企業(yè)ERP是一個(gè)以管理會(huì)計(jì)為核心的信息系統(tǒng)，識(shí)別和規(guī)劃企業(yè)資源，從而獲取客戶訂單，完成加工和交付，最后得到客戶付款。它強(qiáng)調(diào)的是物流、資金流、信息流和工作流的協(xié)同，而在房地產(chǎn)企業(yè)中，涉及到物流的很少，也就造成了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)ERP從根本上的不融合。

5 房地產(chǎn)行業(yè)信息化發(fā)展趨勢(shì)

5.1 集成的企業(yè)IT平臺(tái) 競(jìng)優(yōu)房地產(chǎn)行業(yè)全面解決方案既是企業(yè)級(jí)安全及控制平臺(tái)，又是強(qiáng)大的電子商務(wù)、溝通通訊和數(shù)據(jù)集成平臺(tái)。競(jìng)優(yōu)房地產(chǎn)行業(yè)解決方案的應(yīng)用全部基于互聯(lián)網(wǎng)方式，使供應(yīng)商、承包商、監(jiān)理、律師、銀行職員、中介、客戶、企業(yè)員工在任何時(shí)間、任何地點(diǎn)均可方便地以WEB登錄方式進(jìn)行相關(guān)的業(yè)務(wù)操作，真正做到“集中管理、全球應(yīng)用”，并實(shí)現(xiàn)了整個(gè)系統(tǒng)的統(tǒng)一規(guī)劃和實(shí)施布署，統(tǒng)一的應(yīng)用升級(jí)與。

5.2 強(qiáng)大的業(yè)務(wù)功能 競(jìng)優(yōu)軟件提供了強(qiáng)大的業(yè)務(wù)模塊及操作功能，支持多公司、多項(xiàng)目、多種物業(yè)形式的開發(fā)、銷售及管理，勝任多語言、多幣種操作。所有操作及管理模式均來自于競(jìng)優(yōu)軟件公司長達(dá)二十年的實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，完全符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及政府相關(guān)政策的規(guī)范要求。競(jìng)優(yōu)軟件涵蓋了物業(yè)銷售、物業(yè)租賃、物業(yè)管理、成本管理、財(cái)務(wù)管理、行政管理等與企業(yè)管理相關(guān)的各個(gè)領(lǐng)域，并實(shí)現(xiàn)了各領(lǐng)域子系統(tǒng)之間業(yè)務(wù)門戶、業(yè)務(wù)流程及業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的全面集成。

5.3 良好的易用性 競(jìng)優(yōu)軟件具有良好的易用性和友好的客戶端界面，可根據(jù)實(shí)際需求對(duì)每一功能界面做編輯界面視圖、調(diào)整排序方式、組合過濾條件、編輯列表視圖、設(shè)定查詢條件、設(shè)置幫助條件等操作，設(shè)置過的界面會(huì)按照用戶操作習(xí)慣顯示出來。此外，系統(tǒng)提供實(shí)時(shí)在線幫助，不管系統(tǒng)應(yīng)用到任何模塊之下的任何功能，點(diǎn)擊幫助，都會(huì)出現(xiàn)該模塊的操作說明。

5.4 具有戰(zhàn)略意義的業(yè)務(wù)信息 及時(shí)獲取業(yè)務(wù)信息對(duì)業(yè)務(wù)成功至關(guān)重要，站在企業(yè)高度、具有戰(zhàn)略意義的業(yè)務(wù)信息匯總無疑是幫助決策最有力的武器。競(jìng)優(yōu)軟件提供完善的綜合業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)功能，可通過四通八達(dá)的計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)入各個(gè)系統(tǒng)的相關(guān)業(yè)務(wù)模塊，根據(jù)權(quán)限給不同企業(yè)、不同部門的各級(jí)用戶隨時(shí)提供關(guān)鍵、明晰的業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，通過點(diǎn)擊匯總數(shù)據(jù)還可鉆取到最底層的業(yè)務(wù)明細(xì)信息，為用戶構(gòu)劃出一幅全面的企業(yè)運(yùn)作指標(biāo)圖，提高企業(yè)決策者的業(yè)務(wù)前瞻能力。

5.5 統(tǒng)一的文檔管理 靈活的附件管理功能方便用戶在業(yè)務(wù)操作中將相關(guān)附件從本地計(jì)算機(jī)上傳到系統(tǒng)文檔庫中，供所有員工查詢?yōu)g覽。統(tǒng)一的文件夾管理不僅使員工上傳文檔時(shí)歸類更加明確，而且能使企業(yè)用戶通過各自的合法權(quán)限對(duì)文檔進(jìn)行快速查詢。統(tǒng)一的文檔管理有助于企業(yè)提高文檔存儲(chǔ)質(zhì)量、文件查詢能力以及員工從文檔中學(xué)習(xí)的能力。

6 結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)信息化需要政府部門的引導(dǎo)和扶持，信息化的過程是一個(gè)創(chuàng)新的過程，在這個(gè)創(chuàng)新過程中，需要把信息化的技術(shù)轉(zhuǎn)化成生產(chǎn)力，而轉(zhuǎn)化關(guān)鍵是要運(yùn)用信息化的功能推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。只有加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)合作，合理利用信息化，才能大大提高生產(chǎn)力，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)需求。

參考文獻(xiàn)：

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篇10

【關(guān)鍵詞】價(jià)值工程；房地產(chǎn)項(xiàng)目投資；應(yīng)用

1、引言

價(jià)值工程不僅關(guān)注工程管理中的局部環(huán)節(jié)和特性的管理技術(shù)，作為一種整體性管理技術(shù)，其獨(dú)有的整體功能成本分析方法和多學(xué)科團(tuán)隊(duì)工作方法，在高速發(fā)展的中國房地產(chǎn)工程界、管理界具有非常大的應(yīng)用空間。

2、價(jià)值工程

2.1價(jià)值工程的定義

按照國家標(biāo)準(zhǔn)局的國際GB8223-87《價(jià)值工程基本術(shù)語和一般工作程序》的定義，價(jià)值工程（Value Engineering）的概念可敘述如下：價(jià)值工程是通過各相關(guān)領(lǐng)域的協(xié)作，對(duì)所研究對(duì)象的功能與費(fèi)用進(jìn)行系統(tǒng)分析，不斷創(chuàng)新，旨在提高研究對(duì)象價(jià)值的思想方法和管理技術(shù)。

價(jià)值工程（V）=功能（F）÷成本（C），功能（F）就是產(chǎn)品能夠滿足消費(fèi)者某種需求所具備的功能；成本是指產(chǎn)品的全壽命周期成本，它是為實(shí)現(xiàn)功能所要消耗的一切資源的貨幣表現(xiàn)。產(chǎn)品的價(jià)值與產(chǎn)品的功能成正比例關(guān)系，與產(chǎn)品的成本成反比例關(guān)系。要提高產(chǎn)品的價(jià)值，可以采取以下措施：即功能不變，成本降低；成本保持不變，功能提高；提高產(chǎn)品功能，同時(shí)降低產(chǎn)品成本：產(chǎn)品功能略有提高，成本有大幅度下降：產(chǎn)品成本略有提高，功能有大幅度提高。

因此，價(jià)值工程的定義包括四個(gè)方面：

（1）著眼于壽命周期成本

壽命周期成本（Life Cycle Cost）是指產(chǎn)品在其壽命期內(nèi)所發(fā)生的全部費(fèi)用（Charged in Full），包括生產(chǎn)成本（Production Cost）和使用成本（Use-cost）兩部分。

生產(chǎn)成本是指發(fā)生在生產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的成本，包括開發(fā)、設(shè)計(jì)、制造的費(fèi)用；使用成本是指使用過程中的各種費(fèi)用的總和，它包括運(yùn)輸、安裝、調(diào)試、管理、維修、耗能等方面的費(fèi)用。

在壽命周期成本的構(gòu)成中，一般由于生產(chǎn)成本在短期內(nèi)集中支出并且體現(xiàn)在價(jià)格中，容易被人們認(rèn)識(shí)，進(jìn)而采取措施加以控制。而使用中的人工、能源、環(huán)境、維修等耗費(fèi)常常是生產(chǎn)成本的許多倍，但由于分散支出，易被人們忽視.如果單純追求生產(chǎn)成本的降低，粗心設(shè)計(jì)，偷工減料。那么其建造質(zhì)量就會(huì)非常低劣，使用過程中的維修費(fèi)用就會(huì)很高，甚至有可能發(fā)生重大事故，給社會(huì)財(cái)產(chǎn)和人身安全帶來嚴(yán)重的損害。因此，價(jià)值工程中對(duì)降低成本的考慮，是要綜合考慮生產(chǎn)成本和使用成本的下降，兼顧生產(chǎn)者和用戶的利益，以獲得最佳的社會(huì)綜合效益。

（2）價(jià)值工程的核心是功能分析（Fuctional Analysis）

功能是指研究對(duì)象能滿足用戶某種需求的一種屬性，即產(chǎn)品的具體用途。功能可分為必要功能（Necessary Function）和不必要功能（Unnecessary Function），其中必要功能是指用戶所要求的功能，以及與實(shí)現(xiàn)用戶所需求功能有關(guān)的功能。

價(jià)值工程對(duì)產(chǎn)品的分析，首先是對(duì)其功能的分析。通過功能分析，從而在改進(jìn)方案中去掉不必要的功能，補(bǔ)充不足的功能，使產(chǎn)品的功能結(jié)構(gòu)更加合理，達(dá)到可靠地實(shí)現(xiàn)使用中所需功能的目的。

（3）價(jià)值工程是一項(xiàng)有組織的管理活動(dòng)

價(jià)值工程研究的問題涉及產(chǎn)品的整個(gè)壽命周期，涉及面廣，研究過程復(fù)雜，如一項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)品從設(shè)計(jì)、開發(fā)到完工，要經(jīng)過房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的許多部門，一個(gè)降低成本的改進(jìn)方案，從提出、實(shí)驗(yàn)，到最后付諸實(shí)施，要經(jīng)過許多部門的配合，才能收到良好的效果。因此企業(yè)在開展價(jià)值工程活動(dòng)時(shí)，以適當(dāng)?shù)慕M織形式組織起來，共同研究，發(fā)揮集體智慧，靈活運(yùn)用各方面的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，才能達(dá)到既定的目標(biāo)。

（4）價(jià)值工程的目標(biāo)

價(jià)值工程的目的是要從技術(shù)經(jīng)濟(jì)的結(jié)合上去改進(jìn)和創(chuàng)新產(chǎn)品，使產(chǎn)品既要在技術(shù)上可靠實(shí)現(xiàn)，又要在經(jīng)濟(jì)上所支付費(fèi)用最小，達(dá)到兩者的最佳結(jié)合。而“最低的壽命周期成本”是價(jià)值工程中的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，“可靠地實(shí)現(xiàn)所需功能”是價(jià)值工程中的技術(shù)指標(biāo)，因此，產(chǎn)品的價(jià)值越高其技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的結(jié)合也就越難，從這個(gè)角度上講，價(jià)值工程的目標(biāo)體現(xiàn)為產(chǎn)品價(jià)值的提高上。

價(jià)值工程與一般的投資決策理論不同，一般的投資決策理論研究的是項(xiàng)目的投資效果，強(qiáng)調(diào)的是項(xiàng)目的可行性，而價(jià)值工程是研究如何以最少的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間獲得必要的功能的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，強(qiáng)調(diào)的是產(chǎn)品的功能分析和功能改進(jìn)。

2.2價(jià)值工程的工作程序

綜合研究（Comprehensive Study）是綜合各方面情況來制定解決問題的方案。

方案評(píng)價(jià)（Evaluating Schemes）是對(duì)提出的多種設(shè)想和方案進(jìn)行評(píng)價(jià)、篩選、擇選，以確定和選擇最佳方案。最后，方案還要付諸實(shí)施，以達(dá)到價(jià)值工程改進(jìn)價(jià)值工程對(duì)象、滿足用戶要求的目的。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資目標(biāo)優(yōu)化的理論

工程造價(jià)管理目標(biāo)的優(yōu)化是指以系統(tǒng)工程的理論和方法為指導(dǎo)，從全局的觀念出發(fā)，通過一系列的方法和手段達(dá)到工程造價(jià)管理目標(biāo)的行為.系統(tǒng)工程則是用科學(xué)的方法規(guī)劃和組織人力、物力和財(cái)力，通過最優(yōu)的途經(jīng)選擇已獲得最理想、最經(jīng)濟(jì)、最有效的效果。

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中占有重要地位。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理目標(biāo)優(yōu)化對(duì)于提高固定資產(chǎn)投資的效益具有十分重要的作用，其意義在于可以為項(xiàng)目決策提供可靠的依據(jù)，有利于促進(jìn)資源的有效利用，有利于降低房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本。

4、價(jià)值工程房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理目標(biāo)優(yōu)化中的應(yīng)用

價(jià)值工程兼顧了產(chǎn)品的價(jià)值、功能、成本三者之間的關(guān)系，它重在提高價(jià)值。目前而言，價(jià)值工程在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目投資管理目標(biāo)優(yōu)化中主要應(yīng)用于兩個(gè)方面：一是方案的優(yōu)選，即對(duì)若干方案通過價(jià)值工程理論選出價(jià)值（V）最大的方案；二是方案功能成本的改進(jìn)，即對(duì)方案的各項(xiàng)功能成本進(jìn)行分析，通過價(jià)值僅（V）大小提出改進(jìn)意見。

價(jià)值工程可以為建設(shè)節(jié)約型社會(huì)以及企業(yè)持續(xù)創(chuàng)新提供新的思路和科學(xué)方法。通過使用價(jià)值工程進(jìn)行決策分析，在投資項(xiàng)目的可行性研究、設(shè)計(jì)、施工和運(yùn)營等環(huán)節(jié)，可以確保項(xiàng)目能夠最大限度地節(jié)約材料、能源，優(yōu)化工作流程，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資可靠性。

參考文獻(xiàn)：

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