導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險分析 宏觀調(diào)控

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）45-0059-01

一、引言

隨著國家經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展變化，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了多次調(diào)整。經(jīng)過長期的實踐，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要力量，為國家經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展做出了突出貢獻(xiàn)。但是，房地產(chǎn)行業(yè)也存在著一些問題得不到緩解，比如：房價過高、房地產(chǎn)盲目投資、商品房空閑等。這些問題困擾著人們的生活，成為社會發(fā)展的頸瓶，尤其近年來，房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險進(jìn)一步加大，市場充滿了不穩(wěn)定。本文就房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險進(jìn)行了充分的分析，希望為房地產(chǎn)行業(yè)的人提供幫助。

二、 房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險形成機(jī)理分析

簡單的說，風(fēng)險是房地產(chǎn)行業(yè)在整個金融市場中受到內(nèi)外部的影響，造成了實際的收益與預(yù)期目標(biāo)存在著差異。在金融市場中，房地產(chǎn)的金融風(fēng)險來源有很多種，比如：匯率、利率、市場環(huán)境等。本文從金融學(xué)的角度對其中的風(fēng)險分為幾個具體方面的敘述：

金融環(huán)境存在著巨大的不穩(wěn)定性導(dǎo)致金融體系出現(xiàn)問題。房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)市場出現(xiàn)金融危機(jī)的時候，會導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)面臨極大在的困境。金融市場的不穩(wěn)定在客觀上是存在的，并且可以對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生沖擊，甚至由房地產(chǎn)擴(kuò)散到其他行業(yè)，產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，爆發(fā)更大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)性危機(jī)。

信息的不對等也會給金融市場帶來風(fēng)險。在金融學(xué)中，信息是重要的元素，信息可以及時的傳遞出金融市場的發(fā)展動向和發(fā)展趨勢，對房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的影響，信息的不對等增添了房地產(chǎn)行業(yè)金融上的風(fēng)險，對判斷決策產(chǎn)生了重要作用。

金融風(fēng)險出現(xiàn)幾率的大小與政府的貨幣政策有著直接的關(guān)系。貨幣是整個金融市場的基礎(chǔ)建設(shè)，當(dāng)政府的貨幣政策出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)變就意味著金融市場會出現(xiàn)大的變動，金融行業(yè)的借貸也會受到政策的影響導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來威脅。

三、 我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險分析

房地產(chǎn)金融市場存在風(fēng)險的來源不是從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部出現(xiàn)的，而是參與到房地產(chǎn)開展業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)特別 容易受到市場和環(huán)境的影響在借貸上進(jìn)行改變，進(jìn)而保證自身的權(quán)益。我國的房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險來源于銀行的變動。

1.信貸規(guī)模增長過快

房地產(chǎn)開發(fā)過程中，需要向銀行借貸大批量的貸款，由銀行提供房地產(chǎn)的建設(shè)資金，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的正常運(yùn)營。房地產(chǎn)建設(shè)的資金回收的速度慢，跨度長，需要向銀行進(jìn)行資金借貸，解決建設(shè)中存在的問題。建筑征地費(fèi)用和建筑工程用款都需要開發(fā)商進(jìn)行前期墊付，加上近些年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度迅猛，導(dǎo)致了銀行信貸規(guī)?？涨霸鲩L，資金回收速度減慢，銀行承擔(dān)的風(fēng)險逐步加大，

2.銀行系統(tǒng)所面臨的信用風(fēng)險與流動性風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)需要的資金總量大，資本來源大部分依靠銀行的現(xiàn)狀導(dǎo)致了我國銀行系統(tǒng)的風(fēng)險過大，資金運(yùn)轉(zhuǎn)容易出現(xiàn)危機(jī)。一旦銀行不加限制的向房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行大額貸款，勢必影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的均衡性，給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來危機(jī)。房地產(chǎn)方面的危機(jī)進(jìn)一步擴(kuò)大化就會對其他的領(lǐng)域的價格和發(fā)展生產(chǎn)重要的影響，甚至?xí)档腿藗兊纳钏?，出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。為了確保銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定性，合理的解決銀行面臨的新信用風(fēng)險和資金流動性風(fēng)險，需要進(jìn)行全面的考慮。對房地產(chǎn)借貸進(jìn)行限制。

三、 我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險的控制與防范的措施

對于房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險控制是全社會共同的行為，需要政府和大眾聯(lián)手將其控制在一定的范圍內(nèi)。政府應(yīng)發(fā)揮自身的優(yōu)勢，完善社會保障性住房。制定詳細(xì)的建設(shè)性住房規(guī)定，還要實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)多元化的資金來源，保證房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定。

1.密切關(guān)注房地產(chǎn)價格走勢，嚴(yán)格控制抵押品價值缺口

房地產(chǎn)行業(yè)向銀行進(jìn)行借貸的抵押品往往是商品房以及沒有建設(shè)完成的商品房。銀行方面必須對房地產(chǎn)行業(yè)的抵押品進(jìn)行認(rèn)真的判斷，不能根據(jù)簡單的市場估值開展市場業(yè)務(wù)。現(xiàn)階段銀行對商品價值的估算是按照商品在市場中的價格進(jìn)行的，存在著極大的風(fēng)險，當(dāng)受到市場價格影響，商品價值發(fā)生改變的時候，銀行將陷入困境中。房地產(chǎn)用商品房進(jìn)行抵押的過程中需要對其變現(xiàn)能力進(jìn)行認(rèn)真的判斷，考慮到房地產(chǎn)的質(zhì)量，進(jìn)行合理的貸款，不可過分盲目。商業(yè)銀行在進(jìn)行房地產(chǎn)貸款的時候，應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)的信用和實力進(jìn)行全面的評估，并對抵押品的質(zhì)量進(jìn)行實地的考察，慎重的考慮抵押品價值，并進(jìn)行風(fēng)險市場的價值波動模擬，得出抵押品的價值范圍，與此同時，還要對房地產(chǎn)信貸抵押物的變現(xiàn)能力進(jìn)行深入的分析，密切的注意企業(yè)的發(fā)展動向，關(guān)注企業(yè)價值的變動，降低銀行貸款風(fēng)險。

2.針對區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異，對房地產(chǎn)信貸實行規(guī)模管理

我國的經(jīng)濟(jì)管理部門和銀行必須按照國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀控制。在進(jìn)行信貸時，應(yīng)該按照不同區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模和現(xiàn)實需要進(jìn)行總體管理。區(qū)域性的房地產(chǎn)信貸的規(guī)模應(yīng)與區(qū)域不良貸款率聯(lián)系在一起，根據(jù)實際的情況制定出房地產(chǎn)信貸管理辦法，對不良借貸和盲目投資進(jìn)行嚴(yán)格控制。具體說來，區(qū)域銀行一方面將貸款方向指向信譽(yù)好、發(fā)展規(guī)模大、回收速度快的大型房地產(chǎn)企業(yè)，另一方面將資金信貸投資于發(fā)展前景好，建筑質(zhì)量高的大中型地產(chǎn)項目。

參考文獻(xiàn)：

[1] 汪春燕 淺析我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)2011 （18）.

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論文關(guān)鍵詞：次貸危機(jī)；房地產(chǎn)市場；金融風(fēng)險；風(fēng)險防范

1 美國次貸危機(jī)

2001年911事件后，美國網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，美國經(jīng)濟(jì)衰退，為了防止經(jīng)濟(jì)過度下滑，美聯(lián)儲實施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續(xù)13次降息，1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費(fèi)與投資，使得房地產(chǎn)市場迅速繁榮，房地產(chǎn)價格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下，大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款，但是當(dāng)利率上升時，他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入，商業(yè)銀行更為了適應(yīng)競爭，不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，使得風(fēng)險加大。為了分散風(fēng)險，商業(yè)銀行將其賣給投行，經(jīng)過投資銀行的包裝，實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評級機(jī)構(gòu)的見利忘險和監(jiān)管不力更加促成危機(jī)的爆發(fā)。美國國內(nèi)的經(jīng)常項目赤字，而東南亞等新興國家的經(jīng)常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備，再加上石油輸出國大量的美元儲備，都通過購買美國債券，使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機(jī)構(gòu)提供了大量的流動性，面對有限的需求，金融機(jī)構(gòu)加劇了競爭，不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)給信用級別較差的借款人，在出現(xiàn)利率上升和房價下跌時，導(dǎo)致違約率上升，爆發(fā)次貸危機(jī)。正如Robin Blackburn所說：“次貸危機(jī)是一個金融化的危機(jī)，它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。

2 中國房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險

我國自1998年進(jìn)行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，經(jīng)過多年的發(fā)展，基本形成了以銀行信貸為主，同時包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速，我們不得忽視其存在的風(fēng)險。

2.1 高房價的市場風(fēng)險

近年來，我國房地產(chǎn)價格上漲過快，并且還有繼續(xù)上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預(yù)期等國內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅，作為抵押品的房地產(chǎn)價值就會下降，造成銀行信貸質(zhì)量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續(xù)上漲的房價，會促使投機(jī)的產(chǎn)生并擠占人民消費(fèi)支出，這些都不利于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.2 央行不斷加息，房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風(fēng)險

面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進(jìn)行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI，還存在加息預(yù)期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障，但是個人按揭貸款利率上升，也會在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)債經(jīng)營的財務(wù)風(fēng)險

我國房地產(chǎn)開發(fā)商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發(fā)資金多來自銀行貸款。隨著我國準(zhǔn)款準(zhǔn)備金率不斷上調(diào)，截止到2011年2月24日大型金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率已達(dá)19.5%，這就預(yù)示信貸額度會進(jìn)一步收緊，這樣就會使貸款門檻提高，一旦房地產(chǎn)商借不到錢，資金鏈條斷裂，風(fēng)險就會暴露。

2.4 銀行職員道德風(fēng)險和放貸的操作風(fēng)險

銀行職員的風(fēng)險意識不強(qiáng)，為了完成放貸任務(wù)免于受罰，在審貸過程中流于形式，對存在疑點(diǎn)的資料不進(jìn)行深入調(diào)查，審查不嚴(yán)謹(jǐn)。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構(gòu)收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力，會造成銀行不良貸款率上升。

由于商業(yè)銀行競爭激烈，為了搶占市場份額，一些商業(yè)銀行降低審查標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為有房屋作抵押不用擔(dān)心還款，但事實上房屋變現(xiàn)存在困難。特別是對于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋，我國法律規(guī)定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設(shè)，即便貸款人拒不還款，銀行也不能將抵押房屋變現(xiàn)。

通過剖析美國次貸危機(jī)的成因，分析我國房地產(chǎn)金融市場存在的風(fēng)險，我們可以看到我國房地產(chǎn)金融市場與美國次貸危機(jī)前有許多相似經(jīng)濟(jì)背景，如經(jīng)濟(jì)高速增長、房價虛高，逐步形成泡沫；居民購房熱情高漲，個人按揭貸款增速加快；房地產(chǎn)業(yè)貸款占銀行信貸比重加大，并且銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)下降；貨幣政策由松到緊，不斷加息，造成還貸壓力加大。 轉(zhuǎn)貼于

3 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的對策建議

美國次貸危機(jī)無疑對我國房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險防范起到了啟示作用，針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場所存在的潛在風(fēng)險，應(yīng)采取多種措施穩(wěn)定房價，保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，銀行所面臨的風(fēng)險也要采取措施積極防御。根據(jù)美國次貸危機(jī)經(jīng)驗和我國國情，可以從以下幾個方面來努力化解相關(guān)風(fēng)險。

3.1 加快資產(chǎn)證券化的進(jìn)程，拓展融資渠道，分散銀行信貸風(fēng)險

當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，資金多來源于銀行貸款，這就使得銀行直接或者間接承擔(dān)著房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，一旦房市出現(xiàn)問題，銀行的不良貸款會增加，影響到銀行的經(jīng)營。要改變這種局面，就要拓展融資渠道來分擔(dān)銀行體系風(fēng)險。

雖然說，住房貸款證券化可以將銀行風(fēng)險通過資本市場分散到投資者身上，增加銀行資產(chǎn)的流動性，但是從 2005年中國建設(shè)銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品來看，由于市場規(guī)模小，無法滿足市場需求，收效甚微，企業(yè)仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹，央行近年來多次上調(diào)準(zhǔn)備金率，使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面，盡管面對利潤的誘惑，很多企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場，但是真正滿足上市條件的企業(yè)并不多，在股市融資數(shù)量有限，因此加快資產(chǎn)證券化進(jìn)程是必需的。針對目前我國銀行在資產(chǎn)證券化過程中存在的問題，結(jié)合國情有步驟、有計劃地推進(jìn)，并且國家也要制定相關(guān)法律法規(guī)以利于證券化的實施，銀行最終實現(xiàn)個人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款都證券化。此外，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，引進(jìn)外資等都可以達(dá)到拓展融資渠道，分散銀行風(fēng)險的目的。

住房貸款證券化可以分散銀行風(fēng)險，但是這種金融創(chuàng)新正是次貸危機(jī)的成因之一。盡管我國的金融創(chuàng)新剛起步，但是我們應(yīng)該打好基礎(chǔ)，使用優(yōu)質(zhì)資金進(jìn)行創(chuàng)新，并且增加風(fēng)險透明度，以此來防范風(fēng)險。

3.2 完善個人和房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度

由于信息不對稱等原因的存在，商業(yè)銀行不能夠完全了解個人和企業(yè)的信用信息。雖然說我國自2006年已經(jīng)開始運(yùn)行全國信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，里面也涵蓋了大量的個人和企業(yè)的信貸信息，但是也存在不少問題，比如有關(guān)信用參數(shù)未納入信用體系，信息透明化程度不高，資源分散而且缺乏共享機(jī)制等，這些都會給銀行帶來潛在風(fēng)險。這就需要健全信用體系，通過完善信用體系，可以幫助信貸人員對申請人情況進(jìn)行判斷，有效防范道德風(fēng)險，進(jìn)而提高貸款質(zhì)量。

3.3 銀行提高風(fēng)險防范能力，加強(qiáng)管理

房地產(chǎn)貸款以房屋作為抵押，商業(yè)銀行一旦無法收回，就將房產(chǎn)拍賣，但這是消極的回避風(fēng)險的方法。其實商業(yè)銀行不能將事后補(bǔ)救作為防范風(fēng)險措施，應(yīng)當(dāng)注重事前的審查，銀行必須對借款人的財務(wù)狀況、抵押品的現(xiàn)值、還款意愿等信息有著充分的了解，嚴(yán)格遵循銀監(jiān)會關(guān)于發(fā)放房地產(chǎn)信貸的標(biāo)準(zhǔn)，及時了解房地產(chǎn)市場的變化情況，保證對貸款投向作出及時調(diào)整。并且要定期對信貸人員進(jìn)行培訓(xùn)以提高其風(fēng)險意識和職業(yè)道德，也可以對其經(jīng)手的貸款申請進(jìn)行責(zé)任認(rèn)定以控制信用風(fēng)險。

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中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展已逐步走向理性，但是房地產(chǎn)投資的收益與風(fēng)險并存。在房地產(chǎn)投資過程中，政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險、房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險、金融政策變化風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險和法律風(fēng)險等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風(fēng)險。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持。房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)額巨大。投資回收周期較長。占用的資金及支付的利息多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業(yè)就會發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難甚至發(fā)生財務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)個人住房消費(fèi)也需要金融業(yè)的大力支持。國際上房價收入比約為三比一至六比一，而我國這個比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個別城市有的甚至更高。這意味著，我國城市一個家庭要在禁絕一切消費(fèi)的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費(fèi)信貸，家庭的積累過程就會大大縮短，住房消費(fèi)可以提前實現(xiàn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這無異于縮短了銷售時間加快了資金周轉(zhuǎn)，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤。

房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項重要內(nèi)容。房地產(chǎn)金融一般可分為開發(fā)信貸和消費(fèi)信貸，據(jù)世界各國統(tǒng)計，住房金融有兩個“三七開”之說，一個“三七開”是國內(nèi)各項貸款中大約有30%是給房地產(chǎn)業(yè)，另一個“三七開”是房地產(chǎn)業(yè)貸款中的70%是貸給個人買房的，另外30%是貸給開發(fā)商。中國房地產(chǎn)金融從無到有，從小到大，發(fā)展十分迅速，而且發(fā)展空間非常大。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)和個人住房消費(fèi)信貸增長逐年上升。1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028.92萬元，2003年擴(kuò)大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時，個人住房消費(fèi)信貸也快速增長。2003年與1998年相比，個人住房消費(fèi)貸款增加了11353.58億元，增長了26.64倍。盡管如此，目前我國的房地產(chǎn)金融市場發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為：

房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險集中于商業(yè)銀行。中國房協(xié)副會長顧云昌把房地產(chǎn)與銀行業(yè)過去5年緊密合作的時光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂意為我們服務(wù)，但銀行確實也因此承擔(dān)了巨大風(fēng)險。”據(jù)估算，80％左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等，商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。有關(guān)方面資料表明，四大國有商業(yè)銀行剝離的1.4萬億不良資產(chǎn)30%是與房地產(chǎn)相關(guān)。

房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)單一，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融體系。缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場機(jī)構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場體系，缺乏獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系，沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級市場，尚未建立房地產(chǎn)金融二級市場。據(jù)央行研究局的報告，2002年房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.5%；房地產(chǎn)債券融資所占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產(chǎn)資金信托較為活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計，2003年上半年推出的房地產(chǎn)資金信托計劃也不過20億元，微乎其微。房地產(chǎn)信托起源于美國20世紀(jì)60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過程，現(xiàn)在美國大約有300個房地產(chǎn)投資信托，他們的總資產(chǎn)超過3000億美元，大約2/3在國家級的股票交易所上市，已成為美國房地產(chǎn)證券化的主要形式。由于其在產(chǎn)權(quán)、資本、經(jīng)營上具有的優(yōu)勢，其發(fā)展已為世人所矚目，英國、日本等發(fā)達(dá)國家也紛紛效仿。

對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善。目前，我國房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設(shè)相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言還是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。

我國個人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控，個人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險。目前，中國商業(yè)性個人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。但按照國際慣例，個人房貸的風(fēng)險暴露期通常為3年到8年，而中國的個人住房信貸業(yè)務(wù)是最近3年才開始發(fā)展起來的。一般來講，個人信貸業(yè)務(wù)會給銀行帶來以下風(fēng)險：一是信用風(fēng)險，即借款人由于某種原因（如失業(yè)或突發(fā)事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動性風(fēng)險，即由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個人房貸業(yè)務(wù)，從而使商業(yè)銀行面臨流動性危機(jī)；三是操作風(fēng)險，是指由于不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險；四是利率風(fēng)險，即由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；五是市場風(fēng)險，即由于整個房地產(chǎn)市場大幅下滑，從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風(fēng)險，即由于有關(guān)房地產(chǎn)市場或個人房貸業(yè)務(wù)相關(guān)政策的出臺而使商業(yè)銀行受到影響的情況。

銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險及防范措施(1)內(nèi)容摘要：隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，國家有關(guān)部門就加強(qiáng)金融宏觀調(diào)控作用、促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展出臺了一系列措施。因此，在房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析和風(fēng)險防范方面作一些思考，具有特定的現(xiàn)實意義。本文分析了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險，揭示了房地產(chǎn)金融投資風(fēng)險的成因，并提出了銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險防范措施。以期在房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范方面能引以借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資風(fēng)險信貸防范

金融業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中一個十分重要的行業(yè)，通過它的融資和支持功能，一直產(chǎn)生著加速各行各業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大作用。房地產(chǎn)業(yè)目前是我國國民經(jīng)濟(jì)中的一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)。它的發(fā)展，對于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高生活，拉動相關(guān)行業(yè)發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都產(chǎn)生著極為重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持和投入，而房地產(chǎn)業(yè)存在著資金需求量大和自我積累有限的局限性，給金融投資帶來巨大風(fēng)險，因此如何規(guī)避金融風(fēng)險，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展將是我國當(dāng)前十分重要的任務(wù)。

房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及存在的問題

中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展已逐步走向理性，但是房地產(chǎn)投資的收益與風(fēng)險并存。在房地產(chǎn)投資過程中，政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險、房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險、金融政策變化風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險和法律風(fēng)險等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風(fēng)險。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持。房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)額巨大。投資回收周期較長。占用的資金及支付的利息多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業(yè)就會發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難甚至發(fā)生財務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)個人住房消費(fèi)也需要金融業(yè)的大力支持。國際上房價收入比約為三比一至六比一，而我國這個比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個別城市有的甚至更高。這意味著，我國城市一個家庭要在禁絕一切消費(fèi)的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費(fèi)信貸，家庭的積累過程就會大大縮短，住房消費(fèi)可以提前實現(xiàn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這無異于縮短了銷售時間加快了資金周轉(zhuǎn)，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤。

房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項重要內(nèi)容。房地產(chǎn)金融一般可分為開發(fā)信貸和消費(fèi)信貸，據(jù)世界各國統(tǒng)計，住房金融有兩個“三七開”之說，一個“三七開”是國內(nèi)各項貸款中大約有30%是給房地產(chǎn)業(yè)，另一個“三七開”是房地產(chǎn)業(yè)貸款中的70%是貸給個人買房的，另外30%是貸給開發(fā)商。中國房地產(chǎn)金融從無到有，從小到大，發(fā)展十分迅速，而且發(fā)展空間非常大。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)和個人住房消費(fèi)信貸增長逐年上升。1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028.92萬元，2003年擴(kuò)大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時，個人住房消費(fèi)信貸也快速增長。2003年與1998年相比，個人住房消費(fèi)貸款增加了11353.58億元，增長了26.64倍。盡管如此，目前我國的房地產(chǎn)金融市場發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為：

房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險集中于商業(yè)銀行。中國房協(xié)副會長顧云昌把房地產(chǎn)與銀行業(yè)過去5年緊密合作的時光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂意為我們服務(wù)，但銀行確實也因此承擔(dān)了巨大風(fēng)險?！睋?jù)估算，80％左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等，商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。有關(guān)方面資料表明，四大國有商業(yè)銀行剝離的1.4萬億不良資產(chǎn)30%是與房地產(chǎn)相關(guān)。

房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)單一，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融體系。缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場機(jī)構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場體系，缺乏獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系，沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級市場，尚未建立房地產(chǎn)金融二級市場。據(jù)央行研究局的報告，2002年房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.5%；房地產(chǎn)債券融資所占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產(chǎn)資金信托較為活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計，2003年上半年推出的房地產(chǎn)資金信托計劃也不過20億元，微乎其微。房地產(chǎn)信托起源于美國20世紀(jì)60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過程，現(xiàn)在美國大約有300個房地產(chǎn)投資信托，他們的總資產(chǎn)超過3000億美元，大約2/3在國家級的股票交易所上市，已成為美國房地產(chǎn)證券化的主要形式。由于其在產(chǎn)權(quán)、資本、經(jīng)營上具有的優(yōu)勢，其發(fā)展已為世人所矚目，英國、日本等發(fā)達(dá)國家也紛紛效仿。

對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善。目前，我國房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設(shè)相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言還是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。

我國個人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控，個人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險。目前，中國商業(yè)性個人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。但按照國際慣例，個人房貸的風(fēng)險暴露期通常為3年到8年，而中國的個人住房信貸業(yè)務(wù)是最近3年才開始發(fā)展起來的。一般來講，個人信貸業(yè)務(wù)會給銀行帶來以下風(fēng)險：一是信用風(fēng)險，即借款人由于某種原因（如失業(yè)或突發(fā)事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動性風(fēng)險，即由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個人房貸業(yè)務(wù)，從而使商業(yè)銀行面臨流動性危機(jī)；三是操作風(fēng)險，是指由于不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險；四是利率風(fēng)險，即由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；五是市場風(fēng)險，即由于整個房地產(chǎn)市場大幅下滑，從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風(fēng)險，即由于有關(guān)房地產(chǎn)市場或個人房貸業(yè)務(wù)相關(guān)政策的出臺而使商業(yè)銀行受到影響的情況。

篇4

一、目前我國房地產(chǎn)金融市場存在的主要問題

（一）房地產(chǎn)金融市場過度集中于間接融資市場

這個問題可以通過比較房地產(chǎn)企業(yè)信貸市場融資和資本市場融資的比例得到說明（見表1）。表1中的資本市場融資包括股票和債券融資，數(shù)據(jù)來源于wind咨詢，間接融資數(shù)據(jù)來源于中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)，為中國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源于中國內(nèi)貸款和個人按揭貸款之和。該表顯示，房地產(chǎn)企業(yè)間接市場融資規(guī)模遠(yuǎn)高于資本市場融資規(guī)模，即使在2007年至2009年間，房地產(chǎn)資本市場融資規(guī)模有所提升，兩者的比例也不足10%。

自2010年以來，中國證監(jiān)會實際上關(guān)閉了房地產(chǎn)企業(yè)通過股票市場融資的大門，房地產(chǎn)首發(fā)、增發(fā)、債轉(zhuǎn)股、可轉(zhuǎn)債等基本上均維持零紀(jì)錄，房地產(chǎn)資本市場融資規(guī)模大幅萎縮（見表2）。此間，雖然發(fā)改委對房地產(chǎn)企業(yè)債券融資網(wǎng)開了一面，發(fā)行規(guī)模持續(xù)高增長，但即使這樣房地產(chǎn)企業(yè)資本市場融資與信貸市場融資的比例在3%的低位徘徊，遠(yuǎn)低于前幾年的水平。

顯然，房地產(chǎn)融資對間接融資的過高集中度易于加大間接金融機(jī)構(gòu)特別是銀行金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)風(fēng)險，不利于銀行金融機(jī)構(gòu)形成穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，也不利于金融體系的穩(wěn)定。

（二）房貸在銀行信貸市場中占比過高

近年來，房貸在銀行各項貸款中的占比一直保持在20%以上[1]，特別是近一兩年來，在金融支持實體經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)緊縮調(diào)控等宏觀政策條件下，這個比例不降反升，2013年以來各月的比例超過30%（見表3）。從行業(yè)投放結(jié)構(gòu)看，主要上市銀行公開披露的年報信息表明，除個別銀行外，房地產(chǎn)業(yè)貸款投放高于其他行業(yè)的貸款投放。[2]這些信息表明，國家關(guān)于金融為實體經(jīng)濟(jì)服務(wù)的政策還沒有完全落地。房貸規(guī)模的居高不下也成了房價不斷走高的重要推手，加大了國家房地產(chǎn)政策調(diào)控的難度。

（三）房地產(chǎn)金融市場對于保障房的支持不夠

自2008年國家重新重視保障房的建設(shè)和消費(fèi)以來，保障房融資一直成為其中一個重要瓶頸，首先是在保障房建設(shè)方面，由于國家財政資金有限，大量資金需要訴諸于房地產(chǎn)金融市場渠道，但由于保障房建設(shè)的投資回報率偏低，相應(yīng)的投資和信用風(fēng)險較大，又缺乏有效的風(fēng)險緩釋或信用增級工具，商業(yè)金融對保障房建設(shè)的支持動力不足。其次是在保障房消費(fèi)融資方面，由于保障房消費(fèi)主體均為中低收入者，債務(wù)償付能力低，而且基本沒有信用記錄，加之缺乏政策性的增信手段，商業(yè)金融對保障房消費(fèi)的支持動力也不夠。以“十二五”規(guī)劃為例，“十二五”期間國家計劃建設(shè)3600萬套保障房，2011年和2012年各1000萬套，后三年1600萬套，按每套60平方米，每平米成本價2000元估算，共需資金約4萬億元，其中商業(yè)性融資按60%估算，那么需要來自商業(yè)性渠道的資金約2.4萬億元，2011年和2012年每年需要商業(yè)性融資7000億元。近幾年對保障房的商業(yè)融資渠道雖有多種探索，但主要渠道還是商業(yè)銀行貸款，事實上公開披露的有關(guān)保障房的融資資料中基本見不到來自非銀行貸款渠道的數(shù)據(jù)信息。表4顯示，2011年和2012年的保障房建設(shè)貸款遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于保障房融資需求額，融資缺口占比均超過70%。在保障房建設(shè)目標(biāo)硬性考核下，此種融資缺口實際上以扭曲形式表現(xiàn)，如保障房粗制濫造埋下安居隱患，向開發(fā)商強(qiáng)行攤派或與開發(fā)商組成尋租聯(lián)盟等等。

（四）房地產(chǎn)金融市場存在風(fēng)險隱患

雖然目前公開披露的一些信息（比如商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款不良率）顯示房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險無憂，但從房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)和期限結(jié)構(gòu)視角看，房地產(chǎn)金融市場存在風(fēng)險隱患。主要表現(xiàn)在三個方面，一是房地產(chǎn)融資市場向銀行金融機(jī)構(gòu)的集中度過高，持續(xù)給相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)負(fù)債的期限結(jié)構(gòu)和風(fēng)險結(jié)構(gòu)管理施加壓力，也不利于整個金融體系的穩(wěn)定。二是房地產(chǎn)信托資金的風(fēng)險。由于中國房地產(chǎn)信托目前依然對于信托人的債權(quán)事實上實行剛性對付，房地產(chǎn)信托資金的對付風(fēng)險持續(xù)存在。近年來，房地產(chǎn)信托資金持續(xù)高增長，這無疑會進(jìn)一步放大這一風(fēng)險。三是房地產(chǎn)信貸資金存在嚴(yán)重的期限錯配問題，埋下流動性、收益性等風(fēng)險隱患。該風(fēng)險主要表現(xiàn)在個人按揭貸款，由于此類貸款期限多為20年以上，二期對應(yīng)的負(fù)債多為短期性的，這樣的錯配會進(jìn)一步釀成流動性風(fēng)險、利率波動風(fēng)險等多種風(fēng)險。

二、關(guān)于應(yīng)對房地產(chǎn)金融市場問題的若干對策

針對以上房地產(chǎn)金融市場存在的問題，相關(guān)對策應(yīng)著眼于促進(jìn)解決房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)過于集中于間接融資渠道，致力于破解保障房商業(yè)性融資難的問題，有效分散和化解房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險。

（一）有效擴(kuò)大房地產(chǎn)直接融資渠道的比重

降低房地產(chǎn)間接融資集中度過高的有效對策無疑是通過擴(kuò)大直接融資比重來稀釋。但鑒于注重原因，目前房地產(chǎn)企業(yè)直融化既存在不利因素也存在有利條件。不利因素主要表現(xiàn)在：就股票市場融資而言，由于以往針對房地產(chǎn)股票市場的放行往往伴隨著地價和房價的飛漲即所謂股價、地價和房價的互相拉扯，因此在調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策選項中，提高房地產(chǎn)企業(yè)上市門檻甚至?xí)和７康禺a(chǎn)企業(yè)的上市，往往成為必選項。最近的一次即自2010年以來至今實施的對房地產(chǎn)企業(yè)股票市場融資實施的關(guān)門政策應(yīng)該說是史上最嚴(yán)厲的一次?？紤]到房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢繼續(xù)從緊概率較大，房地產(chǎn)股票市場融資的封凍政策將繼續(xù)發(fā)揮作用。監(jiān)管層對房地產(chǎn)股票市場融資的關(guān)門政策也與資本市場系統(tǒng)性制度重構(gòu)有關(guān)，自2012年9月份上證和深市均暫停IPO至今，期間的增發(fā)規(guī)模雖高達(dá)近4000億，但房地產(chǎn)企業(yè)增發(fā)確實少得可憐（見表2）。

有利因素主要表現(xiàn)在一是中國政府在《金融業(yè)發(fā)展和改革“十二五”規(guī)劃》中的內(nèi)容之一是顯著提高直接融資的比例，這對房地產(chǎn)金融市場的直融化提供了良機(jī)。二是十八屆三中全會后股票市場發(fā)行與監(jiān)管制度改革提速，自2012年9月份暫停的IPO將隨著注冊制的實施而重啟，這對房地產(chǎn)企業(yè)股票市場融資無疑是一個利好因素。

綜上，房地產(chǎn)企業(yè)股票市場融資的有利因素強(qiáng)于不利因素，預(yù)計最早在明年上半年房地產(chǎn)企業(yè)融資將順利搭上股票市場IPO的列車。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)直融化還可借助債券、基金、海外資本市場等渠道。

（二）強(qiáng)化政策激勵引導(dǎo)資金進(jìn)入保障房領(lǐng)域

房地產(chǎn)金融市場對保障房支持動力不足的癥結(jié)在于保障房建設(shè)和消費(fèi)信用存在缺陷，同時缺乏相應(yīng)的增信安排。

在發(fā)達(dá)國家，對保障房商業(yè)融資的增信是通過公共政策機(jī)制來實現(xiàn)的。即政府借助于財政和政策性金融手段提升保障房融資的信用水平，這些手段包括財政補(bǔ)貼、擔(dān)保、保險、保證、流動性支持等。如美國的聯(lián)邦住房局職責(zé)之一即為低收入家庭的購房貸款提供低費(fèi)保證，美國的退伍軍人局則為另一類低收入群體即退伍軍人的購房貸款提供免費(fèi)保險。美國、英國等發(fā)達(dá)國家均有針對中低收入群體購房或租房融資的財政貼息或代償安排。而我國雖存在對中低收入群體或多或少的購房或租房的財政補(bǔ)貼但缺乏對保障房融資的擔(dān)保、保證、保險等增信支持體系。政府應(yīng)嘗試建構(gòu)政策性住房金融體系，該體系除了給予保障房建設(shè)直接提供適當(dāng)?shù)娜谫Y支持以外，還應(yīng)針對保障房建設(shè)和消費(fèi)中的商業(yè)融資提供信用增級可支持，以有效彌補(bǔ)保障房融資的信用缺陷，引導(dǎo)房地產(chǎn)金融市場增加對于保障房的資金支持。至于政策性住房金融的建構(gòu)思路，可考慮兩種選項，其一是重構(gòu)國家開發(fā)銀行，分離其所有的商業(yè)銀行業(yè)務(wù)，恢復(fù)其政策性銀行地位，并賦予其對于包括保障房在內(nèi)的公共項目建設(shè)融資和增信的職能。其二是新設(shè)政策性住房金融機(jī)構(gòu)。兩種選項各有利弊，選項一的優(yōu)勢在于充分利用現(xiàn)有的機(jī)構(gòu)資源，達(dá)到建立政策性住房金融機(jī)構(gòu)的目的，不利之處在于，國開行已經(jīng)步入商業(yè)化的路徑，不管是在復(fù)歸其政策性銀行本性還是分離其商業(yè)銀行業(yè)務(wù)方面均存在決策阻力和機(jī)會成本。選項的好處是，省卻了方案一的重構(gòu)成本，但機(jī)構(gòu)新設(shè)和招兵買馬的成本較高。

（三）有效推進(jìn)資產(chǎn)證券化，緩釋房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險

資產(chǎn)證券化是應(yīng)對信貸期限錯配、債務(wù)關(guān)系集中度過高等金融風(fēng)險的有效工具，由于在最近一輪的全球性金融危機(jī)中資產(chǎn)證券化一度被貼上風(fēng)險禍源的標(biāo)簽，中國也因此停止了2005年啟動的資產(chǎn)證券化試點(diǎn)工作。但自2012年上半年以來資產(chǎn)證券化的風(fēng)險緩釋作用被重新認(rèn)識，資產(chǎn)證券化試點(diǎn)工作得以重新推進(jìn)而且新試點(diǎn)著眼于將資產(chǎn)證券化引入常規(guī)化發(fā)展的軌道，以避免短期的政策和人為擾動而引發(fā)的資產(chǎn)證券化市場的大幅波動，進(jìn)而引發(fā)金融市場的波動。新試點(diǎn)也同時引入多種新的風(fēng)險防范措施，防止證券化技術(shù)的濫用和風(fēng)險的放大。如單個銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)購買持有單只資產(chǎn)支持證券的比例，原則上不得超過該單資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模的40%；信貸資產(chǎn)證券化各發(fā)起機(jī)構(gòu)應(yīng)持有由其發(fā)起的每一單資產(chǎn)證券化中的最低檔次資產(chǎn)支持證券的一定比例，原則上不得低于每一單全部資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模的5%，持有期限不得低于最低檔次證券的存續(xù)期限等等。

但資產(chǎn)證券化的有效推進(jìn)仍存在一些約束因素。一是額度規(guī)模較為有限。2013年新試點(diǎn)僅放出3000億額度，而且其中1000億已經(jīng)給了國開行，其他銀行分2000億的“羹”，難免有僧多粥少之嫌。二是對基礎(chǔ)資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定過嚴(yán)。新試點(diǎn)要求將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)證券化，禁止將風(fēng)險較大資產(chǎn)證券化。然而證券化的一個核心功能將存在一定風(fēng)險的資產(chǎn)通過證券化進(jìn)行風(fēng)險重構(gòu)。正是基于此原因，2008年全球性經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)后發(fā)達(dá)國家對資產(chǎn)證券化的監(jiān)管更多聚焦于對資產(chǎn)證券化技術(shù)的濫用行為（諸如無限次資產(chǎn)組合和證券化）施加限制，但并沒有要求將證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)的信用級別提高到優(yōu)質(zhì)級。由此我國只要求將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)證券化的做法不僅使得資產(chǎn)證券化基本喪失風(fēng)險管理的功能，而且也大大降低資產(chǎn)證券化發(fā)起人的積極性。

由此，有效推進(jìn)我國資產(chǎn)證券化還需要政策層面至少在如下兩個方面進(jìn)行改進(jìn)，其一適度擴(kuò)大試點(diǎn)規(guī)模?？紤]到房地產(chǎn)領(lǐng)域中個人抵押貸款存在較為明顯的期限錯配問題，建議重點(diǎn)給予房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域更大的試點(diǎn)規(guī)模；其二是放松關(guān)于基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量約束，就房地產(chǎn)信貸而言，只要是投資級以上的資產(chǎn)均可作為房地產(chǎn)貸款證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]倪鵬飛.中國住房發(fā)展報告（2011―2013）[M].社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2012

篇5

1 房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及存在的問題

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持。房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)額巨大。投資回收周期較長。占用的資金及支付的利息多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業(yè)就會發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難甚至發(fā)生財務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)個人住房消費(fèi)也需要金融業(yè)的大力支持。

房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項重要內(nèi)容。房地產(chǎn)金融一般可分為開發(fā)信貸和消費(fèi)信貸，據(jù)世界各國統(tǒng)計，住房金融有兩個“三七開”之說，一個“三七開”是國內(nèi)各項貸款中大約有30%是給房地產(chǎn)業(yè)，另一個“三七開”是房地產(chǎn)業(yè)貸款中的70%是貸給個人買房的，另外30%是貸給開發(fā)商。中國房地產(chǎn)金融從無到有，從小到大，發(fā)展十分迅速，而且發(fā)展空間非常大。

房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)單一，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融體系。缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場機(jī)構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場體系，缺乏獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系，沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級市場，尚未建立房地產(chǎn)金融二級市場。

對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善。目前，我國房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設(shè)相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言還是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。

我國個人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控，個人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險。

銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范措施

政府要增強(qiáng)對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性，改善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展，防止大起大落，防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場統(tǒng)計工作，完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系。通過全面、準(zhǔn)確、及時地采集房地產(chǎn)市場運(yùn)行中的相關(guān)數(shù)據(jù)，并對影響市場發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布，政府可以全面、及時、準(zhǔn)確地掌握我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo)，以實現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的預(yù)警和對房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。其次政府要設(shè)計合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制，引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機(jī)。

銀監(jiān)會應(yīng)加快發(fā)揮在社會信用基礎(chǔ)和市場誠信制度建設(shè)中的重要作用，完善監(jiān)管手段，提高監(jiān)管能力，充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵誠信行為，促使各經(jīng)濟(jì)主體在日常信用活動中養(yǎng)成守信習(xí)慣，彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系，確立失信成本遞增的違約制裁機(jī)制，嚴(yán)懲欺騙和違約行為，在全社會范圍內(nèi)營造起誠實守信的氛圍和環(huán)境，促進(jìn)金融穩(wěn)定。

我國應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場，以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)對于銀行依賴性過大，不利于自身發(fā)展，同時商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款，有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。

加快住房按揭貸款證券化進(jìn)程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險。隨著我國住房商品化加快，個人住房貸款將迅速增加。當(dāng)?shù)揭欢ㄒ?guī)模時，商業(yè)銀行會面臨較大的資金缺口，以及資金來源的短期性與住房貸款資金需求長期性矛盾，這無疑會帶來新的金融風(fēng)險。從國際經(jīng)驗看，一旦經(jīng)濟(jì)不景氣，呆壞帳比例容易升高，而實施住房貸款證券化，可以分散該業(yè)務(wù)面臨的金融風(fēng)險。通過實施住房貸款證券化，使整個住房金融市場與資本市場有機(jī)互動，可以擴(kuò)大商業(yè)銀行的融資規(guī)模，同時還會帶來良性的連鎖效應(yīng)，提高銀行資產(chǎn)的流動性、降低銀行開展住房貸款業(yè)務(wù)成本。

篇6

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)企業(yè)；金融；問題；對策

【中圖分類號】F832

1、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)單一

眾所周知， 大部分房地產(chǎn)企業(yè)無法滿足發(fā)行股票和債券的要求，只能依賴銀行信貸進(jìn)行融資。大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過銀行貸款進(jìn)行融資，商業(yè)銀行貸款對我國房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展擁有不可替代的影響。我國的房地產(chǎn)企業(yè)融資主要通過銀行貸款這一間接融資方式。銀行貸款幾乎是我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的唯一渠道，因而是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的命脈，宛如一條“獨(dú)木橋”線路。

預(yù)收款和定金是個人住房款的主要來源，作為房地產(chǎn)企業(yè)的其他資金來源項，在房地產(chǎn)總投資資金額中占有很大比重，而事實上，這部分資金絕大部分同樣來自于銀行貸款，這表明我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，單一的融資方式存在難以避免的弊端，無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需要，限制房地產(chǎn)企業(yè)資金的良性循環(huán)，引起資金鏈緊張，造成房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險都集中在銀行，也增大財務(wù)風(fēng)險，影響巨大，應(yīng)引起人們足夠的警惕和關(guān)注。

1.2 房地產(chǎn)金融市場尚不完善、金融體系不健全

隨著改革開放的發(fā)展和城市住房制度、土地使用制度的改革，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資逐漸得到深入發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)融資是房地產(chǎn)金融的一個重要組成部分，經(jīng)歷了由傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟(jì)體制下的財政供給融資方式，向現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)體制下的金融資源配置融資方式的轉(zhuǎn)變過程。但是房地產(chǎn)金融市場整體發(fā)展尚不完善，金融體系尚不健全，缺乏多元化的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，股權(quán)、債券、信托、基金等方式發(fā)展緩慢，無法構(gòu)成多元化的房地產(chǎn)金融體系和分擔(dān)融資風(fēng)險。

1.4 相對落后的法律法規(guī)制約著房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展

房地產(chǎn)金融市場的良好發(fā)展需要相應(yīng)完善、健全的法律法規(guī)來維護(hù)。雖然國家和地方政府各個機(jī)構(gòu)接連出臺了一系列法律法規(guī)，但是從整體角度考察，我國房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)尚不完善，沒有一套成形的科學(xué)有效的金融體系，嚴(yán)重落后與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)實際發(fā)展過程中操作程序面臨較多阻撓，缺乏經(jīng)濟(jì)和法律法規(guī)的協(xié)調(diào)性和相互一致性，影響房地產(chǎn)企業(yè)融資工作正常實施和運(yùn)行。

2 發(fā)展我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的對策及建議

2.1強(qiáng)化房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，開發(fā)房地產(chǎn)金融避險工具

房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的末端環(huán)節(jié)與最終表現(xiàn)，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的成效歸根結(jié)底體現(xiàn)在產(chǎn)品創(chuàng)新上。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)圍繞以下三個方面展開： 第一，積極推進(jìn)住房按揭貸款證券化。住房按揭貸款證券化，可以擴(kuò)充資金融通的渠道，分散銀行房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險，提高銀行資產(chǎn)的流動性，使房地產(chǎn)金融市場與資本市場有機(jī)互動，帶來連鎖的良性效應(yīng)。第二，設(shè)計并推行房地產(chǎn)金融衍生品。政府可以通過設(shè)計并推行房地產(chǎn)金融衍生品，如房地產(chǎn)指數(shù)期貨等，為銀行業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)和普通購房者提供避險工具。值得強(qiáng)調(diào)的是，在房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品的設(shè)計過程中，需要認(rèn)真考察其合理性。如，衍生產(chǎn)品可以采取不同的還款期限，避免還款資金流過于集中。第三，大力推行“銀行 + 信托”模式的房地產(chǎn)金融組合工具?！般y行 + 信托”模式 的房地產(chǎn)金融組合工具指以信托為前端融資、銀行為后端資金支持的金融組合工具，能在分散銀行房貸風(fēng)險的同時，增加房地產(chǎn)資金的供給渠道的作用。

2.2 拓寬房地產(chǎn)融資渠道，分散金融創(chuàng)新風(fēng)險

積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化，加快推進(jìn)住房抵押貸款二級市場的建設(shè)，將集中風(fēng)險分散化。重點(diǎn)推出房地產(chǎn)投資信托基金，分流房地產(chǎn)市場的投資性需求，為房地產(chǎn)業(yè)提供穩(wěn)定的直接融資，減少銀行信貸風(fēng)險。注重研究將保險資金引入房地產(chǎn)融資市場，實現(xiàn)資金來源主體的多元化。改善住房公積金制度，規(guī)范住房公積金使用投向，提高資金使用效率，擴(kuò)大住房公積金的覆蓋面。適當(dāng)放寬房地產(chǎn)企業(yè)上市的條件，積極推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)股票和公司債券等融資方式，讓更多符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)從資本市場上的直接融資，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)直接融資渠道，通過股票交易市場上市發(fā)行和公司債券的發(fā)行，提高房地產(chǎn)企業(yè)從資本市場中直接融資的比重，降低其從銀行間接融資的風(fēng)險。

2.3完善房地產(chǎn)金融創(chuàng)新市場，促進(jìn)金融資源優(yōu)化配置

一個發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融市場是由多層次的市場組成的，既要完善一級市場，也要大力發(fā)展二級市場。相對而言，我國房地產(chǎn)金融二級市場的發(fā)展還處于萌芽狀態(tài)，兩級市場發(fā)展很不平衡。為此，完善我國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新市場，要求一級市場必須加強(qiáng)住房抵押貸款市場、房地產(chǎn)開發(fā)信用借貸市場的建設(shè)； 二級市場合理適度開發(fā)住房抵押貸款的相關(guān)證券，通過信用的再交易、再流通，將一級市場中的風(fēng)險進(jìn)行分散，對債權(quán)進(jìn)行深加工和轉(zhuǎn)移，并為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品提供市場載體。

2.4 大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場

構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)金融市場體系，能有效改變房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道嚴(yán)重依賴銀行信貸的單一局面，著重發(fā)展房地產(chǎn)金融二級市場，可以解決房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)存的一些問題。在高度發(fā)達(dá)的成熟房地產(chǎn)金融市場中，不但有基礎(chǔ)的一級市場，而且還具備發(fā)達(dá)的證券化二級市場，因而出現(xiàn)了包括投資基金、指數(shù)化證券、信托證券等在內(nèi)的新型房地產(chǎn)金融工具。二級市場不但為房地產(chǎn)資產(chǎn)提供流動性，能大大保持和增加房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動性，而且可以降低融資金融機(jī)構(gòu)中的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險，增加對融資機(jī)構(gòu)的有效管理，把風(fēng)險分散于整個金融市場中。

2.5 加快房地產(chǎn)金融創(chuàng)新步伐

金融創(chuàng)新產(chǎn)品品種層出不窮。金融創(chuàng)新是當(dāng)今國際金融市場上的一大潮流，為了突破自身發(fā)展局限、規(guī)避企業(yè)融資風(fēng)險、改善融資方式、提高企業(yè)競爭力，我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加快房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的步伐，并需要各級政府、金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)共同合作來實現(xiàn)。 我國房地產(chǎn)市場多樣化的融資需求是金融創(chuàng)新不斷發(fā)展的有效動力。未來，伴隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)融資中的金融創(chuàng)新主要表現(xiàn)為如下兩部分：首先要有效規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險，其次是不斷滿足房地產(chǎn)企業(yè)多元化的融資需要。

結(jié)束語

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新作為房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要因素，可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展.作為我國支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展會帶動整個國家經(jīng)濟(jì)增長，伴隨著政府不斷給予的支持和幫助，房地產(chǎn)金融市場宏觀調(diào)控和規(guī)劃管理不斷強(qiáng)化，法律法規(guī)和規(guī)章制度不斷完善，金融產(chǎn)品和工具不斷創(chuàng)新和豐富，房地產(chǎn)企業(yè)才有可能從中選出效益最高、成本最低的最優(yōu)籌集資金形式，房地產(chǎn)行業(yè)才會逐步得到發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)融資業(yè)務(wù)的不斷改進(jìn)和完善，才能使中國的房地產(chǎn)企業(yè)融資朝著均衡、良性的方向蓬勃發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]吳佳.基于中小房地產(chǎn)企業(yè)視角的發(fā)個地產(chǎn)信托融資方式優(yōu)化研究[J].商業(yè)時代.2012（10）：63-64

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1.拓寬房地產(chǎn)融資渠道。

由于我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源仍以銀行貸款為主，所以我國有必要盡快建立多元化房地產(chǎn)融資機(jī)制，具體可以考慮以下幾個手段:首先是培育和發(fā)展住房抵押二級市場，試行住房抵押貸款證券化。實施住房貸款證券化，不但可以擴(kuò)大商業(yè)銀行的融資規(guī)模，還會使整個資本市場與房地產(chǎn)金融市場有機(jī)互動，提高銀行資產(chǎn)的流動性，有效降低銀行開展住房貸款業(yè)務(wù)成本。其次還可以發(fā)展房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托、積極穩(wěn)妥地發(fā)展住房公積金貸款，以及在防范風(fēng)險的前提下，積極引導(dǎo)外資進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場等方式。房地產(chǎn)融資渠道的多元化應(yīng)該是當(dāng)前乃至今后一個時期的主要方向，通過對直接融資的制度化創(chuàng)新設(shè)計，從而從根本上防范銀行的風(fēng)險。

2.加強(qiáng)銀行內(nèi)部控制。

要努力完善銀行內(nèi)部控制，從根本上改變金融企業(yè)治理結(jié)構(gòu)缺陷顯著的問題，加快股份制改造和健全內(nèi)控機(jī)制，徹底改變銀行不良資產(chǎn)比例偏高、風(fēng)險隱患較大的現(xiàn)象，建立有效的房地產(chǎn)金融風(fēng)險預(yù)警機(jī)制。首先，商業(yè)銀行要建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)測、分析和監(jiān)測體系，及時關(guān)注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況，要加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)周期波動的研究，制定與房地產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策，以提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預(yù)測能力，防范與控制市場風(fēng)險。其次，商業(yè)銀行要建立一套嚴(yán)密的營銷、審核、授信管理和貸款風(fēng)險評價體系，防止少數(shù)借款人利用銀行貸款資金進(jìn)行投機(jī)套利或挪用貸款從事不當(dāng)經(jīng)營活動。此外，要加強(qiáng)銀行信貸從業(yè)人員的培訓(xùn)，使其有良好的職業(yè)道德和風(fēng)險意識，最大程度地規(guī)避信貸風(fēng)險的發(fā)生。最后，應(yīng)根據(jù)國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，從人均可支配收入、利率、匯率與空置率等角度入手，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警體系，防止房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致的金融風(fēng)險。

3.建立健全信用評級體系。

建立健全的信用評級體系，有利于金融機(jī)構(gòu)能較為客觀地判斷借款人的信用度，針對不同信用等級的借款人給予不同的貸款條件。這個制度可對個人借款者就業(yè)和收入變動以及財產(chǎn)增減情況實行追蹤調(diào)查和動態(tài)監(jiān)控，有利于客觀評定個人信用度，便于金融機(jī)構(gòu)預(yù)測貸款風(fēng)險概率、分析貸款風(fēng)險類別，有效預(yù)防將要產(chǎn)生的違約行為，促使借款人按約履行合同。除此之外，我國銀行應(yīng)引進(jìn)保險制度，應(yīng)該建立健全抵押保險制度和政策性擔(dān)保機(jī)制。這不僅有利于促進(jìn)商業(yè)銀行在辦理抵押貸款業(yè)務(wù)流程中操作的嚴(yán)格化、標(biāo)準(zhǔn)化，有效抑制其盲目放貸的現(xiàn)象產(chǎn)生，也有助于商業(yè)銀行規(guī)避道德風(fēng)險、信用風(fēng)險和房地產(chǎn)市場周期波動風(fēng)險。

4.加強(qiáng)國家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)。

我國政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的科學(xué)性和及時性，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，防止房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、有序地均衡發(fā)展。我國必須完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場統(tǒng)計工作，建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系。政府應(yīng)及時、準(zhǔn)確、全面地收集房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布，政府可以根據(jù)所掌握的房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo)，從而實現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的預(yù)警和對房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。政府要引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效率，抑制土地的過度投機(jī)，還要設(shè)計合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制。如為鼓勵持有人積極投資開發(fā)土地、刺激土地供給的土地閑置征稅等。

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場 金融風(fēng)險 風(fēng)險防范

由美國次貸危機(jī)引發(fā)的世界金融危機(jī)影響了世界各國的實體經(jīng)濟(jì)，我國房地產(chǎn)業(yè)就是其中受到較大影響的產(chǎn)業(yè)之一。這是因為其與金融業(yè)的聯(lián)系最為緊密，所以對金融危機(jī)的反應(yīng)也最為靈敏。房地產(chǎn)金融風(fēng)險是指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)遭受損失的可能性。它能夠通過市場各方相互博弈而不斷膨脹,最終危及整個金融體系乃至國民經(jīng)濟(jì)體系的安定。在極端條件下，會形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終泡沫破裂將會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)。所以防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險不僅可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，而且能促使整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展。

1.房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險的現(xiàn)狀及分類

1.1我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn)

我國自2009年以來，受國際金融危機(jī)和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響，以及房地產(chǎn)市場自身的調(diào)整等諸多的因素，商品房的銷售量呈現(xiàn)萎縮狀態(tài)。大量存量房和經(jīng)濟(jì)適用房的出現(xiàn)，給樓市帶來新的變化，房價下降趨勢已基本形成。在這種狀況下，我國房地產(chǎn)市場又呈現(xiàn)出了新的特點(diǎn)：一、房價仍然過高，已遠(yuǎn)超居民購買力。這個問題在我國大城市顯得更為突出。以國際上通用的判斷房價是否合理的指標(biāo)――房價收入比看,幾年前上海就達(dá)到了10.5倍,廣州為10.7倍,深圳達(dá)到了16.1倍,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了4～6倍的合理區(qū)間,使得居民難以承受。二、住房投資規(guī)模過大,且仍呈增長趨勢。在國家對地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控加強(qiáng)的情況下,去年1～2月,我國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比仍增加32.9%,這說明,房地產(chǎn)市場依然過熱。三、商品房空置面積上升。空置面積增加,極易引發(fā)經(jīng)濟(jì)泡沫并帶來金融風(fēng)險。四、市場秩序混亂。主要表現(xiàn)為：一是不能明碼報價。二是購房價外任意設(shè)定收費(fèi)。三是各機(jī)構(gòu)搭車收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。如測繪費(fèi)、按揭貸款律師見證費(fèi)和保險費(fèi)等,開發(fā)商在售樓時又將此費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給了購房者,這些都大大加重了購房者的負(fù)擔(dān)。五、房地產(chǎn)金融風(fēng)險驟增。目前房地產(chǎn)業(yè)所需資金中約60%來源于金融機(jī)構(gòu)，開發(fā)商自有資本少,嚴(yán)重依賴銀行資金的現(xiàn)象普遍。銀行向開發(fā)商貸款面臨著巨大的信用風(fēng)險，再加上銀行發(fā)放個人住房貸款也存在很大的風(fēng)險,這些都是引發(fā)金融市場的不穩(wěn)定因素，加劇了房地產(chǎn)金融風(fēng)險的程度。

1.2我國房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險的分類

我國房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險主要有以下幾類：

一是房地產(chǎn)價格上漲過快，存在著泡沫破裂的風(fēng)險。世界各國爆發(fā)的金融危機(jī)的導(dǎo)火索有兩個，一個是股票市場的泡沫經(jīng)濟(jì)，另一個是房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)的功能有兩個，一個是居住，一個是投資，所以房地產(chǎn)業(yè)很容易出現(xiàn)投機(jī)。房地產(chǎn)業(yè)帶動著不少行業(yè)的發(fā)展，如建筑、鋼材等，而這些行業(yè)資金也大多來自銀行，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，極容易產(chǎn)生聯(lián)動效應(yīng)。

二是土地儲備貸款存在著隱性風(fēng)險。我國的土地是被政府部門高度壟斷的，在土地出讓過程中，地方政府往往希望獲得較高的土地溢價，由此帶動了房地產(chǎn)價格的上漲。土地儲備屬于政府行為，使得土地的購置和開發(fā)非常容易獲得商業(yè)銀行的巨額貸款。此外，土地的價格本身也是頻繁波動的，這些都增加了土地購置與開發(fā)貸款的隱性風(fēng)險。

三是消費(fèi)者投機(jī)預(yù)期帶來了房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險。在當(dāng)前我國的住房政策是鼓勵中低收入家庭購買住房的宏觀調(diào)控下，逐漸形成了住房需求持續(xù)旺盛的市場現(xiàn)狀，根據(jù)供需原理，供不應(yīng)求必然導(dǎo)致房價急劇上漲，借鑒國際經(jīng)驗可看出，個人住房貸款的風(fēng)險一般是在放貸后5-10年后才開始暴露。目前，我國個人住房貸款的不良率正呈逐年上升態(tài)勢。

四是法律、法規(guī)不健全帶來的房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險。由于我國現(xiàn)行法律體系涉及個人信用方面的內(nèi)容較少，沒有一部專門的法律、法規(guī)來規(guī)范個人信用活動中的行為。少數(shù)相關(guān)的法律，比如《擔(dān)保法》，《貸款通則》、《合同法》等與個人信用銜接不夠，針對性不強(qiáng)。另外，對于個人失信行為也無明確規(guī)定具體的懲罰力度及方式。

2.防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的對策

2.1構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系

針對現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)面臨的融資困境，建議相關(guān)部門應(yīng)區(qū)別近期和遠(yuǎn)期采取不同的策略來解決。針對近期融資問題，房地產(chǎn)企業(yè)可采取發(fā)行融資券、利用融資租賃、合作開發(fā)等方式解決，針對遠(yuǎn)期困境，有關(guān)部門則應(yīng)思考進(jìn)行一定的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，以求永久解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中長期融資問題。

2.2加快土地制度改革，完善土地管理模式

我國目前的土地儲備制度，在規(guī)范土地市場、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負(fù)面效應(yīng)也對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展有著很大的影響。應(yīng)在條件成熟時對土地制度進(jìn)行必要的改革，加強(qiáng)對土地供應(yīng)的監(jiān)管和土地管理模式的轉(zhuǎn)變。有效的規(guī)范政府行為，規(guī)范土地供應(yīng)市場，加快改革和完善與穩(wěn)定房地產(chǎn)金融市場密切相關(guān)的其他各項制度。

2.3完善與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律、法規(guī)體系

國家應(yīng)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融相關(guān)的法規(guī)和制度，已規(guī)范其行為，確定房地產(chǎn)金融的法律地位，如制定《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》《個人購房貸款管理法》等一系列配套法規(guī)。明確規(guī)定開發(fā)商及個人的權(quán)利及義務(wù)，使企業(yè)和個人能嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)的貸款行為，認(rèn)真履行還款職責(zé)。

2.4改革商業(yè)銀行的風(fēng)險管理制度

在我國，開放商將開發(fā)貸款與住房按揭貸款捆綁銷售是導(dǎo)致開放商貸款不良率高的主要原因之一。在利率市場化還不能完全起作用的情況下，銀行必然會以放松對開發(fā)商的貸款條件為代價取得住房按揭業(yè)務(wù)。因此，如果將開發(fā)商貸款與住房按揭貸款強(qiáng)制性分開，銀行就必然會加大對開發(fā)商貸款的審查力度和風(fēng)險控制力度，房地產(chǎn)金融的風(fēng)險必然會大大降低。

2.5建立防范個人住房貸款的信用風(fēng)險制度

我國目前還沒有建立個人信用制度，這直接導(dǎo)致了個人信用不高?？赏ㄟ^建立完善的個人信用風(fēng)險制度并結(jié)合經(jīng)濟(jì)手段形成對個人行為的外部約束力量，使個人違約成本遠(yuǎn)大于收益，從而降低借款人的違約風(fēng)險。如各商業(yè)銀行可采用聯(lián)網(wǎng)方式，對惡意違約及采用欺詐等手段騙貸的借款人信息及時在網(wǎng)上公布，嚴(yán)重的可取消其終身貸款資格，而對守約的借款人則可給予信用等級評定，信用等級越高越易獲得貸款且貸款期限、利率水平也可獲取更多優(yōu)惠。

基金項目：淮安市科技支撐計劃項目資助（項目編號：HAS2009051）。

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（一）非銀行金融機(jī)構(gòu)融資

房地產(chǎn)開發(fā)商通過公開市場發(fā)行股票和債券進(jìn)行直接融資一度被暫停，獲得銀行信貸條件苛刻且規(guī)模受限，因此非銀行金融機(jī)構(gòu)日益成為房地產(chǎn)開發(fā)商融資的重要渠道，信托資金、資產(chǎn)管理公司資金、私募地產(chǎn)基金、民間金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)商的融資近年來發(fā)展迅猛。

（二）海外金融市場融資

鑒于中國大陸融資困難，近年來，一些房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛到中國香港、新加坡等地通過發(fā)行股票或債券的方式獲得融資，不論是股票融資還是債券融資，市場影響力和信用評級都是融資成本和融資成功率的重要影響因素，因此，在海外市場成功融資的主要是國內(nèi)一些一線房地產(chǎn)開發(fā)商。

（三）通過創(chuàng)新方式獲得銀行資金

由于房地產(chǎn)開發(fā)商在銀行的直接信貸受限，通過新通道獲取銀行資金成為可行的方法。廣為市場熟悉的操作方式是銀信合作，即銀行通過向客戶發(fā)行理財產(chǎn)品，將所籌集資金作為單一資金委托信托公司投向房地產(chǎn)開發(fā)商，該方法于2010年7月被銀監(jiān)會叫停。[1]但很快一些更為復(fù)雜的操作方式出現(xiàn)：一種是銀證信合作，即銀行發(fā)行理財產(chǎn)品后，將所籌資金交給證券公司，由后者訂立集合資產(chǎn)管理計劃或?qū)ｍ椯Y產(chǎn)管理計劃，再將這一資產(chǎn)管理計劃對接信托公司，最終投向房地產(chǎn)開發(fā)商；另一種方法是找一筆過渡性資金，先成立房地產(chǎn)信托計劃，再由銀行拿理財產(chǎn)品籌集到的資金受讓該信托計劃的受益權(quán)。③這些方式實質(zhì)上延續(xù)了銀信合作。除了換通道獲得銀行資金外，房地產(chǎn)金融市場主體還充分利用限制規(guī)則未覆蓋的方法為房地產(chǎn)開發(fā)商融資，比如借用應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款來為開發(fā)商融資。應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款④的常用操作方法是：首先，由開發(fā)商與建筑商或設(shè)備供應(yīng)商簽訂商務(wù)合同，提供服務(wù)或設(shè)備，形成建筑商或設(shè)備供應(yīng)商的應(yīng)收賬款；其次，由建筑商或設(shè)備供應(yīng)商以對房地產(chǎn)開發(fā)商的應(yīng)收賬款質(zhì)押給銀行，取得銀行的貸款；最后，貸款到期時，要么由房地產(chǎn)開發(fā)商還錢給建筑商或設(shè)備供應(yīng)商，由后者歸還貸款，要么建筑商或設(shè)備供應(yīng)商到期不還，由銀行向開發(fā)商主張債權(quán)代位求償。這樣，名義上是給建筑商或設(shè)備供應(yīng)商的貸款，實質(zhì)上是在為開發(fā)商融資。

二、宏觀調(diào)控背景下購房者融資創(chuàng)新的主要表現(xiàn)

隨著房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控向縱深發(fā)展，對需求方的調(diào)控力度也日漸加大，對購房者的金融限制即限貸政策，成為一種抑制投資需求的有效手段，但目前看來，繞過限貸政策的購房者融資創(chuàng)新日漸成熟。

（一）非銀行借貸機(jī)構(gòu)融資

受限貸政策影響，部分地區(qū)二套房商業(yè)貸款的首付比例提高，三套房或多套房商業(yè)貸款被叫停。⑤如果資金缺口不大，除自籌之外，還可向小貸公司、典當(dāng)公司等民間借貸機(jī)構(gòu)融入短期小額資金。但向民間借貸機(jī)構(gòu)借款往往需要抵、質(zhì)押物，而且成本較高，因此這一途徑僅可用于滿足償還資金預(yù)期明確、金額較小且期限較短的購房者需求。當(dāng)然，如果資金缺口非常小，購房者可根據(jù)月收入狀況向消費(fèi)金融公司申請消費(fèi)貸款。

（二）以變通方式從銀行獲得資金

如果購房者資金缺口較大，難以承擔(dān)小貸公司、典當(dāng)公司的高成本融資，或者短期內(nèi)無法償還借款，以變通方式從銀行獲得資金也是可行的。一些企業(yè)購房者可以動用運(yùn)營資金購房，然后向銀行申請流動資金貸款甚至是裝修貸款來緩解運(yùn)營資金壓力。個人購房者也可以其持有的其他房產(chǎn)作為抵押物申請消費(fèi)貸款用于購房，只是這種操作方法成本高且有與現(xiàn)行法規(guī)相違背的嫌疑。但這并不意味著購房者完全無法從銀行獲得資金，如果資金缺口不大，購房者可以通過一張或多張高限額的信用卡分期付款⑥的方式來獲得銀行資金，此外，一些在部分商業(yè)銀行有較高綜合授信額度的購房者，可以直接動用這一授信額度購房。

（三）通過房地產(chǎn)銷售公司搭建的融資平臺獲得資金

購房者從民間借貸機(jī)構(gòu)和銀行獲得資金的決策與操作往往是分散進(jìn)行的，但目前在房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了一個令人警惕的新動向：房地產(chǎn)銷售公司正努力與民間借貸機(jī)構(gòu)或銀行合作，搭建系統(tǒng)性滿足購房者資金需求的融資平臺。在公開宣傳口徑上，一些知名的房地產(chǎn)銷售公司與民間借貸機(jī)構(gòu)或銀行的合作往往強(qiáng)調(diào)優(yōu)勢互補(bǔ)：房地產(chǎn)銷售公司提供優(yōu)質(zhì)的客戶資源，與民間借貸機(jī)構(gòu)或銀行的資金資源形成有效互補(bǔ)，大致的合作方式如圖1所示。雖然在各種合作意圖的聲明以及網(wǎng)頁典型推廣案例中，房地產(chǎn)銷售公司與借貸機(jī)構(gòu)合作，對有資金缺口的購房者融資都有意淡化購房色彩，轉(zhuǎn)而突出家庭消費(fèi)、經(jīng)營周轉(zhuǎn)等功能，⑦但這些需求都是購房者在購房后的資金緊張造成的，這難道不間接構(gòu)成為購房人融資？購房人完全可以從親朋好友或工作單位短期借款購房，然后申請此類合作金融產(chǎn)品，獲得融資后歸還此前借款。此外，此類合作金融產(chǎn)品中，小貸公司等民間借貸機(jī)構(gòu)提供的家庭消費(fèi)貸款本身監(jiān)管寬松，商業(yè)銀行提供的綜合授信額度往往采取“一次審批，循環(huán)使用”的授信方式，在資金使用過程中并沒有過多監(jiān)控，這些資金不排除有直接用于購房的可能。⑧民間借貸機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行之所以愿意提供此類融資服務(wù)并放松監(jiān)控，至少有以下兩方面原因：其一，在客戶選擇上，可以有意識地向償還能力強(qiáng)的二套房甚至多套房購房者傾斜，這類人群凈資產(chǎn)較高，往往可以提供其他房產(chǎn)作為抵押物，違約風(fēng)險低；其二，在融資金額和期限上，可以有意識地選擇資金缺口小、借款時間短的客戶，回避風(fēng)險的同時加速資金周轉(zhuǎn)。

三、宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的理論邏輯

毫無疑問，不論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是購房者，在繞過房地產(chǎn)金融調(diào)控壁壘、通過創(chuàng)新方式取得各類融資的過程中，其融資成本總體上要高于銀行貸款，究竟是什么動力驅(qū)使他們承擔(dān)高成本去融資？各類資金供給方為什么也愿意貸出資金？

（一）生產(chǎn)者背景下商品房價格上漲的內(nèi)在機(jī)制

“生產(chǎn)者”是一個與“消費(fèi)者”相對立的概念，是美國制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家加爾布雷思（JohnKennethGalbraith）提出的。加爾布雷斯認(rèn)為生產(chǎn)者總是不斷自行研究、設(shè)計、開發(fā)新的產(chǎn)品，自行安排生產(chǎn)，自行規(guī)定價格，然后通過龐大的廣告網(wǎng)、通訊網(wǎng)和推銷機(jī)構(gòu)向消費(fèi)者進(jìn)行勸說，讓消費(fèi)者按照生產(chǎn)者安排的品種、規(guī)格、價格來購買商品，這就是“生產(chǎn)者”。在生產(chǎn)者市場中，不是需求創(chuàng)造供給，而是生產(chǎn)創(chuàng)造消費(fèi)，出現(xiàn)這種市場力量不均衡是由于生產(chǎn)者總是有組織的、集中的機(jī)構(gòu)，可以動用規(guī)模性的力量，而消費(fèi)者則是分散存在的，很難形成集體平等地和生產(chǎn)者議價或維權(quán)。有學(xué)者認(rèn)為我國的房地產(chǎn)市場是一個相對典型的生產(chǎn)者市場，唐文進(jìn)就對這一問題進(jìn)行過深入討論。[3]在房地產(chǎn)市場上，從買地到設(shè)計，從施工到銷售，都是由房地產(chǎn)開發(fā)商的專業(yè)團(tuán)隊決策并主導(dǎo)完成的，反觀消費(fèi)者，除了決定買還是不買以外，對商品房的上述開發(fā)過程沒有直接影響力。⑨因此，房地產(chǎn)市場的生產(chǎn)者特征明顯。在一個生產(chǎn)者市場上，價格的確定往往有利于生產(chǎn)者。與社會福利最大化情形相比，生產(chǎn)者剩余多而消費(fèi)者剩余少，這一點(diǎn)與壟斷非常類似。其實房地產(chǎn)市場的確具備一定的局部壟斷特征，雖然房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量龐大，但由于商品房是地上附著物，購房者的工作和生活半徑是有限的，他們往往僅對某一特定區(qū)域的商品房才形成有效需求，而在這一特定區(qū)域內(nèi)的商品房新增供給往往僅由為數(shù)不多的開發(fā)商提供，這就在局部區(qū)域內(nèi)形成了寡頭壟斷甚至是完全壟斷。不論房地產(chǎn)市場是生產(chǎn)者市場還是具有壟斷特征的市場，其價格必定比完全競爭市場上的價格高，房地產(chǎn)開發(fā)商存在較高的經(jīng)濟(jì)利潤。靜態(tài)來看，即便政府實施金融調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)商依然有足夠的利潤空間來承擔(dān)較高的財務(wù)成本；動態(tài)來看，由于房地產(chǎn)市場是一個生產(chǎn)者市場，如果此前的利潤空間不足以承擔(dān)提高了的財務(wù)成本，房地產(chǎn)開發(fā)商完全可以通過提高商品房出售價格的方式來轉(zhuǎn)移成本，以保證其經(jīng)濟(jì)利潤。如圖2所示，初始狀態(tài)下，某區(qū)域商品房供給為S1，商品房需求為D1，開發(fā)商定價為P1，商品房超額供給為AB。⑩房地產(chǎn)金融調(diào)控使得開發(fā)商的財務(wù)成本上升，該區(qū)域商品房供給變動到S2，如果此時P1的價格不足以使開發(fā)商獲得正常利潤，即經(jīng)濟(jì)利潤為負(fù)數(shù)，他們就會漲價至P2，此時商品房超額供給為ED，待售商品房積壓嚴(yán)重，不利于開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)，于是開發(fā)商自己或發(fā)動銷售公司加大宣傳力度，千方百計對消費(fèi)者進(jìn)行游說，逐漸使得對該區(qū)域商品房的需求由D1上升到D2，開發(fā)商又成功地賣出了EC的商品房，待售商品房回到較正常水平CD。

（二）房地產(chǎn)金融市場上的尋租機(jī)制

既然房地產(chǎn)開發(fā)商可以較為自由地將財務(wù)成本上升轉(zhuǎn)移成商品房價格上升，那么理論上，只要還有漲價的空間，繼續(xù)上升的財務(wù)成本也是可以接受的，除非價格嚴(yán)重透支了消費(fèi)者的購買力，使出全部游說本領(lǐng)也無法提高商品房需求，價格無法繼續(xù)上漲，財務(wù)成本的上升耗盡了開發(fā)商全部的經(jīng)濟(jì)利潤，否則這一尋租過程不會停止。這一機(jī)制使得開發(fā)商能保持良好的信用記錄，具備較強(qiáng)的財務(wù)成本承擔(dān)能力，各類型的資金供給方自然有向房地產(chǎn)開發(fā)商融資的動力，面對政府的金融調(diào)控政策，供給方自然會合作起來，想盡一切可行的路徑，實現(xiàn)對開發(fā)商的融資，這不僅有利于解決開發(fā)商資金需求，更使資金供給方獲得較調(diào)控前更高的利息收入和服務(wù)收入。針對二套房甚至多套房的購房者，首先，這部分人資產(chǎn)凈值較高，可以提供其他房產(chǎn)進(jìn)行抵押或者其他資產(chǎn)權(quán)利作為質(zhì)押，風(fēng)險保障程度較高；其次，這部分購房者購二套房普遍付較高比例首付或購多套房的全款資金缺口不大，期限較短，償還能力較強(qiáng)。這兩方面原因也使得資金供給方在風(fēng)險可控下能得到較高的利息收入和服務(wù)費(fèi)。值得說明的是，房地產(chǎn)銷售公司在這一過程中有兩個方面的重要功能：一方面，他們是主要的宣傳策劃者和游說者，只有更多的人被他們打動進(jìn)而購房，他們才有獲得更大利益的可能；另一方面，如果購房人資金缺口不大，但受制于房地產(chǎn)金融調(diào)控政策無法獲得銀行融資，他們作為信息的掌握者，自然會努力尋找銀行和民間借貸機(jī)構(gòu)合作搭建針對購房人的金融平臺，在賣出更多商品房獲取收益的同時，還可分享對購房人融資產(chǎn)生的部分收益。在房地產(chǎn)金融市場上，資金提供方在房地產(chǎn)銷售公司的幫助下大規(guī)模尋租，某種程度而言，房地產(chǎn)金融調(diào)控反而有助于調(diào)動他們的尋租熱情———對難以直接從銀行獲得信貸資金的房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者而言，這部分資金來源彌足珍貴。

四、宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的影響

針對政府的房地產(chǎn)金融調(diào)控政策，不論是作為商品房供給方的開發(fā)商，還是作為商品房需求方的購房者，都因為各種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新而獲得了融資，成功地繞開了調(diào)控壁壘，這對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控產(chǎn)生了重大影響。

（一）商品房供給不斷增加的同時價格不斷上漲

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新最直接的影響就是推動商品房在供給不斷增加的同時價格不斷上漲。之所以推動商品房供給不斷增加，是因為房地產(chǎn)開發(fā)商的融資并沒有受到調(diào)控政策的顯著影響，特別是對那些大的開發(fā)商而言，他們不僅融資渠道多，而且融資成本也相對低，這些足以調(diào)動他們拿地和建設(shè)的熱情，因此商品房供給不斷增加。之所以在供給增加的同時商品房價格也不斷上漲，原因有二：其一，在生產(chǎn)者市場上，供給決定需求，在不斷增加供給的同時，開發(fā)商和銷售公司通過報紙、電視、網(wǎng)絡(luò)、廣播、電話等各種媒體對消費(fèi)者展開高強(qiáng)度宣傳和游說，使商品房有效需求也不斷增加；其二，在生產(chǎn)者市場上，市場定價權(quán)較大程度上歸于生產(chǎn)者，與傳統(tǒng)的銀行貸款相比，即便通過金融創(chuàng)新取得的融資成本較高，開發(fā)商們也能通過漲價消化提升的融資成本。

（二）房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險加速聚集

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的間接影響就是房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險正在加速聚焦。在各種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的金融支持下，開發(fā)商在不斷增加商品房供給的同時不斷推高房價，根本原因在于其能夠通過宣傳和游說拉動需求，但針對二套房和多套房購房者的金融創(chuàng)新類融資恰好說明這種宣傳和游說的力量正在減弱———開發(fā)商、房地產(chǎn)銷售公司僅通過宣傳和游說已難以有效拉動需求，還必須解決二套房和多套房購房者的資金缺口才能有效發(fā)掘購房需求。而一旦這一部分購房者的需求得到滿足后，有可能不再有足夠的需求來消化增加了的供給，待售商品房大量積壓，不排除房地產(chǎn)開發(fā)商們本著先于其他人逃離市場的心理進(jìn)行恐慌性拋售的可能，屆時房地產(chǎn)市場將受到沉重打擊。房地產(chǎn)市場的風(fēng)險一旦成為現(xiàn)實，房地產(chǎn)金融市場甚至整個金融體系都會受到震動。一方面，對開發(fā)商的各類融資，包括銀行貸款、信托資金、海外債券、房地產(chǎn)私募基金和民間借貸機(jī)構(gòu)資金都將面臨較高的違約風(fēng)險。受近年來房地產(chǎn)金融調(diào)控的影響，銀行貸款在房地產(chǎn)金融中所占比重不斷下降，且銀行主要放貸給一些實力較強(qiáng)的一線開發(fā)商和地區(qū)龍頭開發(fā)商，貸款成本也相對較低，這部分資金出現(xiàn)問題的可能性較小，因此銀行體系相對安全。但其他各類融資由于主要面對的是中小型開發(fā)商，成本較高，違約風(fēng)險非常大。如果這些違約風(fēng)險集中爆發(fā)，風(fēng)險就會沿著資金的中間供給方到最終供給方的路徑傳播，逐漸演化成系統(tǒng)性的金融風(fēng)險。值得說明的是，在這部分融資中，雖然銀行系統(tǒng)表面上看起來相對安全，但其他各種融資方式或多或少、或直接或間接都與銀行有某些關(guān)聯(lián)，比如通過銀行發(fā)放的委托貸款，以及實際上來自于銀行表內(nèi)或表外的資金，因此銀行系統(tǒng)想要獨(dú)善其身實際上是不可能的。另一方面，房價如果出現(xiàn)較大幅度下跌，不排除部分首付比例較低的購房者違約，由于這部分資金主要是銀行的按揭貸款，銀行系統(tǒng)可能會在風(fēng)險暴露的同時被迫處置數(shù)量巨大的抵押房產(chǎn)，這又會反過來加劇房地產(chǎn)市場風(fēng)險。

（三）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果不明顯

房地產(chǎn)金融領(lǐng)域諸多創(chuàng)新的實質(zhì)是繞過調(diào)控壁壘，這使得房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果大打折扣，政府的房地產(chǎn)金融調(diào)控政策僅在銀行信貸系統(tǒng)內(nèi)得到了較好地施行，還不排除有部分銀行打球參與房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。這些創(chuàng)新在相當(dāng)程度上削弱了政策制訂部門的聲譽(yù)———他們的調(diào)控手段總是漸漸地失效，調(diào)控目標(biāo)總是難以實現(xiàn)。這對房地產(chǎn)市場的影響非常嚴(yán)重———人們漸漸習(xí)慣了市場的“智慧”，而不大理會政策的規(guī)制。近年來，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果不明顯，與這種預(yù)期的不斷強(qiáng)化不無關(guān)系。

五、針對房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的優(yōu)化管理建議

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新使得房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的效果不明顯，增加商品房供給的同時推高房價，加速房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險聚集。為此必須調(diào)整房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策思路，采取果斷措施，加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融市場的管理。

（一）調(diào)整房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策思路

基于房地產(chǎn)市場是一個生產(chǎn)者市場的判斷，宏觀調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該是加大供給和管理市場對房地產(chǎn)的預(yù)期。雖然近幾年來，政府主管部門加快了保障房建設(shè)，增加了居民住房的供給，但是仍然存在兩個突出問題：其一，保障房建設(shè)計劃體現(xiàn)出各行政區(qū)劃平均分配的特征，這使得一些三、四線城市保障房供給相對充足，少數(shù)地區(qū)甚至過剩，[4]而一些人口高度集中的一、二線城市保障房供給相對較少，并且往往處地偏遠(yuǎn)，相當(dāng)部分有資格的購房者購不到房，成功購房者工作生活存在諸多不便，生活成本提高不少；其二，保障房在建設(shè)、出售過程中存在管理漏洞，出現(xiàn)了一些房屋質(zhì)量無法保障、購房人資質(zhì)可疑等違規(guī)現(xiàn)象，使得保障房的保障功能打了折扣。針對這兩個問題，政府主管部門一方面應(yīng)該合理安排保障房建設(shè)計劃，加大一、二線城市的保障房供給數(shù)量，特別是要在城市相對中心地段多建設(shè)一些保障房，可以采取土地出讓配比策略，出讓一塊地給開發(fā)商的同時，緊鄰開發(fā)一定數(shù)量的保障房，既增加中心城區(qū)保障房供給，又對普通商品房價格形成壓力；另一方面要嚴(yán)格管理保障房的選址、規(guī)劃、施工、發(fā)售各環(huán)節(jié)，增加對各種違法違規(guī)行為的打擊力度，充分發(fā)揮保障房的保障功能。對房地產(chǎn)市場預(yù)期的管理是另一個重要的宏觀調(diào)控思路，要強(qiáng)化房地產(chǎn)市場供給不斷增加和多樣化的預(yù)期，要強(qiáng)化社會房地產(chǎn)投機(jī)的風(fēng)險意識，穩(wěn)定房價預(yù)期，房地產(chǎn)主管部門和宣傳主管部門要定期全國和各地房地產(chǎn)市場發(fā)展情況的數(shù)據(jù)，特別是風(fēng)險提示性的數(shù)據(jù)，并多渠道進(jìn)行分析與宣傳。加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售機(jī)構(gòu)的宣傳管理，對于夸張不實的宣傳和欺騙性的游說，要加大打擊力度，盡最大可能促使購房人理性決策。

（二）調(diào)整銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸的管理思路

如前所述，在針對房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控的各類金融創(chuàng)新中，銀行扮演了重要的角色。從表內(nèi)來看，現(xiàn)行的房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策取得了一定的效果———規(guī)模和風(fēng)險皆可控，但如果把各種表外業(yè)務(wù)考慮進(jìn)來，可能結(jié)果并不樂觀。此外，一些銀行通過其他主體間接給房地產(chǎn)開發(fā)商融資，或者通過其他信貸業(yè)務(wù)對購房者提供融資以彌補(bǔ)后者購房后的資金缺口，實際上還是在為房地產(chǎn)供需雙方融資，并且成本不斷推高，風(fēng)險卻未降低。雖然管理部門不斷完善其調(diào)控措施，如銀監(jiān)會2010年7月叫停銀證合作，2013年3月又了《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行理財業(yè)務(wù)投資運(yùn)作有關(guān)問題的通知》，要求商業(yè)銀行合理控制理財資金投資非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)的總額并加強(qiáng)管理，這意味著銀行理財產(chǎn)品通過證券公司成立資產(chǎn)管理計劃再通過信托公司為房地產(chǎn)開發(fā)商融資（市場通稱“銀證信合作”）的通路被大幅收窄。但金融市場參與者眾多，業(yè)務(wù)多樣，由于資本的逐利性，資金從盈余單位向赤字單位的流動很難徹底切斷，嚴(yán)格的控制并不一定帶來資金流動減少或停止，反而意味著更高成本的金融創(chuàng)新，因此，必須調(diào)整銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸管理思路。在銀行房地產(chǎn)信貸管理方面，可以嘗試改“風(fēng)險回避”為“風(fēng)險轉(zhuǎn)移”策略，即銀行業(yè)適度放松對房地產(chǎn)供需雙方的信貸控制，再通過資產(chǎn)證券化等方式把不同風(fēng)險等級的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去，這樣能降低房地產(chǎn)市場供需雙方的融資成本，在部分削減房價上漲動力的同時降低購房者的信貸風(fēng)險。

（三）加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域內(nèi)非銀行金融機(jī)構(gòu)和民間借貸機(jī)構(gòu)的監(jiān)管

篇10

【摘要】房地產(chǎn)信貸是銀行信貸業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容之一。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入,國家有關(guān)部門就加強(qiáng)金融宏觀調(diào)控作用、促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展出臺了一系列措施。因此,加強(qiáng)對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分析和提高風(fēng)險防范意識具有特定的現(xiàn)實意義。本文分析了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險,揭示了房地產(chǎn)金融投資風(fēng)險的成因,并提出了銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險防范措施,在房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范方面提供了有益的借鑒。

【關(guān)鍵詞】風(fēng)險防范房地產(chǎn)信貸銀行業(yè)

房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)中一個重要的支柱產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展對于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高人民生活水平、拉動相關(guān)行業(yè)發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需等都產(chǎn)生著極為重要的作用,房地產(chǎn)信貸又是一項充滿風(fēng)險的業(yè)務(wù)。因此,如何規(guī)避金融風(fēng)險、積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展,將是我國當(dāng)前十分重要的任務(wù)。

一、銀行房地產(chǎn)信貸過程分析

1、地產(chǎn)開發(fā)階段。承擔(dān)土地一級開發(fā)的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來源于土地轉(zhuǎn)讓。

2、房地產(chǎn)開發(fā)階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于自籌資金、國內(nèi)貸款、外資、債券及其他。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款后,將部分資金支付給地產(chǎn)一級開發(fā)商,這也使銀行對地產(chǎn)開發(fā)階段的貸款收回。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動項目后著力開發(fā)一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預(yù)售商品房,獲得預(yù)售收入并用該資金開發(fā)二期,實現(xiàn)循環(huán)開發(fā)。

3、房地產(chǎn)銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務(wù),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將取得的銷售收入支付建筑安裝企業(yè)的代墊資金和對項目開發(fā)貸款進(jìn)行還貸,銀行通過回收購房者還貸資金實現(xiàn)整個房地產(chǎn)信貸資金的“回籠”。

二、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險揭示

結(jié)合以上銀行對房地產(chǎn)信貸過程,銀行可能遇到風(fēng)險如下。

1、項目合法有效性風(fēng)險。由于房地產(chǎn)和其他行業(yè)的差異,這一業(yè)務(wù)既有房地產(chǎn)企業(yè)(借款主體)的資質(zhì)管理——保留行政審批的項目,還有項目本身的合法有效性,大部分項目都是保留行政審批的,尤其是進(jìn)行規(guī)劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風(fēng)險,這體現(xiàn)在房地產(chǎn)項目的地產(chǎn)一級開發(fā)階段和項目開發(fā)階段,這類風(fēng)險發(fā)生最為顯著的是工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

2、市場風(fēng)險。房地產(chǎn)項目的市場定位往往成為市場風(fēng)險的主要決定因素,其中價格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是衡量市場風(fēng)險的主要參考指標(biāo)。這類風(fēng)險主要體現(xiàn)在銀行對項目的審貸初期和房地產(chǎn)項目的銷售階段,易受該行業(yè)經(jīng)濟(jì)“泡沫”的影響,海南房地產(chǎn)“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。

3、項目質(zhì)量風(fēng)險。由于房地產(chǎn)項目按揭時間較長,在此期間容易滋生許多不確定性風(fēng)險因素。其中項目的工程建設(shè)質(zhì)量相對容易監(jiān)控,而項目的選址、項目類型、物業(yè)配備等將會在長時間影響項目質(zhì)量,從而給銀行帶來相應(yīng)的信貸風(fēng)險。這類風(fēng)險體現(xiàn)在房地產(chǎn)工程項目建設(shè)管理和項目的周圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境上。

4、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險主要指房地產(chǎn)上游行業(yè)的風(fēng)險傳導(dǎo),例如原材料價格的上漲將會加大房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營成本,甚至推動房價的上漲,給市場帶來許多不確定性。此外,國民經(jīng)濟(jì)總量的發(fā)展和人們消費(fèi)水平都將影響到房地產(chǎn)的需求市場。由于房地產(chǎn)的行業(yè)特性,其受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響因素較多。

5、政策性風(fēng)險。對房地產(chǎn)而言,其政策性風(fēng)險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其他相關(guān)政策的影響。

三、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范措施

1、政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能力。政府要增強(qiáng)對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性,改善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理,完善調(diào)控手段,提高調(diào)控能力,促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展,防止大起大落,防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此,必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計工作,完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),建立健全全國房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系。通過全面、準(zhǔn)確、及時地采集房地產(chǎn)市場運(yùn)行中的相關(guān)數(shù)據(jù)和對影響市場發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布,政府可以全面、及時、準(zhǔn)確地掌握我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況,并進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo),以實現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的預(yù)警和對房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。

其次,政府要設(shè)計合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制,引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過度投機(jī)。比如對土地空(閑)置征稅,以鼓勵持有人積極投資開發(fā),提高囤積投機(jī)的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機(jī),且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會,體現(xiàn)了社會公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。

2、發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場。我國應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場,形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場,以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)對于銀行的依賴性過大,不利于自身發(fā)展,同時商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款,有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因為商業(yè)銀行的資金來源主要是吸收社會存款,而將這部分資金投向期限較長的房地產(chǎn)項目不符合銀行資產(chǎn)流動性、安全性的要求,容易造成清償危機(jī),產(chǎn)生金融風(fēng)險。在成熟規(guī)范的市場中,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不僅僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式,在一級市場以外,還應(yīng)存在著發(fā)達(dá)的證券化二級市場。在這個二級市場上,各種房地產(chǎn)金融工具同時存在,包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化,實現(xiàn)資源的合理配置。

3、房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的抗風(fēng)險能力。房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)增強(qiáng)管理能力、市場競爭能力、風(fēng)險控制能力和誠信度,提高抗風(fēng)險能力。作為資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)較其他行業(yè)尤為明顯。規(guī)模小的開發(fā)商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營銷推廣、環(huán)境改造、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面規(guī)模較大的公司占有明顯優(yōu)勢。此外,規(guī)模大尤其是具有較強(qiáng)現(xiàn)金實力的開發(fā)商在選擇項目最佳開發(fā)時間上也具有主動權(quán)。因此,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中,能有效地節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營成本,提高抗風(fēng)險能力。

4、銀監(jiān)會要充分發(fā)揮監(jiān)管作用和服務(wù)功能。銀監(jiān)會應(yīng)加快發(fā)揮在社會信用基礎(chǔ)和市場誠信制度建設(shè)中的重要作用,完善監(jiān)管手段,提高監(jiān)管能力,充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵誠信行為,促使各經(jīng)濟(jì)主體在日常信用活動中養(yǎng)成守信習(xí)慣,彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系,確立失信成本遞增的違約制裁機(jī)制,嚴(yán)懲欺騙和違約行為,在全社會范圍內(nèi)營造起誠實守信的氛圍和環(huán)境,促進(jìn)金融穩(wěn)定。

5、提高商業(yè)銀行的風(fēng)險防范能力。商業(yè)銀行自身應(yīng)加強(qiáng)管理,提高風(fēng)險防范能力。首先,商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測和監(jiān)測指標(biāo)體系,建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場信息來源,及時關(guān)注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況,提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預(yù)測能力;要加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策研究,制訂與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策;要加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)周期波動的研究,防范市場風(fēng)險于未然。其次,信貸從業(yè)人員必須樹立牢固的風(fēng)險意識和良好的職業(yè)道德意識,在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé),認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作,及時分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險,研究信貸風(fēng)險防范措施。

信貸審批人員應(yīng)在審批環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)。一是分析項目是否符合國家宏觀政策;二是分析項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性,項目資本金比例是否達(dá)到國家規(guī)定的比例,自有資金是否到位,部分銷(預(yù))售收入作為投資來源是否可行等;三是分析項目總投資的合理性,如建安成本是否過高等;四是分析項目的合法合規(guī)性,結(jié)合“四證”分析有無超規(guī)劃、超容積率等情況;五是分析項目抗風(fēng)險能力,結(jié)合成本、凈現(xiàn)金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標(biāo)進(jìn)行分析;六是分析項目的市場前景及其競爭力,要結(jié)合產(chǎn)品價格、項目所在地的位置、規(guī)劃布局和建筑設(shè)計、開發(fā)商的品牌等因素分析;七是分析擔(dān)保措施,抵押物是否足值、變現(xiàn)能力是否強(qiáng),保證人保證能力如何等;八是分析企業(yè)的財務(wù)狀況、資信狀況、開發(fā)經(jīng)驗、經(jīng)營管理能力和風(fēng)險意識及風(fēng)險控制能力。

【參考文獻(xiàn)】

[1]孫永玲:中國房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略實施[M].機(jī)械工業(yè)出版社,2005.