導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房產(chǎn)投資價(jià)值分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：公允價(jià)值投資性房地產(chǎn)計(jì)量屬性相關(guān)性

作者簡(jiǎn)介：劉文歡(1984-)，女，山東青島人，山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院研究生部碩士研究生

一、公允價(jià)值計(jì)量模式的引入

(一)公允價(jià)值的含義及啟示國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(IASC)在IAS32和IAS39中將公允價(jià)值定義為在公平交易中，熟悉情況的自愿當(dāng)事人，進(jìn)行資產(chǎn)交換或負(fù)債清償?shù)慕痤~。美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(FASB)在SFAS N0．157中將公允價(jià)值定義為雙方在當(dāng)前的交易(而不是被迫清算或銷售)中，自愿購(gòu)買(或承擔(dān))或出售(或清償)一項(xiàng)資產(chǎn)(或負(fù)債)的金額。英國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(ASB)將金融工具公允價(jià)值定義為在公平交易中，亦即在非強(qiáng)制性和非清算性銷售中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以交易(該金融資產(chǎn)或金融負(fù)債)的金額。我國(guó)在新頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，將公允價(jià)值定義為在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量。我國(guó)主要是借鑒國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)對(duì)公允價(jià)值的定義，將計(jì)量對(duì)象確定為資產(chǎn)與負(fù)債，交易主體確認(rèn)為市場(chǎng)參與者，更加強(qiáng)調(diào)雙方的交易是在自愿條件下進(jìn)行的，價(jià)格是雙方達(dá)成的，任何一方對(duì)達(dá)成的價(jià)格都沒有異議。

(二)公允價(jià)值的特征分析公允價(jià)值是動(dòng)態(tài)的計(jì)量，受時(shí)間、空間變化的影響較大。同一交易在不同的時(shí)間進(jìn)行，交易雙方達(dá)成的公允價(jià)值可能不同；同一交易由于交易地點(diǎn)的不同，交易雙方達(dá)成的公允價(jià)值也不盡相同。公允價(jià)值的運(yùn)用使得會(huì)計(jì)信息能夠更加及時(shí)、全面地反映交易雙方所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境及其變化狀況。公允價(jià)值有利于會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性和可靠性達(dá)到完美統(tǒng)一。相關(guān)性和可靠性往往是此消彼長(zhǎng)的，很難達(dá)到統(tǒng)一。與歷史信息相比，公允價(jià)值是面向現(xiàn)在和未來的，有利于利益相關(guān)者做出預(yù)測(cè)和決策，很大程度上提高了會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性；與此同時(shí)，根據(jù)國(guó)際會(huì)計(jì)界的最新研究表明，隨著估價(jià)和現(xiàn)值技術(shù)的發(fā)展，公允價(jià)值將能夠在各種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中(存在活躍市場(chǎng)或非理想環(huán)境下)取得客觀可靠的市場(chǎng)價(jià)格或現(xiàn)值，從而能夠更好地體現(xiàn)會(huì)計(jì)信息的最高原則“真實(shí)與公允”。公允價(jià)值體現(xiàn)交易的公平性。從國(guó)內(nèi)外對(duì)公允價(jià)值的闡述中可以看出，公平性是公允價(jià)值的核心屬性。要保證，獲得的公允價(jià)值具有公平性，必須使交易雙方在交易過程中滿足四個(gè)條件：一是雙方的交易是公平交易，而非不平等交易；二是交易-雙方相互熟悉彼此的情況，信息較為完備；三是交易雙方自愿讓渡資產(chǎn)或清償債務(wù)，而不是強(qiáng)制地轉(zhuǎn)讓；四是交易雙方的經(jīng)營(yíng)是持續(xù)經(jīng)營(yíng)，而不是面臨破產(chǎn)清算。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的動(dòng)因分析

(一)投資性房地產(chǎn)的界定國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(IASC)在IAS40中解釋投資性房地產(chǎn)指為賺取租金或?yàn)橘Y本增值?；騼烧呒嬗卸钟械姆康禺a(chǎn)，但不包括用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的的房地產(chǎn)；不包括在正常經(jīng)營(yíng)過程中銷售的房地產(chǎn)。英國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(ASB)在SSAPl9中和香港在SSAPl3中認(rèn)為，投資性房地產(chǎn)是指對(duì)有關(guān)土地和建筑物擁有的權(quán)益，這些土地和建筑物必須是：已完成的在建工程和開發(fā)項(xiàng)目；是為投資目的而持有，并且其租金收益是可以公平協(xié)商的。不包括企業(yè)為自己的目的擁有和占用的房地產(chǎn)、出租給并由集團(tuán)內(nèi)另一公司占用的房地產(chǎn)。我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已出租的建筑物；并明確指出自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)核算的范圍。雖然各國(guó)對(duì)投資性房地產(chǎn)的定義存在差異，但都表明了投資性房地產(chǎn)具有保值和投資的雙重功能。投資性房地產(chǎn)和企業(yè)擁有的其他房地產(chǎn)最大的不同表現(xiàn)在持有的目的和產(chǎn)生的現(xiàn)金流。從持有的目的來看，持有投資性房地產(chǎn)是為了取得投資收益，而不是為了使用或作為產(chǎn)品出售；從產(chǎn)生的現(xiàn)金流來看，投資性房地產(chǎn)是一個(gè)獨(dú)立的現(xiàn)金產(chǎn)出單元，產(chǎn)生的現(xiàn)金流量之歸屬于該房地產(chǎn)，而不會(huì)歸屬于在生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)過程中所使用的其他資產(chǎn)。我國(guó)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)采用公允價(jià)值核算投資性房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定。一是采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理地估計(jì)。二是采用公允價(jià)值計(jì)量模式，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)人當(dāng)期損益。三是已采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

(二)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的必要性首先，全球經(jīng)濟(jì)一體化要求公允價(jià)值的引入。我國(guó)加入WTO以后，使我國(guó)與全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的聯(lián)系越來越緊密。隨著更多領(lǐng)域的相繼開放，房地產(chǎn)行業(yè)也將面臨外資企業(yè)的挑戰(zhàn)與競(jìng)爭(zhēng)。這要求我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則盡可能地消除與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的差異。運(yùn)用公允價(jià)值能更好地反映我國(guó)參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，使會(huì)計(jì)信息更加透明、公開，符合廣大利益相關(guān)者的要求，也有助于我國(guó)企業(yè)參與國(guó)際上的競(jìng)爭(zhēng)與合作。其次，公允價(jià)值能更好地表現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的特性。對(duì)房地產(chǎn)的投資一般金額大，周期長(zhǎng)，流動(dòng)與變現(xiàn)能力較差，具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)。人們習(xí)慣將企業(yè)的投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)看待，并按其估計(jì)使用的年限提取折舊。但根據(jù)我國(guó)近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值往往都高于其賬面凈值，如果按其歷史成本計(jì)量不能反映企業(yè)的真實(shí)情況。如(圖1)所示，擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)在2006年第三季度，在運(yùn)用公允價(jià)值前后，其租賃收入對(duì)毛利率的影響差異明顯。公允價(jià)值的計(jì)量模式更符合投資性房地產(chǎn)的特征，能夠更好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力。再次，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)存在的問題要求引入新的計(jì)量模式。一是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加劇。隨著投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，企業(yè)的大部分資金流入該領(lǐng)域，造成了企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的失衡，不可避免地增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的投資，其資金大部分都來自銀行貸款，房地產(chǎn)市場(chǎng)漲勢(shì)兇猛的同時(shí)也帶來了極大的不穩(wěn)定性，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，企業(yè)將會(huì)一無所有。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2005年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)72.7％，可見房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)受著極大考驗(yàn)。二是對(duì)投資性房地產(chǎn)采用歷史成本的計(jì)量模式不能更好地體現(xiàn)投資者的利益。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度很快，大中城市的市中心商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期高漲，持有大量土地或者商業(yè)地產(chǎn)的上市公司其資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值較賬面價(jià)值溢價(jià)很高，如果企業(yè)未能合理地反映該部分資產(chǎn)的價(jià)值，就不能更好地體現(xiàn)這些公司股東權(quán)益。三

是對(duì)于主要經(jīng)營(yíng)投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，對(duì)投資性房地產(chǎn)的合理計(jì)量會(huì)影響對(duì)企業(yè)資產(chǎn)總體價(jià)值的衡量。如果采用歷史成本對(duì)該部分資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，會(huì)造成對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值的低估，從而使企業(yè)資產(chǎn)的總體價(jià)值降低。在企業(yè)進(jìn)行兼并、破產(chǎn)或重組時(shí)不能更好地向利益相關(guān)方提供可靠的信息，反映企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。

(三)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的可行性良好的市場(chǎng)環(huán)境有利于公允價(jià)值的取得。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和完善，在許多方面已經(jīng)達(dá)到公開市場(chǎng)的有關(guān)要求，與其他類型的市場(chǎng)相比，公允價(jià)值在房地產(chǎn)市場(chǎng)上較易取得，不容易受特定主體的操縱。與此同時(shí)，證券市場(chǎng)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)在很大程度上提高了上市公司運(yùn)作的透明度，加大了對(duì)舞弊的查處力度，將逐漸形成以市場(chǎng)規(guī)則為主，相關(guān)政府機(jī)構(gòu)監(jiān)督為輔的機(jī)制，為公允價(jià)值的運(yùn)用提供了適宜的“土壤”，企業(yè)能夠根據(jù)自身的需要取得合理的公允價(jià)值。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展對(duì)公允價(jià)值的引入意義重大。我國(guó)早在1994年就頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》，明確了國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度；1999年又了《國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，建立了比較完善的房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法體系。另外，我國(guó)擁有較高素質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍，目前房地產(chǎn)估價(jià)師已有兩萬多人，全國(guó)已注冊(cè)成立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有3000多家，其中一級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)100多家，這為采用公允價(jià)值核算投資性房地產(chǎn)提供了良好的條件。會(huì)計(jì)人員素質(zhì)的提高有助于公允價(jià)值的選擇。近年來我國(guó)各相關(guān)部門大力開展會(huì)計(jì)人員的后續(xù)教育，及時(shí)為會(huì)計(jì)人員補(bǔ)充新知識(shí)、培訓(xùn)新技術(shù)，使得會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)大大增強(qiáng)，有助于會(huì)計(jì)人員更加理性地選擇公允價(jià)值，在實(shí)務(wù)中更加準(zhǔn)確地使用公允價(jià)值。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定更具操作性。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行核算做了細(xì)致的規(guī)定，充分考慮了我國(guó)的國(guó)情，使得公允價(jià)值的運(yùn)用對(duì)企業(yè)的實(shí)務(wù)更具有操作性，有助于企業(yè)較快地掌握公允價(jià)值核算方法。如在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中，規(guī)定禁止采用含有較多假設(shè)的估計(jì)價(jià)值，以防止公允價(jià)值被濫用。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的困境及路徑選擇

篇2

關(guān)鍵詞:系統(tǒng)聚類;房地產(chǎn);投資價(jià)值;武漢市

中圖分類號(hào):F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

房地產(chǎn)投資需要大量資金的投入,而且投資回收期比較長(zhǎng),風(fēng)險(xiǎn)大。因此,進(jìn)行房地產(chǎn)投資之前,應(yīng)當(dāng)通觀全局,審時(shí)度勢(shì),綜合考慮各種影響因素,謹(jǐn)慎地進(jìn)行投資決策,從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的降低和利潤(rùn)最大化。

一、聚類分析在房地產(chǎn)投資價(jià)值細(xì)分中的應(yīng)用

1、房地產(chǎn)投資價(jià)值細(xì)分。由于中國(guó)地域大、人口多,地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同,各地區(qū)間房地產(chǎn)投資市場(chǎng)有很大的差距,研究房地產(chǎn)投資市場(chǎng)十分重要的一項(xiàng)工作就是研究各地區(qū)的差異。其中一種有效的方法就是把各地區(qū)按某些指標(biāo)分成幾類,根據(jù)不同的類區(qū)別對(duì)待,減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)和提高經(jīng)濟(jì)效益。

2、聚類分析概述。聚類分析是研究“物以類聚”的一種科學(xué)有效的方法,是指將數(shù)據(jù)分組成為多個(gè)類,在同一個(gè)類內(nèi)對(duì)象之間具有較高的相似度,不同類之間的對(duì)象差別較大。

聚類分析的一般做法是:先確定聚類統(tǒng)計(jì)量,然后利用統(tǒng)計(jì)量對(duì)樣品或者變量進(jìn)行聚類。從統(tǒng)計(jì)學(xué)角度來講,根據(jù)相似度方法,對(duì)樣本聚類叫做Q型聚類,對(duì)變量進(jìn)行聚類叫做R型聚類。

目前在實(shí)際應(yīng)用中存在著大量的聚類方法,算法的選擇取決于數(shù)據(jù)的類型、聚類的目的和應(yīng)用,本文采用的是系統(tǒng)聚類算法。

3、系統(tǒng)聚類算法。系統(tǒng)聚類法是先將需要聚類的樣本或者指標(biāo)各自看成一類,然后確定類與類之間相似性統(tǒng)計(jì)量,并選擇最近的兩類或若干類合成一個(gè)新類;計(jì)算新類與其他類之間的相似性統(tǒng)計(jì)量,再選擇最接近的兩類或若干類合成一個(gè)新類,直到所有的樣品或指標(biāo)都合成一類為止。以此指標(biāo)就可以對(duì)城市區(qū)域房地產(chǎn)投資價(jià)值進(jìn)行排序。

二、武漢市實(shí)證分析

1、指標(biāo)選擇。武漢市作為中部崛起的支點(diǎn)和承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋梁,其經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展一直處于中部省會(huì)城市前列。但由于山水相隔,武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)塊狀而非傳統(tǒng)圈狀分布,再加上房地產(chǎn)區(qū)位的不可移動(dòng)性,因此在武漢市房地產(chǎn)投資中,必須考慮各區(qū)域?qū)嶋H情況。本文從武漢市中心城區(qū)相關(guān)數(shù)據(jù)出發(fā),設(shè)定房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)指標(biāo),綜合評(píng)價(jià)各區(qū)域主要特點(diǎn)和投資優(yōu)劣勢(shì)。

房地產(chǎn)投資需要考慮的因素很多,為充分說明、適度簡(jiǎn)化和避免單個(gè)指標(biāo)解釋的充足性和牽連性問題,本文抽取2008年度武漢市重點(diǎn)區(qū)域影響房地產(chǎn)投資的七個(gè)主要指標(biāo)(商品住宅銷售面積、商品住宅新增供應(yīng)面積、商品住宅用地平均成交樓面地價(jià)、商品住宅成交均價(jià)、平均商品住宅成交總價(jià)、人均可支配收入、二手住宅成交均價(jià)),組合成相對(duì)獨(dú)立的四個(gè)綜合性評(píng)價(jià)指標(biāo):X1銷供比,X2房?jī)r(jià)地價(jià)比,X3收入房?jī)r(jià)比,X4折價(jià)率,分別反映各區(qū)域房地產(chǎn)投資的銷售、利潤(rùn)、購(gòu)買力和性價(jià)比等涉及投資需要考慮的最重要的四個(gè)方面。

X1銷供比=區(qū)域商品住宅銷售面積/區(qū)域商品住宅新增供應(yīng)面積;X2房?jī)r(jià)地價(jià)比=區(qū)域商品住宅成交均價(jià)/區(qū)域住宅用地平均樓面地價(jià);X3收入房?jī)r(jià)比=(區(qū)域人均可支配收入×3)/(區(qū)域商品住宅成交均價(jià)×90);X4折價(jià)率=區(qū)域二手住宅成交均價(jià)/區(qū)域商品住宅成交均價(jià)。

2、數(shù)據(jù)資料。(表1、表2)

3、系統(tǒng)聚類分析。采用上述四個(gè)綜合性評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)武漢市重點(diǎn)區(qū)域使用系統(tǒng)聚類法進(jìn)行聚類分析。首先對(duì)每個(gè)變量(指標(biāo))的數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理,經(jīng)過定性和pearsom相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)分析,指標(biāo)間相關(guān)性不高。樣本間相近性采用歐式平方距離度量,類間距離的計(jì)算采用類平均法,進(jìn)行Q聚類,得到聚類結(jié)果。(表3、表4、表5、圖1)

4、分析結(jié)果。依據(jù)聚類分析的結(jié)果可以把武漢市重點(diǎn)區(qū)域劃分為三類。

第一類,江岸區(qū)、江漢區(qū)。第一類在綜合評(píng)析中,收入銷供比方面明顯領(lǐng)先于其他兩類,在房?jī)r(jià)地價(jià)比上位于第二,折價(jià)率、收入房?jī)r(jià)比排名靠最后。這說明江岸和江漢區(qū)市場(chǎng)需求量大,而供應(yīng)方面偏緊。雖然本類內(nèi)房?jī)r(jià)相對(duì)區(qū)域內(nèi)居民收入較高,但是本區(qū)域客戶源來自于整個(gè)武漢市乃至市外,因此房?jī)r(jià)受到支撐。由于需求、房?jī)r(jià)一直居高不下,本區(qū)域地塊更受青睞,地價(jià)也較高。由于區(qū)域內(nèi)板塊差異較大和二手房建筑年代更長(zhǎng)久,綜合二手房和新房?jī)r(jià)差較大,實(shí)際江漢區(qū)價(jià)差較小,甚至在部分區(qū)域出現(xiàn)“新舊倒掛”現(xiàn)象。隨著CBD、漢口火車站等項(xiàng)目工程的推進(jìn)和武漢市中部領(lǐng)頭羊地位的鞏固,處于武漢市發(fā)展頂端的本類區(qū)域投資前景更樂觀,但在地塊選擇的局限性和爭(zhēng)奪的激烈度方面未來將更加明顯。

第二類,口區(qū)、洪山區(qū)、武昌區(qū)。第二類在房?jī)r(jià)地價(jià)比、折價(jià)率比上均位列第一,收入房?jī)r(jià)比、銷供比均位列第二。本類地價(jià)相對(duì)不高,供應(yīng)比較充分。由于房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間較短,新舊房差價(jià)較小。在房地產(chǎn)發(fā)展的強(qiáng)勁沖擊下,房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快,與收入增長(zhǎng)情況形成一定反差。由于在2008年上市量較大,本類區(qū)域暫時(shí)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供大于求,銷供比并不特別理想,部分區(qū)域和部分產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。

本類各區(qū)域?qū)儆诜康禺a(chǎn)發(fā)展第二梯隊(duì),近年來發(fā)展勢(shì)頭迅猛,供需兩旺,由于遭受經(jīng)濟(jì)調(diào)整和房地產(chǎn)調(diào)整雙重打擊,受到的沖擊也比較明顯。但是從較長(zhǎng)期看,本類區(qū)域起著重要的承上啟下的作用,承接著武漢市中心城區(qū)居民大部分的住房消費(fèi)需求。在城市建設(shè)方面,本類區(qū)域受到重視,市政投資較大,過江隧道、地鐵、大東湖生態(tài)水網(wǎng)、集中供暖制冷工程、武昌和武漢火車站以及道路和立交橋的項(xiàng)目均在穩(wěn)步推進(jìn),城市面貌得到改善,投資環(huán)境得到優(yōu)化,增加了房地產(chǎn)投資價(jià)值。

第三類,青山區(qū)、漢陽區(qū)。第三類在綜合評(píng)比中,收入房?jī)r(jià)比排名第一,在折價(jià)率上位列第二,房?jī)r(jià)地價(jià)、銷供比均排名最后。從購(gòu)買力上講,本類區(qū)域潛在消費(fèi)能力較強(qiáng),這與區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)相對(duì)不高有關(guān),特別是青山區(qū),其購(gòu)買力絲毫不遜于其他重點(diǎn)區(qū)域。由于最近幾年其他區(qū)域發(fā)展勢(shì)頭更加強(qiáng)勁,青山區(qū)和漢陽區(qū)受到的關(guān)注度略有下降,因此本類區(qū)域地價(jià)也相對(duì)便宜。2008年本區(qū)域在銷售和供給量方面較少,受市場(chǎng)大環(huán)境影響較大,這與本區(qū)域所屬兩個(gè)區(qū)均屬于工業(yè)區(qū)有關(guān)。

由于歷史原因,本類兩個(gè)區(qū)域發(fā)展相對(duì)獨(dú)立,受到區(qū)域外消費(fèi)者關(guān)注度不高,房地產(chǎn)消費(fèi)以當(dāng)?shù)貫橹?隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展和配套完善,區(qū)域投資潛力將逐漸得到挖掘和展現(xiàn)。

以上定量分析結(jié)果與武漢市實(shí)際情況基本相符,但由于投資環(huán)境的動(dòng)態(tài)性以及單個(gè)項(xiàng)目的具體性,因此對(duì)具體投資項(xiàng)目還需要做具體的分析。

(作者單位:中國(guó)地質(zhì)大學(xué)(武漢)資源學(xué)院)

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篇3

【關(guān)鍵詞】我國(guó)投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；應(yīng)用現(xiàn)狀；原因分析

為了加強(qiáng)我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際準(zhǔn)則的趨同，我國(guó)財(cái)政部于2006年2月15日頒布了新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第三號(hào)――投資性房地產(chǎn)》允許采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。那么我國(guó)目前投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用現(xiàn)狀如何？有哪些因素導(dǎo)致了公允價(jià)值模式在我國(guó)投資性房地產(chǎn)計(jì)量中的應(yīng)用現(xiàn)狀？投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式有何需要完善之處？對(duì)這些問題的探討對(duì)會(huì)計(jì)理論界和實(shí)務(wù)界都有極其重要的意義。

一、我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用現(xiàn)狀

據(jù)筆者統(tǒng)計(jì)，在準(zhǔn)則頒布當(dāng)年僅有18家企業(yè)選擇使用公允價(jià)值模式，之后幾年選用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)數(shù)量也只是緩慢增長(zhǎng)，截至2012年12月31日，滬深兩市僅有34家企業(yè)采取公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，僅占全部上市企業(yè)約1.5%，可見目前大部分企業(yè)仍然延續(xù)使用歷史成本計(jì)量模式。而就房地產(chǎn)行業(yè)來看，僅有中航地產(chǎn)等少數(shù)幾家房地產(chǎn)企業(yè)選擇使用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，這可能是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)大部分房產(chǎn)都是作為企業(yè)存貨計(jì)量，而準(zhǔn)則明確規(guī)定作為存貨的房產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)范疇的緣故。我國(guó)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量具體變動(dòng)見表1。

另外，準(zhǔn)則規(guī)定公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；公司能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。但是對(duì)于具體的公允價(jià)值確定方式準(zhǔn)則卻沒有明確規(guī)定，目前許多企業(yè)按評(píng)估價(jià)格方式確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，但也有企業(yè)按照同類或類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、第三方調(diào)研報(bào)告或談判價(jià)格等其它方式確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)格，確定方式的不一致使不同企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表相關(guān)數(shù)據(jù)缺乏可比性、加大了企業(yè)操縱利潤(rùn)的空間，同時(shí)也增加了報(bào)表使用者做出正確決策的難度。各公允價(jià)值確定方式企業(yè)選用數(shù)見表2。

二、我國(guó)公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)計(jì)量應(yīng)用中遭遇現(xiàn)狀的原因

1.公允價(jià)值較難取得、應(yīng)用成本較高。由于采用公允價(jià)值計(jì)量模式需要滿足上文提到的兩個(gè)條件，但現(xiàn)實(shí)是準(zhǔn)則對(duì)于“活躍的市場(chǎng)”、“同類或類似房地產(chǎn)市場(chǎng)”并沒有明確的定義，而實(shí)際上這些定義在實(shí)務(wù)中界限模糊，會(huì)計(jì)計(jì)量需要會(huì)計(jì)人員運(yùn)用大量職業(yè)判斷。而對(duì)于采用評(píng)估方式確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的企業(yè)，如果借助外部獨(dú)立注冊(cè)評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估本企業(yè)投資性房地產(chǎn)，則每年的評(píng)估費(fèi)用會(huì)大幅增加企業(yè)成本。這里值得注意的是，原稅法規(guī)定企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額。稅法與會(huì)計(jì)的不一致也會(huì)增加企業(yè)核算成本，但是目前該稅法文件已經(jīng)廢止。

2.采用公允價(jià)值計(jì)量模式容易造成利潤(rùn)波動(dòng)劇烈、掩蓋正常業(yè)績(jī)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，房?jī)r(jià)受供求關(guān)系、居民收入、政策等因素影響容易出現(xiàn)波動(dòng)。在歷史成本計(jì)量模式下，投資性房地產(chǎn)一般作為固定資產(chǎn)處理，需要按期計(jì)提折舊或者攤銷，計(jì)量相對(duì)具有穩(wěn)定性。在公允價(jià)值計(jì)量模式下，投資性房地產(chǎn)市值的波動(dòng)將在賬面上得到體現(xiàn)，市值的變化直接影響企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)和資產(chǎn)水平，企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表上的巨額波動(dòng)容易誤導(dǎo)投資者，而掩蓋企業(yè)正常業(yè)績(jī)。在采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)中不乏ST股，由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值往往遠(yuǎn)高于其賬面價(jià)值，ST股轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式不排除其借助會(huì)計(jì)變更以達(dá)到“摘帽”目的、擺脫退市風(fēng)險(xiǎn)的可能性。而大部分企業(yè)不愿意承擔(dān)市場(chǎng)劇烈波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，為了保持穩(wěn)定性和謹(jǐn)慎性，更多企業(yè)選擇繼續(xù)以歷史成本計(jì)量投資性房地產(chǎn)。

3.采用公允價(jià)值計(jì)量模式條件嚴(yán)格。上文提到，準(zhǔn)則明確規(guī)定有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)存在活躍的市場(chǎng)且能持續(xù)可靠取得其公允價(jià)值，才能夠?qū)ν顿Y性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。而準(zhǔn)則對(duì)能夠作為投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)定也甚為嚴(yán)格，準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)的范圍限定為已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)或已出租的建筑物，自用房地產(chǎn)或者作為存貨的房地產(chǎn)不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。拿制造業(yè)來說，制造業(yè)企業(yè)擁有的房產(chǎn)很大部分是作為自用房使用（例如庫房），如此嚴(yán)格的條件限定了可作為投資性房地產(chǎn)計(jì)量的房地產(chǎn)范圍，在一定程度上也縮小了公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)計(jì)量中的應(yīng)用，使許多企業(yè)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式望而卻步。

4.現(xiàn)金流與賬面價(jià)值背離程度加大。對(duì)于上市公司來說，采用公允價(jià)值計(jì)量模式帶來的利潤(rùn)增長(zhǎng)并沒有實(shí)際的現(xiàn)金流做支撐。公允價(jià)值變動(dòng)帶來的損益能入賬計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，從而影響企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)表，但投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值損益對(duì)于當(dāng)期現(xiàn)金流量表卻沒有影響，公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用會(huì)造成企業(yè)賬面價(jià)值和實(shí)際現(xiàn)金流背離程度增大。由于許多企業(yè)都施行低正常股利加額外股利政策，對(duì)于需要以股利政策留住或吸引投資者的企業(yè)來說，公允價(jià)值的引入無疑會(huì)加大分紅政策和股利政策制定的難度。

5.采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)會(huì)計(jì)人員素質(zhì)要求較高。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)和后續(xù)計(jì)量存在諸多不確定因素，在準(zhǔn)則中判斷該項(xiàng)資產(chǎn)是否屬于投資性房地產(chǎn)、是否應(yīng)該采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量、如何確認(rèn)其價(jià)格等事項(xiàng)都需要會(huì)計(jì)人員做出大量職業(yè)判斷，這就說明采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)人員的從業(yè)素質(zhì)（無論是在會(huì)計(jì)知識(shí)還是職業(yè)道德方面）都有較高的要求。

公允價(jià)值計(jì)量模式在我國(guó)投資性房地產(chǎn)應(yīng)用實(shí)務(wù)中遭遇了一定困境：一方面是采用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)數(shù)量很少，另一方面是公允價(jià)值確認(rèn)方式也并不統(tǒng)一。而公允價(jià)值較難取得、采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)成本相比歷史成本模式較高、采取公允價(jià)值模式可能掩蓋企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、公允價(jià)值計(jì)量模式所要求條件嚴(yán)格、現(xiàn)金流與企業(yè)賬務(wù)價(jià)值相差加大、對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)人員素質(zhì)要求較高是目前大部分企業(yè)仍然繼續(xù)選擇歷史成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的重要原因。

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篇4

【關(guān)鍵詞】公允價(jià)值 投資性房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)

一、前言

2006年2月財(cái)政部頒發(fā)了包括1項(xiàng)基本準(zhǔn)則和38項(xiàng)準(zhǔn)則的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，并規(guī)定于2007年1月1日起首先在上市公司實(shí)施。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的和實(shí)施必將成為我國(guó)會(huì)計(jì)史上的又一重要里程碑。其在諸多方面實(shí)現(xiàn)了新的突破，其中最大的變化是全面引入公允價(jià)值作為計(jì)量屬性。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在金融工具、投資性房地產(chǎn)、非共同控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組和非貨幣易等方面均采用了公允價(jià)值。在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量。

二、公允價(jià)值的概念和特征以及計(jì)量方式

公允價(jià)值的概念。公允價(jià)值（Fair Value）亦稱公允市價(jià)、公允價(jià)格。對(duì)于公允價(jià)值的定義，不同的會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)定義也不完全相同。如：國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASC）定義公允價(jià)值為：是指在公平交易中，熟悉情況并自愿的各方之間，交換一項(xiàng)資產(chǎn)或結(jié)算一項(xiàng)負(fù)債時(shí)所采用的金額。英國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（ASB）將公允價(jià)值定義為：公允價(jià)值是熟悉情況并自愿的雙方在公平交易而不是強(qiáng)迫或清算銷售中能夠交換資產(chǎn)或負(fù)債的金額。

公允價(jià)值的特征。公允價(jià)值有著其自身的特征，通過公允價(jià)值的定義可以看出其具有以下幾個(gè)方面的特征：第一是交易的雙方必須是在公平交易的環(huán)境中進(jìn)行的，并且是在自愿的基礎(chǔ)上，而且熟悉交易的情況；第二是在運(yùn)用公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)要素計(jì)量時(shí)，應(yīng)當(dāng)保證所確定的會(huì)計(jì)要素金額能夠取得并能可靠計(jì)量；第三是公允價(jià)值立足于當(dāng)前的交易，而不是資產(chǎn)在過去的交易或事項(xiàng)中所形成的價(jià)格，也不是資產(chǎn)在未來創(chuàng)造現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。

實(shí)行公允價(jià)值計(jì)量的方式。對(duì)于公允價(jià)值的確認(rèn)，我國(guó)的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則采用了以下三種方式：第一，當(dāng)存在活躍市場(chǎng)時(shí)，交換價(jià)格即為公允價(jià)值；第二，當(dāng)市場(chǎng)不夠活躍時(shí)，但與該資產(chǎn)類似的資產(chǎn)存在活躍市場(chǎng)，則以類似交易的價(jià)格作為公允價(jià)值的計(jì)量基礎(chǔ)；第三，如果不存在活躍的市場(chǎng)，或不存在類似的市場(chǎng)，就應(yīng)當(dāng)使用該資產(chǎn)所能產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值評(píng)估確定，也可以采用專業(yè)評(píng)估人員的評(píng)估結(jié)果。

三、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的具體應(yīng)用

公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的適用范圍?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》中規(guī)范的投資性房地產(chǎn)，是指能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，企業(yè)為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的建筑物、已出租或持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日，采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但有確鑿證據(jù)表明，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)的計(jì)量。初始計(jì)量。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：在初始計(jì)量方面，公允價(jià)值模式與成本模式一樣，都是按取得的實(shí)際成本計(jì)量。在采用公允價(jià)值模式下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”兩個(gè)明細(xì)科目，按照取得時(shí)發(fā)生的實(shí)際成本借記“投資性房地產(chǎn)一成本”科目，貸記有關(guān)科目。

公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列四個(gè)條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。第一是投資性房地產(chǎn)開始自用，第二是作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，第三是自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值，第四是自用建筑物停止自用，改為出租。

公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)的處置。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。同時(shí)，將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入；若存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額，也需一并轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。

四、完善公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中運(yùn)用的對(duì)策

力求規(guī)范和完善投資性房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)。首先，投資性房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整，房地產(chǎn)的資本來源，將從單一渠道融資轉(zhuǎn)化成為多元化的結(jié)構(gòu)融資；其次是投資性房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例，將從住宅地產(chǎn)獨(dú)霸天下轉(zhuǎn)化為以商用地產(chǎn)為核心的產(chǎn)業(yè)鏈集合。

加快市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建設(shè)。不斷加強(qiáng)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的效率，首先，要逐漸形成統(tǒng)一的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，能夠讓任何資源在市場(chǎng)上都可以得到自由的貿(mào)易流動(dòng)。其次，要把一些壟斷行業(yè)逐漸取締，政府要加強(qiáng)對(duì)壟斷行業(yè)的管理，能夠讓資源在市場(chǎng)中得到合理的競(jìng)爭(zhēng)，公允價(jià)值能夠真實(shí)的得到反應(yīng)。最后，要對(duì)上市公司進(jìn)行整頓，堅(jiān)決杜絕會(huì)計(jì)信息虛假披露。

加強(qiáng)法律體系的建設(shè)。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展正一步步的走向成熟。房地產(chǎn)法律也由原來的以行政部門為主要的管理模式逐漸的演變?yōu)橐员Ｗo(hù)房地產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利為主的模式。當(dāng)前《物權(quán)法》將會(huì)在一定程度上為我國(guó)的房地產(chǎn)法律體系建設(shè)帶來良好的機(jī)遇。提高公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用的計(jì)量水平。

五、結(jié)論

公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的使用條件、后續(xù)計(jì)量、資產(chǎn)處置和轉(zhuǎn)換等方面的應(yīng)用，是會(huì)計(jì)計(jì)量上的一次新的考驗(yàn)，公允價(jià)值將會(huì)成為未來會(huì)計(jì)計(jì)量的發(fā)展趨勢(shì)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，借鑒國(guó)際上公允價(jià)值的最新研究成果，將其謹(jǐn)慎地應(yīng)用于我國(guó)投資處房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，不僅有利于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還有利于提高會(huì)計(jì)報(bào)告所提供經(jīng)濟(jì)信息的可靠性和相關(guān)性。

篇5

如何讓財(cái)富在多變的市場(chǎng)環(huán)境中持之以恒繼續(xù)保值增值?這是真正的考驗(yàn)!為此，我們不妨打一場(chǎng)“時(shí)間戰(zhàn)”，通過三大戰(zhàn)術(shù)牢牢把握“因時(shí)而動(dòng)，適時(shí)調(diào)整”的理財(cái)核心原則。

財(cái)富幾十年穩(wěn)定持續(xù)增長(zhǎng)

《理財(cái)周刊》的老讀者們一定對(duì)我們?cè)?jīng)報(bào)道過的“機(jī)會(huì)之王”――上海理財(cái)“庖丁”李鴻儒的財(cái)富故事(見本刊315期)留下過深刻的印象。

老李從上世紀(jì)80年代初就開始從事多個(gè)領(lǐng)域的投資。他從郵票起步，是80年代郵市里有名的“四眼”，在以瘋狂投機(jī)著稱的郵市，老李嚴(yán)守著“價(jià)值投資”理念，在郵市登峰造極的1997年成功“逃頂”。他1992年就開始投資股票，用他自己的話來說，“抄過大底，沒抓住過大牛；雖然沒有賺過大錢，但也從來沒被套牢”。然而正是這種悠然的態(tài)度，讓他安然度過了2001年的A股股市崩盤。在樓市和藝術(shù)品集藏市場(chǎng)中，老李又重新找到了新的投資機(jī)會(huì)，靠著鉆研和興趣迎來了一個(gè)又一個(gè)春天……

在老李25年的理財(cái)生涯里，沒有傳奇般的大起大落，但是在這25年里，他的財(cái)富卻是從基本的工資開始，通過各個(gè)領(lǐng)域的各種投資，實(shí)現(xiàn)了有效而穩(wěn)定的持續(xù)增長(zhǎng)。如今的老李，坐享自己的財(cái)富果實(shí)，過著安樂的退休生活。

美國(guó)有一位堪比彼得?林奇的共同基金經(jīng)理，他的名字叫比爾?米勒(Bill Miller)。57歲的米勒，其神奇之處便在于他所管理的美盛價(jià)值信托基金，從1991年開始便連續(xù)戰(zhàn)勝美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)，這一輝煌的紀(jì)錄持續(xù)了15年，直至2005年才宣告結(jié)束。1991年至2005年間，美盛價(jià)值信托基金平均報(bào)酬率為16％，標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)平均上漲比率為12％。年平均報(bào)酬率16％或許不算“驚人”，但連續(xù)保持15年，這是一個(gè)怎樣的概念?換一個(gè)表達(dá)方式，假若在1991年投資10000美元至米勒的美盛價(jià)值信托基金，到2005年年末你獲得的將是92655美元。

無論是對(duì)于眼光敏銳的投資家們還是普通老百姓，時(shí)間的魔力總讓人捉摸不透。而要想在投資理財(cái)之路上打一場(chǎng)漂亮的持久戰(zhàn)，我們就無法避開時(shí)間的魔力作用。所以，我們給出的第一個(gè)戰(zhàn)略原則就是要認(rèn)真打好因時(shí)而動(dòng)的“時(shí)間戰(zhàn)”。

戰(zhàn)術(shù)一　把握時(shí)機(jī)，該出手就出手

因時(shí)而動(dòng)，首先在于善于把握時(shí)機(jī)。當(dāng)投資價(jià)值凸顯，投資機(jī)遇來臨時(shí)，敢于大膽而為之。

本身是金融行業(yè)的從業(yè)人員，對(duì)于市場(chǎng)上新出現(xiàn)的投資機(jī)會(huì)，老李有著敏銳的洞察力，善于并且敢于捕捉這些新的機(jī)會(huì)。老李的“重倉投資”房產(chǎn)，始于1998年。投資的原因在于當(dāng)時(shí)上海市政府所推出的購(gòu)房退稅制度。通過投資價(jià)值分析，老李發(fā)現(xiàn)排除利息和退稅因素，保證一定租金后每年就能獲得10％的投資收益。

與2000年后眾多炒房客蜂擁“炒樓”以謀求高額差價(jià)回報(bào)所不同，老李圖的是長(zhǎng)期穩(wěn)定的可靠收益，是基于合理分析和理性判斷，而不是一味“跟風(fēng)”。正是如此，老李當(dāng)年所投資的房產(chǎn)，如今不僅增值多倍，通過有心經(jīng)營(yíng)還為他帶來相當(dāng)可觀的固定租余回報(bào)，

戰(zhàn)術(shù)二　適時(shí)調(diào)整，捍衛(wèi)投資成果

善于把握時(shí)機(jī)，敢于抓住投資機(jī)會(huì)，為財(cái)富的創(chuàng)造與增值帶來了契機(jī)。但若是要牢牢捍衛(wèi)投資果實(shí)，“因時(shí)而動(dòng)”的第二個(gè)要領(lǐng)更重要，那就是適時(shí)改變自己的投資策略。

今年1月以來，股市的幾次慘跌與驟襲大半個(gè)中國(guó)的暴風(fēng)雪一樣讓人心寒。1月22日A股市場(chǎng)創(chuàng)下了有史以來最大的一次單日跌幅，筆者恰好在聚會(huì)上遇到了信奉長(zhǎng)期投資的一位老友。與周遭股民們“凝重”的面色有所不同，老友一臉的輕松。原來前幾日老友重倉持有的基金大比例分紅，他已經(jīng)將近乎三分之一的資金提前撇出，盡管也有損失，但通過倉位的控制有效地回避了部分風(fēng)險(xiǎn)。

“你這只基金不是已經(jīng)持有2年多，獲利三四倍了嗎?”周遭的朋友好奇地問。

“長(zhǎng)期投資并不代表盲目的長(zhǎng)期持有?！边@位老友的回答很精妙，“在一些信號(hào)釋放明顯的環(huán)境中，有現(xiàn)成的機(jī)會(huì)分紅減倉，為什么不去利用它，反而坐看自己的成果化作烏有呢?”他進(jìn)一步解釋說：“我并不贊成有些人把基金當(dāng)股票來炒，但是在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)累積到一定的程度時(shí)，主動(dòng)地降低風(fēng)險(xiǎn)投資的比例是必要的。炒股與買基金的原理一樣。以前我買的基金也進(jìn)行過分紅，但我都選擇了紅利再投資。但是這一次情況不一樣，在目前的市場(chǎng)環(huán)境中，我覺得持有現(xiàn)金可能是一個(gè)更好的選擇。雖然這樣做不排除喪失機(jī)會(huì)的可能，但至少我覺得達(dá)到了安全投資的目的，我已經(jīng)把自己的一部分成果落袋為安了。”

就如這位老友所言，近期幾次慘跌之前，并非沒有預(yù)兆，然而不少投資者依然幾乎將所有的身家置身于已經(jīng)亮出黃燈的股市之中。并非他們恪守“長(zhǎng)期投資、價(jià)值投資”的理念，而是盲目地寄希望于股市神話再度演繹，其結(jié)果則不消多說。

我們并不鼓勵(lì)投資者一味地“追漲殺跌”，對(duì)于任何一個(gè)投資者來說，要想準(zhǔn)確地判斷出投資市場(chǎng)上的低位與高位，同樣也是不現(xiàn)實(shí)的。但是就如經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律一樣，在任何一筆投資的過程中，也會(huì)經(jīng)歷“投資機(jī)會(huì)出現(xiàn)一繁榮一頂峰――調(diào)整――下滑”這樣的趨勢(shì)。在癥狀明顯的不同階段中，適時(shí)地根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境的變化，對(duì)自己的投資策略進(jìn)行局部調(diào)整，這一點(diǎn)則是相對(duì)容易做到的。與其心存僥幸地期望可能出現(xiàn)的暴利機(jī)會(huì)，不如安心踏實(shí)地當(dāng)一個(gè)“守財(cái)奴”。

或許2007年的股市財(cái)富經(jīng)歷讓人難忘，不少投資者也不能動(dòng)輒把“翻番”當(dāng)成投資預(yù)期目標(biāo)。在成熟市場(chǎng)上，保持雙位數(shù)的年投資收益率已屬不易。作為新興市場(chǎng)，不可否認(rèn)未來更多投資機(jī)會(huì)還將繼續(xù)涌現(xiàn)，但是把握好市場(chǎng)與環(huán)境的變化，順勢(shì)而為，才能在新的一年里，將我們過去把握機(jī)遇、努力奮斗獲得的投資成果繼續(xù)握在手中。如果說2007年是“進(jìn)攻”的一年，那么在新的一年里不如定調(diào)為“相持防御”的一年，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行重新配置，以保住自己的投資果實(shí)，讓我們的“財(cái)富樹”枝繁葉茂。

戰(zhàn)術(shù)三　不同年齡，調(diào)度風(fēng)險(xiǎn)配置

除了順應(yīng)市場(chǎng)的變化、適時(shí)改變自己的投資策略之外，根據(jù)自己的年齡階段和需求，以時(shí)間為軸線，因時(shí)而動(dòng)，確立我們的資產(chǎn)配置也同樣重要。

人生之路，如同一年四季，春天的萌芽好比我們少年時(shí)處處洋溢著希望，夏日的熱烈如同青年期的勃勃生機(jī)，秋季的碩果就像預(yù)備收獲的壯年，冬日的寒冷則恰似老年之遲暮。投資理財(cái)，和四季分明也是一樣的道理，在不同的年齡階段，我們的需要和能夠承受的風(fēng)險(xiǎn)完全不一樣。因此，隨著年齡的變化我們要因時(shí)而動(dòng)，有必要通過調(diào)整自己的投資來保證財(cái)富的持久。

新的一年來臨了，有的人會(huì)感嘆：又老了一歲。那么你是否也考慮過，隨著年齡的增長(zhǎng)，你的投資配置也要跟著變一變呢?

在理財(cái)規(guī)劃中，有一道最為簡(jiǎn)單的算式來計(jì)算你的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)配置，即以100為基數(shù)，減去你的年齡，得到的就是你可用于高風(fēng)險(xiǎn)投資的占比。根據(jù)個(gè)人財(cái)富實(shí)力與風(fēng)險(xiǎn)承受能力的不同，這個(gè)結(jié)果也可以因人而異，但基本的原理適用于所有人。

譬如你剛剛走出校園，22歲的你可以承受的高風(fēng)險(xiǎn)投資比例就是78％，年輕就是財(cái)富，年輕就是能量，大可以將五分之四的資金配置到股票、外匯等風(fēng)險(xiǎn)較高的資產(chǎn)中去。原因也很簡(jiǎn)單，大不了從頭再來，人生還有無限種可能，財(cái)富也有旺盛的再生能力。