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關鍵詞:建設工程招投標;合同管理;教學方法;改革

當前，工程招投標與合同管理課程存在著諸多的問題，如:教學手段單一、不重視實踐教學、考核形式單一等，這些在很大程度上影響了教學效果，亟待改革。

一、工程招投標與合同管理教學中存在的問題

工程招投標與合同管理課程的實踐性很強，涉及到諸如工程造價和技術、工程法律等，對學生和教師都有較高的要求。主要問題有以下幾個方面:

1、教學手段單一，學生積極性不高。

當前，工程招投標與合同管理課程教學主要還是傳統(tǒng)的以“講授法”為主，教師一味地講，學生一味地聽，學生主要出于被動接受的地位，課堂上，學生的積極性很難被調(diào)動起來，學生缺少參與、體驗的機會，師生之間也缺少互動。課堂氣氛比較沉悶，有的學生甚至呼呼大睡。這種“一言堂”的獨角戲的教學方法必須得到改革，否則教學目標無法實現(xiàn)，教學效果不可能令人滿意，師生關系也不會融洽。

2、對實踐教學不夠重視。

當前，建筑專業(yè)課程設置的教學學時分配上占主要部分的是理論教學，實踐學時分配少之又少。教師可以通過帶領學生參觀當?shù)亟ㄖこ探灰字行牡容o教學，來讓學生了解開標、評標和定標的程序過程;可以要求學生去咨詢公司實習，了解招投標文件的編制程序;可以要求學生去施工單位實習，了解建設工程施工合同的簽訂及實施;教學還可以通過角色扮演教學法來讓學生熟悉招投標和合同管理的各個環(huán)節(jié)和程序，全面系統(tǒng)地掌握招投標與合同管理有關的基本理論知識和技能，讓學生學會如何將書上的理論知識很好地應用于實際業(yè)務中。

3、考試形式單一。

通常而言，工程招投標與合同管理課程的試題型多為填空、簡答及論述題等，主要考察的內(nèi)容無非是教材中的一些條款、程序等理論知識，而對于工程招投標與合同條款之間的內(nèi)在聯(lián)系涉及較少，關于他們在實踐中的靈活運用的測試就少之又少，學生只需死記硬背來應付考試，這也無形中誤導了學生對實踐能力的輕視，這樣的考核顯然不利于學生實踐能力的培養(yǎng)，也反映出不出學生的真實學習效果。

二、工程招投標與合同管理課程教學方法的創(chuàng)新

教師要在該課程的實際教學中，從學生的實際出發(fā)，結(jié)合建筑工程技術專業(yè)人才的培養(yǎng)目標，設計出合理、科學的實踐教學環(huán)節(jié)，注重理論和實踐的結(jié)合，在實踐教學多樣性方面進行大膽的研究和創(chuàng)新。

1、案例教學。

該課程可以結(jié)合現(xiàn)有的工程實例，采用案例教學法。以學生為主體，來探討經(jīng)典案例的實施，可以采用動啟發(fā)和開放式的方法，培養(yǎng)學生勇于探索的能力，同時還可以充分調(diào)動學生的積極性和參與意識能力。教師在應用該方法時一定要注意發(fā)揮學生的主觀能動性，引導學生如何去分析問題和解決問題，引導學生積極參與課堂討論，最后要對學生的探討成果進行歸納、拓展和升華。這種教學方法最大限度地體現(xiàn)了“學生為主體”的原則，顛覆了傳統(tǒng)的以教師為主的模式。案例教學法能科學地將理論教學、實踐教學與技術服務三者有機地結(jié)合起來，體現(xiàn)教學內(nèi)容的職業(yè)性、綜合性和實踐性。教師主導下的學生分組討論，能發(fā)揮學生的主動性，激發(fā)學生的創(chuàng)新性及求知欲。既讓學生學會了專業(yè)基本技能，又提高了學生的職業(yè)綜合素質(zhì)，實現(xiàn)了傳統(tǒng)教育的澶變。

2、開放式教學。

教師要充分利用社會資源來加深學生對課程的理解和掌握，應組織學生參觀建設工程交易中心，觀摩實景的招標會議。學校要加強校企合作和實施工學交替的人才培養(yǎng)模式，可以邀請相關專業(yè)領域的企業(yè)專家、工程師等來學校做講座，以他們的親身經(jīng)歷來講述理論知識，必然會給學生留下更加深刻的印象。在設計課程教學內(nèi)容時，可以邀請以工學結(jié)合為突破，邀請相關企業(yè)共同參與，突出職業(yè)能力和素質(zhì)培養(yǎng)。

3、加強課程實踐教學。

要結(jié)合工程招投標與合同管理課程的特點，優(yōu)化教學手段，注重能力培養(yǎng)。提升專業(yè)培養(yǎng)計劃的科學性，合理分配理論教學和實踐教學的學時和學分，實現(xiàn)二者的有機結(jié)合，創(chuàng)新教學方法，使學生易于接受理論知識。教師在實施項目教學法時，應鼓勵學生參與其中，嘗試讓學生協(xié)助老師完成科研項目的部分工作，這樣既能讓學生更好地理解所學知識，還可以鍛煉學生的科研能力。要注重校企合作，校企共建實習基地，建立工學交替的人才培養(yǎng)模式。建設“生產(chǎn)與教學合一型”的校外實訓基地，為學生開展實習和見習活動提供方便，為培養(yǎng)人才市場需要的應用型人才打造良好的實踐教學平臺。

4、改革考核方式，適應職業(yè)資格考試。

為了讓學生適應建筑類執(zhí)業(yè)資格考試，在教學過程中，教師應充分采集、運用全國監(jiān)理工程師、建造師和造價工程師等執(zhí)業(yè)資格考試中的典型案例，要把自己的教學內(nèi)容和這些考試有機地結(jié)合起來，使教學內(nèi)容與這類考試的要求相一致，讓學生在參加工作后能夠順利通過與自己專業(yè)相關的各類執(zhí)業(yè)資格考試。

三、結(jié)束語

工程招投標與合同管理課程是建筑工程類專業(yè)的核心課程之一。隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展和建筑業(yè)需求的迅猛增長，招投標與合同管理在社會經(jīng)濟生活中的地位愈發(fā)重要。當前，工程招投標與合同管理課程教學中還存在許多問題和不足，工程招投標與合同管理課程是一門實踐性很強的課程，只有相關人員的共同努力，才能不斷提高這門課程的教學水平和效果，才能為社會輸送既具備優(yōu)秀的招投標能力，又能很好地駕馭合同管理的復合型的專業(yè)人才。

參考文獻:

［1］阮雪琴等．高職院校((工程招投標與合同管理》教學改革初探［J］．當代職業(yè)教育，2014(11):40－41．

［2］蔣先智．試論工程招投標與合同管理課程的教學創(chuàng)新［J］．經(jīng)營管理者，2014(07):347．

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關鍵詞：公路建設；合同管理；問題；風險防范措施

中圖分類號： X734 文獻標識碼： A

一、公路建設合同化管理

（一）合同化管理的內(nèi)容

公路建設合同化管理是以制度的法律化、規(guī)范化和科學化為基礎，以業(yè)主建立的事先防范、事中控制以及事后反饋體系為重點的合同化管理制度體系，目的是保障各項管理工作有法可依、有章可循，實現(xiàn)合同公平與高效。合同化管理包含公路工程建設項目管理的全部內(nèi)容，與項目管理緊密結(jié)合，貫穿于項目建設管理的各個方面。合同化管理的工作重點面向?qū)饭こ添椖康耐顿Y、質(zhì)量、安全、進度、公益目標等影響十分重大的主要環(huán)節(jié)進行，內(nèi)容豐富。

（二）合同化管理的意義

公路建設合同化管理是一種新興理論，通過合同管理與項目管理的有機結(jié)合而產(chǎn)生。公路建設合同化管理的具體內(nèi)容主要包括以下幾方面。公路建設合同化管理的指導思想，即將公路建設的先進管理思想和內(nèi)容采用合同的形式體現(xiàn)于項目建設中。合同化管理的原則包括系統(tǒng)性、融合性、可行性、針對性、公平性和防范性等，保障公路建設能夠順利進行。業(yè)主是公路建設合同化管理的主體，業(yè)主能夠統(tǒng)籌公路工程項目全局，使項目參建單位能夠在項目建設的全過程中自覺遵守合同化管理，執(zhí)行各項合同規(guī)定的制度與方法。公路建設合同化管理的目標是督促參建的各方要自覺遵守合同的各項規(guī)章制度和各種管理辦法，積極控制在項目建設過程中的各類行為，使各項指標向著全方位達到合同要求前進。

（三）公路工程合同管理的重要性

公路建設項目中的合同在其施工過程中有著重要作用，這是因為合同是締約雙方明確法律關系、權力以及責任的基礎，是業(yè)主和承建企業(yè)在實施合同中一切活動的根本依據(jù)，而科學、合理的合同管理可以保證參與工程建設各方全面履行合同約定義務，是確保公路工程建設質(zhì)量、建設投資以及建設工期的重要手段。公路建設過程中的合同管理是以有關法律與政策作為主要依據(jù)，通過采用多種手段來要求參與公路建設的各方簽訂合同，并且要求各方在合同簽訂后要全面履行合同條款，并對公路工程建設中產(chǎn)生的合同爭議和糾紛進行及時妥善地處理，有效開展合理索賠、預防一切違法的行為，對幫助建設各方避免經(jīng)濟損失、實現(xiàn)合同目標有著重要作用。合同管理已成為公路工程項目管理中的核心內(nèi)容，因為合同中明確指出公路工程的質(zhì)量、工期以及價格等目標，而合同管理工作的范圍包括公路建設過程中所有的施工和管理工作，這對整個公路建設項目的實施起到了非常重要的保證作用。合同管理可以更好的規(guī)范公路工程參建各方的行為，這是因為由于公路工程參建各方缺乏法制觀念和誠信意識，導致公路工程建設中的不正當競爭行為時有發(fā)生，而加強合同管理對規(guī)范市場交易行為、促進公路建設市場的健康發(fā)展有著重要意義。

二、公路合同管理中存在的問題

（一）合同條文缺乏規(guī)范性和嚴謹性

公路建設工程合同種類繁多，條款復雜，制定合同時用詞要嚴謹、規(guī)范，避免在履行合同過程中產(chǎn)生不必要的糾紛。在擬定合同時，承包商一般都是按照示范文本草擬合同條款，再由業(yè)主方簽署。在幾次反復確認過程中，會受到各種不利因素影響，導致最末的合同條款和招投標文件中的條款不相符合，就因為合同的這種缺乏嚴謹性和規(guī)范性，給合同的履行產(chǎn)生了影響。

（二）合同管理體制不夠完善，合同法律意識不強

有的施工單位對合同管理體制的建設不夠重視，一大部分項目管理機構沒有設立專門的合同管理部門，整個合同管理機制不健全。缺少動態(tài)合同管理制度及具體的操作流程，無法對實時工程進度進行跟蹤及管理，不了解合同管理程序，執(zhí)行不到位，沒有進行必要的審查和評估，也就沒有對合同管理的有效性進行監(jiān)督和控制。再加上近年來市場體制的改革，市場競爭非常激烈，有的承包商為了獲取利益而和業(yè)主方簽下了不合理合同，給合同帶來了風險?；蛘哂械氖┕挝徊话春贤惺拢诠こ虒嵤┻^程中若出現(xiàn)糾紛，也不按合同條款找出解決問題的措施，而是想盡一切辦法托關系。

（三）只注重施工階段合同管理，而忽視設計階段的合成管理

很多建設單位往往對設計階段的合同管理不夠重視，而把主要精力花在施工階段上。其實，真正來講，設計階段才是控制成本的一個主要環(huán)節(jié)。若設計人員對整個工程的成本、工期等不給予重視，而只關心工程項目是否安全、實用，造成工程項目提高成本。而且，由于設計時不注重質(zhì)量，導致不能如期完工，浪費成本。因此，注重設計階段的合同管理，是保證工程順利完成的前提。

（四）合同索賠困難

索賠指的是在履行合同過程中，合同當事人單方由于出現(xiàn)各種意外情況，例如對方違約、受到意外損失等，要求對方按照合同給予賠償?shù)慕?jīng)濟活動。出現(xiàn)索賠的原因有很多種，歸納起來主要有以下幾方面原因：

1、受到建筑行業(yè)經(jīng)濟效益的影響。承包商經(jīng)常采取“爭低標、靠索賠”的手段，但因為建筑成本的提高，發(fā)包人經(jīng)常處于預算緊張情況；

2、 施工過程中，工程難度增加。隨著建筑業(yè)的不斷發(fā)展，市場上出現(xiàn)了許多新材料、新工藝和新技術，發(fā)包人對工程建設的質(zhì)量要求越來越高，功能要求越來越齊全；

3、發(fā)包人沒有根據(jù)合同辦事；

4、 我國新出臺了政策和法規(guī)，這些新的建設法規(guī)及經(jīng)濟法規(guī)對工程造成直接的影響；

6、發(fā)生一些無法預見的意外情況；

7、項目和管理模式發(fā)生變化。由于某一方出現(xiàn)管理失誤，不但自身會受到損失，也會累及相關的單位；

8、 變更合同或者存在合同缺陷。在施工時若變更合同會給工程建設帶來很大的影響，而對于存在缺陷的合同進行修改和補充，也和索賠有相關聯(lián)系；

9、合同終止和合同解除。受到政治因素或者其他無法預見的相關因素影響，有時不得已終止合同或者解除合同。公路建設屬于一個索賠多發(fā)的項目工程，索賠是法律賦予損失方的合法權利，是對缺陷合同的一種補充，也是承包方和發(fā)包方對工程風險比例的再分配。索賠是承包方保護自身的一種正當權益，也是對工程損失進行補償?shù)囊环N手段。但因為受到多方面不利因素影響，索賠難度很大。

三、公路建設中合同風險的防范措施

（一）識別和分析公路建設合同風險

公路建設合同條款擬定后需要對其可能出現(xiàn)的項目風險進行識別，可以將這些風險識別后制定出風險結(jié)構示意圖，通過風險結(jié)構示意圖可以將對我方不利的因素找出來，在這個過程中我們可以使用逆向思維方法對其進行思考和論證，這樣才能對公路建設合同中的各類項目風險有效識別出來。公路建設合同中的項目風險識別之后，需要結(jié)合公路工程建設的實際情況對其進行分析，通過分析可以明確出各類項目風險一旦出現(xiàn)后對我方產(chǎn)生的影響。

（二）承建企業(yè)需要配備專業(yè)人員進行合同管理

大部分公路建設合同都是由業(yè)主自行起草，但是部分業(yè)主在實際上嚴重缺乏委托經(jīng)驗，所以業(yè)主會委托給相關專業(yè)人員共同參與到合同文本的編制中，因此，業(yè)主所提供的合同都是高質(zhì)量且文字縝密的合同，但是在合同中會有很多不利于承建企業(yè)的隱性合同條款，這便導致承建企業(yè)因忽略條款中的隱性風險而需要承擔很多風險責任。所以承建企業(yè)需要配備科學、專業(yè)的人員進行合同管理，其中參與到承建企業(yè)和業(yè)主的合同簽訂使其重要的工作內(nèi)容，這對防范承建企業(yè)承擔隱性項目風險有著重要意義。

（四）承建企業(yè)要樹立良好的風險意識

承建企業(yè)在進行公路建設策略安排過程中要樹立風險意識，這樣才能保證自身利益的前提下可以與對方達成合同的一致，這便要求承建企業(yè)具有在合同中轉(zhuǎn)移風險、規(guī)避風險以及限制風險的能力，對于合同中關于業(yè)主在什么情況下會免除責任的條款要重點研究，力求承建企業(yè)和業(yè)主可以共同承擔公路建設項目風險，這對保證承建企業(yè)在公路工程建設項目中的經(jīng)濟效益有著重要意義。

（五）嚴格審查公路建設合同中的各項條款

公路建設合同尚未簽訂前，承建企業(yè)要和專業(yè)人員對合同進行嚴格的審查與評價，確保合同中有關于公路建設項目條款的合法性，并要確認業(yè)主手續(xù)的真實性和法律效用，確保雙方對公路建設合同的理解是一致的，雙方在協(xié)商好對于合同風險責任以及權益的平衡方式后，并要對合同風險防范及制約措施進行協(xié)商確定，確保公路建設合同中沒有任何遺漏和缺陷，同時也要對合同采取的標準格式進行審查。

（五） 摒棄一切口頭承諾

雙方在合同簽訂前的所有承諾和保證都要落實到合同上，不能輕易相信雙方在合同簽訂前的口頭承諾，這是因為將口頭承諾落實到合同上可以控制和防范合同風險，同時也是確保業(yè)主和承建企業(yè)雙方利益的重要手段?？陬^承諾在實際上是不具有法律效用的，所以業(yè)主和承建企業(yè)雙方要認識到這一點，只有將這些口頭承諾經(jīng)過調(diào)整后落實到合同上，這對減少公路建設合同風險有著重要意義。

（六） 辦理好公路工程竣工驗收手續(xù)

在公路工程建設合同履行過程中要辦理好竣工驗收手續(xù)，因為如果在竣工驗收前試運行或竣工驗收后沒有辦理好手續(xù)，這便使承建企業(yè)沒有履行合同中約定好在竣工后要及時辦理竣工手續(xù)的承諾，這會為承建企業(yè)帶來很多麻煩和問題，主要包括項目保修責任的承擔、工程竣工日期的界定、公路運費管理責任以及其他費用等，所以承建企業(yè)在竣工驗收后要盡快辦理竣工驗收手續(xù)。

（八）及時上交公路工程結(jié)算報告

承建企業(yè)在公路工程建設過程中要及時上交結(jié)算報告，在上交過程中必須要按照合同所約定的時間期限，結(jié)算報告在上交給業(yè)主后需要對其進行嚴格審查，審查結(jié)束后才會對承建企業(yè)的工程款進行結(jié)算和支付，如果承建企業(yè)沒有及時上交工程結(jié)算報告，會導致其與業(yè)主發(fā)生合同糾紛而引起合同風險，這對承建企業(yè)是十分不利的。

結(jié)束語：

公路工程建設過程中實施合同管理和風險防范控制，是提高承建企業(yè)經(jīng)濟效益、降低風險有效途徑之一，這是因為公路工程建設具有規(guī)模大、風險高、工期長、工作內(nèi)容復雜以及影響范圍大等特點，其在施工過程中容易受到自然因素、地理因素以及人為因素等方面的影響。這些因素都會導致公路工程建設合同執(zhí)行時間加長，同時也會導致公路建設合同內(nèi)容開始出現(xiàn)復雜多樣性，所以建筑企業(yè)只有對合同的纖細分析和管理來規(guī)范其內(nèi)容，這樣才能真正降低公路工程建設中的項目風險，這對保證公路工程建設合同執(zhí)行時間、建設企業(yè)經(jīng)濟效益等方面有著重要意義。

參考文獻：

[1]王敏峰. 高速公路建設中合同管理的作用探討[J]. 交通標準化，2014，06：94-96.

[2]盧文帥. 公路建設中合同管理與風險防范[J]. 門窗，2014，05：330.

[3]諸葛志文. 淺談高速公路建設中合同管理的作用[J]. 科技致富向?qū)В?012，02：396.

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關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；建設項目；合同管理；招投標；項目建設

引言

建設項目合同是指項目開發(fā)主體與勘察、設計、施工、材料供應等單位，為完成一定的建設工程任務而簽訂的一種經(jīng)濟合同，其內(nèi)容包括對施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議[1]?，F(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中普遍存在著履約意識不強、項目合同管理水平不高、管理機制不健全的問題，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設項目合同管理水平迫在眉睫。

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設項目合同管理的意義

1.1決定著項目的計劃與實施

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設項目合同管理重要作用于對建設項目任務的分配，對建設項目一系列問題展開明確的規(guī)定，對建設項目所相關的設施設備、生產(chǎn)材料運輸供應，不同建設項目設計、施工分工協(xié)作關系，建設項目相關人員的行為進行協(xié)調(diào)統(tǒng)一，對建設項目相關人員不同內(nèi)容的工作分配情況、經(jīng)濟債權關系進行合理安排；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設項目合同屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設項目承接和委托的重要法律依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設項目合同管理不僅能夠有效調(diào)節(jié)建設項目相關參與者相互間經(jīng)濟從屬關系，還能夠為建設項目相關參與者相互最高行為準則、調(diào)解相互爭執(zhí)提供有利依據(jù)[2]。

1.2是項目管理工作中的核心

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設項目所涉及的周期長、內(nèi)容繁多、面廣泛，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設項目合同涵蓋的范圍寬、層面復雜、金額龐大，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設項目合同管理，對建設項目任務進行有效落實，將建設項目計劃工期、經(jīng)濟成本以及質(zhì)量任務進行和諧統(tǒng)一[3]。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設項目管理制度化內(nèi)容出發(fā)，對建設項目合同管理進行嚴格規(guī)范，嚴格規(guī)范項目設計、項目施工以及項目運營，經(jīng)科學合理的合同管理，積極促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設項目如期、保質(zhì)保量的完成。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設項目各階段合同管理

2.1項目招投標階段

2.1.1分析合同合法性

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設項目招投標階段，務必要確保合同簽訂與實施是在合同有根據(jù)的法律基礎范圍之內(nèi)，若合同沒有法律根據(jù)則會造成合同一定程度的無效，為合同簽訂雙方形成不可估量的損失，由此可見分析合同合法性是十分重要的一項工作。就分析合同合法性可從三個不同角度展開：①分析發(fā)包人的相關資格，即對發(fā)包人所具備的相關民事行為能力、民事權利能力等進行明確確認；②分析建設項目合法性，即對建設項目所擁有招投標、簽訂以及實施合同的所有條件，包括一系列批準文書、許可證及滿足法定招投標流程等，進行明確確認；③分析合同內(nèi)容合法性；即對合同內(nèi)容是否有法律依據(jù)，包括是否符合勞保護法、環(huán)境保護法等，進行明確確認。

2.1.2分析合同完備性

受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設項目涉及內(nèi)容復雜、周期冗長及未知因素繁多等影響，勢必會給合同的實施造成一定的風險，因此在項目招投標階段對合同完備性進行有效分析自然是不可或缺的。就合同完備性的分析，第一步應當分析合同文件的完備性，包括分析建設項目專業(yè)技術、建設項目環(huán)境等文件完備與否；第二步應當分析合同條款的完備性，針對為選取合同示范文本的合同條款分析，可通過選取相關合同示范文本作為參考，就實際使用合同進行逐一比對，找出合同潛在不完備的地方。

2.1.3明確合同雙方權益與職責

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設項目招投標階段合同管理，應當明確合同雙方權益與職責，確保權益與職責的全面平衡性。合同管理過程中，若合同在先規(guī)定業(yè)主擁有某方面的特權，此時應當分析了解此類特權的使用會給承包商造成何種影響，此類特權應不應當?shù)玫揭欢ǖ闹萍s，針對業(yè)主就特權不正當使用情況下應當如何處理等；若合同在先規(guī)定承包商需要履行相關職責，此時應當分析了解履行這些職責存在何種條件前提，若這些條件前提需要得到業(yè)主的配合方能夠?qū)崿F(xiàn)，則需要將其作為一項職責明確規(guī)定于合同中以展開共同制約；應當盡最大限度清晰明確的界定業(yè)主、承包商雙方權益與職責，同時要重視對權益與職責范圍的限定，業(yè)主、承包商需要特別注意合同中保障自身權益的保護條條款款。

2.1.4分析合同條款關系

合同條款所界定的合同事件問題具有各種建設項目技術相互依賴、建設項目開展流程以及權益與職責平衡和制約等邏輯關系，即促使合同條款方方面面存在一定的內(nèi)在關聯(lián)性，相互結(jié)合成一個有機的系統(tǒng)，由此可見，分析合同條款關系是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設項目各階段合同管理中十分重要的工作內(nèi)容。分析合同條款關系，首先應當對建設項目工作范圍、進度計劃、建設項目質(zhì)量、建設項目款項以及支付問題的方面展開計劃，然后在開展全面分析與實施工作，經(jīng)對分析的結(jié)果展開控制，經(jīng)對尋找出的相關問題展開解決，最后對合同文件展開持續(xù)地完善。

2.2項目建設階段

2.2.1合同對象選擇

第一步，結(jié)合我國現(xiàn)行的相關法律法規(guī)，在符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身需求的前提下，對合同對象展開選擇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設過程中，通常選取的發(fā)包方式包括根據(jù)國家定額整體發(fā)包方式、定額發(fā)包并由甲方給予相關材料的方式、同建筑企業(yè)協(xié)同采取勞務+機械部分材料的發(fā)包方式等[3]。為了實現(xiàn)對項目建設成本的有利控制，當前一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常選用定額發(fā)包并由甲方給予相關材料的方式、同建筑企業(yè)協(xié)同采取勞務+機械部分材料的發(fā)包方式。由于這兩種發(fā)包方式存在相互推諉責任、責任分工不明確的潛在隱患，往往會導致項目建設后期出現(xiàn)管理困難、管理風險的局面，一定程度上提升了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的責任及風險；尤其是最后一種發(fā)包方式，事實承包商在結(jié)束自身項目建設任務后別撒腿走人，對項目后期質(zhì)量、維修不進行一定的承擔，而由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對全部項目建設風險進行承擔[4]。

2.2.2合同洽商簽訂

合同的履行與實現(xiàn)是一個需要耗費很長時間的過程，在這個長周期內(nèi)的各類影響因素，包括市場供求關系、設備材料價格及勞動工資等，均有著不確定性，無不對合同最終的順利履行與實現(xiàn)造成一定程度的影響。雙方通過對自身風險因素、利益因素進行評估，取得共識后簽訂合同，合同的簽訂不僅要明確規(guī)定雙方達成的標的物、合同額、價格、工期等常規(guī)要素，還要明確規(guī)定雙方為完成合同任務而務必傾心付出的職責范圍；防止由于雙方職責模糊，當合同出現(xiàn)難以根據(jù)約定有效履行與實現(xiàn)時，形成追究責任無果的情況[5]。

2.2.3合同文本制作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設項目項目建設階段合同文本制作可從三方面可能存在合同風險內(nèi)容出發(fā)，風險一：對合同協(xié)議相關頁碼進行替換，以達到對合同條款變更的目的。為了防止一些不守承諾的承包對合同內(nèi)容進行惡意變更，應當對合同文本進行改騎縫章、標注明確頁碼處理。風險二：針對合同條款手寫內(nèi)容、文字間隙做惡意變更[6]。一些不良合同簽訂方為了謀求自身利益，對合同條款文字間隙大做文章，變換合同真實涵義；不良合同簽訂方還會針對合同出現(xiàn)手術方式進行做手腳，在合同中擅自增添對自身有利的條款。③風險三：合同簽訂對象疏忽對待。一些合同簽訂方為了快速簽訂合同，對合同中潛在紕漏不予以重視，讓擁有合同簽訂權的人員代替簽訂合同，造成不良后果。因此合同的簽訂必須是雙方企業(yè)法人代表或者授權委托人。

2.3項目銷售階段

2.3.1銷售合同內(nèi)容分歧銷售合同內(nèi)容分歧常見之處包括裝修內(nèi)容分歧、房屋實際面積分歧等，這些分歧一定程度給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成風險，為了防止這些風險形成，以相互負責為原則，于簽訂房屋銷售合同過程中，相互做好權利、義務約定工作，約定好合同中不明確的相關內(nèi)容[7]。

2.3.2球銷售政策

一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲取眼前利益，針對國家實行的法律法規(guī)推行打球銷售政策。

2.4項目使用階段

項目建設完畢達到入住條件，業(yè)主入住后，在對房屋進行裝修時往往會根據(jù)自身喜好對房屋整體架構進行大肆修改，對房屋正常安全使用造成不良影響。由此可見，在項目使用階段要提升對合同文書的風險管理的重視程度，以將各流程可能產(chǎn)生的風險消滅在萌芽狀態(tài)下。

3.結(jié)束語

總而言之，在房地產(chǎn)開發(fā)各個階段總是會存在相應的合同風險，合同風險屬于房地產(chǎn)開發(fā)各階段的一個系統(tǒng)性風險，但經(jīng)科學合理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設項目各階段合同管理，這一風險是能夠被控制的。提升對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設項目各階段合同管理關注度、重視度，積極促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各階段的規(guī)范、完善、效率，促進開發(fā)企業(yè)、承包商及業(yè)務相互關系的和諧、融洽。（作者單位：天津京鐵房地產(chǎn)開發(fā)公司）

參考文獻：

[1] 徐鳳廷. 房地產(chǎn)企業(yè)加強合同管理的策略分析[J].中國高新技術企業(yè)，2014，（09）：154-155.

[2] 楊皖蘇，朱遠，吳坤靈. 新形勢下合肥市中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展對策研究[J].工程管理學報，2010，（04）：212-213.

[3] 汪越成，司靜波. 我國房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理存在的問題及對策研究[J].黑龍江科技信息，2008，（03）：167-168.

[4] Iyer K C，Sagheer M. Hierarchical Structuring of PPP Risks Using Interpretative Structural Modeling[J].Journal of Construction Engineering And Management，2010，136（02）：151-159.

[5] 魯天嬋. 基于精益思想的建筑企業(yè)工程項目成本管理研究[J].西安建筑科技大學，2008，（06）：5-8.

篇4

關鍵字：風險；公路工程；合同風險；管理與防范

中圖分類號： [DF525] 文獻標識碼： A 文章編號：

1.前言

風險是任何工程項目中都存在的，現(xiàn)代公路工程項目的特點是規(guī)模大、技術新穎、持續(xù)時間長、參加單位多、與環(huán)境接口復雜，可以用危機四伏來形容。此外，構成風險的因素是多方面的，有實質(zhì)風險因素、道德風險因素和心理風險因素。它們分別由不可抗力、故意行為和意外過失造成。一旦風險發(fā)生，就意味著釀成了風險事故，也必然要承擔相應的風險損失。公路建設行業(yè)就是一個高風險的行業(yè)，它危險性高、涉及面廣，是很容易出現(xiàn)風險事故和付出較高損失的行業(yè)。面對這一問題，公路工程的合同風險管理顯得尤為重要。

2 公路建設工程合同風險的管理

2.1 風險管理的起源

最早出現(xiàn)“風險管理”這一術語，是 1950 年加拉格爾在調(diào)查報告《費用控制的新時期———風險管理》中提出的；1963 年梅爾與赫奇斯的《企業(yè)的風險管理》一文的發(fā)表，對風險管理這一理論進行了進一步系統(tǒng)的研究和說明；我國系統(tǒng)的引進風險管理理論要歸功與我國臺灣地區(qū)的宋明哲先生，他在 1984 年出版的《風險管理》一書為中國打開了風險管理與防范之門。以上述理論為基礎，，可以較為準確的理解公路建設工程合同風險的含義。

2.2 合同的定義和特征

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和法律法規(guī)的不斷完善，公路工程建設市場主體間的關系逐漸變成了合同關系，而公路工程建設市場各主體之間的行為也主要依據(jù)合同來加以約束。合同是市場經(jīng)濟的必然產(chǎn)物，也是市場經(jīng)濟的紐帶。工程合同訂立的基本目的就是為了在合同當事人之間有效和合理的分配風險。

整體上說，合同是指具有平等民事主體資格的當事人，為了達到一定目的，經(jīng)過自愿、平等、協(xié)商一致設立、變更、終止民事權利義務關系達成的協(xié)議。我國于 1999 年 10 月 1 日起實施《中華人民共和國合同法》，迄今已經(jīng)有 12 個年頭。它作為一種當事人雙方的法律行為，時刻制約著活動雙方的違法違約行為，使雙方當事人在合同中具有平等的地位。

具體說，公路工程合同又包含廣義和狹義兩種概念：狹義的公路工程合同是指承包人進行公路工程建設，發(fā)包人支付價款的合同，它包括工程勘察、設計和施工合同；而廣義的公路建設工程合同包含了與公路建設工程項目相關的所有合同，除勘察、設計和施工合同外，還包括工程咨詢合同、工程監(jiān)理合同、工程招投標合同、材料和設備采購合同、設備租賃合同以及各種技術合同等。

2.3 公路建設工程合同風險管理

公路建設工程合同風險管理是整個項目管理的核心部分，其目的是保證工程項目總目標的實現(xiàn)。因而，從項目時間、質(zhì)量和成本目標來看，風險管理與項目管理的目標是一致的。究竟何為公路建設工程合同風險？我們可以這樣定義：指公路建設活動中一切與公路建設工程合同有關的損失發(fā)生的可能性。它不僅包含合同履行過程中合同當事人損失發(fā)生的可能性，還包括合同制定過程中和制定前后合同當事人損失發(fā)生的可能性。其次，公路項目建設作為高風險行業(yè)，在整個施工活動進行過程中有很多復雜的風險因素，但這里的公路建設工程合同風險不是指建設活動中一切風險，而是其中所涉及的與公路建設工程合同相關的風險。例如合同確立以后，由于市場變化引起了原材料價格的變化，這樣的風險是不可預料的，同時也是合同風險的一部分。因此說，公路建設工程合同風險中的損失是合同主體非故意的、非計劃的、非預期的損失。

2.4 公路建設工程合同風險的特征

①這種風險多屬社會風險。現(xiàn)代一般意義上的社會風險意指在一定條件下某種自然現(xiàn)象、生理現(xiàn)象或社會現(xiàn)象是否發(fā)生、及對人類社會財富和生命安全是否造成損失和損失程度的客觀不確定性建設項目作為社會活動一個重要的組成部分，肩負和承擔著巨大的責任和使命，同時也面臨著巨大的挑戰(zhàn)，即能否及時有效地防范各種高風險事故的發(fā)生，確保人民生命財產(chǎn)安全。

②這類風險屬靜態(tài)風險。靜態(tài)風險主要是指自然災害和意外事故帶來的風險，同時也是不可回避的風險。工程活動中遇到突況和意外事故的可能性是無法預測和估量的，因而，風險相伴而生，一旦發(fā)生風險事故，損失是慘重的。

③這類風險屬純粹風險，即只有損失機會，而無獲利可能。所以說這種風險可能造成的結(jié)果只有兩個，一是沒有損失，二是造成損失。但與投機風險相比，這類風險是可保的。

④這類風險屬特定風險，一般較易為人們所控制和防范。

⑤公路建設工程合同風險中既有財產(chǎn)風險，也有人身風險和責任風險。

2.5 公路建設工程合同風險管理的意義

著名心理學家馬斯洛（A·H·Maslow)的需要層次論有五個層次，而安全需要則恰居第二，這是一種與生俱來的需要。這足以說明人類對于安全的重視和關注。

公路建設工程合同主體進行風險管理的目的就在于尋求安全保障，它的意義如下：

①有利于公路建設工程主體的穩(wěn)定經(jīng)營和向好發(fā)展；②有利于提高公路建設工程合同主體的經(jīng)濟效益，以達到經(jīng)濟利益最大化；③有利于提高公路建設工程的整體質(zhì)量，保障人民群眾的生命財產(chǎn)安全；④有利于及時解決公路工程款拖欠問題，給廣大農(nóng)民工帶來利益和方便，鞏固社會穩(wěn)定；⑤有利于發(fā)展和完善公路建設行業(yè)市場，有利于擴寬視野與國際接軌，促進國民經(jīng)濟水平的提高；⑥有利于提高我國公路建設行業(yè)和企業(yè)的核心競爭力，并勇敢接受國際挑戰(zhàn)。

3 公路建設工程合同風險的防范和控制

公路建設工程合同風險的防范，既要在合同訂立時預防，還要在合同履行過程中進行。我們應清楚認識公路建設工程合同風險所造成的嚴重后果，防患于未然。

3.1 成立專門的合同管理機構

合同管理機構的職能是具有服務性和監(jiān)督性的雙重屬性。即進行工程合同談判前，承包人應設立專門的合同管理機構負責合同的訂閱，并實施監(jiān)督、管理、控制。這個專門的機構應包含各方人員，如項目管理人員、施工管理人員、工程技術人員以及法律顧問在內(nèi)的專業(yè)團隊，他們負責管理、監(jiān)督整個工程活動的進行。例如，在合同簽訂前，對合作對象進行仔細審核，深入了解。此外，我們主張，一切合同都應當采取書面的形式訂立。因此，訂立合同時，要力爭做到用詞準確，表達清楚，約定明確，避免產(chǎn)生歧義。

3.2 合理轉(zhuǎn)移合同風險

在合同有效期內(nèi)，對可以預測的風險，合同雙方應依據(jù)合同，各自承擔相應的風險和責任；對于一些無法預測的風險，我們可以采取風險轉(zhuǎn)移的方式來解決。推行索賠制度是轉(zhuǎn)移風險的有效方法，可盡可能把風險降到最低程度。在實際工程中，索賠是雙向的，承包人可以向業(yè)主索賠，業(yè)主也可以向承包人索賠。目前在中國，人們對于索賠的認識較淺，成功索賠的案例也較少，工程索賠制度未普遍推行。面對這樣的現(xiàn)狀，作為承包人和業(yè)主既要增強市場意識、法律意識、合同意識、管理意識，更關鍵的是要學會科學的索賠方法?？茖W的索賠方法是合理合法的轉(zhuǎn)移工程風險的主要手段。同樣，在古代也有經(jīng)典的風險轉(zhuǎn)移示例?！扮S運”相信大家都不陌生，它是一種頗具中國特色的風險轉(zhuǎn)移技術。

3.3 建立合同管理的微機信息系統(tǒng)

合同風險管理在工程建設項目管理中具有十分重要的作用。隨著公路工程建設項目規(guī)模擴大，合同標的日趨龐大，涉及合同的內(nèi)容、條款日益增多，國內(nèi)采用的傳統(tǒng)合同管理方法和手段已經(jīng)無法適應現(xiàn)代化的大型公路建設項目的動態(tài)管理要求，而微機信息系統(tǒng)既方便又快捷，不但節(jié)省了時間，也減少了人力物力。所以說，建立合同管理的微機信息系統(tǒng)是時代的需要，是提高管理水平的必經(jīng)之路。

3.4 提高公路建設工程合同人員的綜合素質(zhì)

定期對合同管理人員進行業(yè)務培訓，普及合同法制教育，增強合同概念和合同管理知識，使他們能更好地履行自己的職責，在關鍵時刻，能及時應對和處理突發(fā)狀況。這對于風險的防范是及其有力的。

4 結(jié) 論

綜上所述，公路建設工程合同的訂立和履行是一個復雜的過程，它牽涉到公路工程活動的方方面面，它以法律的形式規(guī)范著合同雙方的行為。面對公路建設工程合同風險，我們應該通過加強理論學習，總結(jié)經(jīng)驗教訓的方法，提高企業(yè)的合同風險管理水平和防范能力，切實有效地預防風險事故的發(fā)生。

參考文獻

成虎.工程項目管理[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社,1997.

周友海．論工程管理中的質(zhì)量終身責任制[J]．現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010，(11)．

篇5

【關鍵詞】建設工程，合同管理，成本控制

中圖分類號：F715.4文獻標識碼： A 文章編號：

一、前言

隨著建設工程的快速發(fā)展使得對工程項目的要求越來越高，這就要求施工單位對工程合同進行防范措施的管理，很好的提高企業(yè)對成本的整體控制措施，來更好的適應市場的發(fā)展。

二、合同管理風險的主要表現(xiàn)形式

1．可控風險和不可控風險

按照風險防范控制的等級劃分,合同管理風險可分為可控風險和不可控風險。可控風險是在合同管理過程中,通過實施規(guī)范化的流程管理,進行信用風險評價、履約風險評估、合同爭議解決、合同解除管理等,最大限度地規(guī)避或降低風險。不可控風險是指由于受宏觀經(jīng)濟環(huán)境、政治、政策、法律以及自然災害事故等因素影響,造成合同不能正常簽訂、履行。

2．內(nèi)部管理風險和外部環(huán)境風險

按照風險防范控制的范圍劃分,合同管理的風險可分為內(nèi)部管理風險和外部環(huán)境風險。一般情況下,合同管理的客觀風險受經(jīng)濟環(huán)境、法律法規(guī)、合同條件以及國際慣例等制約和影響,其風險責任是合同雙方無法規(guī)避的。而合同管理的主觀風險受內(nèi)部和外部主觀因素的影響,很多是可以規(guī)避的。內(nèi)部管理風險是由于合同管理制度不健全、流程管理不規(guī)范、監(jiān)督不到位、人員素質(zhì)較低等因素,造成在合同簽訂、履行、變更或轉(zhuǎn)移、解除過程中存在風險,這種風險可導致企業(yè)經(jīng)營決策失誤或帶來巨大損失。外部環(huán)境風險是由于合同對方信用等級較低、不正當競爭以及財務狀況不佳等因素,造成的蓄意欺詐或違約導致合同管理風險。

3．直接管理風險和間接管理風險

按照風險防范控制的責任劃分,合同管理的風險可分為直接管理風險和間接管理風險。直接管理風險是企業(yè)自身在直接參與合同管理全過程中,由于在合同評審、履約、變更或轉(zhuǎn)移方面存在管理不規(guī)范、制度機制不健全、監(jiān)督不到位等因素,給合同管理帶來的直接風險。間接管理風險是企業(yè)自身在間接參與合同管理的全過程中,由于合同中的聯(lián)合體成員、分包方及第三方等多方面原因,造成合同的履約、變更或轉(zhuǎn)移、終止等方面存在的管理風險。

三、防范建設工程合同風險的對策

1．采用施工合同洽談權、審查權、批準權三權相對獨立，相互制約的辦法，減少合同中的漏洞。

大中型建設工程合同一般由業(yè)主負責起草，業(yè)主為了預防施工企業(yè)在合同履行中的索賠，特意聘請有經(jīng)驗的法律專家和工程技術顧問起草合同，一般質(zhì)量較高，其中既隱含許多不利于承包人的風險責任條款，又有業(yè)主的反索賠的條款。因而要求施工企業(yè)的合同談判人員策略上，應善于在合同中限制風險和轉(zhuǎn)移風險，對可以免除責任的條款應研究透徹，做到心中有數(shù)，切忌盲目接受業(yè)主的某種免責條款，達到風險在雙方中合理分配。對業(yè)主的風險責任條款一定要規(guī)定得具體明確。在合同談判過程中進行有理、有利、有節(jié)的談判顯得尤為重要。施工企業(yè)可以根據(jù)項目需要聘請律師為項目顧問，參與合同的起草、談判等工作。

2．加強合同履行時的全過程動態(tài)管理

對建設工程施工合同簽訂進行管理，只是一個靜態(tài)層面的管理，而建設工程施工合同履行時間長，產(chǎn)生的問題比較多，且由于施工合同管理貫穿于施工企業(yè)經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)，這就需要制定完善的合同管理制度。在整個施工合同履行過程中，對每一項工作，都要嚴格管理，妥善安排，記錄清楚，手續(xù)齊全，否則會造成差錯引起合同糾紛，給企業(yè)帶來不應有的損失。

3．合理轉(zhuǎn)移風險

對于預測到的合同風險，在談判和簽訂施工合同時，采取雙方合理分擔的方法。由于一些不可預測的風險總是存在的，在合同履行過程中，推行索賠制度是轉(zhuǎn)移風險的有效方法，關鍵是要學會科學的索賠方法。科學的索賠方法在于必須熟悉索賠業(yè)務，注意索賠策略和方法，嚴格按合同規(guī)定要求的程度提出索賠，把開展索賠工作變成為合理合法的轉(zhuǎn)移工程風險的主要手段。

四、成本控制的意義

生產(chǎn)成本控制是實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟管理的基礎，即在生產(chǎn)成本形成過程中，對影響成本的各種因素進行限制和監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)與設定的目標成本之間的差異。采取糾正措施，將實際發(fā)生的損耗嚴格控制在目標成本的范圍內(nèi)，使產(chǎn)品的生產(chǎn)成本得以控制，為降低生產(chǎn)成本提供依據(jù)。

五、企業(yè)現(xiàn)場成本管理的措施

增強成本觀念，實行全員成本控制

企業(yè)的一切成本控制活動應以現(xiàn)代成本效益理念作為指導思想，應從管理的高度去挖掘成本降低和獲取效益的潛力。為了真正達到成本控制的目的，充分發(fā)揮每個部門和廣大職工控制成本、降低成本的積極性，就必須對全體職工進行政治思想教育，實行獎懲制度，按企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營組織形式和成本管理要求，確定成本責任層次和責任單位，以及他們的責權利關系，開展班組經(jīng)濟核算，建立一個縱橫的群眾性成本控制組織。

2．完善成本預測與預算制度

（一）、加強成本預測

企業(yè)應從整體效益出發(fā)，以動態(tài)成本效益看待成本及其控制問題，從投入與產(chǎn)出的對比分析來看投入的必要性、合理性，以效益為中心進行成本的動態(tài)控制。銷售部門在調(diào)查外部市場狀況時，不能只針對市場當時的產(chǎn)品需求傾向。

（二）、合理預算成本

首先應當做好企業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)計劃，在這個計劃中對于各種原材料、人工、機器設備的使用損耗等都應做好詳細的分析，做出合理的預算，制定出一定的成本要素定額。加強對于成本控制的力度，嚴格按照成本預算進行生產(chǎn)，強化成本預算的約束性，促進成本水平的降低。

3．全面認識成本控制的內(nèi)容

企業(yè)成本的內(nèi)容和范圍不應只局限于生產(chǎn)領域，成本控制應是全方位、全過程的。企業(yè)對其成本控制的對象不應當只局限于企業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)加工制造過程中所發(fā)生的各項成本費用支出，同時應該對企業(yè)的采購與銷售過程以及成本控制的影響進行充分的考慮。因此，企業(yè)成本控制的對象應當是產(chǎn)品整個壽命周期的成本，既包括生產(chǎn)過程又包括研究開發(fā)與設計，還必須考慮售后服務環(huán)節(jié)。既要重視與上游供應商的聯(lián)系，也應重視與下游客戶和經(jīng)銷商的聯(lián)結(jié)?，F(xiàn)代企業(yè)成本控制應包括影響成本變化的各個環(huán)節(jié)，滲透到企業(yè)的預測、決策、技術、銷售等領域，向企業(yè)的各個環(huán)節(jié)擴展。只有把握好了所有過程的成本管理與控制，才能在競爭激烈的市場中占據(jù)一席之地，確立競爭優(yōu)勢。

4．加強產(chǎn)品成本信息的管理

企業(yè)應該建立健全內(nèi)部控制制度，在一定程度上保證會計及其它信息資料的真實和可靠；要提高管理者和會計人員的職業(yè)道德素養(yǎng)，一方面要增強法制意識，另一方面還要增強道德自律意識，增強道德責任心和責任感，保持職業(yè)良知；另外要加強市場調(diào)查和信息反饋在成本控制中的應用。

5．嚴格控制銷售和研發(fā)費用

在進行產(chǎn)品研發(fā)或者市場開拓之前，一定要做好準備工作，制定完整有效的計劃。確定該項資金的投入是必要的、合理的。要確定一個合理的成本限額，在執(zhí)行過程中確保成本不超支。企業(yè)的領導在加大研發(fā)費用的投入時，還要做好費用投入后的使用控制，不要只是單純地加大了創(chuàng)新方面的投入，而忽略了它所能帶來的效益。

六、結(jié)束語

只有加強建設工程合同管理風險防范與控制及企業(yè)的成本控制與成本的管理才能使得一個工程一個企業(yè)更好更快的發(fā)展下去。

參考文獻

[1]馮韞單.淺談企業(yè)人工成本管理及對策.新財經(jīng).上半月2010年第七期

篇6

【關鍵詞】 通信 機房 基礎建設 維護管理

近年來隨著通信行業(yè)發(fā)展的突飛猛進，公安工作也逐漸與科技化接軌，通信機房的地位和作用越來越重要。每年都有新的通信設備投入使用，為公安通信發(fā)展提供了必要條件。但是，有些單位由于在建設中只重視工藝要求或建設速度，忽視了建設中的安全問題，為通信機房遺留大量不安全隱患。如何快速處理設備故障，保障通訊設備的正常運行，同時盡可能降低通信成本，推動警務信息化建設進程，是公安通信工作必須重視的一個問題。本文就公安通信機房基礎建設和維護管理工作進行簡略闡述。

一、通信機房對環(huán)境的要求

1、電器環(huán)境要求。電氣環(huán)境的要求主要是指防靜電要求和防電磁干擾等。防靜電要求通信設備內(nèi)部電路采用大量的半導體MOS、CMOS等器件。由于這類器件對靜電的敏感范圍為25～1000V，而靜電產(chǎn)生的靜電電壓往往高達數(shù)千伏甚至上萬伏，足以擊穿各種類型的半導體器件，因此機房應鋪設抗靜電活動地板，地板支架要接地，不可鋪設化纖類地毯。

2、溫濕度要求?？刂坪脺貪穸染鸵龊每照{(diào)制冷系統(tǒng)。簡單的打開門窗已經(jīng)早就不能滿足IT設備的可靠運行?？照{(diào)制冷系統(tǒng)在機房建設前就需要準備好，對于數(shù)據(jù)中心來說，最優(yōu)的運行環(huán)境是22～24攝氏度，相對濕度在35%～50%之間，因此，要求空調(diào)制冷系統(tǒng)也能夠滿足上述要求。任何溫度的變化或者相對濕度的變化都會導致敏感的設備不能正常的工作，任何急劇的溫度變化或者濕度變化可能導致設備的損壞。

3、電源供電要求。不論數(shù)據(jù)中心還是通訊機房，要保證設備安全運行，供電是最為重要的，供電質(zhì)量也是衡量機房水準的重要標準。模塊化的電源系統(tǒng)，能夠提供更高的可靠性，因為模塊化的結(jié)構意味著更短的維修時間，同時為電源的擴容提供更為快捷的途徑。保證電源供電可靠最為有效的設備是采用交流不間斷電源--UPS。

4、安全監(jiān)測要求。機房設備運行安全是第一位的，這就要求必不可少的安裝火災偵測和抑制的聲音告警系統(tǒng)。研究數(shù)據(jù)顯示有43%的業(yè)務因為火災而無法再重新恢復。煙霧和熱偵測系統(tǒng)有助于及早發(fā)現(xiàn)火災，火災抑制系統(tǒng)能夠在火災發(fā)生以前有效地控制火災的發(fā)生，把損失降低到最低的程度。

5、防塵要求。電子器件、金屬接插件等部件如果積有灰塵可引起絕緣性降低和接觸不良，嚴重時還會造成電路短路。空氣中存在著大量懸浮物質(zhì)，在這些懸浮物質(zhì)中，對通信設備形成危害的污染物不計其數(shù)。

二、通信機房網(wǎng)絡建設存在問題

2.1設置不夠規(guī)范

目前，有些單位機房環(huán)境不符合或者達不到通信機房要求，甚至有的還沒有設置機房，沒有配備網(wǎng)絡機柜，網(wǎng)絡線隨意牽拉，普遍存在網(wǎng)絡布不合理、防雷設計和防火設計不符合規(guī)范等現(xiàn)象，網(wǎng)絡故障率高，維護成本極高。

2.2缺乏有效的應急方案

相當一部分設備應急方案執(zhí)行力不足。以撫松縣為例，位于山區(qū)地帶，每年五、六月份是普降雨水的季節(jié)，基層單位的通信設備有遭遇雷擊現(xiàn)象。面對突發(fā)事件都沒有制定出相關通信網(wǎng)絡安全保障應急預案，對各項工作開展造成影響。

2.3布線系統(tǒng)的選擇沒有前瞻性

因為有新的設備進入，或者帶寬要求提高時，我們不可能因為布線系統(tǒng)的帶寬不足而對原有的布線系統(tǒng)進行替換，六類布線系統(tǒng)能夠滿足現(xiàn)在和未來一段時間內(nèi)帶寬、可靠性和靈活性的要求。電纜管理十分關鍵，要求電纜不能打結(jié)，必須排列整齊，有高效的布放路徑和保護措施，因此我們必須采用布線管理系統(tǒng)和管道。在線纜布放的時候，我們還需要考慮線纜的“熱交換”能力，保證我們快速的更換物理層的線纜，而沒有中斷時間。

三、加強維護管理的對策

3.1嚴格按規(guī)范開展網(wǎng)絡基礎建設

應出臺相關規(guī)范性文件對網(wǎng)絡基礎設施建設進行規(guī)范，減少基礎網(wǎng)絡維護成本。要求網(wǎng)絡機房建設要配置空調(diào)、機柜、配電柜、不間斷電源，有防靜電、防雷、防火、接地等措施。各類設備要入柜、排列放置要整齊、線纜鋪設要規(guī)范合理、標識清楚。拓撲圖、機房管理制度、值班制度要上墻，掛置有序。

篇7

近年來，在住房制度改革及其相關政策的推動下，居民住房消費得到有效啟動，房地產(chǎn)市場日趨活躍。這對于改善居民的居住條件，帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動經(jīng)濟增長做出了重要貢獻。但是，房地產(chǎn)市場不規(guī)范問題在不少地區(qū)還比較突出，違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、中介市場混亂、物業(yè)管理不規(guī)范等問題時有發(fā)生，群眾反映強烈。為促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，經(jīng)國務院同意，現(xiàn)就有關問題通知如下：

一、提高認識，加強領導

整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序是整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序的重要組成部分，對于保護居民住房消費積極性、促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展、營造良好的市場環(huán)境具有十分重要的意義。各地要從實踐“三個代表”重要思想的高度，充分認識這項工作的重要性，增強做好工作的責任感和緊迫感，切實把整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作抓緊、抓好。通過專項整治，使房地產(chǎn)市場各種違法、違規(guī)行為大幅度下降，房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。

整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作，必須堅持深化改革與加強法制并舉的指導思想，標本兼治、重在治本。

整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府負責，各城市人民政府具體組織實施。各城市人民政府要明確牽頭單位，將整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作的任務，分解到具體部門，并加強監(jiān)督檢查。

建設部會同國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委、財政部、國土資源部、國家工商行政管理總局、監(jiān)察部等部門負責監(jiān)督、指導和協(xié)調(diào)。各有關部門明確分工、各司其職、密切配合。

二、突出工作重點，加大打擊力度，依法查處違法、違規(guī)行為

各地區(qū)、各部門要針對當前房地產(chǎn)市場存在的主要問題，突出工作重點，加大查處力度。對影響惡劣、后果嚴重的大案、要案，要依法從嚴懲處，切實解決群體上訪、重復上訪等問題，維護社會穩(wěn)定。

（一）加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理，依法查處違法、違規(guī)開發(fā)建設行為

各地要嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目審批程序，并加強項目的跟蹤管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得出讓土地使用權后，必須按照出讓合同約定支付出讓金，并按照出讓合同約定的條件和期限開發(fā)、利用土地。未按約定支付出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償；未按約定的條件和期限開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，并可處以警告、罰款直至無償收回土地使用權。確需改變出讓合同約定條件的，必須取得土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，并簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當嚴格按照有關規(guī)定辦理用地、立項、規(guī)劃、建設和銷售等手續(xù)。對經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)項目，要適應政府按年度計劃采取招標、拍賣和掛牌方式統(tǒng)一供應土地的要求，通過競爭取得土地使用權。房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃方案一經(jīng)批準，任何單位和個人不得擅自變更。確需變更的，必須按原審批程序報批；城市規(guī)劃行政主管部門在批準其變更前，應當進行聽證。對于擅自變更規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，城市規(guī)劃主管部門應當依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》，責令停止建設、限期改正，并處以罰款；嚴重影響城市規(guī)劃的，責令拆除違法建筑物。

未取得施工許可證或者開工報告未經(jīng)批準擅自施工的，建設行政主管部門應當依據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理條例》第五十七條規(guī)定，責令停止施工，限期改正，并處工程合同價款1％以上2％以下的罰款。

未取得預售許可證明擅自預售商品房的，房地產(chǎn)管理部門應當依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十九條規(guī)定，責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處收取的預付款1％以下的罰款；對于擅自挪用預售款項的，房地產(chǎn)管理部門應當依據(jù)《城市商品房預售管理辦法》第十四條規(guī)定，責令限期糾正，并處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

各地房地產(chǎn)管理部門、工商行政管理部門要嚴格按照有關規(guī)定，把好市場準入關，依法嚴厲打擊抽逃注冊資本（金）、項目資本金、無證或者超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等行為。對于自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)管理部門應當報當?shù)厝嗣裾皶r通知各有關部門不得審批或同意其新開建設項目。

（二）規(guī)范商品房面積計算標準和辦法，依法查處面積“短斤缺兩”行為

要積極推行按套或套內(nèi)建筑面積銷售商品房的計價方式。按建筑面積計價的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向消費者明示套內(nèi)建筑面積及分攤的共有建筑面積。已納入分攤面積的共用部位的產(chǎn)權，屬業(yè)主共有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自另行出租、出售。

各地要加大查處力度，依法打擊面積計算、面積分攤中弄虛作假、故意侵害購房者利益以及擅自出租、出售共用部位牟利等行為。

商品房銷售合同約定面積與實際面積發(fā)生差異的，按照合同約定處理；合同未作約定的，面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)的（含3％）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

（三）強化合同管理，依法查處合同欺詐行為

《商品房買賣合同示范文本》對于規(guī)范合同內(nèi)容、避免合同糾紛、保護購房者合法權益有著十分重要的作用。各地要積極宣傳并推廣使用。未使用示范文本的，房地產(chǎn)管理部門在核發(fā)商品房預售許可證時，應當審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的合同文本是否包含法律、法規(guī)規(guī)定的必備內(nèi)容。未包含的，房地產(chǎn)管理部門應當要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行調(diào)整；拒不調(diào)整的，不予發(fā)放預售許可證。

已預售的房地產(chǎn)開發(fā)項目，因規(guī)劃、設計調(diào)整導致商品房結(jié)構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在批準變更后10日內(nèi)通知買受人。未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權退房，并有權要求開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。

各地房地產(chǎn)管理部門、工商行政管理部門要加強對合同的監(jiān)管，依法查處房地產(chǎn)市場合同欺詐行為，切實保護住房消費者的合法權益。

（四）強化竣工驗收制度，切實把好交付使用關

各地要嚴把交付使用關，堅決杜絕不合格的商品房進入市場。所有商品住宅開發(fā)項目，未經(jīng)竣工綜合驗收不得交付使用。未按規(guī)定進行竣工綜合驗收或?qū)⒖⒐ぞC合驗收不合格的商品住宅交付使用的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)管理部門應當責令其限期補辦驗收手續(xù)，并在資質(zhì)年檢中予以降級或注銷資質(zhì)證書。給買受人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時，應當向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質(zhì)量保證書》的約定承擔保修責任。未按規(guī)定提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》或者未按《住宅質(zhì)量保證書》的規(guī)定進行保修的，房地產(chǎn)管理部門應當在資質(zhì)年檢中予以降級或者注銷資質(zhì)證書。

（五）規(guī)范物業(yè)管理服務與收費，依法查處物業(yè)管理中的不規(guī)范行為

要通過完善物業(yè)管理立法，規(guī)范物業(yè)管理合同等措施，明確業(yè)主、業(yè)主會和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權利和義務，加快建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主會委托，應當依照合同約定，對物業(yè)進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護，對相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進行管理，并提供相關服務。

要完善物業(yè)管理前期介入和承接驗收制度。在物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同中，應當明確交付使用后的質(zhì)量責任及雙方的權利義務，切實做好建設和管理的銜接。要引入競爭機制，大力推行物業(yè)管理項目的招投標，通過優(yōu)勝劣汰，促進管理水平的提高。

各地價格管理部門和房地產(chǎn)管理部門要按照《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》規(guī)定的原則，制定、完善本地區(qū)物業(yè)管理收費具體實施辦法，并加強對物業(yè)管理收費的監(jiān)管。對違反規(guī)定多收費、少服務以及收費不規(guī)范等行為，政府價格管理部門應當依據(jù)有關法律、法規(guī)予以處罰。

房地產(chǎn)管理部門要采取切實有效措施，加強對物業(yè)管理企業(yè)服務行為的管理與監(jiān)督。對于管理不到位、侵犯業(yè)主合法權益的物業(yè)管理企業(yè)，經(jīng)業(yè)主大會討論通過，可以提前解除合同，另行選聘物業(yè)管理企業(yè)。對于經(jīng)營中有劣跡的物業(yè)管理公司，房地產(chǎn)管理部門應當在資質(zhì)年檢中予以降級或注銷資質(zhì)證書，并記入企業(yè)信用檔案；情節(jié)嚴重的，要在媒體上曝光。

（六）加強房地產(chǎn)廣告管理，依法查處違法廣告行為

各地要把加強房地產(chǎn)廣告管理作為集中整治廣告市場秩序的重點。對違法房地產(chǎn)廣告和不兌現(xiàn)廣告承諾內(nèi)容的房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)管理部門應當責令限期改正；逾期不改正的，在資質(zhì)年檢中予以降級或注銷資質(zhì)證書，并在新聞媒體上曝光。工商行政管理部門要加強對房地產(chǎn)廣告的監(jiān)測，對違法房地產(chǎn)廣告依法予以查處。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構應當嚴格按照有關規(guī)定，將房地產(chǎn)廣告和宣傳資料中明示及承諾的主要內(nèi)容和事項在合同中明確。房地產(chǎn)廣告和宣傳資料承諾的內(nèi)容與實際交付不一致，侵害消費者合法權益的，由工商行政管理部門依據(jù)有關規(guī)定處罰。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設備、裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。

（七）完善相關制度，規(guī)范中介行為

加快實施房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格制度，積極推行房地產(chǎn)中介服務人員持證上崗制度。對于偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中介服務人員職業(yè)資格證書的，房地產(chǎn)管理部門應當依據(jù)有關規(guī)定收回其資格證書或者公告資格證書作廢，并處1萬元以下的罰款；對于在房地產(chǎn)中介活動中收受委托合同以外財物、允許他人以自己的名義執(zhí)業(yè)、虛假或不實信息、在兩個以上機構執(zhí)業(yè)、與一方當事人串通損害另一方當事人利益以及違法收取傭金等違規(guī)、違法行為，房地產(chǎn)管理部門應當收回資格證書或者公告資格證書作廢，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

在本通知下發(fā)前，未按有關規(guī)定完成脫鉤改制的房地產(chǎn)估價機構，一律取消其從事評估業(yè)務的資質(zhì)，并追究有關行政主管部門的行政責任。對出具不實報告的房地產(chǎn)估價機構，房地產(chǎn)管理部門應當依據(jù)有關規(guī)定予以降級或注銷資質(zhì)證書；對負有責任的估價師，依法追究其責任，情節(jié)嚴重的，撤消注冊。

房地產(chǎn)中介服務應當按照《中介服務收費管理辦法》的有關規(guī)定收取費用。對違反規(guī)定收取費用的中介服務機構，價格管理部門應當依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》進行處罰。

各地要全面清理、整頓房地產(chǎn)中介服務機構，依法查處未取得資質(zhì)證書、未履行備案手續(xù)、超范圍從事中介業(yè)務以及中介行為不規(guī)范的房地產(chǎn)中介服務機構。

三、建立網(wǎng)上公示制度，促進誠信制度的建立

要充分利用網(wǎng)絡信息手段，將各類房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務機構及相關人員的基本情況，經(jīng)營業(yè)績，經(jīng)營中違規(guī)、違法劣跡以及受到的處罰等記入企業(yè)和個人的信用檔案，向社會公示，接受社會監(jiān)督。

各地要推行商品房銷售人員持證上崗制度。所有從事商品房銷售的人員應當具備經(jīng)紀人或經(jīng)紀人協(xié)理資格。無相應資格的，必須經(jīng)培訓并取得合格證書后，方可從事商品房銷售業(yè)務。取得合格證書的銷售人員也要逐步實行網(wǎng)上公示制度。

推廣電子政務，實行政務公開。各級房地產(chǎn)管理部門要將各種辦事程序、審查要件、辦事時限、收費標準以及商品房預售許可、預售合同備案等內(nèi)容在網(wǎng)上公示，接受社會監(jiān)督。

各地要建立能進能出、能升能降的動態(tài)資質(zhì)管理制度。要把是否有不良記錄作為資質(zhì)年檢和晉級審批的條件。凡在經(jīng)營活動中有不良行為的，房地產(chǎn)管理部門應當在資質(zhì)年檢中予以降級或者注銷資質(zhì)證書。

各省（區(qū)、市）建設行政主管部門要在每個季度末，把對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務機構、物業(yè)管理企業(yè)和有關責任人員的處理情況報建設部備案。建設部將不定期在有關媒體上曝光。要營造強大的輿論攻勢，使有不良記錄者付出代價。

四、加強法制建設，提高經(jīng)營者依法經(jīng)營和消費者自我保護意識

各有關部門、各地區(qū)要加快制訂和完善規(guī)范房地產(chǎn)市場的法規(guī)、政策，加大執(zhí)法力度，依法查處房地產(chǎn)市場中的違法、違規(guī)行為，切實做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究。各地要集中一段時間，對所有從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務和物業(yè)管理的企業(yè)進行全面培訓，提高房地產(chǎn)企業(yè)依法經(jīng)營的意識和自覺性；要組織開展形式多樣的普法宣傳活動，讓房地產(chǎn)市場的各方主體，特別是購房者充分了解法律、法規(guī)規(guī)定的各項制度，依法保護自身的合法權益。

五、轉(zhuǎn)變政府職能，實行政務公開

各級政府及其主管部門要主動適應轉(zhuǎn)變政府職能的要求，減少事前的行政審批，加強事后監(jiān)督。要全面清理房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和管理環(huán)節(jié)的各種審批，必須審批的要規(guī)范操作，簡化程序，透明公開，明確責任；要建立錯案行政責任追究制度，堅持“誰審批、誰負責”的原則。對違反審批程序，越權、越級審批的，要追究其主管領導、直接責任人的行政責任；要通過推行房地產(chǎn)交易與權屬登記一體化、推行服務承諾等措施，切實簡化辦事程序，方便購房人辦理房地產(chǎn)交易和房屋權屬登記手續(xù)。

要建立行政責任追究制度。對不依法行政的，由上級機關追究有關責任人的行政責任。對國家機關工作人員在房地產(chǎn)市場管理中，玩忽職守、徇私舞弊的，要依據(jù)有關法規(guī)作出嚴肅處理。

各地要公布整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場投訴電話，指派專人負責處理房地產(chǎn)投訴。對不認真處理投訴的房地產(chǎn)企業(yè)，有關主管部門應當依據(jù)有關規(guī)定進行處罰。

中華人民共和國建設部

中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會

中華人民共和國國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會

中華人民共和國財政部

中華人民共和國國土資源部

中華人民共和國國家工商行政管理總局

篇8

為了適應本市房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的需要，綜合運用行政、經(jīng)濟和法律的手段，建立規(guī)范化管理體系，保障房地產(chǎn)市場機制的正常運行和健康發(fā)展，特根據(jù)國家有關法律、法規(guī)和本市的有關規(guī)定，就本市土地使用權有償出讓轉(zhuǎn)讓范圍內(nèi)的房地產(chǎn)預售、出售、買賣、交換、抵押等交易管理、公證、登記事宜作如下規(guī)定：

一、凡通過土地使用權有償出讓或轉(zhuǎn)讓取得土地使用權的房地產(chǎn)投資經(jīng)營者（除已經(jīng)上海市房產(chǎn)管理局資質(zhì)審查批準的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)外），均需遵照建設部、國家工商行政管理局聯(lián)合印發(fā)的《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的通知》及本市的有關規(guī)定，組建資質(zhì)與其開發(fā)經(jīng)營項目規(guī)模相適應的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。其中，外商投資企業(yè)須根據(jù)規(guī)定的程序報經(jīng)上海市外資委審批同意，并經(jīng)工商登記取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后，向上海市房產(chǎn)管理局（以下簡稱市房管局）申報備案；國內(nèi)投資企業(yè)則應先報經(jīng)市房管局審查批準后，再向市工商行政管理部門辦理工商登記，領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。

本市已批準成立的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)通過土地使用權有償出讓或轉(zhuǎn)讓，取得土地使用權后，則應向市房管局辦理申請取得外銷商品房專項經(jīng)營權，方可開展開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。

二、房地產(chǎn)預售，須按一九八八年市人民政府批準的《上海市土地使用權有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)經(jīng)營管理實施細則》規(guī)定，報經(jīng)市房管局批準。批準預售后，房地產(chǎn)投資經(jīng)營者應在批準之日起十天內(nèi)向市房地產(chǎn)登記機關申報預售（注冊）登記。

房地產(chǎn)預售雙方當事人簽訂的合同應經(jīng)市公證機關公證，公證后預買方應在二十天內(nèi)向市房地產(chǎn)登記機關辦理預售登記。

三、房地產(chǎn)投資經(jīng)營者按土地使用權有償出讓或轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的期限和條件，經(jīng)投資開發(fā)并完成了一定比例的建筑工程量后需轉(zhuǎn)讓的，則必須先報經(jīng)市房管局審核批準，轉(zhuǎn)讓雙方簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（包括土地使用權轉(zhuǎn)讓合同）經(jīng)公證后，應在二十天內(nèi)向市房地產(chǎn)登記機關辦理轉(zhuǎn)讓登記。

四、房地產(chǎn)投資經(jīng)營者在土地使用權有償出讓或轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的可建房屋竣工、驗收合格并向市房地產(chǎn)登記機關辦理商品房注冊登記后方可出售；其中，未申請預售的房地產(chǎn)項目出售前則應先經(jīng)市房管局批準。

房地產(chǎn)投資經(jīng)營者出售房地產(chǎn)（包括已經(jīng)預售的）買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)出售合同，經(jīng)向市公證機關申辦公證后，買賣雙方當事人應在一個月內(nèi)向市房地產(chǎn)交易管理所辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)，然后由買受人向市房地產(chǎn)登記機關辦理登記，按規(guī)定領取房屋所有權證和土地使用證。

五、已取得房屋所有權證和土地使用證的房地產(chǎn)投資經(jīng)營者或業(yè)主，出售房地產(chǎn)應與買受人簽訂房地產(chǎn)買賣合同。合同經(jīng)公證后，買賣雙方當事人應在一個月內(nèi)向市房地產(chǎn)交易管理所辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)，然后買受人向市房地產(chǎn)登記機關辦理登記，按規(guī)定領取房屋所有權證和土地使用證。

房地產(chǎn)交換，雙方當事人簽訂的房地產(chǎn)交換合同經(jīng)公證后，應按上款規(guī)定辦理過戶、登記手續(xù)。

六、房地產(chǎn)抵押（包括土地使用權抵押、房地產(chǎn)權益抵押、房地產(chǎn)權抵押等），抵押人與抵押權人應簽訂房地產(chǎn)抵押合同。合同經(jīng)公證后，應向市房地產(chǎn)登記機關辦理登記手續(xù)。

七、房地產(chǎn)交易中，雙方當事人簽訂的房地產(chǎn)預售、出售、買賣、交換和抵押等合同，應使用市房管局統(tǒng)一印制或認可的合同文本。

篇9

為了認真貫徹落實《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于支持科研院所、大專院校、文化團體和衛(wèi)生機構利用單位自用土地建設經(jīng)濟適用住房若干意見的通知》（〔1998〕130號文）精神，支持中央、省、市屬在漢科研院所、大專院校、文化團體和衛(wèi)生單位（以下簡稱科教文衛(wèi)單位）利用單位自用土地建設經(jīng)濟適用住房，以利進一步改善在漢科教文衛(wèi)單位職工的居住條件，經(jīng)市人民政府研究同意，現(xiàn)將有關事項通知如下：

一、各有關部門要高度重視科教文衛(wèi)單位利用自用土地建設經(jīng)濟適用房問題，采取優(yōu)先安排計劃，簡化手續(xù)等有效措施，支持這些單位自建經(jīng)濟適用住房，改善其職工的住房條件。

二、科教文衛(wèi)單位自建經(jīng)濟適用住房必須符合我市土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，其計劃由市房地局會同市規(guī)劃、土地局根據(jù)本年度經(jīng)濟適用住房建設計劃總規(guī)模優(yōu)先予以安排。

三、對科教文衛(wèi)單位自建經(jīng)濟適用住房，應按《市人民政府關于加快我市經(jīng)濟適用住房建設步伐的通知》（武政〔1998〕125號文）中的有關規(guī)定執(zhí)行，享受各項優(yōu)惠政策，并執(zhí)行下列政策：

（一）為本單位職工建設經(jīng)濟適用住房所用的自用土地仍保留原劃撥土地使用權性質(zhì)，申請用地變更登記，免收土地出讓金；

（二）科教文衛(wèi)單位建設經(jīng)濟適用房，應在符合本單位建設發(fā)展規(guī)劃的條件下，在教學、科研等業(yè)務區(qū)外，避免占用綠化、活動場地，結(jié)合現(xiàn)有居住用地統(tǒng)籌規(guī)劃建設，所建成的住房應全部用于解決本單位、本系統(tǒng)職工住房，不得對外銷售；

（三）建設規(guī)模超過1萬平方米的，須成立住宅合作社，按照住宅合作社模式實行規(guī)范化建設管理；

四、國有商業(yè)銀行可根據(jù)國家有關規(guī)定，支持科教文衛(wèi)單位自建經(jīng)濟適用住房項目和職工購買經(jīng)濟適用住房所需貸款。

五、對已經(jīng)實行住房公積金繳納辦法的，其職工購買單位自建經(jīng)濟適用住房，需要申請住房公積金貸款的，在同等條件下應予優(yōu)先安排。

篇10

關鍵詞：鐵路建設；合同管理；問題；對策

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國鐵路建設也發(fā)生了較大的變化，在國家政策的大力支持下，使鐵路建設取得了長足的發(fā)展。合同管理是鐵路建設過程中不可缺少的一個重要管理，鐵路建設項目管理追求項目的質(zhì)量、進度的控制，而實現(xiàn)其控制必須根據(jù)相應的合同來進行。由此可見，合同管理有助于促進鐵路建設項目管理，有助于鐵路建設項目質(zhì)量、進度的控制。

1.鐵路建設項目合同管理存在的主要問題

1.1合同管理與投標管理脫節(jié)

在鐵路建設過程中，合同管理與投標管理密切相連，它能夠有效控制施工進度、質(zhì)量、資金，它受法律保護。但是在實際鐵路建設過程中，項目的招投標與合同管理分別是施工企業(yè)兩個不同部門的工作。一旦中標后，甲方與乙方簽訂合同，就會導致合同管理與投標管理脫節(jié)。給合同管理帶來一定困難。

1.2施工合同執(zhí)行中存在的問題

為了進一步完善鐵路建設市場，鐵道部了《鐵路建設項目施工總價承包招標文件示范文本》，其中對合同內(nèi)容進行了合理的約定，從而使合同雙方的當事人在實際執(zhí)行時受法律的約束，進而使鐵路建設行業(yè)內(nèi)正常的經(jīng)濟秩序得以維護。但是，在實際建設中，在合同執(zhí)行上，有時對工程進度進行不合理壓縮，一味提高進度，縮短工程，會違反自然建設規(guī)律，或者無法保證施工質(zhì)量，最終導致出現(xiàn)施工合同履約低的狀況。

2.鐵路建設項目合同管理對策研究

2.1健全完善合同管理制度

確保制定的合同管理制度要切實可行，確保合同管理工作的進行有依據(jù)可循。健全完善合同管理制度主要包括：單位的合同實行歸口管理，并建立合同審查制度、合同會簽制度、合同專用章制度、合同臺賬及統(tǒng)計報表制度、合同歸檔制度、合同糾紛處理制度。

2.2嚴格把好合同簽訂審批關

合同的審批應由合同經(jīng)辦部門組織有關業(yè)務部門以會簽、召開會議等形式進行，必要時請上級有關部門參與合同的審批工作。嚴格把好合同簽訂審批關是非常重要的，它是確保合同簽約主體合格、形式合規(guī)、內(nèi)容合法的重要手段。在鐵路企業(yè)重大經(jīng)濟利益的合同中，要建立集體研究決策制度，審批那些重要合同，必要時可以聘請專業(yè)律師參與其中，確保審批的公正。

2.3加強工程招投標階段的合同管理

鐵路施工項目采用招投標方式主要是為了能夠規(guī)范鐵路建設市場行為以及使工程造價得到合理有效地控制。（1）編寫通用條款和專用條款。在《鐵路建設項目施工總價承包招標文件示范文本》中明確規(guī)定了合同通用條款和專用條款。通用條款是不能做任何修改的，專用條款是根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況制定的，專用條款是通用條款的補充，他們各自形成了各自的“專用本”。由此可見，鐵路施工項目過程中招投標合同管理的重點就是合同專用本的編制。（2）編寫工程量清單是為滿足鐵路基本建設項目施工招標的需要，規(guī)范工程計量。工程量清單是招標文件的組成部分，是依據(jù)相關文件編制的擬建工程明細清單。工程量清單的編寫要根據(jù)各工程項目的具體情況來進行補充或者刪減，從而促進鐵路工程項目的合同管理。工程造價很容易受設計文件中的錯誤影響，因此，認真復核設計文件圖紙的工程量是編寫清單工程量之前必須做好的工作，從而使設計錯誤而造成工程實施過程中過大的變更量得以避免，清單工程量更加準確，進而使鐵路建設項目合同管理更加有效。

2.4鐵路企業(yè)合法權益

當鐵路建設項目發(fā)生合同糾紛后，合同承辦部門要將這些糾紛及時地報告給法律事務部門，法律事物部門對此事進行調(diào)查，法律顧問搜集相關證據(jù)，通過各種手段和措施來讓對方能夠繼續(xù)按照合同的相關規(guī)定履約，如果不繼續(xù)，那么對方必須承擔相應的違約責任，鐵路企業(yè)要充分利用法律武器來維護自身的合法權益，確保鐵路建設項目順利實施。

2.5工程索賠要處理好

在合同管理過程中，有很多重點和難點，如工程索賠。工程索賠就是指在履行合同時其中一方?jīng)]有按照合同相關條款進行，此事給對方造成了損失，對方有權提出賠償要求。合同管理中涉及的對象有很多，因此導致合同違約的因素有很多，如甲方或乙方違約、合同文件自身問題、監(jiān)理工程師沒有按照合同進行監(jiān)理等。合同承辦及管理人員對導致索賠的原因和可能性進行預測和分析，嚴格合同控制，盡可能使索賠事件的發(fā)生幾率減小。如果不可避免的發(fā)生了索賠事件時，應該按照合同相關規(guī)定履行索賠，一定要公平合理。

2.6鐵路建設項目過程中要大力普及合同法律知識

鐵路建設過程中一定要改變這種觀念：對于合同法律知識只需相關合同管理部門了解就行，其他人員無需了解。建設項目合同涉及的方面較廣，涉及的人員較多，因此應該在鐵路建設過程中大力普及合同法律知識。鐵路企業(yè)應通過多種形式開展《合同法》、合同管理制度的宣傳教育工作，從而提高全員合同法律素質(zhì)。當然在培訓過程中要有重點的進行，對于一般的人員可以通過培訓讓他們對合同法律知識進行相關的了解，而將重點放在培訓管理者、合同管理人員身上，采用多種形式，加強鐵路行業(yè)法律法規(guī)的學習?？傊屌c合同管理相關的重要人員懂合同法律，提高他們的合理法律素質(zhì)，讓其他人員了解合同法律，從而使鐵路建設項目在實施過程中能夠有效的預防合同法律風險、提高合同管理水平。

3.結(jié)語

鐵路建設項目過程中離不開合同管理，每個環(huán)節(jié)都與合同管理密切相關，也就是說合同管理涉及到了鐵路建設項目的整個過程中。合同管理在鐵路建設項目中是非常重要的。合同管理有利于工程造價的控制，有利于鐵路建設項目的順利進行。因此，應該建立健全的合同管理機構，完善管理機制，這樣才能有助于鐵路建設的科學進行，確保鐵路建設的投資效益。

參考文獻：

[1] 楊文民. 我國建設工程施工合同管理與索賠應用研究[D].鄭州大學, 2010 .