導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)全程營銷策劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);營銷策劃;問題;趨勢

    房地產(chǎn)市場逐漸由賣方市場過渡到買方市場,企業(yè)取得一塊地就能制勝的神話已經(jīng)遠(yuǎn)去,激烈的競爭需要企業(yè)對房地產(chǎn)營銷策劃越來越重視,房地產(chǎn)營銷策劃對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展以及增強房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力具有重要的意義,房地產(chǎn)營銷策劃已成為關(guān)系到房地產(chǎn)項目開發(fā)成功與否的首要環(huán)節(jié)。由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展比較落后,房地產(chǎn)營銷策劃的理論和思想至今仍未真正成熟,再加上一些開發(fā)商缺少營銷策劃方面的經(jīng)驗,在實際房地產(chǎn)營銷策劃操作中難免存在一些問題。

    1房地產(chǎn)營銷策劃中現(xiàn)存的問題

    ①目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn)確。由于高額的消費支出、購買結(jié)果的不確定性,房地產(chǎn)消費是一種高關(guān)聯(lián)度的購買行為,其購買決策的環(huán)節(jié)、影響因素和時間都復(fù)雜得多,變化的可能性也大得多,所以應(yīng)該采用專業(yè)的消費者行為調(diào)研。可是一些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為“市場是引導(dǎo)出來的”、“我們比消費者更專業(yè)”,正是由于房地產(chǎn)開發(fā)商的這種心態(tài),使之在房地產(chǎn)開發(fā)過程中營銷策劃者普遍忽視了對消費者的研究,從而造成了目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn)的現(xiàn)象。

    ②缺少規(guī)范的可行性分析。眾所周知,房地產(chǎn)開發(fā)不但受諸多相關(guān)經(jīng)濟(jì)、法律和政府相關(guān)政策及其變化的約束,而且還要受許多不可預(yù)測因素的影響,這些約束和影響直接或間接地改變房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)費用乃至決定項目的成敗。然而,有一些開發(fā)商在前期策劃過程中不知投資分析為何物,對未來政策走勢缺乏敏銳性的分析和判斷,不做規(guī)范的項目可行性分析,往往依賴高層領(lǐng)導(dǎo)個人經(jīng)驗和感覺進(jìn)行投資決策,營銷策劃也介入過晚,導(dǎo)致投資決策失誤,開發(fā)產(chǎn)品不對路,以至于到項目銷售中期,盡管投入了大量的人力物力宣傳推銷,仍然有大量商品房滯銷。

    ③無視差異化競爭。與普遍忽視消費者研究相反,部分房地產(chǎn)開發(fā)商過度重視對同行競爭者的研究,常常不惜花上半年的時間動員全公司的力量,發(fā)動地毯式的搜索從本區(qū)域到跨區(qū)域甚至全國的假想敵都無不囊括,從環(huán)境、房型、配套到裝修細(xì)節(jié)等競爭者優(yōu)勢都關(guān)注備至。然而這樣大量的投入沒有什么實質(zhì)性意義,得出的結(jié)論不能指導(dǎo)我們的實際工作。事實上房地產(chǎn)與普通消費品不同,即便地段不同也不會有任何兩個項目會同質(zhì)化,既然不會有同質(zhì)化,那就絕不會面臨像普通消費品那樣廣泛的競爭。

    ④“克隆”現(xiàn)象比較普遍。房地產(chǎn)營銷策劃的興起,應(yīng)當(dāng)是由廣州、上海、深圳等沿海發(fā)達(dá)城市開始的。多年的房地產(chǎn)營銷策劃實踐,使第一批專業(yè)策劃人員積累了豐富的策劃經(jīng)驗和極有價值的策劃理論和思想。最近幾年來,內(nèi)地城市的開發(fā)商也開始注重起營銷策劃來。這些地方引入策劃的途徑有:一是派專業(yè)人員到沿海城市學(xué)習(xí)、取經(jīng)、參加各類策劃培訓(xùn)班;二是要請知名策劃人前往內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)項目擔(dān)任總策劃或顧問;三是內(nèi)地舉辦各種房地產(chǎn)營銷策劃演講會,并邀請知名策劃人參加交流,從中獲得沿海地區(qū)房地產(chǎn)營銷策劃的最新理念。通過這幾種方式,沿海城市先進(jìn)的房地產(chǎn)營銷策劃理念和優(yōu)秀的經(jīng)典案例,開始在內(nèi)地開花結(jié)果。同時,內(nèi)地策劃人在策劃理念和手段上不可避免地出現(xiàn)了“克隆”現(xiàn)象,甚至有的地方幾個樓盤的營銷策劃方案幾乎相同,這已經(jīng)引起同行們的關(guān)注。

    ⑤過分依賴廣告攻勢。有些房地產(chǎn)策劃者過分強調(diào)“猛烈的廣告攻勢”“、強大的空中優(yōu)勢”,偏愛采用大發(fā)行量的大眾媒體進(jìn)行宣傳。這種“用大炮打蚊子”的做法,有效性差成本也居高不下。廣告成本的大幅度提高必然會影響最終收益。隨著媒體干擾的增大,媒體的邊際傳播收益也在下滑,房地產(chǎn)策劃者應(yīng)該針對具體項目量體裁衣,作出合理的廣告費用預(yù)算。

    2房地產(chǎn)營銷策劃發(fā)展趨勢

    ①強化品牌戰(zhàn)略。隨著房地產(chǎn)逐漸進(jìn)入品牌競爭時代,房地產(chǎn)市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競爭階段,房地產(chǎn)開發(fā)商更注重對品牌的培養(yǎng)與宣傳。因此房地產(chǎn)營銷策劃者應(yīng)注重對品牌的不斷強化,輸出品牌核心價值,進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略;同時廣告意識要超前,推廣手段整合性強,利用一切可以利用的傳播資源強化產(chǎn)品的品牌

    ②適應(yīng)消費者個性化要求。隨著房地產(chǎn)消費市場日趨理性和個性化,消費者偶然性、沖動性購買行為減弱,理性購買行為增強;各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好,消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”,會更加考慮自己的心理需求,尋找更加適合自己的樓盤。因此房地產(chǎn)營銷策劃者應(yīng)該針對不同消費者進(jìn)行日趨明朗的市場細(xì)分,以滿足不同類型消費需求的消費群,比如中小型房地產(chǎn)企業(yè)就必須以其個性化和特色需求也在市場占據(jù)一席之地。

    ③調(diào)整營銷模式,建立全程營銷機制。房地產(chǎn)全程營銷策劃是從項目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法,結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程,逐步實施。各開發(fā)商核心能力的側(cè)重點不同,房地產(chǎn)營銷組織形式也可以有其獨特性。但是,基本的框架應(yīng)該大同小異以客戶導(dǎo)向型全過程營銷理念為指導(dǎo),營銷機構(gòu)應(yīng)強化策劃和銷售部門的客戶服務(wù)和反饋功能。策劃部門應(yīng)該是樓盤相關(guān)信息的收集者和樓盤市場興奮點創(chuàng)造性思維產(chǎn)生的組織者。通過吸引客戶深度的前期參與和策劃,可以使項目的市場推廣自然而然地變得容易。當(dāng)然,在整個項目策劃過程中,不排除專業(yè)人士對客戶適當(dāng)?shù)匾龑?dǎo),從而把雙方可能的分歧解決在前.目前不少開發(fā)公司紛紛成立客戶俱樂部,經(jīng)常性地與客戶溝通項目進(jìn)展、公司狀況,組織客戶深入項目策劃,與客戶形成互動的有效聯(lián)接。一些開發(fā)公司專門成立了客戶服務(wù)中心,設(shè)投訴接待和售后服務(wù)等職能。

    參考文獻(xiàn):

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    [3]覃彥玲.房地產(chǎn)營銷觀念與案例分析[J].重慶建筑大學(xué)學(xué)報,2005,(1).

篇2

1房地產(chǎn)營銷策劃

1.1房地產(chǎn)營銷策劃內(nèi)涵

房地產(chǎn)營銷策劃是一項系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進(jìn)行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動用的各種外部及內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，制定計劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程。一個新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個時期，每一個過程與環(huán)節(jié)都很重要。一個樓盤想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進(jìn)行所謂“整體營銷”、“全程營銷”。因此房地產(chǎn)營銷策劃不但包括房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)分析，還在在此基礎(chǔ)上確立投資地點、物業(yè)主題、規(guī)劃設(shè)計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。

雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，但其中許多經(jīng)營理念卻跟不上行業(yè)發(fā)展的速度，顯得相對滯后。一些地產(chǎn)開發(fā)商，盲目跟風(fēng)，開發(fā)建設(shè)出來的住宅商品根本就不符合市場需要，導(dǎo)致大量房屋閑置。例如前些年刮起的“別墅”熱潮。所以一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中生存下去，就必須對市場進(jìn)行深入地研究分析，“按需生產(chǎn)”，故而房地產(chǎn)營銷策劃就顯得尤為重要了。

1.2房地產(chǎn)營銷策劃特點

1.2.1“以人為本”

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的首要問題是使開發(fā)的房地產(chǎn)商品適應(yīng)顧客的需要，從而促進(jìn)銷售，增加利潤，加快資金周轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)一定是首先強調(diào)“以人為本”的營銷策劃。中國自古的儒家仁愛思想和西方的人本主義思潮為房地產(chǎn)營銷的人性理念提供了堅實的文化基礎(chǔ)。企業(yè)的一切經(jīng)營活動，都必須圍繞消費者的愿望、需求和價值觀念來展開，這是房地產(chǎn)營銷策劃的根本所在。

1.2.2地產(chǎn)營銷策劃是各種理念的復(fù)合

理念是營銷策劃的靈魂，當(dāng)代房地產(chǎn)營銷策劃的主導(dǎo)理念一般包括：

生態(tài)理念。近代以來，地球環(huán)境污染加重，客觀上要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立起可持續(xù)發(fā)展生態(tài)理念，這不僅僅為目前的人類提供了更加適宜的生存空間，也為我們后代的發(fā)展鋪平了道路。

智能理念。人類科技水平的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)開發(fā)逐漸從傳統(tǒng)的磚瓦營造習(xí)慣轉(zhuǎn)向各種新興材料的應(yīng)用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供給了人們更加多的服務(wù)[4]。

投資理念。投資不動產(chǎn)愈來愈成為更多人選擇的投資保值手段。

1.2.3策略和手段是營銷策劃的生命

樓盤最終需要通過市場的反應(yīng)去實現(xiàn)自身的價值，由此，營銷策劃中所采用的合理策略、手段則成了“檢驗真理”的試金石。通過各種營銷策略，如產(chǎn)品策略、定價策略、促銷策略、渠道策略等的組合，再依靠營銷手段使其具體化，那么最終產(chǎn)生的結(jié)果也將會是令人滿意的。

1.3房地產(chǎn)營銷策劃作用

1.3.1準(zhǔn)確決策

房地產(chǎn)營銷策劃可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家的決策更為準(zhǔn)確，以盡量避免項目在運作中出現(xiàn)的偏差。

1.3.2增強競爭力

房地產(chǎn)策劃能使房地產(chǎn)開發(fā)項目增強競爭能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)競爭十分激烈的情況下，房地產(chǎn)策劃更能發(fā)揮它的特長，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。

1.3.3增強創(chuàng)新能力

房地產(chǎn)策劃能探索解決企業(yè)管理問題，增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。策劃人就是遵循科學(xué)的策劃程序，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，從尋求房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。

1.3.4有效整合資源

房地產(chǎn)策劃能有效地整合房地產(chǎn)項目資源，使之形成優(yōu)勢。房地產(chǎn)策劃參與到概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，幫助它們團(tuán)結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)。此外，房地產(chǎn)策劃還有預(yù)測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用[6]。

2房地產(chǎn)營銷策劃內(nèi)容

2.1市場分析

2.1.1市場供給調(diào)查分析

針對某一時期該區(qū)域市場供給狀況的調(diào)查主要包括：市場上已有的在售住房、同期將要建設(shè)的項目以及它們的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、面積、售價、付款方式；同等級房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量、實力和市場占有率；同等級房地產(chǎn)企業(yè)廣告訴求重點、營銷策略、服務(wù)以及效果；同等房地產(chǎn)企業(yè)、同等項目銷售情況和空置情況。

2.1.2市場需求調(diào)查分析

首先要調(diào)查消費需求的滿足狀況，即市場的實際需求狀況。包括某一時期該城市現(xiàn)有家庭中有多少家庭住房已經(jīng)得到滿足。其次，這些有需求欲望的家庭結(jié)構(gòu)和規(guī)模怎么樣，他們需要什么結(jié)構(gòu)和面積的住房。再次，他們的收入水平、受教育狀況以及會購買、能夠買什么樣的住宅，愿意以什么價格購買。最后，這些潛在的客戶集中分布狀況，他們在租售、消費信貸等方面的消費心理和消費方式如何。

2.2項目自身分析

項目自身在分析外部環(huán)境的同時，必須分析其內(nèi)部環(huán)境，即分析自身的能力和限制，找出所特有的優(yōu)勢和存在的劣勢。所以應(yīng)使用一些方法對項目自身情況進(jìn)行分析，例如SWOT方法，它能把內(nèi)、外部環(huán)境有機結(jié)合起來，使我們能調(diào)整策略，謀求更好發(fā)展，又因為是經(jīng)過認(rèn)真地分析得出結(jié)論，所以也能夠提高決策的質(zhì)量[7]。

2.3目標(biāo)市場的確定

不同消費者的需求和偏好有很大差異。依據(jù)不同的區(qū)域特點，針對目標(biāo)客源的特定需求，制定合理的市場定位，就能取得良好的銷售業(yè)績。選擇了項目的目標(biāo)市場也就確定了目標(biāo)客戶群，此時在對目標(biāo)客戶群進(jìn)行深入分析是為了項目推廣能夠更加準(zhǔn)確有效。這里的分析結(jié)果將決定整個項目的營銷策劃，包括媒體的選擇、組合，宣傳主題、力度，訴求方式和其它輔助手段，同時，人群定位的結(jié)果也將影響價格定位和付款方式。搞好人群定位，主要考慮如下問題：目標(biāo)客源的經(jīng)濟(jì)背景分析和目標(biāo)客源的文化背景分析。

2.4項目定位

項目定位是在目標(biāo)客源建立的基礎(chǔ)上，為最大限度的滿足客戶的需求而對項目的整體把握。它是圍繞目標(biāo)市場將項目的功能、形象作特別的有針對性的規(guī)定。例如，“海逸長洲”的目標(biāo)客戶是上層富裕家庭，它的項目定位是度假、休閑場所，身份地位的象征?！斑h(yuǎn)洋新天地”的目標(biāo)客戶是白領(lǐng)人士，它的項目定位是文化豐富的和諧生活。

2.5項目推廣

2.5.1項目推廣過程

房地產(chǎn)的營銷過程共可分為四個階段：預(yù)熱期、強銷期、持銷期、尾盤期，所以項目推廣過程也應(yīng)該相應(yīng)的分為四個階段，一個項目取得成功的前提條件就是針對各個階段銷售任務(wù)的不同來制定不同的推廣計劃，所謂“量體裁衣”[8]。例如：在預(yù)熱期，可以以突出項目的物業(yè)主題為主，展示樓盤的基本情況。

2.5.2項目推廣方式

項目的推廣實施是整個推廣過程中的關(guān)鍵，是將推廣計劃具體落實的過程。從目前國內(nèi)的實際情況來看，房地產(chǎn)項目推廣以廣告推廣為主，廣告效果的好壞直接影響到整個推廣過程的成敗。除此之外，活動推廣和品牌推廣也占據(jù)著重要的地位?；顒油茝V可以借由一些活動來吸引公眾關(guān)心，來提升形象、促進(jìn)銷售的目的。而在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的今天，品牌的樹立就越發(fā)顯得尤為重要了，品牌推廣越來越成為決勝的關(guān)鍵。

3房地產(chǎn)營銷策劃存在的誤區(qū)、對策及發(fā)展方向

3.1房地產(chǎn)營銷策劃存在的誤區(qū)

3.1.1房地產(chǎn)公司在營銷策劃中的誤區(qū)

（1）只以銷售結(jié)果作為成敗關(guān)鍵

房地產(chǎn)營銷策劃的成敗單純以銷售結(jié)果來作為評價指標(biāo)，不注重真正的全程營銷過程，主要以廣告投入為主。就拿天津來說，天津的房地產(chǎn)市場這幾年是很火的，房價一漲再漲，由均價3500元/平米左右一路飚升到5000多元/平米。但隨著房價的不斷急速攀升，市場銷售開始減緩。于是，各家房地產(chǎn)公司都在報紙上刊登半版或者整版廣告。而有些同時有兩三個樓盤在售的房地產(chǎn)公司還在同一時間在同一份報紙的不同版面上對各個樓盤項目分別做廣告。一時間，房產(chǎn)廣告鋪天蓋地席卷而來，然而最終，這些費用還是得由消費者來承擔(dān)。

（2）營銷策劃重心在營銷而非策劃

房地產(chǎn)公司只注意對樓盤項目銷售的經(jīng)營，而忽視了對產(chǎn)品的開發(fā)，就如同手機市場一樣。中國的手機生產(chǎn)商購買到漂亮的手機設(shè)計，然后稍作變化就推向市場。其直接后果就是知名度遠(yuǎn)高于美譽度，知曉度遠(yuǎn)高于認(rèn)知度，忠誠度低而且品牌聯(lián)想模糊零碎。房地產(chǎn)廣告看得多了，房地產(chǎn)公司任何人都能說出幾個，但深入程度僅僅局限于樓盤名稱。德式設(shè)計、美國小鎮(zhèn)、江南水鄉(xiāng)、歐式風(fēng)格，一味追逐市場流行，而拋棄了真正的文化根基。

3.1.2策劃人對自身工作的認(rèn)識誤區(qū)

（1）策劃人的專業(yè)性不強

現(xiàn)在很多房地產(chǎn)公司及策劃公司都在不斷地招聘房地產(chǎn)營銷策劃人員，但真正滿足需要的人卻很少。房地產(chǎn)業(yè)在近幾年來飛速發(fā)展，由于它在地域發(fā)展的不均衡和自身的周期性，使得現(xiàn)階段鮮有專業(yè)的從業(yè)人員，很多都是看著市場前景較好而從其他行業(yè)轉(zhuǎn)行過來的。由于缺少相關(guān)的專業(yè)知識，而對房地產(chǎn)業(yè)沒有一個整體的認(rèn)識，有的只是一些其他行業(yè)的營銷操作經(jīng)驗，不能正確認(rèn)識到房地產(chǎn)營銷策劃的重要性和其深層次的涵義與特殊要求。

（2）策劃人過于注重甲方、乙方的概念

就現(xiàn)在看來，房地產(chǎn)營銷策劃更多的模式還是由房地產(chǎn)公司外聘策劃公司來對其進(jìn)行操作，因而，策劃人往往把房地產(chǎn)公司擺在甲方的位置，把自己作為乙方，沒有有效的建立起一種平等的合作關(guān)系，沒有一種對于房地產(chǎn)營銷策劃的使命感與責(zé)任感。其實很多房地產(chǎn)公司也只是在看到這個行業(yè)的巨大利潤后由其他行業(yè)轉(zhuǎn)調(diào)資金而建立起來，根本不具有任何的專業(yè)性。策劃公司由于是專業(yè)從事這方面的工作，因而對市場具有更多的敏感性，在很多方面認(rèn)識更深刻，經(jīng)驗更豐富?？墒菂s在很多時候，在很多事情上不堅持原則，并且主動性不強。

3.1.3政府認(rèn)識中存在的誤區(qū)

（1）政府沒有意識到房地產(chǎn)營銷策劃重要意義

房地產(chǎn)營銷策劃應(yīng)該是一個全民參與的過程。這關(guān)系到一個城市的現(xiàn)在和未來，也關(guān)系到在城市中生存的每一個人的現(xiàn)在和未來。這是一個要將宏觀和微觀結(jié)合考慮的問題，涉及到城市的整體形象、可持續(xù)發(fā)展與城市文化。

政府沒有對其進(jìn)行很好的指導(dǎo)與規(guī)范。由于認(rèn)識方面的缺失，政府對房地產(chǎn)的整體發(fā)展沒有一個很好的長期規(guī)劃，過于注重短期的經(jīng)濟(jì)效益，不能有一個準(zhǔn)確地定位。這將嚴(yán)重阻礙城市的發(fā)展，阻礙經(jīng)典城市和百年住宅的形成。

（2）政府對于其專業(yè)人才的培養(yǎng)還沒有引起足夠的重視

在各高校中，房地產(chǎn)專業(yè)設(shè)置很少，相比其他專業(yè)來說與實際需求人才是嚴(yán)重失衡的，而房地產(chǎn)營銷策劃就更加只是這個專業(yè)中的一門并不專業(yè)的課程。很多房地產(chǎn)專業(yè)有的還只是一種籠統(tǒng)的營銷策劃課程，沒有注意兩者之間所存在的根本區(qū)別。以至于，當(dāng)前市場上專業(yè)人才嚴(yán)重缺乏，很多人只是沖著收入高而來得。其嚴(yán)重結(jié)果可想而知。

3.2應(yīng)對房地產(chǎn)營銷策劃問題的對策

3.2.1擺正思路并認(rèn)清房地產(chǎn)營銷策劃的正確概念

整體的營銷策劃不僅僅是房地產(chǎn)商或策劃人的工作，我們必須突破傳統(tǒng)意義的房地產(chǎn)營銷策劃的概念。營銷推廣在淺層次來說是一種先進(jìn)的消費理念的引導(dǎo)，深層次來說是企業(yè)文化與核心理念的推廣，是一種強勢文化的自我表達(dá)。策劃應(yīng)該是一種建立在整體規(guī)劃之上的全面的執(zhí)行，既包括準(zhǔn)確的規(guī)劃也包括嚴(yán)格的執(zhí)行。我們必須要顛覆傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷策劃的理念，營銷策劃必須符合城市可持續(xù)發(fā)展的要求，從城市的整體營銷入手，以鑄造經(jīng)典城市為目的，建造與城市文化相融合的住宅，并注重環(huán)境與公共設(shè)施。構(gòu)筑城市的個性并堅持它，需要大家共同的努力。新晨

3.2.2政府正確調(diào)控及把握正確方向

政府的政策方向決定城市經(jīng)營和房地產(chǎn)開發(fā)的方向。政府可以利用行政壟斷權(quán)的優(yōu)勢，通過城市規(guī)劃對城市功能進(jìn)行空間調(diào)整和遷移，使老市區(qū)和新開發(fā)區(qū)通過地價差，都獲得更新與發(fā)展的資金保障。政府也可在開發(fā)商的開發(fā)中進(jìn)行指令性的規(guī)定，如：在全部規(guī)劃中規(guī)定10%——20%的規(guī)劃比例是屬于普通收入階層能夠消費得起的住宅，其他的方面由開發(fā)商自己掌控。這樣，開發(fā)商既能放手嘗試新的觀念或形式，底層市民的利益也有了一定的保障。

篇3

房地產(chǎn)廣告策劃、營銷策劃、項目全程策劃，不一而足。但將其歸類、整理，大致可分為三種典型模式，這三種房地產(chǎn)策劃模式，基本可反映出房地產(chǎn)策劃的過去、現(xiàn)在和將來。

1、概念策劃模式

2、賣點群策劃模式

3、等值策劃模式

4、房地產(chǎn)全程策劃的內(nèi)涵

（1）土地價值研判

（2）概念設(shè)計

（3）視覺設(shè)計

（4）營銷策劃

（5）市場推廣、媒體組合

（6）工程質(zhì)量、成本、工期控制

（7）物業(yè)管理、售后服務(wù)

（8）品牌培植與運用

房地產(chǎn)項目的選擇與論證

──房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃的內(nèi)容與方法

一、對房地產(chǎn)項目選擇與論證認(rèn)識的誤區(qū)

誤區(qū)一：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的簡單化、概念化

誤區(qū)二：房地產(chǎn)后期營銷、廣告萬能化

誤區(qū)三：房地產(chǎn)項目選擇與論證的形式化

以上認(rèn)識的誤區(qū)，導(dǎo)致眾多開發(fā)企業(yè)不重視開發(fā)項目的前期選擇與論證，或?qū)⒃擁椆ぷ骱唵涡惺?，令項目草率上馬，以致項目市場目標(biāo)不表，定位不明，設(shè)計脫離市場或盲目跟風(fēng)，企業(yè)無一套系統(tǒng)的開發(fā)模式和資金營運計劃，在激烈的市場競爭中，這樣的項目是難以成功的。

二、從房地產(chǎn)開發(fā)的基本特性認(rèn)識項目選擇與論證的重要性

1、房地產(chǎn)是一項高投資、高風(fēng)險、高回報的行業(yè)。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)需要籌備大量的資金，投資各方須要了解項目的效益與風(fēng)險；

(2)由于開發(fā)周期長，開發(fā)者需要預(yù)計市場變化，開發(fā)條件變化所產(chǎn)生的風(fēng)險程度；

(3)開發(fā)商要衡量自身承受風(fēng)險的能力與限度。

一項成功的地產(chǎn)發(fā)展項目，可以換來高額或穩(wěn)定的回報，但一個疏忽、些徽延誤，會令收益大打折扣，甚至傾家蕩產(chǎn)。

2、房地產(chǎn)項目開局的好壞是項目成敗的關(guān)鍵所在。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)前期投資很大，一但項目選擇與論證不當(dāng)而投入了資金，則投資的失敗是無可挽回的。

(2)項目選址不當(dāng)，前期市場定位與建筑設(shè)計錯誤的項目建成后，如無特別的客觀條件的改變，任何營銷、策劃的高招都是難以挽救的。

3、房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的地域性和產(chǎn)品差異性。

(1)一方水土養(yǎng)一方人，任何成功的開發(fā)經(jīng)驗都必須與當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)條件與市場狀況相適應(yīng)；

(2)同一地塊不同時期，不同的開發(fā)方式會產(chǎn)生不同效果、不同效益，令房地產(chǎn)的發(fā)展是極具創(chuàng)意和面對市場挑戰(zhàn)的。

因此，缺乏前期對項目市場與開發(fā)專業(yè)的研究論證工作，任何人都不能輕談對發(fā)展項目有勝的把握。

4、房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的系統(tǒng)性和時序性。

房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面廣、比較復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動，從實務(wù)上來講具有很強的操作程序。前期不做好全面的開發(fā)計劃工作，見步行步，會造成入手容易，實施難，是很多開發(fā)企業(yè)普遍遇到的問題，更是眾多項目工期一再延誤，成本低開高走，局面難以控制的主要原因。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇的概念和步驟

1、概念：項目選擇是對房地產(chǎn)開發(fā)項目就其開發(fā)價值進(jìn)行篩選、談判、論證和選定，是房地產(chǎn)開發(fā)投資成敗的關(guān)鍵。

2、項目選擇的步驟：

a、廣泛尋找投資項目

b、精心篩選投資項目

c、對重點項目進(jìn)行投資機會性研究（初步可行性研究）

d、項目投資談判

e、詳細(xì)可行性研究（發(fā)展策劃）

f、公司的決策與實施

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的論證（可行性研究或發(fā)展策劃）

1、概念：房地產(chǎn)開發(fā)項目的論證是在項目投資決策之前或初步?jīng)Q策之后對擬開發(fā)的項目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的研究和分析，運用已有的經(jīng)驗和專業(yè)的評價方法，尋找到項目較合理的市場目標(biāo)、市場定位及獲得土地最大效益的開發(fā)、營銷模式，得出一系列評價指標(biāo)值，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。其研究成果應(yīng)對日后項目的實施操作具有較高的策劃指導(dǎo)作用。

2、項目論證的階段性

(1)項目投資開發(fā)的機會性論證

指在規(guī)劃參數(shù)尚未獲得政府批準(zhǔn)的前提下，以經(jīng)驗為主，按照項目所在地區(qū)和市場一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標(biāo)、開發(fā)成果指標(biāo)和項目的特點，就其開發(fā)的市場機會、開發(fā)條件、投資效果和可能出現(xiàn)的市場、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)問題進(jìn)行研究論證。

(2)項目投資開發(fā)的詳細(xì)論證

指在規(guī)劃、開發(fā)的條件基本確定后，對項目所進(jìn)行的全面、深入、細(xì)致的分析研究工作。本論證不僅要解決投資的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)問題，還要確定開發(fā)、營銷的基本方向與模式。因此，從事該項工作所要求的房地產(chǎn)經(jīng)驗與專業(yè)的系統(tǒng)性必須更高和更為全面。

3、項目論證要解決的問題

(1)立項時的宏觀環(huán)境是怎樣的

主要了解項目所在地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌，當(dāng)?shù)鼐用裆钐匦?、風(fēng)俗習(xí)慣及城市規(guī)劃、整體房地產(chǎn)狀況走勢、外來人口增長等因素。

(2)立項時的微觀環(huán)境是怎樣的

了解企業(yè)的環(huán)境、開發(fā)經(jīng)營能力，競爭對手的狀況所在區(qū)域相關(guān)樓盤與典型樓盤的情況，項目的基本條件與建設(shè)條件、項目規(guī)劃建設(shè)要求，項目參與各方的狀況與優(yōu)勢。

(3)項目的市場定位分析

包括市場細(xì)分，選擇目標(biāo)市場，市場定位三個方面，這是論證的重點，關(guān)鍵是要找到項目的發(fā)展方向，確定項目的在市場上的競爭地位。

(4)初步確定項目開發(fā)、營銷方式，提出建筑設(shè)計的要求及概念性的規(guī)劃設(shè)計方案

投資建設(shè)成本的估算，從管理角度向項目開發(fā)提建議。

(5)項目開發(fā)分期與樓價的初步設(shè)定，項目投資與效益測定

(6)項目發(fā)展存在的問題、解決的可能性、項目的可操作性、投資與經(jīng)營的可行性。

五、項目選擇與論證要注意的問題

1、營銷與規(guī)劃設(shè)計必須前期介入，強調(diào)市場為先導(dǎo)的同時又應(yīng)注意兩者相適應(yīng)。

2、項目定位以市場調(diào)查為依據(jù)，但關(guān)鍵在于對市場表象有質(zhì)的提升。

3、項目的客觀市場條件與研件因素是項目前期決策的基礎(chǔ)。

4、開發(fā)者的能力與素質(zhì)是決定項目后期成敗的關(guān)鍵。

5、既要借鑒成功項目的經(jīng)驗，又要從失敗的項目中尋找到教訓(xùn)。

六、房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃的工作理念簡介

房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃的工作理念

1、服務(wù)性質(zhì)：輔助決策

2、對客戶的適應(yīng)性：滿足需求引導(dǎo)需求發(fā)掘需求

3、服務(wù)的目標(biāo)：

(1)建立能夠達(dá)致利潤最大化的發(fā)展模式

(2)建立資金運用的最優(yōu)化策劃方案

七、最佳的服務(wù)過程：全程參與（前期發(fā)展研究過程參與營銷培訓(xùn)與監(jiān)測）

八、前期發(fā)展研究的主要服務(wù)模塊：

1、項目的區(qū)位價值評估；

2、項目地塊的開發(fā)價值評估；

3、重要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的監(jiān)控與分析；

4、微觀房地產(chǎn)市場評估（主要細(xì)分市場和區(qū)域市場）；

5、項目SWOT分析與隱顯因素分析；

6、開發(fā)模式的選取（細(xì)分市場的缺口分析，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比）；

7、市場定位（基于消費者搜索之上的營銷策劃方案）；

8、物業(yè)管理的要求；

9、規(guī)劃建筑設(shè)計方案的要求與評估；

10、成本效益分析；

11、風(fēng)險分析。

篇4

1．1研究背景

隨著中國市場經(jīng)濟(jì)體制的逐漸完善和上世紀(jì)末中國經(jīng)濟(jì)的“軟著陸”成功，中國已進(jìn)入一輪以住房、汽車為主導(dǎo)消費品拉動的新的經(jīng)濟(jì)增長時期。2003年國務(wù)院頒布的18號文件在對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出了方向性指導(dǎo)的同時，宣布房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，肯定了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資已成為帶動地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要載體之一。特別是自1998年取消城鎮(zhèn)職土福利分房制度以來，房地產(chǎn)業(yè)開始迅速市場化，市場竟?fàn)幦找婕觿。髽I(yè)盈利能力同比降低。

由于開發(fā)商自身實力及營銷策略不當(dāng)?shù)纫蛩氐挠绊?，市場出現(xiàn)各種問題:爛尾樓、空置房、問題房、區(qū)域殘局不計其數(shù)。尤其在營銷策劃上極不到位;一方面，一些策劃人還不懂得什么是真正的策劃，策劃行為隨意性強而科學(xué)性弱;一方面，一些所謂的營銷專家正在將營銷策劃導(dǎo)入歧途。

房地產(chǎn)營銷策劃是通過對銷售時機、樓盤區(qū)位、配套設(shè)施、消費對象、建筑設(shè)計、材料設(shè)備、物業(yè)管理及鄰近樓盤情況等全方位的分析調(diào)查，制定與此相適應(yīng)的營銷策略以指導(dǎo)實踐和取得競爭優(yōu)勢。營銷策劃的最終目的是把房屋這一商品推銷給消費者，它是以創(chuàng)造消費者需求并滿足其需求為核心，以系統(tǒng)的產(chǎn)品銷售或勞務(wù)提供為手段的全方位決策的經(jīng)營行為。不做營銷策劃或營銷策劃介入過晚，導(dǎo)致投資策略失誤，開發(fā)產(chǎn)品不對路，以至到了中期盡管投入大量的人力宣傳推銷，仍然有大量商品房滯銷。盡管房地產(chǎn)開發(fā)主管部門多次為消化空置商品房采取了不少措施，但空置商品房量仍呈上升態(tài)勢。

由于營銷策劃過程中出現(xiàn)的上述問題，很多房地產(chǎn)企業(yè)陷入了困境，因此，如何規(guī)范地做好房地產(chǎn)營銷策劃，使房地產(chǎn)企業(yè)在營銷策劃上盡可能地少走或不走彎路，盡量降低房地產(chǎn)企業(yè)項目投資的盲目性，從而降低風(fēng)險，使房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，成為本課題研究的主題。

1．2研究的意義

隨著我國房地產(chǎn)市場的建立，特別是中央深化住房制度改革政策的出臺及住宅業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用將日益顯現(xiàn)出來。然而，目前我國的房地產(chǎn)市場的總體現(xiàn)狀是:一方面各地房地產(chǎn)投資不斷升溫，增幅過大過快，在整個國民經(jīng)濟(jì)中占有相當(dāng)大的比重，出現(xiàn)了所謂的房地產(chǎn)熱。另一方面，是許多房地產(chǎn)企業(yè)仍然是以產(chǎn)定銷，企業(yè)規(guī)模偏小，不注重質(zhì)量和品牌，忽視市場調(diào)研，盲目投資，開發(fā)的產(chǎn)品與市場脫節(jié)，致使大量的商品房閑置。

目前，我國的房地產(chǎn)市場己由原來的賣方市場信息向買方市場轉(zhuǎn)變，因此，市場競爭將更加激烈。房地產(chǎn)企業(yè)想要在將來的市場競爭中立于不敗之地，在很大程度上取決房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷戰(zhàn)略及策劃，是否能生產(chǎn)適銷對路的，能以吸引顧客的產(chǎn)品，成為房地產(chǎn)公司把握住市場、成功營銷的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)企業(yè)必須在房地產(chǎn)還未動工之前就應(yīng)開始著手營銷戰(zhàn)略與營銷策劃的思考，從投資決策地塊的選擇、配套、前期設(shè)計、施工、銷售乃至物業(yè)管理等一系列的問題進(jìn)行綜合評價和全程跟蹤，充分體現(xiàn)以銷定產(chǎn)，最大限度地滿足消費者的需要.房地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃、方法與手段采取的是否正確，很大程度上決定著房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營能否成功?，F(xiàn)代企業(yè)的競爭是品牌的競爭，營銷策劃是產(chǎn)品定位、創(chuàng)造品牌的重要途徑，因此，企業(yè)如何制定好營銷策劃將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。這是論文研究的目的與意義。

二．房地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃理論分析

2．1房地產(chǎn)市場概論

2．1．1房地產(chǎn)市場的影響因素

房地產(chǎn)市場與其它市場一樣要受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治環(huán)境、人口、供應(yīng)者與需求者等因素的影響。在現(xiàn)階段，影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場的因素主要體現(xiàn)在以下幾點：

宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。作為微觀經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)必然要受國際、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。

政府政策環(huán)境。政府通過產(chǎn)業(yè)政策及金融政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范和影響。政府政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要通過以下方面來體現(xiàn)。第一，政府對土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應(yīng)，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；第二，政府通過各項稅費影響房地產(chǎn)的價格，從而影響房地產(chǎn)的銷售狀況；第三，政府通過房地產(chǎn)交易政策影響房地產(chǎn)的流通狀況。

人口統(tǒng)計環(huán)境。市場是由人構(gòu)成的，房地產(chǎn)業(yè)受城市或地區(qū)的人口規(guī)模與增長率、人口的年齡結(jié)構(gòu)與民族構(gòu)成、教育程度、家庭結(jié)構(gòu)、地區(qū)的特征和人口遷移等因素的影響。

產(chǎn)品的供應(yīng)者。由于我國房地產(chǎn)市場起步晚，發(fā)展還很不成熟，行業(yè)利潤率提高，吸引了眾多的市場進(jìn)入者。隨著市場的日益完善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在市場競爭中立于不敗之地，就要走專業(yè)化的發(fā)展道路，提供適銷對路的產(chǎn)品。

產(chǎn)品的需求者。如果需求者很少，在這種產(chǎn)品的交易過程中，競爭程度就會低，反之，競爭程度會很高?，F(xiàn)階段，隨著國家鼓勵購房的政策出臺，，需求者和潛在需求者數(shù)量龐大，但由于價格與收入等原因，有效需求相對不足。以北京市為例，調(diào)查顯示，成都居民的購房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3%調(diào)查者期望值處于3000-5000元/平方米。但是，市場上的房地產(chǎn)開發(fā)項目在價位分布上呈現(xiàn)中間大、兩頭小的趨勢。價位在3000-4000元、4000-5000元、5000-6000元、6000-8000元/平方米的比例基本都在20%左右，而價位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相對較少。即市場上樓盤的供給，有一半左右的供需結(jié)構(gòu)的矛盾。與商品房空置量日益增加的狀況截然相反的是，經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，這充分暴露出我國房地產(chǎn)業(yè)存在著嚴(yán)重的供求錯位。因此，需要政府與開發(fā)商共同努力，培育和發(fā)展?jié)撛诘男枨蟆?/p>

其它因素，包括城市建設(shè)、交通發(fā)展等。與其它商品市場相比，房地產(chǎn)市場的區(qū)域性問題尤為突出，不同地區(qū)的消費者對不同房產(chǎn)的偏好不同。在城市建設(shè)的規(guī)劃上，不同地區(qū)有不同地區(qū)的特色，交通狀況等也不盡相同。所對應(yīng)的目標(biāo)客戶群也會有所差別。

2．1．2房地產(chǎn)市場的特性

房地產(chǎn)作為一種商品，有其特殊性，如不可移動性、耐用持久性、唯一性和價值高昂等特點。房地產(chǎn)的商品特性決定了房地產(chǎn)的市場特性。

1．市場供給缺乏彈性

供給彈性是指生產(chǎn)者對市場需求或價格變化的反應(yīng)敏感程度。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置、稀缺、不可替代、建設(shè)周期長等特點，房地產(chǎn)生產(chǎn)企業(yè)通常在短時間內(nèi)很難增大其市場供應(yīng)量。

2．市場供給的異質(zhì)性

因為房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量的差異，市場供給的房地產(chǎn)一般不是同質(zhì)商品，所謂不同質(zhì)商品是指一類商品的內(nèi)部，由于可按不同方式或標(biāo)準(zhǔn)劃分，而導(dǎo)致商品質(zhì)量上的差異。

3．市場的區(qū)域性

一方面由于房地產(chǎn)的不可移動性，使整個房地產(chǎn)市場按城市或地區(qū)被分割成許許多多自成一體，甚至彼此隔離的地方市場。這些市場的繁榮與衰退直接取決于城市的繁榮與衰退。另一方面由于房地產(chǎn)固定性、稀缺性、永久性等特點決定房地產(chǎn)產(chǎn)品范圍較一般商品要小，房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售對象，一般也只能是同一范圍內(nèi)的需求者。正是由于城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同，各地方市場的供求和價格水平往往有很大的差別，而這種房地產(chǎn)價格的區(qū)域性落差，就直接反映不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度。

4．市場的周期性

房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟(jì)一樣表現(xiàn)出很強的周期性。經(jīng)研究，經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)投資周期之間的關(guān)系密切，二者的相關(guān)系數(shù)為0.86，屬高度相關(guān)；二者的波動同步，只是波動幅度不同而已；二者的波動周期也大致吻合。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一般滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其發(fā)展進(jìn)程不僅限于自身的發(fā)展沖動，而且更主要地取決于能否與其他產(chǎn)業(yè)協(xié)同共進(jìn)。除此之外，房地產(chǎn)市場還具有季節(jié)性、長期性和隨機變動等特點。長期性變動通常預(yù)示著整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總趨勢。

5．市場容量難以估算

由于房地產(chǎn)需求的廣泛性、多樣性、融資性、長期性等特點決定了房地產(chǎn)市場需求量的估算十分困難。

6．市場的政府主導(dǎo)性

房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟(jì)體制下屬于私人財產(chǎn)，其所有者應(yīng)具有自由處置的權(quán)利。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)使用有著巨大的外部效應(yīng)，因此若聽任私人自由經(jīng)營，極有可能使得土地資源在使用與分配上不能達(dá)到合理配置。因此，政府為了增進(jìn)全社會福利，勢必要動用“公眾權(quán)力”，對土地的利用與分配做合理的規(guī)劃。房地產(chǎn)市場整體上是一個較易受政府干預(yù)的市場，是一個政府主導(dǎo)型市場。由于國家性質(zhì)決定，我國的土地屬國家所有，受政府干預(yù)的特點更為突出。

2．2房地產(chǎn)營銷策劃理論和方法

美國哈佛企業(yè)管理叢書編篡委員會對房地產(chǎn)營銷策劃作了如下總結(jié):

第一，房地產(chǎn)營銷策劃是在現(xiàn)實所提供的條件的基礎(chǔ)上針對房地產(chǎn)公司所開發(fā)的項目和產(chǎn)品進(jìn)行的謀劃。

第二，房地產(chǎn)營銷策劃具有明確的目的性，即如何將房地產(chǎn)公司所開發(fā)的項目和產(chǎn)品最大程度滿足市場需求，從而更好地運作項目，賺取更大利潤。

第三，房地產(chǎn)營銷策劃可以比較與選擇方案。

第四，房地產(chǎn)營銷策劃是按特定程序運作的系統(tǒng)工作。

房地產(chǎn)營銷策劃的方法主要有兩種:一種是房地產(chǎn)開發(fā)公司所開發(fā)的房地產(chǎn)項目全程策劃法，即從開發(fā)商獲得土地使用權(quán)、市場調(diào)查、消費者行為心理分析直到物業(yè)管理全過程的策劃，即謀劃和決策某個項目是否該上馬和該開發(fā)什么產(chǎn)品的過程。另一種則是具體針對某個房地產(chǎn)項目產(chǎn)品所開展的市場調(diào)查、依據(jù)市場調(diào)查做出最佳銷售方案的過程。

三．成都房地產(chǎn)市場分析

3．1成都市房地產(chǎn)市場的基本勢態(tài)

3．1．1成都住宅建設(shè)持續(xù)增長

近年來，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)了持續(xù)增長的良好勢頭。2006年成都市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資414.21億元，比2005年增長17.2%；2006年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資714.8億元，同期增長17.1%;房地產(chǎn)完成的投資量和增幅在全國15個副省級城市中名列第二，房地產(chǎn)開發(fā)投資和住房消費拉動成都市GDP增長達(dá)4.1個百分點。商品住宅建設(shè)的投資比重逐年上升，使房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)得到了持續(xù)優(yōu)化。2006年全市完成商品住房投資314億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重進(jìn)一步上升到71%。經(jīng)過多年的努力，全市人均居住面積己經(jīng)由1978年的3.14平方米增加到2006年的18平方米，高于全國平均水平。成都人基本實現(xiàn)每人一間房。

3．1．2成都住宅建設(shè)與城市發(fā)展方向同步

邁入新世紀(jì)，成都市的住宅建設(shè)與城市總體布局、與向東向南的發(fā)展規(guī)劃趨向逐步靠攏。市郊低廉的地價和良好的自然環(huán)境，“五路一橋”等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)大調(diào)整以及城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略實施，促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)合理布局。城東錦江區(qū)、成華區(qū)的房地產(chǎn)投資逐漸回暖，并引發(fā)了一股房地產(chǎn)郊區(qū)開發(fā)熱潮。2006年，成都14個郊區(qū)(市)縣共投資70.64億元，施工面積增幅達(dá)39%。

3．1．3成都房地產(chǎn)市場持續(xù)活躍

隨著城鎮(zhèn)住房體制改革的不斷深入，通過政策拉動、房改帶動、金融助動、市場啟動等措施的積極開展，成都市居民個人購房呈現(xiàn)不斷上升的態(tài)勢，房地產(chǎn)交易市場日趨活躍。在城鎮(zhèn)居民人均生活消費結(jié)構(gòu)中，居住消費所占的比重從1990年的0.8%上升到2006年的24.97%，個人購房己成為商品房銷售的主體，老百姓自己已經(jīng)成為成都市住房消費的主體，住房消費水平也從單純追求房屋居住面積滿足基本生活需求發(fā)展到數(shù)量、質(zhì)量并重的高層次消費階段。成都商品房銷售規(guī)模穩(wěn)步擴大。

另外，隨著三環(huán)路、繞城高速公路通車以及對城市周邊地區(qū)輻射的增強，成都近郊的房價大幅上漲，2006年成都房地產(chǎn)市場空前繁榮，城鎮(zhèn)居民用于居住的支出位居西部大中城市首位，緊追沿海發(fā)達(dá)城市。同時，居民的家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出在全國大中城市中位居第10位，并高出35個大城市平均水平元。近年來，成都房地產(chǎn)市場持續(xù)活躍，政府組織的房地產(chǎn)交易會，極大地凝聚了市場人氣，掀起了商品房的銷售熱潮。

四．案例分析——成都市H房地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃

根據(jù)科特勒的定義，產(chǎn)品是指能夠提供給市場以滿足需要和欲望的任何東西。房地產(chǎn)產(chǎn)品是由核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品和附加產(chǎn)品所組成的立體復(fù)合體。H房地產(chǎn)公司的核心產(chǎn)品層次是指房地產(chǎn)產(chǎn)品為消費者所提供的最基本的效用和利益，是從使用價值角度對房地產(chǎn)產(chǎn)品概念的理解。消費者購買某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的目的并非是為了擁有該產(chǎn)品實體，而是為了獲得滿足自身某種需要的效用和利益，即為了提高自己的生活質(zhì)量，更方便、更舒適的進(jìn)行工作和生活，滿足自己的家庭感、安全感和成就感。H房地產(chǎn)公司的營銷管理者的任務(wù)，就是從滿足消費者的需求出發(fā)，揭示消費者購買每一房地產(chǎn)產(chǎn)品的真正目的。H房地產(chǎn)公司的形式產(chǎn)品層次是核心產(chǎn)品層次的外在表現(xiàn)形式，是消費者選購房地產(chǎn)產(chǎn)品的直觀依據(jù)，一般表現(xiàn)為房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量、地段、用途、套型、面積、朝向、樓層、外墻裝飾、品牌以及周圍設(shè)施等特征。附加產(chǎn)品層次又稱延仲產(chǎn)品層次，它是消費者通過房地產(chǎn)產(chǎn)品的購買和使用所得到的附加服務(wù)以及附加利益的總和，它表現(xiàn)為H房地產(chǎn)公司的商品房在銷售過程中的信息咨詢，產(chǎn)品說明，按揭保證、裝修，代為租賃以及物業(yè)管理等。H產(chǎn)品的構(gòu)成層次如圖所示。[論-文-網(wǎng)LunWenNet]

H房地產(chǎn)公司住宅的營銷，不僅僅銷售單獨的房地產(chǎn)有形產(chǎn)品，同時向顧客提供其核心需求及附加的服務(wù)，即將核心產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)樾问疆a(chǎn)品，并在此基礎(chǔ)附加多種利益，客戶購買的是一個整體房地產(chǎn)產(chǎn)品系統(tǒng)。因此，H房地產(chǎn)公司的開發(fā)過程中從小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計到每戶的戶型結(jié)構(gòu)，從建筑物的外觀式樣到房屋的建筑質(zhì)量，從業(yè)務(wù)人員的銷售服務(wù)到業(yè)主入住后的物業(yè)管理，都進(jìn)行了充分的策劃和準(zhǔn)備，以適應(yīng)市場的發(fā)展變化和消費者的需求，從而贏得顧客和占有市場，取得持續(xù)的竟?fàn)巸?yōu)勢。

4．1成都市H房地產(chǎn)企業(yè)市場定位分析

市場定位是指企業(yè)根據(jù)目標(biāo)市場上同類產(chǎn)品竟?fàn)帬顩r，針對顧客對該類產(chǎn)品某些特征或?qū)傩缘闹匾暢潭?，為木企業(yè)產(chǎn)品塑造有力的、與眾不同的鮮明個性，并將其形象生動地傳遞給顧客，以求得顧客的認(rèn)同。

根據(jù)周邊樓盤及市場調(diào)查，結(jié)合H房地產(chǎn)企業(yè)周邊區(qū)域竟?fàn)帉κ值那闆r，在分析項目自身資源的基礎(chǔ)上，充分挖掘項目的核心竟?fàn)巸?yōu)勢，通過制定完整的舒適生活體系，充分將項目侶導(dǎo)的“法式尊邸，人文世家”訊速在市場上傳播，使H房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)的項目區(qū)分開來，讓顧客明顯感覺和認(rèn)識到這種差別，并在顧客心目中占有特殊的位置，從而最終得到市場的認(rèn)可。

國際風(fēng)尚，舒適生活，代表著一種高性價比的產(chǎn)品，同時，又是很多人可以輕松擁有的生活享受，具有較強的市場吸引力。木項目的目標(biāo)就是打造成為成都中高檔樓盤的典范，成為成都市同類產(chǎn)品市場中的表率，以其優(yōu)越的性價比，贏得消費者的一致追捧。

最后，H房地產(chǎn)企業(yè)的市場定位是:成都市中高檔住宅市場的領(lǐng)導(dǎo)者，具有國際時尚的綠色家園。

4．2成都市H房地產(chǎn)企業(yè)定價策劃

從房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費行為來看，“開發(fā)商看單價，顧客看總價”。所以，H房地產(chǎn)企業(yè)的定價策略要結(jié)合以下策略視情況而綜合運用。

1．總體定價策略

從房地產(chǎn)企業(yè)定價的主要目的來看，房地產(chǎn)企業(yè)總體的定價策略一般可分為低價策略、高價策略、中價策略三種。每種定位策略各有不同的定價依據(jù)。

（1)低價策略

采用低價策略，一般以提高市場占有率為其主要目標(biāo)，而營銷利潤往往為次要目標(biāo)。該策略適宜實力雄厚的公司進(jìn)入新的市場。

（2)高價策略

采用高價策略的主要目的是在短時間內(nèi)賺取暴利，而市場銷量與市場占有率可能無法同時提高，現(xiàn)實中高價策略公司需謹(jǐn)慎使用。

（3)中價策略

這種策略適用于房地產(chǎn)市場狀況較為穩(wěn)定的區(qū)域內(nèi)的樓盤銷售，房地產(chǎn)企業(yè)希望在現(xiàn)有的市場狀況下保持其市場占有率。

2．過程定價策略

房地產(chǎn)銷售全過程是指開發(fā)的樓盤或小區(qū)從預(yù)售開始到售完為止的全過程。在實際營銷中，市場營銷環(huán)境可能相當(dāng)復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)往往需要在確定總體定價策略后，根據(jù)實際情況確定其銷售全過程的定價策略。營銷過程定價策略一般有以下幾種:

（1)低開高走定價策略

低開高走定價策略就是隨施土建筑物的成形和不斷接近竣土，根據(jù)銷售進(jìn)展情況，每到一個調(diào)價時點，按預(yù)先確定的幅度調(diào)高一次售價的策略，也就是價格有計劃定期提高的定價策略。大多數(shù)開發(fā)商都采取低開高走的定價策略。

（2)高開低走定價策略

這種定價策略類似“吸脂定價策略”，正如將一鍋牛奶中的油脂(精華)部分一一撇走的做法一樣，其目的是開發(fā)商在新的開發(fā)樓盤上市初期，以高價開盤銷售，迅速從市場上取得豐厚的營銷利潤，然后降價銷售，力求盡快投資收回。

（3)穩(wěn)定的價格策略

這種價格策略是指整個營銷期間，樓盤的售價始終保持相對穩(wěn)定，既不大幅提價，也不大幅降價。

根據(jù)H房地產(chǎn)公司以往的銷售經(jīng)驗表明，前期低價入市，促進(jìn)轟動性的銷售效果，然后分批加推單位，逐步提升售價，是銷售過程中實現(xiàn)利潤最大化的穩(wěn)健而又切合實際的方式。因此H房地產(chǎn)企業(yè)一期項目繼續(xù)沿用此策略，便于在總體銷售速度和銷售價格之間取得最佳的平衡。

3．時點定價策略

時點和折讓定價策略，即以銷售價格為基準(zhǔn)，根據(jù)不同的銷售情況適當(dāng)調(diào)整各出售單位價格的策略，先根據(jù)建造好的商品房定出一個基本價格，然后再以各種折扣和折讓來刺激中間商或客戶，以促進(jìn)銷售。在H房地產(chǎn)企業(yè)的銷售過程中，可給予以下幾種折扣方式。

①在雙休日與法定假期給予額外99折優(yōu)惠。

②在開盤和房交會期間給予額外99折優(yōu)惠。

③一次性付款給予98折優(yōu)惠，首期三成給予99折優(yōu)惠。

4．3成都市H房地產(chǎn)企業(yè)廣告策劃

1．項目導(dǎo)入期廣告促銷

H房地產(chǎn)企業(yè)一期項目的導(dǎo)入期，即開盤前期。在此階段廣告的內(nèi)容是通知性的，廣告的運作應(yīng)努力在短時間內(nèi)將產(chǎn)品概念灌輸?shù)侥繕?biāo)消費者的頭腦中，讓產(chǎn)品在消費者的心里建立正面的形象，激發(fā)其購買欲望。H房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品牌宣傳H房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)秀的樓盤品質(zhì)、園林式社區(qū)生活方式、法蘭西國際時尚生活方式等。產(chǎn)品、品牌、文化概念的傳遞都要在這一段時間達(dá)到顯著的效果，以求在目標(biāo)消費群體心目中建立H房地產(chǎn)企業(yè)國際風(fēng)尚社區(qū)的園區(qū)形象，使目標(biāo)受眾對項目有較為全面的了解，對項目的帶來的生活產(chǎn)生向往，以產(chǎn)生購買欲望，對于房地產(chǎn)產(chǎn)品，百萬元的廣告費用一次投入比分十次投入效果要明顯得多，大幅宣傳帶來的規(guī)模效應(yīng)對房地產(chǎn)銷售是十分顯著的。因此，對于導(dǎo)入期的廣告投入應(yīng)是全部銷售過程的廣告投入中最重要的部分，以求達(dá)到廣告宣傳量的飽和。

2．項目成長期，即項目的開盤期

在這一階段廣告的內(nèi)容是勸說性的，廣告促銷應(yīng)強化H房地產(chǎn)企業(yè)的市場定位與確立產(chǎn)品品牌個性，確定產(chǎn)品在目標(biāo)消費者心中的心理定位，以便在高速成長階段占據(jù)有利位置。

在這一階段的廣告，應(yīng)側(cè)重于高品質(zhì)國際時尚生活與H房地產(chǎn)企業(yè)一期的對接。

由于第一階段廣告實施中的國際時尚生活方式的侶導(dǎo)在目標(biāo)消費群體中已產(chǎn)生共鳴，他們對于這種生活方式的追求也日漸強烈，在成長期，將H房地產(chǎn)企業(yè)與其心目中理想生活相呼應(yīng)，以求實現(xiàn)銷售開盤的理想預(yù)期。

電視廣告對于完成上述對接可達(dá)到理想的效果。以及揭示H房地產(chǎn)企業(yè)成為“國際自由人的家”的遠(yuǎn)景生活。從而，帶了目標(biāo)客戶的尊崇感受和向往，并與其它竟?fàn)幤放朴行Р町惢?，形成H房地產(chǎn)企業(yè)的國際風(fēng)尚品牌資產(chǎn)。值得注意的是:由于現(xiàn)代生活節(jié)奏加快，許多成功的商務(wù)人士可能要到晚上十點以后才有時間看電視，所以，將電視廣告安排在較晚的時間段可能效果更好，那個時段的廣告收費也相對便宜一些。

這種廣告宣傳片也可用于樓宇視頻系統(tǒng)的播放。此外，報紙廣告、電波傳送等媒體的廣告實施，也可對這一階段項目的銷售起到良好的促進(jìn)作用。

3．項目成熟期廣告促銷

項目經(jīng)歷了開盤期后，銷售進(jìn)入較為平穩(wěn)的成熟期。在這一階段，廣告的內(nèi)容是以提醒廣大消費者注意本案產(chǎn)品為主要目標(biāo)，對產(chǎn)品的品質(zhì)強化是廣告推廣的重點。就本項目而言，在這一階段，項目的建設(shè)已近完成，已購房的消費者同持幣待購的消費者對項目的進(jìn)展都十分關(guān)注。將項目的建設(shè)情況及時的向消費者傳遞，同時讓他們看到項目實施過程中對公司之前的承諾的履行，這是H房地產(chǎn)企業(yè)項目最好的銷售賣點。

因此，在這一段的廣告運作中應(yīng)側(cè)重于項目承諾與項目實施的對接。“電視購房”是這一階段廣告宣傳的理想媒介。計劃購房的精英人士對房地產(chǎn)類節(jié)目通常都會有所關(guān)注，這些欄目的節(jié)目制作要結(jié)合項目實況，則會使購房者更有信心和安全感。耳聽為虛，眼見為實。將樓盤實景展現(xiàn)在消費者的而前，將老客戶的居住生活展現(xiàn)在目標(biāo)群體而前，對他們是最好的吸引。

4．項目衰退期廣告促銷

當(dāng)項目進(jìn)入衰退期，即尾盤期后，應(yīng)對項目的銷售工作做總結(jié)。此時不宜花太多的資金投放在廣告上，所作的少量廣告也應(yīng)是圍繞在企業(yè)形象和品牌上下功夫，理想的銷售業(yè)績，購房者的滿意和業(yè)主的忠誠，這些都是對H房地產(chǎn)企業(yè)項目尾盤最好的推廣，同時，這些也將成為企業(yè)品牌的有效驗證，為企業(yè)下一次的開發(fā)項目奠定基礎(chǔ)。

五．結(jié)論

房地產(chǎn)市場營銷已從過去的“消費者請注意”的模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢堊⒁庀M者”的模式，房地產(chǎn)公司所做的任何調(diào)整都應(yīng)有利于更好地服務(wù)消費者，向消費者提供高附加值的產(chǎn)品，提高消費者和市場營銷的調(diào)研質(zhì)量，同時要重視消費者的行為研究。任何組織都是在一定環(huán)境中從事活動的，環(huán)境的特點及其變化趨勢必然會影響組織活動的方向，內(nèi)容及方式的選擇。而對日益激烈的竟?fàn)?，開發(fā)商們必須進(jìn)行經(jīng)營理念的調(diào)整，對房地產(chǎn)營銷進(jìn)行深層次調(diào)整和整合策劃，這是房地產(chǎn)企業(yè)決勝未來市場的關(guān)鍵因素之一。

篇5

一、引言

贛州，作為一個典型的中部地區(qū)三四線中小城市也掀起了一股地產(chǎn)淘金熱潮，“騰籠換鳥”與新城開發(fā)兩大模式已被樓市淘金者廣泛采用。伴隨著舊城改造、居民拆遷，老城區(qū)核心位置一夜之間變成寸土寸金的商務(wù)中心；同時，隨著新的政府辦公大樓在章江新區(qū)落成，以及大量開發(fā)區(qū)“跑馬圈地”，城市開發(fā)商東擴西進(jìn)、南征北戰(zhàn)的欲望被充分放大。2005年贛州城區(qū)開盤的項目只有蔚藍(lán)半島、濱江城市廣場和越秀花苑等少數(shù)幾個，被稱為贛州城區(qū)樓市的“斷檔年”。2007年各樓盤銷售形勢火暴。新開或即將開盤的項目有蔚藍(lán)半島（三期）、藍(lán)波灣（二期）、天際華庭、萬盛MALL、金鉆廣場等20多個。

房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展帶來了贛州房地產(chǎn)廣告的繁榮?！囤M南日報》、《贛州晚報》、《信息日報》、贛州電視臺、贛州電臺等媒體成為地產(chǎn)商的廣告戰(zhàn)場。因此，近年來贛州各大媒體有關(guān)房地產(chǎn)的廣告投放也與日俱增。然而，在贛州房地產(chǎn)廣告繁榮的背后，房地產(chǎn)廣告發(fā)展過程中也存在著一些問題。

二、贛州房地產(chǎn)廣告存在的問題

（一）專業(yè)廣告公司的缺乏和廣告機制的不完善。贛州是一個中部的三四線城市，經(jīng)濟(jì)不是很發(fā)達(dá)，沒有幾家正規(guī)的大型綜合性廣告公司，更沒有專業(yè)的房地產(chǎn)廣告公司?？v觀整個贛州廣告市場，廣告公司實力相對薄弱，尚未建立以廣告為核心的合理運作機制，以廣告為主干的市場結(jié)構(gòu)和市場體系，仍處于市場發(fā)育階段。在贛州房地產(chǎn)市場中，中小型開發(fā)商一般選擇本公司的廣告部或贛州本地有一定影響力的媒體來，而大型房地產(chǎn)開發(fā)商多選擇廣州、深圳等地的專業(yè)廣告公司進(jìn)行全程廣告。

外來廣告公司帶來了發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)廣告與策劃的先進(jìn)理念，有著贛州廣告公司和媒體不可比擬的長處。但房地產(chǎn)的市場需求具有明顯的地域特征，每個城市以及每個城市的不同區(qū)域在歷史文脈、自然條件、民族風(fēng)俗習(xí)慣、居民文化素質(zhì)和人群收入水平等方面的不同，也會導(dǎo)致消費者在住房需求上存在很大的差異性。無論外來廣告公司實力有多強，短期內(nèi)對一個陌生城市的風(fēng)土人情、人文地理、消費心理、房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀等的了解，很難達(dá)到一定的深度并進(jìn)行動態(tài)跟蹤，而這個深度和動態(tài)跟蹤是為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)出謀劃策的必要條件。房地產(chǎn)的地域性特點使外來廣告公司的優(yōu)勢大打折扣。

（二）市場定位模糊。目前，贛州的房地產(chǎn)廣告對消費者的把握還停留在極為粗放的階段，綜觀現(xiàn)在的房地產(chǎn)廣告策劃公司，大多都是“想當(dāng)然”地進(jìn)行策劃。廣告公司不知道他們的受眾是哪些人，而絕大多數(shù)提案中都充斥著“追求時尚”、“20～45歲之間”、“消費能力強”等簡單而粗糙的受眾研究。消費者的心理差異頗大，豈能用三言兩語、簡簡單單帶過？雖然絕大多數(shù)廣告公司聲稱他們是消費者的忠實代表，但很少有廣告公司真正地做過相關(guān)的消費行為研究和調(diào)查。

（三）誤認(rèn)為房地產(chǎn)廣告策劃可代替營銷策劃。房地產(chǎn)營銷是指項目的全程營銷策劃，從拿地到融資，到市場調(diào)研、項目定位、產(chǎn)品定位、消費者心理行為分析、項目規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品開發(fā)策略、價格策略、廣告策略、銷售策略，以及到物業(yè)管理等全過程和全方位的籌劃。房地產(chǎn)營銷不同于一般的商品營銷，它對社會學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、心理學(xué)、建筑學(xué)、人文學(xué)等眾多科學(xué)知識的兼容性，決定了其在營銷方面的復(fù)雜性與嚴(yán)謹(jǐn)性。房地產(chǎn)營銷需要各方面專業(yè)人員的共同參與，其智力結(jié)構(gòu)系統(tǒng)包括諸如：宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測專家、市場調(diào)查專員、房地產(chǎn)行情分析專家、心理分析專家、財務(wù)專家、建筑設(shè)計專家、工程管理專家、規(guī)劃設(shè)計專家、策劃師、營銷專家、文案高手、物業(yè)管理專家等一大批高素質(zhì)專業(yè)人才組成的團(tuán)隊，光靠一兩個人或所謂的“點子大師”是不能為開發(fā)商提供全面、全過程專業(yè)化服務(wù)的。而廣告策劃僅僅只是整個營銷活動中的一個點，它無法以點代面，廣告公司也主要是起廣告推廣和市場傳播的作用，在房地產(chǎn)的整個營銷流程和營銷系統(tǒng)中，只是一個環(huán)節(jié)，廣告公司很難獨立完成房地產(chǎn)項目的全程營銷策劃工作。

目前，大多數(shù)開發(fā)商的開發(fā)理念依然是以“我”為中心，不去調(diào)查研究市場，走一步看一步，“車到山前必有路”的思想主宰著開發(fā)意識，拿到一塊地，急著搞設(shè)計，方案一比較，看誰“畫”得好，完全沒有市場營銷的觀念――定位賣給誰？在規(guī)劃設(shè)計階段或規(guī)劃確定之后，開發(fā)商才想起廣告公司，請廣告公司給自己策劃一下，看哪個方案好。這樣，既不知已――沒有項目區(qū)域市場調(diào)查研究的支持，又不知彼――沒有競爭樓盤市場營銷策略的應(yīng)對措施，也沒有確立項目的銷售方向，誰能說得清哪個方案好？工作已本末倒置，廣告所能做的也只能是憑借已經(jīng)定型、定位的規(guī)劃設(shè)計或產(chǎn)品打些廣告而已。

（四）傳播的廣告信息內(nèi)容虛假。在贛州，房地產(chǎn)廣告存在很多信息陷阱，令購房者防不勝防，其表現(xiàn)在：

1、低價誤導(dǎo)。價格是消費者購房置業(yè)考慮最多的因素。很多房地產(chǎn)廣告抓住了人們追求“物美價廉”產(chǎn)品的心理，大打“價格戰(zhàn)”，用低價招徠購房者。常見的有：推出20套特價房，或者最低每平方米××元（起），所標(biāo)價格幾乎是全贛州市最便宜的。人們看了廣告后蜂擁而至，卻發(fā)現(xiàn)那只是商家的一個銷售手段，無論去得多早，條件非常符合，根本就不可能買到廣告上所說的特價房或以最低價買到房子。即便是第一個到達(dá)售樓現(xiàn)場的購房者，所得到的也只是售樓小姐一句很遺憾的告白：“對不起，特價房早就賣完了。”或者是“最低價單元已被訂購，剩下的單元由于朝向好結(jié)構(gòu)較佳，售價每平方米增加500元?！笨傊瑥V告上所示低價是消費者“可見不可求”的價格。

2、地理位置誤導(dǎo)。有的開發(fā)商在廣告中通常通過繪制簡單的區(qū)位示意圖的方法表示所售房屋的地理位置，并證明所售房屋距某處多近。但這中途往往不按比例尺來繪制，畫得極不準(zhǔn)確，給購房者以錯誤的視覺認(rèn)識，或者只標(biāo)出直線距離。

3、交通條件誤導(dǎo)。有的房地產(chǎn)開發(fā)商在廣告中宣傳其開發(fā)的住宅小區(qū)交通便利，到達(dá)市中心只需多少分鐘，但卻不提用什么交通工具；有的在廣告中說乘某路公共汽車可直達(dá)小區(qū)，但實際這是城市交通規(guī)劃的設(shè)想，何時通車還是未知數(shù)。

4、配套設(shè)施誤導(dǎo)。有的開發(fā)商把房地產(chǎn)不具備的公共配套設(shè)施或?qū)硪埠茈y具備的公共配套設(shè)施在廣告中宣傳，欺騙購房者。

5、銷售面積誤導(dǎo)。有的房地產(chǎn)開發(fā)商在廣告中宣傳房地產(chǎn)的價格時，不說明使用面積，也不告知建筑面積與使用面積的比例，以及公用建筑面積的分?jǐn)倲?shù)額；有的開發(fā)商在廣告中用戶型圖來展示商品房，而在戶型圖中表明的面積與實際交付的面積往往有較大的差別。

三、完善贛州房地產(chǎn)廣告幾點建議

（一）提高開發(fā)商營銷理念和質(zhì)量意識。由于贛州的房產(chǎn)開發(fā)商普遍是本地成長起來的民營企業(yè)，沒有成熟的經(jīng)營理念，對市場的把握還很欠缺。企業(yè)可采取“走出去，請進(jìn)來”的策略解決這個問題。企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)可以向一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)廣告公司學(xué)習(xí)；還可以從外面聘請一些房地產(chǎn)策劃和營銷專家就贛州房地產(chǎn)策劃和營銷存在的問題進(jìn)行分析。開發(fā)商應(yīng)改變過去對行業(yè)的認(rèn)識，盡快從賣方市場的慣性思維向買方市場轉(zhuǎn)變，把握市場發(fā)展趨勢，正確認(rèn)識廣告在營銷系統(tǒng)中的作用。隨著市場競爭的加劇、消費者消費理性化、投資回報率下降和行業(yè)政策的不斷完善，地產(chǎn)市場正在快速地步入行業(yè)成熟期。在這樣的背景下，廣告在營銷系統(tǒng)中應(yīng)從行業(yè)成長期的“火車頭”改變?yōu)椤凹铀倨鳌?，把廣告投入納入營銷費用的總成本。

有位廣告大師曾說過，廣告無法挽救劣質(zhì)產(chǎn)品。真正使消費者產(chǎn)生認(rèn)購的主要因素，在于產(chǎn)品自身的品質(zhì)，而不是廣告。廣告的作用只是使他們產(chǎn)生購買產(chǎn)品時對產(chǎn)品的注意、興趣和欲望，而行動的落實則回歸于產(chǎn)品實體。所以，贛州的房產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)牢牢樹立質(zhì)量是產(chǎn)品第一生命線的意識，建造符合工程標(biāo)準(zhǔn)的樓盤，讓居民住的安心，住的舒心。

（二）選擇適合的廣告。在贛州，廣告市場機制還很不完善，缺乏正規(guī)、全面的綜合廣告公司，更不用說專業(yè)的房地產(chǎn)廣告公司。如果開發(fā)商開發(fā)的項目較小，廣告費用也不是很充足，一般建議選擇本公司的廣告部或贛州本地較有影響力的廣告公司。地方廣告公司具有外來廣告公司所不可比擬的優(yōu)勢，它們熟悉贛州本地的歷史文脈、自然條件、民族風(fēng)俗習(xí)慣、居民文化素質(zhì)、人群收入水平和居住文化、住房需求等，了解當(dāng)?shù)夭粩喟l(fā)展變化的地情、行情，能與開發(fā)商進(jìn)行長期的合作。而較為大型的地產(chǎn)開發(fā)項目則應(yīng)當(dāng)找外地，如廣州、深圳等發(fā)達(dá)地區(qū)的專業(yè)房地產(chǎn)廣告公司長期。外來廣告公司與廣告人員帶來發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)廣告策劃的先進(jìn)理念，如果再在贛州本地進(jìn)行一些相關(guān)的調(diào)查，結(jié)合本地的實際情形，這樣廣告的效果便會更好。

（三）讓軟文發(fā)揮奇佳效果。廣告可分為硬性廣告和軟性廣告。軟廣告是通過文章的形式來達(dá)到樹立形象和促進(jìn)銷售的功能，其中尤其以樹立企業(yè)和樓盤的公眾形象居多，包括開發(fā)商的企業(yè)形象廣告、樓盤介紹、各種活動傳播和市場信息統(tǒng)計。與硬性廣告相比，軟性文章的奇特效果主要體現(xiàn)在它的可信度高、科普性強、廣告投入成本低、廣告埋伏性好，客戶會反復(fù)閱讀，最終產(chǎn)生購買欲望。軟文寫作具有相當(dāng)高的要求。從結(jié)構(gòu)上分為標(biāo)題、說理等幾個方面。標(biāo)題要求新穎有沖擊力、緊扣內(nèi)容；內(nèi)容應(yīng)具有代表性，真實可信；說理透徹易懂，讀起來給人以輕松之感。從整體文風(fēng)上要求思路清晰、層次分明、語言精練。

軟文寫作要努力挖掘新聞點。首先是樓盤賣點，如果開發(fā)商開發(fā)了具有獨特賣點的新樓盤，這就是一個大新聞，因為樓盤本身是地產(chǎn)公司的立足之本，而買主的需求得到滿足又主要是通過樓盤產(chǎn)品來實現(xiàn)的。其次是企業(yè)的領(lǐng)軍人物，地產(chǎn)企業(yè)的每個領(lǐng)軍人物都各有特點，不論是他的性格、業(yè)績，還是經(jīng)歷，都有可能引人注目。再次則是事件營銷，有些企業(yè)本身并不引人注目，但其發(fā)生的事件卻很有新聞價值。最后是公關(guān)活動，有特點、有影響力的活動大都會引起媒體的關(guān)注和報道。這里要注意的是，在企業(yè)贊助或策劃某活動時，要站在媒體的角度，充分挖掘活動的社會意義，為媒體報道和評論做資料上的準(zhǔn)備。

篇6

房地產(chǎn)公司簡介范文1

世聯(lián)地產(chǎn)

已成為全國知名的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商，業(yè)務(wù)范圍覆蓋房地產(chǎn)銷售、顧問策劃、資產(chǎn)服務(wù)、金融服務(wù)及經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。世聯(lián)地產(chǎn)始終依據(jù)客戶需求和市場變化，不斷創(chuàng)新。下一個十年，世聯(lián)地產(chǎn)將致力于打造集成服務(wù)領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)平臺，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺，為客戶跨地域和細(xì)分市場下的多樣化、精細(xì)化發(fā)展提供強有力的支持!

世聯(lián)地產(chǎn)成立于1993年，是國內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢的服務(wù)機構(gòu)。2007年，世聯(lián)地產(chǎn)整體改制，成立深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司。

截至2013年9月，除西藏、新疆、內(nèi)蒙古、寧夏自治區(qū)及青海、甘肅省外，公司已在全國設(shè)立并運營的全資子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投資設(shè)立的三級子公司)，員工人數(shù)超過14000人，基本完成顧問業(yè)務(wù)的全國布局。其中業(yè)務(wù)成功布局43個城市、顧問業(yè)務(wù)成功植入16個分公司。已為全國200多個城市的客戶、超過5000個房地產(chǎn)項目提供了高品質(zhì)的綜合服務(wù)。

世聯(lián)地產(chǎn)以深圳為總部，分別在珠三角、長三角、環(huán)渤海等區(qū)域建立起華南、華東、華北、山東四大業(yè)務(wù)中心，形成“咨詢+實施”獨特的業(yè)務(wù)模式，提供從區(qū)域開發(fā)、舊城改造、土地出讓到項目開發(fā)、銷售以及二手房租售的綜合服務(wù)，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺。

2014年1月10日，世聯(lián)正式對外宣告世聯(lián)地產(chǎn)更名“世聯(lián)行”。

房地產(chǎn)公司簡介范文2

仲量聯(lián)行

仲量聯(lián)行(紐約證交所交易代碼：JLL)是專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)和投資管理公司，致力于為客戶持有、租用或投資房地產(chǎn)的決策實現(xiàn)增值。仲量聯(lián)行業(yè)務(wù)遍及全球75個國家,擁有逾200個分公司，2013年度業(yè)務(wù)營收約40億美元。2013年仲量聯(lián)行代表客戶管理或提供外包服務(wù)的物業(yè)總面積逾30億平方英尺，并協(xié)助客戶完成了價值990億美元的物業(yè)出售、并購和融資交易。仲量聯(lián)行旗下投資管理業(yè)務(wù)分支“領(lǐng)盛投資管理(LaSalle Investment Management)”管理資產(chǎn)總值達(dá)480億美元。

仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)開展業(yè)務(wù)超過50年。公司目前在亞太地區(qū)的15個國家擁有80個分公司，員工總數(shù)超過27,500人。在大中華區(qū)，仲量聯(lián)行目前擁有超過1,900名專業(yè)人員及12,000名駐廈員工，所提供的專業(yè)房地產(chǎn)顧問及服務(wù)遍及中國的80多個城市。

2014年在馬來西亞吉隆坡香格里拉大酒店舉行的“國際物業(yè)獎”亞太區(qū)頒獎典禮上，仲量聯(lián)行再度榮膺“中國最佳房地產(chǎn)咨詢公司”稱號。此次，除中國市場外，仲量聯(lián)行還摘取了亞太地區(qū)其他6個國家的五星級“最佳房地產(chǎn)咨詢公司”獎項，以及5個類別的“最佳推薦獎”。

自2011年RCA開始此類數(shù)據(jù)以來，仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)房地產(chǎn)投資咨詢顧問公司總體排名中一直位居第一，同時在亞太地區(qū)的辦公樓、工業(yè)地產(chǎn)、酒店和零售地產(chǎn)等細(xì)分市場中也位居榜首。2013年，仲量聯(lián)行資本市場團(tuán)隊在亞太地區(qū)為總額超過215億美元的商業(yè)地產(chǎn)投資交易提供了咨詢服務(wù)，占該地區(qū)的市場份額的36%。

房地產(chǎn)公司簡介范文3

華業(yè)行

華業(yè)行是一家從事房地產(chǎn)綜合服務(wù)商，全稱“北京華業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司”，以下簡稱“華業(yè)行”。華業(yè)行成立于1995年，歷經(jīng)十余年，以置地顧問、全案策略、營銷等覆蓋房地產(chǎn)流通領(lǐng)域的全價值鏈經(jīng)營體系，已形成了集地塊研究、投資分析、市場研究建筑規(guī)劃、產(chǎn)品策劃、營銷策劃、商業(yè)招商、銷售、廣告推廣、資源整合等地產(chǎn)綜合服務(wù)。

公司服務(wù)

全案營銷服務(wù)

項目營銷策略制定、項目推廣體系建立及實施、項目營銷策略支持、媒體及廣告策略等等。從項目拿地、前期產(chǎn)品定位策劃到項目銷售推廣，提供全方位專業(yè)服務(wù)。

產(chǎn)品與營銷顧問服務(wù)

產(chǎn)品設(shè)計及規(guī)劃方案顧問、市場研究及營銷策劃報告、營銷推廣方案、銷售現(xiàn)場管理及銷售動線組織等。營銷顧問服務(wù)主要提供專業(yè)的投資顧問服務(wù)、銷售管理顧問服務(wù)、營銷推廣顧問服務(wù)。

商業(yè)地產(chǎn)綜合服務(wù)

商業(yè)地產(chǎn)專項市場研究、商業(yè)地產(chǎn)市場定位及戰(zhàn)略研究、商業(yè)地產(chǎn)全程營銷推廣、商業(yè)地產(chǎn)招商策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計、商業(yè)運營管理服務(wù)等。

土地市場研究服務(wù)

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關(guān)鍵詞：滯銷樓盤產(chǎn)生原因理念與技巧

由于各種各樣的原因，房地產(chǎn)新樓盤銷售中途受阻，形成樓盤“滯銷”。這種現(xiàn)狀的形成對房開商來說是一個致命打擊。如何解決樓盤滯銷問題，使銷售重新納入正常的軌道，對于開發(fā)商是迫在眉睫。滯銷樓盤可以粗淺地解釋為銷售不暢的樓盤。樓盤滯銷嚴(yán)重影響著開發(fā)商的資金回籠速度，一旦處置不好，后果將不堪設(shè)想。

一、樓盤滯銷的產(chǎn)生原因

1.市場調(diào)研粗淺、營銷失誤。項目前期，開發(fā)商沒有認(rèn)真做市場調(diào)研盲目上馬，導(dǎo)致完工后，樓盤自身存在著這樣或那樣的毛病，消費者難以接受，從而影響樓盤的銷售。主要問題如下：(1)定位偏差：有的開發(fā)商不重視前期市場調(diào)研和營銷策劃，產(chǎn)品定位偏離目標(biāo)顧客，造成產(chǎn)品銷售不暢。主要有定位過高、定位過寬、定位超前的問題。(2)設(shè)計問題：建筑產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計是建立在目標(biāo)市場確認(rèn)的基礎(chǔ)上根據(jù)市場的需求來制定的，否則就會受到其他替代產(chǎn)品的威脅。在營銷失誤方面：(1)銷售沒有全程策劃：所謂的全程策劃是指銷售商從設(shè)計規(guī)劃開始，對項目的建筑風(fēng)格、平面設(shè)計，客戶定位等均和開發(fā)商一起完成。朝向，采光、樓層較差的單元一般在開盤時就首先以低價格推出，這種方式容易被買家接受，一些較差的單元留到最后賣困難會大得多。(2)樓盤推出時機不當(dāng)：房地產(chǎn)投放市場也應(yīng)該具備：“天時、地利、人和”，天時好就是要恰當(dāng)?shù)乩煤暧^環(huán)境和推出樓盤的時機，認(rèn)清大勢隨行就市在地利與人和都到位的條件下，將產(chǎn)品在此最佳的機會點拋出，以取得最好的銷售業(yè)績。(3)營銷推廣不利。能否采取較為合理的推廣手段也將直接影響到產(chǎn)品的銷路，如果沒有有效的推廣手段，就很難打開產(chǎn)品市場。

2.開發(fā)商缺乏實力、新的競爭對手的出現(xiàn)。開發(fā)商作為項目的實施者，是否具有實力，是影響房地產(chǎn)銷售進(jìn)度的一個重要問題。房地產(chǎn)屬于特殊商品，具有投資大、風(fēng)險大、周期長、資金回收慢等特點。而有些開發(fā)商在投資運作過程中由于資金不到位，沒有充足的資金來保障項目工程的順利進(jìn)行，影響了工程進(jìn)度，延緩樓盤交接的時間，造成客戶投訴，進(jìn)而影響產(chǎn)品的銷路。從顧客角度來說，有的客戶對于落成的現(xiàn)房缺乏想象空間，反而去追捧那些精美的樓書上吹鼓的更超前更高檔、更有想象空間的期樓。這種這山望著那山高的消費心態(tài)，加上顧客會貨比三家，也是滯銷的主要原因之一。

3.缺乏品牌意識。“急功近利”的思維方式和行動取向，企業(yè)的成功和發(fā)展是建立在消費者的基礎(chǔ)上的，顧客是企業(yè)的衣食父母，只有顧客認(rèn)可你并購買你所生產(chǎn)的產(chǎn)品，企業(yè)才有利潤，才能發(fā)展。但是，有的開發(fā)商看到市場需求旺盛，想撈一把就走，這種做法是不可取的。據(jù)統(tǒng)計，我國有1000億“豆腐渣”工程，與這種“急功近利”的思維方式和行動取向有很大的關(guān)系。在這種心態(tài)的驅(qū)使下，開發(fā)商不重視質(zhì)量而講速度，不注重樓盤和企業(yè)品牌的樹立，當(dāng)然影響樓盤銷售。

二、滯銷樓盤的銷售理念與技巧

1.重新定位產(chǎn)品與市場。(1)改進(jìn)產(chǎn)品功能：有的樓盤滯銷，是由于戶型結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重功能缺陷。因為，很少有人會花巨資買一套使用極不方便的房子。這其實也是全國空置房面積年年增加的重要原因。如某高檔小區(qū)，20套原本看好的四房卻成了庫存，開發(fā)商聘請營銷策劃人員，經(jīng)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)原來不少客戶認(rèn)為，該戶型房間太多而臥室面積又普遍偏小，于是營銷策劃人員建議開發(fā)商將其改為三房，果然很快售磬。改進(jìn)產(chǎn)品這一方式對寫字樓和商鋪來說，運用較多。但住宅產(chǎn)品戶型的改動一般是大面積改小、小面積改大等。(2)市場重新定位：一般是對產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)，才能維持持續(xù)銷售期。如南山金融中心，原名“輝煌大廈”，在停工三年之后世聯(lián)介入，世聯(lián)所做的第一件事也是市場重新定位，經(jīng)調(diào)查得知，該項目的周邊，是一批中小企業(yè)主，就是該項目的目標(biāo)顧客。因此，世聯(lián)針對這些客戶的特點，建議開發(fā)商對產(chǎn)品進(jìn)行了改進(jìn)，如取消集中空調(diào)、將面積變小，并編寫了一本《完全工作手冊》，在該手冊里，詳細(xì)列出了在該棟大廈辦企業(yè)的種種優(yōu)勢，如周邊有哪些政府部門、有哪些運動場所、有哪些酒樓、周邊商家的服務(wù)范圍，甚至給出這些部門、商家的電話號碼、聯(lián)系方式等內(nèi)容，甚至告知買家在該大廈辦公，周末是否必須付空調(diào)費這些細(xì)節(jié)上的問題。最后，僅憑這樣一本手冊就完成了銷售。

2.采用降價與廣告策略、創(chuàng)新營銷手段。降價是處理滯銷樓盤的一個最常見的方法，也是開發(fā)商和商用得最多的一種方式。降價有多種方式，有的是明降，如廣告大降價、大讓利；有的是暗降，即隱性降價。如降低首期款、送裝修套餐、送家電套餐、免若干年的物業(yè)管理費、送花園、送綠化等，這些頗具人情味的降價方式所起的作用非常有效。但降價有利也有弊。首先是開發(fā)商損失利潤；其次是損害前期購買者利益，讓他們覺得不平衡，從而傷害開發(fā)商品牌形象。因此，開發(fā)企業(yè)應(yīng)慎重對待。有些樓盤價格降到極限、廣告的投入也很大，但依然無人理睬，這時就要換一種思維方式，創(chuàng)新營銷手段，以達(dá)到銷售的目的。深圳的“福源花園”二期就是一個成功的例子?！案Ｔ椿▓@”位于保稅區(qū)旁，優(yōu)點是周圍環(huán)境安靜，缺點是位置較偏，不太引人注意。二期尾盤銷售時曾有過幾次降價，均價每平方米降至4900多元，廣告也打了不少，但市場幾乎沒有反應(yīng)。采用試住這一方式后，僅兩周時期便完成了銷售，55套住宅全部售出，同時單位售價比原來上漲了15%。

3.制定目標(biāo)各個擊破。對于剩下的尾樓，開發(fā)商與專業(yè)策劃人員仔細(xì)研究，對每一套剩下的房子都進(jìn)行仔細(xì)研究，與周圍樓盤比較，提煉出其優(yōu)點，找出缺點，制定詳細(xì)的突圍計劃，會提高銷售的成功率。如“碧天云”項目可以說是以此方法處理尾盤的一個典型代表?！氨烫煸啤蔽挥诒杯h(huán)路以北，是深圳市近幾年來最有特色住宅項目之一，其獨特的嶺南建筑風(fēng)格在深圳住宅市場可以稱得上是獨樹一幟，外立面十分引人注目，開發(fā)商因有前面的“碧荔花園”的成功，因此，對這個項目非常樂觀，寄予的希望頗高。但盲目樂觀的結(jié)果是“碧天云”的銷售一波三折，前三個月只賣出100多套，后勁跟不上，出現(xiàn)一個滯銷期。開發(fā)商聘請了專業(yè)程度較高的商聯(lián)合銷售，由賣名字、賣風(fēng)格，轉(zhuǎn)為賣生活、賣實質(zhì)、賣功能的策略，共同制定了認(rèn)準(zhǔn)目標(biāo)各個擊破的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，對每一套剩下的房子都進(jìn)行仔細(xì)研究，這樣售樓小姐在介紹時，優(yōu)缺點清楚，成功率大幅提高。

參考文獻(xiàn)：

篇8

房地產(chǎn)營銷策劃合作協(xié)議模板一

甲 方：新疆技股份有限公司

地 址：烏魯風(fēng)路2號中銀大廈32樓

乙 方：深圳市采納營銷策劃有限公司

地 址：深圳市福田區(qū)八卦四路中浩大廈12樓

簽訂地點：烏魯木齊市

經(jīng)雙方協(xié)商，甲方正式聘請乙方為甲方進(jìn)行市場調(diào)研、整合營銷策劃、廣告創(chuàng)意服務(wù)，雙方本著相互信任、互惠互利、長期合作的原則，達(dá)成本合作協(xié)議，具體條款如下：

Ⅰ、合作內(nèi)容及服務(wù)費用

第一項：企業(yè)內(nèi)部診斷

1、 企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略

2、 企業(yè)組織形式及架構(gòu)

3、 企業(yè)內(nèi)部營銷管理及模式

4、 業(yè)務(wù)流程診斷

5、 員工滿意度調(diào)研

本項服務(wù)形成本次策劃服務(wù)的基本依據(jù)，供乙方奧斯曼項目組參考，不向甲方提交報告，屬于免費服務(wù)項目。

第二項： 市場調(diào)研

對河北、新疆兩地各三個城市的消費者、經(jīng)銷商進(jìn)行調(diào)研。

調(diào)研方式：街頭或入戶訪問、深度訪談、座談會

調(diào)研區(qū)域：烏魯木齊、喀什、石河子、石家莊、邯鄲、邢臺

樣本量：烏魯木齊消費者400例，經(jīng)銷商5例

喀什消費者250例(其中維族消費者不少于100例)，經(jīng)銷商3例

石河子消費者250例，經(jīng)銷商3例

石家莊消費者400例，經(jīng)銷商5例

邯鄲消費者250例，經(jīng)銷商3例

邢臺消費者250例，經(jīng)銷商3例

本項服務(wù)形成《市場調(diào)研報告》，服務(wù)費貳拾萬元整。(注明：市調(diào)項目中乙方人員發(fā)生的差旅費用由乙方自行承擔(dān)。)

第三項：整合營銷策略規(guī)劃

1、營銷戰(zhàn)略

(1)、戰(zhàn)略目標(biāo)

(2)、競爭戰(zhàn)略

(3)、目標(biāo)市場戰(zhàn)略

(4)、推進(jìn)戰(zhàn)略

2、品牌策略

(1)、品牌定位

(2)、品牌核心價值

(3)、品牌寫真

(4)、品牌規(guī)劃

(5)、品牌延伸

3、營銷組合策略

(1)、產(chǎn)品策略

(2)、價格策略

(3)、渠道策略

(4)、傳播策略

4、整合傳播策略

本項服務(wù)形成《整合營銷策劃大綱》，服務(wù)費為壹拾萬元整。

第四項： 平面設(shè)計

平面設(shè)計包括如下內(nèi)容：

1、海報(一款)

2、報紙廣告(三款)

3、折頁(一款)

4、燈箱(一款)

5、立牌(一款)

6、促銷卡(一款)

7、單頁(一款)

本項服務(wù)形成《平面設(shè)計及應(yīng)用手冊》，服務(wù)費陸萬元整。

(注：其中設(shè)計部分不包括菲林費、印刷費、模特費等費用)

第五項：影視創(chuàng)意

共四款創(chuàng)意(提供電視腳本)

本項服務(wù)形成《電視腳本》，服務(wù)費貳萬元整。

第六項：培訓(xùn)

由朱總及采納專家進(jìn)行策略營、銷售管理、品牌三場專題培訓(xùn);

本項服務(wù)為采納友情項目，不另行收費。

以上四項收費服務(wù)項目費用總計38萬元人民幣。

Ⅱ、合作方式和要求

1、乙方向甲方提供合同中規(guī)定的策劃、設(shè)計方案，并收取服務(wù)費，甲方應(yīng)及時向乙方付費。

2、甲方對乙方的所有方案具有審定權(quán)、修改權(quán)，并有權(quán)要求乙方按時修正。

3、乙方應(yīng)按時完成合同規(guī)定的各項任務(wù)，甲方應(yīng)對乙方的工作成果及時反饋。

4、乙方向甲方提供的各類方案需經(jīng)乙方朱玉童總經(jīng)理審定并簽字同意，在甲、乙雙方合作過程腫，對重要會議甲方要求朱玉童總經(jīng)理親自參加。

5、經(jīng)雙方商定認(rèn)可的任何方案(以甲方簽字為準(zhǔn))，甲乙雙方均不得擅自改動，否則引起的問題由改動方負(fù)責(zé)。

6、甲方采納的乙方方案或設(shè)計都應(yīng)簽字認(rèn)可并嚴(yán)格執(zhí)行，如執(zhí)行中需要修改應(yīng)及時向乙方通報，如影響本項目下一步工作的需經(jīng)雙方商定方可執(zhí)行。

7、甲方積極配合提供乙方企劃所需的合理資料，乙方必須對甲方的資料進(jìn)行保密，如泄密甲方將追究乙方相關(guān)的法律責(zé)任。

8、由乙方成立專案小組操作該項目業(yè)務(wù)的策劃工作，并根據(jù)實際情況經(jīng)甲方文字同意乙方派出相應(yīng)數(shù)量的人員到甲方所在地進(jìn)行本項目的商討工作。

9、乙方向甲方提交的所有策劃文件的版權(quán)歸甲方所有。

10、 方合作的內(nèi)容和細(xì)節(jié)，雙方均應(yīng)嚴(yán)格保密，未經(jīng)雙方許可，任何一方無權(quán)向外界透露，否則另一方有權(quán)追究對方的法律責(zé)任。

11、 甲方有義務(wù)支持乙方工作，并按合同約定付款;乙方有義務(wù)盡職盡責(zé)執(zhí)行本合同，如甲方對乙方工作質(zhì)量不滿意或認(rèn)為乙方的項目人員不能承擔(dān)相應(yīng)的工作，乙方應(yīng)按甲方提出的要求進(jìn)行改善。若乙方不能及時改善，甲方有權(quán)提出終止合同。

12、 不可抗力：由于地震、臺風(fēng)等自然災(zāi)害或國家政令的變化以及其他不能預(yù)見并且不能防止或避免的不可抗力事故，致使直接影響合同的履行或不能按約定的條件履行，遇有事故的一方應(yīng)提供有效證明文件，由雙方根據(jù)事故對履行合同影響的程度，協(xié)商決定是否解除合同、延期履行合同、全部或部分免除履行合同責(zé)任。

13、 爭議的解決：如因本合同的履行產(chǎn)生任何爭議，雙方應(yīng)本著友好協(xié)商的態(tài)度解決， 如協(xié)商不能解決，再交合同履行地的法院解決。

III、合同有效期

本合同自簽訂之日起生效。乙方對甲方的各類情況保密期限為一年。

IV、服務(wù)費用支付方式

一、雙方最終確認(rèn)整體服務(wù)費用總計人民幣叁拾捌萬元整。

二、費用支付方式

1、合同簽訂后，甲方即支付給乙方策劃服務(wù)費用人民幣壹拾伍萬元整。乙方以收到甲方支付首批策劃

服務(wù)費銀行付款憑證傳真件之日為整個策劃工作開始日。

2、乙方向甲方提交《新疆市場調(diào)研報告》、《河北市場調(diào)研報告》文本，經(jīng)甲方簽字、認(rèn)可后三日內(nèi)(以銀行回單為準(zhǔn))，甲方向乙方支付策劃服務(wù)費用人民幣壹拾萬元整。

3、乙方向甲方提交《整合營銷策劃大綱》文本，甲方認(rèn)可后三日內(nèi)(以銀行回單為準(zhǔn))，向乙方支付策劃服務(wù)費用人民幣壹拾萬元整。

4、乙方向甲方提交《平面設(shè)計及應(yīng)用手冊》、《電視腳本》文本，甲方認(rèn)可后三日內(nèi)(以銀行回單為準(zhǔn))，向乙方支付策劃服務(wù)費用人民幣叁萬元整。

注：策劃服務(wù)費用不包含以下一些費用

1、影視、廣播音帶等廣告制作費用、模特費、歌曲版權(quán)費;

2、廣告費;

3、印刷品的電分費、菲林費;

4、乙方人員應(yīng)甲方要求出差，費用由甲方承擔(dān)，但工作內(nèi)容、參與人員和出行方式須經(jīng)甲方審核。

Ⅴ、其它事宜

1、本合同一式四份自雙方簽字蓋章時生效，雙方各持兩份。

2、本合同未盡事宜，雙方可根據(jù)具體情況友好協(xié)商解決。

3、合同簽定后，甲乙雙方任何一方不得擅自違約，否則，違約造成的經(jīng)濟(jì)損失有違約方承擔(dān)。

甲 方： 　乙 方：深圳市采納營銷策劃有限公司

授權(quán)代表： 授權(quán)代表：

簽約時間： 簽約時間：

公司蓋章： 公司蓋章：

開 戶 行： 開 戶 行：農(nóng)業(yè)銀行深圳分行紅嶺北路支行

帳 號： 　帳 　 號：

房地產(chǎn)營銷策劃合作協(xié)議模板二

委托方：香港有限公司(以下簡稱甲方)

委托人： 受托方：煙臺南云(以下簡稱乙方)

法定代表人：

協(xié)議雙方本著真誠合作、互惠互利的原則，甲方將其投資開發(fā)的位于山東省濟(jì)寧市梁山縣水泊南路以西、虎頭蜂路以南、水泊大街以東、獨山路以北建設(shè)用地約119畝、建筑面積約22萬平方的榮信紫荊花園商住項目(以下簡稱本項目)，委托乙方獨家全程進(jìn)行策劃銷售工作。為明確雙方職責(zé)，確保雙方利益，經(jīng)甲乙雙方充分協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：

一、委托項目

本項目銷售總建筑面積約22萬平方米(含商業(yè)、住宅、車庫及附房)。

二、委托期限合作經(jīng)營協(xié)議書本項目委托服務(wù)期限自20xx年6月1日起至20xx年10月1日止。

三、策劃銷售工作程序

1、甲乙雙方應(yīng)嚴(yán)格按照約定的營銷管理程序開展各項工作，任何一方未經(jīng)雙方協(xié)商同意，不得越權(quán)行使職權(quán)。

2、乙方在負(fù)責(zé)該項目營銷和廣告策劃時，需按雙方共同確定的每期銷控計劃(內(nèi)容包括：銷售房源、銷售面積、銷售價格、銷售政策、銷售時間等內(nèi)容。以雙方簽字蓋章的書面文書為準(zhǔn))對該項目進(jìn)行營銷和廣告策劃。

四、工作費用及支付方式

本項目房源銷售價格及商業(yè)用房租賃招商傭金雙方根據(jù)開發(fā)成本、合理利潤及市場情況協(xié)商確定。甲方有權(quán)對銷售價格進(jìn)行調(diào)整。標(biāo)準(zhǔn)如下:

1、策劃銷售費用標(biāo)準(zhǔn)：按每月雙方確定的銷售計劃內(nèi)已售房源的實際回款額為準(zhǔn)(貸款客戶貸款部分以銀行放款為準(zhǔn))。策劃銷售費用=月銷售回款額*1.5%。

2、甲方于乙方根據(jù)市場情況確定最終銷售價格，底價由甲方簽字蓋章后交予乙方。底價確定后，需甲、乙雙方共同遵守，合同期限內(nèi)不再變更。乙方在銷售過程中不得低于甲方所給的銷售底價。超過底價(為有利于銷售，甲乙雙方共同協(xié)商，經(jīng)甲方同意，后出臺的種種優(yōu)惠讓利活動后的價格)部分乙方雙方進(jìn)行分配，其中甲方占超出部分的70%，乙方占超出部分的30%。

4、甲方可以預(yù)留部分房源作為自用，乙方不收取傭金。

5、甲方需在每月

五、銷售周期

甲方相應(yīng)手續(xù)辦理完畢，乙方根據(jù)工程進(jìn)度與甲方確定最終銷售周期，收盤一切手續(xù)辦理完畢，合同終止。

六、甲方責(zé)任

1、甲方為乙方提供基本辦公場所(售樓處)，沙盤、桌、椅、空調(diào)、電腦、打印機、電話等相關(guān)辦公設(shè)備。售樓處所產(chǎn)生的水、電、網(wǎng)費及話費等費用由甲方承擔(dān)。

2、甲方指派專人與乙方聯(lián)系相關(guān)工作，傳遞相關(guān)材料。

3、甲方按乙方需求，及時提供所需要的項目相關(guān)資料，乙方積極完成各項營銷工作。

4、宣傳單頁、樓書、整體營銷推廣所產(chǎn)生的營銷費用由甲方承擔(dān)。

七、乙方責(zé)任

1、乙方組成專門工作小組，在合同簽署后全面展開相關(guān)工作，工作小組包括策劃、銷售方面的工作人員，薪資費用由乙方自負(fù)。

2、售樓處包裝設(shè)計方案及項目整體推廣方案由乙方提供。

3、乙方在為甲方工作期間須嚴(yán)格保守甲方經(jīng)營機密。

4、乙方應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行甲方要求,及時完成甲方下達(dá)的各項工作任務(wù)。甲方定期給乙方下達(dá)銷售任務(wù)，如乙方連續(xù)三個月未完成銷售業(yè)績，甲方有權(quán)辭退乙方。

5、每月施方案的市場反饋，并提出改進(jìn)建議。

6、若乙方的工作人員在履行本合同期間給自身或第三人造成人身或財產(chǎn)損失，由乙方負(fù)責(zé)賠償，與甲方無關(guān)。

7、乙方負(fù)責(zé)向客戶介紹辦理銀行按揭手續(xù)需提供的文件，介紹辦理按揭手續(xù)的流程，帶領(lǐng)客戶去銀行辦理按揭手續(xù)，甲方協(xié)調(diào)銀行方面各種人事關(guān)系。

八、違約責(zé)任

1、如甲方未能履行責(zé)任，所造成的項目銷售時間延誤和損失由甲方自身承擔(dān)。

2、如乙方未能嚴(yán)格履行合同服務(wù)內(nèi)容，由此所造成的甲方損失由乙方承擔(dān)。

3、若乙方不能完全履行本合同義務(wù)，甲方有權(quán)提前解除本合同。

4、在甲方付清階段合同款項后，乙方所提供的項目方案、分析報告的知識產(chǎn)權(quán)歸甲方。

5、項目合作期間，雙方應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行合同條款，不能擅自中止合同。任何一方無故中止合同，合同解約方應(yīng)向守約方支付20xx0元的違約金。

九、其他事宜

1、經(jīng)雙方協(xié)商同意，本合同中具體工作內(nèi)容可作進(jìn)一步的完善和補充。

2、其他未盡事宜，雙方協(xié)商解決，以補充協(xié)議形式確定，補充協(xié)議與本合同具備同等法律效力。

3、甲、乙雙方在工作中應(yīng)加強配合與協(xié)調(diào)。遇有糾紛時，應(yīng)友好協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可向山東省梁山縣人民法院提出訴訟。

4、本合同為獨家委托合同，委托合同中的房源僅乙方具有對外銷售的權(quán)利。

4、本合同一式肆份，雙方各執(zhí)貳份，簽字蓋章后生效。

5、雙方責(zé)任在履行完畢之后，本合同自動終止。

甲方蓋章： 乙方蓋章：

法定代表人(委托人)簽字： 法定代表人簽字：

日期： 日期

房地產(chǎn)營銷策劃合作協(xié)議模板三

甲方 ：

乙方 ：

甲、乙雙方本著平等、自愿、互利的原則，經(jīng)友好協(xié)商，就甲方委托乙方全程營銷策劃及銷售、招租甲方所開發(fā)的農(nóng)業(yè)大棚項目的有關(guān)事宜，達(dá)成以下合同條款，以資共同遵照執(zhí)行。

第一條 合作方式和范圍

1.1甲方委托乙方為本項目的全程營銷策劃及銷售、招租商。乙方接受甲方委托并在本合同有效期內(nèi)及甲方授權(quán)范圍內(nèi)根據(jù)本合同的約定，以甲方名義從事本項目的全程策劃和銷售事務(wù)。

1.2銷售范圍：由雙方繪制大棚項目平面圖附于合同后作為本合同的附件，與本合同有同等法律效力。

第二條 銷售及租賃價格：營銷策劃書2.1大棚銷售底價為/套。

2.1 租賃價格為元/套/年。

第三條 全程營銷策劃費用及銷售租賃分成結(jié)算

3.1乙方為甲方提供全程營銷策劃、銷售、招租服務(wù)工作， 甲方以大棚總造價RMB 元的 5% ，計RMB 元作為全程營銷策劃費用支付給乙方。

3.2銷售租賃分成：按照銷售利潤總金額，甲方占%、乙方占。(銷售利潤的計算方法)

3.3乙方應(yīng)為甲方的農(nóng)產(chǎn)品銷售做出營銷策劃方案

3.4結(jié)算方式：

全程營銷策劃費用乙方從承建費中計提，并列入建設(shè)成本。 產(chǎn)權(quán)銷售分成由乙方于簽約客戶支付款項中提取。

租賃簽約的按照租賃合同租金總額的 ，由乙方從第一筆租金中扣除，如不足，依次順延，直至扣完為止。

3.5對于因客戶違約行為，致甲方依法獲得的違約金，甲、乙雙方各享有 50% ，但因此發(fā)生的訴訟費和律師費等費用應(yīng)先予扣除。

3.6甲方可利用自身資源優(yōu)勢開展銷售工作，但須通過乙方銷售流程辦理，該部分銷售額計入乙方任務(wù),甲、乙雙方按該銷售利潤的 50% 計算分成。

第四條 違約責(zé)任

甲乙雙方違反本合同的約定，應(yīng)視為違約，違約方應(yīng)賠償守約方全部損失，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

第五條 關(guān)于知識產(chǎn)權(quán)

乙方運用在本項目中的創(chuàng)造性名稱、概念及其標(biāo)識以及運營模式等，知識產(chǎn)權(quán)歸乙方所有，甲方承諾不在其它任何公司和項目使用。

第六條 其它

6.1本合同經(jīng)雙方簽字蓋章生效。

6.2本合同未盡事宜由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成可向有管轄權(quán)的法院起訴。

6.3本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份，均具同等法律效力。

6.4本合同未盡事宜，雙方另行協(xié)商。如有需要，雙方可在本合同條件下另立附件或補充合同，附件或補充合同與本合同具有同樣法律效力。

甲 方(蓋章)： 乙 方(蓋章)：

法定代表人(簽字)： 法定代表人(簽字)：

篇9

隨著房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)提升自身營銷能力變得至關(guān)重要，這就要求企業(yè)對自身營銷能力進(jìn)行準(zhǔn)確評價以及時發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)，從而有針對性地進(jìn)行改善。為了準(zhǔn)確的分析房地產(chǎn)企業(yè)的營銷能力，論文以一房地產(chǎn)企業(yè)為案例，在對房地產(chǎn)市場營銷的特點和影響因素分析的基礎(chǔ)上，嘗試建立完整的房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系，并采用層次分析法確定指標(biāo)的權(quán)重，綜合運用模糊綜合評價法對房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力進(jìn)行評價。論文的主要內(nèi)容如下：第一章，緒論。主要闡述本文選題的背景、目的和意義、國內(nèi)外研究狀況、研究思路、分析方法以及可能的創(chuàng)新之處。第二章，房地產(chǎn)營銷能力評價的基本理論。主要對房地產(chǎn)市場營銷、房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的概念和特征加以分析和界定，介紹了層次分析法、模糊綜合評價法和德爾菲法的主要內(nèi)容和實施步驟。第三章，房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系的建立。主要闡述了評價指標(biāo)體系設(shè)立的目的、原則、邏輯框架、構(gòu)建方法等內(nèi)容。第四章，西華房地產(chǎn)公司營銷狀況分析。通過實地調(diào)研、收集資料，對西華房地產(chǎn)公司的營銷狀況進(jìn)行分析評價。第五章，房地產(chǎn)營銷能力模糊綜合評價法的實施過程。以西華房地產(chǎn)公司為案例，詳細(xì)介紹了模糊綜合評價法在房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價中的應(yīng)用過程。第六章，提升西華公司營銷能力的對策及建議。針對西華房地產(chǎn)公司市場營銷中的薄弱環(huán)節(jié)，提出相應(yīng)的對策和建議。本論文提出了房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系，為房地產(chǎn)企業(yè)定量評價營銷能力提供了一種方法，也為企業(yè)決策提供一種輔助工具，有助于改進(jìn)企業(yè)經(jīng)營效益，提高房地產(chǎn)企業(yè)決策和管理的水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；營銷能力；評價指標(biāo)體系；模糊綜合評價法

3FUZZYCOMPREHENSIVEEVALUATIONONTHEMARKETINGABILITYOFREALESTATEENTERPRISESABSTRACTWiththecompetitionoftherealestatemarketincreasing,itiscriticalfortherealestateenterprisestoenhancetheirownmarketingability.Itrequiresenterprisestoevaluatetheirownmarketingcapacityaccuratelyandfindtheweaklinktoimprove.Inordertoanalysisthemarketingcapacityoftherealestateenterprises,thepaperappliesthefuzzycomprehensiveevaluationmethodtotheevaluationofthemarketingability.ThepapertrytoestablishacompleteevaluationindexsystemofthemarketingcapacityoftherealestateanduseAHPtodeterminethetargetweight,finallyUsethefuzzycomprehensiveevaluationtoevaluatethemarketingabilityoftherealestateonthebasisoftheanalysisofthecharacteristicsoftherealestatemarketinginthecaseoftherealestateenterprisesinxian.Themainelementsasfollows:ChapterI,Introduction.Themaintopicsofthispaperarethebackground,purposeandsignificance,thestudyathomeandabroad,thethoughtofthepaperandthepossibilityofinnovation.ChapterII,Thebasictheoryoftheevaluationoftherealestatemarketingability.ThechaptermainlydefinestheconceptandthecharacteristicsoftherealestatemarketingandtheimplementationstepsoftheAHP,fuzzycomprehensiveevaluationofthelawandtheDelphimethod.ChapterIII,Theevaluationindexsystemoftherealestatemarketingcapacity.Thischaptermainlyintroducesthepurpose,principles,thelogicalframeworkandthebuildingmethodsoftheevaluationindexsystem.ChapterIV,TheanalysisoftheXihuacomapy.Throughfieldresearch,collectinginformationontheXihuarealestateenterprises,thechapteranalysistherealestatecompany''''smarketingsituation.Chapterⅴ,Theimplementationprocessofthefuzzycomprehensiveevaluationontherealestatemarketingability.ThechapterdescribestheapplicationofthefuzzycomprehensiveevaluationthemarketingcapacityofrealestatetakingXihuaasanexample.ChapterVI,TherecommendationstoenhancethecapacityofmarketingofXihuacomapy.ThechaptermainlytellesthesuggestionstoenhancemarketingabilityoftheXihua.4Thepaperpresentstherealestatemarketingcapacityevaluationindexsystemandaquantitativeevaluationofthemarketingabilityoftherealestateenterprises.Italsoprovidesacomplementarytooltoimprovethebusinessefficiencyanddecision-makingrealoftheestateenterprises.

KEYWORDS:Therealestate,Themarketingcapacity,Evaluationsyste,Fuzzycomprehensiveevaluation5

目錄第一章導(dǎo)言

1.1選題背景

1.2研究的目的和意義

1.2.1研究的目的

1.2.2研究的意義

1.3國內(nèi)外相關(guān)研究的動態(tài)綜合

1.3.1國外研究動態(tài)

1.3.2國內(nèi)研究動態(tài)

1.3.3關(guān)于國內(nèi)外研究的評述

1.4文本研究的思路和方法

1.4.1研究思路

1.4.2研究方法

1.5研究的主要內(nèi)容

1.6論文可能的創(chuàng)新之處

第二章房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價的基本理論

2.1房地產(chǎn)企業(yè)營銷相關(guān)概念界定

2.1.1房地產(chǎn)營銷

2.1.2房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力

2.2房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力綜合評價法介紹

2.2.1層次分析法

2.2.2模糊綜合評價法.

2.2.3德爾菲法.

第三章房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系的建立

3.1評價指標(biāo)體系構(gòu)建的目的

3.2房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系設(shè)立的原則

3.3房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系的邏輯框架

3.4指標(biāo)構(gòu)建的方法

3.5房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)的設(shè)定

第四章西華房地產(chǎn)公司營銷狀況分析

4.1公司的基本概況

4.2項目概況

4.3公司營銷戰(zhàn)略分析

4.4項目的營銷環(huán)境分析

4.5項目的定位

4.5.1該項目的市場細(xì)分

4.5.2項目的定位

4.6項目的營銷策劃

4.6.1產(chǎn)品策略

4.6.2價格策略

4.6.3營銷推廣策略

4.7項目的營銷實施保障

4.8該公司營銷工作中存在的問題

第五章房地產(chǎn)營銷能力模糊綜合評價法的實施過程

5.1運用層次分析法確定各層次的權(quán)重

5.2建立房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價集V

5.3構(gòu)造模糊綜合判斷矩陣

5.4進(jìn)行二級模糊綜合評判

5.5進(jìn)行一級模糊綜合評判

5.6結(jié)論分析

5.7影響該企業(yè)營銷能力的主要因素分析

第六章提升西華公司營銷能力的對策及建議

6.1選擇合適的營銷發(fā)展戰(zhàn)略

6.2提高營銷策劃的實施能力

6.3培養(yǎng)企業(yè)文化

6.4建立科學(xué)的營銷管理體系

6.5塑造優(yōu)秀的營銷組織團(tuán)隊

后記

參考文獻(xiàn)

致謝

作者簡介

第一章導(dǎo)言

1.1選題背景

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中占有舉足輕重的地位。近幾年來，我國政府實行強有力的宏觀調(diào)控政策，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范和整頓，以控制房價的快速增長和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。在政策的沖擊下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日趨激烈，尤其中小房地產(chǎn)企業(yè)更是進(jìn)入舉步維艱的地步。面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)提升自身營銷能力變得至關(guān)重要，這就要求企業(yè)對自身營銷能力進(jìn)行準(zhǔn)確評價，以及時發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)，從而有針對性地進(jìn)行改善。營銷能力研究作為企業(yè)能力研究的一個重要分支,有理論和實證兩個研究方向。前者從企業(yè)品牌的培育、營銷信息系統(tǒng)的建立與完善、市場定位、營銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、促銷宣傳、營銷隊伍建設(shè)、改進(jìn)和加強市場服務(wù)等方面對企業(yè)營銷能力進(jìn)行討論,是一種橫向的研究方式；而后者則在考察企業(yè)營銷流程各個階段的基礎(chǔ)上,建立分析模型和指標(biāo)體系,并運用數(shù)學(xué)、統(tǒng)計學(xué)等方法來探討提高營銷能力的途徑,是一種縱向的研究方式。兩個方向相互借鑒,并且有融合的趨勢。我國對營銷能力評價的研究尚處于探索階段，一些學(xué)者已經(jīng)嘗試著將一些定量分析的方法應(yīng)用到營銷能力評價中，但關(guān)于房地產(chǎn)營銷能力評價的理論指導(dǎo)仍存在空白，導(dǎo)致實踐中房地產(chǎn)企業(yè)在評價營銷能力時缺乏科學(xué)的理論指導(dǎo)。在實踐中，房地產(chǎn)營銷市場已進(jìn)入全程營銷階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尚不能從定量分析的角度來科學(xué)的衡量企業(yè)的營銷能力，僅僅依靠財務(wù)指標(biāo)片面地判斷企業(yè)的營銷能力，不能及時發(fā)現(xiàn)營銷各個環(huán)節(jié)存在的問題，從而進(jìn)行改進(jìn)。當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)市場從總體趨勢和國家的政策導(dǎo)向來看，已經(jīng)進(jìn)入科學(xué)正規(guī)的發(fā)展階段，企業(yè)的發(fā)展需要科學(xué)的決策引領(lǐng)和指導(dǎo)。鑒于此，本文結(jié)合層次分析法和德爾菲法，以西安一房地產(chǎn)公司為案例詳細(xì)說明了多層次模糊綜合評價法在評價房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力中的具體應(yīng)用。

1.2研究的目的和意義

1.2.1研究的目的

本文在分析房地產(chǎn)營銷能力各評價指標(biāo)要素的基礎(chǔ)上，結(jié)合層次分析法和德爾菲法，采用多層次模糊綜合評價法，并以一定的案例為依托，設(shè)計評價房地產(chǎn)營銷能力的模糊綜合評價模型，為房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)的評價企業(yè)營銷能力提供相應(yīng)的指標(biāo)體系和模型參考。

1.2.2研究的意義

(1)嘗試建立完整的房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系，將模糊綜合評價法引入到房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價中，填補目前房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價的理論空白。

(2)房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價是在房地產(chǎn)全程營銷實施完成的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，對企業(yè)開展?fàn)I銷的戰(zhàn)略、實施策略和營銷保障等情況進(jìn)行全面而又系統(tǒng)的分析與評價，為企業(yè)決策提供一種輔助工具，有助于改進(jìn)企業(yè)經(jīng)營效益，提高房地產(chǎn)企業(yè)決策和管理的水平。

(3)在評價過程中，發(fā)現(xiàn)企業(yè)的不足之處，或潛在的問題，通過科學(xué)分析，提出解決方案，對以后開展?fàn)I銷工作將起到調(diào)整、改進(jìn)的作用，增強房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭實力。

1.3國內(nèi)外相關(guān)研究的動態(tài)綜合

1.3.1國外研究動態(tài)

國外對企業(yè)營銷能力的研究是以企業(yè)能力的研究為先導(dǎo)。正式提出這一命題的是菲利普·薩爾尼科，他于1957年最早使用企業(yè)能力的概念，他認(rèn)為：能夠使一個組織比其他組織做得更好的特殊物質(zhì)就是企業(yè)能力或特殊能力。在此之后，學(xué)者將企業(yè)能力稱為企業(yè)競爭力、組織競爭力、組織能力或企業(yè)動態(tài)能力等。20世紀(jì)80年代,黑特和愛爾蘭德亦曾研究了公司獨特競爭能力與戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)和績效的關(guān)系。到20世紀(jì)80年代后期,以波特為代表的競爭戰(zhàn)略理論風(fēng)靡一時。波特認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)環(huán)境中存在著五種基本的競爭力量(即新競爭對手的進(jìn)入，替代品的威脅，買方的討價還價能力，賣方的討價還價能力，以及相同行業(yè)競爭對手之間的競爭)。波特的理論從基本戰(zhàn)略到價值鏈，提示了企業(yè)為增強競爭力，獲取長期競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵因素。在此基礎(chǔ)上，C.K.Prahalad和G.Hamel于1990年在《哈佛商業(yè)評論》上發(fā)表的《公司核心能力》一文掀起了企業(yè)能力研究的熱潮。隨著企業(yè)競爭力理論研究的逐步深入，營銷競爭力作為企業(yè)競爭力重要的構(gòu)成要素之一，慢慢地就引起了一些學(xué)者的興趣。Moller和Antilla在1987年和Broderick、Hooler．Saunders、Piecy在1998年分別對營銷競爭力的基本概念進(jìn)行了深入的研究[1]。在他們的研究之后,以Graham．Hooley和John．Fahy為首的一批學(xué)者將他們兩者的研究成果作了一個綜合，得出了初步的營銷競爭力多層次模型。Grant對營銷競爭力構(gòu)成要素的劃分與Webster和Day有所不同，他從企業(yè)競爭力的基本構(gòu)成入手，對營銷競爭力的構(gòu)成進(jìn)行垂直細(xì)分，得出另外一個營銷競爭力多層次模型。在這個模型中,Grant認(rèn)為企業(yè)自身競爭力的培育是在多種層次上發(fā)生的,個人運用自己的專業(yè)知識去解決[2]。

1.3.2國內(nèi)研究動態(tài)

由于在過去一段時期內(nèi)，我國企業(yè)處于粗放型增長過程中，企業(yè)營銷工作急功近利，營銷能力理論研究滯后。隨著企業(yè)生產(chǎn)力水平的提高、市場競爭的日益加劇，關(guān)于市場營銷的研究才有所發(fā)展。國內(nèi)對營銷能力評價的研究是在借鑒國外營銷理論的基礎(chǔ)上逐漸發(fā)展起來。早期“職能式”營銷理論強調(diào)的是企業(yè)銷售能力，以“4P理論”為核心的“策略式”營銷理論為代表，它強調(diào)的是企業(yè)的短期營銷能力,無法適應(yīng)復(fù)雜多變的營銷環(huán)境。進(jìn)入21世紀(jì)，越來越多的學(xué)者開始從企業(yè)持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，重新審視新3形式下企業(yè)的營銷能力，劉玉來[3]在2005年，在綜合理論界對營銷能力的概念厘定的基礎(chǔ)上詳細(xì)的提出了營銷能力的概念和內(nèi)涵。之后，很多學(xué)者投入到企業(yè)營銷能力的評價中，企業(yè)營銷能力評價逐漸由定性研究向定量研究發(fā)展。林映光，孫嵐在《企業(yè)營銷能力綜合評價》中將企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系包括產(chǎn)品市場競爭力，銷售活動能力，新產(chǎn)品研究開發(fā)能力，市場決策能力[4]；羅孝玲，劉歡在《醫(yī)藥商業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系的研究》中將營銷能力評價指標(biāo)體系設(shè)為銷售業(yè)績指標(biāo)，營銷基礎(chǔ)要素指標(biāo)，營銷決策能力指標(biāo)，營銷執(zhí)行能力指標(biāo)；楊瑞、楊燁在《企業(yè)市場營銷能力評價指標(biāo)研究》中將營銷能力評價指標(biāo)體系的設(shè)定為營銷觀念、營銷信息、營銷戰(zhàn)略、營銷決策、營銷執(zhí)行、營銷業(yè)績6個方面；瞿國忠，李海延、周君生在《企業(yè)營銷能力模糊綜合評判中》將企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系設(shè)定為營銷理念、營銷組織、營銷業(yè)績?nèi)矫鎇5]；寧振宇在《淺析我國企業(yè)營銷能力現(xiàn)狀及衡量指標(biāo)》一文中將企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)設(shè)定為市場預(yù)測、銷售渠道、售后服務(wù)、營銷水平四個方面；楊瑞等人在《制造型企業(yè)市場營銷能力評價指標(biāo)體系的研究》一文中將企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系設(shè)定為營銷效益、營銷觀念、營銷戰(zhàn)略、營銷策略、創(chuàng)新能力、營銷組織6個方面。此后，翟國忠，林曉光等將模糊綜合評價法運用到企業(yè)營銷能力評價中，為定量研究企業(yè)的營銷能力提供了科學(xué)的方法。林媛媛將指數(shù)平滑模型運用到企業(yè)營銷能力評價中[6]。陳成程最早將營銷能力評價的方法運用到房地產(chǎn)企業(yè)中，并結(jié)合房地產(chǎn)營銷所固有的特性建立了房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系，為進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價提供了理論支持[7]。當(dāng)前國內(nèi)很多關(guān)于營銷能力的研究文獻(xiàn)仍然把營銷能力簡單地等同于產(chǎn)品創(chuàng)新能力、分銷能力、促銷能力等營銷工作表面層次的能力，或者把營銷能力理解為理念、戰(zhàn)略、品牌、質(zhì)量、成本、技術(shù)、推銷和網(wǎng)絡(luò)等能力，而沒有將營銷置于核心戰(zhàn)略的高度看待其能力的發(fā)展，沒有探求到營銷能力真正的持續(xù)內(nèi)涵和其內(nèi)在要素結(jié)構(gòu)以及各要素的作用機理,很難真正引導(dǎo)企業(yè)的營銷實踐工作長遠(yuǎn)的發(fā)展[8]。

1.3.3關(guān)于國內(nèi)外研究的評述

綜上所述，國外對企業(yè)營銷能力評價的研究比較系統(tǒng)、全面，走在營銷理論研究的前沿。我國的學(xué)者對營銷能力的研究更多是在借鑒國外學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，與我國的實踐結(jié)合。目前對企業(yè)營銷能力的評價研究正由定性研究向定量研究過渡，國內(nèi)對企業(yè)營銷能力的定量研究尚處于初步的探討階段。雖然部分學(xué)者在理論上提出了企業(yè)營銷能力評價的指標(biāo)體系，設(shè)立了評價模型，但對于不同的行業(yè)，不同的企業(yè)，在具體操作上仍有局限性。

1.4文本研究的思路和方法

1.4.1研究思路

本文從介紹房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的基本概念和相關(guān)理論入手，結(jié)合房地產(chǎn)全程營銷的特性和房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，建立房地產(chǎn)營銷能力評價指標(biāo)體系，然后采用層次分4析法和模糊綜合評價法，設(shè)立評價模型，定量分析房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力。

1.4.2研究方法

本論文在形成過程中，在大量查閱國內(nèi)外文獻(xiàn)和調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合理論與實踐經(jīng)驗，進(jìn)行定性與定量相結(jié)合的分析方法。

（1）理論和實證相結(jié)合的方法本文在闡述房地產(chǎn)營銷能力評價指標(biāo)體系建立的基礎(chǔ)上，以西安一房地產(chǎn)公司為案例，從實證的角度闡述房地產(chǎn)營銷能力模糊綜合評價法的具體應(yīng)用。

（2）定性和定量相結(jié)合的方法這兩種方法相互交織，貫穿全文。在定量研究方面，主要采用層次分析法和模糊綜合評價法建立模型，以進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的定量評價分析。在定性分析方面，除了使用標(biāo)號段落以外，對于層次和邏輯聯(lián)系特別緊密的內(nèi)容，使用了表格的形式以顯示其內(nèi)在關(guān)系。

（3）比較分析法本文通過對評價結(jié)果與設(shè)立的房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的評級集的對比分析，從而確定房地產(chǎn)企業(yè)的營銷能力等級。

1.5研究的主要內(nèi)容

（1）闡述房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的概念和內(nèi)涵以及層次分析法、模糊綜合評價法、德爾菲法的具體內(nèi)容和實施步驟。

（2）闡述房地產(chǎn)全程營銷中評價指標(biāo)體系建立的原則、邏輯框架、指標(biāo)體系確定的方法和確定評價指標(biāo)體系的具體內(nèi)容以及衡量因素。

（3）根據(jù)多層次分析法確定房地產(chǎn)營銷能力評價指標(biāo)的權(quán)重，并建立多層次模糊綜合評價模型對選定公司的營銷能力進(jìn)行評價。

（4）根據(jù)營銷能力評價的結(jié)果，分析該企業(yè)營銷能力中存在的問題，并提出提高企業(yè)營銷能力的具體措施。

1.6論文可能的創(chuàng)新之處

篇10

房地產(chǎn)咨詢合同范文1委托方(甲方)：

服務(wù)方(乙方)：

甲方委托乙方承擔(dān)“XXX地塊項目”(暫定名稱)規(guī)劃設(shè)計顧問咨詢服務(wù)工作，經(jīng)協(xié)商一致，簽訂該項目規(guī)劃設(shè)計和項目、企業(yè)品牌建立發(fā)展戰(zhàn)略的顧問咨詢服務(wù)合同(以下簡稱“本合同”)。甲、乙雙方同意進(jìn)行密切配合，并按照合同規(guī)定，履行各自的責(zé)任。

一、 項目規(guī)模：

本項目總占地面積：約 畝;

二、 服務(wù)邊界：

在合同有效期內(nèi)，乙方應(yīng)對甲方本項目的規(guī)劃設(shè)計給予專業(yè)顧問咨詢的支持，具體工作內(nèi)容如下：

1、對本項目項目用地概念性規(guī)劃暨總圖設(shè)計全程顧問咨詢： ⑴對項目規(guī)劃設(shè)計的定位提出專業(yè)意見;

⑵對項目規(guī)劃設(shè)計的總體布局提出專業(yè)意見;

⑶對項目規(guī)劃設(shè)計的功能分布及空間布置提出專業(yè)意見;

⑷對項目規(guī)劃設(shè)計的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及戶型配比提出專業(yè)意見; ⑸對項目規(guī)劃設(shè)計的配套設(shè)施規(guī)劃的合理、完整性提出專業(yè)意見; ⑹對項目規(guī)劃設(shè)計的建筑風(fēng)格提出專業(yè)意見;

⑺對項目規(guī)劃設(shè)計的住宅及商業(yè)規(guī)劃提出專業(yè)意見;

⑻對項目規(guī)劃設(shè)計的園林規(guī)劃提出專業(yè)意見;

⑼對項目規(guī)劃設(shè)計的路網(wǎng)布局提出專業(yè)意見;

⑽對項目規(guī)劃設(shè)計的目前及未來市場風(fēng)險規(guī)避、后續(xù)項目發(fā)展提出專業(yè)意見;

2、項目用地的建筑方案設(shè)計全程顧問咨詢服務(wù)：

⑴對項目規(guī)劃設(shè)計的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)提出專業(yè)意見;

⑵對每期項目建筑方案的建筑形式、建筑單體外立面的造型、色彩組合、使用材質(zhì)等提出專業(yè)意見;

⑶對每期項目建筑方案的戶型配比及戶型設(shè)計提出專業(yè)意見;

⑷對每期項目建筑方案的商業(yè)規(guī)劃細(xì)化提出專業(yè)意見;

⑸對每期項目建筑方案的環(huán)境景觀設(shè)計提出專業(yè)意見;

⑹對每期項目規(guī)劃設(shè)計的路網(wǎng)布置提出專業(yè)意見;

⑺對每期項目規(guī)劃設(shè)計的安防消防布置設(shè)計提出專業(yè)意見;

⑻對每期項目規(guī)劃設(shè)計的交通消防分布設(shè)計提出專業(yè)意見;

3、項目成本控制：

根據(jù)本項目用地概念性規(guī)劃暨總圖設(shè)計和建筑方案設(shè)計的內(nèi)容，從該項目區(qū)域發(fā)展和項目營銷策略角度，結(jié)合品質(zhì)要求，提出對項目成本控制的專業(yè)意見。

4、項目形象和企業(yè)品牌建設(shè)：

通過該項目規(guī)劃的后續(xù)發(fā)展及甲方企業(yè)發(fā)展對土地的規(guī)劃需求，編制并提交：

⑴項目形象品牌建設(shè)發(fā)展策略的專業(yè)建議;

⑵甲方以此項目為契機的企業(yè)品牌發(fā)展策略的專業(yè)建議。

5、其它方面：

⑴參加甲方組織的各類針對性考察學(xué)習(xí);

⑵參加關(guān)于項目的有關(guān)會議及討論;

⑶提交甲方要求的各類報告及建議書。

備注：以上服務(wù)工作所提交的成果應(yīng)根據(jù)該項目開發(fā)節(jié)奏、強度，視階段性不同針對性地提出相應(yīng)的調(diào)整和修改，以支撐項目的順利推進(jìn)。

6、顧問咨詢服務(wù)工作要求：

⑴乙方應(yīng)對顧問咨詢工作持有專業(yè)服務(wù)態(tài)度，對各提案或方案提出專業(yè)可行參考意見，發(fā)揮為甲方項目穩(wěn)定良性運作的參謀支持作用;

⑵乙方提出的專業(yè)建議需附帶以下內(nèi)容以供甲方對乙方提出建議的可行性進(jìn)行論證：

①該建議相關(guān)的規(guī)劃知識及政策法規(guī)支持;

②該建議在規(guī)劃報批通過的經(jīng)驗或技巧;

③該建議在市場或同行業(yè)可借鑒的先進(jìn)范例、經(jīng)驗或新信息支持。 ⑶乙方需準(zhǔn)時參加甲方通知的各類會議;

⑷乙方需按照甲方要求及時間規(guī)定準(zhǔn)時提交各類書面報告及建議書。

四、 服務(wù)目標(biāo)

對本項目的規(guī)劃設(shè)計和項目、企業(yè)品牌建立發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行全程顧問咨詢，為甲方該項目在規(guī)劃設(shè)計、成本控制、風(fēng)險規(guī)避、項目形象建立、后續(xù)發(fā)展、企業(yè)品牌建設(shè)等方面起到參謀、顧問作用，使本項目實現(xiàn)甲方社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、品牌效益最大化發(fā)展。

五 、服務(wù)費用

1、在本合同范圍內(nèi)，本項目全程顧問咨詢服務(wù)費共計：人民幣XX萬元整(￥XXX元)，該費用包括乙方人員的各種工作過程中產(chǎn)生的費用，

2、雙方約定，如因以下情況出現(xiàn)的費用，由甲方承擔(dān)：

1)由甲方指定的，非廣西本省范圍內(nèi)的專項考察的出差費用。

2)乙方在顧問咨詢作業(yè)過程中，應(yīng)甲方要求派出人員赴非本項目所在城市與外協(xié)機構(gòu)溝通的出差費用。

六 付款方式

1、項目全程顧問咨詢費用以分階段方式支付，具體分期如下：

⑴在雙方簽定合同后X天內(nèi)，甲方支付乙方項目全程顧問咨詢費預(yù)付款：人民幣XXX萬元整(￥XXX元)。

⑵甲方本項目完成項目用地概念性規(guī)劃暨總圖設(shè)計，并通過甲方和合作單位審定后XXX天內(nèi)，甲方支付乙方項目全程顧問咨詢費第二筆款：人民幣伍萬元整(￥50000元)。

⑶甲方本項目完成每期項目用地的建筑方案設(shè)計后，并通過甲方和合作單位審定后十五天內(nèi)，甲方每期支付乙方該期項目全程顧問咨詢費人民幣XXX萬元整(￥XXX元)/每期。

⑷其余款項在甲方完成該項目全部建筑方案設(shè)計后，并通過甲方和合作單位審定后半年內(nèi)逐步支付完成。

3、上述各階段付款均以轉(zhuǎn)帳或現(xiàn)金形式支付。

銀行資料如下：

戶 名：

帳 號：

開戶行：

七 合同終止

1、如出現(xiàn)在乙方已完成本合同所約定的部分全程顧問咨詢服務(wù)作業(yè)，因甲方責(zé)任非正常終止，甲方應(yīng)根據(jù)乙方實際工作進(jìn)度情況給予乙方相應(yīng)

的補償。

2、如出現(xiàn)在乙方已完成本合同所約定的部分全程顧問咨詢服務(wù)作業(yè)，因乙方責(zé)任非正常終止，乙方根據(jù)項目的實際工作進(jìn)度情況給予甲方相應(yīng)補償。

3、如經(jīng)甲方評估乙方的工作確未按本合同要求完成或完成情況未能推動本項目進(jìn)程，甲方有權(quán)終止合同，甲方不需承擔(dān)違約責(zé)任，同時甲方不需再支付未付余款。

八 其他

1、本合同的訂立、生效、解釋、履行、變更或爭議均應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行法律和有關(guān)規(guī)定辦理。

2、本合同書如需增訂或刪除，必須經(jīng)雙方授權(quán)代表協(xié)商并同意后簽訂補充合同。

3、其它未盡事宜另以補充協(xié)議(合同條件)為準(zhǔn)。

4、本合同一式肆份，雙方各持兩份，具同等法律效力，雙方簽字蓋章后即日生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地產(chǎn)咨詢合同范文2委托人(甲方)

人(乙方)

依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在自愿、平等和協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方完成的有關(guān)事宜，訂立本合同。

第一條 策劃(咨詢)項目

第二條 委托項目進(jìn)度

策劃工作分為兩個階：

第一階段：策劃市場調(diào)查，包括商圈調(diào)查、目標(biāo)人群調(diào)查、目標(biāo)市場調(diào)查、產(chǎn)業(yè)鏈調(diào)查和競爭對手調(diào)查5個內(nèi)容，并對整體項目進(jìn)行初步定位，雙方溝通達(dá)成共識后進(jìn)入第二階段。本階段完成雙方溝通用的《 》的中期匯報演示文本，期限為自合同書生效之日起 至 個工作日。

2.第二階段：在甲方認(rèn)可乙方對項目得出的定位主體的前提下，對定位策劃有關(guān)內(nèi)容做出進(jìn)一步完善，完成《 》，期限為 至 個工作日。

上述工作在程序上順延，總體累計時間不超過 個工作日。

第三條 合同金額和付款方式

1.策劃咨詢費為 元人民幣(￥ 元)。

1)合同簽訂之日起日內(nèi)，甲方向乙方支付策劃費用的50%作為預(yù)付費，即人民幣 元(￥ 元)。

2)乙方完成項目整體策劃方案后，通過正式的演示文稿，向乙方當(dāng)場做出演示講解，甲方認(rèn)可后日內(nèi)，甲方足額支付策劃費余款人民幣 元(￥ 元)，乙方方能將《 》的正式文本交付甲方。

2.乙方前往甲方進(jìn)行策劃(咨詢)工作，往返路費甲方承擔(dān)，在甲方調(diào)查工作的交通、住宿費用由甲方承擔(dān)。

第四條 甲方責(zé)任與權(quán)利

1.甲方須指派專人(須書面指定)作為聯(lián)絡(luò)人，負(fù)責(zé)與乙方聯(lián)絡(luò)并協(xié)助乙方工作;

2.為乙方工作及時提供所需的背景資料和信息;

3.為乙方各階段成果提出建議性要求，并在審定通過后及時給予書面確認(rèn);

4.及時向乙方支付報酬;

5.如果就委托項目內(nèi)容、期限做出原則性改變的決策，應(yīng)及時通知乙方，并采取適當(dāng)措施，便于乙方及時調(diào)整工作。

第五條 乙方責(zé)任與權(quán)利

1.由擔(dān)任專家組總負(fù)責(zé)人指派專人擔(dān)任專門聯(lián)絡(luò)人;

2.按進(jìn)度計劃完成各階段任務(wù)，保證質(zhì)量，及時與甲方溝通;

3.按甲方提出的指導(dǎo)性要求修改和完善各階段策劃成果;

4.保守甲方的商業(yè)機密，未經(jīng)甲方同意，不得向第三方透露本合同履行過程中涉及的保密內(nèi)容。

第六條 成果歸屬和冠名宣傳

1.成果歸屬甲方所有;

2.乙方在保守甲方項目相關(guān)商業(yè)機密的前提下，對成果有冠名宣傳的權(quán)利。

第七條 違約責(zé)任

由于甲方原因致使本合同無法履行或中斷，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并支付當(dāng)期款項。

第八條 合同終止

1.本合同履行完畢自動終止;

2.一方違約并承擔(dān)責(zé)任后自動終止;

3.任何一方無權(quán)單方面要求終止，待雙方協(xié)商一致后，簽訂終止協(xié)議;

4.甲乙雙方同意終止時須以書面形式確定。

第九條 合同爭議

本合同履行過程中出現(xiàn)爭議，甲乙雙方友好協(xié)商解決，并以補充協(xié)議形式載明;協(xié)商不成時，任何一方可向人民法院起訴。

第十條 合同有效期

本合同正本一式兩份，甲乙雙方各持一份(本合同附件為本合同有效組成部分)同具法律效力。本合同自甲乙雙方簽字蓋章之日起，僅視為達(dá)成策劃意向;自甲方支付第一筆款項 萬元到達(dá)賬戶之日起，本合同正式生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地產(chǎn)咨詢合同范文3甲方：

乙方：

鑒于：

1、甲方經(jīng)合法方式獲得 XXXX 地塊項目的房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)，項目土地性質(zhì)為住宅用地，其土地使用年限為 70 年，項目產(chǎn)品種類為公寓、花園住宅、別墅等。XXX路項目總占地約 19.74 萬㎡,規(guī)劃設(shè)計總建筑面積約 20 萬㎡。為快速回收開發(fā)資金，樹立甲方公司的品牌，降低房產(chǎn)開發(fā)和營銷的市場風(fēng)險，甲方需要借助于擁有項目策劃和營銷經(jīng)驗的房地產(chǎn)中介機構(gòu)支持或介入，幫助開發(fā)項目的順利運作。

2、乙方系全國知名的專業(yè)房地產(chǎn)營銷策劃機構(gòu)，其策劃、營銷團(tuán)隊具有多年房地產(chǎn)項目的策劃營銷、銷售執(zhí)行的經(jīng)驗，有能力為甲方的項目提供全過程的營銷、策劃及銷售服務(wù)。

經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，就甲方投資開發(fā)的南潯年豐路項目交由乙方策劃和全程營銷總事宜達(dá)成如下協(xié)議：

第一條、 委托內(nèi)容

根據(jù)本項目的特殊情況，以及目前項目開發(fā)的進(jìn)度，甲方?jīng)Q定分階段對乙方進(jìn)行業(yè)務(wù)服務(wù)委托。甲方承諾在乙方無重大過錯情況下，甲方將繼續(xù)委托乙方擔(dān)當(dāng)本項目后續(xù)營銷策劃和銷售工作(若甲方安排銷售人員，到時由雙方共同銷售)。待項目開盤前3個月，甲乙雙方本著友好協(xié)商的原則，簽訂本合同的補充協(xié)議，進(jìn)一步明確傭金、銷售進(jìn)度、銷售底價等事項。本合同階段甲方委托乙方進(jìn)行項目前期研究定位及推向市場銷售前的全程咨詢服務(wù)，具體委托范圍為：

1、 房地產(chǎn)市場調(diào)研與分析：南潯房地產(chǎn)住宅市場調(diào)研與分析，項目同類物業(yè)類型房地產(chǎn)市場調(diào)研與分析，項目周邊住宅市場分析，項目周邊同類型物業(yè)競爭市場分析，未來一定階段內(nèi)的房地產(chǎn)市場走勢分析;

2、 項目及產(chǎn)品定位：根據(jù)市場需求、根據(jù)市場競爭態(tài)勢、根據(jù)項目位置特征，以及對未來市場走勢分析的基礎(chǔ)上，對該項目進(jìn)行定位、對開發(fā)的產(chǎn)品進(jìn)行定位，以及各類不同產(chǎn)品的體量配比;

3、 項目、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議：規(guī)劃、建筑效果、房型設(shè)計、景觀設(shè)計、物業(yè)管理、會所功能等建議。

第二條、 合同期限

本合同自簽訂之日起生效，至項目開始推向市場銷售后失效;執(zhí)行銷售則階段另行簽署合同。

第三條、前期咨詢服務(wù)內(nèi)容

1、項目目標(biāo)市場調(diào)研與分析。

2、項目產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計建議。

3 、項目企劃概念策劃及現(xiàn)場銷售(另行簽訂合同,費用另行商定)。 具體明細(xì)詳見附件。甲方與乙方簽訂營銷合同時，則前期咨詢服務(wù)費用實行優(yōu)惠收取，即乙方返還全部前期咨詢服務(wù)費用給甲方(在傭金中扣除)。

第四條、前期服務(wù)費支付方式

前期咨詢服務(wù)費用總計25萬元整，服務(wù)周期為8個月，具體支付方式如下：

1、本合同簽訂后5天內(nèi)，甲方支付前期服務(wù)啟動資金10萬元人民幣(大寫：壹拾萬元整);

2、本合同簽訂后30個工作日內(nèi)，乙方提交《目標(biāo)市場研究報告》;

3、本合同簽訂后60個工作日內(nèi)，乙方提交《項目產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議報告》，甲方支付前期咨詢服務(wù)費5萬元人民幣(大寫：伍萬元整);

4、本合同簽訂后5個月內(nèi)，乙方提供市場、產(chǎn)品跟進(jìn)服務(wù)，甲方支付前期咨詢服務(wù)費5萬元人民幣(大寫：伍萬元整);

5、本合同簽訂后8個月內(nèi)，乙方提供市場、產(chǎn)品跟進(jìn)服務(wù)，甲方支付前期咨詢服務(wù)費5萬元人民幣(大寫：伍萬元整)。

第五條、其它約定

1、本合同簽訂后一周內(nèi)，乙方向甲方遞交為本項目服務(wù)的工作小組人員名單，以及工作小組內(nèi)人員主要工作業(yè)績介紹。并確定固定的工作小組組長人選，如果乙方更換工作小組主要人員，或工作小組組長，必須事先告知甲方，并得到甲方的認(rèn)可。

2、本合同簽訂后，甲乙雙方將定期或不定期召開工作會議，除相關(guān)的工作小組人員參加外，乙方保證指派總監(jiān)以上級別技術(shù)管理人員參加。

3、乙方提交報告后，甲方應(yīng)該在一周內(nèi)給予確認(rèn);

4、甲方承諾，如果在乙方無重大過錯的情況下，甲方與乙方簽訂后續(xù)的銷售補充協(xié)議，按市場傭金結(jié)算。

第六條、雙方的權(quán)責(zé)

1、甲方的責(zé)權(quán)

1.1、在乙方過程中，甲方有權(quán)派出代表檢查乙方的工作進(jìn)度，督促乙方的工作;

1.2、乙方制作的對外宣傳廣告、涉及甲方利益對外簽訂的合同須事先征得甲方書面同意。

1.3、甲方有權(quán)力要求乙方修改乙方提交的方案、各類報告。

2、乙方責(zé)權(quán)

2.1、全面地、適當(dāng)?shù)?、及時地完成事項;

2.2、信守職業(yè)道德，保守甲方商業(yè)機密，積極維護(hù)甲方的利益與名譽;

2.3、乙方有權(quán)力、有義務(wù)本著順利做好項目的本意，真實向甲方提出一系列的合理化建議，不能無原則的迎合甲方而最終使項目造成損失。

第七條、違約處理

甲、乙雙方中任何一方單方面解除本合同，對責(zé)任方均按未支付總金額的 2倍標(biāo)準(zhǔn)賠償給對方。

第八條、免責(zé)條款

1、因不可抗力，如戰(zhàn)爭、地震、臺風(fēng)、海嘯、傳染病、火災(zāi)及其他不可預(yù)見、不可預(yù)防、不可避免的事件，造成本合同部分或全部不能履行的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

2、因自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭等不可抗力致當(dāng)事人無法繼續(xù)履約的，可免予承擔(dān)違約責(zé)任。

3、一旦發(fā)生不可抗力事件，雙方應(yīng)積極協(xié)商，并盡其最大努力為雙方繼續(xù)履行本合同及補救或減輕該等相應(yīng)而應(yīng)采取必要措施。

第九條、糾紛的處理

1、本合同在履約中發(fā)生糾紛的，可由雙方協(xié)商處理，協(xié)商不成的向法院起訴。

2、合同的簽約地為 XXX 市，合同的履約地為 XXX 。

第十條、合同的生效

1、本合同經(jīng)雙方法定代表或者授權(quán)代表簽字并加蓋法人公章后即行成立且生效。

2、本合同壹式肆份，甲乙雙方各執(zhí)貳份。

3、附件與本合同具同等法律效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________