導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)銷售流程，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房產(chǎn)銷售；系統(tǒng)開發(fā)；VB；ACCESS

中圖分類號：TP311文獻標識碼：A文章編號：1009-3044(2012)22-5269-02

VB + ACCESS Based Real Estate Sales System Development and Research

HUANG Wei-hua

(Rizhao Radio and Television University, Rizhao 276800,China)

Abstract: According to the real estate marketing present situation and the trend of development, combined with the state of the housing system reform and regulation, construction of real estate sales system, auxiliary real estate sales and management, to achieve the real estate sales management system, standardization and automation, improve the management level of real estate sales.

Key words: real estate sales; system development; VB; ACCESS

隨著人類社會的進步和科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，人們的生活水平也在不斷提高，對住房的要求也在日漸提高，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售日益火爆。在房地產(chǎn)銷售行業(yè)競爭日益激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣提高服務(wù)質(zhì)量和管理能力就顯得越來越重要。由于房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)形式復(fù)雜，種類繁多，早期的手工銷售方式已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代房產(chǎn)銷售的需要，在這種形式下，房產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)營運而生。

1國內(nèi)外現(xiàn)狀分析

1.1國外現(xiàn)狀

通過網(wǎng)絡(luò)方式來購房在世界許多國家早已成為購房者的首選方式，根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,在房地產(chǎn)企業(yè)中約有75%的美國房地產(chǎn)商利用Internet銷售房屋,在購房者中約有80%的購房者都是通過Internet尋找合適的住房,這其中大約有25%的人能夠借助互聯(lián)網(wǎng)找到理想的住房。自1975年開始，美國房地產(chǎn)公司的房源信息就錄入在電腦系統(tǒng)中,到03年購房者就能夠在互聯(lián)網(wǎng)上查到各種房源信息。

1.2國內(nèi)現(xiàn)狀

隨著計算機技術(shù)和Internet的迅速發(fā)展和普及,目前在國內(nèi)通過Internet的方式成交的的房地產(chǎn)交易量也在日益增長,根據(jù)中國房產(chǎn)網(wǎng)站大全的統(tǒng)計顯示,目前在國內(nèi)與房地產(chǎn)相關(guān)的網(wǎng)站總量已經(jīng)超過了10000家,使用房地產(chǎn)網(wǎng)站的人數(shù)更是超過了1000萬人，所以房地產(chǎn)公司現(xiàn)在都比較重視網(wǎng)絡(luò)平臺,大部分的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)擁有了自己的企業(yè)網(wǎng)站，但沒有很好地利用計算機和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來進行房產(chǎn)銷售和管理。

2系統(tǒng)開發(fā)的背景和意義

2.1系統(tǒng)開發(fā)的背景

目前社會上隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴大，各種服務(wù)類信息同時也在成倍的增長,尤其對于部分規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)來說,面對如此巨大的信息量，開發(fā)出一套與企業(yè)相適應(yīng)的房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)來提高工作的效率是非常必要的，通過該系統(tǒng)，能夠做到對信息的規(guī)范管理、科學(xué)統(tǒng)計和快速查詢，從而減少在管理方面的工作量。

在房產(chǎn)銷售管理中，最基本的一項常規(guī)性工作——房屋銷售服務(wù)信息管理，常規(guī)卻繁瑣。長時間以來，該類的管理基本上完全依賴人工來進行，這樣不僅浪費了大量的人力、物力和財力，同時由于人工管理存在效率低、易出錯等問題，必然會造成售后信息管理的不規(guī)范。

開發(fā)房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)就是為了使售后服務(wù)信息管理的管理朝規(guī)范化、簡單化、有效化的方向發(fā)展。

2.2系統(tǒng)開發(fā)的意義

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售管理工作絕大部分要靠人工來完成，管理人員每天需要處理的數(shù)據(jù)量非常大，而且不利于企業(yè)總體把握各種客戶的購買情況，消費行為情況，居住要求等情況，同時人工管理容易出錯。對于一個企業(yè)，尤其是銷售部門，若不能及時地對客戶的購買情況、當(dāng)前的銷售情況和客戶的要求等情況進行分析，就會對整個銷售系統(tǒng)的運作產(chǎn)生非常大的影響。開發(fā)該套房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)，可使房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)化、規(guī)范化和自動化，從而提高房地產(chǎn)銷售管理水平。

2.3所做工作

針對目前國內(nèi)房產(chǎn)銷售管理的落后現(xiàn)狀，提出一種動態(tài)房地產(chǎn)銷售的系統(tǒng)，采用c/s架構(gòu)，開發(fā)工具采用VB語言，數(shù)據(jù)庫采用ACCESS小型數(shù)據(jù)庫。本系統(tǒng)根據(jù)房地產(chǎn)銷售的要求和特點構(gòu)建而成，編寫相應(yīng)的軟件，能夠?qū)崿F(xiàn)對房地產(chǎn)銷售管理的系統(tǒng)化、規(guī)范化和自動化，提高房地產(chǎn)銷售管理水平。

3系統(tǒng)功能設(shè)計

3.1系統(tǒng)功能設(shè)計

房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)是一個交互式查詢系統(tǒng)，在明確系統(tǒng)的目標與數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)的前提下，設(shè)計該系統(tǒng)的主要功能，包括：用戶登錄、數(shù)據(jù)維護、數(shù)據(jù)查詢，文件打印等。

1）用戶登錄：為了防止非法用戶對數(shù)據(jù)破壞，保證數(shù)據(jù)的保密性和安全性，本系統(tǒng)將事先設(shè)計好的用戶名和密碼放在數(shù)據(jù)表中，用戶登錄時系統(tǒng)將會把用戶輸入的數(shù)據(jù)與數(shù)據(jù)表中的數(shù)據(jù)進行比較，兩者一致即合法用戶才能使用本系統(tǒng)，通過系統(tǒng)對用戶進行管理，這樣可實現(xiàn)添加新用戶并賦予相應(yīng)權(quán)限以及用戶登錄密碼修改等功能。

2）數(shù)據(jù)維護：數(shù)據(jù)維護包括數(shù)據(jù)輸入、數(shù)據(jù)修改與刪除。根據(jù)自己的需要，用戶可對數(shù)據(jù)表中的數(shù)據(jù)進行操作，將改動的數(shù)據(jù)及時傳到后臺的數(shù)據(jù)庫中，將失效的數(shù)據(jù)從數(shù)據(jù)庫中刪除，保證數(shù)據(jù)庫中數(shù)據(jù)的實時性和有效性。

3）數(shù)據(jù)查詢：要判斷一個系統(tǒng)的優(yōu)劣，主要看該系統(tǒng)的核心部分即系統(tǒng)的查詢功能，本系統(tǒng)可以對房屋的基本信息進行查詢、對合同信息和收支信息進行查詢，同時包含對購房客戶信息的查詢等。

4）文件打?。涸摬糠种饕菫榱朔奖阌脩魧贤倪M行管理。

3.2系統(tǒng)流程圖

系統(tǒng)流程圖如圖1所示。

圖1系統(tǒng)流程圖

如圖1所示，其中基本信息管理模塊中主要包含：樓盤信息管理、戶型信息管理、員工信息管理、銀行信息管理等；樓房銷售管理模塊中主要包含：添加新樓盤信息、添加新樓房信息、添加新房屋信息以及房屋銷售狀態(tài)管理等。

4結(jié)束語

由于時間和技術(shù)等多方面的原因，本系統(tǒng)仍存在一些不足。經(jīng)過調(diào)研相關(guān)資料，為了更好地完善系統(tǒng)功能，現(xiàn)提出以下建議：

優(yōu)化系統(tǒng)維護功能：增加系統(tǒng)管理功能，能夠有數(shù)據(jù)糾錯功能，同時為了保證系統(tǒng)中各個要素能夠隨環(huán)境的變化始終保持正確的工作狀態(tài)。系統(tǒng)維護不僅工作量很大，而且所占費用較大，通常占整個系統(tǒng)生命周期的60%，因此必須對系統(tǒng)維護給予重視。

參考文獻：

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[5]夏邦貴,劉凡馨.Visual Basic6.0數(shù)據(jù)庫開發(fā)經(jīng)典實例精解(附光盤)[M].北京：機械工業(yè)出版社,2006.

篇2

邁進大學(xué)生活的最后一個年頭，站在我們面前的就是那個向往已久的工作社會，我們的心已經(jīng)開始飛進那里。我們高興、我們興奮，因為我們終于可以在這個巨大的舞臺上展現(xiàn)自我，但我們還需要時間去了解這個社會。學(xué)校為了把我們平穩(wěn)的送上社會的大舞臺，為適應(yīng)今后的社會工作奠定基礎(chǔ)，同時完成大學(xué)教育的最后一個重要環(huán)節(jié)，專門安排了我們畢業(yè)實習(xí)。

由于對房地產(chǎn)銷售十分感興趣，所以XX年7月我在德匯營銷租賃有限公司實習(xí)。實習(xí)是以獨立業(yè)務(wù)作業(yè)方式完成的。實習(xí)的內(nèi)容只要有兩個：一個是戶外廣告的招商，另一個是房產(chǎn)銷售——置業(yè)顧問?，F(xiàn)在實習(xí)已經(jīng)結(jié)束，回頭總結(jié)我的實習(xí)報告，感到十分的欣慰。它使我在實踐中了解了社會，讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識，也打開了視野、增長了見識，為我即將走向社會打下堅實的基礎(chǔ)?；旧线_到了學(xué)校要求的實習(xí)目的。為了表達我收獲的喜悅，我將主要以房產(chǎn)銷售工作來談我的實習(xí)體會。

德匯營銷租賃有限公司是XX年6月經(jīng)國家批準，由具備資深、卓越專業(yè)能力的成功人士錢金耐創(chuàng)建的德匯實業(yè)集團的分屬子公司，是具有專業(yè)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)。公司秉承“德載重任，匯鑄永恒”的經(jīng)營宗旨，堅持“兩種經(jīng)營模式”銷售策劃運作的獨創(chuàng)理念，力求使每個開發(fā)項目達到人與環(huán)境的天人合一。

公司的主要業(yè)務(wù)是專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)項目的全程策劃、樓盤整合營銷、推廣等，是烏魯木齊市納稅先進單位。公司成功策劃銷售了多個樓盤，如：德匯國際廣場，德匯大酒店，新疆圖書批發(fā)城，火車頭國際采購基地，溫州大酒店等，電視、報紙進行過多次全方位報道，公司現(xiàn)擁有優(yōu)秀的房地產(chǎn)和市場營銷精英及管理人員。公司旗下的火車頭國際采購基地，以整體團隊形成從定位、設(shè)計、推廣和行銷四位一體介入地產(chǎn)開發(fā)全過程，提供項目開發(fā)中的專業(yè)整合服務(wù)，保障項目運營中眾多環(huán)節(jié)精準實施，從而創(chuàng)造集成最大績效，推動服務(wù)之伙伴企業(yè)形成強大的可持續(xù)市場競爭能力。我就是從這個部門開始我的實習(xí)生涯的。

篇3

關(guān)鍵詞：項目制 雙元制 工作過程

中圖分類號：G642 文獻標識碼：A 文章編號：1673-9795（2013）08（b）-0118-02

1 加強人才培養(yǎng)模式的創(chuàng)新與改革

1.1 深化校企合作，實踐“雙元制”人才培養(yǎng)模式

在培養(yǎng)模式的構(gòu)建過程中，我系注重與企業(yè)實施雙元制“楔入式”的訂單培養(yǎng)，開發(fā)與建設(shè)服務(wù)于房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)為主，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和政府行政管理部門為輔的，具有較強房地產(chǎn)市場調(diào)研能力、房地產(chǎn)項目策劃能力、房地產(chǎn)項目銷售與銷售管理能力以及房地產(chǎn)中介能力的高技能型人才。構(gòu)建“項目制教學(xué)與實踐、面對面式訂單培養(yǎng)、頂崗實習(xí)”的教學(xué)體系。最終形成“一”條主線：以基本素質(zhì)與實踐應(yīng)用能力培養(yǎng)為主線，在基本職業(yè)素質(zhì)培養(yǎng)的基礎(chǔ)上，重點培養(yǎng)實踐應(yīng)用技能。“兩”個專業(yè)方向：滿足企業(yè)行業(yè)需求的房地產(chǎn)營銷與策劃方向和房地產(chǎn)銷售管理兩個方向。“三”個培養(yǎng)原則：職業(yè)針對性原則、職業(yè)應(yīng)用性原則、職業(yè)實踐性原則。“四”個核心能力：房地市場調(diào)查與分析能力、房地產(chǎn)銷售及經(jīng)紀能力、房地產(chǎn)策劃能力、房地產(chǎn)估價能力?！拔濉眰€突出：以服務(wù)為宗旨、以就業(yè)為導(dǎo)向、以學(xué)生為中心、以產(chǎn)學(xué)為途徑、以質(zhì)量為根本的人才培養(yǎng)模式；開發(fā)具有工學(xué)結(jié)合的特色教材；建立一支教學(xué)水平高、職業(yè)技能強、“雙師”結(jié)構(gòu)合理的專兼教師隊伍；建設(shè)好集專業(yè)教學(xué)、社會培訓(xùn)、職業(yè)技能鑒定為一體的校內(nèi)綜合實訓(xùn)基地；深化校外實習(xí)基地的建設(shè)，建成能覆蓋西南地區(qū)、并且?guī)訁^(qū)域房地產(chǎn)服務(wù)型發(fā)展的房地產(chǎn)中介示范區(qū)，服務(wù)地方經(jīng)濟。由于我院房地產(chǎn)營銷與策劃專業(yè)建設(shè)的獨特性，可在重慶市乃至全中國的同類院校的房地產(chǎn)市場營銷與策劃專業(yè)的教學(xué)改革中起示范及引領(lǐng)作用。

1.2 推進項目制教學(xué)，重構(gòu)基于工作過程的人才培養(yǎng)課程體系

傳統(tǒng)的人才培養(yǎng)方案，是按照學(xué)科體系的邏輯來進行設(shè)計。這樣的課程體系化強，課程完整，有利于學(xué)生對學(xué)科知識的掌握。但是最為高職學(xué)校，這樣的課程體系就顯得不太適應(yīng)了。首先，高職學(xué)校是以技能型人才培養(yǎng)為主，重點強調(diào)專業(yè)技能的掌握，理論知識只需要夠用就可以。其次，高職學(xué)校是為社會培養(yǎng)實用性人才，因此，人才培養(yǎng)的方向性應(yīng)根據(jù)社會需求來決定。因此，必須根據(jù)企業(yè)的實際需求情況來制定人才培養(yǎng)方案，這樣培養(yǎng)出來的學(xué)生，才能更好的滿足企業(yè)的用人需求?；谝陨蟽牲c，我系對人才培養(yǎng)方案進行了改革。

第一，我們明確調(diào)研的企業(yè)都是房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)，也是學(xué)生就業(yè)的對口企業(yè)。如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)銷售企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司、（房地產(chǎn)）網(wǎng)絡(luò)營銷企業(yè)等。

第二，我們制定詳細的調(diào)研方案，確定調(diào)研內(nèi)容。主要對崗位及其工作職責(zé)等內(nèi)容進行調(diào)研。重點針對各個工作崗位具體的工作任務(wù)及其工作過程進行的詳細的調(diào)研和了解。

第三，我們按照專業(yè)能力培養(yǎng)的過程，梳理出培養(yǎng)能力及課程體系。我們根據(jù)企業(yè)調(diào)研結(jié)果，發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)非常需要具有房地產(chǎn)測繪與制圖能力、房地產(chǎn)估價能力、房地產(chǎn)營銷策劃能力、房地產(chǎn)經(jīng)紀能力、房地產(chǎn)開發(fā)報建能力的相關(guān)畢業(yè)生。因此，根據(jù)這五方面的能力，我們擬定了專業(yè)課程的流程圖。通過這樣的專業(yè)課流程圖，我們可以清晰的看到這些課程的前向和后續(xù)關(guān)系。能客觀而全面的設(shè)計需要開設(shè)的課程。只有這樣，培養(yǎng)出來的學(xué)生才具備相應(yīng)的工作能力。

2 基于工作過程的教學(xué)設(shè)計改革

2.1 基于工作過程的課程再設(shè)計

根據(jù)深入企業(yè)調(diào)研的結(jié)果，我們有針對性的對專業(yè)課程進行必要的整合和重構(gòu)。將工作過程中需要用到的相關(guān)技能進行重新搭建，突出課程對核心職業(yè)技能的培養(yǎng)。例如，我系房地產(chǎn)營銷策劃專業(yè)，根據(jù)營銷策劃工作過程中所需要用到的各項技能的流程關(guān)系，重新構(gòu)建了一門房地產(chǎn)整合營銷課程。該課程首先將房地產(chǎn)營銷策劃全工作過程中的各項專業(yè)技能和知識點融入其中，使得學(xué)生能系統(tǒng)和全面的把握工作流程，掌握工作技巧。能輕松實現(xiàn)學(xué)習(xí)內(nèi)容與工作內(nèi)容無縫對接。其次，該課程根據(jù)房地產(chǎn)營銷策劃工作的流程，將課程整體設(shè)計為五個板塊。第一板塊為基礎(chǔ)能力板塊，主要培養(yǎng)和訓(xùn)練學(xué)生基本調(diào)研能力和報告的撰寫能力。第二板塊為晉級板塊，主要在前期調(diào)研能力的基礎(chǔ)上，培養(yǎng)和訓(xùn)練學(xué)生市場定位和分析的能力。第三板塊為提高板塊，主要培養(yǎng)學(xué)生獨立進行房地產(chǎn)營銷策劃的能力。第四板塊為專項訓(xùn)練板塊，主要培養(yǎng)學(xué)生對房地產(chǎn)企業(yè)品牌和形象的專題策劃能力。第五板塊為拓展板塊，作為對整個課程的綜合學(xué)習(xí)和訓(xùn)練，主要是讓學(xué)生參與企業(yè)實際工作項目，采用仿真練習(xí)的方式，進行房地產(chǎn)銷售實務(wù)的模擬訓(xùn)練。優(yōu)秀學(xué)生會在這個環(huán)節(jié)得到推薦，進入訂單企業(yè)如易居中國、鋼運等房地產(chǎn)銷售企業(yè)進行實際銷售項目的帶薪實訓(xùn)。

通過對課程的整合，不但能彌補高職教學(xué)過程中，理論系統(tǒng)化薄弱的弊端，還能強化技能，讓學(xué)生真正的做到學(xué)有所用。

2.2 基于工作過程的教學(xué)改革

要進行項目制的教學(xué)改革，第一，需要明確什么是項目？怎樣的項目才能為教學(xué)所用。在項目制教學(xué)中，我們的目的是希望通過項目的具體操作來培養(yǎng)學(xué)生的專業(yè)能力和技巧，因此，這一個項目或幾個項目一定要包含完整的專業(yè)技能點，否則不能為教學(xué)所用。同時，項目要來源于企業(yè)，充分體現(xiàn)職業(yè)性。

第二，這個項目一定要有完整的工作結(jié)果。當(dāng)學(xué)生學(xué)習(xí)一門課程以后，必須要能完成一項完整的工作，要有一個具體的工作結(jié)果。比如，《房地產(chǎn)市場營銷》就需要完成一個營銷策劃方案?！督ㄖ茍D與識圖》就要求學(xué)生能進行樓盤的綜合分析，包括總圖分析（容積率等指標分析）、戶型分析、立面圖分析（建筑外形）、簡單的結(jié)構(gòu)（性價比分析）、周邊環(huán)境分析（配套分析）等，《房地產(chǎn)市場調(diào)研》就需要學(xué)生能獨立策劃調(diào)研并實施，形成一份調(diào)研報告。

第三，項目制教學(xué)，要求老師撰寫詳細的項目制教學(xué)方案。要求學(xué)生完成一項任務(wù)的同時，老師必須給出模板，讓學(xué)生仿照的去操作。

第四，按照具體工作流程，設(shè)計和組織教學(xué)。以我系開設(shè)的《建筑制圖與識圖》教學(xué)為例，我們將課程設(shè)計為老師和學(xué)生雙向互動。第一步，由老師選擇和擬定一個恰當(dāng)?shù)墓ぷ魅蝿?wù)，并在授課前布置給學(xué)生。同時，學(xué)生接受任務(wù)，并根據(jù)任務(wù)要求在老師的指導(dǎo)下進行分組。做好工作前的準備工作，以小組團隊的形式開展工作。第二步，由教師對該工作任務(wù)進行分解和說明。對完成該工作任務(wù)需要用到的各項技能進行講解和演示。各小組學(xué)生接受任務(wù)后，跟隨教師全程觀摩學(xué)習(xí)，掌握相應(yīng)的工作要求和技巧知識。第三步，教師引進新的工作任務(wù)，要求學(xué)生按要求獨立完成。學(xué)生分小組進行討論完成工作任務(wù)的方案。其間，教師參與小組討論，并進行引導(dǎo)。第四步，學(xué)生根據(jù)討論后的方案，繪制草圖。教師進行流動指導(dǎo)。第五步，學(xué)生將繪制完成的草圖進行展示，并開展小組互評，教師對其作出點評，提出修改意見。第六步，學(xué)生根據(jù)教師的修改意見修改圖紙，并完成作圖。最后，各小組展示繪圖成果，教師作出評價。通過以上教學(xué)步驟的實施，真正實現(xiàn)教學(xué)互動，增強學(xué)生實踐動手能力，使得學(xué)生能獨立的完成一項完整的工作任務(wù)。

3 項目制教學(xué)課程考試改革

教學(xué)方式改變以后，考試方式也要隨之改變。考試的目的就是監(jiān)測學(xué)生對該項技能的掌握情況?；诖?，專業(yè)技能課程的考試設(shè)計必須以學(xué)生專業(yè)技能掌握情況、學(xué)生對相關(guān)理論知識的運用情況、學(xué)生綜合能力情況為考核內(nèi)容進行設(shè)計。這就分為理論考核目標、技能考核目標和綜合素質(zhì)考核目標三個大類。

以房地產(chǎn)市場調(diào)研實務(wù)為例，其理論考核目標為：房地產(chǎn)市場調(diào)研基本知識、問卷撰寫基本知識、調(diào)研基本技巧知識、調(diào)研報告撰寫知識等。技能考核目標為：調(diào)研基本能力、溝通能力、協(xié)調(diào)能力、統(tǒng)計能力等。綜合素質(zhì)考核目標為：團隊合作能力、語言表達能力、基本禮儀運用、應(yīng)變能力等。

項目制考試，主要以與課程相關(guān)的實際工作項目為工作情境，由教師根據(jù)本學(xué)期所授課程需要掌握的技能要點為技能考核點。將知識技能考核完全融入項目制工作情境中，讓學(xué)生主動并全面負責(zé)情境項目工作，通過一個個工作任務(wù)的完成來檢驗和考核學(xué)生對各項技能的掌握情況。主要以學(xué)生具體操作，老師負責(zé)指導(dǎo)同時進行考核打分為考核方式。老師根據(jù)學(xué)生在仿真項目中的參與情況，工作任務(wù)的完成情況等各方面進行綜合評價。

4 抓住契機，推進改革

我院正處于骨干院校建設(shè)的大好時機，必須抓住這樣的機會，從我系人才培養(yǎng)方案的擬定開始，到課程的整合設(shè)計與開發(fā)，再到每門課程的具體設(shè)計都進行具體的思考和改進。跟上市場發(fā)展需求，滿足企業(yè)用人需要，適應(yīng)社會發(fā)展變化，由此，才能不斷的培養(yǎng)出社會、企業(yè)、學(xué)校和家長滿意的高素質(zhì)技能型人才。

參考文獻

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[2] 柴彥輝，周志剛.雙元制的可移植性研究：機理、內(nèi)涵與借鑒―― 教育資源開發(fā)的視角[J].教育科學(xué)，2008，24（5）：1-6.

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1．對煤炭企業(yè)房地產(chǎn)項目投資法律風(fēng)險的認識

煤炭企業(yè)房地產(chǎn)投資，是指煤炭企業(yè)將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟活動。任何一種經(jīng)濟活動都存在風(fēng)險，尤其是投資。房地產(chǎn)項目投資因為自身特點風(fēng)險會更高。房地產(chǎn)項目由于其空間上固定，投資量大，回收期長，工期連續(xù)，使得房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)全過程中面對的不確定因素，產(chǎn)生損失的可能性比較大。無論是投資決策階段、土地獲取階段， 建設(shè)階段還是物業(yè)管理階段自始至終存在著各種風(fēng)險。諸如來自于國家、政府政策變化風(fēng)險，房地產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)潛在的市場風(fēng)險、項目開發(fā)的法律風(fēng)險以及各種不抗力帶來的意外風(fēng)險。其中法律風(fēng)險是最容易控制的，同時也是最有可能發(fā)生的風(fēng)險。

煤炭企業(yè)房地產(chǎn)項目投資法律風(fēng)險，是指煤炭企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中的行為，出現(xiàn)與現(xiàn)行法律法規(guī)相悖并由此承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的可能性。

分析房地產(chǎn)項目投資法律風(fēng)險的成因，主要來自兩個方面，一是法律環(huán)境因素造成的，包括國家制定法律法規(guī)不健全，執(zhí)法機關(guān)執(zhí)法不嚴格不公正，開發(fā)建設(shè)過程中相關(guān)的相對人不誠信、違約、欺詐等等；二是企業(yè)自身因素帶來的，包括管理人員法律意識不強，對法律法規(guī)和相關(guān)認知不夠，經(jīng)營管理很少考慮法律因素，甚至違法經(jīng)營。相比較之下，企業(yè)自身因素引起的法律風(fēng)險比較多。究其原因，一是企業(yè)法制建設(shè)工作比較薄弱企業(yè)管理層沒有意識到法律風(fēng)險防范的重要性；二是管理人員尤其是企業(yè)決策層法律風(fēng)險防范意識淡薄，在房地產(chǎn)項目決策以及其他重大經(jīng)營活動中，很少讓法律工作人員參與，即使配備了法律事務(wù)人員，大多充當(dāng)救火隊員角色，出現(xiàn)各種法律糾紛問題去補救的處理為主；三是企業(yè)依法經(jīng)營的意識不夠，自覺或不自覺地違法經(jīng)營，經(jīng)常發(fā)生為了企業(yè)的利益而而故意鋌而走險。

2.煤炭企業(yè)房地產(chǎn)項目投資法律風(fēng)險的種類

煤炭企業(yè)投資房地產(chǎn)項目開發(fā)存在著眾多法律風(fēng)險，按項目投資進程可以分為四個時期的風(fēng)險類型。要求企業(yè)按階段區(qū)分識別，從而采取有效措施加以防范。

2.1房地產(chǎn)開發(fā)前期的法律風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)前期涉及的法律風(fēng)險主要有以下幾類：五證是否辦理齊全，土地出讓金是否全部交清，拆遷是否做完，國家的土地政策近期有沒有調(diào)整。注意考察土地的合法性和出讓權(quán)限的合法性、注意查看由規(guī)劃部門依據(jù)控制性詳規(guī)出具的擬出讓地塊的規(guī)劃條件和附圖、注意具體出讓程序中的禁止性法律規(guī)定、注意出讓合同中的具體條款、征地拆遷中的法律風(fēng)險。

2.2房地產(chǎn)建設(shè)期間的法律風(fēng)險

建設(shè)工程施工合同履行的主要法律風(fēng)險是房地產(chǎn)建設(shè)期間比較典型的法律風(fēng)險，它主要包括以下幾種風(fēng)險：因合同簽訂不完善、不專業(yè)存在的法律風(fēng)險；工程內(nèi)容不明確及工程量變更的法律風(fēng)險；簽證與索賠的法律風(fēng)險；工程轉(zhuǎn)包、分包的法律風(fēng)險；工期的法律風(fēng)險；工程質(zhì)量的法律風(fēng)險；工程價款以及結(jié)算的法律風(fēng)險及其他法律風(fēng)險。建設(shè)工程施工合同履行過程中，除以上問題外，還會出現(xiàn)農(nóng)民工工資、安全施工、環(huán)境保護、相鄰關(guān)系、建筑材料采購、行政管理機關(guān)監(jiān)管、內(nèi)部勞動合同等問題。

2.3房地產(chǎn)銷售階段的法律風(fēng)險

房地產(chǎn)銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。房地產(chǎn)銷售階段的法律風(fēng)險主要有：房屋質(zhì)量、面積、交付期限、產(chǎn)權(quán)證的辦理、配套的完善和貸款的辦理等風(fēng)險。

2.4物業(yè)管理的法律風(fēng)險

物業(yè)管理的法律風(fēng)險，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行合同義務(wù)的過程中所產(chǎn)生并承擔(dān)的潛在經(jīng)濟損失或者其他風(fēng)險，包括生產(chǎn)經(jīng)營損失、民事索賠與賠償，行政與刑事處罰或制裁，企業(yè)有形與無形資產(chǎn)受損以及其他的損害。

3.對煤炭企業(yè)房地產(chǎn)項目投資法律風(fēng)險的調(diào)控

3.1首先應(yīng)強化投資房地產(chǎn)項目投資的法律風(fēng)險意識

正確使用法律才能正確規(guī)避風(fēng)險，應(yīng)充分發(fā)揮企業(yè)法律工作人員在房地產(chǎn)項目開發(fā)合同管理體系中的重要作用，讓企業(yè)法律工作人員參與房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程， 參與房地產(chǎn)開發(fā)交易，把好法律關(guān)，把好合同關(guān)，就能有效預(yù)防法律風(fēng)險的產(chǎn)生。如果企業(yè)法律工作人員從項目的開始就能介入，從土地的取得直至房地產(chǎn)銷售、租賃、包括重要合同的談判、文件的起草，合同的簽訂、合作對象資信調(diào)查、各項證照的審核等。這樣強化法律風(fēng)險意識的防范，才能做到準備充分，有效的防范企業(yè)法律風(fēng)險。

3.2建立完善煤炭企業(yè)投資房地產(chǎn)項目的工作體系

從企業(yè)投資房地產(chǎn)項目前期的可行性報告、公司設(shè)立的依據(jù)、前期的各種報建手續(xù)、運作投資項目的各項工作流程等等都要規(guī)范，形成一套規(guī)范可行的體系，符合國家相關(guān)法律、法規(guī)及政策的規(guī)定。

3.3加強煤炭企業(yè)在房地產(chǎn)投資項目中的公司內(nèi)部制度建設(shè)

企業(yè)高級管理人員必須改變對傳統(tǒng)的法律風(fēng)險的看法，從事后處理為主轉(zhuǎn)為事前防范為主，使防范和化解法律風(fēng)險變成一種常規(guī)性的管理工作。專門負責(zé)管理房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理部門應(yīng)制定相關(guān)制度貫通于業(yè)務(wù)與流程之中，嵌入到投資房地產(chǎn)項目實踐中去，才能有效地防范企業(yè)可能面臨的風(fēng)險。

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二：有敏捷的房產(chǎn)銷售應(yīng)變能力，有較強的抗壓能力！

三：對銷售有著極強的愛好！喜歡銷售，愛上銷售帶來的樂趣！

四：掌握了銷售的技巧和洞悉房產(chǎn)的政策！

五：有耐心去面對銷售的煩瑣工作 求職意向 職位性質(zhì)： 全職 到崗時間： 隨時 月薪要求： 面議 求職狀態(tài)： 意向崗位： 營銷-銷售銷售代表 意向行業(yè)： 房地產(chǎn)開發(fā) 工作地區(qū)： 貴州省貴陽市 其他要求： 希望有一個好的平臺，有一個能夠長期發(fā)展的空間與平臺！

找一份能當(dāng)事業(yè)來做的工作，工作的苦累無所謂！

教育 學(xué)歷 學(xué)校名稱 專業(yè) 時間范圍 專業(yè)描述 大專 江西省旅游商貿(mào)學(xué)校 漢語言文學(xué) 2004年8月-2007年7月 專業(yè)研究中國的漢語文學(xué)！ 培訓(xùn) 培訓(xùn)機構(gòu)： 深圳市房地產(chǎn)協(xié)會委員會 培訓(xùn)地點： 深圳市福田區(qū)華強北路賽格科技園 獲得證書： 深圳市房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)資格證書 培訓(xùn)描述： 主要講述房地產(chǎn)的有關(guān)法律，法規(guī)！和房地產(chǎn)的銷售技巧，銷售流程與銷售方案！ 語言 外語語種 掌握程度 英語 一般 工作經(jīng)驗 2008年7月-2011年6月 ：深圳市世嘉行投資置業(yè)有限公司 公司性質(zhì)： 民營企業(yè) 所屬行業(yè)： 房地產(chǎn)開發(fā) 所在部門： 銷售部 擔(dān)任職務(wù)： 銷售主任 工作描述： 一：2008年11月在深圳寶安區(qū)龍華《龍澤榕園》的新盤銷售！

二：2009年05月在深圳龍崗區(qū)《錦峰森林》的新盤銷售！

三：2009年10月在深圳寶安區(qū)《碧灣雅園》的新盤銷售！

五：2012年7月在深圳南山區(qū)蛇口〈老街新寓〉的二手翻新房的銷售！等多個項目的銷售！

離職原因： 尋找更大的發(fā)展空間 技能專長 一：能吃苦耐勞，有較強的團隊合作意識！

二：有敏捷的房產(chǎn)銷售應(yīng)變能力，有較強的抗壓能力！

三：對銷售有著極強的愛好！喜歡銷售，愛上銷售帶來的樂趣！

四：掌握了銷售的技巧和洞悉房產(chǎn)的政策！

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);稅收籌劃;營業(yè)稅;土地增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)幾乎把我國的所有稅種全部包括。在房產(chǎn)預(yù)售階段稅收預(yù)征比例為10%左右，銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附加比列為預(yù)收房款的5.55%、土地增值稅按照預(yù)收房款的3%預(yù)征，項目結(jié)束再清算，多退少補。企業(yè)所得稅按照預(yù)售房款的1.25%預(yù)征，年底根據(jù)企業(yè)實際利潤再計算繳納。其中存在較大籌劃空間的主要是營業(yè)稅、土地增值稅。本文就這兩種稅種的稅收籌劃進行探討。

一、營業(yè)稅的稅收籌劃

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，營業(yè)稅是一個基本稅種，沒有稅收優(yōu)惠。目前，可以權(quán)衡籌劃的業(yè)務(wù)有以下幾點：

1.隨著經(jīng)濟的發(fā)展，新開發(fā)的房地產(chǎn)項目配置較高，隨著市場的不斷變化，商品房多會增加室內(nèi)精裝修項目，也就是房地產(chǎn)銷售收入中包含了裝修成本。實務(wù)操作中，房地產(chǎn)銷售時，先和購買者簽訂商品房銷售合同，該合同金額中僅包含毛坯房的價值，其余的裝飾價值再另簽一份裝修合同，商品房銷售合同適用5%的營業(yè)稅稅率，裝飾裝修業(yè)務(wù)適用3%稅率。經(jīng)此操作方式，裝修對應(yīng)的房產(chǎn)銷售價格部分少交2%營業(yè)稅，并且不用再按房地產(chǎn)銷售收入計征土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設(shè)立一家裝飾裝修公司，專門為住戶進行裝修業(yè)務(wù)，這樣就可以降低營業(yè)稅稅負，土地增值稅稅基。

2.由于開發(fā)經(jīng)營的需要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)銷售產(chǎn)品時，會代替相關(guān)單位或部門收取一些價外費用，大體分為三類：

第一類：住房專項維修基金。國家稅務(wù)總局專門發(fā)文明確指出（國稅發(fā)[2004]69號）不征營業(yè)稅，由此也可以推斷，該代收基金也不用交土地增值稅，企業(yè)所得稅。但是需要注意的是：該費用一定要單獨開具收據(jù)，且單獨收支核算，否則可能會帶來不必要的稅收風(fēng)險。

第二類：代收的政府基金項目，如房屋交易費、辦證費、水電增容費等。營業(yè)稅暫行條例規(guī)定：如果同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費，不計征營業(yè)稅：

(1)由國務(wù)院或者財政部批準設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設(shè)立的行政事業(yè)性收費；

(2)收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；

(3)所收款項全額上繳財政。

應(yīng)盡量爭取由相關(guān)政府部門開具行政收據(jù)，或者由公司代為開具行政收據(jù)，而不能把相關(guān)收費直接包含在房地產(chǎn)銷售收入中。

第三類：代某些企業(yè)部門收取的費用，如有線電視的初裝費、網(wǎng)絡(luò)寬帶初裝費、電話電纜初裝費、煤氣管安裝費等。對該類代收費用，根據(jù)營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，一律視同營業(yè)稅價外費用，計征營業(yè)稅。所以，我們應(yīng)該盡量變通業(yè)務(wù)操作方法，有兩種思路：

(1)把此類收費由購房者直接交給相關(guān)企業(yè)，收費企業(yè)直接向購房者開具發(fā)票，企業(yè)不再參與相關(guān)業(yè)務(wù)中涉及的收支，企業(yè)在相關(guān)的安裝業(yè)務(wù)中僅起協(xié)調(diào)、聯(lián)系作用，自然不會涉及納稅問題?？紤]業(yè)務(wù)的實際開展情況，如果必須由企業(yè)代收相關(guān)費用，則應(yīng)轉(zhuǎn)換一種法律形式，即房地產(chǎn)公司賣房時的代收費用，由各提供安裝服務(wù)的公司給房地產(chǎn)公司出具代收費委托書，房地產(chǎn)公司代各公司對用戶開具發(fā)票，這樣收款人也仍然是各個安裝業(yè)務(wù)公司，代收費用也構(gòu)不成房地產(chǎn)公司的價外費用了。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中，自然少不了施工原材料供應(yīng)問題。不外乎兩種情況：建設(shè)方供應(yīng)材料或者施工方供應(yīng)材料，如果由施工方供應(yīng)材料則會涉及建筑業(yè)混合銷售問題。存在幾個前提應(yīng)考慮：

①適用該混合銷售政策的原材料應(yīng)為施工方的自產(chǎn)貨物，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅勞務(wù)并同時提供建筑業(yè)勞務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知》（國稅發(fā)[2002]117號）規(guī)定具體為:a.金屬結(jié)構(gòu)件:包括活動板房、鋼結(jié)構(gòu)房、鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)品、金屬網(wǎng)架等產(chǎn)品；b.鋁合金門窗；c.玻璃幕墻；d.機器設(shè)備、電子通訊設(shè)備。

②施工方用于工程的自產(chǎn)貨物的增值稅稅負是否小于3%（即構(gòu)成工程實體的貨物價值適用的營業(yè)稅稅率）。

③施工方單位應(yīng)獨立于房地產(chǎn)開發(fā)公司，否則談不上建設(shè)方供材和施工方供材的區(qū)別，更談不上方案的選擇問題。

二、土地增值稅的稅收籌劃

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特有的稅種，該稅種以開發(fā)項目的增值額為計稅依據(jù)，按四級超率累進稅率計算征收，分別為30%、40%、50%、60%。同時，該稅種各細節(jié)的相關(guān)政策較多，且有較多的稅收優(yōu)惠，因此應(yīng)對開發(fā)項目各個環(huán)節(jié)和流程細致分析、平衡，以稅收成本最優(yōu)化。

1.拆遷補償方式對土地增值稅的影響：開發(fā)項目如果出讓的土地是“生地”，企業(yè)可能會遇到拆遷及補償問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拆遷補償有兩種方式，一種是貨幣化補償方式，開發(fā)企業(yè)依據(jù)拆遷合同、付款憑證及必要的發(fā)票，將協(xié)議達成的拆遷補償費計入“開發(fā)成本”，在計算土地增值稅時，這部分支出作為扣除項目，可以按《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，作為“財政部規(guī)定的加計扣除20%”的基數(shù)；另一種是實物化補償方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與被拆遷人達成協(xié)議，按將新開發(fā)的一定的面積房產(chǎn)返還給被拆遷人。如果采取第二種方式，房地產(chǎn)企業(yè)用本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費，即同時形成項目的開發(fā)成本。視同銷售的價格按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定的方法確認。如果開發(fā)企業(yè)能在滿足法律規(guī)定的范圍內(nèi)盡量提高定價，則意味著同時提高了項目開發(fā)成本（即拆遷補償費成本），也就多享受了“財政部規(guī)定的開發(fā)成本加計扣除20%”的優(yōu)惠，從而減少土地增值稅增值額。當(dāng)然，如果提高了銷售收入，會多計營業(yè)稅及附加，但是考慮到土地增值稅稅率遠大于營業(yè)稅的稅率，當(dāng)預(yù)計開發(fā)項目能實現(xiàn)土地增值稅時，采用實物化拆遷補償?shù)姆椒ㄟ€是有利的，或者說有籌劃空間的。

2.房地產(chǎn)銷售價格定價策略：《土地增值稅暫行條例》規(guī)定納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過20%的，免征土地增值稅。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過此項稅收優(yōu)惠進行納稅籌劃。

3.前面已講過，如果開發(fā)項目為精裝修，還可以把裝修收入分解到另外的裝修公司，這樣計征土地增值稅的計稅依據(jù)僅為毛坯房對應(yīng)的收入，裝修對應(yīng)的收入不再構(gòu)成土地增值稅的計稅依據(jù)，從而減少稅基。

4.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)可以扣除的利息費用，國家稅務(wù)總局有專門的規(guī)定，可以就利息費用的扣除進行納稅籌劃?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）進一步明確：

(1)財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

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工作總結(jié)是對工作的檢查與分析，也會為了以后工作不在出現(xiàn)相同的問題，避免錯誤的發(fā)生。那么關(guān)于房地產(chǎn)銷售員2021上半年工作總結(jié)內(nèi)容要怎么寫好呢?以下是小編為大家準備了房地產(chǎn)銷售員2021上半年工作總結(jié)大全，歡迎參閱。

房地產(chǎn)銷售員2021上半年工作總結(jié)一在房地產(chǎn)行業(yè)工作也已經(jīng)半年多了，在銷售方面還有待提高。雖然自己的水平有限，但還是想把自己的一些東西寫出來，即從中發(fā)現(xiàn)得到提高，也可以從中找到自己需要學(xué)習(xí)的地方，完善自己的銷售水平。

經(jīng)歷了上次開盤，從前期的續(xù)水到后期的成功銷售，整個的銷售過程都開始熟悉了。在接待客戶當(dāng)中，自己的銷售能力有所提高，慢慢的對于銷售這個概念有所認識。從自己那些已經(jīng)購房的客戶中，在對他們進行銷售的過程里，我也體會到了許多銷售心得。在這里拿出來給大家看看，也許我還不是做的很好，但是希望拿出來跟大家分享一下。

第一、最基本的就是在接待當(dāng)中，始終要保持熱情。

第二、做好客戶的登記，及進行回訪跟蹤。做好銷售的前期工作，有于后期的銷售工作，方便展開。

第三、經(jīng)常性約客戶過來看看房，了解我們樓盤的動態(tài)。加強客戶的購買信心，做好溝通工作，并針對客戶的一些要求，為客戶做好幾種方案，便于客戶考慮及開盤的銷售，使客戶的選擇性大一些，避免在集中在同一個戶型。這樣也方便了自己的銷售。

第四、提高自己的業(yè)務(wù)水平，加強房地產(chǎn)相關(guān)知識及最新的動態(tài)。在面對客戶的時候就能游刃有余，樹立自己的專業(yè)性，同時也讓客戶更加的想信自己。從而促進銷售。

第五、多從客戶的角度想問題，這樣自己就可以針對性的進行化解，為客戶提供最適合他的房子，解決他的疑慮，讓客戶可以放心的購房。

第六、學(xué)會運用銷售技巧，營造一種購買的欲望及氛圍，適當(dāng)?shù)谋瓶蛻舯M快下定。

第七、無論做什么如果沒有一個良好的心態(tài)，那肯定是做不好的。在工作中我覺得態(tài)度決定一切，當(dāng)個人的需要受挫時，態(tài)度最能反映出你的價值觀念。積極、樂觀者將此歸結(jié)為個人能力、經(jīng)驗的不完善，他們樂意不斷向好的方向改進和發(fā)展，而消極、悲觀者則怪罪于機遇、環(huán)境的不公，總是抱怨、等待與放棄!什么樣的態(tài)度決定什么樣的生活.

第八、找出并認清自己的目標，不斷堅定自己勇往直前、堅持到底的信心，這個永遠是最重要的。龜兔賽跑的寓言，不斷地出現(xiàn)在現(xiàn)實生活當(dāng)中，兔子傾向于機會導(dǎo)向，烏龜總是堅持核心競爭力。現(xiàn)實生活中，也像龜兔賽跑的結(jié)局一樣，不斷積累核心競爭力的人，最終會贏過追逐機會的人。人生有時候像爬山，當(dāng)你年輕力壯的時候，總是像兔子一樣活蹦亂跳，一有機會就想跳槽、抄捷徑;一遇挫折就想放棄，想休息。人生是需要積累的，有經(jīng)驗的人，像是烏龜一般，懂得勻速徐行的道理，我堅信只要方向正確，方法正確，一步一個腳印，每個腳步都結(jié)結(jié)實實地踏在前進的道路上，反而可以早點抵達終點。如果靠的是機會，運氣總有用盡的一天。

對工作保持長久的熱情和積極性，更需要有“不待揚鞭自奮蹄”的精神。所以這半年來我一直堅持做好自己能做好的事，一直做積累，一步一個腳印堅定的向著我的目標前行。

房地產(chǎn)銷售員2021上半年工作總結(jié)二回顧這半年的工作歷程，作為_企業(yè)的每一名員工，我們深深感到_企業(yè)之蓬勃發(fā)展的熱氣，_人之拼搏的精神。下面就是本人的工作總結(jié)：

我是銷售部門的一名普通員工，剛到房產(chǎn)時，該同志對房地產(chǎn)方面的知識不是很精通，對于新環(huán)境、新事物比較陌生。在公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，我很快了解到公司的性質(zhì)及其房地產(chǎn)市場。作為銷售部中的一員，該同志深深覺到自己身肩重任。

作為企業(yè)的門面，企業(yè)的窗口，自己的一言一行也同時代表了一個企業(yè)的形象。所以更要提高自身的素質(zhì)，高標準的要求自己。在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強自己的專業(yè)知識和專業(yè)技能。此外，還要廣泛了解整個房地產(chǎn)市場的動態(tài)，走在市場的前沿。經(jīng)過這段時間的磨練，我已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。

房地產(chǎn)市場的起伏動蕩，公司于__年與__公司進行合資，共同完成銷售工作。在這段時間，我積極配合__公司的員工，以銷售為目的，在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，完成經(jīng)營價格的制定，在春節(jié)前策劃完成了廣告宣傳，為__月份的銷售奠定了基礎(chǔ)。最后以____個月完成合同額____萬元的好成績而告終。經(jīng)過這次企業(yè)的洗禮，我從中得到了不少專業(yè)知識，使自己各方面都所有提高。

下旬公司與__公司合作，這又是公司的一次重大變革和質(zhì)的飛躍。在此期間主要是針對房屋的銷售。經(jīng)過之前銷售部對房屋執(zhí)行內(nèi)部認購等手段的鋪墊制造出火爆場面。在銷售部，我擔(dān)任銷售內(nèi)業(yè)及會計兩種職務(wù)。面對工作量的增加以及銷售工作的系統(tǒng)化和正規(guī)化，工作顯得繁重和其中。在開盤之際，該同志基本上每天都要加班加點完成工作。經(jīng)過一個多月時間的熟悉和了解，我立刻進入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。

由于房款數(shù)額巨大，在收款的過程中該同志做到謹慎認真，現(xiàn)已收取了上千萬的房款，每一筆帳目都相得益彰，無一差錯。此外在此銷售過程中每月的工作總結(jié)和每周例會，該同志不斷總結(jié)自己的工作經(jīng)驗，及時找出弊端并及早改善。銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，這其中與我和其他銷售部成員的努力是分不開的。

這半年是有意義的、有價值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場競爭中，占有一席之地。

房地產(chǎn)銷售員2021上半年工作總結(jié)三在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程，我慶幸自己找到了一份適合自己的工作，我學(xué)的是旅游管理但在酒店實習(xí)根本就沒有做過銷售，剛從三亞回來是一直在酒店尋找自己合適的崗位，但卻發(fā)現(xiàn)這管理模式和自己所學(xué)的一點都不一樣怎么樣都融入不到團隊里。

自從進入房地產(chǎn)公司已經(jīng)有半年多了，我進步了很多，不僅僅是在業(yè)務(wù)方面上的進步，還有很多現(xiàn)實中的問題。比如為人處世原則、處理問題的能力，以及和同事客戶之間的關(guān)系。這些我都取得了很大的進步。我感覺自己在房地產(chǎn)公司工作真的是沒有選錯，自己進入了一個適合自己的行業(yè)和公司，我感覺十分的幸運。2016年已經(jīng)走過，我在過去一年的工作做一下我的總結(jié)：

一.業(yè)務(wù)能力

1、進入一個行業(yè)，對行業(yè)的知識，熟悉操作流程和建立自己的客戶關(guān)系。

在實際工作中，我也學(xué)到了如何抓準客戶和跟蹤客戶，懂得不同客戶的不同需求 。

2、對市場的了解。

不僅是要對目標市場有所了解，也對競爭對手的了解。絕對不能坐井觀天，不知天下事。因為世界上唯一不變的就是“變化”，所以要根據(jù)市場的變化而做出相應(yīng)的策略，這樣才能在激烈的競爭中制勝。應(yīng)該不斷的學(xué)習(xí)，積累，了解行業(yè)動態(tài)，價格浮動。在了解了競爭對手的戶型以及價格信息，才能凸顯出自己樓盤的優(yōu)勢。

3、處理好跟客戶的關(guān)系，和客戶建立好良好的關(guān)系。

因為同一個客戶，可能會接到很多戶型以及戶型的價格，如果關(guān)系不錯，客戶會主動將競爭對手的價格信息，以及戶型特點主動告訴。在這個過程中，我們就要要充分利用自己的樓盤優(yōu)勢，特點，分析對方價格，并強調(diào)我們的優(yōu)勢，進一步促成成交。

二.個人素質(zhì)能力

1、誠實——做生意，最怕“奸商”，所以客戶都喜歡跟誠實的人做朋友，做生意。

售樓也是一樣在與人交流的過程中，要體現(xiàn)自己的誠意。在客戶交流的過程中，只有誠實，才能取得信任。

2、熱情——只要對自己的職業(yè)有熱情，才能全神貫注地把自己的精力投下去，房地產(chǎn)銷售更是如此，因為銷售是一個很長銷售的過程。

3、耐心——房地產(chǎn)銷售中一個新客戶的成交時間一般在一周或一個月甚至更長所以，不論是上門的客戶還是電話客戶，或是老客戶帶來的新客戶，零零總總的加起來也有不少來客量，但是成交的客戶卻不是很多，我們可能很多時間都是在做“無用功”。

但是一定要有耐心，有很多潛在的客戶，都是要在很長的時間里才轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲某山豢蛻?，所以必須有耐心才會把業(yè)績做得更出色。只要有意向的客戶，就要厚著臉皮把他抓住不放，總有一天會有意想不到的收獲。對于成交的客戶，不用說肯定是重中之重，需要時不時的問候一下有沒有需要幫助的，維護好關(guān)系。

在這個漫長的過程中，在自己沒有成交而同事有成交的時候，一定要有耐心，暴風(fēng)雨后便是彩虹。

4、自信心——這一點很重要，把他抓住不放，總有一天會有意想不到的收獲。

對于成交的客戶，不用說肯定是重中之重，需要時不時的問候一下有沒有需要幫助的，維護好關(guān)系。

5、勤快，團結(jié)互助。

一個人的力量在整個工作中顯得非常渺小，只有大家團結(jié)互助精心合作才能保證成交的順利完成。

6、認真細心，做事用心。

這樣才能避免自己犯錯誤，從內(nèi)心深處清醒的認識到：任何人都可能犯錯誤，客戶也不是神，甚至在某些方面客戶可能還不如我們——才會更仔細地去工作，認真地去核對資料，及時發(fā)現(xiàn)和減少錯誤的發(fā)生。犯錯誤和返工是最大的誤工和浪費。

7、進一步規(guī)范自己的工作流程，在新的一年里避免一些低級性的錯誤出現(xiàn)，減少混亂，養(yǎng)成良好的工作習(xí)慣。

增強自己工作的計劃性，這樣可以避免遺忘該做的事情，減少丟三落四現(xiàn)象的出現(xiàn)。

我也深刻地認識到自己在工作中也還有很多不足之處，需要在2016年的工作中進一步的學(xué)習(xí)和改進。

世界沒有完美的事情，每個人都有其優(yōu)缺點，一旦遇到工作比較多的時候，工作多的時候容易急噪，或者不會花時間去檢查，也很粗心。

以目前的行為狀況來看，我還不是一個合格的置業(yè)顧問，或者只是一個剛?cè)腴T的置業(yè)顧問，本身談吐，口才還不行，表達能力不夠突出。主要沒有突破自身的缺點，臉皮還不夠厚，心理素質(zhì)還不過關(guān)，每個人的經(jīng)歷和知識水平都不相同，這決定了每個人在做事情的能力上也會存在差別，但很多時候，工作能否做好，起決定作用的并不是能力。在實際工作中，有相當(dāng)大的一部份工作不是靠能力來完成就能做好的，而是靠對公司對部門對自己的一種強烈的責(zé)任心與很強的執(zhí)行力來完成來做好的。

我想今后我一定會努力朝著以下幾個方面繼續(xù)努力，首先是抽空學(xué)習(xí)一些關(guān)于房地產(chǎn)銷售的專業(yè)知識。作為一名業(yè)務(wù)員，如果當(dāng)客戶問一些有關(guān)產(chǎn)品的專業(yè)問題時，若一問三不知，那么很可能會失去這個客戶。因此為了抓住每個潛在的客戶，一定要對自己所銷售的樓盤很熟悉，要達到了如指掌才能很專業(yè)地回答客戶的問題。其次，之前經(jīng)理也說過作為一名合格的售樓人員，如果真的想使自己有成就感的話那就要做出業(yè)績來，因此今后我也要朝著這個方向好好加油。

也很感謝李哥給了我這么好的一個自我展示的平臺，在這不到一年的時間里學(xué)到了太多太多，讓我不僅收獲了成功開闊了眼界，更多的是對自己有了全新的認識和自我的突破，也感謝同事和經(jīng)理對我的鼓勵和指導(dǎo)。

房地產(chǎn)銷售員2021上半年工作總結(jié)四做為一個剛踏入房地產(chǎn)行業(yè)的新人，“房地產(chǎn)”這個詞對我來說十分的陌生。在此，我非常感謝領(lǐng)導(dǎo)給予的我這個平臺及給予的我?guī)椭c支持。

房地產(chǎn)是一個充滿挑戰(zhàn)、機遇與壓力并存的空間。其要求有較強的責(zé)任意識、服務(wù)意識及較高的品德素質(zhì)修養(yǎng)和職業(yè)道德情操。這三個月，我跟隨賈部長做的工作有：步行街防雷驗收報告;會展圖紙備案審核;會展防雷裝置設(shè)計審核證書;食品城備案前期準備工作;部門日常工作及領(lǐng)導(dǎo)交代各項臨時任務(wù)等;

就我自身而言，還有很多不足之處有待提高：

1.工作主動意識需進一步加強;

2.溝通及表達能力需不斷提高;

3.執(zhí)行工作中細節(jié)關(guān)注不足之處有待提高;

4.專業(yè)提升及個人學(xué)習(xí)需有計劃及進行總結(jié)。

有人說“專業(yè)來自沉淀。不積跬步無以至千里。任何一個人的知識與能力的提升都是在項目服務(wù)過程中不斷積累、修正和完善的”。由于以前我未曾接觸過這一行業(yè)，故從基礎(chǔ)學(xué)起。雖然困難很多但學(xué)習(xí)的理念是相通的。所以除了自己要在短時間內(nèi)惡補，還非常需要領(lǐng)導(dǎo)與同事的教導(dǎo)與督促。

團隊在于有效的溝通。只有有效的溝通才有理解，有理解才有更好的合作，然后才能建立高效的團隊、強大的公司，加強學(xué)習(xí)與政府組織部門的聯(lián)系與溝通方式，為今后的工作打下堅實的基礎(chǔ)是當(dāng)務(wù)之急我要學(xué)習(xí)的任務(wù)之一。

學(xué)習(xí)永無止境。因國家法律、法規(guī)、標準在不斷完善與健全，認真學(xué)習(xí)房地產(chǎn)法律、法規(guī)知識也是必要任務(wù)。通過學(xué)法，懂法，用法，以提高個人業(yè)務(wù)能力并規(guī)范行為，提高前期工作辦事效率，自覺維護公司利益，一言一行以公司利益為重，得到領(lǐng)導(dǎo)的首肯和信任及使自己的人生的價值最大化。面對在金融風(fēng)暴的這種新挑戰(zhàn)、新考驗、新形式，在機遇與挑戰(zhàn)并存的同時，我要求自己盡快適應(yīng)并努力學(xué)習(xí)，實事求是、審時度勢，通過項目實踐結(jié)合自我學(xué)習(xí)，快速提升個人能力，擴寬知識面，提高個人口頭表達和書面表達能力，為正華奉獻我“微薄之力”。

正華是一個能讓員工價值有足夠展示空間的企業(yè)，我有幸成為寶馬中的一員，深感榮幸與光榮。

“業(yè)精于勤而荒于嬉”。在以后的工作中，我會積極吸取工作經(jīng)驗，克服不足，愛崗敬業(yè)，端正工作態(tài)度，摸索實踐。通過多看、多學(xué)、多練來提升自己各項業(yè)務(wù)技能，做的更好。也希望我們這個集體在新一年中亮新彩。

房地產(chǎn)銷售員2021上半年工作總結(jié)五我是__銷售部門的一名普通員工，剛到房產(chǎn)公司時，對房地產(chǎn)方面的知識不是很精通，對于新環(huán)境、新事物比較陌生。在公司領(lǐng)導(dǎo)和各位同事的幫忙下，我很快了解到公司的性質(zhì)及其房地產(chǎn)市場有關(guān)的一些資料。作為銷售部中的一員，深深感覺到自我身肩重任。作為企業(yè)的門面，企業(yè)的窗口，自我的一言一行也同時代表了一個企業(yè)的形象。所以更要提高自身的素質(zhì)，高標準的要求自我。在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強自我的專業(yè)知識和專業(yè)技能。此外，還要廣泛了解整個房地產(chǎn)市場的動態(tài)，走在市場的前沿。經(jīng)過這段時間的磨練，我已成為一名合格的銷售人員，并且一向努力做好自我的本職工作。

2021上半年，我用心配合本公司有關(guān)部分同事工作，以提高銷售率為目的，在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，為__月份的銷售奠定了基礎(chǔ)。最后以__個月完成合同額__萬元的好成績而告終。經(jīng)過這次企業(yè)的洗禮和實踐的檢驗，我從中學(xué)到了不少專業(yè)知識，也透過銷售認識了許多新朋友，使自我在待人接物、行為禮儀、突發(fā)事件等各方面都比以前有所提高。

經(jīng)過之前銷售部對房屋執(zhí)行內(nèi)部認購等手段的鋪墊制造出了__火爆認購的場面。在銷售部，隨著新樓盤的對外銷售，應(yīng)對工作量的增加以及對銷售工作的系統(tǒng)化和正規(guī)化的深入，工作顯得很繁重。從開盤至今，同事們基本上每一天都要加班加點完成工作。經(jīng)過一個多月時間的熟悉和了解，我立刻進入主角并且嫻熟的完成了自我的本職工作。

此外在銷售過程中每月的工作總結(jié)和每周例會，我不斷總結(jié)自我的工作經(jīng)驗，及時找出弊端并及早改善。經(jīng)過同事們的親密合作，銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，我想這其中也與其他銷售部成員的努力是分不開的。

2021上半年是有好處的、有價值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場競爭中，占有一席之地。

在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程，作為___企業(yè)的每一名員工，我們深深的為我們企業(yè)蓬勃發(fā)展的熱氣，同事們?nèi)巳伺ζ床木袼?/p>

篇8

摘要:基于房地產(chǎn)業(yè)特點以及供應(yīng)鏈管理發(fā)展現(xiàn)狀，將精益思想和供應(yīng)鏈管理思想運用到房地產(chǎn)開發(fā)中，提出了基于精益供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開發(fā)模式，并就精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)子節(jié)點運作以及精益管理平臺的構(gòu)成進行了詳細分析，同時探討了在精益供應(yīng)鏈中精益設(shè)計、精益施工和精益營銷等具體應(yīng)用，是對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式進行了深層次探索。

關(guān)鍵詞:精益供應(yīng)鏈;房地產(chǎn);集成開發(fā)

一、引言

隨著房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，客戶的個性化需求日益突出，為顧客提供定制化產(chǎn)品，全面提升顧客滿意度，已成為房地產(chǎn)開發(fā)商競爭的必然趨勢。這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)模式，重新認識房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實，建立適合市場要求和顧客要求的新的開發(fā)模式。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場競爭已經(jīng)從開發(fā)企業(yè)之間的競爭轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)供應(yīng)鏈之間的競爭，要以顧客為中心，快速地響應(yīng)用戶需求，僅憑單個企業(yè)實現(xiàn)生產(chǎn)精益化已遠遠不夠，因此必須將精益生產(chǎn)LP(Lean Production)[1]的思想擴展到整個房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)鏈中去，這正是本文論述的重點。

房地產(chǎn)集成開發(fā)精益供應(yīng)鏈，就是將房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程所必需的步驟和合作伙伴整合起來，快速響應(yīng)顧客多變的需求，其核心就是用盡可能少的資源最大程度地滿足客戶需求。國內(nèi)關(guān)于精益供應(yīng)鏈的研究2000年后才有出現(xiàn)[2]，相關(guān)文獻很少，基于房地產(chǎn)開發(fā)精益供應(yīng)鏈的研究更是少之又少。吳光東，蘇振民[3]將精益思想應(yīng)用于房地產(chǎn)營銷中，主張把顧客需求作為房地產(chǎn)開發(fā)的源泉;陳偉寧，倪衛(wèi)紅[4]對房地產(chǎn)企業(yè)運用供應(yīng)鏈管理思想進行流程再造存在的問題提出對策研究。范豐秋[5]運用供應(yīng)鏈管理有關(guān)理論，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特點分析了房地產(chǎn)供應(yīng)鏈合作伙伴關(guān)系管理的概念及組織模型;應(yīng)憶[6]重點探討了供應(yīng)商、客戶和合作伙伴所組成的精益供應(yīng)鏈的應(yīng)用，使供應(yīng)鏈本身能夠快捷地響應(yīng)產(chǎn)品需求變化，為企業(yè)在復(fù)雜多變的競爭環(huán)境中生存、發(fā)展并擴大競爭優(yōu)勢提供了理論研究。 

本文在房地產(chǎn)項目開發(fā)中導(dǎo)入精益供應(yīng)鏈，建立了精益供應(yīng)鏈房地產(chǎn)集成開發(fā)模式，并就房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)子節(jié)點運作關(guān)鍵問題進行詳細分析，形成一套通用的業(yè)務(wù)流程，使得供應(yīng)鏈的參與者更加專注于滿足消費者需求，為房地產(chǎn)開發(fā)沿著持續(xù)健康快速地軌道進行，提供一次有意義的理論探索。

二、房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)模式

(一)房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈

房地產(chǎn)項目開發(fā)一般要經(jīng)歷投資決策——前期工作——建設(shè)施工——營銷服務(wù)四個階段。其中投資決策階段包括了提出投資設(shè)想、投資設(shè)想細化、可行性研究等內(nèi)容[7];前期工作階段包括了獲取土地、籌集資金、拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計等內(nèi)容;建設(shè)施工階段包括招投標、施工管理、竣工驗收等內(nèi)容;營銷服務(wù)階段包括銷售管理、物業(yè)管理等內(nèi)容。由此形成了包含規(guī)劃設(shè)計、施工、營銷、咨詢機構(gòu)等諸多專業(yè)機構(gòu)的產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)開發(fā)商通常將規(guī)劃設(shè)計、施工、銷售等工作委托專業(yè)機構(gòu)完成，使自己成為供應(yīng)鏈的核心企業(yè)，組織引導(dǎo)各種有效資源，提高自身競爭力。

在房地產(chǎn)企業(yè)作為供應(yīng)鏈核心企業(yè)的同時，將精益思想引入供應(yīng)鏈中，形成基于精益供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開發(fā)模式。將相對獨立的的投資決策、前期工作、施工管理、營銷策劃等階段有機的結(jié)合成一個整體，將精益管理思想應(yīng)用于建設(shè)項目開發(fā)全過程，提供項目管理信息交流平臺，集成處理各階段所需信息，優(yōu)化項目開發(fā)流程，協(xié)調(diào)項目開發(fā)戰(zhàn)略，實現(xiàn)項目開發(fā)的物質(zhì)資源流、信息流和資金流在各個階段的優(yōu)化運行，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目從規(guī)劃設(shè)計、施工管理到銷售全過程的精益管理。

(二)運作架構(gòu)

本文所探討的房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)模式的運作體系如圖1所示。

運行體系中包括設(shè)計動態(tài)聯(lián)盟、施工動態(tài)聯(lián)盟、營銷動態(tài)聯(lián)盟、咨詢動態(tài)聯(lián)盟和最終顧客。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為核心企業(yè)，首先在企業(yè)內(nèi)部實現(xiàn)精益管理，然后要求在房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈上各個節(jié)點的合作企業(yè)實現(xiàn)精益管理。房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計單位實現(xiàn)精益設(shè)計，房地產(chǎn)項目施工單位實現(xiàn)精益施工，房地產(chǎn)營銷單位實現(xiàn)精益營銷，最終通過各節(jié)點上合作企業(yè)的相互合作與交流實現(xiàn)最優(yōu)的精益供應(yīng)鏈管理。在整個供應(yīng)鏈上，房地產(chǎn)企業(yè)作為核心企業(yè)組建信息交流平臺，保證所有的精益企業(yè)都根據(jù)最終顧客的需求做出快速反應(yīng)，信息資源從最終顧客出發(fā)實現(xiàn)對上游節(jié)點企業(yè)的拉動。

為實現(xiàn)房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈的高效運作提供了兩個協(xié)助開發(fā)的機構(gòu):一個是精益管理平臺——核心企業(yè)項目開發(fā)聯(lián)合團隊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整合精益供應(yīng)鏈上所有參與者，包括了設(shè)計方、施工方、營銷方、最終顧客等，同時可以吸納材料供應(yīng)、專業(yè)人士、政府機構(gòu)、金融機構(gòu)、物業(yè)管理公司等非精益供應(yīng)鏈單位參與。在房地產(chǎn)開發(fā)流程的各階段最大限度的滿足最終顧客的要求，為精益供應(yīng)鏈上的合作企業(yè)提供了合作交流的平臺。另一個是咨詢機構(gòu)聯(lián)盟，為了保證房地產(chǎn)項目實現(xiàn)精益化管理，在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中，引入獨立的房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)。在房地產(chǎn)項目開發(fā)各個階段，由咨詢機構(gòu)聯(lián)盟中的精益企業(yè)向精益供應(yīng)鏈節(jié)點上其它成員企業(yè)提供管理與咨詢服務(wù)，協(xié)助核心企業(yè)促使供應(yīng)鏈上其它成員企業(yè)實現(xiàn)精益化，進而達到整條供應(yīng)鏈的精益化。

(三)外部支持條件

明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在供應(yīng)鏈中核心地位的同時，將精益思想融入供應(yīng)鏈中去，應(yīng)用精益技術(shù)工具，優(yōu)化供應(yīng)鏈合作伙伴之間的供應(yīng)流程，消除浪費，達到降低成本、快速響應(yīng)最終顧客需求的目標，需要房地產(chǎn)企業(yè)通過一系列的變革，滿足房地產(chǎn)集成開發(fā)供應(yīng)鏈實現(xiàn)精益化的外部條件。

1.精益組織。精益供應(yīng)鏈節(jié)點上的每一個企業(yè)都應(yīng)是一個精益企業(yè)。精益企業(yè)內(nèi)部的每一個員工都在從事減少浪費，提高效率的增值工作，精益企業(yè)的項目管理團隊能及時的發(fā)現(xiàn)問題同時自覺采取糾正措施，每個人都在積極的參與項目活動和項目決策，濃縮了集體的智慧，更加符合現(xiàn)實的要求。精益企業(yè)之間都要接受來自下游企業(yè)的需求信號，形成一個有效的拉動系統(tǒng)，實現(xiàn)精益企業(yè)之間的高效協(xié)作。對傳統(tǒng)模式下的企業(yè)組織的變革，是精益供應(yīng)鏈上的成員企業(yè)實現(xiàn)精益管理所面臨的嚴峻挑戰(zhàn)。

2.精益文化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)充分認識到精益供應(yīng)鏈上的每一個合作伙伴，都是房地產(chǎn)項目開發(fā)團隊的一份子，共同為最終顧客提供具有最大價值的服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從管理層到基層員工都應(yīng)有團隊協(xié)作的概念;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要組織精益供應(yīng)鏈上的合作伙伴通過定期會面、討論與信息交流等方式進行協(xié)作。那么房地產(chǎn)企業(yè)員工如何改變傳統(tǒng)的行事方式，改變傳統(tǒng)環(huán)境下人的觀點及企業(yè)文化理念的變革，都是房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈順利實現(xiàn)亟待解決的問題。

3.精益供應(yīng)鏈節(jié)點。精益供應(yīng)鏈上的成員企業(yè)實現(xiàn)了精益管理，精益供應(yīng)鏈整體未必能夠真正實現(xiàn)精益管理。精益供應(yīng)鏈的各個結(jié)點也要符合精益的要求。房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈包括了設(shè)計動態(tài)聯(lián)盟與施工動態(tài)聯(lián)盟、施工動態(tài)聯(lián)盟與房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)與營銷動態(tài)聯(lián)盟、營銷動態(tài)聯(lián)盟與最終顧客等多個節(jié)點。要實現(xiàn)設(shè)計、施工、營銷等各階段的有效合作，設(shè)計方與施工方的相互支持，營銷與設(shè)計方、施工方的合作等都需要進一步的優(yōu)化整合。各參與方應(yīng)在項目前期積極參與，并為項目設(shè)計、施工、營銷做出貢獻，實現(xiàn)信息集合與共享，減少中間費用，降低項目建設(shè)成本，縮短工期，提高組織效率與項目收益。

4.技術(shù)創(chuàng)新。計算機集成技術(shù)與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)使企業(yè)與客戶之間的交流變得更加便捷，交流成本大幅下降。精益供應(yīng)鏈上的精益企業(yè)可以與最終顧客方便的進行交流，最終顧客可以及時參與到設(shè)計、施工、營銷各個階段，使得產(chǎn)品開發(fā)變得更加適應(yīng)市場的需求且成本變化很小。另外，先進生產(chǎn)技術(shù)的應(yīng)用，也為降低房地產(chǎn)開發(fā)成本、提高產(chǎn)品質(zhì)量、滿足房地產(chǎn)形式多樣化提供了可能性。

5.高效信息傳遞平臺?；诰婀?yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開發(fā)，要求快速有效的實現(xiàn)信息共享與交流，供應(yīng)鏈各節(jié)點之間、各結(jié)點內(nèi)部都需要有效快捷的信息交流，房地產(chǎn)企業(yè)作為精益供應(yīng)鏈的核心企業(yè)，必須建立可靠的信息交流平臺。

6.動態(tài)合作機制。房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈要實現(xiàn)跨企業(yè)合作，房地產(chǎn)企業(yè)需要讓每個精益供應(yīng)鏈成員最大限度為最終顧客提供最有效價值的服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)要在精益供應(yīng)鏈上的每個節(jié)點采取動態(tài)合作模式，不斷淘汰不符合標準的合作企業(yè)，保留為房地產(chǎn)項目能夠提供最大價值的優(yōu)秀合作伙伴。通過優(yōu)勝劣汰的動態(tài)合作機制，促使整個精益供應(yīng)鏈在最優(yōu)的狀態(tài)下運行。

三、房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)子節(jié)點運作

從工作內(nèi)容來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作伙伴包括了規(guī)劃設(shè)計、施工、咨詢、招投標、工程監(jiān)理、營銷策劃、材料供應(yīng)、銷售等諸多的單位。本文精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)模式中，為減少浪費、提高效率，最終將房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈的合作企業(yè)歸結(jié)為:設(shè)計動態(tài)聯(lián)盟，施工動態(tài)聯(lián)盟，營銷動態(tài)聯(lián)盟和咨詢動態(tài)聯(lián)盟等。供應(yīng)鏈合作伙伴動態(tài)聯(lián)盟，是指供應(yīng)鏈子節(jié)點內(nèi)部兩個或者兩個以上成員構(gòu)成的合作與協(xié)調(diào)的關(guān)系。每個動態(tài)聯(lián)盟中有多家合作企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)合作，采取動態(tài)合作機制。

(一)設(shè)計動態(tài)聯(lián)盟:精益設(shè)計

從項目管理的角度而言，項目開始施工之后，成本控制的作用很有限，對于整個項目來說，降低成本，提高項目效益，重點主要是在設(shè)計階段。盡管設(shè)計費用一般只占總成本的1.5%-2%，但是對工程造價的影響很大。所以設(shè)計動態(tài)聯(lián)盟中的精益企業(yè)，應(yīng)該采取精益設(shè)計，實現(xiàn)設(shè)計、施工、營銷的整合。

精益設(shè)計要求詳細分析、理解和滿足施工企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)和最終用戶需求;整合設(shè)計方案與施工流程;最小化后續(xù)工作變更，減少或消除返工，避免浪費;增進項目成員之間的溝通和理解。設(shè)計動態(tài)聯(lián)盟的精益企業(yè)應(yīng)在精益管理平臺基礎(chǔ)上，形成設(shè)計、施工、材料供應(yīng)、營銷、咨詢等多家合作企業(yè)組成的聯(lián)合團隊，團隊形成一個積極參與合作的整體，共同向房地產(chǎn)企業(yè)和最終顧客負責(zé)。

(二)施工動態(tài)聯(lián)盟:精益施工

市場經(jīng)濟條件下，施工企業(yè)通過招投標取得建筑工程項目，多遵循合理低價的原則，因此企業(yè)利潤空間十分有限，企業(yè)競爭的首要問題是提高效率，降低成本。作為房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈上的施工企業(yè)必然要實行精益施工，從而提高企業(yè)在施工動態(tài)聯(lián)盟中的競爭力。

精益施工是指工程進行時，根據(jù)最終顧客要求實現(xiàn)價值最大化、浪費最小化。與傳統(tǒng)的“推進式”施工方式不同，精益施工采用“拉動式”控制系統(tǒng)。只有“拉動式”控制系統(tǒng)才能真正做到適時適量的施工。施工計劃部門只制定各主要施工階段(樁基階段、基礎(chǔ)階段、主體階段、裝修階段)的主要施工計劃，其他各分項工程及各工序根據(jù)各階段的最終計劃，按下道工序、各分項工程的需求來制定施工計劃，最終實現(xiàn)各工序之間、各分項工程的間隔時間為零的極限。精益施工最終將成為施工企業(yè)在施工動態(tài)聯(lián)盟中獲取發(fā)展的關(guān)鍵。

(三)營銷動態(tài)聯(lián)盟:精益營銷

現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)在管理過程中堅持以“市場為導(dǎo)向、客戶為中心、效益為目標”的經(jīng)營理念。這些理念正是房地產(chǎn)營銷的起點，精益思想提倡以客戶為中心，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，帶動營銷動態(tài)聯(lián)盟中的營銷合作企業(yè)實行精益營銷，正是房地產(chǎn)銷售中的重中之重。

精益營銷首先就要根據(jù)顧客需求設(shè)計出人性化的優(yōu)質(zhì)樓盤來保證銷售業(yè)績的提升;把完成優(yōu)質(zhì)的銷售服務(wù)當(dāng)作新的起點，提倡以顧客為中心，不僅僅向顧客提品和服務(wù)，而且要把顧客看作管理過程的組成部分，同時根據(jù)顧客的需求對產(chǎn)品做出創(chuàng)新。精益營銷同時需要真正落實房地產(chǎn)銷售流程標準化規(guī)范化，增強員工參與意識與質(zhì)量意識。精益營銷核心目標就是營銷動態(tài)聯(lián)盟的精益企業(yè)消除銷售過程中的一切浪費，最大限度地提高銷售過程的有效性，盡善盡美地滿足最終顧客的需求。

(四)精益管理平臺

為了保證整個精益供應(yīng)鏈的暢通，所有合作企業(yè)都圍繞客戶需求來進行運作，由核心企業(yè)組織整個精益供應(yīng)鏈上的所有參與者組成核心企業(yè)項目開發(fā)聯(lián)合團隊，快速響應(yīng)客戶個性化需求。核心企業(yè)項目開發(fā)聯(lián)合團隊構(gòu)成如圖2所示。核心企業(yè)項目開發(fā)管理團隊通過有效地信息交流機制，在房地產(chǎn)項目開發(fā)各個階段，引入供應(yīng)鏈上各環(huán)節(jié)中的合作伙伴共同參與，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的有效的精益化管理。

四、結(jié)論

基于當(dāng)前房地產(chǎn)消費者的多樣化、個性化的需求，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭開始從成本和質(zhì)量的競爭轉(zhuǎn)向基于時間和客戶需求的競爭，由客戶的需求拉動房地產(chǎn)項目開發(fā)成為可能。本文通過導(dǎo)入房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈，實現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)運作過程中與合作企業(yè)的集成，構(gòu)造了基于精益供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開發(fā)模式，真正實現(xiàn)了以最終顧客為中心的房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)理念，增強了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力。需要注意的是，應(yīng)用精益供應(yīng)鏈改造房地產(chǎn)開發(fā)流程，應(yīng)該詳細透徹的了解開發(fā)企業(yè)特點，對癥下藥，具體的實施仍需要按照房地產(chǎn)企業(yè)的實際進行深入分析探討。

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篇9

目前，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式較少，風(fēng)險過于集中。特別是當(dāng)房企主要獲取資金方式為銀行貸款時，原則上會以與之相關(guān)的房地產(chǎn)作為貸款抵押物。這是一種可能進一步增加風(fēng)險的融資行為：當(dāng)房價價格偏高時，房企的賬面資產(chǎn)價值較高，因而還款能力較強；銀行的資產(chǎn)負債組合中的價值也就變大了，也就更有能力、更希望借款給房企。在此過程中，尤其開發(fā)貸款和住房抵押貸款兩項，導(dǎo)致信貸膨脹的可能性非常大，將會使越來越多的資金和資源繼續(xù)涌入房地產(chǎn)業(yè)。然而一旦房市遇冷，以上的邏輯關(guān)系將逆行而引發(fā)惡性循環(huán)，特別在我國現(xiàn)有經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)作為我國的支柱型產(chǎn)業(yè)，一旦出現(xiàn)問題，將帶來影響巨大的經(jīng)濟危機。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資存在問題及原因分析

隨著國家金融調(diào)控政策和宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的政策陸續(xù)出臺，與之相關(guān)的問題逐漸凸顯出來，主要體現(xiàn)在以下方面。

1.融資渠道太單一。中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的資金一半以上是直接或者間接來自于各大商業(yè)銀行。然面只有相當(dāng)少部分的房企持有達到銀行貸款最低要求的自有資金，自有資金不超過20%的中小房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)很高比例。這樣高負債的企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)，大大增加了中小型房企的財務(wù)風(fēng)險，對房地產(chǎn)市場大環(huán)境的健康發(fā)展形成了阻礙。

2.忽視了企業(yè)本身資金的累積。房地產(chǎn)作為近年社會關(guān)注的熱門行業(yè)，其熱度持續(xù)上升，中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更多機遇及挑戰(zhàn)。然而，由于民間資本、海外資金的大肆“入侵”，促使我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度加快和行業(yè)競爭劇烈程度加大，也導(dǎo)致越來越多的中小房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴來自商業(yè)銀行貸款去占領(lǐng)市場以及發(fā)展企業(yè)，不加思考擴張企業(yè)和盲目性投資開發(fā)，從而忽視了企業(yè)自身資金的累積和核心競爭力的培養(yǎng)。

3.多層次結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)金融體系缺失，以及與之相關(guān)的金融市場欠發(fā)達。對房地產(chǎn)體系來說，我國現(xiàn)階段還缺乏形成房地產(chǎn)金融體系的條件，缺少構(gòu)成房地產(chǎn)金融關(guān)鍵組成部分，例如抵押?J款、擔(dān)保、投資以及保障等相關(guān)機構(gòu)。房地產(chǎn)金融衍生投資理財產(chǎn)品的出現(xiàn)，對于我國房地產(chǎn)金融市場顯然是一種積極探索，然而由于國家宏觀政策調(diào)控，以及銀行信貸對房企采取銀根緊縮的態(tài)度，一定程度上致使多數(shù)房企資金鏈供應(yīng)出現(xiàn)問題，企業(yè)資金運行效率偏低。

4.相關(guān)的法律制度體系不完善，與之相關(guān)金融市場調(diào)控機制一定程度缺乏合理性和有效性，相關(guān)政策法規(guī)不健全，房地產(chǎn)金融等方面的法律法規(guī)尚未形成行之有效的制度。目前在房地產(chǎn)金融市場方面的法規(guī)制定比較遲緩，相比較房地產(chǎn)市場發(fā)展來說，除了有關(guān)銀行設(shè)立資金運用規(guī)定在商業(yè)銀行法中有涉及外，目前有關(guān)于房地產(chǎn)金融監(jiān)管機構(gòu)還未成立，與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)相關(guān)制度也有待于制定。

5.缺乏長期戰(zhàn)略規(guī)劃，短視行為比較多，大部分企業(yè)處于走一步看一步的狀態(tài)，或者處于一種等待市場反應(yīng)的狀態(tài)中，而不是跟理論分析和實踐調(diào)查去預(yù)判市場。什么都靠以前的經(jīng)驗和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的個人感覺，缺乏科學(xué)的理論分析和客觀的實踐調(diào)查，這種現(xiàn)狀廣泛存在中小心企業(yè)中。再者不注重企業(yè)品牌的建設(shè)，給人造成低端和廉價感覺。而且開發(fā)比較分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)，難以讓消費者信任，難以形成客戶忠誠度。總是過分重視政策相對于人才的吸收和培養(yǎng)。由于以往政策、法規(guī)的不健全，部分企業(yè)靠采取一些不正當(dāng)?shù)母偁幨侄位蛘叽蛘卟吝吳蚍绞降墨@取不菲利益。隨著房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范和制度愈發(fā)完善，存在這些行為和問題企業(yè)的發(fā)展開始紛紛陷入困境。

二、解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資存在問題的對策

隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展，改善房地產(chǎn)融資渠道不暢和單一的局面成為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展的客觀需要，有必要對當(dāng)前房地產(chǎn)融資方式進行改善、創(chuàng)新。筆者認為，完善房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道首要任務(wù)是促進房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的多元化，其中包括房地產(chǎn)投資信托制度的建設(shè)、公司債券等。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)積極參與到金融市場創(chuàng)新，在筆者看來，我國房企可以考慮學(xué)習(xí)或者借鑒其他國家類似企業(yè)在這方面比較典型以及成功的做法，其中包括企業(yè)上市融資、房地產(chǎn)信托、發(fā)行企業(yè)債券、個人住房貸款證券化、BOT、TOT、ABS等方式。

1.房地產(chǎn)銷售期權(quán)

定義上的房地產(chǎn)銷售期權(quán)，是把金融風(fēng)險工具的概念引進到地產(chǎn)交易行業(yè)中來，屬于一種買方期權(quán)。這種房地產(chǎn)銷售期權(quán)的方式在國外非常常見，大部分是用這種方法的都是大環(huán)境不景氣，尤其是對于價格較高的較長銷售周期的商業(yè)地產(chǎn)項目。

房地產(chǎn)銷售期權(quán)的交易的發(fā)生，顯然對于買賣雙方來講是雙贏的。第一，對于買方，這種支付方式間接的降低了支付門檻，一定程度上可以理解為信用分期付款的模式，使消費者提前享受，增加了消費者的心理滿意度；與此同時，如果若干年之后所持有的房子增值，房屋持有者可以租賃或者轉(zhuǎn)讓，使持有者可以直接獲得收益，且降低了風(fēng)險。第二，對于賣方房企來說，可以把庫存中存在銷售困難的積壓品快速清空，使資金回籠，完成資金循環(huán)，使資金運轉(zhuǎn)效率更高效。相對較低的購房門檻與信托收益的多重優(yōu)惠，讓房地產(chǎn)融資可能性進一步增大，不失為一種可行性較大的融資方式。

2.房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托主要指信托投資公司使用資金信托方式集中兩個或多個委托人的自有資金，按照委托人的意愿，以個人的名義，為受益人利益或其他特殊目的，處理和運用房地產(chǎn)信托資金的活動。

房地產(chǎn)信托是指房地產(chǎn)業(yè)和金融信托業(yè)相結(jié)合一種產(chǎn)物，它為房地產(chǎn)業(yè)提供了充裕的資金。房地產(chǎn)信托在資金運用上，包括了資本市場、貨幣市場以及產(chǎn)業(yè)投資。例如，通過股權(quán)融資、銀行貸款以及交易等方法融資；或階段性購買房地產(chǎn)企業(yè)，然后以出售的方式籌集資金。與其他融資工具相比，信托的宏觀環(huán)境要寬松得多。

3.合作開發(fā)

合作開發(fā)是一種指房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商相互合作從而一起對房地產(chǎn)項目進行開發(fā)的方法。一定程度上的合作開發(fā)可以降低合作雙方的投資經(jīng)營風(fēng)險，使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以及相關(guān)的配套設(shè)施建設(shè)走向一條可持續(xù)發(fā)展的道路。房企開發(fā)商中采取出售完就離開經(jīng)營策略的占到絕大部分，很少或者根本不會對商業(yè)地產(chǎn)項目進行合理規(guī)劃或者長期經(jīng)營發(fā)展，所以，經(jīng)常出現(xiàn)的場面是開發(fā)商未撤場時銷售狀況如火如荼，一旦離開，商業(yè)地產(chǎn)的商鋪就人走茶涼。開發(fā)商和經(jīng)營商如果采取合作開發(fā)的策略，一定程度上能實現(xiàn)開發(fā)期間目標與長期規(guī)劃目標的一致性，可以減少出現(xiàn)以上情況。

4.買殼上市融資。

上市融資是多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商最渴望的融資方式，由于政策上的某些因素制約大部分房企選擇這條融資渠道。根據(jù)有關(guān)網(wǎng)站的統(tǒng)計資料顯示，我國現(xiàn)有房企中大約有60家左右的房地產(chǎn)企業(yè)成功在證券市場上市融資，而我國所有注冊在案的房地產(chǎn)企業(yè)超過2萬多家，相比于證券市場上1 400 多家上市企業(yè)，只占4%左右。換而言之，與大型房企相比，中小型房地產(chǎn)企業(yè)未來想走上市融資的道路仍舊十分艱難。

借殼上市指非上市公司通過正常途徑的收購，或者其他方式例如股權(quán)交換等方式控股上市公司，使企業(yè)獲得上市企業(yè)地位，之后采取反向收購的手段，向所收購或控股上市公司注入自有企業(yè)的優(yōu)良業(yè)務(wù)與資產(chǎn)。與直接獲取上市資格相比，買殼上市或借殼上市不論從難易程度和流程的煩瑣程度，都大幅度降低，更加適合中小房地產(chǎn)企業(yè)。

篇10

【關(guān)鍵詞】電話營銷 房地產(chǎn) 營銷策略

一、 電話營銷在房地產(chǎn)公司銷售模式中的應(yīng)用

房地產(chǎn)銷售行業(yè)曾被認為是一個沒有門檻、無法判斷其真實能力的行業(yè)，無數(shù)的公司如雨后春筍般成立。從產(chǎn)業(yè)鏈來看，這個行業(yè)處在房地產(chǎn)業(yè)的下游。而隨著市場的發(fā)展，行業(yè)競爭程度愈發(fā)激烈，對商提出了更高的要求，地產(chǎn)營銷勢必迎來一場理念和人才的沖擊。下面從房地產(chǎn)銷售渠道的特點入手，分析電話營銷在房地產(chǎn)公司銷售模式中的應(yīng)用。

（一）電話營銷在“坐銷”模式中的應(yīng)用

房地產(chǎn)公司中的“坐銷”模式是指通過傳統(tǒng)的廣告宣傳在售樓處坐等客戶上門購買，它的優(yōu)勢是一般順利，交易較快；劣勢是一次廣告投放后難以達到預(yù)期的銷售目標。

這一銷售模式在與電話營銷相結(jié)合后，能夠避免“坐銷”模式的劣勢。銷售人員能夠根據(jù)當(dāng)天的潛在客戶的數(shù)量，采取適當(dāng)?shù)碾娫挔I銷策略。售樓人員從當(dāng)天的人流量確定進行電話外呼的次數(shù)，提高工作效率，更好的實現(xiàn)目標。從另一方面講電話營銷也是“坐銷”模式新的呈現(xiàn)方式。

（二）電話營銷在“案場--門店--項目中心”的銷售模式中的應(yīng)用

房地產(chǎn)公司中的“案場--門店--項目中心”的銷售模式是指房地產(chǎn)公司對項目中心的業(yè)務(wù)員進行系統(tǒng)培訓(xùn)，開發(fā)顧客的同時每名業(yè)務(wù)員都會分區(qū)域負責(zé)對公司體系下門店內(nèi)的經(jīng)紀人進行項目培訓(xùn)，項目中心人員在帶看途中充分講解項目的賣點。它的優(yōu)勢是減少廣告推廣成本，保證現(xiàn)場充足的人氣促進項目成交，化解市場風(fēng)險；劣勢是成本較大。

電話營銷在這一銷售模式中的應(yīng)用，主要從業(yè)務(wù)員的系統(tǒng)培訓(xùn)開始，把業(yè)務(wù)員分為兩個部分，然后在項目中心培訓(xùn)時也是兩個部分進行。這樣電話營銷人員在經(jīng)過系統(tǒng)的培訓(xùn)后能夠通過電話完成銷售指標。業(yè)務(wù)員和項目中心把這兩部分結(jié)合起來，可以更快更好地完成銷售，盡早完成銷售目標。

二、房地產(chǎn)公司電話營銷的優(yōu)勢

（一）電話營銷的及時性

電話營銷的及時性體現(xiàn)在銷售人員可以給全國各地從事房地產(chǎn)投資的客戶，或是目前正在打算購房的客戶及時提供更多的信息和資料。電話營銷可以在最短的時間內(nèi)讓客戶了解公司的產(chǎn)品，如客戶對哪種戶型感興趣，可以提前在電話里與銷售人員做個預(yù)約，然后客戶比較方便的時候，公司組織免費的看房班車活動，由外聯(lián)工作人員將客戶同一代臨到項目現(xiàn)場，組織客戶觀看戶型的視頻聽沙盤講解，最后由案場置業(yè)顧問與客戶面對面進行銷售。

（二）解除面對面的緊張心理

電話營銷操作的流程不僅簡單，而且可以減少銷售人員的緊張心理從而提高工作效率。電話營銷不需要銷售人員親自登門拜訪，只需把精力放在打電話之前的準備工作上。而且在與客戶的交談過程中只需聲音，不會受到環(huán)境、客戶表情、客戶舉止的影響從而緩解銷售人員的緊張情緒，提高銷售成功率。

三、房地產(chǎn)公司電話營銷的劣勢

（一）電話營銷模式不被普遍認可

客戶出于對貴重物品的謹慎態(tài)度，聽到電話銷售樓房時，下意識地作出拒絕的反應(yīng)。樓房本身的價值決定了客戶作出決定的速度，而且由于電話營銷市場的不規(guī)范，電話詐騙時有發(fā)生，部分客戶出于財產(chǎn)安全的考慮，在沒有見到相關(guān)物品的情況下采取拒絕的態(tài)度。

（二）公司沒有完善的客戶管理系統(tǒng)

銷售人員的客戶來源主要是公司下發(fā)的電話黃頁，用電話約見的方式積累起來，普遍撒網(wǎng)重點撈魚的方法導(dǎo)致日后客戶的不斷爽約。而且在搜集到了有意向的客戶時只是簡單地記錄下客戶的聯(lián)系方式，沒有再進一步的收集整理客戶的信息，不能明確客戶的購買意向和疑問，不能及時的有針對性的解答，導(dǎo)致客戶流失。

（三）不能及時準確的判斷客戶心理

電話營銷過程中銷售人員看不到客戶的面部表情和肢體動作，只通過聲音很難判斷客戶的反應(yīng)。只通過對客戶語氣的把握分析判斷對方的意圖，一旦判斷錯誤就會阻礙工作的順利進行。不同區(qū)域客戶說話的習(xí)慣表示贊成的語氣不同，有的潛在客戶溝通過程中不使用普通話也給溝通帶來困擾。

四、房地產(chǎn)公司電話營銷策略

（一）建立正確的銷售理念

好的營銷體制需要正確的銷售理念，公司要提升自己在電話營銷上的優(yōu)勢，需要結(jié)合市場需求，以及客戶的需要，調(diào)整公司關(guān)于電話營銷的銷售理念。只有建立正確的銷售理念，才能完全發(fā)揮出電話營銷這種銷售方式的優(yōu)勢，提高銷售人員的銷售業(yè)績，從而提高企業(yè)的收益。

（二）建立與完善客戶管理系統(tǒng)

完善的客戶管理系統(tǒng)，不僅能夠把尋找到的潛在客戶進一步的進行分類，為銷售人員的工作提供方向，而且能夠及時的為銷售人員提供準確的潛在客戶信息，避免銷售人員采取亂撒網(wǎng)的工作方法。這樣既為銷售人員指明了工作方向，又提高了工作效率。

（三）培養(yǎng)專業(yè)化電話營銷精英

電話營銷是極具生命力的營銷方式，它所具有的長處是現(xiàn)今任何一種營銷方式無法比擬的，但是電話營銷的一些缺點也需要專業(yè)人才用專業(yè)知識和技巧去克服。公司應(yīng)定期組織電話營銷培訓(xùn)，使銷售人員掌握電話營銷知識。如每天下班前討論當(dāng)天工作的情況，讓銷售人員相互討論自己發(fā)現(xiàn)的有意向客戶，分析客戶心理；定期開展攻心銷售的講座或放映專家講解的視頻，培養(yǎng)銷售者換位思考的能力。

參考文獻：

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