導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)；風(fēng)險(xiǎn)；規(guī)避

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)由于具有投資大、周期長(zhǎng)、高贏利、高風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn)，導(dǎo)致在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的存在太多不確定因素。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)普遍存在只重視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而不重視管理特別是風(fēng)險(xiǎn)管理，風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄、缺乏風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)管理手段單一，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目中的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素得不到有效控制，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的重大損失或失敗。重視并研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)是保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，保證企業(yè)穩(wěn)步、健康、可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵過(guò)程。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.社會(huì)政策和治安風(fēng)險(xiǎn)

政府政策的出臺(tái)，其目的都是積極的，但是對(duì)于房地產(chǎn)投資商和開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，卻可能成為風(fēng)險(xiǎn)的因素。政府為了達(dá)到某種預(yù)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)或限制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不正常發(fā)展而采取一系列的政策，均對(duì)房地產(chǎn)投資帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是全局性的。

另外，社會(huì)治安也回直接影響到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。社會(huì)治安關(guān)系到人們的財(cái)產(chǎn)安全與生命安全，只有社會(huì)治安狀況良好，人們才能安居樂(lè)業(yè)，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)才能有更好的保障。

2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)的供求關(guān)系變化的不確定性對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大的風(fēng)險(xiǎn)。供求關(guān)系的變化必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，在一般情況下，市場(chǎng)供大于求會(huì)致使房產(chǎn)價(jià)格下降，求大于供也會(huì)使得房產(chǎn)價(jià)格上升。這種變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。

房地產(chǎn)不能移動(dòng)，位置固定，是真正意義上的不動(dòng)產(chǎn)，所以投資房地產(chǎn)的資金流動(dòng)差。房地產(chǎn)位置的固定性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性和個(gè)別性市場(chǎng)，也必然增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的復(fù)雜性和難度。房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的周期長(zhǎng)的特點(diǎn)也使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)在市場(chǎng)的變化中處于不利地位。開(kāi)發(fā)期越長(zhǎng)，各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件變化的可能性就越大，開(kāi)發(fā)后期的費(fèi)用和建設(shè)項(xiàng)目的租金和售價(jià)便越不確定，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)也越大。

3.經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)不周或其他內(nèi)部因素而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。投資者由于主觀上對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的判斷錯(cuò)誤或決策失誤，它可能發(fā)生在投資方式的選擇、投資地點(diǎn)的選擇以及投資類型的選擇之中，在進(jìn)行每一個(gè)選擇是都面臨著不確定性，一旦做出了錯(cuò)誤的選擇便將對(duì)投資項(xiàng)目產(chǎn)生很大的影響。因企業(yè)管理水平低、工作效益差而引起的未能在最有利的市場(chǎng)時(shí)機(jī)將手中的物業(yè)脫手，以致使其空置率過(guò)高，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用增加，經(jīng)營(yíng)凈收入期望值。

4.貨幣政策引起的風(fēng)險(xiǎn)

通貨膨脹因素。當(dāng)通貨膨脹時(shí)，貨幣貶值，建材價(jià)格上漲，工程造價(jià)被大幅度的提高，對(duì)于周期較長(zhǎng)的正在建設(shè)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是一場(chǎng)災(zāi)難。銀行利率的變動(dòng)也可能會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)帶來(lái)?yè)p失。一般地，使用高利率折現(xiàn)，會(huì)降低投資者的凈現(xiàn)值收益；利率的上升，會(huì)直接增加投資者的成本，加重其債務(wù)負(fù)擔(dān)；利率的變動(dòng)還影響到社會(huì)的購(gòu)買力，影響社會(huì)總資金的供給，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格間接產(chǎn)生影響，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避

1.及時(shí)準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)投資前便應(yīng)該對(duì)投資后可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)合理有效的預(yù)測(cè)，然后再進(jìn)行合理的投資。通過(guò)全面的市場(chǎng)調(diào)查和充分的市場(chǎng)研究，在獲取盡可能詳細(xì)的、高質(zhì)量的信息資料的基礎(chǔ)上，對(duì)市場(chǎng)的走向做出合理的估計(jì)，從而做出合理的投資，使投資交易得到有效的保證。通過(guò)環(huán)境分析，對(duì)國(guó)家或政府可能出現(xiàn)的政策變化進(jìn)行預(yù)測(cè)，以便調(diào)整房地產(chǎn)投資，更好地得到國(guó)家或政府的支持。

2.風(fēng)險(xiǎn)控制

選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的投資項(xiàng)目或投資方式，可減少投資結(jié)果的不確定性，使投資收益得到更好的保證。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)太大的自己所無(wú)法承擔(dān)的項(xiàng)目作出放棄的決定。放棄是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)回避的最徹底的一種辦法，但放棄風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也放棄了利潤(rùn)，因此也是一種比較消極的防范風(fēng)險(xiǎn)的方法。

3.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可通過(guò)各種合理合法措施將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去。一是保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，開(kāi)發(fā)商可通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析，購(gòu)買房地產(chǎn)保險(xiǎn)，若投資后發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)損失，則可由保險(xiǎn)公司提供補(bǔ)償，還可通過(guò)購(gòu)買其他各種保險(xiǎn)，把自然災(zāi)害，意外事故等可能造成的各種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移該保險(xiǎn)公司；二是契約合同轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可通過(guò)契約合同將可能出現(xiàn)的損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)或法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給非保險(xiǎn)業(yè)的其他人；三是財(cái)務(wù)責(zé)任轉(zhuǎn)移，如發(fā)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司股票、尋求合作伙伴等通過(guò)尋求外部資金的方式將部分風(fēng)險(xiǎn)損失、財(cái)務(wù)責(zé)任轉(zhuǎn)移給他人。

4.風(fēng)險(xiǎn)分散

不同項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)及收益能力是不盡相同的，投資者將投資額分別投入到不同的投資對(duì)象中去，既開(kāi)發(fā)住宅，又經(jīng)營(yíng)寫(xiě)字樓，還可以從事土地轉(zhuǎn)讓等從事多種房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，可以獲得比將所有投資資金集中于一個(gè)項(xiàng)目或或一種方式上更穩(wěn)定的收入，又能夠有效控制風(fēng)險(xiǎn)。另外，跨區(qū)域的房地產(chǎn)投資組合可以均衡地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的影響，同時(shí)減少個(gè)別地區(qū)經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]許曉音：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范對(duì)策研究[J].商業(yè)研究.2002.09.

篇2

一、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者的資格問(wèn)題1.從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者，應(yīng)當(dāng)是具備企業(yè)法人條件、經(jīng)工商行政管理部門(mén)登記并發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（含中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)）。

2.不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的，可認(rèn)定合同有效。

二、關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)的出讓問(wèn)題3.國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門(mén)。出讓合同應(yīng)由市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂，其他部門(mén)、組織和個(gè)人為出讓方與他人簽訂的出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

4.出讓合同出讓的只能是經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)，對(duì)于出讓集體土地使用權(quán)或未經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。

5.出讓合同出讓的土地使用權(quán)未依法辦理審批、登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效，但在一審訴訟期間，對(duì)于出讓集體土地使用權(quán)依法補(bǔ)辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，并依法補(bǔ)辦了出讓手續(xù)的，或者出讓未經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)依法補(bǔ)辦了審批、登記手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。

三、關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題6.國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)未依法辦理出讓審批手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效，但在一審訴訟期間，對(duì)于轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)補(bǔ)辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，并依法辦理了出讓手續(xù)的，或者轉(zhuǎn)讓未經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)依法補(bǔ)辦了審批、登記手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。

7.轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方，應(yīng)當(dāng)是依法辦理了土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)，取得土地使用證的土地使用者。未取得土地使用證的土地使用者為轉(zhuǎn)讓方與他人簽訂的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但轉(zhuǎn)讓方已按出讓合同約定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)利用了土地，在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)，補(bǔ)辦了土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。

8.以出讓方式取得土地使用權(quán)的土地使用者雖已取得土地使用證，但未按土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件對(duì)土地進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)利用，與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效；如土地使用者已投入一定資金，但尚未達(dá)到出讓合同約定的期限和條件，與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，沒(méi)有其他違法行為的，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)認(rèn)可，同意其轉(zhuǎn)讓的，可認(rèn)定合同有效，責(zé)令當(dāng)事人向有關(guān)主管部門(mén)補(bǔ)辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。

9.享有土地使用權(quán)的土地使用者未按照項(xiàng)目建設(shè)的要求對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，也未辦理審批手續(xù)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同無(wú)效；如符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的，可認(rèn)定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同有效，責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。

10.以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)的使用年限，應(yīng)當(dāng)是土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限超過(guò)剩余年限的，其超過(guò)部分無(wú)效。土地使用年限，一般應(yīng)從當(dāng)事人辦理土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)，取得土地使用證的次日起算，或者在合同中約定土地使用年限的起算時(shí)間。

11.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效，但在一審訴訟期間已補(bǔ)辦批準(zhǔn)手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。

12.轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)主管部門(mén)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持，應(yīng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

13.土地使用者與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)之前，又另與他人就同一土地使用權(quán)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并依法辦理了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，土地使用權(quán)應(yīng)由辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方取得。轉(zhuǎn)讓方給前一合同的受讓方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

14.土地使用者就同一土地使用權(quán)分別與幾方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定各合同無(wú)效；如其中某一合同的受讓方已實(shí)際占有和使用土地，并對(duì)土地投資開(kāi)發(fā)利用的，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)同意，補(bǔ)辦了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，可認(rèn)定該合同有效。轉(zhuǎn)讓方給其他合同的受讓方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

四、關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)的抵押?jiǎn)栴}15.土地使用者未辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)，將土地使用權(quán)進(jìn)行抵押的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押合同無(wú)效。

16.土地使用者未辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)將土地使用權(quán)抵押后，又與他人就同一土地使用權(quán)簽訂抵押合同，并辦理了抵押登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定后一個(gè)抵押合同有效。

17.以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)為標(biāo)的物簽訂的抵押合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)，依法補(bǔ)辦了出讓手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。

五、關(guān)于以國(guó)有土地使用權(quán)投資合作建房問(wèn)題18.享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無(wú)效，但雙方已實(shí)際履行了合同，或房屋已基本建成，又無(wú)其他違法行為的，可認(rèn)定合建合同有效，并責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

19.當(dāng)事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，不因合建一方?jīng)]有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)而認(rèn)定合同無(wú)效。

20.以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的一方，在《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）施行前，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認(rèn)定合建合同有效。

21.《條例》施行后，以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的一方未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，以其土地使用權(quán)作為投資與他人合建房屋的，應(yīng)認(rèn)定合建合同無(wú)效，但在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)，依法補(bǔ)辦了出讓手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。

22.名為合作建房，實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同，可按合同實(shí)際性質(zhì)處理。如土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓符合法律規(guī)定的，可認(rèn)定合同有效，不因以合作建房為名而認(rèn)定合同無(wú)效。

23.合建合同對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬有約定的，按合同約定確認(rèn)權(quán)屬；約定不明確的，可依據(jù)雙方投資以及對(duì)房屋管理使用等情況，確認(rèn)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)屬。

六、關(guān)于商品房的預(yù)售問(wèn)題24.商品房的預(yù)售方，沒(méi)有取得土地使用證，也沒(méi)有投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金進(jìn)行施工建設(shè)，預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定商品房預(yù)售合同無(wú)效。

25.商品房的預(yù)售方，沒(méi)有取得土地使用證，但投入一定的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，預(yù)售商品房的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用證、商品房預(yù)售許可證明的，可認(rèn)定預(yù)售合同有效。

26.商品房的預(yù)售方，持有土地使用證，也投入一定的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，預(yù)售商品房的，在一審訴訟期間辦理了預(yù)售許可證明的，可認(rèn)定預(yù)售合同有效。

27.預(yù)售商品房合同簽訂后，預(yù)購(gòu)方尚未取得房屋所有權(quán)證之前，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購(gòu)方同意，又就同一預(yù)售商品房與他人簽訂預(yù)售合同的，應(yīng)認(rèn)定后一個(gè)預(yù)售合同無(wú)效；如后一個(gè)合同的預(yù)購(gòu)方已取得房屋所有權(quán)證的，可認(rèn)定后一個(gè)合同有效，但預(yù)售方給前一個(gè)合同的預(yù)購(gòu)方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

七、關(guān)于預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題28.商品房的預(yù)售合同無(wú)效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

29.商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)辦理了有關(guān)手續(xù)后，在預(yù)售商品房尚未實(shí)際交付前，預(yù)購(gòu)方將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效；沒(méi)有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。

30.商品房預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)方，在實(shí)際取得預(yù)購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后，將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的，按一般房屋買賣關(guān)系處理。

八、關(guān)于預(yù)售商品房的價(jià)格問(wèn)題31.預(yù)售商品房的價(jià)格，除國(guó)家規(guī)定“微利房”、“解困房”等必須執(zhí)行國(guó)家定價(jià)的以外，合同雙方根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情約定的價(jià)格，也應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。一方以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)為由要求變更合同約定價(jià)格的，可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市場(chǎng)價(jià)格變化等為由，要求變更合同約定的價(jià)格或解除合同的，一般不予支持。

32.合同雙方約定了預(yù)售商品房?jī)r(jià)格，同時(shí)又約定了預(yù)售商品房的價(jià)格以有關(guān)主管部門(mén)的核定價(jià)格為準(zhǔn)，一方要求按核定價(jià)格變更預(yù)售商品房?jī)r(jià)格的，應(yīng)予以準(zhǔn)許。

33.合同雙方約定的預(yù)售商品房?jī)r(jià)格不明確，或者在合同履行中發(fā)生不可抗力的情況，合同雙方當(dāng)事人可另行協(xié)商預(yù)售商品房?jī)r(jià)格。協(xié)商不成的，可參照當(dāng)?shù)卣嫉膬r(jià)格、房地產(chǎn)部門(mén)認(rèn)可的評(píng)估的價(jià)格，或者當(dāng)?shù)赝谕愅|(zhì)房屋的市場(chǎng)價(jià)格處理。

34.在逾期交付房屋的期間，因預(yù)售商品房?jī)r(jià)格變化造成的損失，由過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)。

九、關(guān)于違反合同的責(zé)任35.經(jīng)審查認(rèn)定有效的合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同的約定或法律的規(guī)定履行。

36.在合同履行過(guò)程中，由于不可抗力的原因，致使合同難以繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將給一方造成重大損失，當(dāng)事人提出變更或解除合同的，應(yīng)予支持。因此造成的損失，由當(dāng)事人雙方合理負(fù)擔(dān)。

37.當(dāng)事人以對(duì)合同內(nèi)容有重大誤解或合同內(nèi)容顯失公平為由，提出變更合同的，應(yīng)予支持。但因下列情形之一要求變更合同的，不予支持：

（1）合同約定的出資額、價(jià)格雖與當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情有所不同，但差別不大，一方當(dāng)事人以缺乏經(jīng)驗(yàn)不了解市場(chǎng)行情等為由，提出變更合同的。

（2）合同履行的結(jié)果不是合同簽訂時(shí)不能預(yù)見(jiàn)的，而是因當(dāng)事人經(jīng)營(yíng)不善、管理不當(dāng)或判斷失誤等原因造成的，一方當(dāng)事人提出變更合同的。

38.合同一方有充分證據(jù)證明確系不可抗力，致使合同不能按期履行或不能完全履行的，根據(jù)實(shí)際情況，可準(zhǔn)予延期履行、部分履行或不履行，并部分或全部免予承擔(dān)違約責(zé)任。

39.合同一方違反合同，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金。合同對(duì)違約金有具體約定的，應(yīng)按約定的數(shù)額支付違約金。約定的違約金數(shù)額一般以不超過(guò)合同未履行部分的價(jià)金總額為限。對(duì)違約金無(wú)約定或約定不明確的，按沒(méi)有約定處理。

40.合同一方違反合同給對(duì)方造成損失，支付違約金不足以賠償?shù)?，還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分。

41.合同一方違約致使合同無(wú)法履行的，應(yīng)賠償對(duì)方的損失。實(shí)際損失無(wú)法確定的，可參照違約方所獲利潤(rùn)確定賠償金額。

42.合同約定了違約金和罰款的，或只約定罰款的，只要其金額不超過(guò)未履行部分總額的，可將罰款視為違約金處理。

43.合同一方未將對(duì)方的投資款用于履行合同而挪作他用，致使合同不能履行的，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償因不履行給對(duì)方造成的實(shí)際損失。

44.違約方將對(duì)方的投資款挪作他用并獲利的，如所獲利潤(rùn)高于或等同于對(duì)方實(shí)際損失的，應(yīng)將其所獲利潤(rùn)作為對(duì)方的損失予以賠償；如所獲利潤(rùn)低于對(duì)方的實(shí)際損失的，應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方的實(shí)際損失；如違約方所獲利潤(rùn)無(wú)法確定的，可按銀行同類貸款利率的四倍賠償對(duì)方的損失。

十、關(guān)于無(wú)效合同的處理問(wèn)題45.經(jīng)審查認(rèn)定無(wú)效的合同，一方依據(jù)無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還對(duì)方。因合同無(wú)效給對(duì)方造成損失的，應(yīng)按過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則由過(guò)錯(cuò)方賠償損失。過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)賠償責(zé)任的賠償金數(shù)額，應(yīng)相當(dāng)于無(wú)過(guò)錯(cuò)方的實(shí)際損失。雙方均有過(guò)錯(cuò)的，按過(guò)錯(cuò)責(zé)任大小各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。雙方故意嚴(yán)重違反有關(guān)法律、法規(guī)而致合同無(wú)效的，應(yīng)追繳雙方已經(jīng)取得或約定取得的財(cái)產(chǎn)。

46.合作建房合同被確認(rèn)無(wú)效后，在建或已建成的房屋，其所有權(quán)可確認(rèn)歸以土地使用權(quán)作為投資的一方所有，對(duì)方的投資可根據(jù)資金的轉(zhuǎn)化形態(tài)，分別處理：

（1）資金尚未投入實(shí)際建設(shè)的，可由以土地使用權(quán)作為投資的一方將對(duì)方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行貸款的利息；

（2）資金已轉(zhuǎn)化為在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返還投資款的同時(shí)，參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)情況，由以土地使用權(quán)作為投資的一方給予對(duì)方相應(yīng)比例的經(jīng)濟(jì)賠償；

篇3

房地產(chǎn)業(yè)是地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展“晴雨表”。隨著中國(guó)——東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)步伐加快,北部灣廣西經(jīng)濟(jì)區(qū)全面開(kāi)放開(kāi)發(fā)，自治區(qū)加快構(gòu)建沿海工業(yè)布局以及國(guó)家深化住房制度改革和防城港“還島于港”戰(zhàn)略的實(shí)施，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展的軌道并呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。當(dāng)前如何搶抓機(jī)遇，為我市房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)造一個(gè)良好開(kāi)發(fā)環(huán)境,進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展？筆者提出以下對(duì)策和措施：

關(guān)鍵詞：營(yíng)造防城港市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境對(duì)策措施

房地產(chǎn)業(yè)是地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展“晴雨表”。隨著中國(guó)——東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)步伐加快,北部灣廣西經(jīng)濟(jì)區(qū)全面開(kāi)放開(kāi)發(fā)，自治區(qū)加快構(gòu)建沿海工業(yè)布局以及國(guó)家深化住房制度改革和防城港“還島于港”戰(zhàn)略的實(shí)施，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展的軌道并呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。當(dāng)前如何搶抓機(jī)遇，為我市房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)造一個(gè)良好開(kāi)發(fā)環(huán)境,進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展？筆者認(rèn)為，應(yīng)采取以下對(duì)策和措施：

1、加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的良性互動(dòng)。

首先，政府要抓緊開(kāi)展住房狀況調(diào)查，全面掌握我市住房總量、結(jié)構(gòu)、居住條件、消費(fèi)特征等基本情況，編制科學(xué)的住房建設(shè)規(guī)劃，并作出具體空間布局、項(xiàng)目用地安排。房地產(chǎn)主管部門(mén)要合理確定與我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)需求相適應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模和各類商品房的供應(yīng)比例，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給與總需求的平衡。同時(shí)政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)立項(xiàng)審批的管理，對(duì)符合要求的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盡快審批，對(duì)不符合要求的項(xiàng)目堅(jiān)決的取消。其次要建立和完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、中介等企業(yè)的誠(chéng)信檔案，改善住房消費(fèi)環(huán)境，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

2、進(jìn)一步搞活、培育和發(fā)展市場(chǎng)，努力提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)水平。

當(dāng)前我市必須進(jìn)一步搞活市場(chǎng)、培育和發(fā)展市場(chǎng)，努力提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)水平：①政府主管部門(mén)必須加強(qiáng)調(diào)控，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)和信息披露制度，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、結(jié)構(gòu)、價(jià)格漲幅和空置狀況進(jìn)行認(rèn)真分析，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資、住房消費(fèi)者理性消費(fèi)；②進(jìn)一步搞活二級(jí)市場(chǎng)，充分調(diào)動(dòng)居民換購(gòu)住房的積極性，完善住房貸款擔(dān)保機(jī)制，規(guī)范擔(dān)保機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)行為，落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度，防范和化解擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)；③進(jìn)一步完善房地產(chǎn)交易權(quán)屬登記管理，盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易與勸屬登記管理規(guī)范化、現(xiàn)代化，創(chuàng)造良好的住房消費(fèi)與交易環(huán)境。④開(kāi)發(fā)企業(yè)要提高住宅品質(zhì)和售后服務(wù)水平，努力降低開(kāi)發(fā)成本，降低房?jī)r(jià)，使老百姓買得起房，并提高市場(chǎng)信用，減少投訴。

3、建立房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò),實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)信息共享。

建立市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)，把及時(shí)獲得的來(lái)自各方面的市場(chǎng)信息有機(jī)地組織起來(lái)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策提供科學(xué)依據(jù)。一是建產(chǎn)信息管理制度。對(duì)人員、設(shè)備、工作程序建立一套完備的信息系統(tǒng)管理制度，做到信息人員專業(yè)化，信息管理科學(xué)化，信息傳遞連續(xù)化，信息處理系列化。二是信息形式標(biāo)準(zhǔn)化。要求物質(zhì)載體標(biāo)準(zhǔn)和管理手段標(biāo)準(zhǔn)化，以保證信息暢通。三是信息傳遞高效化。把管理的信息及時(shí)、準(zhǔn)確地傳遞到各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)手中，以便科學(xué)地進(jìn)行決策。

4、加大整治查處力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

一是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)控引導(dǎo)，提高宏觀調(diào)控能力，要抓緊建立規(guī)范有效的基準(zhǔn)地價(jià)和房屋重置價(jià)格定期確定公布制度，引導(dǎo)市場(chǎng)價(jià)格的合理形成，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)熱以及由此面帶來(lái)的價(jià)格劇烈波動(dòng)。二是大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房?jī)r(jià)格的監(jiān)督，嚴(yán)格規(guī)范價(jià)格構(gòu)成和開(kāi)發(fā)企業(yè)的價(jià)格行為，使政府減免稅費(fèi)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策切實(shí)落實(shí)到購(gòu)房戶，確保廣大中低收入人員基本生活的安定。三是著重解決上市程序煩瑣，入市門(mén)檻過(guò)高，中介服務(wù)跟不上等問(wèn)題。四是建立房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)警制度，大力整頓住房建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)，嚴(yán)格規(guī)范與住房建設(shè)的壟斷企業(yè)價(jià)格行為，為政府實(shí)施準(zhǔn)確有效的價(jià)格決策提供服務(wù)。五是對(duì)不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過(guò)規(guī)定的項(xiàng)目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工設(shè)計(jì)文件審查合格證明、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。六是針對(duì)交易環(huán)節(jié)存在的虛假宣傳、合同欺詐、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)、囤積房屋等違法違規(guī)行為，從重處罰，對(duì)情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，要依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰，直至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

5、進(jìn)一步整頓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。

要加大房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治力度，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理中的違法違規(guī)行為。堅(jiān)決制止一些單位和部門(mén)強(qiáng)制消費(fèi)者接受中介服務(wù)以及指定中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的行為。要加快完善房地產(chǎn)信用體系，強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督。要采取積極措施，對(duì)空置量大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，限制其參加土地拍賣和新項(xiàng)目申報(bào)。要進(jìn)一步整頓土地市場(chǎng)秩序，嚴(yán)禁以科技、教育等名義取得享受優(yōu)惠政策后用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地。同時(shí)對(duì)擾亂建筑、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、降低工程質(zhì)量等違法違規(guī)行為，要堅(jiān)持依法從嚴(yán)處理。

6、以市場(chǎng)為導(dǎo)向，改變經(jīng)營(yíng)策略，實(shí)施品牌戰(zhàn)略，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。

篇4

關(guān)鍵字:商業(yè)房地產(chǎn);投資風(fēng)險(xiǎn);防范策略

一、商業(yè)房地產(chǎn)概述

(一)商業(yè)房地產(chǎn)概念

房地產(chǎn)按其用途可劃分為住宅房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)等,顧名思義,商業(yè)房地產(chǎn)主要用于商業(yè)經(jīng)營(yíng),包括各種零售、批發(fā)、休閑、餐飲、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)用途。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣,主要包括批發(fā)市場(chǎng)、購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)、品牌店、酒店旅館、娛樂(lè)性商業(yè)地產(chǎn)和住宅的底層商鋪等。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)房地產(chǎn)。

(二)商業(yè)房地產(chǎn)在我國(guó)的發(fā)展

我國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)是伴隨著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展而逐漸發(fā)展起來(lái)的,1998年以前由于國(guó)家政策、市場(chǎng)環(huán)境等因素,商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢,較為有代表性的商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目有廣州天河城、北京新世紀(jì)中心、東方廣場(chǎng)。在1990年以后,特別是進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái),隨著改革開(kāi)放的深入發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善,商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)入迅速發(fā)展的時(shí)期,突出表現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)竣工面積的持續(xù)的快速增長(zhǎng)。

但在商業(yè)房地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時(shí),其投資風(fēng)險(xiǎn)不斷顯現(xiàn)并成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的主要威脅。我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理尚處于發(fā)展的初級(jí)階段,開(kāi)發(fā)模式以“分割出售、售后包租”為主,建設(shè)完成就將分割后的鋪面產(chǎn)權(quán)全部出售或部分出售,但有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,商業(yè)房地產(chǎn)的銷售面積僅占到竣工面積的50―60%,待銷售房產(chǎn)大量空置,造成了商業(yè)房地產(chǎn)空置率的居高不下,這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)甚至成本也難以彌補(bǔ),形成巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

二、商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類別

(一)政治風(fēng)險(xiǎn)

1.政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是由于國(guó)家政策的為預(yù)期的變化給商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)造成經(jīng)濟(jì)利益的損失。房地產(chǎn)業(yè)作為一國(guó)最主要的固定資產(chǎn)投資,與國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策聯(lián)系緊密,國(guó)家會(huì)通過(guò)與房地產(chǎn)有關(guān)的政策的調(diào)整以調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行,這些政策包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等。例如,在產(chǎn)業(yè)政策方面,近年來(lái)國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)政策鼓勵(lì)和支持經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè),這勢(shì)必會(huì)改變房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的變化,大量的資金會(huì)投向國(guó)家政策扶持的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè),在一定程度上影響商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

2.城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)

由于我國(guó)城市規(guī)劃尚不完善以及某些地方政府為追求政績(jī)、打造形象工程等原因,近年來(lái)國(guó)內(nèi)一些城市出現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃布局不合理、局部過(guò)熱的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì),截止到目前,全國(guó)縣級(jí)以上城市商業(yè)街存量已超過(guò)3000條,地、縣級(jí)城市的部分新建商業(yè)街顯性空置率達(dá)到15%,隱性空置率超過(guò)20%。另一方面,商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng),在這期間的城市規(guī)劃的變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的徹底破產(chǎn),大部分的建設(shè)成本收不回來(lái),很多項(xiàng)目只能前功盡棄。

(二)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

1.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是由市場(chǎng)供給與需求的失衡所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為以下兩個(gè)方面,一是商業(yè)房地產(chǎn)的供給過(guò)多,供過(guò)于求導(dǎo)致房地產(chǎn)的大量空置。其主要原因是隨著近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,利益的驅(qū)動(dòng)使得社會(huì)上大量的資金投向房地產(chǎn)業(yè),商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模迅速增加,并且超過(guò)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及居民的消費(fèi)水平。另一方面,已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不能滿足市場(chǎng)的要求,市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾突出。表現(xiàn)為已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在區(qū)位、規(guī)模、結(jié)構(gòu)等方面與商家的需求不一致,不能滿足商家的經(jīng)營(yíng)的要求,造成這一風(fēng)險(xiǎn)的原因在于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有實(shí)現(xiàn)進(jìn)行完善的商業(yè)規(guī)劃,不是根據(jù)市場(chǎng)的需求進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),而是非理性的先開(kāi)發(fā)后招商,這必然會(huì)造成市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾突出,嚴(yán)重的市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

2.融資風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)的融資風(fēng)險(xiǎn)主要是利率風(fēng)險(xiǎn),即由于銀行貸款利率的變化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)目前資本市場(chǎng)發(fā)展尚不完善以及受傳統(tǒng)的投資觀念的影響,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用股票、債券等直接融資方式受到限制,只能大量的向銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì),在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中,大多數(shù)企業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴在70%-80%左右,對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,其項(xiàng)目資金的回收期比住宅房地產(chǎn)要長(zhǎng),因此受利率變化的影響更大。利率作為國(guó)家調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的重要指標(biāo),2001年至2008年國(guó)家對(duì)五年以上貸款利率調(diào)整過(guò)18次之多(如圖一),僅2007年就上調(diào)利率6次,上調(diào)總幅度在10%以上,這對(duì)于貸款數(shù)量巨大的產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),會(huì)大大增加其融資成本。

(三)開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)能力風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)跨越房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)兩個(gè)領(lǐng)域,不僅在后期的經(jīng)營(yíng)管理中要進(jìn)行有效的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理,在前期的建設(shè)開(kāi)發(fā)階段也要做好充分的商業(yè)規(guī)劃并進(jìn)行有效的招商活動(dòng)。而我國(guó)大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)都是以經(jīng)營(yíng)住宅房地產(chǎn)為其主要業(yè)務(wù),缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的人才及經(jīng)驗(yàn),套用住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式,沒(méi)有進(jìn)行有效的商業(yè)規(guī)劃及招商活動(dòng),待項(xiàng)目建成后直接出售產(chǎn)權(quán)或者進(jìn)行招租。產(chǎn)權(quán)的出售固然可以迅速的回籠資金,但現(xiàn)金流就此中斷,不符合商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)的初衷及實(shí)現(xiàn)企業(yè)受益的最大化;由于商業(yè)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)不足,商業(yè)房地產(chǎn)的出租中管理混亂,容易激發(fā)與商戶之間的矛盾,嚴(yán)重影響企業(yè)的利益。

三、商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范策略

(一)按照國(guó)家政策及城市總體規(guī)劃,規(guī)避政治風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)時(shí)刻關(guān)注國(guó)家的宏觀政策的變化,包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等,并且要依據(jù)政策規(guī)定合理的調(diào)整經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)方式、區(qū)位選擇。例如利用在城市高新區(qū)建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠的政策調(diào)整企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的區(qū)位,以獲得稅收優(yōu)惠。

如上所述,城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的影響巨大,因此房地產(chǎn)企業(yè)在新項(xiàng)目開(kāi)工前既要符合城市發(fā)展規(guī)劃,要依據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃確定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址、定位、規(guī)模、檔次,又要做好充分的市場(chǎng)調(diào)查,對(duì)項(xiàng)目所處地域的人流、競(jìng)爭(zhēng)狀況、周邊商業(yè)環(huán)境、交通狀況等進(jìn)行綜合的調(diào)查研究,如果調(diào)研結(jié)果顯示此次城市規(guī)劃并不合理,企業(yè)開(kāi)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)利可圖,就不要盲目的遵循城市的規(guī)劃,應(yīng)轉(zhuǎn)向其他城市或地區(qū)以合理的規(guī)避城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。

(二)加強(qiáng)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)及融資風(fēng)險(xiǎn)的控制

1.根據(jù)市場(chǎng)需求量,規(guī)避市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

針對(duì)產(chǎn)生商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)的兩個(gè)原因,要做好以下兩個(gè)方面。第一,根據(jù)市場(chǎng)的需求量,合理安排建設(shè)規(guī)模以及種類,因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng),所以以上的安排要在充分調(diào)查和合理預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上具有前瞻性。例如,由于國(guó)家政策的調(diào)整,未來(lái)幾年經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房會(huì)大量建設(shè),必然形成對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的沖擊,因此就要適當(dāng)?shù)臏p少商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè),以規(guī)避供過(guò)于求的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面,一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵在于后期的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的效果,而后期的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的效果如何又取決于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前是否有一個(gè)完善的商業(yè)策劃。只有對(duì)項(xiàng)目選址、業(yè)態(tài)定位、項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)行精心的商業(yè)策劃,根據(jù)商戶的業(yè)態(tài)、區(qū)位的需求進(jìn)行建設(shè),后期的管理運(yùn)營(yíng)才能順暢的進(jìn)行,商戶才能實(shí)現(xiàn)其預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益,既避免與商戶之間發(fā)生矛盾,又從房產(chǎn)的升值中獲得更大的利潤(rùn)。

2.開(kāi)拓融資渠道,防范融資風(fēng)險(xiǎn)

要防范融資風(fēng)險(xiǎn)中利率變化給企業(yè)帶來(lái)的成本的增加,一方面可以通過(guò)固定利率貸款鎖定項(xiàng)目成本,但解決問(wèn)題的根本在于大力開(kāi)拓融資渠道,提高自有資金比例,增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。要完善企業(yè)的治理結(jié)構(gòu),爭(zhēng)取上市融資或者通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行融資,也可以引進(jìn)外資,擴(kuò)大外資在企業(yè)總資本中的比例,通過(guò)以上措施減少對(duì)銀行貸款的依賴程度,既能有效的防范貸款利率風(fēng)險(xiǎn),又能通過(guò)上市或引進(jìn)外資等改善企業(yè)的管理水平,學(xué)習(xí)國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展

(三)加強(qiáng)商業(yè)房地產(chǎn)的管理運(yùn)營(yíng),防范開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)能力風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與其他類別房地產(chǎn)的最大不同在于項(xiàng)目完工后的管理運(yùn)營(yíng)階段,因?yàn)轫?xiàng)目成本的彌補(bǔ)、利潤(rùn)的獲得都是在這一階段實(shí)現(xiàn),所以管理運(yùn)營(yíng)階段就成為商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中至關(guān)重要的階段,對(duì)國(guó)內(nèi)眾多商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行研究可以發(fā)現(xiàn),大多數(shù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的失敗源于商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的缺失或不成熟。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,要防范開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)能力風(fēng)險(xiǎn)可考慮如下策略。

1.樹(shù)立房地產(chǎn)商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的觀念

商業(yè)房地產(chǎn)建筑工程的完工是進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的基礎(chǔ)而不是整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)束,商業(yè)房地產(chǎn)的增值靠的是后期商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)而不是僅僅的產(chǎn)權(quán)出售獲利,因此,國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)改變套用住宅房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式,樹(shù)立房地產(chǎn)商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的觀念,在項(xiàng)目完工后通過(guò)有效地商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)存進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷升值。

2.增加人才儲(chǔ)備,完善管理運(yùn)營(yíng)

商業(yè)房地產(chǎn)的管理運(yùn)營(yíng)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)兩個(gè)領(lǐng)域,因此需要具備這兩個(gè)領(lǐng)域?qū)I(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人才進(jìn)行項(xiàng)目的合理商業(yè)規(guī)劃和招商活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)可以與高校聯(lián)合,按照企業(yè)對(duì)管理人員的素質(zhì)要求設(shè)計(jì)培養(yǎng)計(jì)劃,培養(yǎng)企業(yè)所需要的人才。

3.統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)主題,建立商業(yè)品牌

一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中會(huì)有各種不同的業(yè)態(tài),現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的業(yè)態(tài)統(tǒng)一為一種經(jīng)營(yíng)主題,最終建立一個(gè)被消費(fèi)者認(rèn)同的商業(yè)品牌。根據(jù)各地區(qū)消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)環(huán)境和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模,通過(guò)對(duì)項(xiàng)目中商戶進(jìn)行統(tǒng)一招商和物業(yè)管理,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的精準(zhǔn)定位,發(fā)揮整合優(yōu)勢(shì),以避免商鋪之間的定位參差不齊、難以統(tǒng)一形象的弊端。在經(jīng)營(yíng)主題統(tǒng)一的情況下,通過(guò)引進(jìn)主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影響和帶動(dòng)效應(yīng)下,逐步樹(shù)立項(xiàng)目的商業(yè)品牌。

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篇5

【關(guān)鍵詞】 銷售型房地產(chǎn) 持有型房地產(chǎn) 投資回報(bào) 評(píng)價(jià)模型

從1998年住房市場(chǎng)化改革開(kāi)始，商品房取代了福利房成為我國(guó)住房的最主要來(lái)源，形成了以商品房為核心的一元化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。2000年后，全國(guó)各大城市都將房地產(chǎn)作為當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從逐漸形成到不斷壯大到取得了巨大成就。2003年開(kāi)始，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了近10年波瀾壯闊的價(jià)值大發(fā)掘，尤其在以銷售為核心的住宅地產(chǎn)市場(chǎng)，一線城市已經(jīng)有超過(guò)10倍的價(jià)格上漲。2007—2008年這一輪宏觀調(diào)控，使得部分長(zhǎng)期從事銷售型住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向持有型商業(yè)地產(chǎn)。傳統(tǒng)從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商也因?yàn)檎w經(jīng)濟(jì)環(huán)境的良好取得了長(zhǎng)足發(fā)展。隨著兩股力量的同時(shí)發(fā)力，以持有型為核心的商業(yè)地產(chǎn)在2008年以后逐漸走到了房地產(chǎn)大潮的前沿。

2010年以來(lái)的最近一次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，竭力擠壓銷售型房地產(chǎn)資金源頭及銷售回籠款，所以越來(lái)越多的銷售型房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向持有型。從根本上來(lái)說(shuō)，銷售型房地產(chǎn)過(guò)分依賴于政策的呵護(hù)，尤其作為資本密集型行業(yè)，融資渠道的暢通是決定生與死的關(guān)鍵所在。此輪調(diào)控的主要手段之一就是控制銀行資金過(guò)度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。而對(duì)于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的持有型房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，他們的資金狀況要好很多。經(jīng)營(yíng)性持有型物業(yè)可以從兩個(gè)途徑獲得資金來(lái)源，一是物業(yè)租賃或經(jīng)營(yíng)所得的現(xiàn)金流，二是從銀行獲得的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款。

即便如此，在持續(xù)的緊縮政策下，主流開(kāi)發(fā)商依然面臨著資金鏈緊張的困境。這意味著目前開(kāi)發(fā)商的商業(yè)模式正在逐步改變，探索新的商業(yè)模式成為了行業(yè)的重要課題。

一、銷售型房地產(chǎn)

銷售型房地產(chǎn)是以獲得土地使用權(quán)后進(jìn)行土地二級(jí)開(kāi)發(fā)、建造，最終將開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)銷售作為目的的開(kāi)發(fā)形式。

1、銷售型房地產(chǎn)商業(yè)模型

銷售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程及模式如下：首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行準(zhǔn)備工作，在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書(shū)，應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。其次，規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；規(guī)劃報(bào)建圖審查；施工報(bào)建；獲得開(kāi)工許可證。再次，施工階段建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記，開(kāi)發(fā)商對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍（招標(biāo)類工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包），進(jìn)行施工并不斷監(jiān)督施工進(jìn)度與質(zhì)量。最后，獲得商品房預(yù)售許證，制定商品房預(yù)售方案；進(jìn)入銷售階段，實(shí)現(xiàn)銷售款回籠。

商業(yè)模式是公開(kāi)的，無(wú)論持有型還是銷售型，開(kāi)發(fā)過(guò)程基本一致。在正常情況下，銷售型房地產(chǎn)單個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為24—36個(gè)月。36個(gè)月后基本可以實(shí)現(xiàn)銷售回籠，小產(chǎn)證辦理完成。

2、銷售型房地產(chǎn)財(cái)務(wù)模型

對(duì)于一家企業(yè)而言，財(cái)務(wù)模型往往是保密的，不會(huì)公開(kāi)的。一般銷售型開(kāi)發(fā)商在獲得土地使用權(quán)并開(kāi)工之后不久，會(huì)從銀行獲得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款，一般項(xiàng)目抵押率為65%以下。根據(jù)各地、各個(gè)開(kāi)發(fā)商的背景、能力不同而有所不同。

后期的開(kāi)發(fā)資金基本依靠銀行資金，一旦建設(shè)開(kāi)發(fā)進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件后，獲得預(yù)售權(quán)，并開(kāi)始預(yù)售。預(yù)售開(kāi)始后，則開(kāi)發(fā)商后期的資金基本依靠銷售回籠款。銷售回籠款有兩個(gè)用途，一部分作為開(kāi)發(fā)商日常開(kāi)發(fā)費(fèi)用和工程款，另外一部分則需要?dú)w還銀行貸款。

從成本構(gòu)成上來(lái)看，以一線城市為例，土地使用權(quán)獲得成本約占總成本的30%，市場(chǎng)營(yíng)銷成本5%左右，融資成本10%以內(nèi)，其余為建安成本和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。銷售毛利率往往高達(dá)50%以上。

3、銷售型房地產(chǎn)特征及評(píng)價(jià)方式

銷售型房地產(chǎn)的特征：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品商品化類似于產(chǎn)品銷售，開(kāi)發(fā)周期短，實(shí)現(xiàn)銷售后通常無(wú)經(jīng)營(yíng)周期，以獲得短期現(xiàn)金流為主，開(kāi)發(fā)難度較低，對(duì)開(kāi)發(fā)商自身開(kāi)發(fā)能力、運(yùn)營(yíng)水平要求不高，對(duì)短期資金峰值要求高。所有開(kāi)發(fā)成本都納入存貨，達(dá)到銷售收入確認(rèn)要求后，轉(zhuǎn)為銷售成本。

在分析銷售型房地產(chǎn)投資回報(bào)與投資價(jià)值時(shí)，較多使用投資回報(bào)率ROI、凈現(xiàn)金流現(xiàn)值NPV、內(nèi)部收益率IRR等，使用投資回收期意義不大。根據(jù)過(guò)去5年的經(jīng)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)，銷售型房地產(chǎn)投資回報(bào)率在35%～50%，房地產(chǎn)最為火爆的時(shí)期可以高達(dá)80%甚至更高。而IRR即使在如今調(diào)控政策之下部分地區(qū)也可以達(dá)到30%以上。除非是土地使用權(quán)獲得價(jià)格過(guò)分高企的地王項(xiàng)目，IRR會(huì)在20%上下。

二、持有型房地產(chǎn)

持有型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是將土地開(kāi)發(fā)完成后長(zhǎng)期持有，類似于建設(shè)固定資產(chǎn)，獲得長(zhǎng)期租金收益的經(jīng)營(yíng)模式。

1、持有型房地產(chǎn)商業(yè)模型

持有型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程，從獲得土地到報(bào)批報(bào)建、開(kāi)工、開(kāi)業(yè)基本與銷售型房地產(chǎn)沒(méi)有太大差異。但是開(kāi)發(fā)前期對(duì)持有型房地產(chǎn)的定位、功能選擇、動(dòng)線設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)有著相當(dāng)高的要求，因?yàn)檫@些所有前期規(guī)劃設(shè)計(jì)決定了未來(lái)持有型房地產(chǎn)的成敗。開(kāi)發(fā)完成后，持續(xù)經(jīng)營(yíng)期間為了獲得更高的租金回報(bào)，對(duì)開(kāi)發(fā)商或者后期的經(jīng)營(yíng)者提出了更高的要求，需要展現(xiàn)出相當(dāng)?shù)墓芾砗瓦\(yùn)營(yíng)能力。

通常持有型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期控制在30個(gè)月以內(nèi)，盡早開(kāi)業(yè)代表著現(xiàn)金流的早日流入。房產(chǎn)證大都以大產(chǎn)證為主，房型分割僅僅為后期經(jīng)營(yíng)分割使用。

2、持有型房地產(chǎn)財(cái)務(wù)模型

篇6

論文關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)　防范風(fēng)險(xiǎn)　防范

論文摘要：商業(yè)房地產(chǎn)的投資在我國(guó)乃至于全球都是備受矚目的，因?yàn)榉慨a(chǎn)投資本身的獲利有著不可估量的前景，不過(guò)跟一般的投資項(xiàng)目一樣，商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)也是存在的，怎樣正確認(rèn)識(shí)商業(yè)房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)并通過(guò)有效的措施進(jìn)行防范，是本文講述的重點(diǎn)。

由于前期國(guó)家出臺(tái)了很多關(guān)于商業(yè)房產(chǎn)方面的有利措施，所以現(xiàn)在很多人愿意投資商業(yè)房產(chǎn)，以獲取既得利益。不過(guò)商業(yè)房地產(chǎn)有其自身的發(fā)展規(guī)律和特點(diǎn)，它的投資風(fēng)險(xiǎn)也很大。尤其隨著國(guó)家近期房產(chǎn)政策的調(diào)控，部分城市的房產(chǎn)價(jià)格肯定會(huì)降下來(lái)。作為商業(yè)房產(chǎn)，由于投入比較大，房租比較高，房?jī)r(jià)也一直在攀升，超過(guò)了商家所能接受的范圍，這樣房產(chǎn)投資就很有可能面臨巨額資金難以收回的情況。所以我們應(yīng)該正視商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，并采取策略應(yīng)對(duì)其帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

一、商業(yè)房地產(chǎn)的概念及特點(diǎn)

所謂“商業(yè)房地產(chǎn)”，顧名思義，就是指用作商業(yè)用途的房產(chǎn)。像是商超，酒店，街道上的商鋪，還有那些商業(yè)廣場(chǎng)，批發(fā)市場(chǎng)或者是購(gòu)物中心等所用的房產(chǎn)都屬于商業(yè)房地產(chǎn)。表現(xiàn)最突出的就是購(gòu)物中心，它是最典型的一種商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)。當(dāng)然，之所以叫做商業(yè)房地產(chǎn)，肯定跟住宅地產(chǎn)有明顯的差異。首先，商業(yè)房地產(chǎn)的收益高。不同于住宅直接販賣，商業(yè)房產(chǎn)主要靠租金來(lái)增加收入。所以地段的好壞，建成后的管理層次，開(kāi)發(fā)商的商業(yè)品牌，最終的資金流通程度對(duì)于房租的多少都會(huì)產(chǎn)生作用，而且影響深遠(yuǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)的收益還跟當(dāng)時(shí)的物價(jià)水平緊密相連，隨著物價(jià)的上漲，房租也有可能隨之上升。其次，商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式相似，但內(nèi)容多種多樣。雖然商業(yè)房地產(chǎn)一般都是將各個(gè)店鋪?zhàn)饨o相應(yīng)的商家，然后通過(guò)租金來(lái)獲益，但是出租給商戶的經(jīng)營(yíng)模式是多種多樣的，不管是搞餐飲還是搞IT都可以。再次，商業(yè)房地產(chǎn)一般投資規(guī)模大而且建設(shè)周期和資金回收期比較長(zhǎng)。就像購(gòu)物中心，如果要建成一個(gè)特色的商業(yè)區(qū)，前期必須投資大量的資金，而且大部分的商業(yè)房地產(chǎn)都要經(jīng)歷兩到三年的過(guò)渡后才能走向正軌，這就要求房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有雄厚的資金來(lái)周轉(zhuǎn)才行。最后，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)來(lái)講，經(jīng)營(yíng)管理要求也會(huì)偏高一些。由于商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的好壞直接決定自身的盈利狀況，而且現(xiàn)在商業(yè)房產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別激烈，所以對(duì)于經(jīng)營(yíng)管理者的要求也變得比較苛刻。

二、商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)

由于商業(yè)房地產(chǎn)本身投資比較高，收益比較慢，所以在此過(guò)程中肯定是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，加之商業(yè)房地產(chǎn)的投資回報(bào)率比較高，所以高收益肯定包含高風(fēng)險(xiǎn)。從宏觀和微觀兩方面考慮，現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)的投資主要風(fēng)險(xiǎn)如下：

(一)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是針對(duì)于商業(yè)房產(chǎn)投資者而言的，是指由于自身的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題而導(dǎo)致收益水平實(shí)現(xiàn)率不夠或是沒(méi)有實(shí)現(xiàn)收益的問(wèn)題。也可以說(shuō)是資金流出與期望不符的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于投資企業(yè)或者投資者自身的內(nèi)在因素，如果經(jīng)營(yíng)管理不善，決策出現(xiàn)嚴(yán)重失誤就很有可能導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本增加，期望值減低。值得一提的是，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也是目前商業(yè)房地產(chǎn)面臨的最主要的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)房地產(chǎn)投資者或者其它主題財(cái)務(wù)因受到影響而使得商業(yè)房地產(chǎn)不能完工或者不能形成資金回收等狀況。第一，投資者在運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿時(shí)可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。所謂財(cái)務(wù)杠桿指的是投資者運(yùn)用借貸的資金來(lái)擴(kuò)大自身的透支產(chǎn)出，這樣就會(huì)導(dǎo)致投資的不確定性增大，從而不能達(dá)到預(yù)期收益的可能性也會(huì)增大。第二，拖欠風(fēng)險(xiǎn)也是應(yīng)該考慮的問(wèn)題。當(dāng)房屋購(gòu)買者或者租賃者不按時(shí)交房租或者借款的時(shí)候，由于拖欠自己所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)就壓到了商業(yè)房地產(chǎn)投資者的身上。

(三)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格得變動(dòng)而給房產(chǎn)投資者帶來(lái)?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)。這一點(diǎn)是很值得重視的，因?yàn)槭袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是最難把握的，它會(huì)隨著市場(chǎng)的走向而變動(dòng)。

(四)利率風(fēng)險(xiǎn)

利率風(fēng)險(xiǎn)顧名思義就是指商業(yè)房地產(chǎn)投資因?yàn)槔实淖兓绊懯找嫠鶐?lái)的風(fēng)險(xiǎn)。眾多周知，商業(yè)房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)初期的投資力度都是很大的，所以大部分的開(kāi)發(fā)商都會(huì)選擇跟銀行合作，進(jìn)行貸款等動(dòng)作，這樣一來(lái)，銀行利率的增減就跟商業(yè)房產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)直接掛鉤了。 轉(zhuǎn)貼于

(五)無(wú)流動(dòng)性變化風(fēng)險(xiǎn)

由于商業(yè)房地產(chǎn)從建房開(kāi)始都是不能流動(dòng)的，所以投資進(jìn)去的資金就不能夠隨時(shí)轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)進(jìn)，這樣就有可能由于投資周期過(guò)長(zhǎng)，使用周期等早場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)值增大，交易成本也很高的局面，也由于這種流動(dòng)性太差的原因很有可能導(dǎo)致投資收益水平，而造成無(wú)流動(dòng)性變化風(fēng)險(xiǎn)。

(六)自然災(zāi)害帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

自然災(zāi)害帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)一般人都可以理解，像是地震，水災(zāi)等風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也是不可抵擋的，不過(guò)這項(xiàng)災(zāi)害可以轉(zhuǎn)嫁到保險(xiǎn)公司那里，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)比較低。

三、商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的防范策略

商業(yè)房地產(chǎn)的投資收益是建立在對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)判斷的基礎(chǔ)上的，只要判斷的準(zhǔn)確就一定能夠得到好的結(jié)果。不過(guò)由于很多不確定因素的困擾，使得很多情況下房產(chǎn)的實(shí)際收益與預(yù)期收益偏差太多，所以防范這種預(yù)期收益的偏差成了商業(yè)房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最重要的防范策略。最好的辦法就是通過(guò)仔細(xì)認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)查，考慮各種因素，最終進(jìn)行歸納統(tǒng)籌，得出最準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)最為投資依據(jù)。要做到這些，首先作為投資者來(lái)講，要對(duì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)比較了解，對(duì)于市場(chǎng)的走向要有比較深刻的意識(shí)，最重要的是要針對(duì)自己所投資的商業(yè)房產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展有非?？陀^的認(rèn)識(shí)，要能統(tǒng)籌全局，掌控趨勢(shì)。其實(shí)防范商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，大體上有這幾種途徑：一，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、損失控制與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。簡(jiǎn)單地講就是回避一些風(fēng)險(xiǎn)比較大的項(xiàng)目，而選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目進(jìn)行投資。這是一種最理性的策略，可以將房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低。二，損失控制。它主要是指通過(guò)一些方式方法，而將房產(chǎn)損失控制到最低。就像我們可以通過(guò)改善管理方法，減少風(fēng)險(xiǎn)投資。三，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。這點(diǎn)的意思就是把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到其它項(xiàng)目或單位上，比如保險(xiǎn)公司就是一個(gè)很好的平臺(tái)。

總結(jié)

總之，商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)是不可忽視也不可阻擋的。投資者在選擇投資項(xiàng)目的同時(shí)一定要根據(jù)自身的狀況慎重選擇，盡量避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)，必要時(shí)采取一定的措施，防范于未然。

參考文獻(xiàn)

[1]楊洋，房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析與防范[J]價(jià)值工程，2010，26

篇7

關(guān)鍵詞：建設(shè)銀行；商業(yè)房地產(chǎn)；金融風(fēng)險(xiǎn)；應(yīng)對(duì)策略

中圖分類號(hào)：F832.45，F(xiàn)069.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）06-0-01

由于前期國(guó)家出臺(tái)了很多關(guān)于商業(yè)房產(chǎn)方面的有利措施，所以現(xiàn)在很多人愿意投資商業(yè)房產(chǎn)，以獲取既得利益。不過(guò)商業(yè)房地產(chǎn)有其自身的發(fā)展規(guī)律和特點(diǎn)，它的投資風(fēng)險(xiǎn)也很大。尤其隨著國(guó)家近期房產(chǎn)政策的調(diào)控，部分城市的房產(chǎn)價(jià)格肯定會(huì)降下來(lái)。作為商業(yè)房產(chǎn)，由于投入比較大，房租比較高，房?jī)r(jià)也一直在攀升，超過(guò)了商家所能接受的范圍，這樣房產(chǎn)投資就很有可能面臨巨額資金難以收回的情況。所以我們應(yīng)該正視商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，并采取策略應(yīng)對(duì)其帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

一、商業(yè)房地產(chǎn)的概念及特點(diǎn)

所謂“商業(yè)房地產(chǎn)”，顧名思義，就是指用作商業(yè)用途的房產(chǎn)。像是商超，酒店，街道上的商鋪，還有那些商業(yè)廣場(chǎng)，批發(fā)市場(chǎng)或者是購(gòu)物中心等所用的房產(chǎn)都屬于商業(yè)房地產(chǎn)。表現(xiàn)最突出的就是購(gòu)物中心，它是最典型的一種商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)。當(dāng)然，之所以叫做商業(yè)房地產(chǎn)，肯定跟住宅地產(chǎn)有明顯的差異。首先，商業(yè)房地產(chǎn)的收益高。不同于住宅直接販賣，商業(yè)房產(chǎn)主要靠租金來(lái)增加收入。所以地段的好壞，建成后的管理層次，開(kāi)發(fā)商的商業(yè)品牌，最終的資金流通程度對(duì)于房租的多少都會(huì)產(chǎn)生作用，而且影響深遠(yuǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)的收益還跟當(dāng)時(shí)的物價(jià)水平緊密相連，隨著物價(jià)的上漲，房租也有可能隨之上升。其次，商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式相似，但內(nèi)容多種多樣。雖然商業(yè)房地產(chǎn)一般都是將各個(gè)店鋪?zhàn)饨o相應(yīng)的商家，然后通過(guò)租金來(lái)獲益，但是出租給商戶的經(jīng)營(yíng)模式是多種多樣的，不管是搞餐飲還是搞IT都可以。再次，商業(yè)房地產(chǎn)一般投資規(guī)模大而且建設(shè)周期和資金回收期比較長(zhǎng)。就像購(gòu)物中心，如果要建成一個(gè)特色的商業(yè)區(qū)，前期必須投資大量的資金，而且大部分的商業(yè)房地產(chǎn)都要經(jīng)歷兩到三年的過(guò)渡后才能走向正軌，這就要求房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有雄厚的資金來(lái)周轉(zhuǎn)才行。最后，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)來(lái)講，經(jīng)營(yíng)管理要求也會(huì)偏高一些。由于商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的好壞直接決定自身的盈利狀況，而且現(xiàn)在商業(yè)房產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別激烈，所以對(duì)于經(jīng)營(yíng)管理者的要求也變得比較苛刻。

二、商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)

由于商業(yè)房地產(chǎn)本身投資比較高，收益比較慢，所以在此過(guò)程中肯定是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，加之商業(yè)房地產(chǎn)的投資回報(bào)率比較高，所以高收益肯定包含高風(fēng)險(xiǎn)。從宏觀和微觀兩方面考慮，現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)的投資主要風(fēng)險(xiǎn)如下：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是針對(duì)于商業(yè)房產(chǎn)投資者而言的，是指由于自身的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題而導(dǎo)致收益水平實(shí)現(xiàn)率不夠或是沒(méi)有實(shí)現(xiàn)收益的問(wèn)題。也可以說(shuō)是資金流出與期望不符的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于投資企業(yè)或者投資者自身的內(nèi)在因素，如果經(jīng)營(yíng)管理不善，決策出現(xiàn)嚴(yán)重失誤就很有可能導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本增加，期望值減低。值得一提的是，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也是目前商業(yè)房地產(chǎn)面臨的最主要的風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)房地產(chǎn)投資者或者其它主題財(cái)務(wù)因受到影響而使得商業(yè)房地產(chǎn)不能完工或者不能形成資金回收等狀況。第一，投資者在運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿時(shí)可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。所謂財(cái)務(wù)杠桿指的是投資者運(yùn)用借貸的資金來(lái)擴(kuò)大自身的透支產(chǎn)出，這樣就會(huì)導(dǎo)致投資的不確定性增大，從而不能達(dá)到預(yù)期收益的可能性也會(huì)增大。第二，拖欠風(fēng)險(xiǎn)也是應(yīng)該考慮的問(wèn)題。當(dāng)房屋購(gòu)買者或者租賃者不按時(shí)交房租或者借款的時(shí)候，由于拖欠自己所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)就壓到了商業(yè)房地產(chǎn)投資者的身上。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)而給房產(chǎn)投資者帶來(lái)?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)。這一點(diǎn)是很值得重視的，因?yàn)槭袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是最難把握的，它會(huì)隨著市場(chǎng)的走向而變動(dòng)。利率風(fēng)險(xiǎn)顧名思義就是指商業(yè)房地產(chǎn)投資因?yàn)槔实淖兓绊懯找嫠鶐?lái)的風(fēng)險(xiǎn)。眾多周知，商業(yè)房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)初期的投資力度都是很大的，所以大部分的開(kāi)發(fā)商都會(huì)選擇跟銀行合作，進(jìn)行貸款等動(dòng)作，這樣以來(lái)，銀行利率的增減就跟商業(yè)房產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)直接掛鉤了。由于商業(yè)房地產(chǎn)從建房開(kāi)始都是不能流動(dòng)的，所以投資進(jìn)去的資金就不能夠隨時(shí)轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)進(jìn)，這樣就有可能由于投資周期過(guò)長(zhǎng)，使用周期等早場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)值增大，交易成本也很高的局面，也由于這種流動(dòng)性太差的原因很有可能導(dǎo)致投資收益水平，而造成無(wú)流動(dòng)性變化風(fēng)險(xiǎn)。自然災(zāi)害帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)一般人都可以理解，像是地震、水災(zāi)等風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也是不可抵擋的，不過(guò)這項(xiàng)災(zāi)害可以轉(zhuǎn)嫁到保險(xiǎn)公司那里，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)比較低。

三、商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的防范策略

商業(yè)房地產(chǎn)的投資收益是建立在對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)判斷的基礎(chǔ)上的，只要判斷的準(zhǔn)確就一定能夠得到好的結(jié)果。不過(guò)由于很多不確定因素的困擾，使得很多情況下房產(chǎn)的實(shí)際收益與預(yù)期收益偏差太多，所以防范這種預(yù)期收益的偏差成了商業(yè)房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最重要的防范策略。最好的辦法就是通過(guò)仔細(xì)認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)查，考慮各種因素，最終進(jìn)行歸納統(tǒng)籌，得出最準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)最為投資依據(jù)。要做到這些，首先作為投資者來(lái)講，要對(duì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)比較了解，對(duì)于市場(chǎng)的走向要有比較深刻的意識(shí)，最重要的是要針對(duì)自己所投資的商業(yè)房產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展有非?？陀^的認(rèn)識(shí)，要能統(tǒng)籌全局，掌控趨勢(shì)。其實(shí)防范商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，大體上有這幾種途徑：一，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、損失控制與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。簡(jiǎn)單地講就是回避一些風(fēng)險(xiǎn)比較大的項(xiàng)目，而選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目進(jìn)行投資。這是一種最理性的策略，可以將房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低。二，損失控制。它主要是指通過(guò)一些方式方法，而將房產(chǎn)損失控制到最低。就像我們可以通過(guò)改善管理方法，減少風(fēng)險(xiǎn)投資。三，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。這點(diǎn)的意思就是把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到其它項(xiàng)目或單位上，比如保險(xiǎn)公司就是一個(gè)很好的平臺(tái)。

商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)是不可忽視也不可阻擋的。建設(shè)銀行對(duì)此投資者在實(shí)施投資項(xiàng)目貸款的同時(shí)，一定要根據(jù)企業(yè)自身及市場(chǎng)狀況進(jìn)行金融分析，盡量避免脫離實(shí)際的計(jì)劃付諸行動(dòng)，必要時(shí)采取相應(yīng)的措施，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊洋.房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析與防范[J].價(jià)值工程,2010,26.

篇8

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司；經(jīng)營(yíng)；管理；發(fā)展戰(zhàn)略

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了二十年的快速發(fā)展之后，成為了國(guó)內(nèi)重要的經(jīng)濟(jì)支柱之一。國(guó)家的對(duì)其發(fā)展的趨勢(shì)和方向也從最初的鼓勵(lì)到了現(xiàn)在的調(diào)控。使得房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫沒(méi)有繼續(xù)膨脹下去。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也將面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)到來(lái)之前應(yīng)該調(diào)整公司的經(jīng)營(yíng)與管理方式以適應(yīng)新的發(fā)展需求。下面我們就關(guān)于在新的形式下的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)管理方面進(jìn)行簡(jiǎn)要分析與探討。

1 新形勢(shì)下房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理所面臨的問(wèn)題與挑戰(zhàn)。

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展進(jìn)行大力的整頓與調(diào)控，使得房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。使得房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展履步維艱、面臨著公司內(nèi)部和外部環(huán)境的雙重壓力。顯而易見(jiàn)，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)面臨著許許多多的問(wèn)題，有待于解決和研究。

1.1 國(guó)家的調(diào)控政策給房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的問(wèn)題。

1.1.1 市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)變。由于國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，使得原來(lái)房地產(chǎn)的“銷售熱”、“搶購(gòu)潮”、“投資熱”等等現(xiàn)象只能讓公司的經(jīng)營(yíng)者深深回憶了。房地產(chǎn)公司與購(gòu)買者的主導(dǎo)地位發(fā)生了轉(zhuǎn)換。市場(chǎng)上的觀望狀態(tài)持續(xù)延期，投資者也開(kāi)始理智的選擇躲避風(fēng)頭或者轉(zhuǎn)而投資其他行業(yè)。

1.1.2 融資環(huán)境的轉(zhuǎn)變。以前的房地產(chǎn)公司的融資渠道多為銀行貸款，或者是抵押貸款。如今國(guó)家大力限制房地產(chǎn)公司的貸款金額，提高了放款的門(mén)檻。使得房地產(chǎn)公司在融資方面需要重新尋找新的融資渠道。

1.1.3 市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)提出了新的要求。以前房地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)中占有主導(dǎo)地位，公司的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)主要放在了快速建設(shè)和促進(jìn)銷售上。忽略了產(chǎn)品的多樣化經(jīng)營(yíng)和精品化經(jīng)營(yíng)。如今房地產(chǎn)公司面對(duì)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的壓力，不得不在產(chǎn)品的多樣化和精品化上多下點(diǎn)功夫。

1.2 公司的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)為應(yīng)對(duì)新的市場(chǎng)環(huán)境所存在的問(wèn)題。

1.2.1 公司經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。在房地產(chǎn)公司在市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位的時(shí)候。房地產(chǎn)為使資金快速回籠或者是盡快的擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)成果往往是選擇快速的買地進(jìn)行開(kāi)發(fā)、然后大力的銷售。開(kāi)發(fā)、銷售是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)的兩大板塊。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)公司也將加大在管理、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)上的關(guān)注度。

1.2.2 公司需要對(duì)資金鏈進(jìn)行嚴(yán)格控制。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)有其顯著的特點(diǎn)。在資金的運(yùn)用方面需要大量的資金來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作或者是周轉(zhuǎn)，甚至于積壓。因此嚴(yán)格的控制資金鏈?zhǔn)枪窘?jīng)營(yíng)中最主要的問(wèn)題之一。銀行貸款的嚴(yán)格監(jiān)管使得融資變得相對(duì)艱難。政府土地交易政策的轉(zhuǎn)變又加大了資金的運(yùn)轉(zhuǎn)量。無(wú)不對(duì)公司資金鏈的正常運(yùn)作帶來(lái)了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

1.2.3公司需要建立現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理體制。沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)就沒(méi)有進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)的畸形發(fā)展雖然取得了一定的經(jīng)營(yíng)成果，也給房地產(chǎn)公司帶來(lái)了嚴(yán)重的損失?，F(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)與管理體制是保障公司長(zhǎng)久立于不敗之地的根本。這就對(duì)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)了新的問(wèn)題。比如加大會(huì)計(jì)電算化的建設(shè)以及成本核算的能力，優(yōu)質(zhì)高效的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)和管理團(tuán)隊(duì)等等都需要房地產(chǎn)公司加快建設(shè)速度和加大力度。

2 關(guān)于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)與管理一些措施和方案。

鑒于以上我們對(duì)于房地產(chǎn)公司所處的市場(chǎng)環(huán)境與公司內(nèi)部所存在的問(wèn)題進(jìn)行的分析與探討，為了更好的經(jīng)營(yíng)發(fā)展企業(yè)和發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)。我們應(yīng)該作出一些具體的措施與方案為它們的發(fā)展進(jìn)行努力。具體的措施有以下幾點(diǎn)。

2.1 加強(qiáng)公司的人才培養(yǎng)與招攬，建立公司的經(jīng)營(yíng)體制。

人才是公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展的根本，管理人才和專業(yè)人才以及復(fù)合型的人才等等都是目前處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)公司所迫切需要的。注重于對(duì)人才的培養(yǎng)和招攬是公司為長(zhǎng)久的發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)以及建立全面的現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理體制作出基本的鋪墊作用。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化使的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)模式逐漸的向多元化、復(fù)雜化進(jìn)行轉(zhuǎn)變。因此建立健全的經(jīng)營(yíng)體制是符合公司的發(fā)展需要的。公司的經(jīng)營(yíng)也應(yīng)該為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和擴(kuò)大利益進(jìn)行多元化的轉(zhuǎn)變。

2.2 加強(qiáng)成本核算的能力和開(kāi)發(fā)多方面的融資渠道。

房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化勢(shì)必影響房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)成果與經(jīng)營(yíng)成本，房地產(chǎn)公司應(yīng)該加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)成本核算的能力，很好的控制公司的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)狀況。使得企業(yè)在成本上具有很大的優(yōu)勢(shì)，以求在競(jìng)爭(zhēng)中的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。銀行縮緊銀根，對(duì)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷售都帶來(lái)了不小的打擊。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)中離不開(kāi)融資，這就需要經(jīng)營(yíng)者在融資渠道的開(kāi)辟上多動(dòng)頭腦，不能一味的追求資金的快速回籠畢竟這不符合房地產(chǎn)的正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)的。比如說(shuō)在開(kāi)發(fā)中多采用合作的形式，有效地減少開(kāi)發(fā)占用資金，擴(kuò)大與基金、信托等等金融機(jī)構(gòu)的合作。

2.3 加強(qiáng)公司的內(nèi)部管理，合理有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)公司發(fā)展二十年來(lái)，多受到國(guó)家的政策扶持。但是如今驟然面臨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的控制，必須要在管理上多下功夫，不然各種風(fēng)險(xiǎn)都將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)形成致命的打擊。加強(qiáng)公司的內(nèi)部管理，無(wú)疑是降低和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)最好的措施，也是企業(yè)得以發(fā)展的重要前提。如今的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理還處于初級(jí)階段。建立健全管理體制，構(gòu)建現(xiàn)代化的分工經(jīng)營(yíng)部門(mén)體系；建立內(nèi)部控制制度和現(xiàn)代化的信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。都是加強(qiáng)公司內(nèi)部管理的有效措施和主要途徑。通過(guò)成本核算和質(zhì)量控制有效的規(guī)避企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中由于工程開(kāi)發(fā)和資本運(yùn)作帶來(lái)的資金風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等等。

2.4 做好對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的把握，根據(jù)市場(chǎng)的需求設(shè)計(jì)、生產(chǎn)產(chǎn)品以及差異化生產(chǎn)戰(zhàn)略的運(yùn)用。

由于前期房地產(chǎn)的火熱經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，使得許多人都想從中分得一塊利益。大大小小的房地產(chǎn)公司紛紛建立且有愈演愈烈之勢(shì)。如今的好前景已經(jīng)一去不復(fù)返了。使得原本還不算厲害的競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題也日益突出。房地產(chǎn)企業(yè)就是生產(chǎn)房產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)企業(yè)。房產(chǎn)作為商品和其他的商品一樣也需要市場(chǎng)的選擇或者淘汰。想要取得競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)就需要把握市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，去探析消費(fèi)者的心理需求。根據(jù)不同的群體有不同的需求來(lái)進(jìn)行產(chǎn)品的細(xì)分。這些是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理的主要內(nèi)容，只有做好這些才是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的最終目的。

2.5 整合資源，合理有效的運(yùn)用資源。

企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的過(guò)程也是對(duì)各種資源經(jīng)營(yíng)與管理的過(guò)程，房地產(chǎn)企業(yè)更是大量的資源進(jìn)行運(yùn)作的過(guò)程。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資源運(yùn)作有著運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)、運(yùn)轉(zhuǎn)的數(shù)量大等等特點(diǎn)。決定了資源的管理也是房地產(chǎn)公司需要高度關(guān)注的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題之一。前期的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)形式較好，突然間的降溫必定使得眾多的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了大量的商品積壓，也就是商品房閑置積壓的狀況。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)就是資源的占用，對(duì)于房地產(chǎn)公司的資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)形成了一定的壓力。同時(shí)，因?yàn)橘J款的問(wèn)題跨期越長(zhǎng)損失也就越多。購(gòu)買的土地閑置也是房地產(chǎn)企業(yè)的資源占用的一種常見(jiàn)現(xiàn)象。所以，對(duì)于現(xiàn)有資源進(jìn)行全面得的整合，在以后的發(fā)展中合理利用資源也是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理的主要工作。

總結(jié)

本文主要對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理中所存在的問(wèn)題和今后發(fā)展與進(jìn)步的一些有效的建議與措施進(jìn)行了簡(jiǎn)要的論述與分析。旨在為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展作出自己的努力。并希望更多的人參與到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的研究工作中來(lái)。為房地產(chǎn)公司及國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展共同努力。

參考文獻(xiàn)

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篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 現(xiàn)狀 發(fā)展趨勢(shì)

隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，城鎮(zhèn)化發(fā)展勢(shì)不可擋，帶動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)是集土地開(kāi)發(fā)、建設(shè)、裝修等綜合性的產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營(yíng)范圍廣、關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系中占據(jù)重要地位，與人們的生活息息相關(guān)。然而近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展雖然表面上發(fā)展速度飛快，產(chǎn)業(yè)效益較佳，但是實(shí)際上房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀并不容樂(lè)觀，阻礙了房地產(chǎn)的健康發(fā)展，必須對(duì)房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析研究，才能檢測(cè)發(fā)展問(wèn)題，做好應(yīng)對(duì)措施，確保經(jīng)濟(jì)發(fā)展健康。

一、我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)發(fā)展速度飛快

自從我國(guó)城鎮(zhèn)化趨勢(shì)發(fā)展越來(lái)越快，大規(guī)模城鎮(zhèn)化建設(shè)從零到大數(shù)據(jù)發(fā)展，出現(xiàn)了許多農(nóng)村人口到城市人口的轉(zhuǎn)移，促進(jìn)住房需求量大幅度上升，同時(shí)隨著我國(guó)制度的不斷公平化，取消了福利分房的制度，使得原有的房產(chǎn)不足以滿足眾多人口的住房需求，相應(yīng)的，由于我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展基礎(chǔ)較弱，大量相關(guān)的產(chǎn)業(yè)接二連三的投入到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)中。很明顯，早期的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)利益誘惑，加上政府政策的扶持，很快使得房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈得到完善。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售等方面的經(jīng)營(yíng)，獲取了眾多利潤(rùn)，近年來(lái)，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度飛快，政府對(duì)該行業(yè)的監(jiān)控不嚴(yán)謹(jǐn)，使得房地產(chǎn)的房?jī)r(jià)上漲過(guò)猛，呈現(xiàn)出不可調(diào)停的場(chǎng)面。當(dāng)然，不可否認(rèn)的是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了較大的增長(zhǎng)點(diǎn)，帶動(dòng)了鋼筋、水泥、裝修等多行業(yè)的聯(lián)同發(fā)展。

（二）剛性需求不穩(wěn)定

衣食住行是人們生存不可或缺的基本需求，伴隨著我國(guó)社會(huì)的進(jìn)步，可以說(shuō)現(xiàn)如今房子成為了當(dāng)代家庭的最大項(xiàng)目。特別是近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展飛快，房?jī)r(jià)居高不下，傳統(tǒng)的住房格局被改變了，群居性高樓式空間導(dǎo)致社會(huì)資源的商品化和統(tǒng)一供應(yīng)，所以，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展更多體現(xiàn)的是民生保障主義。房地產(chǎn)的發(fā)展是不可否認(rèn)的，但是當(dāng)前的房?jī)r(jià)不斷增長(zhǎng)，市場(chǎng)的監(jiān)管力度不夠，使得房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展剛性需求并不穩(wěn)定，泡沫性較多。我國(guó)政府也出臺(tái)了眾多限購(gòu)措施，建立租房式，廉價(jià)式等方法完善建設(shè)形式，保障人民的需求。尤其是小城市內(nèi)剛性需求最近兩年逐漸緩回，回報(bào)率下降、通貨膨脹等原因，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏信心，剛性需求走低。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不健全

雖然我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到了社會(huì)各方的高度重視，但是由于客觀因素和主觀因素的影響，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)在快速發(fā)展過(guò)程中忽視了一些問(wèn)題，從而使得市場(chǎng)的發(fā)展存在問(wèn)題。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)離不開(kāi)土地，所以，房地產(chǎn)與土地經(jīng)營(yíng)息息相關(guān)，我國(guó)雖然土地遼闊，但是土地的利用率卻不高，房地產(chǎn)的大量發(fā)展與土地的供求出現(xiàn)了很大的矛盾，使得我國(guó)的許多耕地面積被占用。另外，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與自然環(huán)境的矛盾也日益顯著，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的固定性和長(zhǎng)久性并不穩(wěn)定，完成區(qū)域性的房地產(chǎn)建設(shè)之后便會(huì)轉(zhuǎn)移到其他區(qū)域，這樣容易造成環(huán)境矛盾。因此，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在市場(chǎng)發(fā)展不健全，不利于房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，同時(shí)也會(huì)直接影響到我國(guó)的總體經(jīng)濟(jì)進(jìn)步。

二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)

為了促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，僅僅看清房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀是往往不夠的，還需要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析研究，把握好發(fā)展趨勢(shì)，做好防范措施，提高房地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量。首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展會(huì)日趨成熟。目前我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于發(fā)展的短板，在一定程度上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還處于快速發(fā)展的時(shí)期，上升空間還在不斷提高，所以，房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展市場(chǎng)不僅需要依靠市場(chǎng)“無(wú)形的手”的調(diào)節(jié)能力，同時(shí)政府還需要發(fā)揮好“有形的手”的宏觀調(diào)控力度，保證房地產(chǎn)發(fā)展能夠朝著穩(wěn)健成熟的市場(chǎng)發(fā)展，提高人們的生活以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平。其次，房地產(chǎn)的房?jī)r(jià)會(huì)日趨穩(wěn)定。面對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)居高不下，不僅對(duì)人們的生活帶來(lái)影響，同時(shí)也不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此，為了保證房地產(chǎn)的長(zhǎng)期健康發(fā)展，政府以及房地產(chǎn)相關(guān)人員正在進(jìn)行房?jī)r(jià)的調(diào)控，因此未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)變得相對(duì)穩(wěn)定。最后，房地產(chǎn)會(huì)更加重視保障低收入群眾的居住環(huán)境，國(guó)家政策會(huì)更加積極傾向房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。隨著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展朝著固定規(guī)律方向發(fā)展，未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展會(huì)更加重視低收入人群的居住條件，并不斷提高人們的生活水平。同時(shí)，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要支柱，發(fā)展水平關(guān)乎我國(guó)的總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量，面對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展，國(guó)家必定會(huì)更加重視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展問(wèn)題，所以，為了保障人們的生活水平，同時(shí)為了促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，國(guó)家勢(shì)必會(huì)出臺(tái)一些政策性措施，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，比如，出臺(tái)關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)、金融房貸緊縮、房產(chǎn)稅等政策來(lái)提高房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展早已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要部分，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。為了促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，必須首先認(rèn)清當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀，分析研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的未來(lái)趨勢(shì)。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，但是也存在較多問(wèn)題。在這樣的背景下，必須對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行調(diào)整，防止房地產(chǎn)泡沫，把握好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，做好措施，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]姬建朝.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析[J].中國(guó)外資，2012

篇10

【關(guān)鍵詞】面向客戶；房地產(chǎn)業(yè)；經(jīng)營(yíng)模式

1 引言

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展, 一方面改善了人民的居住條件, 另一方面也使房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng), 客戶逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)者, 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)存在的問(wèn)題也逐漸顯露出來(lái)。企業(yè)在生產(chǎn)成本最低的地方大批量建造住宅, 而客戶則希望能在最便利生活的地方購(gòu)買住宅, 同時(shí)要求產(chǎn)品類型多樣, 服務(wù)具有人性化, 滿足個(gè)性化需求。房地產(chǎn)企業(yè)的供給和客戶的需求不能準(zhǔn)確對(duì)接, 原因在于企業(yè)把房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)作為經(jīng)營(yíng)對(duì)象, 并不十分清楚客戶在何時(shí)、何地以什么樣的價(jià)格需要企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù), 企業(yè)應(yīng)將經(jīng)營(yíng)視角轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)客戶, 采用客戶經(jīng)營(yíng)模式。

2 房地產(chǎn)客戶經(jīng)營(yíng)的內(nèi)涵與特點(diǎn)

2.1 房地產(chǎn)客戶經(jīng)營(yíng)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)客戶經(jīng)營(yíng)是相對(duì)于傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)的一種新型經(jīng)營(yíng)模式。企業(yè)將經(jīng)營(yíng)對(duì)象由房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)客戶, 客戶由被動(dòng)的接受者上升為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的主動(dòng)者, 企業(yè)以客戶為中心進(jìn)行資源配置和策略實(shí)施, 通過(guò)為客戶創(chuàng)造價(jià)值來(lái)獲得盈利。其內(nèi)涵包括以下方面:

2.1.1 房地產(chǎn)客戶是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象

房地產(chǎn)客戶是購(gòu)買使用房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)者, 其由潛在的客戶、形成中的客戶以及穩(wěn)定的客戶構(gòu)成。潛在的客戶具有潛在的房地產(chǎn)購(gòu)買需求, 是企業(yè)培養(yǎng)的對(duì)象。形成中的客戶處于房地產(chǎn)的購(gòu)買階段, 是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)象。穩(wěn)定的客戶處于物業(yè)消費(fèi)階段, 企業(yè)可對(duì)其價(jià)值進(jìn)行深度開(kāi)發(fā)和利用。企業(yè)把客戶當(dāng)作經(jīng)營(yíng)對(duì)象, 關(guān)注客戶需求的變化, 并滿足其個(gè)性化需求。

2.1.2 企業(yè)以客戶為中心進(jìn)行資源配置

企業(yè)在硬件建設(shè)上, 建立客戶經(jīng)營(yíng)系統(tǒng), 負(fù)責(zé)客戶信息收集、決策、數(shù)據(jù)挖掘等工作, 同時(shí)把優(yōu)秀的人力資源配置到客戶研究、定位、促銷、服務(wù)等部門(mén)。在資金投入上, 在客戶期望的區(qū)位建設(shè)房地產(chǎn)。在客戶置業(yè)、入住、消費(fèi)的全過(guò)程中, 企業(yè)把資源配置到增強(qiáng)客戶體驗(yàn)的要素上, 為客戶提供便利。企業(yè)以客戶為核心來(lái)配置資源, 能夠提高資源的使用效率, 也滿足了客戶的需求。

2.1.3 企業(yè)的經(jīng)營(yíng)手段是實(shí)施客戶滿意的經(jīng)營(yíng)策略

房地產(chǎn)客戶的滿意是客戶在置業(yè)和物業(yè)消費(fèi)中所感知的效果與期望值相比較后形成的感覺(jué)狀態(tài), 其由產(chǎn)品滿意、服務(wù)滿意、企業(yè)形象滿意等要素構(gòu)成[1]。企業(yè)采用客戶滿意的經(jīng)營(yíng)策略, 對(duì)客戶進(jìn)行跟蹤, 及時(shí)獲得客戶不滿意的信息, 并實(shí)施相應(yīng)的補(bǔ)救措施, 改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)。通過(guò)實(shí)施客戶滿意的經(jīng)營(yíng)策略還可以進(jìn)一步獲得客戶忠誠(chéng)。

2.1.4 企業(yè)通過(guò)為客戶創(chuàng)造價(jià)值來(lái)獲得盈利

企業(yè)是價(jià)值的創(chuàng)造者, 客戶是價(jià)值的接受者和評(píng)判者, 企業(yè)創(chuàng)造的價(jià)值能否被客戶認(rèn)可取決于客戶對(duì)價(jià)值的感知。房地產(chǎn)客戶的感知價(jià)值是客戶在一定期間, 對(duì)企業(yè)提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)所感知到的利益與付出成本之間的差額。房地產(chǎn)企業(yè)密切關(guān)注客戶需求, 通過(guò)定制營(yíng)銷、個(gè)性化服務(wù)來(lái)為客戶創(chuàng)造價(jià)值?？蛻臬@得價(jià)值, 持續(xù)地購(gòu)買和消費(fèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù), 又使企業(yè)獲得盈利。

2.2 房地產(chǎn)客戶經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)客戶經(jīng)營(yíng)作為一種全新的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式,其具有以下特點(diǎn):

2.2.1 房地產(chǎn)客戶經(jīng)營(yíng)是一種拉動(dòng)型的經(jīng)營(yíng)模式

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是一種推動(dòng)型的經(jīng)營(yíng)模式, 企業(yè)先生產(chǎn)出產(chǎn)品, 然后將其推向市場(chǎng), 企業(yè)貫徹的是備貨型經(jīng)營(yíng)方針; 而在客戶經(jīng)營(yíng)模式中, 企業(yè)以客戶的需求為起點(diǎn)來(lái)進(jìn)行生產(chǎn), 并貫徹客戶滿意的經(jīng)營(yíng)方針, 是一種拉動(dòng)型的經(jīng)營(yíng)模式。

2.2.2 房地產(chǎn)客戶經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)了多元化的細(xì)分市場(chǎng)

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng), 企業(yè)致力于面向統(tǒng)一的市場(chǎng), 提供標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品和服務(wù), 而在客戶經(jīng)營(yíng)模式中, 企業(yè)將每一個(gè)客戶或每一部分客戶當(dāng)作一個(gè)細(xì)分市場(chǎng), 充分了解每一個(gè)目標(biāo)客戶的需求, 并滿足其需求。

2.2.3 房地產(chǎn)客戶經(jīng)營(yíng)貫徹了人本經(jīng)營(yíng)的思想

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng), 企業(yè)從自身利益和觀點(diǎn)出發(fā), 認(rèn)為只要有好的產(chǎn)品和服務(wù), 市場(chǎng)肯定會(huì)認(rèn)可, 企業(yè)貫徹的是物本經(jīng)營(yíng)的思想; 而在客戶經(jīng)營(yíng)模式中, 企業(yè)從客戶的角度、用客戶的觀點(diǎn)來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策, 即關(guān)注客戶的需求變化, 并滿足其個(gè)性化需求, 因此, 企業(yè)貫徹的是人本經(jīng)營(yíng)的思想。

3 房地產(chǎn)企業(yè)采用客戶經(jīng)營(yíng)模式的可行性

3.1 客戶的資產(chǎn)性是客戶經(jīng)營(yíng)模式實(shí)施的前提

客戶在購(gòu)買和消費(fèi)房地產(chǎn)的過(guò)程中, 一方面與企業(yè)建立契約關(guān)系, 另一方面給企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn), 客戶是企業(yè)擁有的、控制的, 能夠以貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)資源, 即客戶是房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)。資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是企業(yè)通過(guò)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行組織、管理、運(yùn)籌、謀劃和優(yōu)化配置來(lái)促進(jìn)資產(chǎn)的最大化增值, 并使企業(yè)獲得盈利的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)客戶是企業(yè)的資產(chǎn), 企業(yè)可對(duì)其實(shí)施資產(chǎn)化經(jīng)營(yíng), 獲取其給企業(yè)創(chuàng)造的價(jià)值。

3.2 客戶要求參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)為客戶經(jīng)營(yíng)模式的實(shí)施提供了基礎(chǔ)

房地產(chǎn)價(jià)值昂貴、使用壽命長(zhǎng), 客戶一生中購(gòu)買的次數(shù)有限, 客戶要求參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng), 行使業(yè)主的權(quán)利?？蛻魠⑴c房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng), 一方面給企業(yè)提供了客戶需求信息, 企業(yè)可針對(duì)性地提品和服務(wù), 滿足其價(jià)值需求; 另一方面, 也加強(qiáng)了企業(yè)與客戶的溝通, 企業(yè)對(duì)客戶進(jìn)行引導(dǎo), 縮小客戶期望價(jià)值與感知價(jià)值的差距,提高客戶對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略的認(rèn)可度。

3.3 信息技術(shù)的發(fā)展為客戶經(jīng)營(yíng)模式的實(shí)施提供了可能

網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展使得企業(yè)與客戶的溝通變得更加方便, 這種溝通幾乎不受時(shí)間和地域的限制, 企業(yè)可以及時(shí)了解客戶的需求, 為其提供可視化的設(shè)計(jì)界面, 讓其參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。另一方面, 數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)、數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的發(fā)展為企業(yè)收集、分析、處理和利用客戶數(shù)據(jù)提供了科學(xué)的手段, 為決策提供了支持, 使客戶資產(chǎn)的運(yùn)作和經(jīng)營(yíng)成為可能, 并提高了客戶經(jīng)營(yíng)的效率和效果。

4 房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施客戶經(jīng)營(yíng)模式的措施

4.1 營(yíng)造客戶型企業(yè)文化

客戶型企業(yè)文化是企業(yè)在客戶經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的,并為全體員工所遵循的共同意識(shí)、價(jià)值觀念、職業(yè)道德、行為規(guī)范和準(zhǔn)則的總和, 其包括客戶是企業(yè)的重要資產(chǎn)、關(guān)注客戶的個(gè)性化需求、客戶百分之百滿意等內(nèi)容。它能夠統(tǒng)一員工的以客戶為中心的理念, 激勵(lì)員工自覺(jué)地并協(xié)同一致地為客戶創(chuàng)造價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)本著創(chuàng)新、以人為本、全員參與的原則, 通過(guò)分析總結(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、貫徹落實(shí)等步驟來(lái)營(yíng)造客戶型企業(yè)文化。

4.2 建設(shè)信息技術(shù)平臺(tái)

信息技術(shù)尤其是網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)、知識(shí)發(fā)現(xiàn)、數(shù)據(jù)挖掘等先進(jìn)信息技術(shù)是企業(yè)貫徹客戶經(jīng)營(yíng)模式的重要支撐和保證, 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建設(shè)信息技術(shù)平臺(tái)。企業(yè)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)獲取客戶信息, 并建立客戶數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù), 運(yùn)用知識(shí)發(fā)現(xiàn)、數(shù)據(jù)挖掘等技術(shù)來(lái)系統(tǒng)識(shí)別和解釋客戶數(shù)據(jù)背后隱藏的模式和趨勢(shì), 并預(yù)測(cè)客戶的未來(lái)行為, 為經(jīng)營(yíng)決策提供支持和科學(xué)依據(jù)。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身?xiàng)l件, 依托外部技術(shù)力量來(lái)建設(shè)信息技術(shù)平臺(tái), 并在運(yùn)行中不斷完善。

4.3 實(shí)施定制營(yíng)銷

企業(yè)將客戶納入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中, 與客戶相互交流,定義出對(duì)客戶最有價(jià)值的產(chǎn)品、服務(wù)與信息的組合, 并通過(guò)專業(yè)軟件在計(jì)算機(jī)中進(jìn)行模擬, 同時(shí)實(shí)施該定制項(xiàng)目。在客戶物業(yè)消費(fèi)階段, 企業(yè)提供菜單式服務(wù)供客戶選擇, 還可以根據(jù)客戶的特殊要求為其設(shè)計(jì)、定制服務(wù), 企業(yè)充當(dāng)資源的組織者和服務(wù)的管理者, 滿足客戶的個(gè)性化需求。

5 結(jié)語(yǔ)

隨著客戶成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)者, 其將成為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)象。房地產(chǎn)客戶經(jīng)營(yíng)模式能夠更好地為客戶創(chuàng)造價(jià)值, 滿足客戶的個(gè)性化需求, 同時(shí)也提升了企業(yè)的盈利能力, 其一定會(huì)成為最具競(jìng)爭(zhēng)力的經(jīng)營(yíng)模式。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊宏濤.房地產(chǎn)客戶滿意營(yíng)銷[J].商業(yè)時(shí)代, 2006( 9) .