導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)市場建議，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、未來一年房地產(chǎn)市場將大幅調(diào)整

目前,國家出臺的調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場已產(chǎn)生較大影響。1―6月全國商品房銷售面積3.94億平方米,比去年同期增長15.4%,增幅比1―5月回落7.1個(gè)百分點(diǎn),比1―4月回落17.4個(gè)百分點(diǎn)。其中,6月份全國商品房銷售面積較去年同月減少了302萬平方米,下降3.2%。房地產(chǎn)市場周期波動規(guī)律表明,銷量變化是房地產(chǎn)市場調(diào)整的領(lǐng)先指標(biāo),在銷量下降3―6個(gè)月后,房地產(chǎn)投資和房價(jià)也將隨之出現(xiàn)調(diào)整。如果現(xiàn)行調(diào)控政策一直持續(xù),預(yù)計(jì)2010年下半年到2011年上半年房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)與2008年相似的大幅調(diào)整狀況。

《通知》出臺后,由于對二套房開始實(shí)行嚴(yán)格的信貸政策,這不僅會打壓投資投機(jī)性需求,客觀上也影響了數(shù)量更為龐大的改善型需求,受此影響,預(yù)計(jì)未來一段時(shí)期商品房銷售面積將持續(xù)回落,三季度銷售面積同比降幅將會加大,預(yù)計(jì)到9月底或10月份,商品房累計(jì)銷售面積將出現(xiàn)負(fù)增長。

房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況主要受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況的影響,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸和融資等方面的控制意味著其對外融資難度在加大,商品房銷售面積的回落則預(yù)示著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過市場銷售獲取的資金在短期內(nèi)也并不樂觀,綜合考慮兩方面影響,預(yù)計(jì)從四季度開始,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將感受到資金緊張的壓力,并會因此而放緩開發(fā)進(jìn)度,投資增速將開始回落,2011年上半年,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將回落到15%以下。

商品房價(jià)格的變化主要取決于市場供求形勢和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金狀況,只有在市場供大于求、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金比較緊張的情況下,商品房(新房)價(jià)格才可能出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整。今年前幾個(gè)月,房地產(chǎn)市場供求總體處于緊平衡狀態(tài),而2009年商品房銷量的大幅增長和價(jià)格的明顯上漲則使開發(fā)商的資金狀況處于歷史最高水平,這也是為什么調(diào)控政策出臺后,雖然銷量下降,但新房價(jià)格仍繼續(xù)上漲的主要原因。由于目前新開工面積快速增長,銷售面積在快速回落,受此影響,從下半年開始,市場供求形勢將開始發(fā)生變化,短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資的增加和資金來源的減少,預(yù)示著開發(fā)商在四季度將開始感受到資金緊張的壓力,這也預(yù)示著新房價(jià)格的實(shí)質(zhì)性調(diào)整將出現(xiàn)在四季度,2011年上半年價(jià)格調(diào)整壓力將可能進(jìn)一步加大。

二、房地產(chǎn)市場調(diào)整的理想模式

目前,我國正處于城市化加速期,未來10年我國城市化率有望年均提高1個(gè)百分點(diǎn)左右,即每年需要為1300萬左右的城鎮(zhèn)新增人口提供住房。經(jīng)過多年的快速發(fā)展,雖然城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已接近30平方米,但在結(jié)構(gòu)、使用功能等方面真正宜居的住宅比重并不很高,絕大多數(shù)居民仍需要持續(xù)改善住房條件。同時(shí),我國住房建設(shè)中有相當(dāng)大的比例是通過拆舊建新實(shí)現(xiàn)的,這意味著要滿足城鎮(zhèn)居民的住房需求,新建住房總量還要更大一些?？傮w看,未來10年,我國仍需要房地產(chǎn)市場保持持續(xù)較快發(fā)展。

2003年以來,針對部分城市房價(jià)上漲過快等問題,我國一直對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控,在保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行、抑制房價(jià)過快上漲等方面發(fā)揮了一定作用。但也要看到,到目前為止,房地產(chǎn)市場大幅波動的狀況并未改變,特別是2007年以來,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出大起大落的特征,保證房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展正面臨越來越嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

受經(jīng)濟(jì)波動、利率變化等因素影響,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性波動是正常的。但如果房地產(chǎn)市場在短時(shí)期內(nèi)反復(fù)出現(xiàn)大幅波動則表明市場運(yùn)行存在較大問題,這不僅不利于房地產(chǎn)市場自身的持續(xù)健康發(fā)展,也會對宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行帶來較大沖擊。因此,必須盡快改變市場大幅波動狀況,尋找一種市場調(diào)整的理想模式。

滿足居民的居住需求是房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的根本動力,而保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行則是市場持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ)?；诖?需要將絕大多數(shù)居民能夠持續(xù)改善住房條件作為房地產(chǎn)市場發(fā)展的首要目標(biāo),將保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行作為調(diào)控目標(biāo),在此基礎(chǔ)上,統(tǒng)籌考慮居民購房支付能力、房價(jià)、銷售量、房地產(chǎn)投資等主要監(jiān)測指標(biāo)變化,確保在未來10年左右的時(shí)期內(nèi),房價(jià)能夠在合理的水平上正常波動,使銷售量和房地產(chǎn)投資穩(wěn)定增長。

三、政策建議

保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行的關(guān)鍵是要保證供求基本平衡。由于現(xiàn)行政策在調(diào)控房地產(chǎn)市場的供求方面還存在一定缺陷,為避免房地產(chǎn)市場再次出現(xiàn)大幅波動的情況,本文建議應(yīng)進(jìn)一步完善相關(guān)政策,以保障房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展。

第一,對改善型需求和投資投機(jī)性需求作出明確界定,鼓勵改善型需求,進(jìn)一步抑制投資投機(jī)性需求。假定購房人群年齡集中在20―64歲區(qū)間,首次置業(yè)的年齡集中在20―34歲,根據(jù)城鎮(zhèn)人口年齡分布情況可以推斷首次置業(yè)者占全部置業(yè)者的比重只有1/3左右,而二次以上購房的比例在2/3左右。在二次以上購房的群體中,大部分屬于改善型(賣舊買新或新購買一處房產(chǎn),但最多同時(shí)擁有兩套住房),也會有一定比例的投資投機(jī)性需求。由于目前在政策上并未對改善型需求和投資投機(jī)性需求進(jìn)行準(zhǔn)確區(qū)分,在對需求進(jìn)行調(diào)控時(shí),出臺的政策要么是同時(shí)鼓勵兩種需求,要么是同時(shí)抑制兩種需求,從而造成這兩類需求的大幅波動,進(jìn)而造成房地產(chǎn)市場需求的大幅波動。由于改善型需求也是自住型需求,與投資投機(jī)性需求具有本質(zhì)差別,不管是為了持續(xù)改善居民住房條件,鼓勵梯度消費(fèi),還是為了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運(yùn)行,都要求進(jìn)一步明確改善型需求和投資投機(jī)性需求的劃分標(biāo)準(zhǔn),在此基礎(chǔ)上,對改善型需求和投資投機(jī)性需求實(shí)行差別化政策?？紤]到政策的可操作性,建議將個(gè)人在購房后同時(shí)最多擁有兩套住房界定為改善型需求,而將購房后同時(shí)擁有三套及三套以上住房界定為投資投機(jī)性需求。在明確區(qū)分改善型需求和投資投機(jī)性需求的基礎(chǔ)上,宜盡快放寬對改善型需求的限制政策,不再對屬于改善型需求的信貸執(zhí)行1.1倍利率,貸款利率恢復(fù)到正常利率水平或由商業(yè)銀行自主確定,同時(shí)根據(jù)改善型需求的特點(diǎn)繼續(xù)執(zhí)行高首付政策。由于投資投機(jī)性需求對市場的負(fù)面沖擊較大,建議進(jìn)一步加大對投資投機(jī)性需求的抑制力度,對北京等投資投機(jī)性需求比例較高的部分城市,要出臺具體政策嚴(yán)格限制投資投機(jī)性購房,如禁止非常住人口(可將不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的界定為非常住人口)購房,在個(gè)人(常住人口)已擁有兩套住房的情況下,不允許購買第三套及以上住房,防止少數(shù)個(gè)人或機(jī)構(gòu)憑借資金優(yōu)勢大量進(jìn)行投資投機(jī)性購房,干擾市場的正常運(yùn)行。

第二,實(shí)行穩(wěn)定的住房金融政策,防止住房金融政策頻繁調(diào)整對房地產(chǎn)市場需求的沖擊。目前居民購買住房絕大多數(shù)需要從銀行貸款,首付、利率等金融政策的變化會直接帶來居民購房能力的變化。2007年四季度以來,我國對購房首付和利率政策進(jìn)行了幾次調(diào)整,特別是在住房貸款利率方面先后實(shí)行過1.1倍利率和0.7倍利率政策,利率的大幅變化直接影響到居民購房能力的變化,并進(jìn)而影響到市場需求的大幅變化。為保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行,建議不宜頻繁調(diào)整首付政策,可根據(jù)物價(jià)和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況及時(shí)調(diào)整基準(zhǔn)利率,但不宜對住房金融利率政策實(shí)行頻繁大幅調(diào)整,而應(yīng)長期實(shí)行中性的住房金融利率政策。

篇2

關(guān)鍵詞：南昌市；房地產(chǎn)市場；泡沫

中圖分類號：F127.56　文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A　文章編號：1003－4161(2011)03－0052－03

一、房地產(chǎn)泡沫及其成因

美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家Charles P.Kindleberger認(rèn)為：房地產(chǎn)泡沫可以理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過程中保持持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者――隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。簡言之，房地產(chǎn)泡沫就是房地產(chǎn)由于過度投機(jī)而產(chǎn)生虛偽的需求從而使房地產(chǎn)的價(jià)格虛高。

一般來說，房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有以下三個(gè)方面。

(一)土地稀缺

眾所周知，土地是一切經(jīng)濟(jì)活動的載體，而土地的最大經(jīng)濟(jì)特征就是稀缺性，與其他生產(chǎn)要素相比，土地的供給彈性最小。土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)與人們和企事業(yè)單位的生產(chǎn)生活等切身利益息息相關(guān)。由于土地的有限性，且房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費(fèi)品兩重性，從而使人們對房地產(chǎn)價(jià)格的上漲存在著很樂觀的預(yù)期，導(dǎo)致土地價(jià)格的上揚(yáng)，從而使房地產(chǎn)價(jià)格偏離資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，為泡沫的生成提供了基礎(chǔ)條件。

(二)投機(jī)需求膨脹

投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。對房地產(chǎn)出于投機(jī)目的的需求，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉(zhuǎn)手倒賣。而市場上總有一批從眾參與者，他們沒有足夠的信息來源，也觀測不到準(zhǔn)確的信息，他們對未來預(yù)期的形成主要依賴于市場上其他人的行為來選擇自己的行為策略。由于從眾行為的出現(xiàn)，導(dǎo)致當(dāng)有少數(shù)人預(yù)期房價(jià)上升而購房投資時(shí)，有更多的人也會增加對房地產(chǎn)的投機(jī)需求，使房地產(chǎn)的價(jià)格上升。這種行為一旦形成你追我趕的態(tài)勢，就很難抑制，房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生。

(三)過度放貸

金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。由于房地產(chǎn)價(jià)值量大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn)，一個(gè)根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認(rèn)為這種貸款風(fēng)險(xiǎn)很小，在利潤的驅(qū)動下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。此外，銀行部門還會過于樂觀地估計(jì)抵押物的價(jià)值，從而加強(qiáng)了借款人投資于房地產(chǎn)的融資能力，大量銀行資金的介入，進(jìn)一步地加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的膨脹和泡沫的產(chǎn)生。

(四)投資渠道狹窄

隨著南昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市民手中積累了一些財(cái)富，讓這些資金保值增值是他們?nèi)账家瓜氲膯栴}。老百姓的資金沒有地方投資，錢放在銀行儲蓄，大家不甘心，因?yàn)橄鄬τ谕ㄘ浥蛎泚碚f，利率很低。目前，南昌市實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資渠道明顯偏窄，很多行業(yè)都是國有資本在壟斷，民間資本難以進(jìn)入。由于實(shí)體行業(yè)投資渠道受限，且受金融危機(jī)的影響行業(yè)利潤下降，于是股市和樓市變成了他們尋求的有效投資通道。相對于股市，房地產(chǎn)這種固定資產(chǎn)更具有保值增值的效果，大量資金自然涌入房地產(chǎn)市場。

二、房地產(chǎn)泡沫的危害

(一)造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡

房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報(bào)率。在泡沫經(jīng)濟(jì)期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必需的資金。但每個(gè)行業(yè)都是社會必不可少的，而且作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭也不一定就只有房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)。房地產(chǎn)只是一個(gè)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，良性發(fā)展時(shí)龍頭作用顯著；然而房地產(chǎn)不可能成為永遠(yuǎn)的龍頭，如果一旦失去控制，那就可能成為危害經(jīng)濟(jì)、社會健康發(fā)展的禍?zhǔn)?。房地產(chǎn)泡沫把經(jīng)濟(jì)發(fā)展引向崩潰的邊緣，重蹈日本、中國香港、美國、迪拜等房地產(chǎn)泡沫帶來的嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

(二)導(dǎo)致金融危機(jī)

房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系非常密切，這主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)決定的。有資料表明，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%－30%是銀行貸款；建筑公司往往要對項(xiàng)目墊付約占總投入30%－40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請了個(gè)人住房抵押貸款。這幾項(xiàng)累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中來自于銀行的資金高達(dá)61%。房地產(chǎn)泡沫把銀行變成了房貸銀行，使得銀行資產(chǎn)驟然增高風(fēng)險(xiǎn)，而一些需要資金的生產(chǎn)企業(yè)貸款大量減少，長此下去，隨著房地產(chǎn)泡沫的破裂，銀行也將風(fēng)險(xiǎn)大增，危害國家的金融安全，并引起連鎖反應(yīng)。比如2008年美國房地產(chǎn)次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)。

(三)引發(fā)政治和社會危機(jī)

房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，企業(yè)財(cái)務(wù)營運(yùn)逐漸陷入困境，大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增，居民實(shí)際收入下降。由于經(jīng)濟(jì)不景氣和個(gè)人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當(dāng)期的消費(fèi)，擴(kuò)大收入中的儲蓄部分，以防不測。個(gè)人消費(fèi)的萎縮又使生產(chǎn)消費(fèi)品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)危機(jī)的惡性循環(huán)。在經(jīng)濟(jì)危機(jī)下，犯罪案件會激增。馬來西亞1997年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，當(dāng)年的犯罪率比1996年增加了38%。由于人們對日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿，社會危機(jī)將逐漸加劇。

三、南昌市房地產(chǎn)市場泡沫分析

目前，判斷房地產(chǎn)市場是否存在泡沫，國際上通用的指標(biāo)有房價(jià)增長率與GDP增長率之比、房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比、房價(jià)收入比、租售比。其他的一些指標(biāo)還有空置率、施工面積與竣工面積比等等。我們將運(yùn)用房價(jià)上升幅度與GDP增幅之比、房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比、房價(jià)收入比三項(xiàng)指標(biāo)，采用數(shù)據(jù)對比法來分析評價(jià)南昌市房地產(chǎn)市場2007年至2010年期間的泡沫問題，并提出一些對策建議，希望有助于南昌市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

(一)房價(jià)增長率與GDP增長率之比

房價(jià)上升幅度與GDP增幅之比是測量房地產(chǎn)相對于實(shí)體經(jīng)濟(jì)(GDP)增長速度的動態(tài)相對指標(biāo)。GDP增長率反映的是用貨幣表示的居民可供最終消費(fèi)的商品和勞務(wù)的實(shí)際增長程度。其中，該年的當(dāng)年價(jià)國內(nèi)生產(chǎn)總值與該年不變價(jià)國內(nèi)生產(chǎn)總值的比值，即為國內(nèi)生產(chǎn)總值平減指數(shù)，既反映了私人消費(fèi)品，也反映了公共部門、生產(chǎn)資料和成本、進(jìn)出口商品和勞務(wù)的價(jià)格變動程度，比一般的物價(jià)指數(shù)吏綜合。房屋及相關(guān)的建材等行業(yè)的商品和勞務(wù)作為其中一部分，其價(jià)格走勢當(dāng)然與國內(nèi)生產(chǎn)總值平減指數(shù)具有相當(dāng)?shù)囊恢滦?。房價(jià)增長幅度與GDP增長速度的對比度，經(jīng)常被人們作為房地產(chǎn)泡沫的判斷尺度。該指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大；一般認(rèn)為，當(dāng)房價(jià)上漲幅度是

GDP增幅的2倍以上時(shí)，認(rèn)為房價(jià)很不正常，有較大泡沫；只要前者的增長速度不超過后者，就可以認(rèn)為不存在房地產(chǎn)泡沫。因而，在一般情況下，我們只要將房屋價(jià)格的上漲率與反映全部商品及勞務(wù)價(jià)格變動的GDP平減指數(shù)比照，就可以測定房地產(chǎn)在全部商品體系中價(jià)格的走向，從而為房地產(chǎn)業(yè)的冷熱判斷提供依據(jù)。

2007年，南昌市GDP為1390.1億元，按可比價(jià)格計(jì)算同比增長15.5%，房屋均價(jià)為4256.8元/m2，房價(jià)增長率為17%：2008年，南昌市GDP為1660.8億元，按可比價(jià)格計(jì)算同比增長15%，房屋均價(jià)為4990元/m2，房價(jià)增長率為17.2%；2009年，南昌市GDP為1837，5億元，按可比價(jià)格計(jì)算同比增長13.1%，房屋均價(jià)為4645元/m2，房價(jià)增長率為-6.9%；2010年，南昌市GDP為2207億元，按可比價(jià)格計(jì)算同比增長14%，房屋均價(jià)為5573元/m2，房價(jià)增長率為19.98%?？梢杂?jì)算出，南昌市2007年房價(jià)增長率與GDP增長率比值為1.1；2008年為1.15；2009年為-0.53；2010年為1.43。從這一指標(biāo)來看，都未達(dá)到“2”的警戒線，說明南昌市房地產(chǎn)投資在2009年至2010年之間還是處于安全線內(nèi)的。但我們也看到，除了2009年因國家政策對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控及全球金融危機(jī)的影響，房價(jià)出現(xiàn)負(fù)增長外，其他各年房價(jià)上漲速度都超過了GDP增長速度，且呈增速加快態(tài)勢，這說明南昌房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定的過熱現(xiàn)象。

(二)房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比

房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比。這一指標(biāo)可以反映用于房地產(chǎn)業(yè)的投資占某一地區(qū)全社會固定資產(chǎn)投資額的比例，用來說明某一地區(qū)當(dāng)年有多少資金投入到房地產(chǎn)業(yè)。國際公認(rèn)是不宜超討10%。

2007年，南昌市房地產(chǎn)投資額為125.6億元，投資增長率為13.4%，固定資產(chǎn)投資總額為809.92億元，增長率為26.23%：2008年，南昌市房地產(chǎn)投資額為163.3億元，投資增長率為30%，固定資產(chǎn)投資總額為1086.05億元，增長率為34.09%：2009年，南昌市房地產(chǎn)投資額為198.25億元，投資增長率為21.4%，固定資產(chǎn)投資總額為1464.9億元，增長率為34.88%；2010年南昌市房地產(chǎn)投資總額為230.15億元，投資增長率為16.1%，固定資產(chǎn)投資總額為1935.6億元，增長率為32%，可以算出2007年南昌市房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比為16%；2008年為15%；2009年為14%；2010年為12.3%。從這個(gè)結(jié)果可以看出，該比例超過了國際公認(rèn)是否存在泡沫的臨界點(diǎn)10%，但在2009年至2010年期間南昌市房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額的比值是呈現(xiàn)下降趨勢的，說明還沒有出現(xiàn)全局性的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。

(三)房價(jià)收入比

房價(jià)收入比是指城市的平均住房價(jià)格與每戶家庭可支配收入之比。房價(jià)收入比反映了居民家庭對住房的支付能力和承擔(dān)能力，比值越高，支付能力就越低。國際比較通行的說法認(rèn)為，房價(jià)收入比在3－6倍之間為合理區(qū)間。

從表2可以計(jì)算出南昌市2007年的房價(jià)收入比為9.77；2008年為9.9l；2009年為8.46；2010年為9.15。從這個(gè)結(jié)果可以看出，南昌市商品房房價(jià)收入比較高，且呈放大現(xiàn)象，說明南昌市房地產(chǎn)市場存在著一定的泡沫。

四、南昌市房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的建議

通過對南昌市房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)的數(shù)據(jù)對比分析，我們認(rèn)為：近年來，南昌市房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了輕度泡沫。結(jié)合上述對南昌市房地產(chǎn)市場的分析，就未來南昌市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，提出幾點(diǎn)建議。

(一)完善住房供應(yīng)體系，加快南昌市保障性住房建設(shè)步伐

按照“政府保障基本需求，市場提高住房水平”的思路，擴(kuò)大有效供給，加快保障性住房建設(shè)的步伐。在保障性住房的建設(shè)方式上，南昌市應(yīng)將經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)向更加合理化和人性化方向推進(jìn)。一要合理規(guī)劃商品房建設(shè)用地范圍，不應(yīng)在離市中心較遠(yuǎn)的位置建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，這樣是變相的拉平房價(jià)，使得經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格和周邊商品房價(jià)格持平。而應(yīng)在配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域建設(shè)保障性住房小區(qū)，有助于城市資源合理利用。二應(yīng)采取多租少售模式。南昌市正處于城市化加速發(fā)展時(shí)期，未來，部分進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民和城市低收入家庭的住房問題將日益嚴(yán)峻，他們沒有能力去支付房價(jià)和銀行貸款利率，只能靠租房來解決問題。保障性住房采取多租少售模式可以讓更多的進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民和城市低收入家庭生活安定。

(二)加強(qiáng)南昌市房地產(chǎn)市場監(jiān)管，保證市場運(yùn)行的穩(wěn)定性

政府應(yīng)抓好南昌市閑置土地的清理和利用，嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地的開發(fā)期限，打擊開發(fā)商囤積土地的行為。加強(qiáng)對南昌市商品住房預(yù)售行為的監(jiān)管，未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。加大對捂盤惜售、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為的查處力度，對開發(fā)商限期生產(chǎn)、限價(jià)銷售、限融資渠道、限信貸規(guī)模，對已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對外銷售，銷售的價(jià)格不得超過申報(bào)價(jià)格。以控制價(jià)格短期內(nèi)的波動變化，確保房地產(chǎn)銷售的市場秩序。

(三)保持南昌市房貸的穩(wěn)定，限制投機(jī)性購房需求

近期，國家采取了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得的貸款額大幅度下跌，這會導(dǎo)致投資在房地產(chǎn)市場中的資金突然減少，部分開發(fā)商資金鏈斷裂，使得樓盤停工、建筑工人失業(yè)、商品住房供應(yīng)減少，這樣的結(jié)果可能會導(dǎo)致惡性循環(huán)。因此，南昌市不應(yīng)隨著國家宏觀調(diào)控的政策而急劇減少房貸額，而應(yīng)采取逐漸遞減的方式進(jìn)行，從而維護(hù)南昌市房貸的平穩(wěn)。另外，銀行要密切關(guān)注放貸對象的信用等級，認(rèn)真核實(shí)貸款申請人信息，采用差別信貸政策，提高居民家庭購買第二套及以上住房貸款首付比例和貸款利率。如果住房投機(jī)炒作者的首付比例和貸款利率上升到一定程度，其購買住房貸款風(fēng)險(xiǎn)也會立刻顯現(xiàn)出來。信貸政策的收緊與成本的提高會限制投機(jī)購房需求。

(四)改善投資環(huán)境，拓寬南昌市民投資渠道

南昌市應(yīng)該著眼于拓寬私人投資渠道，打破管制和壟斷，讓民營企業(yè)可以進(jìn)入更多行業(yè)投資。降低行業(yè)進(jìn)入門檻，降低高管制的一些行業(yè)的投資門檻，比如公用事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、金融、旅游等，通過改善投資環(huán)境，讓更多的民間資本進(jìn)入實(shí)體行業(yè)，讓投資實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)的民間資本獲利。只有這樣，才能疏導(dǎo)擁積在房地產(chǎn)市場的資金，維持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

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[7]南昌市統(tǒng)計(jì)局，nctj.省略

篇3

一

1．房地產(chǎn)投資穩(wěn)步上升，地域熱點(diǎn)顯現(xiàn)。發(fā)展經(jīng)濟(jì)理論告訴我們，資本積累，投資增加是經(jīng)濟(jì)增長的必要條件。沒有投資的穩(wěn)步增長，任何國家都不可能實(shí)現(xiàn)從農(nóng)業(yè)國向工業(yè)化和現(xiàn)代化的轉(zhuǎn)變。對于中國這樣一個(gè)人口眾多的發(fā)展中國家來說，保持一定的投資規(guī)模尤為重要。近些年，全球經(jīng)濟(jì)增速放緩，我國經(jīng)濟(jì)一直保持7％―8％的高增長率，其中投資貢獻(xiàn)率高達(dá)3．6％左右。在國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整中，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重逐步上升，彌補(bǔ)了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)投資增長率下降的遺缺，其對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率也慢慢顯現(xiàn)出來。

從房地產(chǎn)持續(xù)投資熱點(diǎn)的分布來看，它主要集中在北京、上海、廣州、南京、杭州等為主導(dǎo)的大城市群，客觀地講，這些地區(qū)房地產(chǎn)投資熱有其合理的因素，也有令人擔(dān)心的一面。這些地帶是中國經(jīng)濟(jì)增長最快的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入水平的提高，消費(fèi)升級換代，大量外資的進(jìn)入和勞動力的流動都會增加對房地產(chǎn)的需求，但是，與其他產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)投資也要以需求為后盾，沒有有效的需求，房地產(chǎn)投資就不可能持續(xù)增長。那么，我國的房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長是否有需求的支撐?我認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)熱主要是需求拉動的。

2．銷售率、空置率，地域分化明顯。近幾年，購房低息貸款、減免稅費(fèi)、戶籍制度的松動是刺激居民購房的三大政策因素，商品房屋和商品住宅的銷售率(當(dāng)年銷售面積占當(dāng)年竣工面積的比例)基本保持在80％以上，其中商品住宅的銷售率要更高一些。

但是，由于房地產(chǎn)投資總量的不斷增加，在銷售率回升的同時(shí)，空置面積也在上升。對于空置率，我們要做認(rèn)真的分析。首先，空置率上升無論何種原因都不是一個(gè)好現(xiàn)象，空置率高意味供給與需求的不匹配、占壓銀行資金多，由此會影響資源的優(yōu)化配置。其次，市場上任何一種產(chǎn)品都需要有合理的庫存。房地產(chǎn)作為一種價(jià)值高的大宗商品，其合理的庫存期、庫存比率應(yīng)該為多少?以住宅為例，我國房地產(chǎn)開發(fā)的房屋多是高層和多層，國外多是一家一戶住宅，不同樣式的住宅，其偏好程度差異極大，因此，就有好賣與不好賣之分。那么，不同質(zhì)的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，國外的空置率是以全部存量房為分母，而我國城鎮(zhèn)存量房有多少至今仍是一個(gè)未知數(shù)。再次，地域差別。即便是在國內(nèi)，不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的強(qiáng)弱，其對空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年東亞危機(jī)爆發(fā)后，海南空置商品房425萬平方米，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)帶來重創(chuàng)，留下的是滿目瘡痍的“爛尾樓”，而當(dāng)時(shí)上海的空置房屋接近700萬平方米，占全國的1／7，卻能使之化險(xiǎn)為夷，絕處逢生。

3．房價(jià)快速上漲，炒房圈地?zé)?，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的隱憂。近幾年，全國一些大中城市的房屋銷售價(jià)格快速上漲，漲幅超前。面對節(jié)節(jié)攀升的房價(jià)，廣大百姓找不到自己能負(fù)擔(dān)得起的住房。

實(shí)事求是的講，北京等大城市房價(jià)高有其合理的一面，其中“五多”――常駐人口多、老外多、外來人口多、高收入者多和集團(tuán)購買多都會推動房價(jià)上揚(yáng)；但是，土地市場的不規(guī)范，炒房圈地?zé)崾窃斐杀本┑却蟪鞘蟹績r(jià)盤升的根本原因。許多投機(jī)商借“舊城改造”之機(jī)忙著炒房圈地，房價(jià)經(jīng)多次轉(zhuǎn)手越抬越高，這些投機(jī)商巨頭從中獲得了暴利，這種炒房圈地?zé)釋Ψ康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以說是殆害長遠(yuǎn)。俗話說“沒有能長到天那么高的大樹”，房地產(chǎn)的價(jià)格也不可能無休止地長下去。短期的漲價(jià)也許在可承受范圍之內(nèi)，但是，當(dāng)房價(jià)上漲過快超過廣大百姓可接受的程度，那么，就會對社會安定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、吸引創(chuàng)業(yè)企業(yè)和人才產(chǎn)生不利影響。香港土地成本高、房價(jià)高已成為其經(jīng)濟(jì)發(fā)展一大制約因素，這難道不應(yīng)該引起我們的警覺和深省嗎?

目前國家已出臺了多項(xiàng)政策措施，抑制炒房行為，平抑快速上漲的房價(jià)，我們已看到有一定的效果，是否能夠有實(shí)質(zhì)性作用，還需繼續(xù)觀察。

4．房地產(chǎn)信貸發(fā)展，有喜也有憂。房地產(chǎn)是一種投入大、價(jià)值高的資產(chǎn)，無論其投資與消費(fèi)都離不開金融的支持。從住宅消費(fèi)信貸方面分析，將抵押信貸機(jī)制引入住宅市場，對于多年來習(xí)慣于追逐“大企業(yè)”、“大項(xiàng)目”、“大筆貸款”的中國銀行業(yè)來說無疑是一重大突破，對于習(xí)慣了“量入為出”的廣大百姓來說更是消費(fèi)觀念與行為的一次巨變。個(gè)人住房抵押信貸的迅速增長，不僅改善了銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高了銀行信貸資金的“安全性、盈利性”，也促進(jìn)了住宅生產(chǎn)與消費(fèi)的良性循環(huán)。

從房地產(chǎn)開發(fā)信貸方面分析，我們可以看到：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金主要是依靠預(yù)售房款和銀行的流動資金貸款。而消費(fèi)者購房的預(yù)付款除一部分個(gè)人儲蓄金外，相當(dāng)一大部分來自銀行貸款。因此，無論資金以何種形式出現(xiàn)，都是從銀行的口子出去的。

那么，靠銀行信貸搞投資是否會誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫、金融風(fēng)險(xiǎn)?在現(xiàn)代信用經(jīng)濟(jì)社會，銀行借貸作為一種融資的手段，其本身并不是泡沫，能否誘發(fā)泡沫取決于資金的投向和使用效率，如果將資金投向市場需求潛力大的中、低檔普通住宅，投資的結(jié)果可以滿足社會需求，增進(jìn)社會的財(cái)富。反之，盲目地炒房圈地、炒高檔樓宇，表面上熱得不得了，實(shí)際上供求關(guān)系嚴(yán)重失調(diào)，泡沫就不可避免了。因此，分析房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫，銀行信貸的規(guī)模、增長速度只是一個(gè)變量，關(guān)鍵是看資金的投向和資產(chǎn)的質(zhì)量。

此外，銀行自身體系是否健全也是抵御房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。衡量銀行體系健全的基本指標(biāo)包括：資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量(壞賬率)、經(jīng)營管理水平、收益率和流動資產(chǎn)比率等。在1997東亞金融危機(jī)中，香港和新加坡的房地產(chǎn)信貸占銀行資產(chǎn)的30％～40％，卻能在房地產(chǎn)價(jià)格大幅縮水時(shí)安然無恙，因?yàn)橄愀酆托录悠裸y行的資本充足率高達(dá)15％～20％，不良資產(chǎn)率僅為3％，而韓國、菲律賓和泰國銀行的資本資產(chǎn)比率在6％～10％，不良貸款率高達(dá)22％，因此，房地產(chǎn)價(jià)格的波動使這些國家的銀行陷入前所未有的災(zāi)難。在我國銀行資本金不足，不良資產(chǎn)率居高不下的情況下，個(gè)人住房信貸和房地產(chǎn)企業(yè)貸款在銀行資產(chǎn)中應(yīng)占多大的份額才有利于優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)?在我國信用制度、抵押保險(xiǎn)制度不健全的情況，如何提高房地產(chǎn)信貸的質(zhì)量?這些都是亟待解決的問題。

二

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)不在總量在結(jié)構(gòu)，不在速度在質(zhì)量。因此，對于不同的房地產(chǎn)熱，政府的調(diào)控方式也應(yīng)有所不同。根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的生成機(jī)理，我認(rèn)為，防范房地產(chǎn)泡沫應(yīng)采取如下措施：

1．從土地源頭人手，規(guī)范土地市場。中國的房地產(chǎn)行業(yè)獲得的超額利潤就是來源于政府對土地的壟斷供應(yīng)，即行政性壟斷。表面上看起來，全

國房地產(chǎn)企業(yè)已超過4萬家，是個(gè)充分競爭的行業(yè)，但由于房地產(chǎn)業(yè)的上游土地市場是政府獨(dú)家壟斷，政府“一個(gè)口子”供地的土地儲備和招拍掛政策，實(shí)際上充當(dāng)了土地供應(yīng)的壟斷商角色，因此，完全有能耐獲得“壟斷的超額利潤”。其中很大一部分通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓流入了房地產(chǎn)企業(yè)。盡管從前年下半年開始土地市場引入了競價(jià)機(jī)制，但由于競價(jià)拍賣機(jī)制只適用于競爭性的市場，而在土地市場國家高度壟斷和土地資源供不應(yīng)求的情況下，競價(jià)拍賣機(jī)制只會提高房地產(chǎn)企業(yè)對地價(jià)的預(yù)期，使壟斷供給的壟斷產(chǎn)品形成壟斷價(jià)格，并且不斷把這種壟斷價(jià)格推向新高。所以，我們看到，隨著土地價(jià)格上漲，土地出讓金也水漲船高，而作為終端產(chǎn)品的房子，價(jià)格更是高得離譜。

土地資源短缺不僅是困擾我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也是困擾城市化乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)大問題，如何利用相對貧乏的土地資源為全體國民提供一個(gè)公正、平等、富足和安定的發(fā)展與生存環(huán)境，在一定意義上講，都有賴于土地資源的優(yōu)化配置。我們認(rèn)為：首先，應(yīng)通過立法確定城市規(guī)劃的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性，為城市和地區(qū)經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。其次，加快建設(shè)有形的土地市場，實(shí)現(xiàn)國有土地使用權(quán)交易的公正、公開、公平。今后，國有土地?zé)o論使用者是誰(政府或其他企事業(yè)單位)，土地出讓都應(yīng)納入有形市場，避免“黑箱”操作的諸多弊端，且招標(biāo)并不是簡單的價(jià)高者得標(biāo)，政府可用綜合指標(biāo)，包括企業(yè)的資質(zhì)，以往的開發(fā)業(yè)績、土地使用方向、開發(fā)項(xiàng)目的市場前景等，來確定中標(biāo)者的資格。這樣，政府才可以有效的調(diào)控土地供給的規(guī)模、條件、時(shí)序和位置，同時(shí)，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供給。再次，建立土地信息系統(tǒng)，各城市政府應(yīng)對所有待出讓的土地、現(xiàn)有土地使用結(jié)構(gòu)、規(guī)劃、評估價(jià)格等信息公開，防止信息不對稱為一些人圈地、炒地謀取暴利提供便利；另外，必須對違規(guī)違紀(jì)者給予嚴(yán)厲的制裁，以保障市場秩序的正常運(yùn)行。

2．靈活運(yùn)用利率、完善稅收政策，調(diào)控房地產(chǎn)市場，杜絕偷稅漏稅。近兩年的房地產(chǎn)熱，一定程度是在政府宏觀調(diào)控政策刺激下形成的。在經(jīng)濟(jì)緊縮時(shí)，低息、減免稅政策有利于刺激有效需求，本無可非議，但是，長期實(shí)施一種政策，或無視受益對象實(shí)施同一政策，就可能給市場一種錯(cuò)誤的信號：多次降息、資金成本低會誘使許多企業(yè)、個(gè)人涉足于高風(fēng)險(xiǎn)的投資，從而導(dǎo)致市場資源配置的失誤。為引導(dǎo)企業(yè)投資與開發(fā)更符合市場的需求，政府應(yīng)適時(shí)調(diào)高投資別墅、高檔公寓、高檔娛樂設(shè)施、商廈寫字樓的貸款利率，調(diào)高個(gè)人非自住房的貸款利率，使低息政策更好地向中低收入者傾斜；各城市政府還應(yīng)對高檔不動產(chǎn)開征不動產(chǎn)稅，并可采取累進(jìn)稅，有利于抑制奢靡之風(fēng)，而將有限和寶貴的資源用在實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化和工業(yè)化上。此外，完善市場信息的供給，也是政府調(diào)控市場的重要內(nèi)容。

房地產(chǎn)行業(yè)的偷稅漏稅行為已相當(dāng)嚴(yán)重，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算不規(guī)范，納稅意識薄弱。在北京、四川、山西、上海、山東、云南等省市的稅務(wù)稽查人員均發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的大肆偷漏稅問題，且欠稅金額巨大。其中浙江房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅問題已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的偷漏稅手段花樣繁多，查出的不過是冰山一角，大量沒查出的自然成了企業(yè)的利潤。一方面是房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤，另一方面卻是大肆偷漏國家稅款，解決房地產(chǎn)行業(yè)的偷稅漏稅行為已刻不容緩。

3．完善房地產(chǎn)金融體制，防患于未然。我國銀行業(yè)是在金融體制不健全的情況下涉足房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，從外部環(huán)境上講，我國的個(gè)人信用制度、抵押制度和抵押保險(xiǎn)機(jī)制不健全，從內(nèi)部機(jī)制上講，我國銀行自身存在著許多脆弱性，如資本不足、不良資產(chǎn)過高，資產(chǎn)負(fù)債管理水平低等，這些都會加大房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)。但是，面對金融全球化的沖擊和多次下調(diào)利率利差收益縮小的壓力，我國銀行業(yè)迫切需要尋找新的利潤增長點(diǎn)，新興的房地產(chǎn)信貸特別是個(gè)人住宅抵押信貸則成為銀行業(yè)理想的選擇。個(gè)人住房抵押貸款是一種好資產(chǎn)，但持有比例過高，也會增加資金成本和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，這就是“雞蛋不能放在一個(gè)籃子里”的道理。在美國，個(gè)人住房抵押貸款僅占商業(yè)銀行資產(chǎn)的18％，占抵押銀行資產(chǎn)的50％，銀行資金來源不同，資金的運(yùn)用也會有所不同。在香港，銀行要及時(shí)動態(tài)追蹤貸款的質(zhì)量。因此，我國的銀行業(yè)應(yīng)從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)人手，提高自身抵御金融風(fēng)險(xiǎn)能力；金融監(jiān)管部門應(yīng)從制度建設(shè)人手，完善信用制度、抵押制度、抵押保險(xiǎn)和抵押二級市場的發(fā)展，這樣才有利于房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的共同發(fā)展。

篇4

【關(guān)鍵詞】保障性住房；房地產(chǎn)市場；措施建議

近年來，我國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，日趨成為國家經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，不僅改善城鎮(zhèn)居民的住房條件，同時(shí)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長擴(kuò)大就業(yè)。但在房地產(chǎn)市場帶動經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)也產(chǎn)生了諸多社會問題，高額房價(jià)讓很多家庭望而興嘆；供不應(yīng)求的住房無法滿足當(dāng)前群眾的住房需求。為解決以上問題，國家將保障性住房的建設(shè)提上日程并越來越重視住房保障制度的實(shí)現(xiàn)及完善。大規(guī)模發(fā)展保障性住房的政策也會對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。本文將以我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀為背景，深入研究我國保障性住房建設(shè)及相關(guān)制度運(yùn)行機(jī)制及作用，深入分析保障性住房政策與房地產(chǎn)市場之間的關(guān)系，提出完善保障性住房體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有效建議。

一、我國保障性住房的發(fā)展

保障性住房制度是一個(gè)國家社會保障制度的重要組成部分，指的是在市場經(jīng)濟(jì)條件下，政府要實(shí)施一些特殊的幫助單純依靠市場解決住房有困難的群體的住房政策及措施。保障性住房制度的目的，不僅是實(shí)現(xiàn)政府宏觀調(diào)控的目標(biāo)，更是為了改善中低收入居民的住房條件，調(diào)整住宅市場消費(fèi)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和穩(wěn)定。當(dāng)前，我國保障性住房制度體系主要包括廉租房制度、經(jīng)濟(jì)適用房制度、兩限房制度、公租房制度以及住房公積金制度。保障性住房制度的建立，不僅能夠在政策上對低收入住房困難群體實(shí)施特殊性保護(hù)，也有利于對中低收入家庭來實(shí)施普遍性住房保障。并且從政策角度加大了保障性住房的供給，改善房地產(chǎn)市場供給現(xiàn)狀，遏制宅市場價(jià)格過快增長的惡性趨勢，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，維護(hù)社會穩(wěn)定。

二、我國保障性住房制度對房地產(chǎn)市場的影響

（一）加快建設(shè)和完善住房保障體系

盡管我國房屋供應(yīng)量較大，但是房價(jià)始終處于一個(gè)居高不下的位置，而且眾多人口中以中低收入群體為主，所以沒有能力購買住房還是主要現(xiàn)象。而保障性住房制度的出臺，能夠?yàn)槠胀癖娞峁┐罅孔》?，滿足中低收入群體的住房需求。并且有利于推進(jìn)廉租房。經(jīng)濟(jì)適用房，公共租賃房等保障性住房的建設(shè)，完善中國社會保障中保障性住房制度的建設(shè)。

（二）有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資的增長

受到近年來金融市場的影響，許多面臨著經(jīng)營困境的企業(yè)紛紛將大量資金投入了看似繁榮的房地產(chǎn)投資。使得房地產(chǎn)領(lǐng)域越來越熱，房地產(chǎn)泡沫越來越大，房價(jià)持續(xù)居高不下，越來越多的居民只能望房興嘆。而保障性住房制度的提出，能夠在一定程度上抑制住房地產(chǎn)市場持續(xù)過熱的態(tài)勢，減少商品住房的增長，提升對保障性住房的資金投入，改善住房房價(jià)的上漲態(tài)勢，保障中低收入家庭的住房權(quán)利。

（三）影響房地產(chǎn)房地產(chǎn)供求關(guān)系

保障性住房的購買者也是屬于房地產(chǎn)市場普通商品房的購買群體之一。當(dāng)政府對保障性住房如經(jīng)濟(jì)適用房或者廉租房建設(shè)力度加大之后，這一部分群體就會從普通商品房購買者的大部隊(duì)中脫離出來，即購買普通商品房的需求被大量分流。同時(shí)，由于保障性住房建設(shè)的加大也使房地產(chǎn)企業(yè)對不得不在規(guī)劃土地使用時(shí)將計(jì)劃內(nèi)用于普通商品房的土地分撥給保障性住房建設(shè)，這就在一定程度上也減少了普通商品房的供給量。

（四）對房地產(chǎn)價(jià)格造成影響

近年來，政府多次出臺政策措施來控制房地產(chǎn)市場價(jià)格一路高歌的局面，但總是收效甚微。正如上文所說，保障性住房特別是經(jīng)濟(jì)適用房，會在一定程度上分流普通商品房市場的需求。需求降低意味著價(jià)格降溫。換句話說就是加大保障性住房建設(shè)的力度，會在一定程度上抑制持續(xù)高漲的房地產(chǎn)住房的價(jià)格。

三、完善我國保障性住房制度的相關(guān)建議

（一）強(qiáng)化政府對保障性住房的管理

各級政府都要充分認(rèn)識到穩(wěn)定房價(jià)和住房保障的責(zé)任的重大，將其納入政府工作的重要議事日程。進(jìn)一步通過相關(guān)政策措施強(qiáng)化城市政府在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題中的責(zé)任，嚴(yán)格管理房地產(chǎn)市場特別是保障性住房市場的發(fā)展，增加保障性住房德有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。

（二）加大保障性住房建設(shè)

各級政府要明確自己對于保障性住房建設(shè)的任務(wù)目標(biāo)。要在最初環(huán)節(jié)就提高住房建設(shè)項(xiàng)目的審批效率特別是要加快對保障性住房和普通商品住房的用地、規(guī)劃、開工建設(shè)等審批速度。同時(shí)要督促并加快所有保障性住房建設(shè)任務(wù)的完成，特別是一些續(xù)建項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度，盡快形成有效供應(yīng)。并且各級政府要加大保障性住房的相關(guān)資金支持力度，切實(shí)為所需項(xiàng)目提供建設(shè)資金，及時(shí)足額到位，保障住房建設(shè)。

（三）嚴(yán)格房地產(chǎn)市場運(yùn)營及監(jiān)督

首先要規(guī)范房地產(chǎn)市場主體行為，如房地產(chǎn)開發(fā)、中介、物業(yè)服務(wù)的行為，建立健全房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系，完善房地產(chǎn)企業(yè)考核制度和市場準(zhǔn)入清出機(jī)制。同時(shí)強(qiáng)化商品房銷售監(jiān)管，加強(qiáng)商品房銷售審批與監(jiān)管力度，嚴(yán)格按照商品房銷售許可制度執(zhí)行，只要不具備商品房預(yù)售條件的項(xiàng)目，堅(jiān)決不予以合法《商品房預(yù)售許可證》。其次完善信息披露制度，加快房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)工作。各級正方要及時(shí)通過網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)調(diào)控等政策手段，公布住房建設(shè)計(jì)劃，項(xiàng)目供求及地價(jià)房價(jià)變動等信息。

四、結(jié)語

在注重保障性住房建設(shè)的同時(shí)，也要重視保障性住房與商品住房的協(xié)調(diào)發(fā)展。積極發(fā)揮政府和市場這“兩只手”的雙重作用，引導(dǎo)住房理性消費(fèi)，增強(qiáng)房價(jià)調(diào)控力度，加快保障性住房建設(shè)，改革并且促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李剛.保障性住房對房地產(chǎn)業(yè)的影響[J].經(jīng)濟(jì)研究，2011

篇5

一、統(tǒng)一思想，切實(shí)履行穩(wěn)定房價(jià)的職責(zé)

各縣（市、區(qū)）政府和各有關(guān)部門要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任，堅(jiān)決貫徹執(zhí)行《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》和國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》文件，繼續(xù)增加土地有效供應(yīng)，進(jìn)一步加大普通商品住房建設(shè)力度；繼續(xù)做好住房保障工作，全面落實(shí)年內(nèi)開工建設(shè)保障性住房的目標(biāo)任務(wù)。根據(jù)我市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況，適時(shí)出臺住房限購措施，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控。

二、強(qiáng)化調(diào)控，明確房價(jià)控制目標(biāo)

為切實(shí)將我市房價(jià)控制在合理水平，根據(jù)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，度我市新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)是：商品住房銷售均價(jià)漲幅控制在上年度價(jià)格10%以內(nèi)。由市發(fā)改部門牽頭，組織市國土、建設(shè)、規(guī)劃、金融、稅務(wù)、工商、審計(jì)、物價(jià)、房管等部門制定具體控制目標(biāo)，報(bào)政府研究批準(zhǔn)后公布實(shí)施。

三、加大保障性住房工作力度

市規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門要繼續(xù)加大經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租住房和城市東南部120萬平方米安置房建設(shè)力度，切實(shí)解決中低收入家庭和拆遷戶住房需求，通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，確保完成全年計(jì)劃任務(wù)。繼續(xù)擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面，降低住房保障準(zhǔn)入門檻。廉租住房保障對象收入條件為城鎮(zhèn)居民上年人均可支配收入60%以下，人均住房建筑面積不足15平方米的城市低收入住房困難家庭；保障性住房保障對象收入條件在人均可支配收入平均線基礎(chǔ)上增加10%。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。研究制定優(yōu)惠政策，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目中配建一定比例的公共租賃住房。

四、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理

增加土地有效供應(yīng)，今年我市商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。市國土資源部門要認(rèn)真落實(shí)保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求，加強(qiáng)對企業(yè)土地市場資格和資金來源的審查，依法查處閑置房地產(chǎn)用地和非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。要依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的（不含土地價(jià)款），不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項(xiàng)目。

五、加強(qiáng)稅收征管工作

稅務(wù)部門要嚴(yán)格執(zhí)行【2011】1號文件關(guān)于調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅的規(guī)定，進(jìn)一步采取措施，加強(qiáng)土地增值稅征管，重點(diǎn)對定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決杜絕“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。

六、落實(shí)差別化住房信貸政策

各商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)行【2011】1號文件關(guān)于二套住房首付款比例和貸款利率的要求，實(shí)行嚴(yán)格的差別化利率。金融監(jiān)管部門要加強(qiáng)對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理。

七、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管

市房管和物價(jià)部門要密切關(guān)注商品房價(jià)格態(tài)勢，探索完善商品房價(jià)格監(jiān)督辦法，加強(qiáng)商品房預(yù)售監(jiān)督和市場監(jiān)測，進(jìn)一步加大行政執(zhí)法和處罰力度，對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價(jià)等行為進(jìn)行嚴(yán)肅查處。市工商部門要加強(qiáng)商品房合同監(jiān)管，會同房管部門加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)管理，組織開展專項(xiàng)整治，嚴(yán)格清理房地產(chǎn)市場存在的從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房屋代售、租賃等業(yè)務(wù)的“三五中介”，規(guī)范中介市場秩序，推動房地產(chǎn)二級市場發(fā)展。

八、強(qiáng)化輿論引導(dǎo)

新聞媒體要開設(shè)專欄宣傳房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房工作，深入解讀政策措施，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)提供有力的輿論支持，防止虛假信息或不負(fù)責(zé)任的猜測、評論誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

篇6

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。最近一個(gè)時(shí)期，各地各有關(guān)部門認(rèn)真貫徹國家和省關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的決策部署，制定落實(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施，取得了積極成效。但必須清醒地看到，目前我省房地產(chǎn)業(yè)特別是房地產(chǎn)市場仍面臨不少困難和問題。為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（〔*〕131號）精神，結(jié)合我省實(shí)際，現(xiàn)提出如下意見。

一、加大廉租住房建設(shè)力度。堅(jiān)持對低收入住房困難群眾實(shí)行住房保障制度的原則，加大政策支持力度，加快保障性住房建設(shè)。加快廉租住房籌集進(jìn)度，提高從住房市場投資收購廉租住房的比例，鼓勵有條件的地區(qū)提前完成三年目標(biāo)任務(wù)。各地要認(rèn)真落實(shí)廉租住房保障資金，金融機(jī)構(gòu)要加大對廉租住房投資收購和開發(fā)建設(shè)的支持力度，對各級住房保障管理部門投資收購廉租住房貸款給予利率優(yōu)惠。省財(cái)政繼續(xù)安排廉租住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金，用于支持經(jīng)濟(jì)薄弱地區(qū)廉租住房建設(shè)，對任務(wù)完成好的地區(qū)給予適當(dāng)獎勵。

二、加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。繼續(xù)認(rèn)真落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地優(yōu)先供應(yīng)政策和稅費(fèi)減免政策，允許建設(shè)單位以在建項(xiàng)目作抵押向商業(yè)銀行申請開發(fā)貸款，各商業(yè)銀行對該項(xiàng)貸款優(yōu)先予以保障，利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上可下浮10％。各地可根據(jù)實(shí)際適當(dāng)調(diào)整提高購買經(jīng)濟(jì)適用住房城市低收入家庭人均收入標(biāo)準(zhǔn)。對不符合廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)條件，又無力購買普通商品住房的家庭，各地要從實(shí)際出發(fā)，采取發(fā)展租賃住房等多種方式，因地制宜解決其住房問題。

三、全面實(shí)施城市危舊房（棚戶區(qū)）改造。把改造危舊房（棚戶區(qū)）作為改善困難群眾居住條件的重要舉措，進(jìn)一步采取措施加以推進(jìn)。到2010年底，基本完成城市重點(diǎn)片區(qū)危舊房（棚戶區(qū)）拆遷改造任務(wù)，使城市危舊房居民的住房質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施明顯改善。認(rèn)真落實(shí)城市危舊房（棚戶區(qū)）改造優(yōu)惠政策，對城市危舊房（棚戶區(qū)）改造免收各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，優(yōu)先安排危舊房改造中的低收入住房困難家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房或租住廉租住房。城市危舊房改造片區(qū)的居民購買住房，優(yōu)先辦理住房公積金貸款。

四、鼓勵支持普通商品住房消費(fèi)。對城市新增人口、新就業(yè)人群、拆遷安置戶的自住購房需求及其他人群的改善性住房需求，積極給予鼓勵支持。調(diào)整契稅適用稅率及標(biāo)準(zhǔn)，契稅稅率由4%調(diào)整為3%，其中個(gè)人購買普通商品住房的契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。進(jìn)一步放寬住房公積金貸款條件，繳存住房公積金的職工購買自住住房，暫不受面積、價(jià)格及貸款次數(shù)等限制；購買二手房申請住房公積金貸款的，可享受新房貸款政策。

五、認(rèn)真落實(shí)住房轉(zhuǎn)讓相關(guān)優(yōu)惠政策。進(jìn)一步減輕購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，活躍商品房和二手房交易市場。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。將現(xiàn)行個(gè)人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅，改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅；將個(gè)人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。將現(xiàn)行個(gè)人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅，改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅，對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

六、合理調(diào)整商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。根據(jù)住房實(shí)際需求和住房建設(shè)規(guī)劃，科學(xué)確定年度住房建設(shè)規(guī)模、各類住房建設(shè)比例及項(xiàng)目布局。積極調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，通過信貸、稅收、土地政策和行政措施等，積極引導(dǎo)支持開發(fā)企業(yè)建設(shè)中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房，增加其市場供應(yīng)數(shù)量?？茖W(xué)合理地確定土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、布局和時(shí)序，保證房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)的持續(xù)和穩(wěn)定。進(jìn)一步完善普通商品住房價(jià)格管理，暫停執(zhí)行核價(jià)要求，普通商品住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)主要以容積率和套型面積為依據(jù)。

七、調(diào)整完善拆遷補(bǔ)償安置政策。堅(jiān)持住房市場化基本方向，進(jìn)一步健全市場化拆遷評估體系，全面建立以市場交易價(jià)格為參照系的拆遷評估制度。在充分尊重被拆遷群眾安置方式選擇權(quán)的基礎(chǔ)上，通過階段性增加貨幣化補(bǔ)償安置獎勵等政策，引導(dǎo)被拆遷群眾選擇貨幣化補(bǔ)償安置。商品住房市場供應(yīng)比較充足、安置房尚未開工建設(shè)以及超期過渡被拆遷戶較多的城市，可通過市場招標(biāo)采購普通商品住房，用于安置被拆遷家庭。

八、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求。保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，推動房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展。積極爭取開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。加大對中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持，對有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。對資金困難的在建項(xiàng)目，在保障資金安全前提下，可采取特殊信貸政策和措施，保障項(xiàng)目按期建成。

九、切實(shí)改善對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的服務(wù)。有針對性地制定政策措施，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遇到的困難，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境。引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，主動采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。對資金確有困難的開發(fā)企業(yè)，各類建設(shè)規(guī)費(fèi)上交時(shí)間可適當(dāng)延期。指導(dǎo)幫助企業(yè)根據(jù)市場變化調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)。加大對各類涉房企業(yè)經(jīng)營和服務(wù)收費(fèi)的清理力度，規(guī)范壟斷企業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本。

篇7

二、增加中小套型中低價(jià)位商品房供應(yīng)。新建項(xiàng)目應(yīng)增加90平方米以下中小戶型結(jié)構(gòu)比例。加快拆遷安置小區(qū)建設(shè)，安置房應(yīng)以中小戶型為主。

三、支持新區(qū)開發(fā)建設(shè)。采取優(yōu)惠措施鼓勵在北部政務(wù)新區(qū)、南部新區(qū)、東部新區(qū)連片開發(fā)。興建大型專業(yè)市場的，免征50％城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。鼓勵建設(shè)多層或高層建筑，建筑樓層在六層以上的，每超過一層減征10％的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，13層以上的，免征基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。

四、鼓勵農(nóng)村人口向城市集聚。凡在小區(qū)購買成套商品住宅或購買商業(yè)用房一間以上的農(nóng)村居民，其本人、配偶和直系親屬可登記為城市常住戶口，憑購房合同或房產(chǎn)證到房屋所在地公安派出所辦理落戶手續(xù)。對購房取得城城區(qū)常住戶口的，享受城市居民同等待遇，其子女納入城鎮(zhèn)居民義務(wù)教育，家庭納入城鎮(zhèn)居民社會保障。

五、建立健全覆蓋城鄉(xiāng)的住房公積金制度。從年1月開始，全縣城鄉(xiāng)財(cái)政供給單位一律建立住房公積金制度，所需經(jīng)費(fèi)由財(cái)政負(fù)擔(dān)。調(diào)整住房公積金貸款首付比例和貸款額度。公積金貸款首付比例下調(diào)為20％，貸款期限延長到20年,夫妻雙方符合條件的貸款最高限額上調(diào)為20萬元，夫妻一方符合條件的貸款最高限額上調(diào)為12萬元。夫妻雙方足額繳存住房公積金半年以上，或夫妻一方足額繳存公積金1年以上，或個(gè)人住房公積金帳戶余額在2000元以上，即可申請公積金貸款。

六、對貸款購買首套住房家庭人均住房面積未達(dá)到城城區(qū)居民平均住房水平的，購買第二套住房時(shí)，可比照首套住房貸款政策執(zhí)行。

七、增加購房補(bǔ)貼。自年12月1日起半年內(nèi)，凡在城開發(fā)小區(qū)購買新建商品住房的，縣財(cái)政按所繳契稅100％給予一次性補(bǔ)貼；在城區(qū)購買二手住房的，縣財(cái)政按所繳契稅50％給予一次性補(bǔ)貼；在小區(qū)購買商業(yè)用房的，縣財(cái)政按所繳契稅25％給予一次性補(bǔ)貼。

八、鼓勵在舊城改造中推行房屋拆遷貨幣化安置，被拆遷人貨幣補(bǔ)償后在城區(qū)異地購買商品房的，享受被拆遷房屋等額面積的契稅減免優(yōu)惠；小高層和商業(yè)用房物業(yè)專項(xiàng)維修資金降低50％繳存。

篇8

國家、省、市相繼出臺了多個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控方面的政策文件，其目的在于保持住宅與房地產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展，使住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加合理，住房價(jià)格更加穩(wěn)定，有效的提高居民的居住水平和居住質(zhì)量。目前，我縣的房地產(chǎn)市場仍然存在著中低價(jià)位中小戶型普通商品住房供應(yīng)比重偏低，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后或不按規(guī)劃要求實(shí)施小區(qū)配套建設(shè)，住房價(jià)格增長較快，開發(fā)企業(yè)擅自預(yù)售商品房等各種問題。這些問題的存在直接影響到了廣大居民住房條件的改善，所以，合理調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，控制住房價(jià)格過快增長對于促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展、縣域經(jīng)濟(jì)的不斷增長、提高城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境和質(zhì)量具有十分重要的作用。建設(shè)、國土、物價(jià)、金融等部門要把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定住房價(jià)格工作納入到日常工作中，本著高度負(fù)責(zé)的態(tài)度，增強(qiáng)全局意識和責(zé)任意識，切實(shí)把國家、省、市各項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落到實(shí)處，合理配置資源，進(jìn)一步推進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

二、科學(xué)規(guī)劃，做好住房建設(shè)規(guī)劃編制工作

國土資源、發(fā)展改革等部門要會同建設(shè)部門認(rèn)真做好我縣中長期住房建設(shè)規(guī)劃編制工作，合理配置套型建筑面積90平方米以下普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，最大限度的滿足中低收入家庭的住房需求。住房規(guī)劃編制過程中，要充分結(jié)合我縣規(guī)劃區(qū)內(nèi)住房狀況調(diào)查結(jié)果，全面了解住房總量、結(jié)構(gòu)狀況，分析廣大居民住房需求情況，明確“十一五”期間建設(shè)目標(biāo)和住宅建設(shè)總體規(guī)模，特別是明后兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的短期建設(shè)目標(biāo)和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并向社會公示。

三、加大項(xiàng)目審批力度，嚴(yán)格落實(shí)新建商品住房套型比例

新審批、新開工的單一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比例必須達(dá)到70%以上，經(jīng)濟(jì)適用住房竣工總量要達(dá)到上年度或當(dāng)年城鎮(zhèn)住宅竣工總量的15%-20%，且單套建筑面積屬多層樓房的最大不得超過90平方米，屬中高層、高層樓房最大不得超過95平方米。建設(shè)主管部門要嚴(yán)格按照住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)總體要求和單套住房建筑面積進(jìn)行規(guī)劃管理，特別是對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)審批前，要會同國土等部門對項(xiàng)目進(jìn)行平面套型建設(shè)方案審核，并就套型結(jié)構(gòu)和普通商品住房建設(shè)比例提出會審意見。對不符合要求的住宅項(xiàng)目，建設(shè)、國土等部門一律不予辦理相關(guān)手續(xù)。

四、合理規(guī)劃土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，優(yōu)先保證普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)用地供應(yīng)

土地管理部門要認(rèn)真落實(shí)國務(wù)院、省政府和市政府的文件精神，科學(xué)編制年度土地供應(yīng)計(jì)劃，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)。普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房土地供應(yīng)量不得低于年度居住用地供應(yīng)總量的70%，其中經(jīng)濟(jì)適用住房土地供用量應(yīng)達(dá)到15%-20%。對普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，在供應(yīng)土地之前，土地管理部門要會同規(guī)劃、房管等部門研究出讓方案。中低價(jià)位、中小套型普通商品住房項(xiàng)目土地供應(yīng)要做到限套型、限房價(jià)，競地價(jià)、競房價(jià)的辦法公開確定土地使用者。建設(shè)、國土、物價(jià)等部門要加強(qiáng)聯(lián)系，密切配合，加大監(jiān)管力度，確保出讓合同約定的套型、房價(jià)落到實(shí)處。

五、嚴(yán)格住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅和個(gè)人所得稅征管

對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；個(gè)人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。其他事項(xiàng)仍執(zhí)行省地方稅務(wù)局、省財(cái)政廳、省建設(shè)廳轉(zhuǎn)發(fā)的《國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》的規(guī)定。對個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得，要嚴(yán)格按照《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》和國家稅務(wù)總局印發(fā)的《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得稅有關(guān)問題的通知》征收個(gè)人所得稅。

六、認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)信貸政策，加強(qiáng)和完善住房公積金管理

對項(xiàng)目資本金達(dá)不到35%等信貸條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款抵押物。

按[2006]37號文件要求，從2006年6月1日起，各金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，但對購買自住的且套型建筑面積在90平方米以下住房的，仍執(zhí)行首付款比例為20%的規(guī)定。為提高住房公積金個(gè)人住房貸款使用率，住房公積金個(gè)人住房抵押貸款仍執(zhí)行首付款不低于20%的規(guī)定。住房公積金管理部門要加大住房公積金管理力度，進(jìn)一步落實(shí)重要事項(xiàng)備案制度、年度工作報(bào)告制度和會計(jì)報(bào)表報(bào)送制度，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制。進(jìn)一步擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋面，提高公積金使用率，使住房公積金個(gè)人住房貸款惠及更多購建住房的職工。

七、加強(qiáng)拆遷管理，嚴(yán)格控制拆遷規(guī)模

進(jìn)一步推進(jìn)拆遷管理規(guī)范化、拆遷程序合法化、拆遷制度完善化。在加強(qiáng)拆遷管理的同時(shí)，要認(rèn)真編制舊城改造拆遷中長期規(guī)劃和年度計(jì)劃，把城市的拆遷改造和住房需求有機(jī)地結(jié)合起來，堅(jiān)決制止不切實(shí)際大拆大建的盲目行為，控制住房被動性需求的過快增長。對于不符合縣城總體規(guī)劃、未經(jīng)縣規(guī)劃委員會批準(zhǔn)的拆遷項(xiàng)目一律不予實(shí)施。對已明確具體建設(shè)項(xiàng)目、拆遷責(zé)任單位和拆遷范圍、規(guī)模的，要加快拆遷進(jìn)度和裁決進(jìn)度，保證拆遷計(jì)劃的按期完成。

八、進(jìn)一步完善城鎮(zhèn)最低收入家庭保障制度，規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和集資建房的管理

認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家、省、市文件精神，加快城鎮(zhèn)最低收入家庭住房保障制度建設(shè)，實(shí)現(xiàn)住房保障機(jī)構(gòu)人員配置常設(shè)化、保障資金來源正常化、工作程序規(guī)范化和管理手段的信息化。嚴(yán)格落實(shí)將住房保障資金列入財(cái)政預(yù)算和土地出讓凈收益的5%左右用于城鎮(zhèn)最低收入住房保障制度的要求。財(cái)政部門要加大對住房保障工作的支持力度，形成穩(wěn)定的保障資金來源。今年要為人均住房建筑面積15平方米以下城鎮(zhèn)最低收入家庭提供住房保障。嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房管理的各項(xiàng)政策，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)規(guī)模，土地管理部門要優(yōu)先保證經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)用地，切實(shí)完成國家、省、市規(guī)定的建設(shè)任務(wù)。

嚴(yán)格執(zhí)行《建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部關(guān)于制止違規(guī)集資建房的通知》的相關(guān)規(guī)定，加大集資建房管理力度。集資建房一律報(bào)經(jīng)縣政府批準(zhǔn)，必須符合我縣土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)總體規(guī)劃，列入本年度經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃和年度土地利用計(jì)劃，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、供應(yīng)對象的審核嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，建成的住房不得在經(jīng)審核供應(yīng)對象之外銷售，同時(shí)停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。建設(shè)、國土等部門要加強(qiáng)協(xié)作和監(jiān)督檢查力度，對違規(guī)批準(zhǔn)實(shí)施集資建房的將嚴(yán)肅追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

九、加大房地產(chǎn)市場整頓力度，規(guī)范開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為

認(rèn)真貫徹執(zhí)行《城市開發(fā)經(jīng)營管理規(guī)定》、人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)的《市房管局、規(guī)劃局、國土局關(guān)于加強(qiáng)住宅與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理的意見》的通知等文件精神，進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目“規(guī)委會”審批制度。

以建立誠信經(jīng)營、規(guī)范有序的房地產(chǎn)市場秩序?yàn)槟繕?biāo)，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋中介機(jī)構(gòu)的市場準(zhǔn)入與清出機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目備案制度、資本金制度和項(xiàng)目手冊制度，堅(jiān)決杜絕無資質(zhì)、借資質(zhì)、出租資質(zhì)或超越資質(zhì)范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)，虛假售房廣告，擅自預(yù)售商品房，哄抬房價(jià)，擅自改變規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，利用集體土地或以集資建房的名義搞房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等行為。建設(shè)、國土、物價(jià)、工商等部門要深入開展房地產(chǎn)市場秩序整頓工作，設(shè)立完善的違法違規(guī)行為舉報(bào)投訴機(jī)制，加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，依法查處各類違法違規(guī)行為。

十、加強(qiáng)市場監(jiān)測，建立健全房地產(chǎn)市場信息披露制度

建設(shè)、國土、物價(jià)、統(tǒng)計(jì)等部門要加強(qiáng)協(xié)作，定期組織召開聯(lián)席會議，研究房地產(chǎn)市場動態(tài)，建立信息共享機(jī)制。定期房地產(chǎn)市場信息，增加市場透明度，如建設(shè)用地情況、規(guī)劃許可情況、商品房預(yù)售情況、商品房價(jià)格情況、二手房交易量和交易價(jià)格情況等。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每月要將建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)度、投資、銷售、價(jià)格、空置等情況以統(tǒng)計(jì)報(bào)表的形式上報(bào)相關(guān)部門，以便及時(shí)、準(zhǔn)確的掌握各類房地產(chǎn)市場信息，引導(dǎo)廣大群眾樹立正確的住房消費(fèi)觀念。

十一、全面貫徹建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，做好建筑節(jié)能工作

認(rèn)真貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》、《人民政府關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》和建設(shè)廳關(guān)于貫徹《人民政府關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》的實(shí)施意見等文件精神，積極推進(jìn)“十一五”末新建民用建筑全部達(dá)到節(jié)能65%的標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)能建筑比重達(dá)到25%，集中供熱普及率達(dá)到90%，實(shí)現(xiàn)建筑節(jié)能18%以上的工作目標(biāo)。要積極開展既有建筑節(jié)能改造工作，加強(qiáng)政府辦公建筑和大型公共建筑節(jié)能運(yùn)行管理與改造，確保“十一五”末完成10%工作目標(biāo)，推進(jìn)太陽能、淺層地能、新型墻體材料與節(jié)能型照明器具等節(jié)能材料和可再生資源的利用。

篇9

今年以來，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域外商投資增長較快，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)購買房地產(chǎn)也比較活躍。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)就規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理提出以下意見：

一、規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入

（一）境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，申請?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)；經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并辦理有關(guān)登記后，方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。

（二）外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。投資總額低于1000萬美元的，注冊資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

（三）設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管部門和工商行政管理機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)設(shè)立和辦理注冊登記手續(xù)，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》。企業(yè)付清土地使用權(quán)出讓金后，憑上述證照到土地管理部門申辦《國有土地使用證》，根據(jù)《國有土地使用證》到商務(wù)主管部門換發(fā)正式的《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》，再到工商行政管理機(jī)關(guān)換發(fā)與《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》經(jīng)營期限一致的《營業(yè)執(zhí)照》，到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記。

（四）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管等部門嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進(jìn)行審批。投資者應(yīng)提交履行《國有土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等的保證函，《國有土地使用證》，建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的變更備案證明，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的相關(guān)納稅證明材料。

（五）境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工、處理銀行債務(wù)、并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。對有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內(nèi)進(jìn)行上述活動。

二、加強(qiáng)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理

（六）對投資房地產(chǎn)未取得《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》的境外投資者，不得進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動。

（七）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。

（八）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款。

（九）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守房地產(chǎn)有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓合同約定及規(guī)劃許可批準(zhǔn)的期限和條件。有關(guān)部門要加強(qiáng)對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、銷售等經(jīng)營活動的監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)囤積土地和房源、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為的，要根據(jù)〔2006〕37號文件及其他有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅查處。

三、嚴(yán)格境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房管理

（十）境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外）和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過一年的境外個(gè)人可以購買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內(nèi)沒有設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間一年以下的境外個(gè)人，不得購買商品房。港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房。

（十一）符合規(guī)定的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購買自用、自住商品房必須采取實(shí)名制，并持有效證明（境外機(jī)構(gòu)應(yīng)持我政府有關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)立駐境內(nèi)機(jī)構(gòu)的證明，境外個(gè)人應(yīng)持其來境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)，經(jīng)我方批準(zhǔn)的證明，下同）到土地和房地產(chǎn)主管部門辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門必須嚴(yán)格按照自用、自住原則辦理境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人的產(chǎn)權(quán)登記，對不符合條件的不予登記。

（十二）外匯管理部門要嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定和本意見的要求審核外商投資企業(yè)、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房的資金匯入和結(jié)匯，符合條件的允許匯入并結(jié)匯；相關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得人民幣資金經(jīng)合規(guī)性審核并確認(rèn)按規(guī)定辦理納稅等手續(xù)后，方允許購匯匯出。

四、進(jìn)一步強(qiáng)化和落實(shí)監(jiān)管責(zé)任

（十三）各地區(qū)、特別是城市人民政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，高度重視當(dāng)前外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場可能引發(fā)的問題，進(jìn)一步加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)監(jiān)管責(zé)任。各地不得擅自出臺對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠政策，已經(jīng)出臺的要清理整頓并予以糾正。建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、銀監(jiān)會、外匯局等有關(guān)部門要及時(shí)制定有關(guān)操作細(xì)則，加強(qiáng)對各地落實(shí)規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理政策的指導(dǎo)和監(jiān)督檢查，對擅自降低企業(yè)注冊資本金和項(xiàng)目資本金比例，以及管理不到位出現(xiàn)其他違法違規(guī)行為的，要依法查處。同時(shí)，要進(jìn)一步加大對房地產(chǎn)違規(guī)跨境交易和匯兌違法違規(guī)行為的查處力度。

（十四）完善市場監(jiān)測分析工作機(jī)制。建設(shè)部、商務(wù)部、統(tǒng)計(jì)局、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、外匯局等有關(guān)部門要建立健全外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場信息監(jiān)測系統(tǒng)，完善外資房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)。有關(guān)部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，強(qiáng)化對跨境資本流動的監(jiān)測，盡快實(shí)現(xiàn)外資房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的信息共享。

建設(shè)部商務(wù)部發(fā)展改革委

人民銀行 工商總局外匯局

篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；供求；影響因素

一、導(dǎo)言

近年來我國各地房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)普漲趨勢，盡管2010年到2011年間國家出臺了多項(xiàng)政策和各種措施來抑制房價(jià)的過快增長，但都收效甚微。眾所周知，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)供給需求原理，任何一個(gè)商品的價(jià)格和均衡產(chǎn)量都是由其供給和需求得相互作用來決定的，其他各種經(jīng)濟(jì)和非經(jīng)濟(jì)因素都是通過作用于供給和需求來影響價(jià)格和均衡數(shù)量。為了研究價(jià)格形成機(jī)制，必須首先研究供需雙方的決定機(jī)制。房地產(chǎn)業(yè)的供給約束十分嚴(yán)重，在居民收入快速增長的大背景下，緩慢的供給增長遠(yuǎn)不能滿足居民不斷增長的需求，再加上房地產(chǎn)市場信息不對稱、壟斷等因素的影響，這直接導(dǎo)致了房價(jià)居高不下，但房地產(chǎn)需求依然強(qiáng)勁這一違反一般商品經(jīng)濟(jì)價(jià)格規(guī)律的現(xiàn)象。本文意在研究供給需求對房地產(chǎn)供求收入價(jià)格彈性的分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步綜合全面的研究房地產(chǎn)市場需求供給的決定因素，對房價(jià)高漲提供合理的解釋，為房地產(chǎn)進(jìn)一步調(diào)控提供合理的建議。

二、研究綜述

國內(nèi)對房地產(chǎn)供求的研究主要是從影響房地產(chǎn)市場供給和需求的因素去分析。戚烈旭在《中國房地產(chǎn)市場的供給和需求分析一兼議房地產(chǎn)過熱》（2005）中，通過結(jié)合相關(guān)數(shù)據(jù)，對我國房地產(chǎn)市場的供給和需求現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，發(fā)現(xiàn)我國不存在全國性的房地產(chǎn)泡沫，但在供給有限的情況下，旺盛的真實(shí)需求和被放大的投資需求是推動我國房價(jià)上漲的主要原因，而市場交易的不規(guī)范導(dǎo)致的房地產(chǎn)炒作對房價(jià)上漲起到了推波助瀾的作用。提出有必要采取宏觀調(diào)控，和完善相關(guān)的交易機(jī)制、產(chǎn)業(yè)政策和措施，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的政策引導(dǎo)，規(guī)范市場運(yùn)作，保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。朱永升等人在《影響房地產(chǎn)市場需求因素的灰色關(guān)聯(lián)度分析》（2002）中，研究了影響房地產(chǎn)市場需求的主導(dǎo)因素以及各因素對需求的影響機(jī)理。通過引入灰色關(guān)聯(lián)度分析方法，對影響北京市房地產(chǎn)市場需求的各因素進(jìn)行實(shí)例分析。這些文章部分的從一個(gè)側(cè)面解釋了房地產(chǎn)價(jià)格高漲的原因，對需求供給機(jī)制進(jìn)行了部分闡述，但都沒從供需兩方面進(jìn)行全面分析，對房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制進(jìn)行全面清晰分析。

三、理論假說

房地產(chǎn)商品與一般商品的一個(gè)明顯的差異就是房地產(chǎn)市場的供給約束十分明顯，同時(shí)房地產(chǎn)具有消費(fèi)品和投資品的雙重特性，而居民對作為耐用消費(fèi)品和投資品的住宅的消費(fèi)，自然符合“生命周期假說”。隨著我國經(jīng)濟(jì)形勢的變好，居民收入的增加，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化，我國居民消費(fèi)已進(jìn)入改善居住條件的階段，對房地產(chǎn)產(chǎn)生了巨大的需求。

另外，我們注意到銀行現(xiàn)代資金與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展密不可分。2000年以來，我國發(fā)地產(chǎn)開發(fā)貸款的增速大都在20%以上，遠(yuǎn)高于同期銀行機(jī)構(gòu)改款的增速。2003年我國發(fā)地產(chǎn)開發(fā)貸款的增速達(dá)41.34213579%。高于同期銀行機(jī)構(gòu)改款的增速將近20個(gè)百分點(diǎn)。我國的個(gè)人住房貸款從無到有，在很大程度上促進(jìn)了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

從影響房地產(chǎn)供求的各方面因素來看，居民收入的增加必然會增加對房地產(chǎn)的需求，居民個(gè)人住房貸款促使居民的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求；從影響房地產(chǎn)供給的因素來看，地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供良好的宏觀環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增加會促進(jìn)房地產(chǎn)市場的供給。

據(jù)以上分析，本文提出以下假說：（1）房地產(chǎn)市場的供給收入彈性小于需求收入彈性，或者說考慮到了收入的影響，房地產(chǎn)市場的供給約束大于需求約束。（2）居民可支配收入的變化與房地產(chǎn)供給和需求呈同方向變化。（3）房地產(chǎn)需求與居民可支配收入、個(gè)人購房信貸支持程度呈同方向變化。（4）房地產(chǎn)市場中，價(jià)格和供給和需求的關(guān)系可能與一般商品市場不同，價(jià)格的上升不一定會帶來供給的增加和需求的下降。（5）房地產(chǎn)市場需求的增長將拉動經(jīng)濟(jì)增長。

四、數(shù)據(jù)、變量和模型設(shè)定

（一）數(shù)據(jù)及其來源

本文有關(guān)房地產(chǎn)投資銷售的數(shù)據(jù)全部來自統(tǒng)計(jì)局編制的《中國統(tǒng)計(jì)年鑒2010》和中經(jīng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫，關(guān)于信貸方面的數(shù)據(jù)全部來自中國人民銀行，由于我國對房地產(chǎn)專向統(tǒng)計(jì)的時(shí)間并不長，統(tǒng)計(jì)年鑒中詳細(xì)披露的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)僅從1997年開始，故我們選取了1997年-2009年的數(shù)據(jù)建立數(shù)據(jù)樣本，共獲得了13年的數(shù)據(jù)。

（二）核心概念及界定

房地產(chǎn)需求（D）：我們用“商品房屋銷售額”作為代表已完成的房地產(chǎn)市場需求的變量，單位億元。

房地產(chǎn)市場供給（S）：我們用“房地產(chǎn)竣工面積”作為代表房地產(chǎn)市場實(shí)際供給量的變量單位萬平方米。

房地產(chǎn)價(jià)格（P）：用“平均商品房屋銷售價(jià)格”指標(biāo)來衡量市場價(jià)格，單位元/平方米。

居民收入（I）：用“城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（DPI）”來衡量居民收入水平，單位元。

房地產(chǎn)開發(fā)信貸支持：我們用房地產(chǎn)開發(fā)貸款（LOAN）來衡量銀行系統(tǒng)對房地產(chǎn)開發(fā)的信貸支持程度。

個(gè)人購房信貸支持：我們用個(gè)人住房貸款（INLOAN）來衡量銀行系統(tǒng)對消費(fèi)者購房的信貸支持程度。

（三）模型設(shè)定

通過對房地產(chǎn)市場的需求供給的影響因素分析，認(rèn)為影響需求的主要因素主要是收入、信貸支持和價(jià)格，選擇需求回歸變量為：房地產(chǎn)價(jià)格（P）、城鎮(zhèn)居民可支配收入（DPI）、個(gè)人住房貸款（INLOAN），影響供給的主要因素是經(jīng)濟(jì)外部環(huán)境、信貸支持和價(jià)格，選擇的估計(jì)回歸變量為：人均GDP、房地產(chǎn)開發(fā)貸款（LOAN）、房地產(chǎn)價(jià)格（P）。

鑒于房地產(chǎn)需求供給的量綱不同，采用絕對值分析，兩者系數(shù)不可比較，故需要才有絕對值分析，對所有變量取自然對數(shù)，進(jìn)行相對數(shù)分析，而且去對數(shù)后是一個(gè)無量綱的量，便于二者之間的比較。對所有變量取對數(shù)后得以下兩個(gè)模型：

使用廣義最小二乘法估計(jì)參數(shù)值，據(jù)估計(jì)結(jié)果分析需求相對房地產(chǎn)價(jià)格（P）、城鎮(zhèn)居民可支配收入（DPI）、個(gè)人住房貸款（INLOAN）的彈性及供給相對人均GDP、房地產(chǎn)開發(fā)貸款（LOAN）、房地產(chǎn)價(jià)格（P）的彈性，考察這些因素變動對需求和供給的相對影響，驗(yàn)證假設(shè)二、三、四。

同時(shí)為了研究房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用，建立以下模型：

用實(shí)證的數(shù)據(jù)結(jié)果檢驗(yàn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展對經(jīng)濟(jì)究竟有多大的促進(jìn)作用。

五、計(jì)量結(jié)果

我們用最小二乘法，運(yùn)用E-views 5.0進(jìn)行計(jì)量分析，分別得到以下結(jié)果：

計(jì)量結(jié)果房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性為2.481904，且統(tǒng)計(jì)上非常顯著，處于富有彈性區(qū)間；個(gè)人住房信貸的需求彈性為0.216170，回歸結(jié)果顯示，表明結(jié)果可以解釋99%以上的樣本，且顯著性水平在1%以下，結(jié)果非常理想。此處的房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性仍遠(yuǎn)大于1，處于富有彈性區(qū)間，驗(yàn)證了假說四，即房地產(chǎn)市場中，價(jià)格和需求的關(guān)系可能與一般商品市場不同，價(jià)格的上升不一定會帶來需求的下降。

為驗(yàn)證假說三，做了以下回歸：

計(jì)量結(jié)果表明房地產(chǎn)需求收入彈性為2.175939，且統(tǒng)計(jì)上非常顯著，處于富有彈性區(qū)間；個(gè)人住房信貸的需求彈性為0.093328，回歸結(jié)果顯示，表明結(jié)果可以解釋98%以上的樣本，且顯著性水平在1%以下，結(jié)果非常理想。此處的房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性仍遠(yuǎn)大于1，處于富有彈性區(qū)間，同時(shí)驗(yàn)證了假說三，即房地產(chǎn)需求與居民可支配收入、個(gè)人購房信貸支持程度呈同方向變化；

計(jì)量結(jié)果房地產(chǎn)供給價(jià)格彈性為-0.812609，且統(tǒng)計(jì)上非常顯著，處于缺乏彈性區(qū)間；發(fā)地產(chǎn)開發(fā)信貸支持的供給彈性為0.882160，回歸結(jié)果顯示，表明結(jié)果可以解釋99%以上的樣本，且顯著性水平在1%以下，結(jié)果非常理想。此處的房地產(chǎn)供給價(jià)格彈性仍很小，處于缺乏彈性區(qū)間，驗(yàn)證了假說一，房地產(chǎn)市場的供給收入彈性小于需求收入彈性，或者說考慮到了收入的影響，房地產(chǎn)市場的供給約束大于需求約束；表明房地產(chǎn)市場的驗(yàn)證了假說四，即房地產(chǎn)市場中，價(jià)格和供給的關(guān)系可能與一般商品市場不同，價(jià)格的上升不一定會帶來需求供給的增加。

模型的效果非常顯著，很大，表明該模型可以在很大程度上解釋經(jīng)濟(jì)的增長，即國民經(jīng)濟(jì)增長只取決于前一年的經(jīng)濟(jì)狀況和當(dāng)年的房地產(chǎn)消費(fèi)。但我們同時(shí)發(fā)現(xiàn)，國民經(jīng)濟(jì)主要取決于前一年的GDP增長，而房地產(chǎn)需求對經(jīng)濟(jì)的拉動作用非常小，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于我們之前的估計(jì)。

六、結(jié)論及政策建議

我們運(yùn)用13年的全國時(shí)間序列數(shù)據(jù)，分別對房地產(chǎn)需求的收入價(jià)格彈性和房地產(chǎn)供給的收入價(jià)格彈性進(jìn)行了實(shí)證分析，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的供給約束十分嚴(yán)重，再加上房地產(chǎn)市場信息不對稱、壟斷等因素的影響，這直接導(dǎo)致了房價(jià)居高不下，但房地產(chǎn)需求依然強(qiáng)勁這一違反一般商品經(jīng)濟(jì)價(jià)格規(guī)律的現(xiàn)象。同時(shí)本文實(shí)證結(jié)果證明：金融尤其是銀行信貸對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。

要降低房價(jià)，我們認(rèn)為可以從以下方面進(jìn)行努力：（1）宏觀經(jīng)濟(jì)政策在控制房地產(chǎn)泡沫、房地產(chǎn)投機(jī)行為的同時(shí)，不能搞簡單化“一刀切”處理，特別是在金融、土地政策上一定要保持政策的連貫性和持久性，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)I造良好的政策環(huán)境。（2）加強(qiáng)制度建設(shè)，努力消除信息不對稱、壟斷、腐敗和權(quán)力尋租等行為，從根本上為房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)I造健康的環(huán)境，防止出現(xiàn)“一放就亂，一抓就死”得混亂局面。（3）政府在房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)，必須從供給和需求兩方面入手。一方面打擊房地產(chǎn)市場中的投機(jī)現(xiàn)象，努力消除市場上的虛假需求；另一方面，要努力通過各種措施增加房地產(chǎn)市場的供給，放寬房地產(chǎn)市場的準(zhǔn)入限制，允許各類資本真正地參與到房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中，同時(shí)在土地政策、金融政策方面要適度放松，促使房地產(chǎn)供給的增加。（4）靈活運(yùn)用各種金融調(diào)控手段，影響房地產(chǎn)市場的供需雙方，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場的價(jià)格，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

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