導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    第一條  為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合自治區(qū)實際，制定本條例。

    第二條  在自治區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動實施監(jiān)督管理，應當遵守本條例。

    第三條  自治區(qū)人民政府建設(shè)行政管理部門負責自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

    旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

    旗縣級以上人民政府土地行政管理部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。

    第四條  房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

    第二章  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

    第五條  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應當具備下列條件：

    （一）有100萬元以上的注冊資本；

    （二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

    第六條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，持營業(yè)執(zhí)照副本和有關(guān)材料到企業(yè)所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門備案。

    房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門應當按照國家有關(guān)規(guī)定和簡政便民的原則，及時向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。

    《暫定資質(zhì)證書》有效期為1年，開發(fā)項目未完成的可以延長有效期，但延長期限不得超過2年。

    第七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前30日內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門提出核定資質(zhì)等級申請，經(jīng)盟行政公署、設(shè)區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門初審后，由自治區(qū)人民政府建設(shè)行政管理部門核定相應的資質(zhì)等級。

    第八條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為四個資質(zhì)等級。

    各資質(zhì)等級企業(yè)的條件應當符合國家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的有關(guān)規(guī)定。

    第九條  核定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級和辦理升級的審批權(quán)限按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定辦理。

    第十條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照資質(zhì)等級承擔相應規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目，不能越級承擔任務。

    （一）一級資質(zhì)：開發(fā)建設(shè)項目規(guī)模不受限制；

    （二）二級資質(zhì)：可以開發(fā)建筑面積在25萬平方米以下的建設(shè)項目；

    （三）三級資質(zhì)：可以開發(fā)建筑面積在10萬平方米以下的建設(shè)項目；

    （四）四級資質(zhì)和暫定資質(zhì)：可以在本盟市內(nèi)開發(fā)建筑面積在3萬平方米以下的建設(shè)項目。

    第十一條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度。具體年檢辦法按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定辦理。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢不合格的，不得承擔新的開發(fā)項目，并限期整改；整改仍不合格的，由原資質(zhì)審批部門注銷其資質(zhì)證書。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無正當理由不參加資質(zhì)年檢或者提供虛假年檢材料的，由原資質(zhì)審批部門注銷其資質(zhì)證書。

    第十二條  自治區(qū)外一、二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在自治區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

    符合前款規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在自治區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，必須到項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門登記，由項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門向自治區(qū)人民政府建設(shè)行政管理部門備案后方可進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，并接受項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門的監(jiān)督管理。

    第三章  房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

    第十三條  旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門應當會同同級計劃、規(guī)劃、城建、土地等有關(guān)行政管理部門，編制當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)年度計劃，報同級人民政府批準。

    第十四條  確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃行政管理部門批準的，還應當報計劃行政管理部門批準，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。

    第十五條  確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當堅持舊區(qū)改造和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房集中的區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)。

    第十六條  房地產(chǎn)開發(fā)用地應當以出讓方式取得。但是，法律和國務院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

    土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，旗縣級以上人民政府城市規(guī)劃行政管理部門和房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

    （一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

    （二）城市規(guī)劃設(shè)計條件；

    （三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

    （四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

    （五）項目拆遷補償、安置要求。

    第十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)建設(shè)項目之日起15日內(nèi)，到項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門領(lǐng)取城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目手冊。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設(shè)過程中應當將主要事項記錄在項目手冊中，定期報送項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門備案。

    第十八條  房地產(chǎn)開發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

    第十九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。

    第二十條  房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收；對涉及公共安全的內(nèi)容，應當按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進行單項驗收，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用，并向有關(guān)部門備案；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

    住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門提出綜合驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門應當自收到綜合驗收申請之日起30日內(nèi)，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門對以下內(nèi)容進行綜合驗收：

    （一）城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況；

    （二）配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

    （三）單項工程的工程質(zhì)量驗收備案情況；

    （四）拆遷安置方案的落實情況；

    （五）物業(yè)管理的落實情況。

    住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期綜合驗收。

    第四章  房地產(chǎn)經(jīng)營

    第二十一條  以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓時，應當符合下列條件：

    （一）轉(zhuǎn)讓人已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

    （二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

    轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權(quán)證書。

    第二十二條  以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

    以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應當按照國務院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

    第二十三條  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人與受讓人應當自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)行政管理部門備案。

    第二十四條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。已完成拆遷補償安置的，對可能出現(xiàn)的遺留問題，應當明確責任方。項目轉(zhuǎn)讓人與受讓人應當聯(lián)合書面通知被拆遷人。

    第二十五條  商品房預售實行許可制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房應當符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的條件，并向旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門申請辦理預售登記，取得商品房預售許可證。

    第二十六條  旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內(nèi)作出答復，同意預售的，應當核發(fā)商品房預售許可證；不同意預售的，應當說明理由。

    第二十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作商品房預售廣告和其他方式宣傳時，應當載明商品房預售許可證批準文號。

    第二十八條  商品房預售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向預購人出示商品房預售許可證。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門和土地行政管理部門備案。

    第二十九條  預售商品房所得款項，必須用于該項目的開發(fā)建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門應當會同有關(guān)部門建立商品房預售所得款項的監(jiān)管制度。

    第三十條  商品房銷售，當事人雙方應當簽訂國家有關(guān)部門統(tǒng)一印制的規(guī)范的商品房買賣合同。合同應當載明商品房的建筑面積、使用面積、公攤面積、價格、交付使用日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任。

    計算商品房面積，應當執(zhí)行國家《房產(chǎn)測量規(guī)范》標準。

    第三十一條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托具有相應資質(zhì)等級的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)銷售商品房的，應當向中介服務機構(gòu)出具委托書。中介服務機構(gòu)銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

    第三十二條  房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格由當事人協(xié)商議定。享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅實行政府指導價或者政府定價。

    第三十三條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照質(zhì)量保證書的內(nèi)容，承擔保修責任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原有使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

    第三十四條  商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)申請核驗。經(jīng)核驗，屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。

    第三十五條  預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

    第五章  法律責任

    第三十六條  違反本條例規(guī)定，未取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由旗縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

    第三十七條  違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，依據(jù)國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

    第三十八條  違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由旗縣級以上人民政府土地行政管理部門責令其停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

    第三十九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由原資質(zhì)審批部門公告資質(zhì)證書作廢，收回證書，可以并處1萬元以上3萬元以下的罰款：

    （一）隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書的；

    （二）涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的。

    第四十條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅銷售中不按規(guī)定發(fā)放《住宅質(zhì)量保證書》或者《住宅使用說明書》的，由旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門予以警告、責令限期改正，可以并處1萬元以上2萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由原資質(zhì)審批部門給予降低資質(zhì)等級的處罰。

    第四十一條  違反本條例規(guī)定，自治區(qū)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在自治區(qū)內(nèi)進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，未辦理資質(zhì)登記手續(xù)的，由旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門責令限期改正，可以并處5000元以下的罰款。

    第四十二條  違反本條例規(guī)定，未領(lǐng)取商品房預售許可證預售商品房的，由旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。

    第四十三條  違反本條例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)建設(shè)的項目未組織竣工驗收交付使用的，由旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門責令限期驗收；逾期不驗收的，處10萬元以上30萬元以下的罰款。

    第四十四條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的項目工程質(zhì)量低劣的，由原資質(zhì)審批部門降低資質(zhì)等級，情節(jié)嚴重的吊銷資質(zhì)證書。對驗收不合格的房屋交付使用的，由旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門責令限期返修，并處交付使用房屋總造價2％以下的罰款；情節(jié)嚴重或者發(fā)生重大工程質(zhì)量事故的，依據(jù)國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

    第四十五條  國家有關(guān)管理部門及其工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理中，有下列行為之一的，根據(jù)情節(jié)輕重，給予批評教育、責令停止職務或者給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：

    （一）違反本條例規(guī)定，未達到資質(zhì)條件而批準資質(zhì)等級的；

    （二）超過法定審批時限，符合條件而不審批的；

    （三）違反規(guī)劃、土地、園林、消防等法律、法規(guī)規(guī)定擅自批準建設(shè)的；

    （四）沒有法律、法規(guī)的依據(jù)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費的；

    （五）不具備商品房預售條件而批準預售的；

    （六）濫用職權(quán)，隨意處罰當事人的；

    （七）其他違法違紀行為。

    第六章  附則

    第四十六條  在自治區(qū)城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理，參照本條例執(zhí)行。

篇2

根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的有關(guān)規(guī)定，建設(shè)部正在對1993年的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（建設(shè)部令第28號）進行修改，并將于近期頒布執(zhí)行?，F(xiàn)將近期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查有關(guān)工作安排通知如下：

一、從2000年元月1日起，暫停對房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級一級企業(yè)的申報、審批工作，新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定頒布后，按新的標準和申報審批程序辦理。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定修改頒布后，建設(shè)部將安排對全國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行全面審查，重新核定資質(zhì)等級，換發(fā)新的資質(zhì)等級證書。具體的換證安排另行通知。

篇3

預售許可證沒辦好的房子不能買。

《商品房預售許可證》又稱《房屋預售許可證》，是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。其主管機關(guān)是市國土房管局,證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗房地產(chǎn)商的《工程驗收證》。

【法律依據(jù)】

《商品房銷售管理辦法》第六條規(guī)定，商品房預售實行預售許可制度。商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇4

建設(shè)部關(guān)于修改《城市商品房預售管理辦法》的決定

建設(shè)部決定對《城市商品房預售管理辦法》(建設(shè)部令第95號)作如下修改：

一、將第四條第三款中的城市、縣人民政府改為市、縣人民政府。

二、第六條修改為：商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。

未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

三、第七條修改為：開發(fā)企業(yè)申請預售許可，應當提交下列證件(復印件)及資料：

(一)商品房預售許可申請表;

(二)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書;

(三)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;

(四)投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;

(五)工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明;

(六)商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應當附預售商品房分層平面圖。

四、第八條修改為：商品房預售許可依下列程序辦理：

(一)受理。開發(fā)企業(yè)按本辦法第七條的規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全的，房地產(chǎn)管理部門應當當場出具受理通知書;材料不齊的，應當當場或者5日內(nèi)一次書面告知需要補充的材料。

(二)審核。房地產(chǎn)管理部門對開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進行審核。

開發(fā)企業(yè)對所提交材料實質(zhì)內(nèi)容的真實性負責。

(三)許可。經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應當在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預售許可證》。

經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請不符合法定代表條件的，房地產(chǎn)管理部門應當在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由，告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并送達開發(fā)企業(yè)。

商品房預售許可決定書、不予商品房預售許可決定書應當加蓋房地產(chǎn)管理部門的行政許可專用印章，《商品房預售許可證》應當加蓋房地產(chǎn)管理部門的印章。

(四)公示。房地產(chǎn)管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權(quán)查閱。

五、第九條修改為：開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。

六、第十條修改為：商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。

房地產(chǎn)管理部門應當應用網(wǎng)絡信息技術(shù)，逐步推行商品房預售合同網(wǎng)上登記備案。

商品房預售合同登記備案手續(xù)可以委托人辦理。委托人辦理的，應當有書面委托書。

七、第十一條修改為：開發(fā)企業(yè)預售商品房所得款項應當用于有關(guān)的工程建設(shè)。

商品房預售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定。

八、第十二條修改為：預售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應當依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應當予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。

由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。

九、第十三條修改為：開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十九條的規(guī)定處罰。

十、增加一條作為第十五條：開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，由房地產(chǎn)管理部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款。

此外，對部分條文的順序作相應的調(diào)整。

本決定自之日起施行?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》根據(jù)本決定作相應的修正，重新。

城市商品房預售管理辦法(全文)

(1994年11月15日建設(shè)部令第40號，根據(jù)20xx年8月15日《建設(shè)部關(guān)于修改城市商品房預售管理辦法的決定》、20xx年7月20日《建設(shè)部關(guān)于修改城市商品房預售管理辦法的決定》修正)

第一條為加強商品房預售管理，維護商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，制定本辦法。

第二條本辦法所稱商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱開發(fā)企業(yè))將正在建設(shè)中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。

第三條本辦法適用于城市商品房預售的管理。

第四條國務院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國城市商品房預售管理;

省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預售管理;

市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱房地產(chǎn)管理部門)負責本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預售管理。

第五條商品房預售應當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(三)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

第六條商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。

未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

第七條開發(fā)企業(yè)申請預售許可，應當提交下列證件(復印件)及資料：

(一)商品房預售許可申請表;

(二)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書;

(三)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;

(四)投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;

(五)工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明;

(六)商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應當附預售商品房分層平面圖。

第八條商品房預售許可依下列程序辦理：

(一)受理。開發(fā)企業(yè)按本辦法第七條的規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全的，房地產(chǎn)管理部門應當當場出具受理通知書;材料不齊的，應當當場或者5日內(nèi)一次性書面告知需要補充的材料。

(二)審核。房地產(chǎn)管理部門對開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進行審核。

開發(fā)企業(yè)對所提交材料實質(zhì)內(nèi)容的真實性負責。

(三)許可。經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應當在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預售許可證》。

經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請不符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應當在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由，告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并送達開發(fā)企業(yè)。

商品房預售許可決定書、不予商品房預售許可決定書應當加蓋房地產(chǎn)管理部門的行政許可專用印章，《商品房預售許可證》應當加蓋房地產(chǎn)管理部門的印章。

(四)公示。房地產(chǎn)管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權(quán)查閱。

第九條開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。

第十條商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。

房地產(chǎn)管理部門應當積極應用網(wǎng)絡信息技術(shù)，逐步推行商品房預售合同網(wǎng)上登記備案。

商品房預售合同登記備案手續(xù)可以委托人辦理。委托人辦理的，應當有書面委托書。

第十一條開發(fā)企業(yè)預售商品房所得款項應當用于有關(guān)的工程建設(shè)。

商品房預售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定。

第十二條預售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應當依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應當予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。

由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。

第十三條開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十九條的規(guī)定處罰。

第十四條開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預售款項的，由房地產(chǎn)管理部門責令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。

第十五條開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，由房地產(chǎn)管理部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款。

第十六條省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門、直轄市建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政管理部門可以根據(jù)本辦法制定實施細則。

第十七條本辦法由國務院建設(shè)行政主管部門負責解釋。

商品房預售許可證申請流程

商品房預售許可證的取得要符合下列條件：

項目取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

國有土地使用證;

建設(shè)工程開工證;

篇5

第二條凡在縣城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工綜合驗收備案，適用本辦法。

第三條縣建設(shè)行政主管部門負責全縣房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案管理工作。縣城市建設(shè)綜合開發(fā)管理辦公室對全縣房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收和備案實施監(jiān)督和指導，并具體負責開發(fā)項目竣工綜合驗收備案工作。

縣國土、公安、環(huán)保、水利、規(guī)劃、房管、園林、環(huán)衛(wèi)、消防等部門及供水、供電、供熱、供氣、電信等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照本辦法規(guī)定和各自職責，做好單項工程竣工驗收工作。

第四條開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須進行項目綜合驗收。分期開發(fā)的項目可分期進行綜合驗收。

第五條綜合驗收主要包括以下內(nèi)容：

（一）建設(shè)項目是否依法用地和履行土地出讓合同、劃撥決定書；

（二）是否按審批規(guī)劃建設(shè)完畢；

（三）公用配套設(shè)施和公共服務配套設(shè)施是否按規(guī)定和要求建設(shè)完成，并達到交付使用條件；

（四）單項工程是否符合國家規(guī)定的工程質(zhì)量驗收標準，質(zhì)量驗收手續(xù)是否完備；

（五）建設(shè)用地紅線范圍內(nèi)施工機具、臨時設(shè)施、建筑殘渣、剩余構(gòu)件是否全部拆除、清運完畢；

（六）建設(shè)項目綠地率是否達到相關(guān)規(guī)定，是否按照已審批的綠化設(shè)計方案完成施工；

（七）房屋征收補償、安置是否落實；

（八）前期物業(yè)管理是否落實；

（九）中水設(shè)施驗收是否合格；

（十）建設(shè)項目安全技防設(shè)施是否齊全；

（十一）法律法規(guī)規(guī)定需要驗收的其他事項。

第六條開發(fā)項目實行分期建設(shè)的，可采取分期驗收。具體實施按以下規(guī)定執(zhí)行：

（1）凡有條件進行整體綜合驗收的，不實施分期驗收；

（2）建設(shè)規(guī)模不足20000平方米的開發(fā)項目，不實行分期驗收；

（3）分期驗收的項目，其分期驗收須提交并滿足實行分期驗收所需要的材料及條件；

（4）申請分期驗收的項目，其分期驗收房屋相關(guān)的水、電、通訊設(shè)施及地下污水管網(wǎng)配套及公共設(shè)備設(shè)施如未建設(shè)或不符合驗收標準的，不得進行分期驗收；

（5）分期驗收項目，其最末期驗收部分房屋，在項目未取得小區(qū)整體綜合驗收合格之前，不得交付使用，亦不辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書。

第七條開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收和備案的第一責任單位，依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定及開發(fā)合同約定事項承擔相關(guān)責任。參加綜合驗收的單位和個人，對其出具的工程質(zhì)量鑒定意見和竣工驗收結(jié)論負責。具體分工是：

（一）國土部門負責土地出讓批文、土地出讓合同、土地使用權(quán)證、小區(qū)地籍圖和宗地圖；

（二）規(guī)劃部門負責項目審批規(guī)劃說明書及總平面圖、項目審批綠化景觀規(guī)劃說明書及平面圖、《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證》及規(guī)劃驗收平面圖；

（三）園林部門負責項目審批綠化設(shè)計方案，《建設(shè)工程綠化方案審批書》、《城市綠化工程規(guī)劃許可證》、《城市綠化工程竣工驗收合格證》及加蓋“綠色圖章”的綠化設(shè)計方案；

（四）環(huán)衛(wèi)部門負責環(huán)衛(wèi)等公用基礎(chǔ)設(shè)施交付使用證明；

（五）環(huán)保部門負責環(huán)評文件、環(huán)評批復文件主要內(nèi)容及其在設(shè)計、施工、運營等階段落實情況調(diào)查；污染物排放達標調(diào)查、污染防治設(shè)施建設(shè)、運行和效果調(diào)查；污染物排放總量調(diào)查；環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀調(diào)查；

（六）房管部門負責物業(yè)服務企業(yè)中標通知書、《前期物業(yè)服務合同》、臨時管理規(guī)約；

（七）房屋征收與補償部門負責落實房屋征收補償安置的證明材料；

（八）建設(shè)部門負責《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》、落實住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)要求的證明材料、建設(shè)用地紅線范圍內(nèi)施工機具、臨時設(shè)施、建筑殘渣、剩余構(gòu)件是否全部拆除、清運完畢，供水、供電、供氣、供熱、排水、道路、路燈、有線電視、安全技防、通訊、郵政信報箱等公用基礎(chǔ)設(shè)施交付使用證明；《房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)合同書》、《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》落實情況。

第八條開發(fā)項目綜合驗收合格的，方可交付使用。

第九條開發(fā)企業(yè)應當自綜合驗收合格之日起15日內(nèi)將開發(fā)項目綜合驗收報告報縣建設(shè)行政主管部門備案。同時提交下列資料：

（一）項目審批規(guī)劃說明書及總平面圖；

（二）項目審批綠化景觀規(guī)劃說明書及平面圖；

（三）《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證》及規(guī)劃驗收平面圖；

（四）土地出讓批文、土地出讓合同、土地使用權(quán)證、小區(qū)地籍圖和宗地圖；

（五）《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》；

（六）《建設(shè)工程綠化方案審批書》、《城市綠化工程規(guī)劃許可證》、《城市綠化工程竣工驗收合格證》及加蓋“綠色圖章”的綠化設(shè)計方案；

（七）供水、供電、供氣、供熱、排水、道路、環(huán)衛(wèi)、有線電視、通訊、路燈、安全技防、郵政信報箱等公用基礎(chǔ)設(shè)施交付使用證明；

（八）《房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)合同書》、《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》；

（九）落實住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)要求的證明材料；

（十）落實房屋拆遷補償安置的證明材料；

（十一）物業(yè)服務企業(yè)中標通知書、《前期物業(yè)服務合同》、臨時管理規(guī)約；

（十二）法律法規(guī)規(guī)定其他需要提交的材料。

第十條綜合驗收備案辦理程序：

（一）開發(fā)項目竣工綜合驗收前，開發(fā)企業(yè)到縣建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取《縣房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收報告》和《縣房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案表》標準文本，組織相關(guān)部門和單位對項目進行綜合驗收；

（二）開發(fā)項目竣工綜合驗收合格后，開發(fā)企業(yè)持《縣房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收報告》、《縣房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收備案表》和本辦法第九條規(guī)定的提報材料到縣建設(shè)行政主管部門提出綜合驗收備案申請；

（三）縣建設(shè)行政主管部門應當于受理申請后5個工作日內(nèi)對備案材料進行審查，提出審查意見。對審驗合格的開發(fā)項目準予備案，核發(fā)《縣房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案表》?！犊h房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案表》一式二份，一份由縣建設(shè)行政主管部門存檔，一份交開發(fā)企業(yè)備查。對審查不合格的，應書面告知驗收單位和開發(fā)企業(yè)，待整改補正后重新審查。

第十一條實行物業(yè)質(zhì)量保修金制度，保修金為建筑安裝工程總造價的3％－5％，由開發(fā)企業(yè)向房管部門交納，到工程保修期滿后按規(guī)定退還開發(fā)企業(yè)。

第十二條在開發(fā)合同和商品房屋銷（預）售合同中應當將綜合驗收合格予以注明。交付商品房時，應向買受人提供《縣房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收報告》和《縣房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案表》。

第十三條房管部門在進行房屋登記時，應查驗開發(fā)項目《縣房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收備案表》，凡未經(jīng)竣工綜合驗收備案的項目，房管部門不予受理。

第十四條開發(fā)企業(yè)和房屋銷售機構(gòu)在新聞媒體的商品房屋銷（預）售廣告，應當標注“縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局忠告購房者：新建房屋建筑工程必須通過竣工驗收備案，方可辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)”的字樣。

第十五條開發(fā)企業(yè)在綜合驗收過程中有違反城市規(guī)劃、住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)規(guī)定和基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施配套建設(shè)要求及開發(fā)合同約定行為的，由縣建設(shè)行政主管部門責令其限期改正，并重新組織綜合驗收。

第十六條開發(fā)項目未經(jīng)綜合驗收或經(jīng)驗收不合格即交付使用的，由縣建設(shè)行政主管部門責令開發(fā)企業(yè)限期補辦驗收手續(xù)，逾期不補辦驗收手續(xù)的，由縣建設(shè)主管部門組織有關(guān)部門和單位進行驗收，并根據(jù)《省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第五十五條規(guī)定，處以開發(fā)項目投資額1％以上5％以下的罰款。

第十七條縣建設(shè)行政主管部門應加強綜合驗收備案管理工作，建立健全各項規(guī)章制度，認真履行職責，嚴格把關(guān)。在竣工驗收及備案工作中，對、、的工作人員，按管理權(quán)限由所在部門或單位給予行政處分；構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責任。

篇6

一嚴格房地產(chǎn)市場準入和清出制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在核定資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事開發(fā)建設(shè)活動。市房地產(chǎn)行政主管部門要嚴格按照有關(guān)規(guī)定，把好房地產(chǎn)市場準入關(guān)，依法查處無證或者超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等行為。對不具備資質(zhì)的單位和個人掛靠有資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的視為無資質(zhì)開發(fā)。嚴禁偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書以下簡稱資質(zhì)證書行為。要積極培育房地產(chǎn)市場，鼓勵外來有實力和良好業(yè)績的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入本市從事房地產(chǎn)開發(fā)。外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的必須到市建設(shè)行政主管部門登記備案。要嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清出制度，把是否有不良記錄作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢和企業(yè)晉級、降級的審批條件。對未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的由市建設(shè)行政主管部門依據(jù)國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定予以查處。

二嚴格房地產(chǎn)開發(fā)項目核準、審批制度。房地產(chǎn)開發(fā)項目應當符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當嚴格按照有關(guān)規(guī)定辦理項目核準、用地、規(guī)劃、建設(shè)和銷售等手續(xù)。對經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)項目，必須依法按招標、拍賣、掛牌出售的方式取得土地使用權(quán)，足額繳納土地出讓金，并按出讓合同約定的條件和期限開發(fā)、利用土地；房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃方案一經(jīng)批準不得擅自變更，確需變更的必須按原審批程序報市規(guī)劃部門審批。

嚴格房地產(chǎn)開發(fā)項目核準程序。房地產(chǎn)企業(yè)申請新開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應當先向市房地產(chǎn)行政主管部門提出房地產(chǎn)開發(fā)項目申請，市房地產(chǎn)行政主管部門審查后，核發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》再報市發(fā)展和改革部門核準，否則市房地產(chǎn)行政主管部門不予辦理商品房預售許可證及房屋所有權(quán)證。

房地產(chǎn)開發(fā)項目應當實行項目資本金制度，項目資本金占項目總投資的比例應不低于35％，分期實施的開發(fā)項目，按分期實施的項目總投資和相同的比例執(zhí)行資本金制度。

開發(fā)企業(yè)應當將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，定期送市房地產(chǎn)行政主管部門備案。未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊報送備案的由市房地產(chǎn)管理部門依據(jù)建設(shè)部《城市商品房銷售管理辦法》予以查處。

三嚴格商品房預售許可管理。市房地產(chǎn)行政主管部門要按照法定程序和許可條件，嚴格把好商品房預售許可關(guān)。未取得商品房預售許可證的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預售商品房，也不得以認購包括認訂、登記、選號等收取預定款性質(zhì)費用等各種形式變相預售商品房。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預售許可證而非法預售或變相預售的市房地產(chǎn)行政主管部門應當責令其限期整改；對拒不整改的依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》以及建設(shè)部《城市商品房預售管理辦法》等法律法規(guī)進行查處。

四加強商品房預銷售合同管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當參照建設(shè)部、國家工商總局聯(lián)合監(jiān)制并推廣使用的商品房買賣合同示范文本，與購房者簽訂商品房預銷售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定商品房銷售合同格式條款時，不得免除自己責任、加重購房人責任，或排除購房人合法權(quán)利。市房地產(chǎn)行政主管部門應嚴格預售合同登記備案制度，落實購房實名制訂立合同前，應將《商品房買賣合同示范文本》商品房銷售管理辦法》城市商品房預售管理辦法》向購房人明示，未按照規(guī)定向買受人明示的市房地產(chǎn)行政主管部門應當依據(jù)《城市商品房銷售管理辦法》予以查處。

五嚴格執(zhí)行《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時，應當向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》并按《住宅質(zhì)量保證書》約定承擔保修責任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反上述規(guī)定的由原資質(zhì)審批部門依法進行處理。

六加強房地產(chǎn)廣告和展銷活動管理。未取得商品房預售許可證的房地產(chǎn)項目，不得商品房預售廣告。廣告單位要對房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的真實性進行必要的審查，杜絕虛假廣告和其他違法違規(guī)廣告。對未取得預售許可證預售廣告的承諾售后包租、返本銷售的廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項目名稱、面積、價格、用途、位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等內(nèi)容虛假違法的市建設(shè)、工商、價格、房地產(chǎn)行政主管部門應當責令限期改正；逾期不改正的依法予以嚴肅查處。

市工商行政管理部門和市房地產(chǎn)行政主管部門要加強對房地產(chǎn)展銷活動的審查和監(jiān)管，有嚴重違法違規(guī)不良記錄的房地產(chǎn)企業(yè)和不具備預銷售條件的商品房項目，不得參加展銷活動。

二、加強房地產(chǎn)交易市場管理，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場秩序

一加強房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人應在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)，持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向市房地產(chǎn)行政主管部門提出轉(zhuǎn)移登記申請并申報成交價格。辦理完房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后，30日內(nèi)持變更后的房屋所有權(quán)證到市國土資源部門辦理土地變更登記。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應當如實申報成交價格，不得瞞報或作不實申報。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當根據(jù)《省實施〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉辦法》規(guī)定，由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行價格評估，成交價格明顯低于正常市場價格的以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)。未申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的依據(jù)《省實施〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉辦法》第三十五條的規(guī)定予以查處。

二加強房地產(chǎn)抵押管理。自簽訂房地產(chǎn)抵押合同之日起30日內(nèi)，抵押當事人應當?shù)绞蟹康禺a(chǎn)行政主管部門辦理抵押登記手續(xù)。市房地產(chǎn)行政主管部門就地產(chǎn)涉及的權(quán)屬問題交由國土資源管理部門簽署意見后，向登記人出具登記證明。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。以預售商品房或者在建工程抵押的登記機關(guān)應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的當事人應當在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)時，以抵押登記的先后順序受償。依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押，受國家法律保護。抵押當事人未申請抵押登記的依據(jù)《省實施〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉辦法》第三十五條的規(guī)定予以查處。

三加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理。市房地產(chǎn)行政主管部門要全面清理、整頓房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)，依法查處未取得資質(zhì)證書、未履行備案手續(xù)、超范圍從事中介業(yè)務以及中介行為不規(guī)范的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的經(jīng)紀機構(gòu)及其分支機構(gòu)，應向市工商行政管理部門申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照，并在一個月內(nèi)到市房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案。房地產(chǎn)經(jīng)紀人承辦經(jīng)紀業(yè)務，應當采用市房地產(chǎn)、工商管理部門制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同示范文本，并附有執(zhí)行該項經(jīng)紀業(yè)務的房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)人員的簽名。對房地產(chǎn)經(jīng)紀人利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用，買賣過程中賺取差價等違規(guī)行為的由市房地產(chǎn)、物價、工商管理部門依據(jù)各自職責，依法查處。

三、加強房地產(chǎn)租賃市場管理，規(guī)范房屋租賃市場行為

一用于出租經(jīng)營的房屋必須符合法律、法規(guī)的規(guī)定，否則，不得對外出租。

二房屋租賃實行登記備案制度。房屋租賃活動當事人應當在租賃合同簽訂后30日內(nèi)向市房地產(chǎn)行政主管部門申請登記和備案。申請登記備案時需提交書面租賃合同、房屋所有權(quán)證書和當事人合法證件。未取得權(quán)屬證書的房屋不得出租。若出租共有房屋或已抵押的房屋，應提交其他共有人或抵押權(quán)人同意出租的證明。

三租賃房屋經(jīng)登記備案后，由市房地產(chǎn)行政主管部門依法核發(fā)《房屋租賃證》房屋租賃證》房屋租賃行為合法有效的憑證。若從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動，其可作為場所合法的憑證；若用于居住，其可作為公安部門辦理戶口的憑證之一。嚴禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓《房屋租賃證》自本通知印發(fā)之日起30日內(nèi)，所有未辦理《房屋租賃證》單位和個人應向市房地產(chǎn)行政主管部門申請補辦租賃登記手續(xù)。對未申請房屋租賃登記的當事人，依據(jù)《省實施〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉辦法》第三十五條予以查處。

篇7

第二條本市市轄三區(qū)內(nèi)新建商品房買賣合同的備案適用本規(guī)定。

本規(guī)定所稱商品房買賣包括商品房現(xiàn)售和預售。

第三條市房產(chǎn)行政主管部門負責商品房買賣合同網(wǎng)上登記備案的實施及相關(guān)管理工作。負責建立商品房買賣合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)。

第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應向市房產(chǎn)行政主管部門申請辦理現(xiàn)（預）售商品房網(wǎng)上管理認證手續(xù)。

第五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向市房產(chǎn)行政主管部門申報商品房擬銷售的價格。需要調(diào)整其商品房銷售價格的，應辦理網(wǎng)上變更手續(xù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應如實提供網(wǎng)上樓盤的相關(guān)資料，不得提供虛假的信息資料。

第六條商品房銷售前，市房產(chǎn)行政主管部門通過網(wǎng)上管理系統(tǒng)公開商品房預售許可證號、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、樓盤名稱等商品房銷售的相關(guān)信息。

第七條需要預留暫不銷售的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在網(wǎng)上公布預留期限，預留期內(nèi)不得出售。

凡已在網(wǎng)上公布的可供銷售的商品房，購房人要求購買的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒售。

第八條商品房買賣的當事人雙方根據(jù)合同示范文本協(xié)商擬訂合同條款，并經(jīng)當事人雙方確認后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)絡管理系統(tǒng)將合同信息進行備案，并通過網(wǎng)絡管理系統(tǒng)在商品房樓盤表內(nèi)注明該套商品房已銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當打印已經(jīng)備案的商品房買賣合同，并與購房人共同在書面合同上簽字蓋章。

第九條商品房買賣合同備案后，商品房樓盤表上即時顯示該套商品房已備案，供購房人查詢。

第十條在房屋權(quán)屬登記前，當事人雙方經(jīng)協(xié)商一致，需要變更商品房買賣合同的，應當持已備案的書面合同、變更合同的書面協(xié)議及其它有關(guān)材料，向市房產(chǎn)行政主管部門申請辦理合同變更備案手續(xù)。

第十一條當事人雙方協(xié)商一致，需要解除商品房買賣合同的，應當持已備案的書面合同、解除合同的書面協(xié)議及其它有關(guān)材料，向市房產(chǎn)行政主管部門申請辦理注銷備案手續(xù)。

發(fā)生前款所列情形的，市房產(chǎn)行政主管部門應及時修改商品房樓盤表內(nèi)該套商品房買賣合同備案情況，并及時在網(wǎng)上公布。

篇8

    《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

    第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內(nèi)容,當事人違反的,應當承擔違約責任。

    《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》

    第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳,商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。

    《城市商品房預售管理辦法》

    第九條 開發(fā)企業(yè)進行商品房預售,應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。

    《商品房銷售管理辦法》

    第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)商品房銷售宣傳廣告,應當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定,廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學、準確。

    第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項, 當事人應當在商品房買賣合同中約定。

    《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》

    第六條 房地產(chǎn)預售、銷售廣告,必須載明以下事項:

    (一)開發(fā)企業(yè)名稱;

    (二)中介服務機構(gòu)銷售的,載明該機構(gòu)名稱;

    (三)預售或者銷售許可證書號。

    廣告中僅介紹房地產(chǎn)項目名稱的,可以不必載明上述事項。

    第七條 房地產(chǎn)廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內(nèi)容,對項目情況進行的說明、渲染,不得有悖社會良好風尚。

    第八條 房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的,所有或者使用的基本單位應當是有實際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間。

    第九條 房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的,應當清楚表示為實際的銷售價格,明示價格的有效期限。

    第十條 房地產(chǎn)中表現(xiàn)項目位置,應以從該項目到達某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示,不得以所需時間來表示距離。

    房地產(chǎn)廣告中的項目位置示意圖,應當準確、清楚,比例恰當。

    第十一條 房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等,如在規(guī)劃或者建設(shè)中,應當在廣告中注明。

    第十二條 房地產(chǎn)廣告中涉及面積的,應當表明是建筑面積或者使用面積。

    第十三條 房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的,應當真實、準確。預售、預租商品房廣告,不得涉及裝修裝飾內(nèi)容。

    第十四條 房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果。

    第十五條 房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計效果圖或者模型照片的,應當在廣告中注明。

    第十六條 房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容,不得含有升值或者投資回報的承諾。

    第十七條 房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務的,應當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。

    第十八條 房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠為人住者辦理戶口、就業(yè)、升學等事業(yè)的承諾。

篇9

一、充分發(fā)揮政府職能，加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控

各地要在充分分析房地產(chǎn)市場需求的基礎(chǔ)上，確定與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展、市場需求相適應的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模和各類商品房的供應比例，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總供給與總需求的平衡。商品房空置量較大、空置比例過高、增長過快的城市，要采取切實可行的措施，加強房地產(chǎn)項目的審批管理，嚴格控制新開工項目，加大空置商品房的處置力度，加快消化空置商品房。

要加強房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的建設(shè)，完善市場信息披露制度。各級地方人民政府及其職能部門要采用信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)手段，及時、準確、全面地采集房地產(chǎn)業(yè)運行中的動態(tài)數(shù)據(jù)，并通過科學的分析、整理，對市場狀況和發(fā)展趨勢作出準確判斷，對存在的問題及時處理和解決，使市場供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，避免市場的大起大落。同時，要以適當?shù)姆绞剑皶r向社會市場信息，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資。建設(shè)部要會同有關(guān)部門在各地房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)的基礎(chǔ)上，通過全國聯(lián)網(wǎng)，盡快建立全國房地產(chǎn)市場預警、預報體系，及時對市場進行宏觀調(diào)控。要加強對重點地區(qū)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導，防止出現(xiàn)新的房地產(chǎn)“過熱”。

二、強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量

要充分發(fā)揮土地供應對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，堅持城市人民政府對土地的集中統(tǒng)一供應和管理，防止出現(xiàn)多頭無序供地現(xiàn)象。要嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計劃，控制新增建設(shè)用地供應總量。要采取切實可行的措施，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，鼓勵利用存量土地進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，鼓勵危舊住房的改造。要重點加強對經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)項目用地供應管理，根據(jù)房地產(chǎn)市場供求狀況，制定土地供應計劃，逐步實現(xiàn)按計劃供地。

加大監(jiān)管力度，依法查處越權(quán)批地、利用集體土地變相搞房地產(chǎn)開發(fā)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與集體經(jīng)濟組織私下協(xié)議圈占土地等違法、違規(guī)行為。對經(jīng)過批準但尚未開工建設(shè)的項目用地，各地要集中進行一次清理，依法應當收回的土地，要堅決予以收回。

三、充分發(fā)揮城市規(guī)劃職能，規(guī)范建設(shè)用地管理，促進土地的合理使用

要充分發(fā)揮城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控和引導作用。所有列入建設(shè)用地范圍的土地，必須嚴格按照城市規(guī)劃的要求進行建設(shè)。市、縣人民政府城市規(guī)劃主管部門要及時將近期擬開發(fā)建設(shè)區(qū)塊的規(guī)劃條件向社會公開，接受社會監(jiān)督。未按規(guī)劃要求完成配套設(shè)施建設(shè)的住房，不得交付使用；商業(yè)銀行不得提供個人住房貸款。

在城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，土地供應必須符合城市規(guī)劃。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須按照法定的規(guī)劃條件，采取招標、拍賣和掛牌方式供應。其他用途土地的供地計劃公布后，同一宗土地有兩個以上意向用地者的，也應當采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

人均住房面積低于全國平均水平的城市，在審批城市總體規(guī)劃時，要適當增加居住用地的比例，確保中低收入家庭住房用地的供應，切實改善居民居住條件，提高居住水平。

四、嚴格控制自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工項目

各地要貫徹落實《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（國務院令第248號），強化房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度和項目手冊制度，加強對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程的監(jiān)控。對資本金達不到規(guī)定標準、違反合同約定拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得審批或同意其新開工項目，防止“半拉子”工程的產(chǎn)生。

五、大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應結(jié)構(gòu)

經(jīng)濟適用住房是解決中低收入家庭住房問題的重要舉措。各地要采取切實可行的措施，進一步完善經(jīng)濟適用住房政策，要加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃的管理，完善計劃編制工作，提高計劃的科學性和適用性。對于列入經(jīng)濟適用住房計劃的項目，要確保各項配套優(yōu)惠政策的落實。

要嚴格限制經(jīng)濟適用住房銷售對象，控制建設(shè)標準。各地要盡快明確并公布經(jīng)濟適用房購買對象的收入標準和其他條件以及購房面積標準和超面積的處理辦法。有關(guān)部門對購房對象要嚴格審核，對銷售價格要嚴格審批并加強監(jiān)督，對違規(guī)銷售經(jīng)濟適用住房的開發(fā)企業(yè)要嚴肅查處，確保經(jīng)濟適用住房政策切實落實到符合條件的中低收入家庭。未制訂相應監(jiān)督管理辦法或未按規(guī)定進行審核的城市，不得以行政劃撥方式提供建設(shè)用地。

繼續(xù)鼓勵工礦區(qū)和企事業(yè)單位利用自用土地，在符合城市規(guī)劃和建設(shè)用地計劃的前提下，組織職工集資、合作建房，多渠道、多層次解決中低收入家庭的住房問題。

六、加快落實住房補貼，提高職工購房的支付能力

各地要按照城鎮(zhèn)住房制度改革的總體部署，加快推進住房分配貨幣化進程，切實落實住房補貼資金來源。住房補貼以財政和單位原有住房建設(shè)資金的轉(zhuǎn)化為主，房價收入比在4倍以上，且財政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補貼的地區(qū)，應盡快將其轉(zhuǎn)換為對無房和住房面積未達到規(guī)定標準職工的住房補貼，并在以后年份保證補貼資金來源的穩(wěn)定性。要抓緊對公有住房出售收入的清理和轉(zhuǎn)化，各地區(qū)、各單位出售直管公房、自管公房收入，在按規(guī)定留足住宅共用部位、共用設(shè)施和設(shè)備維修基金以及房管所轉(zhuǎn)制資金后，全部用于發(fā)放住房補貼。要進一步完善公有住房出售收入管理辦法。各地要加大對前幾年用公有住房出售收入發(fā)放項目貸款的清理力度，制定切實可行的計劃，按期收回；對于拒不執(zhí)行國家政策，擠占、挪用公有住房出售收入的，要追究有關(guān)負責人和直接責任人的責任。

七、充分發(fā)揮金融對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用

當前既要發(fā)展房地產(chǎn)金融，又要防范金融風險，充分發(fā)揮金融對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用。要完善個人住房貸款管理辦法，規(guī)范個人貸款審查的程序和標準，推行個人住房貸款業(yè)務的標準化，逐步建立并完善個人征信系統(tǒng)。要嚴格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款條件，切實加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款使用的監(jiān)管。對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證(開工報告)的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式貸款。要完善住房保險政策，合理確定保險費率，明確保險賠付責任，減輕借款人負擔。要認真貫徹《住房公積金管理條例》（國務院令第350號）和《國務院關(guān)于進一步加強住房公積金管理的通知》（國發(fā)［2002］12號），完善住房公積金管理體制和監(jiān)督機制，充分發(fā)揮住房公積金支持個人購房的作用。要健全個人住房貸款擔保制度，加快完善住房貸款擔保辦法，加強對擔保機構(gòu)的業(yè)務規(guī)范和監(jiān)管，推行標準化的擔保合同示范文本，以提高居民個人住房貸款的信用度，保障銀行對個人住房貸款的回收，有效地防范貸款風險。

八、繼續(xù)加大對住房建設(shè)和消費環(huán)節(jié)不合理收費的清理力度

要認真落實國家已出臺的各項清理收費政策，全面清理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和消費環(huán)節(jié)的各種不合理收費，降低開發(fā)建設(shè)成本、減輕購房人負擔、支持住房消費。對于國家已明令禁止的收費項目，各地不得繼續(xù)征收或變相征收，仍在繼續(xù)征收或變相征收的，各地主管部門要依法嚴厲查處。

篇10

一、“五方驗收”的法律淵源及其實踐中的爭議

由于商品房交付沒有法定統(tǒng)一的交付條件規(guī)制，有人總結(jié)目前關(guān)于商品房的法定交付條件，歸納起來有四種觀點：一是以建設(shè)、施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計五方主體驗收合格為準；二是以取得建設(shè)主管部門的竣工驗收備案為準；三是以竣工綜合驗收合格為準；四是以開發(fā)企業(yè)取得初始登記（大確權(quán)）的權(quán)屬證明書為準。

“五方驗收”源于2000年生效的國務院行政法規(guī)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》（以下簡稱《條例》）第16條，該條規(guī)定建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應當組織設(shè)計、勘察、施工、工程監(jiān)理五方單位進行竣工驗收?；诖?，在商品房買賣中，有的開發(fā)商提供的合同中約定：“出賣人應當在??（ ）年（ ）月（ ）日，依照國家和地方政府的有關(guān)規(guī)定，將符合下列第（ ）種條件、并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。1.該商品房經(jīng)驗收合格并符合本合同附件三所約定的裝飾、設(shè)備標準；2.該商品房經(jīng)綜合驗收并符合本合同附件三所約定的裝飾、設(shè)備標準。3.由出賣人、設(shè)計方、施工方、工程監(jiān)理方、勘察方五方驗收合格”。這三個條件，第一個條件商品房經(jīng)誰驗收合格，沒有規(guī)定清楚，很模糊。第二個條件該商品房經(jīng)綜合驗收合格，而國務院在2004年5月19日了《關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》，將住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收的行政審批項目予以取消，這就意味著綜合驗收合格不再是房屋交付使用的法定條件，“條件2”屬于無效的條件。第三個條件“五方驗收合格”看起來很保護買受人利益，經(jīng)五個單位驗收合格，房屋質(zhì)量應該有保證。開發(fā)商把條件3作為交房條件，由于信息的不對稱，買受人往往在締約時認可“條件3”作為交房條件。而在此五方驗收合格的交房條件的實踐中，很多商品房根本不具備交房條件，房屋存在很多質(zhì)量問題，一方強行公告交房，一方拒絕接受，糾紛由此不斷。

二、房屋建筑驗收合格的不同法律淵源

關(guān)于房屋建筑驗收的法律淵源很多，筆者匯總后仔細分析歸類，發(fā)現(xiàn)并存有房地產(chǎn)和建筑兩套法規(guī)體系，而且從效力等級來看分別有法律、行政法規(guī)和部門規(guī)章以及地方政府規(guī)章。法律法規(guī)從建設(shè)工程質(zhì)量管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理兩方面對房屋建筑交房條件作出了不同的規(guī)定，我們進行文本梳理和對比如下。

1.房地產(chǎn)法體系關(guān)于房屋建筑驗收文本梳理

《城市房地產(chǎn)管理法》第27條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用?！笔裁词强⒐を炇蘸细?，由誰驗收？國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第17條進一步明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。”據(jù)此商品房的竣工驗收由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門主導進行行政許可驗收。對于群體房地產(chǎn)開發(fā)項目，《條例》第18條還規(guī)定應當依照本條例第17條的規(guī)定和城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項工程的工程質(zhì)量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業(yè)管理的落實情況進行綜合驗收。群體房地產(chǎn)開發(fā)項目的綜合驗收比竣工驗收更嚴格，驗收考核的范圍更廣，超出了房屋建筑質(zhì)量本身。為防止綜合驗收影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，2004年，國務院取消了住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收的行政許可制度。地方上為確保工程質(zhì)量，根據(jù)實際情況做出了規(guī)定，如長沙市在《長沙市房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理實施辦法》第7條規(guī)定：“建設(shè)單位向質(zhì)量監(jiān)督站領(lǐng)取《工程竣工驗收備案表》，并在竣工驗收前7個工作日書面通知質(zhì)量監(jiān)督站參加由建設(shè)單位組織監(jiān)理、勘察、設(shè)計、施工等有關(guān)單位進行的工程竣工驗收。”

2.建筑法體系關(guān)于房屋建筑驗收文本梳理

《建筑法》第61條規(guī)定：“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！笔裁词墙ㄖこ炭⒐そ?jīng)驗收合格？

國務院行政法規(guī)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第16條規(guī)定“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應當組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。建設(shè)工程竣工驗收應當具備下列條件：（一）完成建設(shè)工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容；（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告；（四）有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。”這一條被認為是規(guī)定“五方驗收”的正式法律淵源，無須建設(shè)主管部門主導和參與，有利于建筑市場的高效率。第49條規(guī)定：“建設(shè)單位應當自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收?！苯ㄔO(shè)行政主管部門在建設(shè)工程竣工驗收中只是備案權(quán)，沒有主導性行政許可權(quán)。建設(shè)部的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》（下稱《辦法》）第5條規(guī)定，“建設(shè)單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：（一）工程竣工驗收備案表；（二）工程竣工驗收報告?？⒐を炇請蟾鎽敯üこ虉蠼ㄈ掌冢┕ぴS可證號，施工圖設(shè)計文件審查意見，勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料以及備案機關(guān)認為需要提供的有關(guān)資料；（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定應當由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件；（四）施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；（五）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應當提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！苯ㄔO(shè)部的《辦法》對房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的竣工驗收規(guī)定也只是備案權(quán)，沒有規(guī)定住房建設(shè)行政主管部門主導的行政許可權(quán)。

綜上可見，房屋、建筑法定的驗收標準兩套法律體系規(guī)定不統(tǒng)一。而商品房的驗收標準是商品房交付法定條件中最為重要的環(huán)節(jié)，但現(xiàn)行的法律、法規(guī)、規(guī)章從建設(shè)工程管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理兩個方面規(guī)定了不同標準，而且兩類標準的使用范圍與關(guān)系又極不明確。開發(fā)商和購房者往往因各取所需，而造成交房糾紛。

三、兩套法律體系的法理關(guān)系及其適用空間分析

1.法理分析

房屋與建筑從邏輯關(guān)系上看，屬于屬種關(guān)系，建筑是屬的范疇，房屋是種范疇；房屋包含于建筑之中，是建筑中的一種。房地產(chǎn)法體系與建筑法體系也是屬種邏輯關(guān)系，這種關(guān)系表現(xiàn)于法理上就是特別法與一般法的關(guān)系。一般法和特別法規(guī)定不一致的，在特別法特定的法律范圍內(nèi)優(yōu)先適用特別法。這是法律運用中解決法律沖突的基本方法之一，已成共識。因此在解決前面關(guān)于房地產(chǎn)法體系與建筑法體系關(guān)于對房屋建筑驗收程序、驗收合格條件規(guī)定不一致時，商品房的交房驗收應該適用房地產(chǎn)法體系關(guān)于交房驗收的規(guī)定，即必須由縣級以上房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門主導組織進行驗收，履行行政許可監(jiān)督功能。而不能由建設(shè)單位自己主導組織驗收，然后報建設(shè)行政主管部門備案。對非商品房的房屋建筑則實行建筑法體系，竣工驗收由建設(shè)單位自己主導組織相關(guān)參入建設(shè)的單位分項驗收，并由建設(shè)單位自行取得規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件，然后報建設(shè)行政主管部門進行竣工驗收備案，建設(shè)行政主管部門不主導審批驗收。

2.法理背后的事理

建筑中的商品房，是由開發(fā)商（建設(shè)單位）組織設(shè)計、勘察、施工、監(jiān)理等單位進行建設(shè)的，開發(fā)商與其他四方是承攬合同關(guān)系而且承擔連帶法律責任，相對房屋預購人來說五方是個利益共同體，共同開發(fā)建設(shè)商品房。如果法律容許“五方驗收”，那么五方就會置買房人利益于不顧，由于共同利益使然，作為建設(shè)單位的開發(fā)商是想盡辦法縮短工期，便于資金周轉(zhuǎn)率提高，其他四方為了能盡快從開發(fā)商手里結(jié)算工程承攬業(yè)務款項，因此“五方驗收”可能成為五方坑害買受人利益的合謀。法言有云“任何人不能成為自己的法官”，“五方驗收”等于五方自己給自己驗收，怎么能起到真正的驗收效果呢！所以房地產(chǎn)法系基于此事實規(guī)定了由縣級以上房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門主導，組織進行驗收的制度，這樣就保障了行政職能部門的行政許可審批監(jiān)督權(quán)的及時行使，也體現(xiàn)國家重視民生、保障民生的重大政策。在高度資本主義的美國，也沒有對房地產(chǎn)資本放縱，美國規(guī)定房屋只有經(jīng)過竣工驗收，形成真正意義上的不動產(chǎn)，并拿到入住證，才可以與購房者簽訂購房合同，收取房款。美國是不容許買“樓花”的。入住證是在商品房全部完工后，開發(fā)商報請樓宇局檢查，合格后由政府部門頒發(fā)證明文件?？梢娒绹唐贩拷桓稐l件之一也是要經(jīng)過相關(guān)政府部門的審查和監(jiān)管，而不是由開發(fā)商自行組織驗收合格即可交付。這是發(fā)達資本主義國家監(jiān)管商品房建設(shè)和交易的經(jīng)驗。

建筑中的非商品房建筑，建設(shè)單位往往是房屋或建筑的未來所有者、使用者，這種房屋或建筑建成后不是用來賣給別人的?；诖耸聦嵥越ㄖw系規(guī)定了由建設(shè)方自行主導“五方驗收”的竣工交付驗收備案制度。在這種情況下建設(shè)單位與其他四方雖是承攬合同關(guān)系，但五方不是利益共同體，建設(shè)單位與其他四方的利益是對立的，其他四方工作不合格，損害的是建設(shè)者的利益，因為建設(shè)者是房屋或建筑的永久、長久所有人或使用人。因此這種情況下，建設(shè)單位組織的五方驗收，建設(shè)單位會錙銖必較于房屋建筑質(zhì)量的。如學校建設(shè)教學樓，學校對教學樓的竣工驗收當然會十分嚴格，因為教學樓不是出賣給第三人的，而是建成后自己使用的。所以建筑法體系不再把建筑主管行政部門作為驗收的主導者，政府主管部門行政權(quán)力主動缺席，充分相信建設(shè)單位能維護好自身利益，從而減輕自身負擔，騰出精力監(jiān)管其他需要監(jiān)管的事項。這是房地產(chǎn)法體系與建筑法體系立法的精微事理所在，也是為什么要立兩套法律體系的目的所在，不明于此，就不能正確定爭止紛。

3. “五方驗收”不能單獨成為商品房交房條件

綜上，可見商品房買賣合同約定的“房屋經(jīng)五方驗收（勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位、開發(fā)商）合格交付買受人使用”適用法律是錯誤的，違背了房地產(chǎn)法體系作為特別法優(yōu)先適用的法律適用規(guī)則。另外， “五方驗收”作為商品房交房條件也違背了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第45條，該條規(guī)定縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實；未經(jīng)核實或者經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收。即商品房要“經(jīng)驗收合格”的前提是要符合規(guī)劃條件，要取得規(guī)劃部門的認可文件。“五方驗收”作為交房條件也違背了《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》第23條規(guī)定：“建設(shè)項目需要配套建設(shè)的環(huán)境保護設(shè)施經(jīng)驗收合格，該建設(shè)項目方可正式投入生產(chǎn)或者使用?！?“ 五方驗收”作為交房條件也違背了《中華人民共和國消防法》第13條等規(guī)定商品房驗收合格的條件之一必須是消防驗收合格。上述規(guī)定都是法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！拔宸津炇铡敝饕轻槍ㄔO(shè)工程質(zhì)量而進行的檢查，對于購房者來說，所購房屋除質(zhì)量合格外，還要具備規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門的認可，房屋周圍的公共設(shè)施、綠化、物業(yè)管理等都要滿足居住使用的要求，僅質(zhì)量驗收合格不能說明商品房已具備了交付使用的條件。因此，“五方驗收”合格便視為達到房屋交付條件的合同約定違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，應認定為無效。

從合同法角度看，商品房買賣合同是開發(fā)商提供的格式條款，買房者在締約時沒有修改余地，合同約定房屋經(jīng)五方驗收（勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位、開發(fā)商）合格即交付買受人使用，屬于免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的格式條款，應可認定無效。另外，在一些地方政府行政主管部門，如長沙市房地產(chǎn)行政管理部門的《商品房買賣合同》示范文本中第8條有關(guān)交付條件中僅僅只有兩項，并沒有“五方驗收”，即該商品房經(jīng)建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理五大參建主體聯(lián)合驗收合格即可交房規(guī)定。顯而易見，“五方驗收”是由部分開發(fā)商自行添加上去的，利用買房人法律知識、相關(guān)信息欠缺和房地產(chǎn)法體系與建筑法體系關(guān)于竣工驗收合格交付條件規(guī)定不一致而設(shè)置的，看上去很正義的陷阱，其目的就是為了規(guī)避我國有關(guān)商品房交付的強制性規(guī)定。而在司法實踐中，有的基層法院認為合同中的“五方驗收”交房條件是當事人真實意思一致的表示，予以認可，根本沒有對法律進行仔細研讀，沒有對房地產(chǎn)法體系與建筑法體系立法的精微事理作區(qū)分，也沒有深諳兩套法律體系的立法目的的所在，流于合同的表面與形式就進行了裁判。

參考文獻：