導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)投資策劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)；投資項目；系統(tǒng)策劃；研究

中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：

引言

近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)項目的策劃越來越受到了人們的重視,很多開發(fā)企業(yè)投入了大量的人力物力。房地產(chǎn)策劃是按一定的模式進行的，它是策劃師在全面地掌握市場情況之后,通過理念與市場現(xiàn)實、消費者與開發(fā)商、環(huán)境營造與成本控制等一系列的碰撞而產(chǎn)生一個“靈感”集合。經(jīng)過策劃人不斷的實踐和總結(jié)，策劃模式開始逐漸形成，體現(xiàn)了房地產(chǎn)策劃的一些基本規(guī)律。策劃是建立在市場研究基礎(chǔ)上的系統(tǒng)工程,但一般人們認為策劃只是“出主意”、“賣點子”加之策劃界自身的稂莠不齊與概念策劃的炒作，致使人們對其產(chǎn)生了誤解，因此，需對房地產(chǎn)策劃進行科學系統(tǒng)的研究。

一、房地產(chǎn)投資項目策劃的概念

房地產(chǎn)投資項目策劃是指在項目開發(fā)的整個過程中,為實現(xiàn)房地產(chǎn)投資開發(fā)的具體目標,提出具有創(chuàng)造性的思維對策,通過結(jié)合開發(fā)商的建設(shè)意圖,對市場的調(diào)查與分析,從項目的選址、規(guī)劃及設(shè)計、施工到運營管理等各個階段進行的建筑、投資、營銷和組織管理等方面的策劃分析,并制定出具體的實施計劃,包括房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃、房地產(chǎn)廣告策劃、房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)物業(yè)管理策劃等,作為投資決策和運作的依據(jù),以達到預(yù)期的綜合效益。

房地產(chǎn)策劃的特征

1.操作性

房地產(chǎn)的策劃方案實施是策劃的直接目的，因而房地產(chǎn)策劃就應(yīng)該具有充分的可操作性。一是策劃的方案要容易實施、易于操作。經(jīng)常有一些房地產(chǎn)策劃的方案規(guī)定了非常理想的策略，但完全超出了發(fā)展商所能夠負擔的能力與實施能力或者脫離了市場條件的客觀性，因而也只能是空洞的紙上談兵。二是在具體的策劃方案實施上要有可操作的方法。三是在實際的市場環(huán)境中要有可操作的條件，在客觀市場條件不允許的條件下，策劃方案想操作好是比較困難的。

2.創(chuàng)新性

創(chuàng)新是房地產(chǎn)策劃的生命所在。房地產(chǎn)策劃創(chuàng)新，表現(xiàn)為手段新、方法新。策劃的方法與手段之間雖然有共性，但運用在不同的地方、運用在不同的場合，其所產(chǎn)生的效果也是不一樣的。還需要通過對其不斷的策劃實踐，創(chuàng)造出新的方法與手段來。再者表現(xiàn)為主題新、概念新。因為主題概念是是項目發(fā)展的指導(dǎo)原則，是項目的靈魂，只有房地產(chǎn)策劃概念主題有了新意，才能使的產(chǎn)品具有與眾不同的內(nèi)容、氣質(zhì)與形式，才能使項目具有個性。

市場性

對房地產(chǎn)商品來講，考慮適銷對路的問題，就尤為顯得重要，這也是房地產(chǎn)的特性決定的，商品房使用期長，建設(shè)周期長、投資或購買后，較難脫手，一旦空置，很難處理。因此，為了更好地解決房地產(chǎn)策劃適應(yīng)市場的問題，使房地產(chǎn)經(jīng)營活動建立在良性循環(huán)的軌道上，房地產(chǎn)策劃就要時時刻刻考慮市場的方向問題，可以從三個方面來著手：一是房地產(chǎn)策劃就是要造就市場、創(chuàng)造市場。策劃要有超前的眼光，根據(jù)市場的發(fā)展趨向，造就市場或創(chuàng)造出市場來；依據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果，策劃要善于發(fā)現(xiàn)潛在的市場，能夠占領(lǐng)空缺的市場。二是房地產(chǎn)的策劃要隨市場的變化而變化，商品房的市場變了，策劃的思路、定位也要變。三是房地產(chǎn)策劃自始至終都要以市場來作為主導(dǎo)，永遠以市場需求為依據(jù)。

4.前瞻性

房地產(chǎn)項目完成的周期一般少則二三年，多則三五年甚至更長的時間，如果沒有預(yù)見的能力和超前的眼光，光投入而不產(chǎn)出，那么對于企業(yè)的損失是巨大的；房地產(chǎn)策劃本身就是對“未來”的未完成的“房地產(chǎn)”進行策劃，故它一定要超前和有預(yù)見。房地產(chǎn)策劃的超前眼光和預(yù)見能力，在各個階段都要能夠體現(xiàn)出來。在市場的調(diào)研階段，要預(yù)見到幾年后房地產(chǎn)項目開發(fā)的市場情況。在規(guī)劃設(shè)計階段，要在小區(qū)的規(guī)劃、戶型的設(shè)計、建筑的立面等方面來預(yù)測未來的發(fā)展趨勢。在投資分析階段，要能夠預(yù)知未來房地產(chǎn)開發(fā)的成本、售價、資金流量的走向。在營銷推廣階段，要弄清當時的市場狀況，并在推廣時間、銷售價格、廣告、樓盤包裝等方面要有超前的眼光。

5.系統(tǒng)性

房地產(chǎn)策劃是一個比較龐大的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)項目投資從開始到完成要經(jīng)過投資研究、市場調(diào)研、建筑施工、規(guī)劃設(shè)計、營銷推廣以及物業(yè)管理等幾個階段，每個階段構(gòu)成房地產(chǎn)策劃的子系統(tǒng)，各個子系統(tǒng)又由更小的子系統(tǒng)組成,各個策劃子系統(tǒng)組成一個大系統(tǒng)。系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)與功能具有十分密切的聯(lián)系，各個子系統(tǒng)各有一定的功能，而整個系統(tǒng)的功能并非簡單地是各個子系統(tǒng)功能的總和。

6.地域性

從事房地產(chǎn)策劃首先要考慮項目的地域性特征。作為不動產(chǎn)，房地產(chǎn)位置的固定性是無法改變的，因而房地產(chǎn)的策劃就自然地存在地域性的特征。第一要考慮房地產(chǎn)項目的區(qū)位情況。如房地產(chǎn)項目所在地的地理區(qū)位、功能區(qū)位、街區(qū)區(qū)位等。第二要考慮房地產(chǎn)開發(fā)項目周圍的市場情況。從房地產(chǎn)市場來講，房地產(chǎn)策劃要能夠重點把握市場的供求情況、市場的發(fā)育等情況，以及市場的消費傾向等。第三要考慮房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)域經(jīng)濟情況。在我國，由于各區(qū)域的自然環(huán)境、地理位置、市場狀況、經(jīng)濟條件很不一樣，要進行房地產(chǎn)投資項目的策劃就不能不考慮這些情況。

房地產(chǎn)策劃時應(yīng)注意的問題

目前房地產(chǎn)策劃在我國一些城市已介服務(wù)能力。策劃人員在從事策劃叫應(yīng)注意以下三方面的問題：

策劃不能趕潮流服飾有“時裝”,消費理念有“時尚”,但房地產(chǎn)策劃最忌“跟風”趕潮流。土地具有位置的固定性和特殊性，在自然屬性和經(jīng)濟屬性方面,因而即使同一發(fā)展商在同一地段也建不出完全相同的商品房,因為其價值在幣場上難以同等實現(xiàn)。策劃行業(yè)若出現(xiàn)跟風趕潮流的現(xiàn)象,那只能說明兩個原因：一是策劃人員江郎才盡、行業(yè)敗落；二是房地產(chǎn)市場不理性,發(fā)展不正常。一個商品的商標固然重要,但質(zhì)量好壞才是最終影響產(chǎn)品銷量的東西，質(zhì)量好則有口皆碑,質(zhì)量差則臭名遠揚。著名商標是企業(yè)“創(chuàng)”出來的而不是風水大師“取”出來的。房地產(chǎn)項目銷售是否火爆,主要取決于所策劃的房地產(chǎn)是否適合市場,有沒有拴住主要消費群,有沒有優(yōu)良的建筑質(zhì)量和優(yōu)美的環(huán)境。在某種程度上,名稱只要能反映其位置、環(huán)境特點、項目功能、交通狀況或社區(qū)特色,就是好名稱。

（2）策劃上不能搞一言堂。項目策劃貫穿土地獲取、融資、規(guī)劃設(shè)計、建筑招標、銷售及招租全過程,涉及眾多的學科。策劃需要有民主的策劃氣氛,一個策劃方案應(yīng)由多名策劃師共同完成。在策劃上最忌搞一言堂。很多中介機構(gòu),由于在策劃上沒有立法和行業(yè)管理,策劃人員沒有資格許可證,機構(gòu)沒有資質(zhì)證書,委托書難以判斷其實力和水準。導(dǎo)致這很多家中介機構(gòu)都認為自己能承接策劃,并聲言自己的策劃是最好的。因此,主管部門以后在建立策劃管理體制時,應(yīng)當考慮從事策劃的專業(yè)人員數(shù)量。

（3）開發(fā)商最好不要自己做策劃,中國有句古訓就是旁觀者清,由于開發(fā)項目在決策初期屬企業(yè)的商業(yè)秘密,企業(yè)決策層一旦接受該項目并準備開發(fā),按常理必然產(chǎn)生“偏愛”的情結(jié),再加上對市場缺乏充分的認識,在策劃過程中必然產(chǎn)生一些偏差,這些偏差往往對項目開發(fā)是致命的。

結(jié)語

我國的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在正處于快速發(fā)展時期,房地產(chǎn)策劃理論也隨著市場的發(fā)展而不斷的變化。只有在事前精心策的劃,才會有項目的經(jīng)典。加強房地產(chǎn)策劃學的研究,對房地產(chǎn)企業(yè)決策理論進行充實、完善,建立有中國特色的房地產(chǎn)策劃學,具有開創(chuàng)性意義。

參考文獻：

[1] 顏才添, 關(guān)瑞明. 建筑策劃的國內(nèi)外研究動態(tài)[J] .福建建筑, 2007(3)

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；投資風險；評價

房地產(chǎn)項目投資是專業(yè)技術(shù)性和綜合性極強的投資活動，具有投入大、回報率高、風險大等特點[1]。在近年持續(xù)調(diào)控作用下，銀川樓市逐步恢復(fù)理性，商品房待售總量不斷增加。X公司在我國房地產(chǎn)市場面臨寒冬期的時候進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)具有很大風險。

1 投資風險識別

房地產(chǎn)項目投資存在一系列不確定性因素，根據(jù)房地產(chǎn)項目投資風險因素的性質(zhì)，可以把房地產(chǎn)投資的風險因素大致分為以下幾類：政策風險、經(jīng)濟風險與市場風險、自然風險、建設(shè)風險、社會風險、管理風險與退出風險等[2]。

1.1 X項目概況

X項目位于銀川市北部，以高層住宅、公寓為主，項目總投資額約2.14億元，總建筑面積約118萬m2，屬于高端項目，最大特點是引進多種新型技術(shù)，具有恒溫恒濕恒氧的功能。

1.2 項目投資風險識別與投資風險指標體系的建立

根據(jù)對X項目實際情況的分析以及蔡建民[3]對房地產(chǎn)投資風險的分類，識別出X項目主要風險，并根據(jù)項目各風險因素間的關(guān)系，參照系統(tǒng)性，科學性，可行性，前瞻性，可比性原則，對影響該項目投資的風險因素進行分析和整理，建立房地產(chǎn)投資風險指標體系。目標層（O）即項目投資風險；主層因素（A）；子層因素（B）。

政策風險（A1）=土地政策風險（B1）+稅收政策風險（B2）+城市規(guī)劃風險（B3）；經(jīng)濟風險與市場風險（A2）=價格變動風險（B4）+融資風險（B5）+供求風險（B6）；自然風險（A3）=氣候風險（B7）+不可抗力風險（B8）+地質(zhì)條件風險（B9）；建設(shè)風險（A4）=施工質(zhì)量風險（B10）+成本超支風險（B11）+技術(shù)風險（B12）+施工進度風險（B13）。

2 項目投資風險評價

在實踐工作中主要應(yīng)用層次分析法對房地產(chǎn)投資風險進行綜合評價。

按以下步驟進行評價。

（1）根據(jù)專家對項目投資風險的評價意見，進行層次單排序。即對目標層，主層因素各元素兩兩比較求出權(quán)重，對子因素層各個風險因素兩兩比較，求出權(quán)重，并對各層次單排序進行一致性檢驗。

目標層O――主層因素（A）的一致性檢驗指標：λmax=4.0104，CI=0.0035，RI=0.90，CR=0.0039

（2）對以上計算得出的權(quán)重進行總排序，計算出各個風險因素的綜合重要度，見表1。

通過表1分析可知，在各項風險中，稅收政策風險（B2），價格變動風險（B4），技術(shù)風險（B12），城市規(guī)劃風險（B3）綜合重要度值較高，對X項目的影響較大。

3 對該項目投資風險防范對策與建議

3.1 針對政策風險的建議

投資者應(yīng)密切關(guān)注經(jīng)濟政策變動趨勢，找準投資方向。特別是政府對于房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度與政策動態(tài)，如宏觀經(jīng)濟政策、財政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度、國家稅收政策的改革等。

3.2 針對經(jīng)濟風險與市場風險的建議

通過分散風險來降低風險。應(yīng)了解整體經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)行業(yè)形勢，且項目開發(fā)周期往往較長，預(yù)測多年之后的房地產(chǎn)銷售形勢也非常重要。

3.3 針對建設(shè)風險的建議

策劃為先，房地產(chǎn)投資項目從選址、定位、規(guī)劃布局到招商、租售，及后期管理等，都需要精心的策劃。要注意商業(yè)地產(chǎn)各開發(fā)環(huán)節(jié)的不可分割性，開發(fā)商們應(yīng)能夠多站在經(jīng)營者、商家的立場上進行商業(yè)地產(chǎn)的全盤策劃開發(fā)。

4 結(jié) 論

基于全國與銀川市房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀和趨勢，以管理學、經(jīng)濟學相關(guān)理論為指導(dǎo)，針對X項目的實際狀況，對房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及風險因素進行評價，從定性的理論分析和定量的風險評估角度，探討房地產(chǎn)投資風險。并結(jié)合X項目的實際，主要得出以下結(jié)論：在各項風險中，房價變動風險、稅收政策風險、融資風險、技術(shù)風險對X項目的影響較大，氣候風險、地質(zhì)條件風險、施工質(zhì)量風險較小。

參考文獻

[1]王欣.瀚城國際房地產(chǎn)項目投資風險分析研究[D].東北石油大學，2010.

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資；戰(zhàn)略

隨著中國市場經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資也日益活躍。中國的房地產(chǎn)業(yè)近幾年已經(jīng)有了長足的發(fā)展，許多地方政府將房地產(chǎn)業(yè)作為當?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，給予支持與扶持。面對如此形勢，房地產(chǎn)投資者不斷增多。購買新房以后將舊房出租，以房租支付新房貸款。但隨著房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域法律的完善、操作的規(guī)范、競爭的加劇，房地產(chǎn)投資的利潤空間會縮小，風險也在加大。如何對待房地產(chǎn)投資已日益成為社會投資熱點問題。

一、房地產(chǎn)投資的含義

投資是指經(jīng)濟主體為獲取預(yù)期收益而投入一定量貨幣或者其他經(jīng)濟要素，以形成資產(chǎn)的經(jīng)濟行為。根據(jù)投資資金的周轉(zhuǎn)方式，投資可以分為固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資兩大類。固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)投資和更新改造投資兩部分，從再生產(chǎn)的角度看，基本建設(shè)投資主要屬于固定資產(chǎn)的外延擴大再生產(chǎn)，更新改造投資主要屬于固定資產(chǎn)的內(nèi)涵擴大再生產(chǎn)。流動資產(chǎn)投資是相對于固定資產(chǎn)投資而言的，是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中所屬勞動對象、工資和其他費用方面的貨幣的預(yù)先墊支。

房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的主要組成部分。所謂房地產(chǎn)投資，是指為了獲取收益，而預(yù)先投入一定數(shù)量的貨幣或者實物資源到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中，以形成房地產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)濟行為。

二、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)過程分析

（一）投資項目開發(fā)過程分析

在房地產(chǎn)投資的項目開發(fā)外包給項目管理專家是保障開發(fā)過程順利的有效方法。項目管理專家在決策階段就介入能有效的防止決策失誤，保證項目管理的連續(xù)性，進而能夠保證項目的成功，提高項目的整體效益。項目管理專家的主要作用如下：

（1）項目管理專家應(yīng)當充當項目實施層和決策層的溝通橋梁。為決策小組提供項目管理方面的決策支持。

（2）對工程項目實施要素的獲得情況進行評估，并提出優(yōu)化組合意見。這些要素包括：資金、技術(shù)、原材料、勞動力和管理人員、建設(shè)力量等。在項目管理前期策劃中應(yīng)考慮充分利用環(huán)境條件，合理利用當?shù)刭Y源，充分考慮于其他單位合作的機會和可能性。

（3）就工程項目管理實施過程中可能的風險進行評估，將可能的風險和化解風險的辦法以評估報告的形式提交決策小組。

（二）物業(yè)管理投資過程分析

物業(yè)管理與房地產(chǎn)項目的成敗密切相關(guān)，物業(yè)管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)競爭的重要手段。物業(yè)管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)銷售的主要賣點之一，而且房地產(chǎn)的保值升值與物業(yè)管理也有很大關(guān)系?？蛻舻脑S多需求只有在物業(yè)管理階段才能真正體現(xiàn)，因此物業(yè)管理者最了解業(yè)主的需求，了解物業(yè)的特性；物業(yè)服務(wù)所需要的各種設(shè)施，設(shè)備需要進行整體的規(guī)劃設(shè)計，必須在規(guī)劃設(shè)計階段予以解決。通過物業(yè)管理的前饋和反饋，并據(jù)此進行投資決策，才能確保項目充分滿足消費者潛在的各項需求，使項目最終成功。

物業(yè)管理決策分析的主要任務(wù)是根據(jù)消費者的需求，確定物業(yè)管理的具體定位，為房地產(chǎn)產(chǎn)品完善提出投資建議。主要包括：各類配套設(shè)施的投資、水電氣的供應(yīng)投資、安全保衛(wèi)的投資、垃圾處理方式的投資、消防設(shè)施的投資、綠化的布置等。

三、加強房地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略管理

（一）加強房地產(chǎn)企業(yè)投資的戰(zhàn)略規(guī)劃

對投資進行戰(zhàn)略規(guī)劃能使企業(yè)投資更具目的性、全局性、長遠性與抗爭性，減少盲目性和風險性。做好企業(yè)投資的戰(zhàn)略規(guī)劃基礎(chǔ)工作有兩方面：

（1）企業(yè)環(huán)境分析

環(huán)境是企業(yè)生存的土壤，企業(yè)加強環(huán)境研究不僅使企業(yè)了解環(huán)境今天的特點還可使企業(yè)把握環(huán)境變化的規(guī)律，從而指導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營活動。房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境分析重點應(yīng)放在經(jīng)濟環(huán)境和消費者上。

對經(jīng)濟環(huán)境研究首先要放在宏觀經(jīng)濟環(huán)境研究與預(yù)測；其次要放在市場環(huán)境研究與預(yù)測上；第三應(yīng)放在財務(wù)環(huán)境的研究上。

對消費者研究首先要研究其對產(chǎn)品的總需求；其次要研究消費者需求結(jié)構(gòu)；第三研究消費者的購買力。

（2）企業(yè)能力分析和業(yè)績分析

企業(yè)能力分析的基點是將現(xiàn)有企業(yè)能力與新投資業(yè)務(wù)活動所需能力相對比，找出兩者的差距，努力提高企業(yè)能力，使企業(yè)新的投資業(yè)務(wù)得以順利實現(xiàn)。為此國有房地產(chǎn)企業(yè)首先要明確企業(yè)的能力結(jié)構(gòu)；其次，要發(fā)現(xiàn)企業(yè)能力存在的問題，明確企業(yè)的優(yōu)勢和劣勢，從而使企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和新的投資業(yè)務(wù)建立在切實可行的基礎(chǔ)上。企業(yè)能力分析是制訂投資戰(zhàn)略規(guī)劃的重要前提之一。

企業(yè)業(yè)績分析是指企業(yè)在維持現(xiàn)有能力不變的狀態(tài)下，預(yù)測其在將來變化的經(jīng)營環(huán)境中所取得的經(jīng)營成果，從中發(fā)現(xiàn)企業(yè)要想實現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略目標的差距，從而改革企業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)，適應(yīng)環(huán)境變化，增強企業(yè)危機感，主動將注意力轉(zhuǎn)向?qū)ζ髽I(yè)戰(zhàn)略方向的研究上。

（二）加強新建房地產(chǎn)項目的投資決策

國有房地產(chǎn)企業(yè)首先須對新建房地產(chǎn)項目加強可行性研究，使其更具操作性。第一要加強新建項目的綜合分析包括項目相關(guān)區(qū)城及所在區(qū)城的區(qū)位分析、住宅市場分析、項目競爭條件的分析；其次針對新建項目制訂多種項目發(fā)展模式，每一模式都須制定初步營銷策略、進行成本分析、提出初步資金安排計劃、分析財務(wù)效益；第三對新建項目的評價要以財務(wù)評價為主。

房地產(chǎn)企業(yè)對大型的新建房地產(chǎn)項目投資須總體決策，因為企業(yè)中某部門或項目公司完成的可行性報告只立足于該項目，而企業(yè)對項目的決策既要基于項目本身更要立足于企業(yè)的全局，必須從企業(yè)的投資組合、資本結(jié)構(gòu)、發(fā)展戰(zhàn)略等方面來考慮是否投資該項目。

（三）加強房地產(chǎn)項目的投資組合策略

國有房地產(chǎn)企業(yè)推行投資組合策略對于擴大企業(yè)規(guī)模、回避和降低投資風險、實現(xiàn)資源的有效合理配置，提高投資經(jīng)濟效益具有十分重要的意義。在此可應(yīng)用獲利能力分析法來指導(dǎo)房地產(chǎn)項目的投資組合決策，它是根據(jù)項目資金利潤率的大小來進行投資項目評價的方法，綜合考慮了項目盈利水平和資金周轉(zhuǎn)兩個方面的因素。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的目標資金利潤率以及各類開發(fā)項目的銷售利潤率和資金周轉(zhuǎn)率并不是一成不變的，應(yīng)當根據(jù)實際情況的變化進行適當?shù)恼{(diào)整。進行了項目獲利能力分析后就可以為項目投資組合提供強有力的決策依據(jù)，決定企業(yè)應(yīng)努力發(fā)展哪些項目，對哪類項目應(yīng)減少投資，對現(xiàn)有項目應(yīng)采取什么措施等。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)作為新興產(chǎn)業(yè)，要實現(xiàn)其朝前發(fā)展，必須有一個寬松的體制環(huán)境、法律環(huán)境和政策環(huán)境，對產(chǎn)業(yè)初期的經(jīng)濟活動要加強引導(dǎo)、規(guī)范行為，著眼于建立健康穩(wěn)健的房地產(chǎn)投資環(huán)境。

房地產(chǎn)投資分析是一項非常復(fù)雜的系統(tǒng)性分析過程，其影響因素多且互相之間聯(lián)系緊密。對于此，雖本人水平有限，本文在房地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略探索研究方面比較淺顯，所做出的研究也存在一定的片面性。但我希望此文也能在未來的房地產(chǎn)投資市場上出一份微薄之力。

參考文獻

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[4]蘇偉倫，項目策劃運用管理，北京：中國紡織出版社，2005:45-94.

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【abstract 】invest in the stirring risk concept in the real estate, make real estate development the company set up risk consciousness and decline the risk to the lowest degree for raising science of real estate item development and make the real estate item able to carry out it to be worth of a target most adequately and promise that the item has economic, social, the environment efficiency has profound strategic meaning.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資分析；風險防范

【Keyword 】real estate;Invest analysis;The risk guards against

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

1房地產(chǎn)投資過程風險分析

房地產(chǎn)投資周期，是一個動態(tài)過程，充滿著不確定性。任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗，投資者必須對各個環(huán)節(jié)的不確定因素進行識別并加以防范。

1.1 投資決策階段的風險

房地產(chǎn)投資決策階段風險主要源于政策、經(jīng)濟、區(qū)域社會環(huán)境、開發(fā)時機等四方面。

1.1.1 政策風險

產(chǎn)業(yè)政策風險。國家強調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會直接促進城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場的繁榮；政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，將會減少房地產(chǎn)商品市場的活力，給房地產(chǎn)投資商帶來損失。

金融政策風險。房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進行，國家金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響。

土地政策風險。土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式（公開拍賣、招標和協(xié)議房市）、土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會帶來房地產(chǎn)投資風險。稅收政策風險。房地產(chǎn)投資中，各種稅費名目繁多，占開發(fā)成本的相當大的比例，因此，一旦提高稅率，房地產(chǎn)商將面臨巨大成本風險。

城市規(guī)劃風險。城市規(guī)劃導(dǎo)致的布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整、交通的變化等來對房地產(chǎn)業(yè)帶來重大影響。

1.1.2 經(jīng)濟風險

市場供求風險。任何一項投資都始于市場，終于市場。房地產(chǎn)項目建設(shè)周期一般較長，房地產(chǎn)商在投資決策前，必須關(guān)注市場行情的變化，預(yù)測未來房地產(chǎn)市場的走勢。投資決策準確與否，直接關(guān)系到房地產(chǎn)商品的利潤能都實現(xiàn)。房地產(chǎn)投資周期較長，期間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險，也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險。

開發(fā)時機風險。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，易受國民經(jīng)濟的影響，因此經(jīng)濟發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時機的主要因素。在經(jīng)濟發(fā)展的成長期，各類房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)可望獲得較好的收益。當經(jīng)濟不景氣時，房地產(chǎn)市場供過于求，房價下跌，房產(chǎn)難于租售，導(dǎo)致巨額資金占用和成本上升，預(yù)期的收益變成了實際的虧損。

1.2 土地獲取階段的風險

在此階段，征地拆遷耗資費神，風險較大。征地拆遷涉及許多法律和安置補償?shù)壬鐣栴}，由于我國法律建設(shè)以及個別民眾的心理因素，使拆遷很難順利進行，最終投資者不得不付出比預(yù)期更多的金錢和時間，承受更大的機會成本。

1.3 項目建設(shè)階段的風險

1.3.1 工期拖延風險

工期延長，一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生較大的變化，錯過最佳租售時機，如已預(yù)售，會承擔逾期交付的違約損失、信譽損失；另一方面，會增加投入資金利息支出，增加管理費。

1.3.2 項目質(zhì)量風險

質(zhì)量是企業(yè)的生命。開發(fā)項目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項目的適用性、可靠性、經(jīng)濟性、美觀與環(huán)境協(xié)調(diào)五個方面。企業(yè)一旦因質(zhì)量問題失去了市場或被告上法庭，就很難再維系，最后只能淡出房地產(chǎn)界。

1.3.3 開發(fā)成本風險

房地產(chǎn)項目開發(fā)成本風險源于開發(fā)的各個階段。建設(shè)前期對項目成本的影響程度達95%～100%，越到后期影響程度越小。

1.4 經(jīng)營管理階段的風險

1.4.1 營銷策劃風險

在房地產(chǎn)營銷策劃中，價格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面。因為消費者對價格最敏感，價格過高遠離市場會引起房地產(chǎn)銷售困難，難以實現(xiàn)利潤；而價格過低不僅會減少房地產(chǎn)上的利潤，還可能致使消費者懷疑商品房的質(zhì)量，從而影響房地產(chǎn)商在市場中的形象和信譽風險。

1.4.2 物業(yè)管理風險

房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈，消費者不僅注重其價格和質(zhì)量，而且還十分注重其售后服務(wù)，即物業(yè)管理。不良的售后服務(wù)以及不合理的得物業(yè)管理收費都是導(dǎo)致企業(yè)信譽不佳、難以發(fā)展的重要原因。

2 房地產(chǎn)風險防范建議

2.1 進行充分的市場調(diào)查分析以做出科學的項目決策

由于房地產(chǎn)投資一旦展開進行，所面臨的將是一個相對狹窄的消費市場，這就具有較大的風險性。通過房地產(chǎn)市場的供求狀況和趨勢進行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這將直接影響到房地產(chǎn)投資項目的成功與否。

2.2風險回避

在房地產(chǎn)投資過程中, 選擇風險小的投資項目或者放棄那些風險較大的投資項目, 這是一種相對最為徹底的處理房地產(chǎn)投資風險的方法, 能夠?qū)L險概率保持為0。這種策略的一個不良后果是, 得到高額利潤的機會也減少了。預(yù)期收益值隨著風險的大小而增降是純粹市場經(jīng)濟中一個不可避免的特性。

2.3 采取有效措施轉(zhuǎn)移風險

①投資者通過合同, 將風險損失轉(zhuǎn)由另一方承擔和賠償。例如, 可通過房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)合同轉(zhuǎn)移風險。據(jù)《中國合同范本》 ,“建筑施工合同” 由“建設(shè)工程施工合同條件” 和“ 建筑工程施工合同協(xié)議條款“ 組成。在“ 協(xié)議條款” 中涉及許多具體的責任問題,合同雙方可以充分利用它, 巧妙地轉(zhuǎn)移風險損失責任。投資者可在協(xié)議條款中載明, 若承建方造成工期延誤及其他損失時, 責任和費用由承建方承擔。

②保險型轉(zhuǎn)移即通過參加保險, 以小數(shù)額的保費為代價, 避免所承受的風險。在現(xiàn)實中, 一項房地產(chǎn)投資實質(zhì)上是一項博弈活動。然而, 即使是一場公平的博弈, 投資者贏得這場博弈所獲得益將小于輸時所產(chǎn)生的痛苦, 因為從預(yù)期看, 盡管得益相等, 但從效用上看, 輸時所產(chǎn)生的痛苦更嚴重。所以, 一些人往往是避免參與博弈, 甚至愿意支付一些費用以避免參加即使是公平的博弈。這就是購買保險的原因。不過, 不是所有的風險都是可通過保險來轉(zhuǎn)移的。保險公司經(jīng)營的范圍只包括純粹保險。所以, 房地產(chǎn)投資風險的轉(zhuǎn)移, 部分性地受到限定。

2.4運用投資組合巧妙減小風險

不同類型房地產(chǎn)的商業(yè)風險不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資的商業(yè)風險，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，較理想的對策是進行房地產(chǎn)類型組合投資。利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補充，以及不同類型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用，適應(yīng)市場需要，能提高總體抗風險能力和獲利能力。

2.5健全監(jiān)管機制，加強工程建設(shè)管理

工程建設(shè)既是投資項目資金的消耗過程，又是工程項目建設(shè)完成過程。在這一過程中節(jié)約資金的可能性很小，但增加資金的可能性很大。因此房地產(chǎn)商要認真簽訂施工合同，保證經(jīng)濟利益，聘請工程監(jiān)理對項目施工進行全面的監(jiān)督和管理，在施工過程中不對施工圖做較大的修改等有效的管理措施，減少因工期、質(zhì)量、成本所引起的風險。

2.6風險自留

風險自留, 系指投資者預(yù)期某些風險不可避免時, 自行設(shè)立基金, 自行承擔風險變現(xiàn)后的財務(wù)后果。在實踐中, 風險自留有主動與被動之分。主動自留是通過風險的分析, 明確風險的性質(zhì)及其預(yù)期變現(xiàn)損失, 對多種預(yù)計方式之優(yōu)劣明了之后, 投資都主動選擇風險自留措施, 同時做好財務(wù)準備。被動自留風險恰好相反, 它是在風險變動帶來損失之后, 被迫采取自身承擔損失的風險的方法, 這往往是造成嚴懲的財務(wù)后果。

2.7 創(chuàng)新營銷方法來控制風險

目前，房地產(chǎn)商通常采用的方式有分期付款、貸款購房、預(yù)租預(yù)售等。分期付款是目前大多數(shù)國家房地產(chǎn)業(yè)銷售主要方式。貸款購房也稱為按揭方式，是指由金融機構(gòu)或其他機構(gòu)提供給消費者用于購買住房的貸款及其擔保，促進了住宅的商品化，購房者可以在貸款銀行先存入全部房屋價款的30%或40%的存款，以此作為購房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開發(fā)公司為購房者提供不可撤銷的全部擔保。

3.結(jié)束語

房地產(chǎn)投資的風險評價與房地產(chǎn)項目可行性研究之間有不可分割的關(guān)聯(lián)性, 因為, 不管項目環(huán)境分析和財務(wù)分析的效果有多好, 對于風險的分析, 將直接決定著項目的投資意義。這就意味著風險分析在項目的決策、實施等階段也占有極其重要的地位。

[參考文獻]

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關(guān)鍵詞：建筑策劃 房地產(chǎn)策劃

一、房地產(chǎn)策劃與建筑策劃的起源

（一）房地產(chǎn)策劃的起源

房地產(chǎn)策劃的出現(xiàn)晚于建筑策劃，因為只有當一些建筑具有了商品屬性，從而形成了房地產(chǎn)行業(yè)，以及當房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定的成熟階段時房地產(chǎn)策劃才會出現(xiàn)。

（二）建筑策劃的起源

在國外，建筑策劃的原始思想來源于建筑設(shè)計前期的“民眾參與聽詢設(shè)計”，以避免居住環(huán)境的營造有悖于使用者和管理者的期望與需求。建筑策劃(Architectural Programming)的研究始于歐美的二戰(zhàn)以后。當時城市的重建與修復(fù)是在基本建設(shè)資金匱乏、基礎(chǔ)設(shè)施破壞嚴重的情形下展開的，為了基本建設(shè)項目投入資金的高回報，保證建成環(huán)境和空間功能的高效益，城市建設(shè)職能部門、開發(fā)商、規(guī)劃師和建筑師開始對建設(shè)項目的可行性研究傾注極大的心血，把研究成果運用到城市的基本建設(shè)中去，這為后來的建筑策劃理論框架的建構(gòu)做出了積極的準備。

1959年美國威廉.佩納在《建筑實錄》上發(fā)表“建筑分析——一個好設(shè)計的開始”一文，成為建筑策劃的萌芽。20世紀80年代以后，以羅伯特.赫什伯格為代表人物的第二代建筑策劃研究學者又不斷將研究向前推進。在日本和英國，也有相當多的學者長期以來對此進行不斷的探索。到90年代，建筑策劃的應(yīng)用在西方逐漸發(fā)展成熟。

二、房地產(chǎn)策劃與建筑策劃的基本內(nèi)容和操作程序

（一）房地產(chǎn)策劃的概念和內(nèi)容

房地產(chǎn)策劃并沒有一個統(tǒng)一的定義，可借鑒的定義有:“房地產(chǎn)策劃就是為實現(xiàn)房地產(chǎn)投資開發(fā)的具體目標，提出創(chuàng)造性的思維對策，并制定出具體的實施計劃，包括房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃、房地產(chǎn)廣告策劃、房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)物業(yè)管理策劃”等等。

（二）房地產(chǎn)策劃的程序步驟

房地產(chǎn)概念設(shè)計(主題策劃)、房地產(chǎn)項目策劃(前期策劃)和房地產(chǎn)營銷策劃(后期策劃)。

（三）建筑策劃的概念和內(nèi)容

建筑策劃的內(nèi)容包括：

1.對建設(shè)目標的明確。

2.對建設(shè)項目外部條件的把握，如社會環(huán)境、人文環(huán)境、自然環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、規(guī)劃設(shè)計條件等。

3.對建設(shè)項目內(nèi)部條件的把握，如使用者、住戶商家、物業(yè)管理者、功能要求等。

4.對建筑項目空間構(gòu)想的表述形成概念設(shè)計，把空間構(gòu)想的東西提出來，進行空間評價。

5.建筑項目實現(xiàn)手段的確定，包括建筑材料、結(jié)構(gòu)方式、構(gòu)造、設(shè)備等技術(shù)構(gòu)想。

（四）建筑策劃的操作程序

建筑策劃運行主要的6個步驟為：（1）制定目標，研究目標，成立策劃組，安排工作進度；（2）收集相關(guān)信息條件；（3）提出策劃初步構(gòu)想；（4）研究需求；（5）總結(jié)出各項策劃要點；（6）制定策劃書。

三、房地產(chǎn)策劃與建筑策劃的區(qū)別聯(lián)系

（一）共同特征

因為都屬于策劃活動，所以房地產(chǎn)策劃和建筑策劃從策劃角度來說有許多類似的特性:

1.綜合性。二者進行研究和實踐的領(lǐng)域都位于幾個學科相互交叉的邊緣地帶，都體現(xiàn)了邊緣學科綜合借鑒相關(guān)學科知識的特征。

2.實性。由于它們都是對未來適應(yīng)性和成果的預(yù)測，因此二者都非常重視對歷史資料、現(xiàn)狀項目、現(xiàn)有條件和社會實態(tài)的調(diào)查與分析。

3.域性。建筑是要建在一個特定的地點，這就涉及了不同建設(shè)地點的地理地質(zhì)條件、氣候環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境、人文風俗習慣、社會文化背景和政治政策法規(guī)等，這些情況無論是房地產(chǎn)策劃或者建筑策劃都同樣需要考慮。

4.統(tǒng)性。房地產(chǎn)策劃和建筑策劃都強調(diào)策劃活動是一個龐大和科學的系統(tǒng)工程，涉及許多子系統(tǒng)，同時各子系統(tǒng)之間相互配合、聯(lián)系密切。

5.活性。這兩種策劃都講求策劃的成果能夠被評估和修正，同時，隨著環(huán)境和需求的變化具有最大限度的變通性和適應(yīng)性。

（二）房地產(chǎn)策劃與建筑策劃的區(qū)別

1.主要目標。房地產(chǎn)策劃的主要目標是以科學的方法為房地產(chǎn)投資者提供包括投資、概念、設(shè)計、營銷和管理等方面的專業(yè)建議，使開發(fā)商能夠合理地運用社會資源，以獲得最大的投資效益。經(jīng)濟目標，即變現(xiàn)獲利是房地產(chǎn)的主要目標。建筑策劃不同，它也注重經(jīng)濟性方面，但重點不是考慮如何獲得回報，而是關(guān)注建筑對于資源的有效利用和建筑的可持續(xù)發(fā)展方面。建筑策劃的主要目標，是為了使建筑能夠更好地為開發(fā)者、使用者和社會服務(wù)，它更重視滿足客戶、使用者的需求，以及對投資者、使用者、建筑師的價值取向做出平衡。同時，它還要通過對現(xiàn)狀的科學分析，做出合理預(yù)測，直接為下一步的設(shè)計提供依據(jù)，對設(shè)計進行優(yōu)化。其最終的目的是幫助建筑師和工程師完成一個符合客戶和使用者要求的好的建筑作品。

2.研究對象和范圍。房地產(chǎn)策劃的對象通常被認為包括投資分析、項目開發(fā)、工程管理和營銷推廣四個方面。

建筑策劃的研究對象是建筑的使用者、建筑的功能、建筑的形式、建筑的經(jīng)濟性和時間，以及它們之間的平衡和協(xié)調(diào)。

3.服務(wù)對象。房地產(chǎn)策劃的服務(wù)對象是開發(fā)商、投資者，包括企業(yè)、個體投資者、基金、銀行和政府等。建筑策劃的服務(wù)對象可以是投資者、使用者，甚至社會大眾，實際上，有的投資者也是使用者，或者是使用者之一。

4.人員構(gòu)成。根據(jù)策劃的發(fā)展要求和服務(wù)內(nèi)容的變化，人員構(gòu)成也在變化。房地產(chǎn)策劃和建筑策劃小組中一般都會包括建筑設(shè)計專業(yè)人員，但因其目標的不同，二者在其他人員構(gòu)成上各自有不同的側(cè)重點。策劃小組的人員構(gòu)成有建筑師、工程師、客戶代表、使用者代表、建筑經(jīng)濟師、社會學家、類學家等等。

四、房地產(chǎn)策劃與建筑策劃在我國的發(fā)展情況

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關(guān)鍵詞：“工作過程”導(dǎo)向；教學模式；綜合性職業(yè)技能訓練

當前，高職教育的教學與管理往往模仿普通高等教育，實施的是普通高等教育以學科為中心的教學模式，而沒有按照職業(yè)崗位去開發(fā)課程，因而培養(yǎng)的人才無法滿足生產(chǎn)第一線的實用型、技術(shù)型和技能型要求。這就出現(xiàn)了我國高職教育現(xiàn)在所面臨的尷尬局面：一方面，社會上技能型人才嚴重短缺，另一方面，相當多的高職畢業(yè)生卻“有業(yè)難就”或“無業(yè)可就”。這種矛盾的現(xiàn)象說明，我們的高職教育還沒有很好地適應(yīng)社會實際需要。

因此，我們借鑒德國職業(yè)教育的成功經(jīng)驗，以“熟練掌握崗位技能、專業(yè)技能”為教學主線，把“能夠勝任企業(yè)崗位要求”作為教學工作的出發(fā)點和落腳點，依據(jù)“以能力為根本，以就業(yè)為導(dǎo)向”的宗旨，以企業(yè)的實際“工作過程”為導(dǎo)向，設(shè)計出反映真實工作過程的教學過程，真正實現(xiàn)學校教育與用人單位就業(yè)崗位的“零距離”對接。

本專業(yè)培養(yǎng)目標

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營、管理與服務(wù)的行業(yè)，是我國的支柱產(chǎn)業(yè)。在我國加快城市化進程的總體方針下，更有著舉足輕重的作用。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)培養(yǎng)的是能適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的需要，系統(tǒng)掌握房產(chǎn)、地產(chǎn)和房地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營與管理的基本理論知識和專業(yè)操作技能，熟悉國家房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)，在房地產(chǎn)經(jīng)營管理部門與開發(fā)經(jīng)營企業(yè)從事行政、經(jīng)營、管理、策劃、業(yè)務(wù)和顧問等工作的高級技能型人才。具體來說，該專業(yè)培養(yǎng)出來的畢業(yè)生應(yīng)該具備以下幾點專業(yè)能力：（1）房地產(chǎn)法律、法規(guī)及其相關(guān)法律、法規(guī)運用的能力；（2）房地產(chǎn)項目策劃、風險與不確定性分析的能力；（3）房地產(chǎn)市場細分、定位、競爭者識別的能力；（4）房地產(chǎn)租售接待、談判的能力；（5）辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標、簽訂合同、辦證服務(wù)、代辦按揭貸款的能力；（6）撰寫房地產(chǎn)估價報告的能力；（7）公關(guān)、危機處理的能力。

本專業(yè)的教學現(xiàn)狀

在現(xiàn)階段，雖然本專業(yè)已經(jīng)設(shè)置了《公共關(guān)系與禮儀》、《房地產(chǎn)法規(guī)》、《房地產(chǎn)統(tǒng)計》、《房地產(chǎn)開發(fā)》、《房地產(chǎn)市場營銷》、《房地產(chǎn)金融》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀實務(wù)》、《房地產(chǎn)估價理論與方法》等多門專業(yè)課程，但是，由于理論教學的局限性，畢業(yè)生只能縱向掌握每門課程獨立的知識體系，而不能橫向?qū)⒍嚅T課程進行綜合運用，完成實際工作中的任務(wù)。例如，在新建商品房租售的工作過程中，畢業(yè)生只能縱向、單一地運用《房地產(chǎn)經(jīng)紀實務(wù)》課程中的相關(guān)知識去完成工作。殊不知，該項工作過程需要橫向、綜合地運用《公共關(guān)系與禮儀》、《房地產(chǎn)法規(guī)》、《房地產(chǎn)市場營銷》、《房地產(chǎn)金融》、《房地產(chǎn)估價理論與方法》等多門課程的相關(guān)知識。因此，為了彌補課堂內(nèi)理論教學的缺陷，我們要開發(fā)新的教學模式，縮短畢業(yè)生的上崗時間。

本專業(yè)綜合性職業(yè)技能訓練的開發(fā)

（一）開發(fā)依據(jù)

本專業(yè)的畢業(yè)生主要就業(yè)于房地產(chǎn)項目開發(fā)和租售流程的各個環(huán)節(jié)中。該流程包括可行性研究、項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、招投標準備、項目施工、竣工驗收、項目營銷策劃、項目銷售、交房、房屋使用、房屋租售等環(huán)節(jié)。

從專業(yè)培養(yǎng)目標出發(fā)，為了能使本專業(yè)的學生鞏固所學的專業(yè)技能，提高橫向綜合運用所學理論的能力，增強動手能力，更好地接受企業(yè)文化，我們開發(fā)了以該流程“工作過程”為導(dǎo)向的綜合性職業(yè)技能訓練。

（二）訓練目標

該流程“工作過程”緊貼工作實際，讓學生在就業(yè)前就能比較真實地接觸到各種工作場景。通過真實工作場景的模擬，學生不僅掌握資料搜集、數(shù)據(jù)分析、禮儀接待、危機處理等基本技能，還可以加強房地產(chǎn)法規(guī)運用、房地產(chǎn)市場細分定位、房地產(chǎn)項目風險與不確定性分析、辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標、簽訂合同、辦證服務(wù)、撰寫房地產(chǎn)估價報告等職業(yè)技能。

在訓練過程中，學生可以橫向綜合已學理論知識，將理論與實際有機結(jié)合，有效提高專業(yè)技能，為其自身就業(yè)條件增加砝碼。也可以使用人單位迅速將應(yīng)屆畢業(yè)生安排到房地產(chǎn)投資策劃、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)紀、物業(yè)服務(wù)等實際工作崗位上，縮短企業(yè)對新進員工的培訓周期。轉(zhuǎn)貼于

（三）訓練內(nèi)容

與課堂教學知識點結(jié)合訓練以完成實際工作任務(wù)為出發(fā)點，把各門專業(yè)課程之間相對獨立的理論知識體系打破，將各個知識點進行橫向綜合，并與房地產(chǎn)市場第一線的崗位工作緊密結(jié)合，以“職業(yè)技術(shù)優(yōu)先”、“動手能力優(yōu)先”為指導(dǎo)思想，重點培養(yǎng)學生的實際動手操作能力。

以模塊為單位進行劃分訓練是以多個模塊為內(nèi)容依次展開的。模塊設(shè)計是以房地產(chǎn)項目開發(fā)、租售流程“工作過程”中相關(guān)環(huán)節(jié)所對應(yīng)的崗位工作為導(dǎo)向進行的，分為房地產(chǎn)投資策劃、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)紀、物業(yè)服務(wù)等五個模塊。每個模塊均涉及了“工作過程”中的相應(yīng)環(huán)節(jié)，五個模塊包含了“工作過程”的所有環(huán)節(jié)。

（1）房地產(chǎn)投資策劃模塊。該模塊由可行性研究、項目策劃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計了設(shè)計房地產(chǎn)市場調(diào)查方案、撰寫房地產(chǎn)市場調(diào)查報告、編制房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告、編制房地產(chǎn)開發(fā)項目營銷策劃書等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生的房地產(chǎn)市場細分、房地產(chǎn)市場定位、房地產(chǎn)市場競爭者識別、房地產(chǎn)項目風險與不確定性分析、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)投資策劃崗位上從事房地產(chǎn)市場調(diào)查、房地產(chǎn)項目可行性研究、房地產(chǎn)項目策劃等典型工作。

（2）房地產(chǎn)估價模塊。該模塊由規(guī)劃設(shè)計、招投標準備、房屋使用、房屋租賃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計了模擬房地產(chǎn)估價等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生搜集資料、實地勘察、分析數(shù)據(jù)、選擇估價方法、撰寫房地產(chǎn)估價報告等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)估價崗位上從事房地產(chǎn)價格評估等典型工作。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模塊。該模塊由項目策劃、項目營銷策劃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計了模擬辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、模擬建設(shè)工程招投標、模擬租售接待、模擬租售談判等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)運用、辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標、租售接待、租售談判等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營崗位上從事土地取得、建設(shè)工程招標、新建商品房租售等典型工作。

（4）房地產(chǎn)經(jīng)紀模塊。該模塊由項目銷售、房屋租售等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計了模擬簽訂合同、模擬辦證服務(wù)、模擬辦理貸款手續(xù)等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生房地產(chǎn)法規(guī)運用、公關(guān)、危機處理、簽訂合同、辦證服務(wù)、代辦按揭貸款等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)經(jīng)紀崗位上從事房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)等典型工作。

（5）物業(yè)服務(wù)模塊。該模塊由交房、房屋使用等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計了模擬小區(qū)入住辦理等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生房地產(chǎn)法規(guī)運用、危機處理等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在物業(yè)服務(wù)崗位上從事前期介入驗收服務(wù)、入住服務(wù)、使用期物業(yè)服務(wù)等典型工作。

以“工作過程”為導(dǎo)向的教學模式將學生作為學習行動的主體，以職業(yè)技能作為學習元素，在基于職業(yè)活動的學習情境中打破傳統(tǒng)的理論體系，將知識點重新橫向整合，以有效完成相關(guān)崗位的典型工作為最終目的。

以“工作過程”為導(dǎo)向開發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)綜合職業(yè)技能訓練項目，以“夠用、管用”為指導(dǎo)思想，緊貼市場，緊貼實際。通過這種綜合性的職業(yè)技能訓練，可以使學生成為市場上需要的、搶手的、有一技之長的高素質(zhì)技術(shù)應(yīng)用型專業(yè)人才，而不是那些基礎(chǔ)知識扎實、但畢業(yè)后仍需進行較長時間職業(yè)培訓和再教育后才能勝任工作的畢業(yè)生。

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［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)投資信托基金；房地產(chǎn)融資；發(fā)展對策

1 房地產(chǎn)投資信托基金(REiTs)及其特點

房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)，即房地產(chǎn)投資信托，是一種采取公司或者信托(契約)基金的組織形式，以發(fā)行收益憑證(股票或收益憑證)的方式將多個投資者的資金集中起來，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，收購持有房地產(chǎn)(一般為收益性房地產(chǎn))或者為房地產(chǎn)進行融資，通過多元化的投資選擇各種不同的房地產(chǎn)證券、項目和業(yè)務(wù)進行組合投資，并將投資綜合收益按比例分配給投資者，共同分享房地產(chǎn)投資收益的一種信托方式。REITs在香港被譯為“房地產(chǎn)基金”，在臺灣譯成“不動產(chǎn)投資信托”，而中國大陸一般譯為“房地產(chǎn)投資信托基金”。房地產(chǎn)投資信托基金在西方國家的稱謂也不盡相同，在美國等大多數(shù)國家直接稱為REITs，但在英國和亞洲一些國家稱為房地產(chǎn)投資基金(Property Investment Fund，PIF)。

作為一種投融資工具，REITs具有多元化組合投資分散風險、專業(yè)化經(jīng)營管理、快速匯集資金、可隨時買賣贖回，流動性強的特點，在多數(shù)國家還有專項法律規(guī)定的稅收優(yōu)惠。由于參與主體多元化，其法律關(guān)系也相對復(fù)雜。

2 我國房地產(chǎn)投資基金發(fā)展面臨的問題

第一，理論體系不夠完善。REITs是通過在證券市場公開發(fā)行收益憑證募集資金作為投資資金來源的，該收益憑證是要按股票交易法則可以在證券市場公開交易和流通的，這就需要給該憑證一個交易價格。相對于證券產(chǎn)品價格定價理論，REITs的定價要復(fù)雜得多，傳統(tǒng)的資產(chǎn)評估方法顯然是不能滿足REITs資產(chǎn)定價的需要。盡管國外有相關(guān)定價理論可以借鑒，但國外成熟市場和國內(nèi)非成熟市場的差別將使得直接套用國外的定價方法會產(chǎn)生“橘生于淮北則為枳”的后果。

第二，運行管理中的道德風險。房地產(chǎn)投資基金在組織體系上，由基金持有人、基金組織人、基金管理人、基金托管人等通過信托關(guān)系構(gòu)成一個有機的組織系統(tǒng)，運用資產(chǎn)托管機制來制約信托資產(chǎn)運作的關(guān)系，構(gòu)成了投資基金信托關(guān)系中的一個基本特點。在投資者認購REITs之后，以信托方式將資金交由REITs管理人進行運作，這就形成了一種委托—關(guān)系。在這種關(guān)系下，由于投資者和經(jīng)理人并不具有相同的利益，而且投資者無法時刻觀察經(jīng)理人的投資行為，因而經(jīng)理人可能從事與投資者利益相沖突的投資行為，便產(chǎn)生了其中的道德風險。

第三，法律法規(guī)不完善。缺乏相關(guān)法律的保障是發(fā)展我國房地產(chǎn)投資基金最明顯的障礙之一?！锻顿Y基金法》將非證券化的投資基金內(nèi)容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問題，給房地產(chǎn)投資基金的規(guī)范和系統(tǒng)發(fā)起帶來了不確定性。同時還要面對資金的進入和退出通道、投入和產(chǎn)出的方式、時間標準等問題，這些都需要法律和法規(guī)的配套支持。

第四，缺乏專業(yè)的復(fù)合型人才。發(fā)展REITs需要一批既精通房地產(chǎn)又熟悉金融的復(fù)合型人才。REITs的運作需要對房地產(chǎn)市場具有戰(zhàn)略眼光，能夠?qū)ふ业胶线m的房地產(chǎn)項目，并進行項目運作來保證項目未來穩(wěn)定的收益。同時，REITs的運作人還需要具備基金、投資銀行以及財務(wù)等專業(yè)理論知識和實踐經(jīng)驗。只有將房地產(chǎn)和金融兩者結(jié)合起來，才能較好地運作REITs，保證REITs的收益率和長期增長率。而目前我國這方面的復(fù)合型專業(yè)人才比較匱乏，一般只是精通房地產(chǎn)或者金融一個領(lǐng)域，這使得我國發(fā)展REITs的人才支持不足。

第五，信用體系建設(shè)不完善。我國目前沒有建立全面的征信體系，信用環(huán)境較差。REITs本身包含多種風險，包括政策風險、房地產(chǎn)項目經(jīng)營風險、信息不對稱風險等。這些風險都會影響REITs的收益以及投資者利益，甚至影響房地產(chǎn)市場和金融市場的穩(wěn)定。而目前我國風險防范機制不健全，表現(xiàn)為：風險預(yù)警機制較差，沒有完整的風險評估體系與警戒模型；與風險相關(guān)的信息披露機制不健全，對未來可能風險的披露工作也沒有完全展開；作為風險監(jiān)控人的獨立董事制度不完善，即使設(shè)立了獨立董事，但是其作用也沒有較好地發(fā)揮，基本上形同虛設(shè)。 轉(zhuǎn)貼于

3 針對我國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的對策建議

第一，加大立法力度，為REITs的發(fā)展提供良好的法制環(huán)境。建議設(shè)立REITs專項法律，調(diào)整《公司法》、《信托法》及《證券法》，制定專門針對投資基金發(fā)展的《產(chǎn)業(yè)投資基金法》、《投資公司法》、《投資顧問法》等法規(guī)，細定信托業(yè)務(wù)操作過程中一整套詳細規(guī)則，如投資方向的限制、投資比例的限制、投資資格的審定、投資比例的確認等，也可以先制定具體實施細則，在進行REITs試點之后，根據(jù)實踐經(jīng)驗修改細則，然后將其納入法律體系，從而規(guī)范REITs的發(fā)展，也為廣大投資者提供有效的法律保護環(huán)境。

第二，建立良好的金融市場環(huán)境，為REiTs提供良好的發(fā)展平臺。房地產(chǎn)投資基金本質(zhì)上是一種投融資金融工具，因此金融市場的發(fā)展程度是REITs發(fā)展的重要限制因素之一。我國金融市場尚不完善，其中房地產(chǎn)金融市場存在結(jié)構(gòu)性失衡，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新還處在一個較低的水平，這也是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道單一的一個重要原因，因此，大力發(fā)展我國的基金市場，加強金融創(chuàng)新，對于我國REITs的發(fā)展大有裨益。

第三，建立相關(guān)的教育體系，培養(yǎng)合格的專業(yè)人才。通過在各大高校建立房地產(chǎn)專業(yè)等學習相關(guān)知識的基礎(chǔ)教育，以及在房地產(chǎn)領(lǐng)域的實踐教育，培養(yǎng)既有房地產(chǎn)專業(yè)知識和經(jīng)驗，又有經(jīng)濟與金融學的分析和研究能力，同時還具備大量的房地產(chǎn)和金融法律知識，熟悉房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、營銷策劃和物業(yè)管理等各方面知識的專業(yè)人才。同時，也需要加大對專業(yè)的律師、理財師、會計師、資產(chǎn)評估師以及審計師的培養(yǎng)。

第四，加強外部監(jiān)管。有效的金融監(jiān)管可以促進金融安全與穩(wěn)定，更好地保護投資者的利益。我國發(fā)展REITs需要加強外部監(jiān)管?？山梃b證券投資基金業(yè)監(jiān)管的經(jīng)驗，采取以“政府嚴格管理模式”為主的監(jiān)管模式，加強對信托機構(gòu)的監(jiān)管、對信托人員的監(jiān)管、對信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管，使REITs的操作更加透明，信息披露更加及時，從而為房地產(chǎn)基金市場提供一個良好的發(fā)展環(huán)境。首先，完善外部監(jiān)管機制。對于信托機構(gòu)的監(jiān)管，應(yīng)該由以市場準入為核心的監(jiān)管轉(zhuǎn)變?yōu)橐詸C制為核心的監(jiān)管，將內(nèi)部控制和治理結(jié)構(gòu)的完善作為監(jiān)管重點；對信托人員，要加強行業(yè)從業(yè)資格的管理以及高級管理人員的資格管理。其次，增強行業(yè)自律機制。包括個體自律以及行業(yè)自律。即要求每家信托投資公司加強自身管理以及行業(yè)間各家公司之間加強溝通與監(jiān)督。最后，引入委托人和受益人監(jiān)督機制。委托人、受益人有權(quán)向信托投資公司了解信托財產(chǎn)的運營與管理狀況，并要求公司做出說明。信托公司若違反信托目的運作信托財產(chǎn)，則委托人有權(quán)解除信托合同。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程項目；管理措施

由于房地產(chǎn)的開發(fā)的周期較長、金額投資大以及風險高等特點，房地產(chǎn)開發(fā)項目一直都是一項比較復(fù)雜的系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)開發(fā)商作為項目的管理主體就要對整個工程建設(shè)項目負責。房產(chǎn)開發(fā)商的管理措施對工程的項目建設(shè)是否有效，與房地產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量和收獲利潤密切相關(guān)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目中工程管理現(xiàn)狀

目前房地產(chǎn)的開發(fā)項目中主要有四種管理方式，即部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理，其中以部門制度的項目管理方式最為普遍，但在當前的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的管理的形式并不是很樂觀。

1. 對房地產(chǎn)開發(fā)工程的中風險管理的不足

首先是政治風險，國內(nèi)外政治環(huán)境的變化決定著相關(guān)投資的走向。其次是環(huán)保風險，房地產(chǎn)項目工程中所涉及到的噪音等相關(guān)環(huán)境污染也是具有一定風險的。還有金融風險，國家的貨幣政策以及國際金融風暴都會帶來房地產(chǎn)投資的風險，這是房地產(chǎn)開發(fā)項目中必須謹慎主義的風險。隨著建筑市場的擴展，建筑市場的供求關(guān)系的不穩(wěn)定以及相關(guān)設(shè)備的資源短缺，也會給市場帶來市場風險。信用風險涉及到開發(fā)商和承包商，更牽涉到房地產(chǎn)產(chǎn)品的利潤收益，也是任何房地產(chǎn)產(chǎn)商需要關(guān)注的風險。接著是財務(wù)風險，如果房地產(chǎn)企業(yè)面臨財務(wù)風險，很有可能會導(dǎo)致資金的周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。最后，如果由于企業(yè)管理方面而對房地產(chǎn)的工程管理造成損失，即被稱之為經(jīng)營風險。然而大部分的房地產(chǎn)開發(fā)商對上述的風險并不能很好地進行管理與規(guī)避，經(jīng)常會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目工程中的質(zhì)量難以得到保障，也致使工程的造價增高。

2. 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理問題

房地產(chǎn)開發(fā)項目的各個階段無不涉及到工程的造價，從房產(chǎn)開發(fā)的決策階段、施工階段以及最后的竣工階段，所以對于竭盡減少開發(fā)項目的成本有著很重要的意義。在決策的階段，如果出現(xiàn)錯誤型的決策，就會大致房產(chǎn)工程項目投資的增多。在招投標過程中，有很多企業(yè)過于注重造價方面，卻忽略了在工程建設(shè)中的實際問題，致使在實際的施工階段，施工進程無法得到很好地保證，間接地增加了工程投資的成本，最終影響房地產(chǎn)投資的收益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理措施策劃的主要內(nèi)容

1. 確定項目工程管理的組織架構(gòu)

項目管理的組織架構(gòu)是指一個項目內(nèi)各組成要素以及它們之間的相互關(guān)系，

主要涉及到項目的各單位構(gòu)成、職能設(shè)置和權(quán)責關(guān)系等，由此可見，組織架構(gòu)是整個項目實施的根本所在。在建設(shè)項目的工程管理中，線性組織架構(gòu)是一種較為常見的模式。從項目的建設(shè)過程階段，可將項目中工程的實施分為策劃階段和決策階段，工程項目前期階段（主要為報建、報批工作）、工程項目設(shè)計階段、工程項目招標階段、工程項目施工階段、工程項目竣工驗收和總結(jié)評價階段。

2. 項目合同以及項目管理目標的分解

首先，從市場的角度來看，工程項目的管理是一種特殊的交易活動的管理，涵蓋于整個工程項目過程，而且，在此過程中有大量不同種類的合同，因此有必要將合同進行分解，同時也有助于合同的履行，并配合工程項目的實施。其次，

在項目管理策劃中，應(yīng)制定項目的總控制目標，包括投資、進度、質(zhì)量、安全等控制目標，然后在將這些整體目標進行分解，分解成各個易于具體執(zhí)行的組成部分，通過各種有針對性的技術(shù)、組織和管理措施，來確保各個分解目標的實現(xiàn)，進而實現(xiàn)項目的整體目標。

3. 總控計劃的策劃

在國內(nèi)許多大型項目的建設(shè)中，工程項目的完成進度始終是一個主要的矛盾，而只有做好項目工程的總控，才能解決這個矛盾。顧名思義，工程項目的總控計劃就是對項目進度的總體策劃，是保證工程順利按預(yù)期完成的前提。在編制總控計劃時建議使用網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)進行編制，這樣可以掌握和控制項目進度，及時發(fā)現(xiàn)偏差并采取措施進行整改，同時按照工程的建設(shè)程序和各個項目目標的關(guān)系進行策劃，很好地實現(xiàn)總控計劃。

4. 各個項目溝通程序制度的設(shè)定

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，各個工程部門有不同的管理層次和單位，為了順利的進行項目中的工程管理，就要有效地讓彼此之間進行溝通。例如，及時恰當?shù)乃鸭?、傳播并儲存最終的項目工程信息，都是涵蓋于項目溝通管理的范圍之內(nèi)。這是各個項目部門取得成功的關(guān)鍵聯(lián)系。因此，設(shè)定一套有效地溝通程序制度來便于項目各方的溝通是很必要的。

三、房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理優(yōu)化措施

1.加強房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理

風險防御是指通過某些特定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風險，以此來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的潛在性損失，盡可能的維護房地產(chǎn)投資商的利益。風險防御的方式種一般有以下兩種，首先是風險回避，當風險超過投資商的底線時，就要采取放棄投資決策等相關(guān)措施，這樣就能有效地避開相關(guān)的風險。但是風險回避這種方式過于消極，因為采用了這種手段，必定會使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。另一種就是風險轉(zhuǎn)移，通過運用一定的防范措施，將某種特定的風險的形式進行轉(zhuǎn)變。這種方式在當前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中是應(yīng)用較為廣泛的。

2.完善項目投資成本的管理

任何房地產(chǎn)開發(fā)項目中的投資方都會重點關(guān)注于項目的成本管理。在房地產(chǎn)項目開發(fā)工程中，必須加強整個過程的成本管理，從決策出發(fā)，再控制設(shè)計中的造價，在施工中全面實行策劃階段以及決策階段中的造價管理方式，以工程的周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的各個階段的成本控制中，按照成本影響因子的程度大小來選取相關(guān)比例的措施來控制項目成本，不能因為只注重成本的節(jié)省而忽略了整個項目中的重點控制的相關(guān)內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)的任一階段，都要把握好成本的關(guān)鍵因素，全面把握效益的成本。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項目中工程質(zhì)量的管理

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品不同于其他行業(yè)的產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品屬于流水線式的生產(chǎn)，并沒有太多影響質(zhì)量的因素，所以產(chǎn)品質(zhì)量也較為穩(wěn)定；而相對來講，影響房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的因素卻有很多，例如人員、機械設(shè)備、施工方式以及施工環(huán)境等都會對建筑產(chǎn)品的質(zhì)量有所影響，所以，房地產(chǎn)公司需要通過完善的工程質(zhì)量管理來保障項目建設(shè)實施的質(zhì)量。此外，項目工程的建設(shè)管理涉及到多種學科，如建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、造價、管理學等等，同時需要與很多單位進行合作，并且需要具有對新型建材和施工工藝的學習、接受、應(yīng)用的能力的人才。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)項目中的工程管理范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容還要廣泛，考慮問題要更深入，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項目工程的管理團隊的建設(shè)，使得素質(zhì)得到保證，同時，這也是項目管理成敗的基礎(chǔ)。

總結(jié)：

由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，需要全方位的進行整個工程的資源的有效分配、整合以及管理，加強房地產(chǎn)開發(fā)項目中的工程管理是非常必要的。良好的工程管理措施，可以使房地產(chǎn)商更加科學的把握市場經(jīng)濟的走向，減少或避免建設(shè)資金的流失，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益，在一定程度上，也可以使工程的各個實施階段和環(huán)節(jié)很好的進行銜接，保證工程項目的順利實施與進行。

參考文獻

[1]陳祖.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點的探討與分析[J].四川建材，2006，（2）.

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資風險信貸防范

金融業(yè)是國民經(jīng)濟中一個十分重要的行業(yè)，通過它的融資和支持功能，一直產(chǎn)生著加速各行各業(yè)和國民經(jīng)濟發(fā)展的巨大作用。房地產(chǎn)業(yè)目前是我國國民經(jīng)濟中的一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)。它的發(fā)展，對于發(fā)展經(jīng)濟和提高生活，拉動相關(guān)行業(yè)發(fā)展，擴大內(nèi)需，促進國民經(jīng)濟的發(fā)展，都產(chǎn)生著極為重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持和投入，而房地產(chǎn)業(yè)存在著資金需求量大和自我積累有限的局限性，給金融投資帶來巨大風險，因此如何規(guī)避金融風險，積極促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展將是我國當前十分重要的任務(wù)。

房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及存在的問題

中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展已逐步走向理性，但是房地產(chǎn)投資的收益與風險并存。在房地產(chǎn)投資過程中，政治環(huán)境風險、經(jīng)濟體制改革風險、產(chǎn)業(yè)政策風險、房地產(chǎn)制度變革風險、金融政策變化風險、環(huán)保政策變化風險和法律風險等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風險。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持。房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)額巨大。投資回收周期較長。占用的資金及支付的利息多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業(yè)就會發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難甚至發(fā)生財務(wù)危機。房地產(chǎn)個人住房消費也需要金融業(yè)的大力支持。國際上房價收入比約為三比一至六比一，而我國這個比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個別城市有的甚至更高。這意味著，我國城市一個家庭要在禁絕一切消費的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費信貸，家庭的積累過程就會大大縮短，住房消費可以提前實現(xiàn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這無異于縮短了銷售時間加快了資金周轉(zhuǎn)，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤。

房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項重要內(nèi)容。房地產(chǎn)金融一般可分為開發(fā)信貸和消費信貸，據(jù)世界各國統(tǒng)計，住房金融有兩個“三七開”之說，一個“三七開”是國內(nèi)各項貸款中大約有30%是給房地產(chǎn)業(yè)，另一個“三七開”是房地產(chǎn)業(yè)貸款中的70%是貸給個人買房的，另外30%是貸給開發(fā)商。中國房地產(chǎn)金融從無到有，從小到大，發(fā)展十分迅速，而且發(fā)展空間非常大。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)和個人住房消費信貸增長逐年上升。1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028.92萬元，2003年擴大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時，個人住房消費信貸也快速增長。2003年與1998年相比，個人住房消費貸款增加了11353.58億元，增長了26.64倍。盡管如此，目前我國的房地產(chǎn)金融市場發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為：

房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場風險和融資信用風險集中于商業(yè)銀行。中國房協(xié)副會長顧云昌把房地產(chǎn)與銀行業(yè)過去5年緊密合作的時光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂意為我們服務(wù)，但銀行確實也因此承擔了巨大風險?！睋?jù)估算，80％左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。通過住房消費貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等，商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險。有關(guān)方面資料表明，四大國有商業(yè)銀行剝離的1.4萬億不良資產(chǎn)30%是與房地產(chǎn)相關(guān)。

房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)單一，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融體系。缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場機構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場體系，缺乏獨立、有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系，沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級市場，尚未建立房地產(chǎn)金融二級市場。據(jù)央行研究局的報告，2002年房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.5%；房地產(chǎn)債券融資所占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產(chǎn)資金信托較為活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計，2003年上半年推出的房地產(chǎn)資金信托計劃也不過20億元，微乎其微。房地產(chǎn)信托起源于美國20世紀60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過程，現(xiàn)在美國大約有300個房地產(chǎn)投資信托，他們的總資產(chǎn)超過3000億美元，大約2/3在國家級的股票交易所上市，已成為美國房地產(chǎn)證券化的主要形式。由于其在產(chǎn)權(quán)、資本、經(jīng)營上具有的優(yōu)勢，其發(fā)展已為世人所矚目，英國、日本等發(fā)達國家也紛紛效仿。

對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機制還很不完善。目前，我國房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設(shè)相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言還是相當滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。

我國個人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調(diào)查監(jiān)控，個人住房消費信貸的發(fā)展可能存在違約風險。目前，中國商業(yè)性個人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。但按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常為3年到8年，而中國的個人住房信貸業(yè)務(wù)是最近3年才開始發(fā)展起來的。一般來講，個人信貸業(yè)務(wù)會給銀行帶來以下風險：一是信用風險，即借款人由于某種原因（如失業(yè)或突發(fā)事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動性風險，即由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個人房貸業(yè)務(wù)，從而使商業(yè)銀行面臨流動性危機；三是操作風險，是指由于不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導(dǎo)致?lián)p失的風險；四是利率風險，即由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；五是市場風險，即由于整個房地產(chǎn)市場大幅下滑，從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風險，即由于有關(guān)房地產(chǎn)市場或個人房貸業(yè)務(wù)相關(guān)政策的出臺而使商業(yè)銀行受到影響的情況。

銀行房地產(chǎn)信貸風險防范措施

政府要增強對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學性，改善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展，防止大起大落，防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此必須首先加強房地產(chǎn)市場統(tǒng)計工作，完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產(chǎn)市場運行中的相關(guān)數(shù)據(jù)，并對影響市場發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進行分析、公布，政府可以全面、及時、準確地掌握我國房地產(chǎn)市場運行情況，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo)，以實現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場運行情況的預(yù)警和對房地產(chǎn)投資、消費的引導(dǎo)。其次政府要設(shè)計合理、嚴密的房地產(chǎn)稅制，引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機。比如對土地空（閑）置征稅，以鼓勵持有人積極投資開發(fā)，提高囤積投機的成本；征收土地增值稅，土地增值稅能有效地抑制土地投機，且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會，體現(xiàn)了社會公正；征收土地保有稅，以刺激土地供給等。

銀監(jiān)會應(yīng)加快發(fā)揮在社會信用基礎(chǔ)和市場誠信制度建設(shè)中的重要作用，完善監(jiān)管手段，提高監(jiān)管能力，充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵誠信行為，促使各經(jīng)濟主體在日常信用活動中養(yǎng)成守信習慣，彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系，確立失信成本遞增的違約制裁機制，嚴懲欺騙和違約行為，在全社會范圍內(nèi)營造起誠實守信的氛圍和環(huán)境，促進金融穩(wěn)定。

我國應(yīng)當大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場，以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產(chǎn)對于銀行依賴性過大，不利于自身發(fā)展，同時商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款，有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因為商業(yè)銀行的資金主要是吸收社會存款，投向期限較長的房地產(chǎn)項目，不符合銀行資產(chǎn)的流動性、安全性的要求，容易造成清償危機，產(chǎn)生金融風險。在成熟規(guī)范的市場中，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不僅應(yīng)有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，在一級市場以外，還應(yīng)存在著發(fā)達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種房地產(chǎn)金融工具同時存在，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化，導(dǎo)致資源的合理配置。

加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風險。隨著我國住房商品化加快，個人住房貸款將迅速增加。當?shù)揭欢ㄒ?guī)模時，商業(yè)銀行會面臨較大的資金缺口，以及資金來源的短期性與住房貸款資金需求長期性矛盾，這無疑會帶來新的金融風險。從國際經(jīng)驗看，一旦經(jīng)濟不景氣，呆壞帳比例容易升高，而實施住房貸款證券化，可以分散該業(yè)務(wù)面臨的金融風險。通過實施住房貸款證券化，使整個住房金融市場與資本市場有機互動，可以擴大商業(yè)銀行的融資規(guī)模，同時還會帶來良性的連鎖效應(yīng)，提高銀行資產(chǎn)的流動性、降低銀行開展住房貸款業(yè)務(wù)成本。

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房地產(chǎn)公司簡介范文1

世聯(lián)地產(chǎn)

已成為全國知名的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商，業(yè)務(wù)范圍覆蓋房地產(chǎn)銷售、顧問策劃、資產(chǎn)服務(wù)、金融服務(wù)及經(jīng)紀業(yè)務(wù)。世聯(lián)地產(chǎn)始終依據(jù)客戶需求和市場變化，不斷創(chuàng)新。下一個十年，世聯(lián)地產(chǎn)將致力于打造集成服務(wù)領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)平臺，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺，為客戶跨地域和細分市場下的多樣化、精細化發(fā)展提供強有力的支持!

世聯(lián)地產(chǎn)成立于1993年，是國內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢的服務(wù)機構(gòu)。2007年，世聯(lián)地產(chǎn)整體改制，成立深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司。

截至2013年9月，除西藏、新疆、內(nèi)蒙古、寧夏自治區(qū)及青海、甘肅省外，公司已在全國設(shè)立并運營的全資子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投資設(shè)立的三級子公司)，員工人數(shù)超過14000人，基本完成顧問業(yè)務(wù)的全國布局。其中業(yè)務(wù)成功布局43個城市、顧問業(yè)務(wù)成功植入16個分公司。已為全國200多個城市的客戶、超過5000個房地產(chǎn)項目提供了高品質(zhì)的綜合服務(wù)。

世聯(lián)地產(chǎn)以深圳為總部，分別在珠三角、長三角、環(huán)渤海等區(qū)域建立起華南、華東、華北、山東四大業(yè)務(wù)中心，形成“咨詢+實施”獨特的業(yè)務(wù)模式，提供從區(qū)域開發(fā)、舊城改造、土地出讓到項目開發(fā)、銷售以及二手房租售的綜合服務(wù)，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺。

2014年1月10日，世聯(lián)正式對外宣告世聯(lián)地產(chǎn)更名“世聯(lián)行”。

房地產(chǎn)公司簡介范文2

仲量聯(lián)行

仲量聯(lián)行(紐約證交所交易代碼：JLL)是專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)和投資管理公司，致力于為客戶持有、租用或投資房地產(chǎn)的決策實現(xiàn)增值。仲量聯(lián)行業(yè)務(wù)遍及全球75個國家,擁有逾200個分公司，2013年度業(yè)務(wù)營收約40億美元。2013年仲量聯(lián)行代表客戶管理或提供外包服務(wù)的物業(yè)總面積逾30億平方英尺，并協(xié)助客戶完成了價值990億美元的物業(yè)出售、并購和融資交易。仲量聯(lián)行旗下投資管理業(yè)務(wù)分支“領(lǐng)盛投資管理(LaSalle Investment Management)”管理資產(chǎn)總值達480億美元。

仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)開展業(yè)務(wù)超過50年。公司目前在亞太地區(qū)的15個國家擁有80個分公司，員工總數(shù)超過27,500人。在大中華區(qū)，仲量聯(lián)行目前擁有超過1,900名專業(yè)人員及12,000名駐廈員工，所提供的專業(yè)房地產(chǎn)顧問及服務(wù)遍及中國的80多個城市。

2014年在馬來西亞吉隆坡香格里拉大酒店舉行的“國際物業(yè)獎”亞太區(qū)頒獎典禮上，仲量聯(lián)行再度榮膺“中國最佳房地產(chǎn)咨詢公司”稱號。此次，除中國市場外，仲量聯(lián)行還摘取了亞太地區(qū)其他6個國家的五星級“最佳房地產(chǎn)咨詢公司”獎項，以及5個類別的“最佳推薦獎”。

自2011年RCA開始此類數(shù)據(jù)以來，仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)房地產(chǎn)投資咨詢顧問公司總體排名中一直位居第一，同時在亞太地區(qū)的辦公樓、工業(yè)地產(chǎn)、酒店和零售地產(chǎn)等細分市場中也位居榜首。2013年，仲量聯(lián)行資本市場團隊在亞太地區(qū)為總額超過215億美元的商業(yè)地產(chǎn)投資交易提供了咨詢服務(wù)，占該地區(qū)的市場份額的36%。

房地產(chǎn)公司簡介范文3

華業(yè)行

華業(yè)行是一家從事房地產(chǎn)綜合服務(wù)商，全稱“北京華業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司”，以下簡稱“華業(yè)行”。華業(yè)行成立于1995年，歷經(jīng)十余年，以置地顧問、全案策略、營銷等覆蓋房地產(chǎn)流通領(lǐng)域的全價值鏈經(jīng)營體系，已形成了集地塊研究、投資分析、市場研究建筑規(guī)劃、產(chǎn)品策劃、營銷策劃、商業(yè)招商、銷售、廣告推廣、資源整合等地產(chǎn)綜合服務(wù)。

公司服務(wù)

全案營銷服務(wù)

項目營銷策略制定、項目推廣體系建立及實施、項目營銷策略支持、媒體及廣告策略等等。從項目拿地、前期產(chǎn)品定位策劃到項目銷售推廣，提供全方位專業(yè)服務(wù)。

產(chǎn)品與營銷顧問服務(wù)

產(chǎn)品設(shè)計及規(guī)劃方案顧問、市場研究及營銷策劃報告、營銷推廣方案、銷售現(xiàn)場管理及銷售動線組織等。營銷顧問服務(wù)主要提供專業(yè)的投資顧問服務(wù)、銷售管理顧問服務(wù)、營銷推廣顧問服務(wù)。

商業(yè)地產(chǎn)綜合服務(wù)

商業(yè)地產(chǎn)專項市場研究、商業(yè)地產(chǎn)市場定位及戰(zhàn)略研究、商業(yè)地產(chǎn)全程營銷推廣、商業(yè)地產(chǎn)招商策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計、商業(yè)運營管理服務(wù)等。

土地市場研究服務(wù)