導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)市場(chǎng)建議，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、未來(lái)一年房地產(chǎn)市場(chǎng)將大幅調(diào)整

目前,國(guó)家出臺(tái)的調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已產(chǎn)生較大影響。1―6月全國(guó)商品房銷售面積3.94億平方米,比去年同期增長(zhǎng)15.4%,增幅比1―5月回落7.1個(gè)百分點(diǎn),比1―4月回落17.4個(gè)百分點(diǎn)。其中,6月份全國(guó)商品房銷售面積較去年同月減少了302萬(wàn)平方米,下降3.2%。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)規(guī)律表明,銷量變化是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的領(lǐng)先指標(biāo),在銷量下降3―6個(gè)月后,房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)也將隨之出現(xiàn)調(diào)整。如果現(xiàn)行調(diào)控政策一直持續(xù),預(yù)計(jì)2010年下半年到2011年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)與2008年相似的大幅調(diào)整狀況。

《通知》出臺(tái)后,由于對(duì)二套房開(kāi)始實(shí)行嚴(yán)格的信貸政策,這不僅會(huì)打壓投資投機(jī)性需求,客觀上也影響了數(shù)量更為龐大的改善型需求,受此影響,預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)期商品房銷售面積將持續(xù)回落,三季度銷售面積同比降幅將會(huì)加大,預(yù)計(jì)到9月底或10月份,商品房累計(jì)銷售面積將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資狀況主要受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源情況的影響,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸和融資等方面的控制意味著其對(duì)外融資難度在加大,商品房銷售面積的回落則預(yù)示著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)銷售獲取的資金在短期內(nèi)也并不樂(lè)觀,綜合考慮兩方面影響,預(yù)計(jì)從四季度開(kāi)始,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將感受到資金緊張的壓力,并會(huì)因此而放緩開(kāi)發(fā)進(jìn)度,投資增速將開(kāi)始回落,2011年上半年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將回落到15%以下。

商品房?jī)r(jià)格的變化主要取決于市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金狀況,只有在市場(chǎng)供大于求、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金比較緊張的情況下,商品房(新房)價(jià)格才可能出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整。今年前幾個(gè)月,房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總體處于緊平衡狀態(tài),而2009年商品房銷量的大幅增長(zhǎng)和價(jià)格的明顯上漲則使開(kāi)發(fā)商的資金狀況處于歷史最高水平,這也是為什么調(diào)控政策出臺(tái)后,雖然銷量下降,但新房?jī)r(jià)格仍繼續(xù)上漲的主要原因。由于目前新開(kāi)工面積快速增長(zhǎng),銷售面積在快速回落,受此影響,從下半年開(kāi)始,市場(chǎng)供求形勢(shì)將開(kāi)始發(fā)生變化,短期內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增加和資金來(lái)源的減少,預(yù)示著開(kāi)發(fā)商在四季度將開(kāi)始感受到資金緊張的壓力,這也預(yù)示著新房?jī)r(jià)格的實(shí)質(zhì)性調(diào)整將出現(xiàn)在四季度,2011年上半年價(jià)格調(diào)整壓力將可能進(jìn)一步加大。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的理想模式

目前,我國(guó)正處于城市化加速期,未來(lái)10年我國(guó)城市化率有望年均提高1個(gè)百分點(diǎn)左右,即每年需要為1300萬(wàn)左右的城鎮(zhèn)新增人口提供住房。經(jīng)過(guò)多年的快速發(fā)展,雖然城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已接近30平方米,但在結(jié)構(gòu)、使用功能等方面真正宜居的住宅比重并不很高,絕大多數(shù)居民仍需要持續(xù)改善住房條件。同時(shí),我國(guó)住房建設(shè)中有相當(dāng)大的比例是通過(guò)拆舊建新實(shí)現(xiàn)的,這意味著要滿足城鎮(zhèn)居民的住房需求,新建住房總量還要更大一些?？傮w看,未來(lái)10年,我國(guó)仍需要房地產(chǎn)市場(chǎng)保持持續(xù)較快發(fā)展。

2003年以來(lái),針對(duì)部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題,我國(guó)一直對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控,在保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等方面發(fā)揮了一定作用。但也要看到,到目前為止,房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅波動(dòng)的狀況并未改變,特別是2007年以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出大起大落的特征,保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展正面臨越來(lái)越嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、利率變化等因素影響,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)周期性波動(dòng)是正常的。但如果房地產(chǎn)市場(chǎng)在短時(shí)期內(nèi)反復(fù)出現(xiàn)大幅波動(dòng)則表明市場(chǎng)運(yùn)行存在較大問(wèn)題,這不僅不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的持續(xù)健康發(fā)展,也會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行帶來(lái)較大沖擊。因此,必須盡快改變市場(chǎng)大幅波動(dòng)狀況,尋找一種市場(chǎng)調(diào)整的理想模式。

滿足居民的居住需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的根本動(dòng)力,而保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行則是市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ)?；诖?需要將絕大多數(shù)居民能夠持續(xù)改善住房條件作為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的首要目標(biāo),將保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行作為調(diào)控目標(biāo),在此基礎(chǔ)上,統(tǒng)籌考慮居民購(gòu)房支付能力、房?jī)r(jià)、銷售量、房地產(chǎn)投資等主要監(jiān)測(cè)指標(biāo)變化,確保在未來(lái)10年左右的時(shí)期內(nèi),房?jī)r(jià)能夠在合理的水平上正常波動(dòng),使銷售量和房地產(chǎn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)。

三、政策建議

保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的關(guān)鍵是要保證供求基本平衡。由于現(xiàn)行政策在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求方面還存在一定缺陷,為避免房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現(xiàn)大幅波動(dòng)的情況,本文建議應(yīng)進(jìn)一步完善相關(guān)政策,以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康的發(fā)展。

第一,對(duì)改善型需求和投資投機(jī)性需求作出明確界定,鼓勵(lì)改善型需求,進(jìn)一步抑制投資投機(jī)性需求。假定購(gòu)房人群年齡集中在20―64歲區(qū)間,首次置業(yè)的年齡集中在20―34歲,根據(jù)城鎮(zhèn)人口年齡分布情況可以推斷首次置業(yè)者占全部置業(yè)者的比重只有1/3左右,而二次以上購(gòu)房的比例在2/3左右。在二次以上購(gòu)房的群體中,大部分屬于改善型(賣舊買新或新購(gòu)買一處房產(chǎn),但最多同時(shí)擁有兩套住房),也會(huì)有一定比例的投資投機(jī)性需求。由于目前在政策上并未對(duì)改善型需求和投資投機(jī)性需求進(jìn)行準(zhǔn)確區(qū)分,在對(duì)需求進(jìn)行調(diào)控時(shí),出臺(tái)的政策要么是同時(shí)鼓勵(lì)兩種需求,要么是同時(shí)抑制兩種需求,從而造成這兩類需求的大幅波動(dòng),進(jìn)而造成房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的大幅波動(dòng)。由于改善型需求也是自住型需求,與投資投機(jī)性需求具有本質(zhì)差別,不管是為了持續(xù)改善居民住房條件,鼓勵(lì)梯度消費(fèi),還是為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行,都要求進(jìn)一步明確改善型需求和投資投機(jī)性需求的劃分標(biāo)準(zhǔn),在此基礎(chǔ)上,對(duì)改善型需求和投資投機(jī)性需求實(shí)行差別化政策。考慮到政策的可操作性,建議將個(gè)人在購(gòu)房后同時(shí)最多擁有兩套住房界定為改善型需求,而將購(gòu)房后同時(shí)擁有三套及三套以上住房界定為投資投機(jī)性需求。在明確區(qū)分改善型需求和投資投機(jī)性需求的基礎(chǔ)上,宜盡快放寬對(duì)改善型需求的限制政策,不再對(duì)屬于改善型需求的信貸執(zhí)行1.1倍利率,貸款利率恢復(fù)到正常利率水平或由商業(yè)銀行自主確定,同時(shí)根據(jù)改善型需求的特點(diǎn)繼續(xù)執(zhí)行高首付政策。由于投資投機(jī)性需求對(duì)市場(chǎng)的負(fù)面沖擊較大,建議進(jìn)一步加大對(duì)投資投機(jī)性需求的抑制力度,對(duì)北京等投資投機(jī)性需求比例較高的部分城市,要出臺(tái)具體政策嚴(yán)格限制投資投機(jī)性購(gòu)房,如禁止非常住人口(可將不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的界定為非常住人口)購(gòu)房,在個(gè)人(常住人口)已擁有兩套住房的情況下,不允許購(gòu)買第三套及以上住房,防止少數(shù)個(gè)人或機(jī)構(gòu)憑借資金優(yōu)勢(shì)大量進(jìn)行投資投機(jī)性購(gòu)房,干擾市場(chǎng)的正常運(yùn)行。

第二,實(shí)行穩(wěn)定的住房金融政策,防止住房金融政策頻繁調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的沖擊。目前居民購(gòu)買住房絕大多數(shù)需要從銀行貸款,首付、利率等金融政策的變化會(huì)直接帶來(lái)居民購(gòu)房能力的變化。2007年四季度以來(lái),我國(guó)對(duì)購(gòu)房首付和利率政策進(jìn)行了幾次調(diào)整,特別是在住房貸款利率方面先后實(shí)行過(guò)1.1倍利率和0.7倍利率政策,利率的大幅變化直接影響到居民購(gòu)房能力的變化,并進(jìn)而影響到市場(chǎng)需求的大幅變化。為保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行,建議不宜頻繁調(diào)整首付政策,可根據(jù)物價(jià)和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況及時(shí)調(diào)整基準(zhǔn)利率,但不宜對(duì)住房金融利率政策實(shí)行頻繁大幅調(diào)整,而應(yīng)長(zhǎng)期實(shí)行中性的住房金融利率政策。

篇2

關(guān)鍵詞：南昌市；房地產(chǎn)市場(chǎng)；泡沫

中圖分類號(hào)：F127.56　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1003－4161(2011)03－0052－03

一、房地產(chǎn)泡沫及其成因

美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家Charles P.Kindleberger認(rèn)為：房地產(chǎn)泡沫可以理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過(guò)程中保持持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者――隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。簡(jiǎn)言之，房地產(chǎn)泡沫就是房地產(chǎn)由于過(guò)度投機(jī)而產(chǎn)生虛偽的需求從而使房地產(chǎn)的價(jià)格虛高。

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有以下三個(gè)方面。

(一)土地稀缺

眾所周知，土地是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體，而土地的最大經(jīng)濟(jì)特征就是稀缺性，與其他生產(chǎn)要素相比，土地的供給彈性最小。土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)與人們和企事業(yè)單位的生產(chǎn)生活等切身利益息息相關(guān)。由于土地的有限性，且房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費(fèi)品兩重性，從而使人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲存在著很樂(lè)觀的預(yù)期，導(dǎo)致土地價(jià)格的上揚(yáng)，從而使房地產(chǎn)價(jià)格偏離資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，為泡沫的生成提供了基礎(chǔ)條件。

(二)投機(jī)需求膨脹

投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。對(duì)房地產(chǎn)出于投機(jī)目的的需求，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉(zhuǎn)手倒賣。而市場(chǎng)上總有一批從眾參與者，他們沒(méi)有足夠的信息來(lái)源，也觀測(cè)不到準(zhǔn)確的信息，他們對(duì)未來(lái)預(yù)期的形成主要依賴于市場(chǎng)上其他人的行為來(lái)選擇自己的行為策略。由于從眾行為的出現(xiàn)，導(dǎo)致當(dāng)有少數(shù)人預(yù)期房?jī)r(jià)上升而購(gòu)房投資時(shí)，有更多的人也會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)需求，使房地產(chǎn)的價(jià)格上升。這種行為一旦形成你追我趕的態(tài)勢(shì)，就很難抑制，房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生。

(三)過(guò)度放貸

金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。由于房地產(chǎn)價(jià)值量大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn)，一個(gè)根本的條件是市場(chǎng)上有沒(méi)有大量的資金存在。由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認(rèn)為這種貸款風(fēng)險(xiǎn)很小，在利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。此外，銀行部門還會(huì)過(guò)于樂(lè)觀地估計(jì)抵押物的價(jià)值，從而加強(qiáng)了借款人投資于房地產(chǎn)的融資能力，大量銀行資金的介入，進(jìn)一步地加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的膨脹和泡沫的產(chǎn)生。

(四)投資渠道狹窄

隨著南昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市民手中積累了一些財(cái)富，讓這些資金保值增值是他們?nèi)账家瓜氲膯?wèn)題。老百姓的資金沒(méi)有地方投資，錢放在銀行儲(chǔ)蓄，大家不甘心，因?yàn)橄鄬?duì)于通貨膨脹來(lái)說(shuō)，利率很低。目前，南昌市實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資渠道明顯偏窄，很多行業(yè)都是國(guó)有資本在壟斷，民間資本難以進(jìn)入。由于實(shí)體行業(yè)投資渠道受限，且受金融危機(jī)的影響行業(yè)利潤(rùn)下降，于是股市和樓市變成了他們尋求的有效投資通道。相對(duì)于股市，房地產(chǎn)這種固定資產(chǎn)更具有保值增值的效果，大量資金自然涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

二、房地產(chǎn)泡沫的危害

(一)造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡

房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報(bào)率。在泡沫經(jīng)濟(jì)期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說(shuō)難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必需的資金。但每個(gè)行業(yè)都是社會(huì)必不可少的，而且作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭也不一定就只有房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)。房地產(chǎn)只是一個(gè)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，良性發(fā)展時(shí)龍頭作用顯著；然而房地產(chǎn)不可能成為永遠(yuǎn)的龍頭，如果一旦失去控制，那就可能成為危害經(jīng)濟(jì)、社會(huì)健康發(fā)展的禍?zhǔn)?。房地產(chǎn)泡沫把經(jīng)濟(jì)發(fā)展引向崩潰的邊緣，重蹈日本、中國(guó)香港、美國(guó)、迪拜等房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)的嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

(二)導(dǎo)致金融危機(jī)

房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系非常密切，這主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)決定的。有資料表明，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%－30%是銀行貸款；建筑公司往往要對(duì)項(xiàng)目墊付約占總投入30%－40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購(gòu)房者申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款。這幾項(xiàng)累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中來(lái)自于銀行的資金高達(dá)61%。房地產(chǎn)泡沫把銀行變成了房貸銀行，使得銀行資產(chǎn)驟然增高風(fēng)險(xiǎn)，而一些需要資金的生產(chǎn)企業(yè)貸款大量減少，長(zhǎng)此下去，隨著房地產(chǎn)泡沫的破裂，銀行也將風(fēng)險(xiǎn)大增，危害國(guó)家的金融安全，并引起連鎖反應(yīng)。比如2008年美國(guó)房地產(chǎn)次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)。

(三)引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)

房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，企業(yè)財(cái)務(wù)營(yíng)運(yùn)逐漸陷入困境，大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增，居民實(shí)際收入下降。由于經(jīng)濟(jì)不景氣和個(gè)人收入水平的下降，居民對(duì)未來(lái)懷有不同程度的憂心，因此會(huì)減少當(dāng)期的消費(fèi)，擴(kuò)大收入中的儲(chǔ)蓄部分，以防不測(cè)。個(gè)人消費(fèi)的萎縮又使生產(chǎn)消費(fèi)品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)危機(jī)的惡性循環(huán)。在經(jīng)濟(jì)危機(jī)下，犯罪案件會(huì)激增。馬來(lái)西亞1997年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，當(dāng)年的犯罪率比1996年增加了38%。由于人們對(duì)日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿，社會(huì)危機(jī)將逐漸加劇。

三、南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫分析

目前，判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，國(guó)際上通用的指標(biāo)有房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比、房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比、房?jī)r(jià)收入比、租售比。其他的一些指標(biāo)還有空置率、施工面積與竣工面積比等等。我們將運(yùn)用房?jī)r(jià)上升幅度與GDP增幅之比、房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比、房?jī)r(jià)收入比三項(xiàng)指標(biāo)，采用數(shù)據(jù)對(duì)比法來(lái)分析評(píng)價(jià)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)2007年至2010年期間的泡沫問(wèn)題，并提出一些對(duì)策建議，希望有助于南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

(一)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比

房?jī)r(jià)上升幅度與GDP增幅之比是測(cè)量房地產(chǎn)相對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)(GDP)增長(zhǎng)速度的動(dòng)態(tài)相對(duì)指標(biāo)。GDP增長(zhǎng)率反映的是用貨幣表示的居民可供最終消費(fèi)的商品和勞務(wù)的實(shí)際增長(zhǎng)程度。其中，該年的當(dāng)年價(jià)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與該年不變價(jià)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比值，即為國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值平減指數(shù)，既反映了私人消費(fèi)品，也反映了公共部門、生產(chǎn)資料和成本、進(jìn)出口商品和勞務(wù)的價(jià)格變動(dòng)程度，比一般的物價(jià)指數(shù)吏綜合。房屋及相關(guān)的建材等行業(yè)的商品和勞務(wù)作為其中一部分，其價(jià)格走勢(shì)當(dāng)然與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值平減指數(shù)具有相當(dāng)?shù)囊恢滦?。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度與GDP增長(zhǎng)速度的對(duì)比度，經(jīng)常被人們作為房地產(chǎn)泡沫的判斷尺度。該指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大；一般認(rèn)為，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲幅度是

GDP增幅的2倍以上時(shí)，認(rèn)為房?jī)r(jià)很不正常，有較大泡沫；只要前者的增長(zhǎng)速度不超過(guò)后者，就可以認(rèn)為不存在房地產(chǎn)泡沫。因而，在一般情況下，我們只要將房屋價(jià)格的上漲率與反映全部商品及勞務(wù)價(jià)格變動(dòng)的GDP平減指數(shù)比照，就可以測(cè)定房地產(chǎn)在全部商品體系中價(jià)格的走向，從而為房地產(chǎn)業(yè)的冷熱判斷提供依據(jù)。

2007年，南昌市GDP為1390.1億元，按可比價(jià)格計(jì)算同比增長(zhǎng)15.5%，房屋均價(jià)為4256.8元/m2，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率為17%：2008年，南昌市GDP為1660.8億元，按可比價(jià)格計(jì)算同比增長(zhǎng)15%，房屋均價(jià)為4990元/m2，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率為17.2%；2009年，南昌市GDP為1837，5億元，按可比價(jià)格計(jì)算同比增長(zhǎng)13.1%，房屋均價(jià)為4645元/m2，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率為-6.9%；2010年，南昌市GDP為2207億元，按可比價(jià)格計(jì)算同比增長(zhǎng)14%，房屋均價(jià)為5573元/m2，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率為19.98%?？梢杂?jì)算出，南昌市2007年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比值為1.1；2008年為1.15；2009年為-0.53；2010年為1.43。從這一指標(biāo)來(lái)看，都未達(dá)到“2”的警戒線，說(shuō)明南昌市房地產(chǎn)投資在2009年至2010年之間還是處于安全線內(nèi)的。但我們也看到，除了2009年因國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控及全球金融危機(jī)的影響，房?jī)r(jià)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)外，其他各年房?jī)r(jià)上漲速度都超過(guò)了GDP增長(zhǎng)速度，且呈增速加快態(tài)勢(shì)，這說(shuō)明南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定的過(guò)熱現(xiàn)象。

(二)房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比

房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比。這一指標(biāo)可以反映用于房地產(chǎn)業(yè)的投資占某一地區(qū)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例，用來(lái)說(shuō)明某一地區(qū)當(dāng)年有多少資金投入到房地產(chǎn)業(yè)。國(guó)際公認(rèn)是不宜超討10%。

2007年，南昌市房地產(chǎn)投資額為125.6億元，投資增長(zhǎng)率為13.4%，固定資產(chǎn)投資總額為809.92億元，增長(zhǎng)率為26.23%：2008年，南昌市房地產(chǎn)投資額為163.3億元，投資增長(zhǎng)率為30%，固定資產(chǎn)投資總額為1086.05億元，增長(zhǎng)率為34.09%：2009年，南昌市房地產(chǎn)投資額為198.25億元，投資增長(zhǎng)率為21.4%，固定資產(chǎn)投資總額為1464.9億元，增長(zhǎng)率為34.88%；2010年南昌市房地產(chǎn)投資總額為230.15億元，投資增長(zhǎng)率為16.1%，固定資產(chǎn)投資總額為1935.6億元，增長(zhǎng)率為32%，可以算出2007年南昌市房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比為16%；2008年為15%；2009年為14%；2010年為12.3%。從這個(gè)結(jié)果可以看出，該比例超過(guò)了國(guó)際公認(rèn)是否存在泡沫的臨界點(diǎn)10%，但在2009年至2010年期間南昌市房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額的比值是呈現(xiàn)下降趨勢(shì)的，說(shuō)明還沒(méi)有出現(xiàn)全局性的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。

(三)房?jī)r(jià)收入比

房?jī)r(jià)收入比是指城市的平均住房?jī)r(jià)格與每戶家庭可支配收入之比。房?jī)r(jià)收入比反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力和承擔(dān)能力，比值越高，支付能力就越低。國(guó)際比較通行的說(shuō)法認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在3－6倍之間為合理區(qū)間。

從表2可以計(jì)算出南昌市2007年的房?jī)r(jià)收入比為9.77；2008年為9.9l；2009年為8.46；2010年為9.15。從這個(gè)結(jié)果可以看出，南昌市商品房房?jī)r(jià)收入比較高，且呈放大現(xiàn)象，說(shuō)明南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著一定的泡沫。

四、南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的建議

通過(guò)對(duì)南昌市房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)的數(shù)據(jù)對(duì)比分析，我們認(rèn)為：近年來(lái)，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了輕度泡沫。結(jié)合上述對(duì)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，就未來(lái)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，提出幾點(diǎn)建議。

(一)完善住房供應(yīng)體系，加快南昌市保障性住房建設(shè)步伐

按照“政府保障基本需求，市場(chǎng)提高住房水平”的思路，擴(kuò)大有效供給，加快保障性住房建設(shè)的步伐。在保障性住房的建設(shè)方式上，南昌市應(yīng)將經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)向更加合理化和人性化方向推進(jìn)。一要合理規(guī)劃商品房建設(shè)用地范圍，不應(yīng)在離市中心較遠(yuǎn)的位置建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，這樣是變相的拉平房?jī)r(jià)，使得經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格和周邊商品房?jī)r(jià)格持平。而應(yīng)在配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域建設(shè)保障性住房小區(qū)，有助于城市資源合理利用。二應(yīng)采取多租少售模式。南昌市正處于城市化加速發(fā)展時(shí)期，未來(lái)，部分進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民和城市低收入家庭的住房問(wèn)題將日益嚴(yán)峻，他們沒(méi)有能力去支付房?jī)r(jià)和銀行貸款利率，只能靠租房來(lái)解決問(wèn)題。保障性住房采取多租少售模式可以讓更多的進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民和城市低收入家庭生活安定。

(二)加強(qiáng)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，保證市場(chǎng)運(yùn)行的穩(wěn)定性

政府應(yīng)抓好南昌市閑置土地的清理和利用，嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地的開(kāi)發(fā)期限，打擊開(kāi)發(fā)商囤積土地的行為。加強(qiáng)對(duì)南昌市商品住房預(yù)售行為的監(jiān)管，未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。加大對(duì)捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的查處力度，對(duì)開(kāi)發(fā)商限期生產(chǎn)、限價(jià)銷售、限融資渠道、限信貸規(guī)模，對(duì)已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售，銷售的價(jià)格不得超過(guò)申報(bào)價(jià)格。以控制價(jià)格短期內(nèi)的波動(dòng)變化，確保房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)秩序。

(三)保持南昌市房貸的穩(wěn)定，限制投機(jī)性購(gòu)房需求

近期，國(guó)家采取了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得的貸款額大幅度下跌，這會(huì)導(dǎo)致投資在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的資金突然減少，部分開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，使得樓盤停工、建筑工人失業(yè)、商品住房供應(yīng)減少，這樣的結(jié)果可能會(huì)導(dǎo)致惡性循環(huán)。因此，南昌市不應(yīng)隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的政策而急劇減少房貸額，而應(yīng)采取逐漸遞減的方式進(jìn)行，從而維護(hù)南昌市房貸的平穩(wěn)。另外，銀行要密切關(guān)注放貸對(duì)象的信用等級(jí)，認(rèn)真核實(shí)貸款申請(qǐng)人信息，采用差別信貸政策，提高居民家庭購(gòu)買第二套及以上住房貸款首付比例和貸款利率。如果住房投機(jī)炒作者的首付比例和貸款利率上升到一定程度，其購(gòu)買住房貸款風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)立刻顯現(xiàn)出來(lái)。信貸政策的收緊與成本的提高會(huì)限制投機(jī)購(gòu)房需求。

(四)改善投資環(huán)境，拓寬南昌市民投資渠道

南昌市應(yīng)該著眼于拓寬私人投資渠道，打破管制和壟斷，讓民營(yíng)企業(yè)可以進(jìn)入更多行業(yè)投資。降低行業(yè)進(jìn)入門檻，降低高管制的一些行業(yè)的投資門檻，比如公用事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、金融、旅游等，通過(guò)改善投資環(huán)境，讓更多的民間資本進(jìn)入實(shí)體行業(yè)，讓投資實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)的民間資本獲利。只有這樣，才能疏導(dǎo)擁積在房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

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[7]南昌市統(tǒng)計(jì)局，nctj.省略

篇3

一

1．房地產(chǎn)投資穩(wěn)步上升，地域熱點(diǎn)顯現(xiàn)。發(fā)展經(jīng)濟(jì)理論告訴我們，資本積累，投資增加是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的必要條件。沒(méi)有投資的穩(wěn)步增長(zhǎng)，任何國(guó)家都不可能實(shí)現(xiàn)從農(nóng)業(yè)國(guó)向工業(yè)化和現(xiàn)代化的轉(zhuǎn)變。對(duì)于中國(guó)這樣一個(gè)人口眾多的發(fā)展中國(guó)家來(lái)說(shuō)，保持一定的投資規(guī)模尤為重要。近些年，全球經(jīng)濟(jì)增速放緩，我國(guó)經(jīng)濟(jì)一直保持7％―8％的高增長(zhǎng)率，其中投資貢獻(xiàn)率高達(dá)3．6％左右。在國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整中，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重逐步上升，彌補(bǔ)了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)率下降的遺缺，其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率也慢慢顯現(xiàn)出來(lái)。

從房地產(chǎn)持續(xù)投資熱點(diǎn)的分布來(lái)看，它主要集中在北京、上海、廣州、南京、杭州等為主導(dǎo)的大城市群，客觀地講，這些地區(qū)房地產(chǎn)投資熱有其合理的因素，也有令人擔(dān)心的一面。這些地帶是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入水平的提高，消費(fèi)升級(jí)換代，大量外資的進(jìn)入和勞動(dòng)力的流動(dòng)都會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，但是，與其他產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)投資也要以需求為后盾，沒(méi)有有效的需求，房地產(chǎn)投資就不可能持續(xù)增長(zhǎng)。那么，我國(guó)的房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)是否有需求的支撐?我認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)熱主要是需求拉動(dòng)的。

2．銷售率、空置率，地域分化明顯。近幾年，購(gòu)房低息貸款、減免稅費(fèi)、戶籍制度的松動(dòng)是刺激居民購(gòu)房的三大政策因素，商品房屋和商品住宅的銷售率(當(dāng)年銷售面積占當(dāng)年竣工面積的比例)基本保持在80％以上，其中商品住宅的銷售率要更高一些。

但是，由于房地產(chǎn)投資總量的不斷增加，在銷售率回升的同時(shí)，空置面積也在上升。對(duì)于空置率，我們要做認(rèn)真的分析。首先，空置率上升無(wú)論何種原因都不是一個(gè)好現(xiàn)象，空置率高意味供給與需求的不匹配、占?jí)恒y行資金多，由此會(huì)影響資源的優(yōu)化配置。其次，市場(chǎng)上任何一種產(chǎn)品都需要有合理的庫(kù)存。房地產(chǎn)作為一種價(jià)值高的大宗商品，其合理的庫(kù)存期、庫(kù)存比率應(yīng)該為多少?以住宅為例，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房屋多是高層和多層，國(guó)外多是一家一戶住宅，不同樣式的住宅，其偏好程度差異極大，因此，就有好賣與不好賣之分。那么，不同質(zhì)的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，國(guó)外的空置率是以全部存量房為分母，而我國(guó)城鎮(zhèn)存量房有多少至今仍是一個(gè)未知數(shù)。再次，地域差別。即便是在國(guó)內(nèi)，不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的強(qiáng)弱，其對(duì)空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年?yáng)|亞危機(jī)爆發(fā)后，海南空置商品房425萬(wàn)平方米，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)帶來(lái)重創(chuàng)，留下的是滿目瘡痍的“爛尾樓”，而當(dāng)時(shí)上海的空置房屋接近700萬(wàn)平方米，占全國(guó)的1／7，卻能使之化險(xiǎn)為夷，絕處逢生。

3．房?jī)r(jià)快速上漲，炒房圈地?zé)幔蔀榉康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的隱憂。近幾年，全國(guó)一些大中城市的房屋銷售價(jià)格快速上漲，漲幅超前。面對(duì)節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)，廣大百姓找不到自己能負(fù)擔(dān)得起的住房。

實(shí)事求是的講，北京等大城市房?jī)r(jià)高有其合理的一面，其中“五多”――常駐人口多、老外多、外來(lái)人口多、高收入者多和集團(tuán)購(gòu)買多都會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)；但是，土地市場(chǎng)的不規(guī)范，炒房圈地?zé)崾窃斐杀本┑却蟪鞘蟹績(jī)r(jià)盤升的根本原因。許多投機(jī)商借“舊城改造”之機(jī)忙著炒房圈地，房?jī)r(jià)經(jīng)多次轉(zhuǎn)手越抬越高，這些投機(jī)商巨頭從中獲得了暴利，這種炒房圈地?zé)釋?duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以說(shuō)是殆害長(zhǎng)遠(yuǎn)。俗話說(shuō)“沒(méi)有能長(zhǎng)到天那么高的大樹(shù)”，房地產(chǎn)的價(jià)格也不可能無(wú)休止地長(zhǎng)下去。短期的漲價(jià)也許在可承受范圍之內(nèi)，但是，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快超過(guò)廣大百姓可接受的程度，那么，就會(huì)對(duì)社會(huì)安定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、吸引創(chuàng)業(yè)企業(yè)和人才產(chǎn)生不利影響。香港土地成本高、房?jī)r(jià)高已成為其經(jīng)濟(jì)發(fā)展一大制約因素，這難道不應(yīng)該引起我們的警覺(jué)和深省嗎?

目前國(guó)家已出臺(tái)了多項(xiàng)政策措施，抑制炒房行為，平抑快速上漲的房?jī)r(jià)，我們已看到有一定的效果，是否能夠有實(shí)質(zhì)性作用，還需繼續(xù)觀察。

4．房地產(chǎn)信貸發(fā)展，有喜也有憂。房地產(chǎn)是一種投入大、價(jià)值高的資產(chǎn)，無(wú)論其投資與消費(fèi)都離不開(kāi)金融的支持。從住宅消費(fèi)信貸方面分析，將抵押信貸機(jī)制引入住宅市場(chǎng)，對(duì)于多年來(lái)習(xí)慣于追逐“大企業(yè)”、“大項(xiàng)目”、“大筆貸款”的中國(guó)銀行業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一重大突破，對(duì)于習(xí)慣了“量入為出”的廣大百姓來(lái)說(shuō)更是消費(fèi)觀念與行為的一次巨變。個(gè)人住房抵押信貸的迅速增長(zhǎng)，不僅改善了銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高了銀行信貸資金的“安全性、盈利性”，也促進(jìn)了住宅生產(chǎn)與消費(fèi)的良性循環(huán)。

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸方面分析，我們可以看到：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自籌資金主要是依靠預(yù)售房款和銀行的流動(dòng)資金貸款。而消費(fèi)者購(gòu)房的預(yù)付款除一部分個(gè)人儲(chǔ)蓄金外，相當(dāng)一大部分來(lái)自銀行貸款。因此，無(wú)論資金以何種形式出現(xiàn)，都是從銀行的口子出去的。

那么，靠銀行信貸搞投資是否會(huì)誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫、金融風(fēng)險(xiǎn)?在現(xiàn)代信用經(jīng)濟(jì)社會(huì)，銀行借貸作為一種融資的手段，其本身并不是泡沫，能否誘發(fā)泡沫取決于資金的投向和使用效率，如果將資金投向市場(chǎng)需求潛力大的中、低檔普通住宅，投資的結(jié)果可以滿足社會(huì)需求，增進(jìn)社會(huì)的財(cái)富。反之，盲目地炒房圈地、炒高檔樓宇，表面上熱得不得了，實(shí)際上供求關(guān)系嚴(yán)重失調(diào)，泡沫就不可避免了。因此，分析房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫，銀行信貸的規(guī)模、增長(zhǎng)速度只是一個(gè)變量，關(guān)鍵是看資金的投向和資產(chǎn)的質(zhì)量。

此外，銀行自身體系是否健全也是抵御房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。衡量銀行體系健全的基本指標(biāo)包括：資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量(壞賬率)、經(jīng)營(yíng)管理水平、收益率和流動(dòng)資產(chǎn)比率等。在1997東亞金融危機(jī)中，香港和新加坡的房地產(chǎn)信貸占銀行資產(chǎn)的30％～40％，卻能在房地產(chǎn)價(jià)格大幅縮水時(shí)安然無(wú)恙，因?yàn)橄愀酆托录悠裸y行的資本充足率高達(dá)15％～20％，不良資產(chǎn)率僅為3％，而韓國(guó)、菲律賓和泰國(guó)銀行的資本資產(chǎn)比率在6％～10％，不良貸款率高達(dá)22％，因此，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)使這些國(guó)家的銀行陷入前所未有的災(zāi)難。在我國(guó)銀行資本金不足，不良資產(chǎn)率居高不下的情況下，個(gè)人住房信貸和房地產(chǎn)企業(yè)貸款在銀行資產(chǎn)中應(yīng)占多大的份額才有利于優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)?在我國(guó)信用制度、抵押保險(xiǎn)制度不健全的情況，如何提高房地產(chǎn)信貸的質(zhì)量?這些都是亟待解決的問(wèn)題。

二

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)不在總量在結(jié)構(gòu)，不在速度在質(zhì)量。因此，對(duì)于不同的房地產(chǎn)熱，政府的調(diào)控方式也應(yīng)有所不同。根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的生成機(jī)理，我認(rèn)為，防范房地產(chǎn)泡沫應(yīng)采取如下措施：

1．從土地源頭人手，規(guī)范土地市場(chǎng)。中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)獲得的超額利潤(rùn)就是來(lái)源于政府對(duì)土地的壟斷供應(yīng)，即行政性壟斷。表面上看起來(lái)，全

國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已超過(guò)4萬(wàn)家，是個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)，但由于房地產(chǎn)業(yè)的上游土地市場(chǎng)是政府獨(dú)家壟斷，政府“一個(gè)口子”供地的土地儲(chǔ)備和招拍掛政策，實(shí)際上充當(dāng)了土地供應(yīng)的壟斷商角色，因此，完全有能耐獲得“壟斷的超額利潤(rùn)”。其中很大一部分通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓流入了房地產(chǎn)企業(yè)。盡管從前年下半年開(kāi)始土地市場(chǎng)引入了競(jìng)價(jià)機(jī)制，但由于競(jìng)價(jià)拍賣機(jī)制只適用于競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)，而在土地市場(chǎng)國(guó)家高度壟斷和土地資源供不應(yīng)求的情況下，競(jìng)價(jià)拍賣機(jī)制只會(huì)提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)地價(jià)的預(yù)期，使壟斷供給的壟斷產(chǎn)品形成壟斷價(jià)格，并且不斷把這種壟斷價(jià)格推向新高。所以，我們看到，隨著土地價(jià)格上漲，土地出讓金也水漲船高，而作為終端產(chǎn)品的房子，價(jià)格更是高得離譜。

土地資源短缺不僅是困擾我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也是困擾城市化乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)大問(wèn)題，如何利用相對(duì)貧乏的土地資源為全體國(guó)民提供一個(gè)公正、平等、富足和安定的發(fā)展與生存環(huán)境，在一定意義上講，都有賴于土地資源的優(yōu)化配置。我們認(rèn)為：首先，應(yīng)通過(guò)立法確定城市規(guī)劃的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性，為城市和地區(qū)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。其次，加快建設(shè)有形的土地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地使用權(quán)交易的公正、公開(kāi)、公平。今后，國(guó)有土地?zé)o論使用者是誰(shuí)(政府或其他企事業(yè)單位)，土地出讓都應(yīng)納入有形市場(chǎng)，避免“黑箱”操作的諸多弊端，且招標(biāo)并不是簡(jiǎn)單的價(jià)高者得標(biāo)，政府可用綜合指標(biāo)，包括企業(yè)的資質(zhì)，以往的開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)、土地使用方向、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景等，來(lái)確定中標(biāo)者的資格。這樣，政府才可以有效的調(diào)控土地供給的規(guī)模、條件、時(shí)序和位置，同時(shí)，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供給。再次，建立土地信息系統(tǒng)，各城市政府應(yīng)對(duì)所有待出讓的土地、現(xiàn)有土地使用結(jié)構(gòu)、規(guī)劃、評(píng)估價(jià)格等信息公開(kāi)，防止信息不對(duì)稱為一些人圈地、炒地謀取暴利提供便利；另外，必須對(duì)違規(guī)違紀(jì)者給予嚴(yán)厲的制裁，以保障市場(chǎng)秩序的正常運(yùn)行。

2．靈活運(yùn)用利率、完善稅收政策，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，杜絕偷稅漏稅。近兩年的房地產(chǎn)熱，一定程度是在政府宏觀調(diào)控政策刺激下形成的。在經(jīng)濟(jì)緊縮時(shí)，低息、減免稅政策有利于刺激有效需求，本無(wú)可非議，但是，長(zhǎng)期實(shí)施一種政策，或無(wú)視受益對(duì)象實(shí)施同一政策，就可能給市場(chǎng)一種錯(cuò)誤的信號(hào)：多次降息、資金成本低會(huì)誘使許多企業(yè)、個(gè)人涉足于高風(fēng)險(xiǎn)的投資，從而導(dǎo)致市場(chǎng)資源配置的失誤。為引導(dǎo)企業(yè)投資與開(kāi)發(fā)更符合市場(chǎng)的需求，政府應(yīng)適時(shí)調(diào)高投資別墅、高檔公寓、高檔娛樂(lè)設(shè)施、商廈寫字樓的貸款利率，調(diào)高個(gè)人非自住房的貸款利率，使低息政策更好地向中低收入者傾斜；各城市政府還應(yīng)對(duì)高檔不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅，并可采取累進(jìn)稅，有利于抑制奢靡之風(fēng)，而將有限和寶貴的資源用在實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化和工業(yè)化上。此外，完善市場(chǎng)信息的供給，也是政府調(diào)控市場(chǎng)的重要內(nèi)容。

房地產(chǎn)行業(yè)的偷稅漏稅行為已相當(dāng)嚴(yán)重，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算不規(guī)范，納稅意識(shí)薄弱。在北京、四川、山西、上海、山東、云南等省市的稅務(wù)稽查人員均發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的大肆偷漏稅問(wèn)題，且欠稅金額巨大。其中浙江房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅問(wèn)題已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的偷漏稅手段花樣繁多，查出的不過(guò)是冰山一角，大量沒(méi)查出的自然成了企業(yè)的利潤(rùn)。一方面是房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤(rùn)，另一方面卻是大肆偷漏國(guó)家稅款，解決房地產(chǎn)行業(yè)的偷稅漏稅行為已刻不容緩。

3．完善房地產(chǎn)金融體制，防患于未然。我國(guó)銀行業(yè)是在金融體制不健全的情況下涉足房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，從外部環(huán)境上講，我國(guó)的個(gè)人信用制度、抵押制度和抵押保險(xiǎn)機(jī)制不健全，從內(nèi)部機(jī)制上講，我國(guó)銀行自身存在著許多脆弱性，如資本不足、不良資產(chǎn)過(guò)高，資產(chǎn)負(fù)債管理水平低等，這些都會(huì)加大房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)。但是，面對(duì)金融全球化的沖擊和多次下調(diào)利率利差收益縮小的壓力，我國(guó)銀行業(yè)迫切需要尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，新興的房地產(chǎn)信貸特別是個(gè)人住宅抵押信貸則成為銀行業(yè)理想的選擇。個(gè)人住房抵押貸款是一種好資產(chǎn)，但持有比例過(guò)高，也會(huì)增加資金成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，這就是“雞蛋不能放在一個(gè)籃子里”的道理。在美國(guó)，個(gè)人住房抵押貸款僅占商業(yè)銀行資產(chǎn)的18％，占抵押銀行資產(chǎn)的50％，銀行資金來(lái)源不同，資金的運(yùn)用也會(huì)有所不同。在香港，銀行要及時(shí)動(dòng)態(tài)追蹤貸款的質(zhì)量。因此，我國(guó)的銀行業(yè)應(yīng)從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)人手，提高自身抵御金融風(fēng)險(xiǎn)能力；金融監(jiān)管部門應(yīng)從制度建設(shè)人手，完善信用制度、抵押制度、抵押保險(xiǎn)和抵押二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，這樣才有利于房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的共同發(fā)展。

篇4

【關(guān)鍵詞】保障性住房；房地產(chǎn)市場(chǎng)；措施建議

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，日趨成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，不僅改善城鎮(zhèn)居民的住房條件，同時(shí)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)擴(kuò)大就業(yè)。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)也產(chǎn)生了諸多社會(huì)問(wèn)題，高額房?jī)r(jià)讓很多家庭望而興嘆；供不應(yīng)求的住房無(wú)法滿足當(dāng)前群眾的住房需求。為解決以上問(wèn)題，國(guó)家將保障性住房的建設(shè)提上日程并越來(lái)越重視住房保障制度的實(shí)現(xiàn)及完善。大規(guī)模發(fā)展保障性住房的政策也會(huì)對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。本文將以我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀為背景，深入研究我國(guó)保障性住房建設(shè)及相關(guān)制度運(yùn)行機(jī)制及作用，深入分析保障性住房政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)系，提出完善保障性住房體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有效建議。

一、我國(guó)保障性住房的發(fā)展

保障性住房制度是一個(gè)國(guó)家社會(huì)保障制度的重要組成部分，指的是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府要實(shí)施一些特殊的幫助單純依靠市場(chǎng)解決住房有困難的群體的住房政策及措施。保障性住房制度的目的，不僅是實(shí)現(xiàn)政府宏觀調(diào)控的目標(biāo)，更是為了改善中低收入居民的住房條件，調(diào)整住宅市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和穩(wěn)定。當(dāng)前，我國(guó)保障性住房制度體系主要包括廉租房制度、經(jīng)濟(jì)適用房制度、兩限房制度、公租房制度以及住房公積金制度。保障性住房制度的建立，不僅能夠在政策上對(duì)低收入住房困難群體實(shí)施特殊性保護(hù)，也有利于對(duì)中低收入家庭來(lái)實(shí)施普遍性住房保障。并且從政策角度加大了保障性住房的供給，改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供給現(xiàn)狀，遏制宅市場(chǎng)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)的惡性趨勢(shì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

二、我國(guó)保障性住房制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

（一）加快建設(shè)和完善住房保障體系

盡管我國(guó)房屋供應(yīng)量較大，但是房?jī)r(jià)始終處于一個(gè)居高不下的位置，而且眾多人口中以中低收入群體為主，所以沒(méi)有能力購(gòu)買住房還是主要現(xiàn)象。而保障性住房制度的出臺(tái)，能夠?yàn)槠胀癖娞峁┐罅孔》?，滿足中低收入群體的住房需求。并且有利于推進(jìn)廉租房。經(jīng)濟(jì)適用房，公共租賃房等保障性住房的建設(shè)，完善中國(guó)社會(huì)保障中保障性住房制度的建設(shè)。

（二）有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)

受到近年來(lái)金融市場(chǎng)的影響，許多面臨著經(jīng)營(yíng)困境的企業(yè)紛紛將大量資金投入了看似繁榮的房地產(chǎn)投資。使得房地產(chǎn)領(lǐng)域越來(lái)越熱，房地產(chǎn)泡沫越來(lái)越大，房?jī)r(jià)持續(xù)居高不下，越來(lái)越多的居民只能望房興嘆。而保障性住房制度的提出，能夠在一定程度上抑制住房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)過(guò)熱的態(tài)勢(shì)，減少商品住房的增長(zhǎng)，提升對(duì)保障性住房的資金投入，改善住房房?jī)r(jià)的上漲態(tài)勢(shì)，保障中低收入家庭的住房權(quán)利。

（三）影響房地產(chǎn)房地產(chǎn)供求關(guān)系

保障性住房的購(gòu)買者也是屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)普通商品房的購(gòu)買群體之一。當(dāng)政府對(duì)保障性住房如經(jīng)濟(jì)適用房或者廉租房建設(shè)力度加大之后，這一部分群體就會(huì)從普通商品房購(gòu)買者的大部隊(duì)中脫離出來(lái)，即購(gòu)買普通商品房的需求被大量分流。同時(shí)，由于保障性住房建設(shè)的加大也使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)不得不在規(guī)劃土地使用時(shí)將計(jì)劃內(nèi)用于普通商品房的土地分撥給保障性住房建設(shè)，這就在一定程度上也減少了普通商品房的供給量。

（四）對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成影響

近年來(lái)，政府多次出臺(tái)政策措施來(lái)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一路高歌的局面，但總是收效甚微。正如上文所說(shuō)，保障性住房特別是經(jīng)濟(jì)適用房，會(huì)在一定程度上分流普通商品房市場(chǎng)的需求。需求降低意味著價(jià)格降溫。換句話說(shuō)就是加大保障性住房建設(shè)的力度，會(huì)在一定程度上抑制持續(xù)高漲的房地產(chǎn)住房的價(jià)格。

三、完善我國(guó)保障性住房制度的相關(guān)建議

（一）強(qiáng)化政府對(duì)保障性住房的管理

各級(jí)政府都要充分認(rèn)識(shí)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障的責(zé)任的重大，將其納入政府工作的重要議事日程。進(jìn)一步通過(guò)相關(guān)政策措施強(qiáng)化城市政府在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決低收入家庭住房困難問(wèn)題中的責(zé)任，嚴(yán)格管理房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是保障性住房市場(chǎng)的發(fā)展，增加保障性住房德有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

（二）加大保障性住房建設(shè)

各級(jí)政府要明確自己對(duì)于保障性住房建設(shè)的任務(wù)目標(biāo)。要在最初環(huán)節(jié)就提高住房建設(shè)項(xiàng)目的審批效率特別是要加快對(duì)保障性住房和普通商品住房的用地、規(guī)劃、開(kāi)工建設(shè)等審批速度。同時(shí)要督促并加快所有保障性住房建設(shè)任務(wù)的完成，特別是一些續(xù)建項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度，盡快形成有效供應(yīng)。并且各級(jí)政府要加大保障性住房的相關(guān)資金支持力度，切實(shí)為所需項(xiàng)目提供建設(shè)資金，及時(shí)足額到位，保障住房建設(shè)。

（三）嚴(yán)格房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)及監(jiān)督

首先要規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、中介、物業(yè)服務(wù)的行為，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系，完善房地產(chǎn)企業(yè)考核制度和市場(chǎng)準(zhǔn)入清出機(jī)制。同時(shí)強(qiáng)化商品房銷售監(jiān)管，加強(qiáng)商品房銷售審批與監(jiān)管力度，嚴(yán)格按照商品房銷售許可制度執(zhí)行，只要不具備商品房預(yù)售條件的項(xiàng)目，堅(jiān)決不予以合法《商品房預(yù)售許可證》。其次完善信息披露制度，加快房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)工作。各級(jí)正方要及時(shí)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)調(diào)控等政策手段，公布住房建設(shè)計(jì)劃，項(xiàng)目供求及地價(jià)房?jī)r(jià)變動(dòng)等信息。

四、結(jié)語(yǔ)

在注重保障性住房建設(shè)的同時(shí)，也要重視保障性住房與商品住房的協(xié)調(diào)發(fā)展。積極發(fā)揮政府和市場(chǎng)這“兩只手”的雙重作用，引導(dǎo)住房理性消費(fèi)，增強(qiáng)房?jī)r(jià)調(diào)控力度，加快保障性住房建設(shè)，改革并且促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李剛.保障性住房對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響[J].經(jīng)濟(jì)研究，2011

篇5

一、統(tǒng)一思想，切實(shí)履行穩(wěn)定房?jī)r(jià)的職責(zé)

各縣（市、區(qū)）政府和各有關(guān)部門要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任，堅(jiān)決貫徹執(zhí)行《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》和國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》文件，繼續(xù)增加土地有效供應(yīng)，進(jìn)一步加大普通商品住房建設(shè)力度；繼續(xù)做好住房保障工作，全面落實(shí)年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)保障性住房的目標(biāo)任務(wù)。根據(jù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況，適時(shí)出臺(tái)住房限購(gòu)措施，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

二、強(qiáng)化調(diào)控，明確房?jī)r(jià)控制目標(biāo)

為切實(shí)將我市房?jī)r(jià)控制在合理水平，根據(jù)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，度我市新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)是：商品住房銷售均價(jià)漲幅控制在上年度價(jià)格10%以內(nèi)。由市發(fā)改部門牽頭，組織市國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃、金融、稅務(wù)、工商、審計(jì)、物價(jià)、房管等部門制定具體控制目標(biāo)，報(bào)政府研究批準(zhǔn)后公布實(shí)施。

三、加大保障性住房工作力度

市規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門要繼續(xù)加大經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租住房和城市東南部120萬(wàn)平方米安置房建設(shè)力度，切實(shí)解決中低收入家庭和拆遷戶住房需求，通過(guò)新建、改建、購(gòu)買、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，確保完成全年計(jì)劃任務(wù)。繼續(xù)擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面，降低住房保障準(zhǔn)入門檻。廉租住房保障對(duì)象收入條件為城鎮(zhèn)居民上年人均可支配收入60%以下，人均住房建筑面積不足15平方米的城市低收入住房困難家庭；保障性住房保障對(duì)象收入條件在人均可支配收入平均線基礎(chǔ)上增加10%。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開(kāi)、公平、公正。研究制定優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目中配建一定比例的公共租賃住房。

四、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理

增加土地有效供應(yīng)，今年我市商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。市國(guó)土資源部門要認(rèn)真落實(shí)保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)資格和資金來(lái)源的審查，依法查處閑置房地產(chǎn)用地和非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。要依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的（不含土地價(jià)款），不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

五、加強(qiáng)稅收征管工作

稅務(wù)部門要嚴(yán)格執(zhí)行【2011】1號(hào)文件關(guān)于調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，進(jìn)一步采取措施，加強(qiáng)土地增值稅征管，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決杜絕“陰陽(yáng)合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。

六、落實(shí)差別化住房信貸政策

各商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)行【2011】1號(hào)文件關(guān)于二套住房首付款比例和貸款利率的要求，實(shí)行嚴(yán)格的差別化利率。金融監(jiān)管部門要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理。

七、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管

市房管和物價(jià)部門要密切關(guān)注商品房?jī)r(jià)格態(tài)勢(shì)，探索完善商品房?jī)r(jià)格監(jiān)督辦法，加強(qiáng)商品房預(yù)售監(jiān)督和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，進(jìn)一步加大行政執(zhí)法和處罰力度，對(duì)存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為進(jìn)行嚴(yán)肅查處。市工商部門要加強(qiáng)商品房合同監(jiān)管，會(huì)同房管部門加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)管理，組織開(kāi)展專項(xiàng)整治，嚴(yán)格清理房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房屋代售、租賃等業(yè)務(wù)的“三五中介”，規(guī)范中介市場(chǎng)秩序，推動(dòng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展。

八、強(qiáng)化輿論引導(dǎo)

新聞媒體要開(kāi)設(shè)專欄宣傳房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性住房工作，深入解讀政策措施，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展和加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)提供有力的輿論支持，防止虛假信息或不負(fù)責(zé)任的猜測(cè)、評(píng)論誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

篇6

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。最近一個(gè)時(shí)期，各地各有關(guān)部門認(rèn)真貫徹國(guó)家和省關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的決策部署，制定落實(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施，取得了積極成效。但必須清醒地看到，目前我省房地產(chǎn)業(yè)特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨不少困難和問(wèn)題。為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（〔*〕131號(hào)）精神，結(jié)合我省實(shí)際，現(xiàn)提出如下意見(jiàn)。

一、加大廉租住房建設(shè)力度。堅(jiān)持對(duì)低收入住房困難群眾實(shí)行住房保障制度的原則，加大政策支持力度，加快保障性住房建設(shè)。加快廉租住房籌集進(jìn)度，提高從住房市場(chǎng)投資收購(gòu)廉租住房的比例，鼓勵(lì)有條件的地區(qū)提前完成三年目標(biāo)任務(wù)。各地要認(rèn)真落實(shí)廉租住房保障資金，金融機(jī)構(gòu)要加大對(duì)廉租住房投資收購(gòu)和開(kāi)發(fā)建設(shè)的支持力度，對(duì)各級(jí)住房保障管理部門投資收購(gòu)廉租住房貸款給予利率優(yōu)惠。省財(cái)政繼續(xù)安排廉租住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金，用于支持經(jīng)濟(jì)薄弱地區(qū)廉租住房建設(shè)，對(duì)任務(wù)完成好的地區(qū)給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。

二、加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。繼續(xù)認(rèn)真落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地優(yōu)先供應(yīng)政策和稅費(fèi)減免政策，允許建設(shè)單位以在建項(xiàng)目作抵押向商業(yè)銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款，各商業(yè)銀行對(duì)該項(xiàng)貸款優(yōu)先予以保障，利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上可下浮10％。各地可根據(jù)實(shí)際適當(dāng)調(diào)整提高購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房城市低收入家庭人均收入標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)不符合廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)條件，又無(wú)力購(gòu)買普通商品住房的家庭，各地要從實(shí)際出發(fā)，采取發(fā)展租賃住房等多種方式，因地制宜解決其住房問(wèn)題。

三、全面實(shí)施城市危舊房（棚戶區(qū)）改造。把改造危舊房（棚戶區(qū)）作為改善困難群眾居住條件的重要舉措，進(jìn)一步采取措施加以推進(jìn)。到2010年底，基本完成城市重點(diǎn)片區(qū)危舊房（棚戶區(qū)）拆遷改造任務(wù)，使城市危舊房居民的住房質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施明顯改善。認(rèn)真落實(shí)城市危舊房（棚戶區(qū)）改造優(yōu)惠政策，對(duì)城市危舊房（棚戶區(qū)）改造免收各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，優(yōu)先安排危舊房改造中的低收入住房困難家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房或租住廉租住房。城市危舊房改造片區(qū)的居民購(gòu)買住房，優(yōu)先辦理住房公積金貸款。

四、鼓勵(lì)支持普通商品住房消費(fèi)。對(duì)城市新增人口、新就業(yè)人群、拆遷安置戶的自住購(gòu)房需求及其他人群的改善性住房需求，積極給予鼓勵(lì)支持。調(diào)整契稅適用稅率及標(biāo)準(zhǔn)，契稅稅率由4%調(diào)整為3%，其中個(gè)人購(gòu)買普通商品住房的契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)購(gòu)買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。進(jìn)一步放寬住房公積金貸款條件，繳存住房公積金的職工購(gòu)買自住住房，暫不受面積、價(jià)格及貸款次數(shù)等限制；購(gòu)買二手房申請(qǐng)住房公積金貸款的，可享受新房貸款政策。

五、認(rèn)真落實(shí)住房轉(zhuǎn)讓相關(guān)優(yōu)惠政策。進(jìn)一步減輕購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，活躍商品房和二手房交易市場(chǎng)。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅，改為超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅，改為超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

六、合理調(diào)整商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。根據(jù)住房實(shí)際需求和住房建設(shè)規(guī)劃，科學(xué)確定年度住房建設(shè)規(guī)模、各類住房建設(shè)比例及項(xiàng)目布局。積極調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，通過(guò)信貸、稅收、土地政策和行政措施等，積極引導(dǎo)支持開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房，增加其市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)量?？茖W(xué)合理地確定土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、布局和時(shí)序，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)的持續(xù)和穩(wěn)定。進(jìn)一步完善普通商品住房?jī)r(jià)格管理，暫停執(zhí)行核價(jià)要求，普通商品住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)主要以容積率和套型面積為依據(jù)。

七、調(diào)整完善拆遷補(bǔ)償安置政策。堅(jiān)持住房市場(chǎng)化基本方向，進(jìn)一步健全市場(chǎng)化拆遷評(píng)估體系，全面建立以市場(chǎng)交易價(jià)格為參照系的拆遷評(píng)估制度。在充分尊重被拆遷群眾安置方式選擇權(quán)的基礎(chǔ)上，通過(guò)階段性增加貨幣化補(bǔ)償安置獎(jiǎng)勵(lì)等政策，引導(dǎo)被拆遷群眾選擇貨幣化補(bǔ)償安置。商品住房市場(chǎng)供應(yīng)比較充足、安置房尚未開(kāi)工建設(shè)以及超期過(guò)渡被拆遷戶較多的城市，可通過(guò)市場(chǎng)招標(biāo)采購(gòu)普通商品住房，用于安置被拆遷家庭。

八、支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合理融資需求。保持合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展。積極爭(zhēng)取開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持，對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。對(duì)資金困難的在建項(xiàng)目，在保障資金安全前提下，可采取特殊信貸政策和措施，保障項(xiàng)目按期建成。

九、切實(shí)改善對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的服務(wù)。有針對(duì)性地制定政策措施，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)遇到的困難，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境。引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。對(duì)資金確有困難的開(kāi)發(fā)企業(yè)，各類建設(shè)規(guī)費(fèi)上交時(shí)間可適當(dāng)延期。指導(dǎo)幫助企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)。加大對(duì)各類涉房企業(yè)經(jīng)營(yíng)和服務(wù)收費(fèi)的清理力度，規(guī)范壟斷企業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。

篇7

二、增加中小套型中低價(jià)位商品房供應(yīng)。新建項(xiàng)目應(yīng)增加90平方米以下中小戶型結(jié)構(gòu)比例。加快拆遷安置小區(qū)建設(shè)，安置房應(yīng)以中小戶型為主。

三、支持新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)。采取優(yōu)惠措施鼓勵(lì)在北部政務(wù)新區(qū)、南部新區(qū)、東部新區(qū)連片開(kāi)發(fā)。興建大型專業(yè)市場(chǎng)的，免征50％城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。鼓勵(lì)建設(shè)多層或高層建筑，建筑樓層在六層以上的，每超過(guò)一層減征10％的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，13層以上的，免征基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。

四、鼓勵(lì)農(nóng)村人口向城市集聚。凡在小區(qū)購(gòu)買成套商品住宅或購(gòu)買商業(yè)用房一間以上的農(nóng)村居民，其本人、配偶和直系親屬可登記為城市常住戶口，憑購(gòu)房合同或房產(chǎn)證到房屋所在地公安派出所辦理落戶手續(xù)。對(duì)購(gòu)房取得城城區(qū)常住戶口的，享受城市居民同等待遇，其子女納入城鎮(zhèn)居民義務(wù)教育，家庭納入城鎮(zhèn)居民社會(huì)保障。

五、建立健全覆蓋城鄉(xiāng)的住房公積金制度。從年1月開(kāi)始，全縣城鄉(xiāng)財(cái)政供給單位一律建立住房公積金制度，所需經(jīng)費(fèi)由財(cái)政負(fù)擔(dān)。調(diào)整住房公積金貸款首付比例和貸款額度。公積金貸款首付比例下調(diào)為20％，貸款期限延長(zhǎng)到20年,夫妻雙方符合條件的貸款最高限額上調(diào)為20萬(wàn)元，夫妻一方符合條件的貸款最高限額上調(diào)為12萬(wàn)元。夫妻雙方足額繳存住房公積金半年以上，或夫妻一方足額繳存公積金1年以上，或個(gè)人住房公積金帳戶余額在2000元以上，即可申請(qǐng)公積金貸款。

六、對(duì)貸款購(gòu)買首套住房家庭人均住房面積未達(dá)到城城區(qū)居民平均住房水平的，購(gòu)買第二套住房時(shí)，可比照首套住房貸款政策執(zhí)行。

七、增加購(gòu)房補(bǔ)貼。自年12月1日起半年內(nèi)，凡在城開(kāi)發(fā)小區(qū)購(gòu)買新建商品住房的，縣財(cái)政按所繳契稅100％給予一次性補(bǔ)貼；在城區(qū)購(gòu)買二手住房的，縣財(cái)政按所繳契稅50％給予一次性補(bǔ)貼；在小區(qū)購(gòu)買商業(yè)用房的，縣財(cái)政按所繳契稅25％給予一次性補(bǔ)貼。

八、鼓勵(lì)在舊城改造中推行房屋拆遷貨幣化安置，被拆遷人貨幣補(bǔ)償后在城區(qū)異地購(gòu)買商品房的，享受被拆遷房屋等額面積的契稅減免優(yōu)惠；小高層和商業(yè)用房物業(yè)專項(xiàng)維修資金降低50％繳存。

篇8

國(guó)家、省、市相繼出臺(tái)了多個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控方面的政策文件，其目的在于保持住宅與房地產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展，使住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加合理，住房?jī)r(jià)格更加穩(wěn)定，有效的提高居民的居住水平和居住質(zhì)量。目前，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在著中低價(jià)位中小戶型普通商品住房供應(yīng)比重偏低，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后或不按規(guī)劃要求實(shí)施小區(qū)配套建設(shè)，住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)較快，開(kāi)發(fā)企業(yè)擅自預(yù)售商品房等各種問(wèn)題。這些問(wèn)題的存在直接影響到了廣大居民住房條件的改善，所以，合理調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，控制住房?jī)r(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)對(duì)于促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康的發(fā)展、縣域經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)、提高城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境和質(zhì)量具有十分重要的作用。建設(shè)、國(guó)土、物價(jià)、金融等部門要把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作納入到日常工作中，本著高度負(fù)責(zé)的態(tài)度，增強(qiáng)全局意識(shí)和責(zé)任意識(shí)，切實(shí)把國(guó)家、省、市各項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落到實(shí)處，合理配置資源，進(jìn)一步推進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

二、科學(xué)規(guī)劃，做好住房建設(shè)規(guī)劃編制工作

國(guó)土資源、發(fā)展改革等部門要會(huì)同建設(shè)部門認(rèn)真做好我縣中長(zhǎng)期住房建設(shè)規(guī)劃編制工作，合理配置套型建筑面積90平方米以下普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，最大限度的滿足中低收入家庭的住房需求。住房規(guī)劃編制過(guò)程中，要充分結(jié)合我縣規(guī)劃區(qū)內(nèi)住房狀況調(diào)查結(jié)果，全面了解住房總量、結(jié)構(gòu)狀況，分析廣大居民住房需求情況，明確“十一五”期間建設(shè)目標(biāo)和住宅建設(shè)總體規(guī)模，特別是明后兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的短期建設(shè)目標(biāo)和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并向社會(huì)公示。

三、加大項(xiàng)目審批力度，嚴(yán)格落實(shí)新建商品住房套型比例

新審批、新開(kāi)工的單一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比例必須達(dá)到70%以上，經(jīng)濟(jì)適用住房竣工總量要達(dá)到上年度或當(dāng)年城鎮(zhèn)住宅竣工總量的15%-20%，且單套建筑面積屬多層樓房的最大不得超過(guò)90平方米，屬中高層、高層樓房最大不得超過(guò)95平方米。建設(shè)主管部門要嚴(yán)格按照住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)總體要求和單套住房建筑面積進(jìn)行規(guī)劃管理，特別是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)審批前，要會(huì)同國(guó)土等部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行平面套型建設(shè)方案審核，并就套型結(jié)構(gòu)和普通商品住房建設(shè)比例提出會(huì)審意見(jiàn)。對(duì)不符合要求的住宅項(xiàng)目，建設(shè)、國(guó)土等部門一律不予辦理相關(guān)手續(xù)。

四、合理規(guī)劃土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，優(yōu)先保證普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)用地供應(yīng)

土地管理部門要認(rèn)真落實(shí)國(guó)務(wù)院、省政府和市政府的文件精神，科學(xué)編制年度土地供應(yīng)計(jì)劃，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)。普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房土地供應(yīng)量不得低于年度居住用地供應(yīng)總量的70%，其中經(jīng)濟(jì)適用住房土地供用量應(yīng)達(dá)到15%-20%。對(duì)普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，在供應(yīng)土地之前，土地管理部門要會(huì)同規(guī)劃、房管等部門研究出讓方案。中低價(jià)位、中小套型普通商品住房項(xiàng)目土地供應(yīng)要做到限套型、限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法公開(kāi)確定土地使用者。建設(shè)、國(guó)土、物價(jià)等部門要加強(qiáng)聯(lián)系，密切配合，加大監(jiān)管力度，確保出讓合同約定的套型、房?jī)r(jià)落到實(shí)處。

五、嚴(yán)格住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅征管

對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。其他事項(xiàng)仍執(zhí)行省地方稅務(wù)局、省財(cái)政廳、省建設(shè)廳轉(zhuǎn)發(fā)的《國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》的規(guī)定。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得，要嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》和國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)的《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》征收個(gè)人所得稅。

六、認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)信貸政策，加強(qiáng)和完善住房公積金管理

對(duì)項(xiàng)目資本金達(dá)不到35%等信貸條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營(yíng)原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款抵押物。

按[2006]37號(hào)文件要求，從2006年6月1日起，各金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，但對(duì)購(gòu)買自住的且套型建筑面積在90平方米以下住房的，仍執(zhí)行首付款比例為20%的規(guī)定。為提高住房公積金個(gè)人住房貸款使用率，住房公積金個(gè)人住房抵押貸款仍執(zhí)行首付款不低于20%的規(guī)定。住房公積金管理部門要加大住房公積金管理力度，進(jìn)一步落實(shí)重要事項(xiàng)備案制度、年度工作報(bào)告制度和會(huì)計(jì)報(bào)表報(bào)送制度，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制。進(jìn)一步擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋面，提高公積金使用率，使住房公積金個(gè)人住房貸款惠及更多購(gòu)建住房的職工。

七、加強(qiáng)拆遷管理，嚴(yán)格控制拆遷規(guī)模

進(jìn)一步推進(jìn)拆遷管理規(guī)范化、拆遷程序合法化、拆遷制度完善化。在加強(qiáng)拆遷管理的同時(shí)，要認(rèn)真編制舊城改造拆遷中長(zhǎng)期規(guī)劃和年度計(jì)劃，把城市的拆遷改造和住房需求有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，堅(jiān)決制止不切實(shí)際大拆大建的盲目行為，控制住房被動(dòng)性需求的過(guò)快增長(zhǎng)。對(duì)于不符合縣城總體規(guī)劃、未經(jīng)縣規(guī)劃委員會(huì)批準(zhǔn)的拆遷項(xiàng)目一律不予實(shí)施。對(duì)已明確具體建設(shè)項(xiàng)目、拆遷責(zé)任單位和拆遷范圍、規(guī)模的，要加快拆遷進(jìn)度和裁決進(jìn)度，保證拆遷計(jì)劃的按期完成。

八、進(jìn)一步完善城鎮(zhèn)最低收入家庭保障制度，規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和集資建房的管理

認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家、省、市文件精神，加快城鎮(zhèn)最低收入家庭住房保障制度建設(shè)，實(shí)現(xiàn)住房保障機(jī)構(gòu)人員配置常設(shè)化、保障資金來(lái)源正常化、工作程序規(guī)范化和管理手段的信息化。嚴(yán)格落實(shí)將住房保障資金列入財(cái)政預(yù)算和土地出讓凈收益的5%左右用于城鎮(zhèn)最低收入住房保障制度的要求。財(cái)政部門要加大對(duì)住房保障工作的支持力度，形成穩(wěn)定的保障資金來(lái)源。今年要為人均住房建筑面積15平方米以下城鎮(zhèn)最低收入家庭提供住房保障。嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房管理的各項(xiàng)政策，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)規(guī)模，土地管理部門要優(yōu)先保證經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)用地，切實(shí)完成國(guó)家、省、市規(guī)定的建設(shè)任務(wù)。

嚴(yán)格執(zhí)行《建設(shè)部、監(jiān)察部、國(guó)土資源部關(guān)于制止違規(guī)集資建房的通知》的相關(guān)規(guī)定，加大集資建房管理力度。集資建房一律報(bào)經(jīng)縣政府批準(zhǔn)，必須符合我縣土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)總體規(guī)劃，列入本年度經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃和年度土地利用計(jì)劃，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、供應(yīng)對(duì)象的審核嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，建成的住房不得在經(jīng)審核供應(yīng)對(duì)象之外銷售，同時(shí)停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。建設(shè)、國(guó)土等部門要加強(qiáng)協(xié)作和監(jiān)督檢查力度，對(duì)違規(guī)批準(zhǔn)實(shí)施集資建房的將嚴(yán)肅追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

九、加大房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓力度，規(guī)范開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為

認(rèn)真貫徹執(zhí)行《城市開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理規(guī)定》、人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)的《市房管局、規(guī)劃局、國(guó)土局關(guān)于加強(qiáng)住宅與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理的意見(jiàn)》的通知等文件精神，進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“規(guī)委會(huì)”審批制度。

以建立誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、規(guī)范有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?yàn)槟繕?biāo)，嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房屋中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)準(zhǔn)入與清出機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目備案制度、資本金制度和項(xiàng)目手冊(cè)制度，堅(jiān)決杜絕無(wú)資質(zhì)、借資質(zhì)、出租資質(zhì)或超越資質(zhì)范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，虛假售房廣告，擅自預(yù)售商品房，哄抬房?jī)r(jià)，擅自改變規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，利用集體土地或以集資建房的名義搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等行為。建設(shè)、國(guó)土、物價(jià)、工商等部門要深入開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓工作，設(shè)立完善的違法違規(guī)行為舉報(bào)投訴機(jī)制，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，依法查處各類違法違規(guī)行為。

十、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度

建設(shè)、國(guó)土、物價(jià)、統(tǒng)計(jì)等部門要加強(qiáng)協(xié)作，定期組織召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，建立信息共享機(jī)制。定期房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，增加市場(chǎng)透明度，如建設(shè)用地情況、規(guī)劃許可情況、商品房預(yù)售情況、商品房?jī)r(jià)格情況、二手房交易量和交易價(jià)格情況等。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)每月要將建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)度、投資、銷售、價(jià)格、空置等情況以統(tǒng)計(jì)報(bào)表的形式上報(bào)相關(guān)部門，以便及時(shí)、準(zhǔn)確的掌握各類房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，引導(dǎo)廣大群眾樹(shù)立正確的住房消費(fèi)觀念。

十一、全面貫徹建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，做好建筑節(jié)能工作

認(rèn)真貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》、《人民政府關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》和建設(shè)廳關(guān)于貫徹《人民政府關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》的實(shí)施意見(jiàn)等文件精神，積極推進(jìn)“十一五”末新建民用建筑全部達(dá)到節(jié)能65%的標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)能建筑比重達(dá)到25%，集中供熱普及率達(dá)到90%，實(shí)現(xiàn)建筑節(jié)能18%以上的工作目標(biāo)。要積極開(kāi)展既有建筑節(jié)能改造工作，加強(qiáng)政府辦公建筑和大型公共建筑節(jié)能運(yùn)行管理與改造，確?！笆晃濉蹦┩瓿?0%工作目標(biāo)，推進(jìn)太陽(yáng)能、淺層地能、新型墻體材料與節(jié)能型照明器具等節(jié)能材料和可再生資源的利用。

篇9

今年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域外商投資增長(zhǎng)較快，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)購(gòu)買房地產(chǎn)也比較活躍。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，現(xiàn)就規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理提出以下意見(jiàn)：

一、規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入

（一）境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購(gòu)買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)；經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并辦理有關(guān)登記后，方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。

（二）外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過(guò)1000萬(wàn)美元（含1000萬(wàn)美元）的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%。投資總額低于1000萬(wàn)美元的，注冊(cè)資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

（三）設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管部門和工商行政管理機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)設(shè)立和辦理注冊(cè)登記手續(xù)，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。企業(yè)付清土地使用權(quán)出讓金后，憑上述證照到土地管理部門申辦《國(guó)有土地使用證》，根據(jù)《國(guó)有土地使用證》到商務(wù)主管部門換發(fā)正式的《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》，再到工商行政管理機(jī)關(guān)換發(fā)與《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》經(jīng)營(yíng)期限一致的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記。

（四）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管等部門嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進(jìn)行審批。投資者應(yīng)提交履行《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等的保證函，《國(guó)有土地使用證》，建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的變更備案證明，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的相關(guān)納稅證明材料。

（五）境外投資者通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購(gòu)合資企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工、處理銀行債務(wù)、并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。對(duì)有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內(nèi)進(jìn)行上述活動(dòng)。

二、加強(qiáng)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理

（六）對(duì)投資房地產(chǎn)未取得《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》的境外投資者，不得進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

（七）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金未全部繳付的，未取得《國(guó)有土地使用證》的，或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。

（八）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款。

（九）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守房地產(chǎn)有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓合同約定及規(guī)劃許可批準(zhǔn)的期限和條件。有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)、銷售等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)囤積土地和房源、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的，要根據(jù)〔2006〕37號(hào)文件及其他有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅查處。

三、嚴(yán)格境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理

（十）境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外）和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人可以購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，不得購(gòu)買非自用、非自住商品房。在境內(nèi)沒(méi)有設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間一年以下的境外個(gè)人，不得購(gòu)買商品房。港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購(gòu)一定面積的自住商品房。

（十一）符合規(guī)定的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買自用、自住商品房必須采取實(shí)名制，并持有效證明（境外機(jī)構(gòu)應(yīng)持我政府有關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)立駐境內(nèi)機(jī)構(gòu)的證明，境外個(gè)人應(yīng)持其來(lái)境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)，經(jīng)我方批準(zhǔn)的證明，下同）到土地和房地產(chǎn)主管部門辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門必須嚴(yán)格按照自用、自住原則辦理境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人的產(chǎn)權(quán)登記，對(duì)不符合條件的不予登記。

（十二）外匯管理部門要嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定和本意見(jiàn)的要求審核外商投資企業(yè)、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的資金匯入和結(jié)匯，符合條件的允許匯入并結(jié)匯；相關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得人民幣資金經(jīng)合規(guī)性審核并確認(rèn)按規(guī)定辦理納稅等手續(xù)后，方允許購(gòu)匯匯出。

四、進(jìn)一步強(qiáng)化和落實(shí)監(jiān)管責(zé)任

（十三）各地區(qū)、特別是城市人民政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，高度重視當(dāng)前外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)可能引發(fā)的問(wèn)題，進(jìn)一步加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)監(jiān)管責(zé)任。各地不得擅自出臺(tái)對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠政策，已經(jīng)出臺(tái)的要清理整頓并予以糾正。建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、銀監(jiān)會(huì)、外匯局等有關(guān)部門要及時(shí)制定有關(guān)操作細(xì)則，加強(qiáng)對(duì)各地落實(shí)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理政策的指導(dǎo)和監(jiān)督檢查，對(duì)擅自降低企業(yè)注冊(cè)資本金和項(xiàng)目資本金比例，以及管理不到位出現(xiàn)其他違法違規(guī)行為的，要依法查處。同時(shí)，要進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)違規(guī)跨境交易和匯兌違法違規(guī)行為的查處力度。

（十四）完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析工作機(jī)制。建設(shè)部、商務(wù)部、統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、外匯局等有關(guān)部門要建立健全外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)信息監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，完善外資房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)。有關(guān)部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，強(qiáng)化對(duì)跨境資本流動(dòng)的監(jiān)測(cè)，盡快實(shí)現(xiàn)外資房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的信息共享。

建設(shè)部商務(wù)部發(fā)展改革委

人民銀行 工商總局外匯局

篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；供求；影響因素

一、導(dǎo)言

近年來(lái)我國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)普漲趨勢(shì)，盡管2010年到2011年間國(guó)家出臺(tái)了多項(xiàng)政策和各種措施來(lái)抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，但都收效甚微。眾所周知，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)供給需求原理，任何一個(gè)商品的價(jià)格和均衡產(chǎn)量都是由其供給和需求得相互作用來(lái)決定的，其他各種經(jīng)濟(jì)和非經(jīng)濟(jì)因素都是通過(guò)作用于供給和需求來(lái)影響價(jià)格和均衡數(shù)量。為了研究?jī)r(jià)格形成機(jī)制，必須首先研究供需雙方的決定機(jī)制。房地產(chǎn)業(yè)的供給約束十分嚴(yán)重，在居民收入快速增長(zhǎng)的大背景下，緩慢的供給增長(zhǎng)遠(yuǎn)不能滿足居民不斷增長(zhǎng)的需求，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱、壟斷等因素的影響，這直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)居高不下，但房地產(chǎn)需求依然強(qiáng)勁這一違反一般商品經(jīng)濟(jì)價(jià)格規(guī)律的現(xiàn)象。本文意在研究供給需求對(duì)房地產(chǎn)供求收入價(jià)格彈性的分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步綜合全面的研究房地產(chǎn)市場(chǎng)需求供給的決定因素，對(duì)房?jī)r(jià)高漲提供合理的解釋，為房地產(chǎn)進(jìn)一步調(diào)控提供合理的建議。

二、研究綜述

國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)供求的研究主要是從影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的因素去分析。戚烈旭在《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求分析一兼議房地產(chǎn)過(guò)熱》（2005）中，通過(guò)結(jié)合相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，發(fā)現(xiàn)我國(guó)不存在全國(guó)性的房地產(chǎn)泡沫，但在供給有限的情況下，旺盛的真實(shí)需求和被放大的投資需求是推動(dòng)我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的主要原因，而市場(chǎng)交易的不規(guī)范導(dǎo)致的房地產(chǎn)炒作對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到了推波助瀾的作用。提出有必要采取宏觀調(diào)控，和完善相關(guān)的交易機(jī)制、產(chǎn)業(yè)政策和措施，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策引導(dǎo)，規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。朱永升等人在《影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求因素的灰色關(guān)聯(lián)度分析》（2002）中，研究了影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主導(dǎo)因素以及各因素對(duì)需求的影響機(jī)理。通過(guò)引入灰色關(guān)聯(lián)度分析方法，對(duì)影響北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的各因素進(jìn)行實(shí)例分析。這些文章部分的從一個(gè)側(cè)面解釋了房地產(chǎn)價(jià)格高漲的原因，對(duì)需求供給機(jī)制進(jìn)行了部分闡述，但都沒(méi)從供需兩方面進(jìn)行全面分析，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制進(jìn)行全面清晰分析。

三、理論假說(shuō)

房地產(chǎn)商品與一般商品的一個(gè)明顯的差異就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給約束十分明顯，同時(shí)房地產(chǎn)具有消費(fèi)品和投資品的雙重特性，而居民對(duì)作為耐用消費(fèi)品和投資品的住宅的消費(fèi)，自然符合“生命周期假說(shuō)”。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變好，居民收入的增加，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化，我國(guó)居民消費(fèi)已進(jìn)入改善居住條件的階段，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生了巨大的需求。

另外，我們注意到銀行現(xiàn)代資金與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展密不可分。2000年以來(lái)，我國(guó)發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的增速大都在20%以上，遠(yuǎn)高于同期銀行機(jī)構(gòu)改款的增速。2003年我國(guó)發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的增速達(dá)41.34213579%。高于同期銀行機(jī)構(gòu)改款的增速將近20個(gè)百分點(diǎn)。我國(guó)的個(gè)人住房貸款從無(wú)到有，在很大程度上促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

從影響房地產(chǎn)供求的各方面因素來(lái)看，居民收入的增加必然會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，居民個(gè)人住房貸款促使居民的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求；從影響房地產(chǎn)供給的因素來(lái)看，地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供良好的宏觀環(huán)境，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的增加會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給。

據(jù)以上分析，本文提出以下假說(shuō)：（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給收入彈性小于需求收入彈性，或者說(shuō)考慮到了收入的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給約束大于需求約束。（2）居民可支配收入的變化與房地產(chǎn)供給和需求呈同方向變化。（3）房地產(chǎn)需求與居民可支配收入、個(gè)人購(gòu)房信貸支持程度呈同方向變化。（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)中，價(jià)格和供給和需求的關(guān)系可能與一般商品市場(chǎng)不同，價(jià)格的上升不一定會(huì)帶來(lái)供給的增加和需求的下降。（5）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)將拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

四、數(shù)據(jù)、變量和模型設(shè)定

（一）數(shù)據(jù)及其來(lái)源

本文有關(guān)房地產(chǎn)投資銷售的數(shù)據(jù)全部來(lái)自統(tǒng)計(jì)局編制的《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2010》和中經(jīng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)，關(guān)于信貸方面的數(shù)據(jù)全部來(lái)自中國(guó)人民銀行，由于我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)專向統(tǒng)計(jì)的時(shí)間并不長(zhǎng)，統(tǒng)計(jì)年鑒中詳細(xì)披露的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)僅從1997年開(kāi)始，故我們選取了1997年-2009年的數(shù)據(jù)建立數(shù)據(jù)樣本，共獲得了13年的數(shù)據(jù)。

（二）核心概念及界定

房地產(chǎn)需求（D）：我們用“商品房屋銷售額”作為代表已完成的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變量，單位億元。

房地產(chǎn)市場(chǎng)供給（S）：我們用“房地產(chǎn)竣工面積”作為代表房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際供給量的變量單位萬(wàn)平方米。

房地產(chǎn)價(jià)格（P）：用“平均商品房屋銷售價(jià)格”指標(biāo)來(lái)衡量市場(chǎng)價(jià)格，單位元/平方米。

居民收入（I）：用“城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（DPI）”來(lái)衡量居民收入水平，單位元。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸支持：我們用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款（LOAN）來(lái)衡量銀行系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的信貸支持程度。

個(gè)人購(gòu)房信貸支持：我們用個(gè)人住房貸款（INLOAN）來(lái)衡量銀行系統(tǒng)對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房的信貸支持程度。

（三）模型設(shè)定

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求供給的影響因素分析，認(rèn)為影響需求的主要因素主要是收入、信貸支持和價(jià)格，選擇需求回歸變量為：房地產(chǎn)價(jià)格（P）、城鎮(zhèn)居民可支配收入（DPI）、個(gè)人住房貸款（INLOAN），影響供給的主要因素是經(jīng)濟(jì)外部環(huán)境、信貸支持和價(jià)格，選擇的估計(jì)回歸變量為：人均GDP、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款（LOAN）、房地產(chǎn)價(jià)格（P）。

鑒于房地產(chǎn)需求供給的量綱不同，采用絕對(duì)值分析，兩者系數(shù)不可比較，故需要才有絕對(duì)值分析，對(duì)所有變量取自然對(duì)數(shù)，進(jìn)行相對(duì)數(shù)分析，而且去對(duì)數(shù)后是一個(gè)無(wú)量綱的量，便于二者之間的比較。對(duì)所有變量取對(duì)數(shù)后得以下兩個(gè)模型：

使用廣義最小二乘法估計(jì)參數(shù)值，據(jù)估計(jì)結(jié)果分析需求相對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格（P）、城鎮(zhèn)居民可支配收入（DPI）、個(gè)人住房貸款（INLOAN）的彈性及供給相對(duì)人均GDP、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款（LOAN）、房地產(chǎn)價(jià)格（P）的彈性，考察這些因素變動(dòng)對(duì)需求和供給的相對(duì)影響，驗(yàn)證假設(shè)二、三、四。

同時(shí)為了研究房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用，建立以下模型：

用實(shí)證的數(shù)據(jù)結(jié)果檢驗(yàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)究竟有多大的促進(jìn)作用。

五、計(jì)量結(jié)果

我們用最小二乘法，運(yùn)用E-views 5.0進(jìn)行計(jì)量分析，分別得到以下結(jié)果：

計(jì)量結(jié)果房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性為2.481904，且統(tǒng)計(jì)上非常顯著，處于富有彈性區(qū)間；個(gè)人住房信貸的需求彈性為0.216170，回歸結(jié)果顯示，表明結(jié)果可以解釋99%以上的樣本，且顯著性水平在1%以下，結(jié)果非常理想。此處的房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性仍遠(yuǎn)大于1，處于富有彈性區(qū)間，驗(yàn)證了假說(shuō)四，即房地產(chǎn)市場(chǎng)中，價(jià)格和需求的關(guān)系可能與一般商品市場(chǎng)不同，價(jià)格的上升不一定會(huì)帶來(lái)需求的下降。

為驗(yàn)證假說(shuō)三，做了以下回歸：

計(jì)量結(jié)果表明房地產(chǎn)需求收入彈性為2.175939，且統(tǒng)計(jì)上非常顯著，處于富有彈性區(qū)間；個(gè)人住房信貸的需求彈性為0.093328，回歸結(jié)果顯示，表明結(jié)果可以解釋98%以上的樣本，且顯著性水平在1%以下，結(jié)果非常理想。此處的房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性仍遠(yuǎn)大于1，處于富有彈性區(qū)間，同時(shí)驗(yàn)證了假說(shuō)三，即房地產(chǎn)需求與居民可支配收入、個(gè)人購(gòu)房信貸支持程度呈同方向變化；

計(jì)量結(jié)果房地產(chǎn)供給價(jià)格彈性為-0.812609，且統(tǒng)計(jì)上非常顯著，處于缺乏彈性區(qū)間；發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸支持的供給彈性為0.882160，回歸結(jié)果顯示，表明結(jié)果可以解釋99%以上的樣本，且顯著性水平在1%以下，結(jié)果非常理想。此處的房地產(chǎn)供給價(jià)格彈性仍很小，處于缺乏彈性區(qū)間，驗(yàn)證了假說(shuō)一，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給收入彈性小于需求收入彈性，或者說(shuō)考慮到了收入的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給約束大于需求約束；表明房地產(chǎn)市場(chǎng)的驗(yàn)證了假說(shuō)四，即房地產(chǎn)市場(chǎng)中，價(jià)格和供給的關(guān)系可能與一般商品市場(chǎng)不同，價(jià)格的上升不一定會(huì)帶來(lái)需求供給的增加。

模型的效果非常顯著，很大，表明該模型可以在很大程度上解釋經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，即國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)只取決于前一年的經(jīng)濟(jì)狀況和當(dāng)年的房地產(chǎn)消費(fèi)。但我們同時(shí)發(fā)現(xiàn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要取決于前一年的GDP增長(zhǎng)，而房地產(chǎn)需求對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用非常小，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于我們之前的估計(jì)。

六、結(jié)論及政策建議

我們運(yùn)用13年的全國(guó)時(shí)間序列數(shù)據(jù)，分別對(duì)房地產(chǎn)需求的收入價(jià)格彈性和房地產(chǎn)供給的收入價(jià)格彈性進(jìn)行了實(shí)證分析，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的供給約束十分嚴(yán)重，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱、壟斷等因素的影響，這直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)居高不下，但房地產(chǎn)需求依然強(qiáng)勁這一違反一般商品經(jīng)濟(jì)價(jià)格規(guī)律的現(xiàn)象。同時(shí)本文實(shí)證結(jié)果證明：金融尤其是銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。

要降低房?jī)r(jià)，我們認(rèn)為可以從以下方面進(jìn)行努力：（1）宏觀經(jīng)濟(jì)政策在控制房地產(chǎn)泡沫、房地產(chǎn)投機(jī)行為的同時(shí)，不能搞簡(jiǎn)單化“一刀切”處理，特別是在金融、土地政策上一定要保持政策的連貫性和持久性，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)I造良好的政策環(huán)境。（2）加強(qiáng)制度建設(shè)，努力消除信息不對(duì)稱、壟斷、腐敗和權(quán)力尋租等行為，從根本上為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)I造健康的環(huán)境，防止出現(xiàn)“一放就亂，一抓就死”得混亂局面。（3）政府在房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)，必須從供給和需求兩方面入手。一方面打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)現(xiàn)象，努力消除市場(chǎng)上的虛假需求；另一方面，要努力通過(guò)各種措施增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，放寬房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)入限制，允許各類資本真正地參與到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)當(dāng)中，同時(shí)在土地政策、金融政策方面要適度放松，促使房地產(chǎn)供給的增加。（4）靈活運(yùn)用各種金融調(diào)控手段，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需雙方，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

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