導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)用戶分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞:模糊聚類分析;房地產(chǎn)企業(yè);核心競爭力;編網(wǎng)法

研究者常常需要對一個地區(qū)的多個房地產(chǎn)企業(yè)進行分類，傳統(tǒng)的方法是根據(jù)研究的目的選取少數(shù)幾個指標對各企業(yè)進行人為的分類，其分類結果往往偏離實際情況。本文采用模糊聚類分析法，按房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力設置指標，將核心競爭力特征類似的房地產(chǎn)企業(yè)歸為一類，將不同特征的企業(yè)區(qū)分開，其分類結果可以為房地產(chǎn)企業(yè)管理層和投資商提供參考，具有一定的理論價值和現(xiàn)實意義。

一、模糊聚類分析

模糊聚類分析是以傳統(tǒng)的聚類分析為理論基礎，按待辨識對象的屬性的親疏關系進行軟劃分的一種多元統(tǒng)計方法。它把一個沒有類別標記的樣本集按某種準則劃分成若干個子集(類)，使相似的樣本盡可能歸為一類，而不相似的樣本盡量劃分到不同的類中。

1、建立指標體系。本文按照房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力對房地產(chǎn)企業(yè)進行分類。核心競爭力最早是由C.K.Prahalad和Gary Hamel于1990年在《企業(yè)核心競爭力》一文中提出的，他們指出“核心競爭力是在一組織內(nèi)部經(jīng)過整合了的知識和技能，尤其是關于怎樣協(xié)調(diào)多種生產(chǎn)技能的整合了的知識和技能”。房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力是一種合力，最終表現(xiàn)在土地儲備能力、技術創(chuàng)新能力、人力資源能力、資源整合和開發(fā)能力、企業(yè)品牌效應等方面。考慮這些因素，再結合企業(yè)的一般特點，本文選取總資產(chǎn)、資產(chǎn)結構(固定/流動)、年銷售額、土地儲備、管理與科技人才比、高職稱人數(shù)占員工總數(shù)比、品牌度等7個指標來建立房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力指標體系。

2、數(shù)據(jù)標準化。根據(jù)模糊矩陣的要求，需要將數(shù)據(jù)標準化。設n為待分類對象的個數(shù)，m為表征對象特性的指標個數(shù)，則:

查F臨界值表得F?琢(?琢常取0.05)。在滿足F>F?琢的所有情形中，差值F-F?琢的最大者所對應的分類即為最佳分類。

二、實例分析

選取某市8家有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)公司為研究對象，用前文所建立的指標體系來表征其核心競爭力，各企業(yè)的具體情況，如表1所示。(表1)

故X分為7類:{A，E}，{B}，{C}，{D}，{F}，{G}，{H}。

同理，當0.70

將表1中的數(shù)據(jù)代入公式(4)計算各方案的F值，查出各方案的臨界值F0.05，結果如表2所示。(表2)

三、結論

上述分類結果中，8家房地產(chǎn)開發(fā)公司各自成類和全部并為一類沒有實際應用價值，不予考慮。其他的6個分類方案中，只有當0.59

按核心競爭力對房地產(chǎn)企業(yè)進行模糊聚類分析，不僅將具有相同特征的企業(yè)并到了一塊，而且將不同特征的企業(yè)區(qū)分開來，其分類結果充分反映了各企業(yè)在核心競爭力方面的特點。進行聚類后，處于同一類的企業(yè)在認識到自身特點的同時，可以在制定發(fā)展戰(zhàn)略、提升自身核心競爭力方面相互借鑒;另外，對于投資商而言，將欲投資的企業(yè)聚類后，可以在分類結果中根據(jù)投資的目的和企業(yè)的特點做進一步的比較和分析，為最終的投資決策提供依據(jù)。

(作者單位:西安建筑科技大學管理學院)

主要參考文獻:

[1]高新波.模糊聚類分析及其應用[M].西安:西安電子科技大學出版社，2004.

[2]C.K.Prahalad and Gary Hamel.The Core Competence of the Corporation[J].Harvard Business Review，1990.

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【關鍵詞】騰訊房產(chǎn) 營銷策略 電商

房地產(chǎn)業(yè)在我國一直受各方關注，房地產(chǎn)的營銷也關系到每個購房者的實際利益。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，各種營銷房產(chǎn)營銷策略層出不窮，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”這一概念的提出，我國房地產(chǎn)門戶式網(wǎng)站的興起，騰訊房產(chǎn)在房產(chǎn)中以騰訊為依托，對其營銷策略的研究不僅是騰訊電商在房產(chǎn)這一部分的戰(zhàn)略布局，也是騰訊房產(chǎn)自身能否在已有的現(xiàn)狀下實現(xiàn)真正的持續(xù)經(jīng)營，實現(xiàn)其門戶式網(wǎng)站房產(chǎn)營銷策略的重要環(huán)節(jié)。

一、我國房地產(chǎn)電商營銷策略

（一）房地產(chǎn)電商的營銷現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)行業(yè)從2003年成為國家經(jīng)濟的支柱行業(yè)之后，供需不平衡是已成為房地產(chǎn)市場的一大痛點。正是這一痛點促進房地產(chǎn)行業(yè)不斷創(chuàng)新其營銷方式，改變營銷策略。2015年新浪樂居、搜房網(wǎng)、搜狐焦點位居門戶式網(wǎng)站房地產(chǎn)銷售的前三名， 騰訊房產(chǎn)在2015年門戶式網(wǎng)站房產(chǎn)銷售比例中增長迅速。

（二）房地產(chǎn)電商的營銷模式

目前我國的房地產(chǎn)電商營銷模式主要通過網(wǎng)站入口引入流量、后臺用戶數(shù)據(jù)庫建設、微博微信的宣傳、線上線下活動、相關移動端app的開發(fā)、銷售電話的開通，客戶關系平臺建設等營銷手段，旨在構建了房地產(chǎn)電商平臺新的營銷模式。以后臺數(shù)據(jù)庫建設為依托，通過資源整合，擴寬其入口渠道，增加流量引入，利用線上宣傳與線下看房相結合，提高增值服務，促進交易成功率。

二、騰訊房產(chǎn)的營銷策略

（一）騰訊房產(chǎn)的概況

中國門戶式網(wǎng)站“騰訊房產(chǎn)網(wǎng)”是房產(chǎn)資訊頻道，第一時間提供各地樓市信息，報道房地產(chǎn)動向以及全國最新樓盤概況、讓消費者真正體驗到足不出戶查看最新樓盤訊息。騰訊房產(chǎn)流量的引入主要以 QQ微信用戶為主，實現(xiàn)線上線下流量的用戶轉(zhuǎn)化，以騰訊為基石，在行業(yè)內(nèi)迅速發(fā)展。

（二）騰訊房產(chǎn)的營銷方式

1、網(wǎng)絡引流

擁有7.8億QQ用戶、2億個微信用戶的強大用戶資源的助力下，騰訊房產(chǎn)與開發(fā)商的緊密合作，從市場定位上以“80后”為主流購房人群，基本上全是QQ用戶，特別是微信開通后迅速地吸引了“80后”的關注，為騰訊房產(chǎn)帶來潛在客戶，對騰訊房產(chǎn)的發(fā)展具有重要意義。

2、提供“最后一公里”服務

騰訊房產(chǎn)通過互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)媒體平臺（騰訊網(wǎng)）、搜索平臺、大眾分享傳播平臺（QQ）、即時通訊平臺（微信）等入口引入用戶。利用線上“微搖房”、“微博開通”、“微信上墻”、“地圖搜索”、“用戶信息錄入數(shù)據(jù)庫”與線下“看房團”“銷售電話”相結合完成用戶從線上到線下的轉(zhuǎn)化，同時利用移動客戶端APP將線下的購房者，與社區(qū)住戶、物業(yè)管理、各類服務商連接起來，為購房者提供“最后一公里”的社區(qū)增值服務。

3、線上線下相結合

騰訊房產(chǎn)在引流方式上整合了騰訊網(wǎng)、“微信搖一搖”、“微博開通”、“微信公眾號”、“地圖搜索”、“用戶信息錄入數(shù)據(jù)庫”、“微信售房”相結合，匯集了海量用戶。騰訊網(wǎng)（QQ 微信）作為重要的門戶式網(wǎng)站，為騰訊房產(chǎn)提供了可觀的流量引入機會。騰訊網(wǎng)通過強大用戶基數(shù)（7.8億的qq用戶以及2億微信用戶）獲取了全面、及時的購房需求信息。微信以及qq等聊天工具的簡單易用，順暢的溝通氛圍和開放的發(fā)展空間極大的增加了用戶的使用粘性和培養(yǎng)忠實用戶。

4、微信微博QQ宣傳

手機移動終端的開發(fā)，實行微博、微信、qq等宣傳活動，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”時代的到來，用戶從PC端向移動端的轉(zhuǎn)移趨勢日漸明顯。騰訊房產(chǎn)網(wǎng)（）也順應時世，積極開展微博營銷與微信營銷。其中“微房產(chǎn)”包括騰訊房產(chǎn)官方帳號，微信帳號，微博營銷，匯集了大量的關注客戶，具有廣大的影響力。

5、看房團

騰訊房產(chǎn)憑借豐富的行業(yè)經(jīng)驗，線上線下相結合，借助微信線上活動“微信搖一搖”“理財通”“眾籌”以及線下的“看房團”、“400購房咨詢電話”，真正做到促進線上購房需求者到線下實際購房者的轉(zhuǎn)換。

對騰訊房產(chǎn)的營銷策略評價

（三）騰訊房產(chǎn)營銷策略的優(yōu)勢

互動性強?；有詷O大地增強了用戶粘性及忠實度，騰訊、新浪網(wǎng)、百度是中國目前最具影響力三大網(wǎng)絡媒體，用戶對這三大媒體具有極高忠誠度以及用戶粘性，互動性提升了用戶的忠實度以及促進用戶從購房潛在者向?qū)嶋H購房者轉(zhuǎn)化。

用戶基數(shù)大。騰訊以其強大的qq用戶以及微信用戶，使得騰訊房產(chǎn)用戶量大，潛在用戶多，尤其是微信用戶的加入，為騰訊房產(chǎn)的發(fā)展以及營銷手段帶來巨大影響。

精準營銷。使騰訊營銷可控性更強通過市場調(diào)查，瞄準了18-45歲，以80后為主，有收入穩(wěn)定、教育水平高的的職業(yè)人士為目標市場，憑借的后臺數(shù)據(jù)庫建設和微博、微信以及QQ推送，移動APP的開發(fā)等營銷策略實現(xiàn)了精準營銷

三、結論

構建房地產(chǎn)電商平臺，不僅要優(yōu)化房地產(chǎn)門戶式網(wǎng)站的建設，還需整合資源，實現(xiàn)搜索引擎、社交媒體、移動互聯(lián)網(wǎng)客戶端等媒體平臺的全面覆蓋。在客戶流量引入過程中，前期宣傳，中期銷售，后期服務都是必不可少的一環(huán)。真正的實現(xiàn)線上線下的轉(zhuǎn)換，后臺數(shù)據(jù)庫建設到提供售后增值服務的一體化。消費者數(shù)據(jù)庫的建立符合“互聯(lián)網(wǎng)+”時代中消費者的需求多元化、個性化的要求。在建立后臺數(shù)據(jù)庫時，不僅涉及到分析消費者行為，從而實現(xiàn)高效、精準的營銷，而且也是騰訊房產(chǎn)賴以生存的保障。線上宣傳，消費者注冊信息，訪問網(wǎng)站，線下活動實名用戶登記，與媒體合作等多種互動形式。在已有信息的基礎上進一步挖掘與分析消費者行為，從而判斷其需求，實現(xiàn)騰訊房產(chǎn)所宣稱的精準的營銷。

參考文獻：

[1]王梅芳.關于房產(chǎn)營銷的行為技巧探討[J].廣東科技，2011（16）.

[2]方黎明.騰訊網(wǎng)房產(chǎn)頻道上線[J].中國地產(chǎn)市場，2011（07）.

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［關鍵詞］房地產(chǎn)；供應鏈；供應鏈管理；核心競爭力

1 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)流程

在國內(nèi)的一般性教科書上，根據(jù)中國的國情和實際情況，將房地產(chǎn)開發(fā)分為可行性研究、前期工作、建設實施、營銷和服務等4個階段。按照國際上傳統(tǒng)的經(jīng)典房地產(chǎn)著作，一般將房地產(chǎn)開發(fā)分為以下8個階段：提出投資設想、投資設想細化、可行性研究、合同談判、簽署正式協(xié)議、工程建設、竣工投入與資產(chǎn)管理。

2 房地產(chǎn)項目供應鏈管理研究

依照上述兩個房地產(chǎn)開發(fā)模型并基于對其的分析，結合供應鏈管理理論，建立如下圖所示房地產(chǎn)項目供應鏈管理模型。

房地產(chǎn)項目供應鏈管理模型

2.1 模型基本說明

該模型不是直線供應鏈，而是橫向和縱向交叉的網(wǎng)絡供應鏈模型，決策、計劃和營銷不僅是供應鏈中的一個環(huán)節(jié)或流程，而且這個流程對其他3個流程始終產(chǎn)生影響。4個流程在職能內(nèi)容上是緊密相關的，不僅互為補充，而且在一些情況下甚至是互相滲透的。所以，4個流程雖處在供應鏈上的不同位置，但是它們之間互相“牽引”，形成了一個有機的管理創(chuàng)造系統(tǒng)，從而生產(chǎn)出符合市場需要的有價值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

2.2 模型的四個基本流程

模型包括4個基本流程模塊：決策、計劃和營銷，土地和資金的獲取，工程建設管理和運營管理，其中，土地和資金的獲取，工程建設管理和運營管理這3個流程通過決策、計劃和營銷這個流程進行協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。

決策、計劃和營銷：指的是商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)的整體決策和營銷管理活動，包含開發(fā)方式的決策，產(chǎn)品創(chuàng)意，開發(fā)流程與合作伙伴的確定，銷售策略的制定等，其中也包含支持性的運作管理，如：確定商業(yè)房地產(chǎn)房型結構，布置方式和數(shù)量，具體開發(fā)計劃進度，銷售方式等。

土地和資金的獲?。褐傅氖峭恋睾唾Y金的獲取方式。土地的獲取主要是根據(jù)土地出讓方的要求來決定；資金的融通更加復雜，隨著我國金融市場的完善，資金來源渠道的多樣化，采用何種方式獲取資金是房地產(chǎn)企業(yè)亟待研究的問題。土地和資金可以看做是房地產(chǎn)產(chǎn)品的“原材料”，如何“采購”至為關鍵。

工程建設管理：指的是項目的勘察、規(guī)劃設計和工程施工管理?？辈彀ǖ匦螠y量、工程地質(zhì)和水文勘察；規(guī)劃設計包括項目的整體布局，造型選擇，與周邊配套設施的結合，施工圖設計等；施工包括施工單位、監(jiān)理單位的選擇，質(zhì)量、進度和資金的控制，竣工驗收和移交等。相對來說這個流程技術性最強，也比較容易控制。

運營管理：可以用四個統(tǒng)一來概括，就是統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。這個流程處于整個流程的末端，但遠不意味著結束。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的價值不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的制造上，而且很大一部分體現(xiàn)在對項目的管理經(jīng)營上，所以運營管理流程是非常重要的。

3 房地產(chǎn)企業(yè)供應鏈管理研究

隨著市場的成熟、資源的緊缺和競爭的加劇，開發(fā)商若想可持續(xù)發(fā)展則必須根據(jù)企業(yè)和環(huán)境的特點，去發(fā)現(xiàn)、挖掘、整合內(nèi)部資源和外部資源，運用供應鏈管理理論培育自己的核心競爭力，通過建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式處理好合作伙伴相關行業(yè)關系，使得整個房地產(chǎn)開發(fā)流程的系統(tǒng)優(yōu)化以達到控制和降低成本的目的，成功獲取核心競爭力。

3.1 建立房地產(chǎn)企業(yè)供應鏈管理成本控制系統(tǒng)

按照房地產(chǎn)開發(fā)流程從商品房的形成到向用戶交付使用商品房需經(jīng)過商品房生產(chǎn)準備、商品房生產(chǎn)和商品房銷售三個階段，通過供應鏈進行成本管理，開發(fā)商在不同的階段成本控制側重點應有所不同。為了便于成本分析，簡單地把商品房建造前后作為劃分界限，將整個房地產(chǎn)供應鏈劃分為上游、開發(fā)商核心企業(yè)和下游，成本也相應劃分為上游成本、開發(fā)商內(nèi)部成本和下游成本，進一步細化得出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應鏈成本控制模型。

供應鏈成本控制的最終目標就是控制用戶成本，使其盡可能最小化來獲取最大利潤，以較低的成本向用戶提供同等的價值或以同樣的成本向用戶提供更多的價值，特別是有助于實現(xiàn)用戶所看重的核心價值。最有競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)供應鏈不僅應使項目總成本優(yōu)化，而且使房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的特征體現(xiàn)在用戶看重的核心價值上，還要體現(xiàn)在商品房保值、增值和對用戶新需求的預測、識別和滿足上，從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲取持續(xù)競爭優(yōu)勢基礎的核心競爭力。

3.2 做全程供應鏈的管理者

全程供應鏈管理的實質(zhì)就是為了快速響應客戶的快速變化，有效縮短客戶到供應商的響應周期，從而迅速并準確的滿足客戶的個性化需求。全程供應鏈管理重新進行了供應鏈的分工，合作、風險分擔、利益共享的經(jīng)營模式，企業(yè)的工作重心轉(zhuǎn)移到整合供應鏈內(nèi)部資源，判定供應鏈的內(nèi)部分工標準，分配價值活動，傳遞需求信息，制定供應鏈管理的整體戰(zhàn)略。

開發(fā)商主要是通過土地取得、市場分析等措施而取得投資收益。在市場競爭環(huán)境中開發(fā)商必須通過與房地產(chǎn)供應鏈的各組成部分進行討價還價，從而取得本身利益的最大化。隨著土地供應的市場化、房地產(chǎn)市場競爭的激烈化，市場逐步向買方轉(zhuǎn)化，房地產(chǎn)企業(yè)在繼續(xù)依靠供應鏈內(nèi)部的優(yōu)勢地位獲得利潤的基礎上，需要向滿足消費者日益變化的個性化需求轉(zhuǎn)移來保證既得利益不受損害。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變思維和經(jīng)營方式，站在全程供應鏈管理者的角度，從房地產(chǎn)供應鏈的內(nèi)部競爭轉(zhuǎn)向與其他房地產(chǎn)供應鏈的競爭，與設計商、承建商、供應商以及通往最終客戶的下游環(huán)節(jié)結成伙伴關系。

參考文獻

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【摘要】近年來，微信發(fā)展勢頭迅猛，各行各業(yè)都在尋求借鑒微信發(fā)展的合適方式。房地產(chǎn)行業(yè)積極參與其中，微信現(xiàn)已成為房地產(chǎn)營銷不可或缺的工具。本文以傳播學“5W”為理論基礎，以漳州萬科城為例分析房地產(chǎn)項目微信傳播的基本策略，探尋微信對于房地產(chǎn)項目營銷的影響，并給出相應的建議。

關鍵詞 房地產(chǎn)微信 5W模式 傳播策略

微信是時下最熱門的社交軟件之一，它以移動網(wǎng)絡為基礎，用戶可以實時收發(fā)語音短信、圖片和文字，并支持視頻聊天及多人群聊。2013 年10 月微信用戶超過了6 億。

隨著微信的迅速發(fā)展，微信傳播策略逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)界學者研究的對象。2012 年，首個房地產(chǎn)官方微信——碧桂園十里銀灘上線，到今天，微信已成為房地產(chǎn)企業(yè)營銷不可或缺的一個環(huán)節(jié)。本文試從拉斯韋爾“5W”模式出發(fā)，以傳者、渠道、內(nèi)容、受眾、效果5 個方面對房地產(chǎn)項目微信傳播進行詳細探討。最后再以萬科項目“漳州萬科城”為例，分析房地產(chǎn)微信當下的傳播策略，對房地產(chǎn)營銷的影響，并給出具體的建議。

一、5W 模式與房地產(chǎn)項目微信的傳播策略

1、房地產(chǎn)項目微信的傳播主體

房地產(chǎn)項目微信公眾賬號從屬于房地產(chǎn)營銷的一部分，通過向受眾傳播項目信息最終促進產(chǎn)品銷售。傳播主體包括促進房地產(chǎn)開發(fā)銷售的一切代表方。其中包括廣告公司、商和房地產(chǎn)開發(fā)商等機構。

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)商主宰著微信內(nèi)容的制作和第一手傳播，但也會委托相關及地產(chǎn)廣告公司管理微信公共賬號。

公司和地產(chǎn)廣告公司依附于地

產(chǎn)項目，房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)自己的需要委托他們綜合產(chǎn)品信息、項目理念傳達、營銷活動等要求策劃和創(chuàng)作微信內(nèi)容。從前期策劃到微信內(nèi)容制作，房地產(chǎn)開發(fā)商始終起著決定性的作用。但微信內(nèi)容的傳播時間、元素搭配等，房地產(chǎn)開發(fā)商和及地產(chǎn)廣告公司相互協(xié)作，以達到最優(yōu)的傳播效果。

2、房地產(chǎn)項目微信的傳播渠道

房地產(chǎn)項目微信傳播主要是以線上互動為主，通過微信公眾平臺進行傳播。微信公眾平臺隸屬于微信推出的公眾賬號管理平臺，通過相關部門進行申請認定，在賬號資料的真實、合法、準確和有效性方面承擔一定的責任,具有一定的公信力。自2012 年8 月微信公眾平臺推出以后，就一直受到房地產(chǎn)項目的青睞。房地產(chǎn)項目注冊微信公眾賬號，通過位置簽名、二維碼等多種途徑向潛在購房者推廣相關信息。

位置簽名是房地產(chǎn)項目微信傳播的廣告牌，每個房地產(chǎn)項目微信公眾平臺都有獨有的位置簽名，當周圍有人使用“附近的人”功能時。就能在其手機上顯示房地產(chǎn)項目獨有的個性簽名。簡單、簡潔的房地產(chǎn)項目微信簽名能夠有效的傳遞項目信息。

二維碼是房地產(chǎn)項目微信傳播的在線電子商務。二維碼是微信公司為了擴展微信使用人群開發(fā)的功能。通過線下推介，讓人掃描，讓客戶關注房地產(chǎn)項目微信公眾賬號。極大的方便了房地產(chǎn)企業(yè)信息的擴散，有效的降低了營銷成本。房地產(chǎn)企業(yè)通過公眾平臺，打造在線商場，制作在線樓書，推送自己的項目信息，潛在購房者足不出戶便能接受到項目樓盤和商鋪的最及時信息。通過線下系列活動，誘使客戶掃描二維碼，在客戶收獲一個新的項目資料同時，房地產(chǎn)項目也建立起同客戶之間直接聯(lián)系的強關系。

3、房地產(chǎn)項目微信的傳播內(nèi)容及表現(xiàn)特點

房地產(chǎn)項目微信通過線上傳播，吸引意向客戶參與互動，最終到案場完成交易，有效減輕了傳統(tǒng)營銷成本高、傳播困難、時間地點局限性的不利之處，提高了購房者與開發(fā)商之間的溝通力。不同的房地產(chǎn)項目推送不盡相同的傳播內(nèi)容。目前來說，常用的房地產(chǎn)項目微信傳播內(nèi)容主要有以下幾種：

（1）項目概況。介紹項目的基本情況，包括樓盤簡介、基本戶型以及相關基礎配套介紹，通告項目基本信息諸如開發(fā)商、樓盤地段、大概面積、配套、項目定位、聯(lián)系方式等各方面介紹。

（2）日常推送。包括項目活動及新聞類軟文推送，主要以項目最新的活動營銷信息為基礎，同時夾雜一些有趣的新聞和本地消息，提高訂閱者的閱讀興趣，鞏固微信賬號的粘著力。

（3）在線互動。包括推送

關鍵詞 、智能服務和在線互動咨詢，在線互動在購房者和開發(fā)商之間直接互動交流上架構了橋梁，房地產(chǎn)項目微信賬號通過智能服務、

關鍵詞 ，人工咨詢等服務為購房者解答疑惑。

（4）會員及點評系統(tǒng)。微信項目會員制度進一步增加了顧客項目粘著力，開發(fā)商通過推出相應的預約看房團、論壇以及周期性會員活動，凝聚以項目為中心的用戶粘度。點評系統(tǒng)中購房注冊者可以書寫對項目的印象，也可以參考專家對于項目的公正評價。點評系統(tǒng)進一步提高了顧客的參與性，提高了項目的公信力。

4、房地產(chǎn)項目微信的受眾

房地產(chǎn)微信傳播面臨巨大的受眾，2013 年數(shù)據(jù)統(tǒng)計，微信平臺公眾賬號大眾知曉率達92.6%，超過45.4%的微信用戶低頻使用微信公眾賬號，24.2%的微信用戶頻繁使用微信公眾賬號。2014 年通過對北京、上海、廣州、深圳四個超大型城市用戶手機上網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，使用微信用戶上線率已超過QQ，成為當下中國人最受歡迎的社交工具。而手機微信傳遞信息的人群廣泛分布在70 至90 年代出生的人，他們的共性是高等教育出身，對新興事物富有接受力。其中月平均收入在6000 元以上用戶占據(jù)32.4%，月平均收入在10000 元以上占據(jù)8.3%，月平均收入在3000 元以下的占15.5%，不難看出，使用微信的人群，收入良好，有一定的購買力，和房地產(chǎn)項目受眾有很大部分重合，這使得房地產(chǎn)企業(yè)利用微信平臺推廣項目成為了可能。房地產(chǎn)項目微信傳播針對的是實際或潛在的購房者群體，根據(jù)微信營銷理論，在微信平臺內(nèi)將購房者群體劃分類型，又可區(qū)分為青年升級型、青年棲居型、老年改善型、富貴升級型、富貴休閑型、收租投資型以及占有投資型。簡而言之，當下大多數(shù)購房群體都是微信的用戶，或受微信的影響。

5、房地產(chǎn)項目微信的傳播效果

房地產(chǎn)項目微信公眾賬號的出現(xiàn)改變了傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷、環(huán)境、戶型價格是購房者在挑選房源時著重考慮的三大要素。傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷重視“體驗——樣板房戶型展示”和“價格宣傳——刺激購買”模式。為了完成這兩樣模式，首先要傳播給受眾項目樓盤的相關信息，以達到吸引受眾到現(xiàn)場感受的目的。房地產(chǎn)微信能更精準的完成這個目標，和O2O 模式類似，微信傳播先通過線上內(nèi)容專門性推廣，最終吸引客戶到達現(xiàn)場促進交易。

房地產(chǎn)微信傳播能更好提升購房者滿意度。在房地產(chǎn)營銷過程中，即使完全不用微信公眾賬號進行傳播，也不過減少了地產(chǎn)項目傳播的一種渠道，不會降低項目本身的吸引力。但一旦使用微信進行傳播溝通，將顯著提升現(xiàn)有的公眾的知曉度和關注度。對項目銷售形成助力。

二、個案分析——漳州萬科城微信公眾賬號運營

漳州萬科城是萬科集團2014 年于福建漳州建設的全國第37 座萬科城，總建筑面積達80 萬㎡，是漳州少有的全配套大城項目。自2014 年4 月漳州萬科城微信認證至2014 年6 月首次開盤大賣，微信粉絲破萬，結合線下完成了“定制裝修由你”等重大營銷事件，萬科集團利用漳州萬科城微信公眾賬號完成了一次完美的營銷。專業(yè)化的團隊是漳州萬科城微信傳播成功的必要條件，漳州萬科城聘請業(yè)內(nèi)知名微信廣告公司制作微信，并請專人把控微信出品。多渠道宣傳促進了粉絲的快速增長，在營銷現(xiàn)場和物料印刷上重視二維碼的掃描；增加和粉絲之間的互動性，安排粉絲在線上投票選出自己心儀的裝修產(chǎn)品，及時公布名單，迅速擴大了項目的影響力，提高了口碑。內(nèi)容的時效性方面做到了當天制作，重視趣味性和互動性，一天一條的頻率培養(yǎng)了受眾的閱讀習慣。

三、房地產(chǎn)項目微信傳播策略

通過對房地產(chǎn)項目微信傳播“5W”模式中五個傳播要素的分析，以及對漳州萬科城微信公共賬號運營現(xiàn)狀的探究，筆者認為當下房地產(chǎn)項目微信傳播若想取得更優(yōu)的傳播效果，應當重視內(nèi)容、語言和三個方面的傳播策略。

1、微信內(nèi)容的選擇

房地產(chǎn)項目微信內(nèi)容的策略包括項目品牌的維護和內(nèi)容的控制，其中前者是前提，后者是日常工作。項目品牌的維護工作包括項目企業(yè)品牌的宣傳和維護，要不遺余力的在任何時候和企業(yè)品牌相關的信息，最終給受眾以深刻印象，灌輸企業(yè)良好的正面形象。內(nèi)容上要先研究針對的受眾，按照受眾的喜好安排微信的內(nèi)容，同時注意重點，不要同時太多消息影響受眾閱讀，注意互動性和可參與性。

2、語言風格的選擇

作為一個新型的媒體平臺，微信公眾平臺擁有自己的獨有語言風格，房地產(chǎn)項目微信應當選擇適當?shù)恼Z言風格，讓受眾更好的接受。富有人情味是房地產(chǎn)項目微信平臺吸引粉絲的前提，忠實的粉絲不可能長期閱讀沒有人情味的內(nèi)容；個性化的語言有助于創(chuàng)造輕松的溝通交流圈，形成獨有的圈層文化，讓粉絲擁有歸宿感。

3、合理的規(guī)律

房地產(chǎn)項目微信平臺要重視微信內(nèi)容的規(guī)律性，長期不會讓粉絲失去熱情，取消關注；過于頻繁則會打擾粉絲的生活，影響粉絲的觀感。適合的信息節(jié)奏能滿足粉絲的期望，形成和粉絲之間平等交流的氣氛。

參考文獻

①杜普龍、郝生躍、任旭，《房地產(chǎn)項目微信營銷研究》[J]《. 建筑經(jīng)濟》，2014（12）

②杜曉婷、李燕臨，《微信傳播策略及社會影響研究》[J]《. 中國報業(yè)》，2014（24）

③敖杰，《房地產(chǎn)企業(yè)微信營銷研究》[D].重慶師范大學，2014

④蔡群峰，《我國房地產(chǎn)企業(yè)微信營銷研究》[D] .廣西師范大學，2014

篇5

關鍵詞：微信；房地產(chǎn)；公眾號

中圖分類號：C935 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）26-0077-02

2011年，微信出現(xiàn)后，目前已經(jīng)成為了中國消費者不可或缺的通訊工具。據(jù)統(tǒng)計，在亞洲地區(qū)，使用微信的用戶量已經(jīng)超過了6億人，可見其受眾面之廣。微信不僅憑借自身的社交優(yōu)勢受到了消費者的青睞，也借助了微信公眾號的強大營銷和推送功能成為了絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)營銷的新手段。房地產(chǎn)企業(yè)利用微信營銷具有天然的優(yōu)勢。一方面，微信龐大的用戶基數(shù)為房地產(chǎn)企業(yè)開展營銷傳播提供了堅實的基礎；另一方面，微信本身的特性更使其成為房地產(chǎn)營銷的有力工具[1]。

一、微信營銷在房地產(chǎn)營銷中的優(yōu)勢

1.針對性強

房地產(chǎn)營銷和其他行業(yè)營銷不同，其消費者一般都是通過看地段、戶型、物業(yè)等方面來決定是否購買房產(chǎn)，但消費者或許由于受到地理位置、天氣等原因的限制不能很方便地到售樓部進行咨詢，這時就可以通過掃描微信公眾號進行添加查看戶型、價格、效果圖等信息。并且，微信公眾號推送出的文章和消息也可極大激發(fā)消費者的興趣，增加用戶黏度。

2.相對于傳統(tǒng)營銷模式，營銷成本低

傳統(tǒng)銷售媒介容易受到時間和地點的限制，并且由于信息的不對稱性，受眾難以隨時隨地掌握企業(yè)的營銷信息。同時，傳統(tǒng)銷售媒介易消耗大量的人力和物力，營銷成本高。但微信營銷利于其公眾號推送給其受眾，可以不受時間和地點的限制，極大的利用了公眾的閑散時間，節(jié)省了不少人力物力，達到營銷的目的，營銷成本相對于傳統(tǒng)營銷模式比^低。

3.信息交流互動性強

與傳統(tǒng)的營銷方式和微博營銷的單一營銷方式相比，微信營銷更具有互動性。微信公眾賬號不僅實現(xiàn)了一對多的信息廣播，還可以針對用戶提出的問題進行點對點的交流回復[2]，收集消費者的反饋意見，利用數(shù)據(jù)平臺統(tǒng)計消費者感興趣的話題，然后對微信推送內(nèi)容進行改進，提高消費者的閱讀量。一旦文章質(zhì)量高，消費者就會轉(zhuǎn)發(fā)至微信朋友圈，提高了文章的閱讀量，增加了公眾號的點擊率，間接提高了企業(yè)知名度和曝光度。

二、微信營銷在房地產(chǎn)營銷中的劣勢

1.公眾號內(nèi)容同質(zhì)化

由于微信營銷在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展尚處于初期階段，很多企業(yè)并沒有系統(tǒng)的銷售體系和團隊，所以缺乏創(chuàng)新意識，公眾號的內(nèi)容同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，包括項目概況、在售房源、企業(yè)概況、活動詳情等內(nèi)容；并且推送的文章也多是噱頭十足，內(nèi)容缺乏新意，有的甚至是照搬照抄，難以吸引消費者眼球，導致閱讀量降低，甚至消費者取消對公共號的關注。

2.弱化了公眾號的服務功能，強化了營銷功能

微信公眾號的目的是為了讓房地產(chǎn)企業(yè)的消費者更加方便快捷的查詢產(chǎn)品信息，獲得相應的服務。但很多公眾號為了達到營銷的目的，弱化了公眾號服務的功能，反而是通過推送各種各樣的營銷信息和活動信息來吸引消費者眼球，以方便把線上的消費者轉(zhuǎn)移到線下進行消費。雖然營銷功能是微信公眾號存在的目的之一，但公眾號的服務功能不能被弱化，一旦弱化，消費者可能會產(chǎn)生反感甚至厭惡的情緒，會喪失部分消費群體。

3.微信營銷團隊不專業(yè)導致客戶轉(zhuǎn)化率低

雖然很多學者認為微信營銷相對于傳統(tǒng)營銷方式來說成本較低，但微信公眾號隊伍的不專業(yè)很可能會喪失部分消費群體。微信公眾號不僅推送文章，不僅提供服務，同時，可以通過消費者的反饋、留言和詢問掌握消費者在購買房地產(chǎn)時的心理和動機，通過分析這些數(shù)據(jù)，從而在日后的銷售過程中改進銷售方法和產(chǎn)品賣點，迎合消費者的消費心理，以更好抓住消費者，提高銷售額。但實際上，雖然很多房地產(chǎn)商都開通了微信公眾號，但由于沒有專業(yè)的微信營銷團隊，導致分工不均、業(yè)務不專，沒有把微信營銷發(fā)揮到最好的狀態(tài)也是微信營銷在房地產(chǎn)營銷中的劣勢之一。

三、房地產(chǎn)微信營銷的建議

通過對微信營銷在房地產(chǎn)行業(yè)中的優(yōu)劣勢分析，筆者對房地產(chǎn)微信營銷提出兩點建議。

第一，打破常規(guī)，勇于借鑒，創(chuàng)新內(nèi)容。由于微信營銷在房地產(chǎn)行業(yè)中的內(nèi)容同質(zhì)性較強，所以筆者建議，微信營銷團隊要善于借鑒優(yōu)秀公眾號的靈感，勇于創(chuàng)新，推送出精品文章，在語言上和風格上更貼近消費者，提高消費者閱讀量，增加用戶黏度。

第二，加強員工培訓。不斷提高專業(yè)度優(yōu)秀的微信公眾號水平，不僅靠團隊的協(xié)作能力，更要求團隊能不斷吸收新知識，挖掘出更多的公眾號內(nèi)容和功能，提高公眾號的服務功能和影響功能。這就需要不斷加強專業(yè)微信營銷人員的培訓，讓其多學多用，提高專業(yè)度，從而提高公眾號內(nèi)容的質(zhì)量。

總之，不管微信營銷在房地產(chǎn)行業(yè)中存在著什么樣的優(yōu)劣勢，隨著微信功能的不斷增多和完善和房地產(chǎn)企業(yè)對于其營銷功能的挖掘，微信終將在未來的房地產(chǎn)營銷中發(fā)揮越來越重的作用[3]。

參考文獻：

[1] 賈林洋.淺析我國房地產(chǎn)網(wǎng)誒新營銷傳播的問題與策略調(diào)整[J].新聞研究導刊，2016，（2）：216.

篇6

關鍵詞：房地產(chǎn)；檔案管理；重要性；問題；措施

中圖分類號：G271 文獻標識碼：A文章編號：

房地產(chǎn)檔案管理是一項十分重要的基礎業(yè)務建設，是房地產(chǎn)管理部門重要任務之一，是進行房地產(chǎn)行政管理和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的必備基礎資料，也是研究房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和將來不可缺少的依據(jù)。本文主要就如何加強房地產(chǎn)檔案管理中存在問題及加強措施進行論述。

一、房地產(chǎn)檔案管理的重要性

房地產(chǎn)檔案是在房地產(chǎn)審批、建設、管理等環(huán)節(jié)中，形成的具有一定價值的文件、圖紙、音像等不同載體形式的檔案資料。由于房地產(chǎn)檔案具有的動態(tài)性和廣泛性特征，使其成為今后城市規(guī)劃的決策依據(jù)，是我國實施財產(chǎn)清查的重要依據(jù)，也是解決房地產(chǎn)糾紛化解產(chǎn)權爭議的主要參考資料。只有合理利用房地產(chǎn)檔案，才能發(fā)揮其應有的作用，避免房地產(chǎn)檔案資源的浪費。然而，從目前的房地產(chǎn)檔案管理實際來看，房地產(chǎn)檔案管理重資料管理，輕檔案利用；重檔案信息收集輕檔案信息服務；缺乏有效的檔案信息檢索體系，檔案管理人員的素質(zhì)有待提高等。因此，加強房地產(chǎn)檔案管理，合理利用檔案信息為決策機構、人們生活等方面提供信息服務，具有非常重要的意義。

二、房地產(chǎn)檔案管理中存在問題分析

從目前的房地產(chǎn)檔案管理來看，我國房地產(chǎn)檔案管理取得了相應的成效，基本上實現(xiàn)了信息化管理，檔案數(shù)字化也在進一步推進，檔案資料也日漸充實。然而，也不可否認，房地產(chǎn)檔案管理仍然有一些不盡人意的問題，主要有以下幾個方面：

（1）房地產(chǎn)檔案的利用率低。建立房地產(chǎn)檔案的目的，就是為了讓檔案用戶使用，最大限度提高其資源利用率。而從房地產(chǎn)檔案管理的實際來看，房地產(chǎn)檔案的開放度極低，即使檢察院要獲取相關的房產(chǎn)資料，也有相當?shù)碾y度，對普通老百姓來說，想利用房地產(chǎn)檔案資料來化解糾紛，在當前實施起來很困難。

（2）檔案信息服務形式單一。房地產(chǎn)檔案管理部門所提供的信息服務不僅有限，而且服務方式單一，僅僅是相關的房地產(chǎn)政策、動態(tài)等，缺乏對用戶的需求研究，難以提供深層次的信息編研服務。

（3）缺乏有效的檔案檢索體系。從目前來看，很多省市的房地產(chǎn)檔案管理都實施了信息化管理，但是由于缺乏有效的檢索體系，用戶對檔案信息的利用方式不熟悉，造成用戶很難搜索到需要的房地產(chǎn)檔案資料。

（4）房地產(chǎn)檔案管理人員的素質(zhì)差。隨著檔案數(shù)字化步伐的加快，提供高質(zhì)量的房地產(chǎn)信息服務成為今后檔案管理人員的主要工作內(nèi)容，這就要求檔案管理人員不僅要具有房地產(chǎn)檔案知識，還要具有敏銳的信息洞察力，能夠根據(jù)用戶的需要，提供有價值的房地產(chǎn)檔案信息給用戶；同時還要具有相應的信息技術，能夠創(chuàng)建動態(tài)的信息界面，這就使得僅僅具有檔案管理知識的檔案管理人員面臨著素質(zhì)與能力的提升問題。

三、加強房地產(chǎn)檔案管理的措施

綜上分析，面對以上房地產(chǎn)檔案管理中存在問題，應采取以下幾個方面的加強措施：

3.1 樹立全員管理檔案理念

城市房地產(chǎn)檔案是城市房地產(chǎn)業(yè)務活動的真實記錄，是城市面貌和發(fā)展的歷史見證，是研究城市的發(fā)展歷史、研究房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史及其規(guī)律的重要參考依據(jù)。因此，重視房地產(chǎn)檔案工作的管理和發(fā)展，不只是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一項一般意義的工作，乃是現(xiàn)代化建設事業(yè)中應有內(nèi)容在檔案管理工作中，不僅要真實地記錄和留取材料，保證檔案的真實性和可靠性，還要積極地開發(fā)和利用檔案資源，為改革、發(fā)展和穩(wěn)定提供必要且優(yōu)質(zhì)的服務。要通過學習檔案法律法規(guī)以及檔案管理知識，認識檔案的功能和作用，樹產(chǎn)全員參與管理、全員重視檔案的觀念，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和各項管理工作中強化檔案意識，以對歷史負責的責任感奉獻我們的聰明和才智。

3.2 實現(xiàn)檔案管理的網(wǎng)絡化

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)《檔案法》對檔案實行集中統(tǒng)一管理的原則，使之適應經(jīng)營管理的據(jù)要，在直管公房檔案管理上實行三級管理制。具體應采取集中和分級管理相結合的方法，建立檔案管理領導小組，由其負資統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、組織和管理檔案工作，中層科室應有分管檔案工作負責人，并配備專職檔案員，由其負責所在科室的檔案收集、整理、編目、立卷、移文等工作。同時，要建立綜合檔案室，作為本企業(yè)檔案工作的專業(yè)管理部門，以實現(xiàn)其輸入 (收集、接交) 和輸出 (利用) 的雙重功能，把檔案管理工作與全面的整體管理工作結合起來，提高檔案的利用率及其利用價值。

3.3 加強房地產(chǎn)檔案基礎性工作力度

房地產(chǎn)是人民群眾生活四大要素之一，其自然屬性日益顯現(xiàn)。原來房屋產(chǎn)別只有直管房產(chǎn)和單位自管房產(chǎn)，而現(xiàn)在私房房產(chǎn)、涉外房產(chǎn)、股份制房產(chǎn)不斷增多，出現(xiàn)了房屋產(chǎn)權的多元化；原來房屋的結構分為鋼混沛?；臁⑹瘜Ｄ?、簡易四種并以磚混為主，而現(xiàn)在混合、鋼混、鋼結構己成為主流；房屋的設計用途由原來的以住宅為主，逐步發(fā)展為商業(yè)、教育、科研、辦公等多種用途并存。因此，要加強對房地產(chǎn)檔案信息的管理，必須加強房地產(chǎn)檔案信息分類的基礎性工作，使其更加襯合房屋的自然屬性，更加便于檔案的利用。要結合各地房地產(chǎn)檔案管理工作的實際，采取多種方式：一是要建立房地產(chǎn)檔案信息檢索體系。對于不發(fā)達地區(qū)，要建立手工形式的檔案信息檢索體系，既要建立案卷級的，又要建立文件級的，以提高檢索效率對于發(fā)達地區(qū)，要建立電子計算機檔案信息檢索體系，以滿足利用者的計算機檢索和 網(wǎng)絡檢索，實現(xiàn)檔案信息資源的社會共享。二是要開發(fā)房地產(chǎn)檔案信息資源，深化房地產(chǎn)檔案信息的編撰研究工作，為城市建設決策、活躍房地產(chǎn)市場、服務廣大群眾提供系統(tǒng)的檔案史料。三是房地產(chǎn)管理部門要解放思想，更新觀念，變被動為主動，積極地為利用者提供優(yōu)質(zhì)的服務。

3.4 加速房地產(chǎn)檔案現(xiàn)代化管理

房地產(chǎn)檔案信息處理技術現(xiàn)代化實際上是一項系統(tǒng)工程，不能一蹦而就，必須分階段有步驟實施。近期的主要任務是：編制完善的檢索工具和提高系統(tǒng)的完全防范。計算機檢索途徑應有盡有，數(shù)據(jù)中的每一個產(chǎn)權要素都可以作為檢索點包括產(chǎn)權更新信息、房地坐落自然信息、產(chǎn)權證管理信息以及模糊條件檢索等等，為提權檔案的查詢、利用帶來極大的方便。利用計算機處理信息的功能，編制各種檢索工具，形成計算機檢索與手工 互補的檔案信息檢索體系，以提供高效、便捷的查詢服務。計算機應用保護了檔案原件，又高效地滿足利用者的需要。同時要提高系統(tǒng)的安全性。系統(tǒng)的安全性指的是保護系統(tǒng)硬件和軟件免受 自然災害和人為的破壞，做好防病毒工作 抓好用戶權限管理只有保證系統(tǒng)的安全順利運行，房地產(chǎn)檔案管理現(xiàn)代化的目標才能得以實現(xiàn)，否則一切都無從談起，因此做好系統(tǒng)的安全防范工作是重中之重。

3.5 提高房地產(chǎn)檔案管理者的素質(zhì)

實現(xiàn)房地產(chǎn)檔案現(xiàn)代化管理，離不開高素質(zhì)的管理人才。人才資源是實現(xiàn)房地產(chǎn)檔案管理現(xiàn)代化的前提，是開發(fā)利用房地產(chǎn)檔案的基本條件。因此，房地產(chǎn)檔案管理的現(xiàn)代化，要依賴于檔案人員素質(zhì)的提高。加強房地產(chǎn)檔案管理人員的培養(yǎng)，要著重抓好以下二個方面工作。一要提高思想政治素質(zhì)。檔案工作人員要牢固樹立為社會主義現(xiàn)代化建設服務、為房地產(chǎn)事業(yè)健康發(fā)展服務、為人發(fā)群眾服務的思想，需要既要懂專業(yè)知識，又要掌握計算機應用技術和網(wǎng)絡技能，具有熟練駕馭計算機技術、靈活利用網(wǎng)絡檔案信息的能力；二要提高業(yè)務素質(zhì)。房地產(chǎn)檔案工作者必須具備扎實的業(yè)務基本功，熟悉和掌握房地產(chǎn)領域中的專業(yè)知識，努力成為行家能手。尤其要注重對房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期管理，對己接收與保存的檔案進行二次加工。同時還要熟悉本單位房地產(chǎn)檔案所藏的數(shù)量、內(nèi)容、價值、存放位置 ，做到得心應手，迅速調(diào)出案卷，準確回答查詢者提出的各種問題。

參考文獻：

篇7

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);項目管理;環(huán)境問題;物業(yè)管理;改善對策

房地產(chǎn)業(yè)作為我國的新興產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，已成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在摧進我國的城市化進程、改善人民生活和帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中起了不可忽視的作用。但是任何事物都具有兩面性，必須看到，我國的房地產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中仍然存在一些問題，這些問題主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)過程、環(huán)境、物業(yè)管理等方面，它們的存在在不同程度上制約了我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和影響了我國社會的和諧進步，必須加以解決。房地產(chǎn)開發(fā)具有一定的風險，尤其是當前國家政策時常調(diào)整，對房地產(chǎn)開發(fā)限制越來越多，開發(fā)商的風險進一步加大，眼下開發(fā)商說了算的賣方市場已經(jīng)結束，完全進入了買方市場，用戶購買更趨于理性，不再一擁而上，更多的是選擇小區(qū)環(huán)境，樓盤的品質(zhì)和物業(yè)服務。開發(fā)商應當順應市場變化，把用戶需求的放在第一位，做好前期市場調(diào)研工作，同時在質(zhì)量和服務上下工夫，通過科學合理的項目管理，打造出精品工程，樹立自己的品牌。

那么作為開發(fā)商，在實際開發(fā)過程中，如何發(fā)現(xiàn)管理存在的問題，完善管理過程，使最后的產(chǎn)品能達到開發(fā)商預期的目標，滿足用戶的需求，從而在市場上具有一定的競爭力呢，本人根據(jù)當前房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中存在的一些普遍情況，并結合工作實際進行探討。

一、主要問題分析

（一）項目盲目決策，沒有認真細致的做項目可行性研究，供求結構矛盾明顯

一是在當前國家宏觀調(diào)控政策越來越嚴厲的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)風險明顯加大，但是個別開發(fā)商對政府的調(diào)控力度估計不足，沒有請專業(yè)部門對市場和政策做一個深入的分析研究，用以往的經(jīng)驗代替可行性研究，對市場前景盲目樂觀，增加了投資開發(fā)的風險。二是許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能提前對項目本身的特點和周邊情況以及規(guī)劃條件進行詳細了解，缺乏應有的市場調(diào)查和預測，高回報的項目過熱，但市場容量有限，而對供需矛盾最緊張且最受廣大居民歡迎的中低檔次投資意向冷淡，高端產(chǎn)品與中端產(chǎn)品的比例關系不夠正常和協(xié)調(diào)，結果既加大了房地產(chǎn)供應結構的不合理矛盾，也增加了市場風險。突出表現(xiàn)為中低價位，中小戶型住房供應不足，商品住宅整體價格偏高，超過低收入家庭的承受能力。導致在做好方案后才發(fā)現(xiàn)問題，但已成事實，增加了不必要的額外成本，造成開發(fā)成本上升。

（二）開發(fā)商施工過程中隨意改變性大，項目現(xiàn)場管理存在漏洞缺陷

個別開發(fā)商對項目施工方案和施工圖重視不夠，施工前沒有對方案和施工圖紙做認真細致的研究，施工中隨意性大。在施工過程中發(fā)生了大量設計變更或者業(yè)主方應自己的要求進行過多變更，不僅造成工程不能順利進行，延長了工期，還會發(fā)生索賠情況，更引起了項目的價格重新審核，工程造價脫離控制，超出工程概算。

施工現(xiàn)場管理機制不規(guī)范，現(xiàn)場人員責任不明確或權限不清晰，現(xiàn)場人員不能做主，事無巨細均要請示匯報，工程變更簽證時，未能及時對工程變更簽署意見，在重要施工階段如果停工等待批復，會使進度計劃得不到控制，影響施工工期，還會引起索賠。

（三）物業(yè)管理重視不足，物業(yè)服務缺失

房地產(chǎn)開發(fā)中物業(yè)管理的作用與意義主要體現(xiàn)在利用專業(yè)化管理方法提高城市管理的社會化及專業(yè)化程度，保護消費者的合法權益。物業(yè)服務管理，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講就是售后服務，是項目管理不可分離的一部分。對前期物業(yè)不夠重視，就相當于放棄了一個好管家。另一方面，物業(yè)管理招投標不良行為導致了惡性競爭。許多業(yè)主委員會不是以服務質(zhì)量為衡量標準，而是簡單地以價格為取舍，而物業(yè)公司則放棄管理質(zhì)量而低價搶標，物業(yè)公司限于自身贏利和管理惰性，未能積極處理售買雙方的關系，售后維修不及時，配套設施不到位，物業(yè)服務不到位等，造成用戶不交或拖欠管理費，從而陷入惡性循環(huán)，導致物業(yè)管理市場的混亂。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)中環(huán)境問題，貫穿于房地產(chǎn)業(yè)的始終

一是環(huán)境噪聲污染：在房地產(chǎn)的施工進程中，不可避免的會產(chǎn)生噪聲，而由于防止噪聲的設備的簡陋甚至是缺乏，不能很好的防止建筑噪聲的產(chǎn)生，給施工現(xiàn)場周圍居民的生活帶來了巨大的影響。二是建筑垃圾和生活垃圾：由于缺少相關的規(guī)范，在房地產(chǎn)的開發(fā)施工過程中，大量的建筑垃圾隨意傾倒，不僅對城市的景觀有消極的影響，而且對周圍居民的生活造成了很大的影響，破壞了區(qū)域的環(huán)境景觀和環(huán)境質(zhì)量。三是大氣污染和水體污染：由于施工過程中會產(chǎn)生大量揚塵，即使有防塵措施，也不可避免的會產(chǎn)生對大氣的污染;建筑垃圾長期的也會產(chǎn)生大量粉塵，造成大氣污染。四是房地產(chǎn)的室內(nèi)環(huán)境污染：在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，為了節(jié)省資金、追求經(jīng)濟利益，開發(fā)商有可能會大量使用不合格的建筑材料和裝飾材料，產(chǎn)生對人體和環(huán)境有害的氣體，危害人體健康。

二、改善對策

（一）慎重項目決策，高度重視項目的可行性研究，改善房屋供應結構

可行性研究就是整個項目的第一步，將來幾年內(nèi)，公司的工作重心都將可能圍著這個項目轉(zhuǎn)，因此可行性報告的正確與否，將影響公司的生存發(fā)展。一要分析宏觀環(huán)境，深入解讀當前政策及預測今后一段時期內(nèi)的走向，充分了解市場的特征，當?shù)鼐用耧L土人情，用戶的需求等等，二要了解意向開發(fā)土地的規(guī)劃條件，地塊周邊情況，當?shù)氐囊?guī)劃要求，避免經(jīng)驗主義而造成錯誤判斷，三要因地制宜，開發(fā)符合民眾迫切需要的產(chǎn)品，做好投資決策分析，尤其是做好風險預測。

（二）高度重視項目方案和設計，加強開發(fā)建設的過程控制

做好方案和施工圖設計，認真對待每個細節(jié)，特別是在建筑風格，當?shù)鼐用裆盍曅?，平面布局，主要材料等方面更要認真調(diào)研，一旦確定就不再更改。

施工過程管理必須明確質(zhì)量目標，明確項目部管理責任?，F(xiàn)場簽證程序要明晰，責任分明，公司要放權給現(xiàn)場管理人員，明確規(guī)定管理人員的權限，及時處理施工中遇到的問題，在特殊情況下，可以先報告設計單位，征得口頭許可，做好相關記錄，事后要及時補辦相關手續(xù)。

（三）未雨綢繆，物業(yè)公司提前參與進駐

物業(yè)公司提前參與進駐，不僅可以提出實用的建設性意見，提升項目檔次，還能使在功能上更加人性化，使用更合理，對整個項目的運作是十分有利的，調(diào)動物業(yè)公司的服務積極性和工作主觀能動性，做好物業(yè)服務工作。物業(yè)公司應明確服務范圍，制定崗位職責，提高服務水平，針對市場需求，提供層次服務，市場競爭中企業(yè)求生存，歸根到底要能提供稱職的服務，物業(yè)管理的服務內(nèi)容主要包括公共設施、設備的運營與維修，治安保障，保潔綠化等，嚴格按合同辦事，避免急功近利的短視行為，要制定長期穩(wěn)定發(fā)展的規(guī)劃，處理好與用戶的關系，進入可持續(xù)發(fā)展的良性循環(huán)。

（四）完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境影響評價制度，為房地產(chǎn)真正的“綠色”開發(fā)提供可能

加強對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境問題的防范，應該將所有的可能產(chǎn)生環(huán)境問題的房地產(chǎn)開發(fā)都納入環(huán)境影響評價的范圍，加強公眾對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境影響評價的參與，加大公眾的參與力度，能夠使環(huán)境影響評價更好的體現(xiàn)環(huán)境相關人的利益，進行更加完整、全面的環(huán)境影響評價。對可能產(chǎn)生的各種環(huán)境問題都應該有明確的評價方法，對房地產(chǎn)業(yè)中可能產(chǎn)生的、環(huán)境噪聲污染、建筑垃圾、大氣污染和水體污染、對生態(tài)系統(tǒng)的影響、房地產(chǎn)的室內(nèi)環(huán)境污染等環(huán)境問題，必須要有明確的評價的標準，任何一項不符合標準都會對該項目的進行產(chǎn)生影響。對進行環(huán)境影響評價時未預見的新的環(huán)境問題，及時制定預防措施或者治理方案。

三、總結

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其支柱地位和作用主要體現(xiàn)在它的基礎性和先導性上。一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是滿足人民群眾基本生活需求的需要;另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運輸業(yè)等國民經(jīng)濟基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供著先導性的物質(zhì)條件?？傊?，國家的繁榮穩(wěn)定、人民的安居樂業(yè)，都離不開開房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。但是，我國目前房地產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中存在的以上問題則限制了我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。因此，為了摧動我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展，必須對這些問題加以重視和解決。開發(fā)商是項目開發(fā)過程的組織者，同時也是投資者和收益者，不能一味追求利潤的最大化而忽視了用戶的利益，應在品牌上下功夫，做好項目各個過程的管理，實現(xiàn)項目的成功建設和各方的利益。

參考文獻：

[1]李延榮、周珂.《房地產(chǎn)法》.中國人民大學出版社

[2]程信和、劉國臻.《房地產(chǎn)法學》.北京大學出版社

[3]廖英敏.當前我國房地產(chǎn)市場形勢分析.載《中國房產(chǎn)信息》

[4]高偉生、何楓林.房地產(chǎn)開發(fā)與環(huán)境意識.載《環(huán)境科學發(fā)展》

[5徐建明、王洪衛(wèi).《物業(yè)管理法》.上海財經(jīng)大學出版社

篇8

據(jù)悉，10月22日國家發(fā)改委批復同意了三條鐵路項目和新建五家機場的可行性研究報告。其中，三條鐵路項目包括黔江至張家界至常德、商丘至合肥至杭州、鄭州至萬州等項目；五家機場包括批復新建吉林省松原民用機場、青海省果洛民用機場、內(nèi)蒙古扎蘭屯機場、云南省瀾滄民用機場、貴州省仁懷民用機場。

公告顯示，三條鐵路項目的總投資金額為1445.16億元；五家機場的總投資額為54.9億元。此番發(fā)改委密集批復基礎設施項目，釋放出穩(wěn)增長的信號。

手機用戶：前段時間因為反腐形勢所迫，好多基建項目審批都扎堆了?，F(xiàn)在看來是步入正軌了。

愣頭青BF：路通財通，有利于推進城市化，保GDP增速。

燕霞朝暉：不快點批復新項目，GDP的增速要保不住了。

壺中行者：還是靠基建投資拉動增長，黔驢技窮。

手機用戶：仁懷建機場有些失誤啊，遵義機場到仁懷不過一個半小時路程啊，重復建設！

房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)處21個月低值

10月21日，國家統(tǒng)計局，2014年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)增速連續(xù)9個月回落，景氣指數(shù)也下滑至94.72，為2012年11月以來的21個月最低值。其中，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比名義增長12.5%，創(chuàng)5年來新低。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員朱光表示，在庫存壓力較大的情況下，房企對后市的預期偏謹慎，工作重點放在了去庫存、緩解資金壓力方面，導致投資力度放緩。

任志強：低到谷底才回頭。

清明冢前菊：房價一如既往的高。

數(shù)據(jù)分析工作者：穩(wěn)定土地價格是當前防范系統(tǒng)性風險的核心，房地產(chǎn)政策松動是必然方向。

焦l君l杰：從始至終一直覺得搞房地產(chǎn)的就是合法的“洗黑錢”，高息貸款拉動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)繁榮，造成經(jīng)濟泡沫。

用戶3554899285：只有死一大批開發(fā)商以后，中國地產(chǎn)才有救。

年內(nèi)反壟斷罰單約18億元 下一步劍指行政壟斷

從奶粉到白酒，從微軟到高通，從奧迪到奔馳，本屆政府執(zhí)政以來，中國反壟斷執(zhí)法進程開始提速，幾次重大反壟斷行動震驚業(yè)界，今年中國反壟斷所開罰單粗略計算已接近18億元。近日發(fā)改委反壟斷局局長許昆林透露，下一階段反壟斷調(diào)查工作重點將有所轉(zhuǎn)移，濫用行政權力、排除競爭和地方保護主義將是調(diào)點。即將反壟斷調(diào)查工作重點轉(zhuǎn)移至破除各種形式的行政壟斷。

江河入海008：先從兩桶油、中移動開刀。

燕趙俠客888：在法律上徹底解決行政壟斷問題。

手機用戶：中國通信行業(yè)最壟斷，特別是移動公司，為什么不罰它？

手機用戶：用科學方法收電費，企業(yè)用多少電交多少錢，請將變壓器座機費去掉。

民生1使者：應該對銀行和郵政快遞這些開處罰單了，錢袋子都被銀行坑完了。

業(yè)內(nèi)稱速騰打補丁為省錢 全換獨立懸架或需數(shù)十億

近日，一汽大眾宣布自2015年2月2日起，在中國召回2011年5月～2014年5月生產(chǎn)的新速騰汽車，涉及車輛為56萬輛，通過在“在后軸縱臂上安裝金屬襯板”的方法來解決此前消費者集中反映的“斷軸”問題。據(jù)多家媒體報道，多數(shù)消費者并不認可該方案，有業(yè)內(nèi)人士指出，由于成本問題，大眾肯定不愿意按照消費者的要求更換新的獨立懸架，如果將56萬輛車全部更換為獨立懸架，其成本可能高達數(shù)十億元。

手機用戶：大眾初衷為了節(jié)省成本，低價搶占同級別市場。和老款速騰售價相近，只能通過減配來和對手競爭。結果減配的卻是涉及汽車安全的重要部件。

用戶p7vpa1qn6v：打補丁這種餿主意都想的出，拿五六十萬人的生命不當回事。

手機用戶：下輛車果斷放棄大眾。

手機用戶：關鍵是質(zhì)檢總局，這樣的召回方案也能通過。

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關鍵詞：房地產(chǎn)的信息化 背景 內(nèi)容 發(fā)展 影響

我們知道，房地產(chǎn)業(yè)信息化是指在房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的各環(huán)節(jié)全面開發(fā)和應用現(xiàn)代信息技術，廣泛深入的開展信息資源生產(chǎn)、集中、溝通、使用以及其他服務，最大限度地發(fā)揮信息的社會和經(jīng)濟的效益過程。本文對此展開一個深入的分析。

1 房地產(chǎn)行業(yè)信息化的歷史

近些年來，很多城市充分利用信息技術，不斷探索和開發(fā)了許多關于房地產(chǎn)政務管理的計算機軟件，工作效率得到了大大的提高，政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和預測能力得到了完善，行政管理得到了有效的改進，我國房地產(chǎn)信息化建設取得了很大的進步。利用區(qū)縣聯(lián)網(wǎng)的管理系統(tǒng)，北京市房地產(chǎn)登記交易中心獲得了許多房地產(chǎn)市場的主要數(shù)據(jù)。石家莊市利用商品房網(wǎng)上出售系統(tǒng)，有效監(jiān)控了商品房的銷售市場，提高了工作效率。上海市開發(fā)應用了住房公積金管理軟件，實現(xiàn)了住房公積金的發(fā)放、住房公積金的管理申請與審批的電子化。一些房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和學會也加強了“信息化”的應用，如成立了“中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)”和“搜房網(wǎng)”等。

雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)的信息化水平有了很大的進步，但與發(fā)達國家和地區(qū)仍然有很大的差距。特別是我國經(jīng)濟發(fā)展東部發(fā)展快、中部發(fā)展一般、西部發(fā)展緩慢，急劇不平衡，使我國房地產(chǎn)行業(yè)信息化的發(fā)展參差不齊，不同區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)對市場的投資額也存在著巨大差異。這都需要我們的努力，使我國房產(chǎn)信息化繼續(xù)快速提高。

2 房地產(chǎn)行業(yè)信息化的意義和必要性

在十的報告里，提及信息、信息化、信息網(wǎng)絡、信息技術與信息安全等關鍵詞有19處，十把“信息化水平大幅提升”納入全面建成小康社會的目標之一，而且還明確提出“堅持走中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，推動信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)，促進工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展”。十報告充分強調(diào)了信息化戰(zhàn)略的重要性和迫切性，房地產(chǎn)行業(yè)由于其企業(yè)管理層級多、專業(yè)分工復雜、區(qū)域分散等管理特點，對于信息化有著特殊的需求和要求。因此，整體規(guī)劃、一體化建設逐漸成為業(yè)內(nèi)信息化最熱門的談論對象。

3 房地產(chǎn)信息化建設的內(nèi)容

一般說來，房地產(chǎn)業(yè)信息化建設包括房地產(chǎn)投資以及與之相關的房地產(chǎn)政務等幾個子系統(tǒng)的信息化建設。房地產(chǎn)業(yè)信息化建設是一項繁瑣、艱巨、漫長的系統(tǒng)工程，因為它涉及到房地產(chǎn)經(jīng)營管理和市場營銷等各個層面。信息化被運用到房地產(chǎn)企業(yè)項目、房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)政務幾個方面，以下是具體的內(nèi)容：

3.1 房地產(chǎn)企業(yè)項目信息化 房產(chǎn)企業(yè)項目管理信息化。房產(chǎn)商更加注重信息化總體規(guī)劃，在項目生產(chǎn)施工階段，項目管理可以通過信息化手段進行。項目管理信息化是指房地產(chǎn)企業(yè)利用計算機信息技術，為了提高房地產(chǎn)企業(yè)決策能力、開發(fā)范圍、經(jīng)營范圍、物業(yè)管理的水平，通過對信息資源的整合和利用，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和市場競爭力。

3.2 房地產(chǎn)營銷信息化 實現(xiàn)信息化營銷是營銷信息化建設的目的。所謂信息化營銷，就是利用計算機技術和互聯(lián)網(wǎng)所進行的市場營銷活動。最近幾年以來，信息營銷的發(fā)展為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個新的渠道，它不僅對房地產(chǎn)企業(yè)的管理、運作、流程和房地產(chǎn)產(chǎn)品本身產(chǎn)生了影響，而且對房地產(chǎn)企業(yè)的營銷產(chǎn)生了重要的影響。

3.3 房地產(chǎn)投資信息化 是指對房地產(chǎn)投資效益預測、投資風險評估與防范、投資環(huán)境評價和投資項目選取等的信息化管理與解析的系統(tǒng)。

3.4 房地產(chǎn)政務信息化 是指各級政府對與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、企業(yè)上市情況、經(jīng)營情況、房屋出售價、土地出售價房地產(chǎn)企業(yè)成長等有關的數(shù)據(jù)、法律和政策等信息，按照一定流程在相關網(wǎng)站上及時的更新。營造房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的良好外部環(huán)境需要房地產(chǎn)政務信息化、房地產(chǎn)市場也需要房地產(chǎn)政務信息化。

3.5 房地產(chǎn)信息化領域拓展 信息化不僅在房地產(chǎn)開始應用，與它相關的合作伙伴也開始不得不進行信息化的應用，不然數(shù)據(jù)無法對接。以前只是開發(fā)商，現(xiàn)在包括公司、中介公司和物業(yè)公司都相繼進入信息化領域。開發(fā)商買了銷售管理系統(tǒng)，商也要跟著買，這樣數(shù)據(jù)才能融合。

4 房地產(chǎn)行業(yè)信息化建設存在的問題

目前，在房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展中房地產(chǎn)業(yè)信息化發(fā)展是比較落后的，存在的問題有：房地產(chǎn)信息資源不集中、宣傳不到位、使用率低、流通受阻，技術應用差、不成體系，硬件強、軟件弱等。要達到房地產(chǎn)企業(yè)及管理部門的自動化、智能化，還有一段距離。許多企業(yè)走向“地區(qū)化”、“全國化”也將降低管理效率，提升了管理的難度。下面我們就房地產(chǎn)存在的一些挑戰(zhàn)進行分析。

4.1 房地產(chǎn)企業(yè)本身對信息化的認識仍然存在很多不足之處 房地產(chǎn)企業(yè)缺乏實施信息化管理的內(nèi)在動力。由于其產(chǎn)品存在明顯的地域性、完全的不同質(zhì)性和土地等成本的不可見性，房地產(chǎn)企業(yè)依然是幸存的一例。該行業(yè)的老板不改變現(xiàn)有的管理模式，也可獲得高額利潤率，因此，他們?nèi)狈?nèi)在驅(qū)動力去探索信息化。

4.2 網(wǎng)絡基礎設施配備較差 我國房地產(chǎn)行業(yè)信息化硬件投資建設起步較晚，網(wǎng)絡在我國尚處于發(fā)展的初級階段，基礎設施配備較差。

4.3 網(wǎng)站建設水平不高 我國現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站大大小小總共有2000多個，但高水平的房地產(chǎn)網(wǎng)站屈指可數(shù)。網(wǎng)站設計總體水平較低，頁面單一，重點不突出；網(wǎng)站信息咨詢服務系統(tǒng)不完整，權威性低，受眾面窄；缺乏吸引顧客的多元化操作。

4.4 企業(yè)ERP不融合 企業(yè)ERP是一個以管理會計為核心的信息系統(tǒng)，識別和規(guī)劃企業(yè)資源，從而獲取客戶訂單，完成加工和交付，最后得到客戶付款。它強調(diào)的是物流、資金流、信息流和工作流的協(xié)同，而在房地產(chǎn)企業(yè)中，涉及到物流的很少，也就造成了房地產(chǎn)企業(yè)對ERP從根本上的不融合。

5 房地產(chǎn)行業(yè)信息化發(fā)展趨勢

5.1 集成的企業(yè)IT平臺 競優(yōu)房地產(chǎn)行業(yè)全面解決方案既是企業(yè)級安全及控制平臺，又是強大的電子商務、溝通通訊和數(shù)據(jù)集成平臺。競優(yōu)房地產(chǎn)行業(yè)解決方案的應用全部基于互聯(lián)網(wǎng)方式，使供應商、承包商、監(jiān)理、律師、銀行職員、中介、客戶、企業(yè)員工在任何時間、任何地點均可方便地以WEB登錄方式進行相關的業(yè)務操作，真正做到“集中管理、全球應用”，并實現(xiàn)了整個系統(tǒng)的統(tǒng)一規(guī)劃和實施布署，統(tǒng)一的應用升級與。

5.2 強大的業(yè)務功能 競優(yōu)軟件提供了強大的業(yè)務模塊及操作功能，支持多公司、多項目、多種物業(yè)形式的開發(fā)、銷售及管理，勝任多語言、多幣種操作。所有操作及管理模式均來自于競優(yōu)軟件公司長達二十年的實施經(jīng)驗，完全符合行業(yè)標準及政府相關政策的規(guī)范要求。競優(yōu)軟件涵蓋了物業(yè)銷售、物業(yè)租賃、物業(yè)管理、成本管理、財務管理、行政管理等與企業(yè)管理相關的各個領域，并實現(xiàn)了各領域子系統(tǒng)之間業(yè)務門戶、業(yè)務流程及業(yè)務數(shù)據(jù)的全面集成。

5.3 良好的易用性 競優(yōu)軟件具有良好的易用性和友好的客戶端界面，可根據(jù)實際需求對每一功能界面做編輯界面視圖、調(diào)整排序方式、組合過濾條件、編輯列表視圖、設定查詢條件、設置幫助條件等操作，設置過的界面會按照用戶操作習慣顯示出來。此外，系統(tǒng)提供實時在線幫助，不管系統(tǒng)應用到任何模塊之下的任何功能，點擊幫助，都會出現(xiàn)該模塊的操作說明。

5.4 具有戰(zhàn)略意義的業(yè)務信息 及時獲取業(yè)務信息對業(yè)務成功至關重要，站在企業(yè)高度、具有戰(zhàn)略意義的業(yè)務信息匯總無疑是幫助決策最有力的武器。競優(yōu)軟件提供完善的綜合業(yè)務統(tǒng)計功能，可通過四通八達的計算機數(shù)據(jù)網(wǎng)絡進入各個系統(tǒng)的相關業(yè)務模塊，根據(jù)權限給不同企業(yè)、不同部門的各級用戶隨時提供關鍵、明晰的業(yè)務統(tǒng)計數(shù)據(jù)，通過點擊匯總數(shù)據(jù)還可鉆取到最底層的業(yè)務明細信息，為用戶構劃出一幅全面的企業(yè)運作指標圖，提高企業(yè)決策者的業(yè)務前瞻能力。

5.5 統(tǒng)一的文檔管理 靈活的附件管理功能方便用戶在業(yè)務操作中將相關附件從本地計算機上傳到系統(tǒng)文檔庫中，供所有員工查詢?yōu)g覽。統(tǒng)一的文件夾管理不僅使員工上傳文檔時歸類更加明確，而且能使企業(yè)用戶通過各自的合法權限對文檔進行快速查詢。統(tǒng)一的文檔管理有助于企業(yè)提高文檔存儲質(zhì)量、文件查詢能力以及員工從文檔中學習的能力。

6 結束語

房地產(chǎn)行業(yè)信息化需要政府部門的引導和扶持，信息化的過程是一個創(chuàng)新的過程，在這個創(chuàng)新過程中，需要把信息化的技術轉(zhuǎn)化成生產(chǎn)力，而轉(zhuǎn)化關鍵是要運用信息化的功能推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。只有加強產(chǎn)業(yè)合作，合理利用信息化，才能大大提高生產(chǎn)力，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)需求。

參考文獻：

[1]王宏德.房地產(chǎn)管理中的計算機應用[J].科技風，2008（11下）：118.

篇10

【關鍵詞】價值工程；房地產(chǎn)項目投資；應用

1、引言

價值工程不僅關注工程管理中的局部環(huán)節(jié)和特性的管理技術，作為一種整體性管理技術，其獨有的整體功能成本分析方法和多學科團隊工作方法，在高速發(fā)展的中國房地產(chǎn)工程界、管理界具有非常大的應用空間。

2、價值工程

2.1價值工程的定義

按照國家標準局的國際GB8223-87《價值工程基本術語和一般工作程序》的定義，價值工程（Value Engineering）的概念可敘述如下：價值工程是通過各相關領域的協(xié)作，對所研究對象的功能與費用進行系統(tǒng)分析，不斷創(chuàng)新，旨在提高研究對象價值的思想方法和管理技術。

價值工程（V）=功能（F）÷成本（C），功能（F）就是產(chǎn)品能夠滿足消費者某種需求所具備的功能；成本是指產(chǎn)品的全壽命周期成本，它是為實現(xiàn)功能所要消耗的一切資源的貨幣表現(xiàn)。產(chǎn)品的價值與產(chǎn)品的功能成正比例關系，與產(chǎn)品的成本成反比例關系。要提高產(chǎn)品的價值，可以采取以下措施：即功能不變，成本降低；成本保持不變，功能提高；提高產(chǎn)品功能，同時降低產(chǎn)品成本：產(chǎn)品功能略有提高，成本有大幅度下降：產(chǎn)品成本略有提高，功能有大幅度提高。

因此，價值工程的定義包括四個方面：

（1）著眼于壽命周期成本

壽命周期成本（Life Cycle Cost）是指產(chǎn)品在其壽命期內(nèi)所發(fā)生的全部費用（Charged in Full），包括生產(chǎn)成本（Production Cost）和使用成本（Use-cost）兩部分。

生產(chǎn)成本是指發(fā)生在生產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的成本，包括開發(fā)、設計、制造的費用；使用成本是指使用過程中的各種費用的總和，它包括運輸、安裝、調(diào)試、管理、維修、耗能等方面的費用。

在壽命周期成本的構成中，一般由于生產(chǎn)成本在短期內(nèi)集中支出并且體現(xiàn)在價格中，容易被人們認識，進而采取措施加以控制。而使用中的人工、能源、環(huán)境、維修等耗費常常是生產(chǎn)成本的許多倍，但由于分散支出，易被人們忽視.如果單純追求生產(chǎn)成本的降低，粗心設計，偷工減料。那么其建造質(zhì)量就會非常低劣，使用過程中的維修費用就會很高，甚至有可能發(fā)生重大事故，給社會財產(chǎn)和人身安全帶來嚴重的損害。因此，價值工程中對降低成本的考慮，是要綜合考慮生產(chǎn)成本和使用成本的下降，兼顧生產(chǎn)者和用戶的利益，以獲得最佳的社會綜合效益。

（2）價值工程的核心是功能分析（Fuctional Analysis）

功能是指研究對象能滿足用戶某種需求的一種屬性，即產(chǎn)品的具體用途。功能可分為必要功能（Necessary Function）和不必要功能（Unnecessary Function），其中必要功能是指用戶所要求的功能，以及與實現(xiàn)用戶所需求功能有關的功能。

價值工程對產(chǎn)品的分析，首先是對其功能的分析。通過功能分析，從而在改進方案中去掉不必要的功能，補充不足的功能，使產(chǎn)品的功能結構更加合理，達到可靠地實現(xiàn)使用中所需功能的目的。

（3）價值工程是一項有組織的管理活動

價值工程研究的問題涉及產(chǎn)品的整個壽命周期，涉及面廣，研究過程復雜，如一項房地產(chǎn)產(chǎn)品從設計、開發(fā)到完工，要經(jīng)過房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的許多部門，一個降低成本的改進方案，從提出、實驗，到最后付諸實施，要經(jīng)過許多部門的配合，才能收到良好的效果。因此企業(yè)在開展價值工程活動時，以適當?shù)慕M織形式組織起來，共同研究，發(fā)揮集體智慧，靈活運用各方面的知識和經(jīng)驗，才能達到既定的目標。

（4）價值工程的目標

價值工程的目的是要從技術經(jīng)濟的結合上去改進和創(chuàng)新產(chǎn)品，使產(chǎn)品既要在技術上可靠實現(xiàn)，又要在經(jīng)濟上所支付費用最小，達到兩者的最佳結合。而“最低的壽命周期成本”是價值工程中的經(jīng)濟指標，“可靠地實現(xiàn)所需功能”是價值工程中的技術指標，因此，產(chǎn)品的價值越高其技術與經(jīng)濟的結合也就越難，從這個角度上講，價值工程的目標體現(xiàn)為產(chǎn)品價值的提高上。

價值工程與一般的投資決策理論不同，一般的投資決策理論研究的是項目的投資效果，強調(diào)的是項目的可行性，而價值工程是研究如何以最少的人力、物力、財力和時間獲得必要的功能的技術經(jīng)濟分析方法，強調(diào)的是產(chǎn)品的功能分析和功能改進。

2.2價值工程的工作程序

綜合研究（Comprehensive Study）是綜合各方面情況來制定解決問題的方案。

方案評價（Evaluating Schemes）是對提出的多種設想和方案進行評價、篩選、擇選，以確定和選擇最佳方案。最后，方案還要付諸實施，以達到價值工程改進價值工程對象、滿足用戶要求的目的。

3、房地產(chǎn)項目投資目標優(yōu)化的理論

工程造價管理目標的優(yōu)化是指以系統(tǒng)工程的理論和方法為指導，從全局的觀念出發(fā)，通過一系列的方法和手段達到工程造價管理目標的行為.系統(tǒng)工程則是用科學的方法規(guī)劃和組織人力、物力和財力，通過最優(yōu)的途經(jīng)選擇已獲得最理想、最經(jīng)濟、最有效的效果。

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在整個國民經(jīng)濟運行中占有重要地位。房地產(chǎn)項目投資管理目標優(yōu)化對于提高固定資產(chǎn)投資的效益具有十分重要的作用，其意義在于可以為項目決策提供可靠的依據(jù)，有利于促進資源的有效利用，有利于降低房地產(chǎn)項目投資成本。

4、價值工程房地產(chǎn)項目投資管理目標優(yōu)化中的應用

價值工程兼顧了產(chǎn)品的價值、功能、成本三者之間的關系，它重在提高價值。目前而言，價值工程在房地產(chǎn)工程項目投資管理目標優(yōu)化中主要應用于兩個方面：一是方案的優(yōu)選，即對若干方案通過價值工程理論選出價值（V）最大的方案；二是方案功能成本的改進，即對方案的各項功能成本進行分析，通過價值僅（V）大小提出改進意見。

價值工程可以為建設節(jié)約型社會以及企業(yè)持續(xù)創(chuàng)新提供新的思路和科學方法。通過使用價值工程進行決策分析，在投資項目的可行性研究、設計、施工和運營等環(huán)節(jié)，可以確保項目能夠最大限度地節(jié)約材料、能源，優(yōu)化工作流程，提高房地產(chǎn)項目的投資可靠性。

參考文獻：

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