導(dǎo)語：如何才能寫好一篇投資可行性研究報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

項目投資可行性研究報告模板【一】第一部分 投資項目總論

總論作為可行性報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

第二部分 投資項目建設(shè)可行性

第三部分 投資項目市場需求分析

市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性報告中，要詳細研究當前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

第四部分 投資項目產(chǎn)品規(guī)劃方案

第五部分 投資項目建設(shè)地與土建總規(guī)

第六部分 投資項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案

在項目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。

第七部分 投資項目組織和勞動定員

在可行性報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機構(gòu)，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃。

第八部分 投資項目實施進度安排

項目實施時期的進度安排是可行性報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱投資時間，是指從正式確定建設(shè)項目到項目達到正常生產(chǎn)這段時期，這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨，施工準備，施工和生產(chǎn)準備，試運轉(zhuǎn)直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。

第九部分 投資項目財務(wù)評價分析

第十部分 投資項目財務(wù)效益

第十一部分 投資項目風險分析及風險防控

第十二部分 投資項目可行性研究結(jié)論與建議

項目投資可行性研究報告模板【二】房地產(chǎn)可行性研究報告是根據(jù)可行性研究對項目進行科學的分析和預(yù)測。因此做好開發(fā)項目可行性研究工作，是項目成敗的先決條件。項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件，具有相當大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據(jù)。

第一節(jié) 可行性研究的概念和作用

一. 可行性研究的概念

可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場、經(jīng)濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價，判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理、財務(wù)上是否盈利，并對多個可能的備選方案進行擇優(yōu)的科學方法，其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項目決策科學化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發(fā)項目的實施和控制提供參考。

我國從20世紀70年代開始引進可行性研究方法，并在政府的主導(dǎo)下加以推廣。1981年原國家計委明確“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中一個重要的技術(shù)經(jīng)濟論證階段，納入了基本建設(shè)程序。1983年2月，原國家計委正式頒布了《關(guān)于建設(shè)項目進行可行性研究的試行管理辦法》，對可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法等做了詳細的規(guī)定，以指導(dǎo)我國的可行性研究工作。

二. 可行性研究的作用

(一) 可行性研究是項目投資決策的重要依據(jù)。開發(fā)項目投資決策，尤其是大型投資項目決策的科學合理性，是建立在根據(jù)詳細可靠的市場預(yù)測、成本分析和效益估算進行的項目可行性研究的基礎(chǔ)上的。

(二)可行性研究是項目立項、審批、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。在 國投資項目必須列入國家的投資計劃。尤其是房地產(chǎn)項目，要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門的立項、審批、簽訂有關(guān)的協(xié)議，依據(jù)之一就是可行性研究報告。

(三)可行性研究是項目籌措建設(shè)資金的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究對項目的經(jīng)濟、財務(wù)指標進行了分析，從中可以了解項目的籌資還本能力和經(jīng)營效益的獲取能力。銀行等金融機構(gòu)是否提供貸款，主要依據(jù)可行性研究中提供的項目獲利信息。因此可行性研究也是企業(yè)籌集建設(shè)資金和金融機構(gòu)提供信用貸款的依據(jù)。

(四)可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)?？尚行匝芯繉﹂_發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模、開發(fā)建設(shè)項目的內(nèi)容及建設(shè)標準等都作出了安排，這些正是項目設(shè)計任務(wù)書的內(nèi)容。

第二節(jié) 可行性研究的階段工作

一.可行性研究工作根據(jù)項目的進展可以分幾個階段進行。

(一)以投資機會研究

該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。 投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%~0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以。

(二)初步可行性研究

在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約占總投資的0.25%~1.5%。

(三)詳細可行性研究

詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。 這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%~3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%~1.0%. 項目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準審批，更不準組織建設(shè)。

(四)可行性研究階段工作精度表

第三節(jié) 可行性研究的內(nèi)容

一. 可行性研究報告的結(jié)構(gòu)

一般來講，專業(yè)機構(gòu)編寫一個項目的可行性研究報告應(yīng)包括封面、摘要⒛柯肌⒄??、附?透酵劑?霾糠幀?

二. (一)封面:一般要反映可行性報告的名稱，專業(yè)研究編寫機構(gòu)名稱及編寫報告的時間三個內(nèi)容。

(二)摘要:它是用簡潔明了的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設(shè)條件，要突出重點，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時間內(nèi)能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細全面閱讀。

(三)目錄:由于一份可行性報告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。

(四)正文內(nèi)容:它是可行性報告的主體，一般來講，應(yīng)包括以下內(nèi)容

1.項目概況

主要包括:項目名稱及背景、項目開發(fā)所具備的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目開發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟指標、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據(jù)、編寫的假設(shè)和說明);

2.市場調(diào)查和分析

在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學的分析，并作出客觀的預(yù)測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售周期等。

3.規(guī)劃設(shè)計方案優(yōu)選

在對可供選擇的規(guī)劃方案進行分析比較的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對其進行詳細的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、建筑物及項目的主要技術(shù)參數(shù)、技術(shù)經(jīng)濟指標和控制性規(guī)劃技術(shù)指標等。

4.開發(fā)進度安排

對開發(fā)進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發(fā)項目的進度。作為大型開發(fā)項目，由于建設(shè)期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，需要對各期的開發(fā)內(nèi)容同時作出統(tǒng)籌安排。

5.項目投資估算

對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析評估。房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費用、建筑安裝費用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費用、公共配套費用、期間費用及各種稅費。估算的精度沒有預(yù)算那樣高，但需力爭和未來開發(fā)事實相符，提高評價的準確性。

6.項目資金籌集方案及籌資成本估算

根據(jù)項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產(chǎn)開發(fā)投資巨大，必須在投資前做好對資金的安排，通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項目的正常進行。

7.項目財務(wù)評價;

依據(jù)國家現(xiàn)行的財稅制定、現(xiàn)行價格和有關(guān)法規(guī)，從項目的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目從財務(wù)狀況進行分析，并借以考察項目財務(wù)可行的一種方法。具體包括項目的預(yù)售預(yù)測、成本預(yù)測基礎(chǔ)上進行預(yù)計損益表、預(yù)計資產(chǎn)負債表、預(yù)計財務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運用表的編制，以及進行財務(wù)評價指標和償債指標的計算，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負債率等，據(jù)以分析投資的效果。

8.不確定性分析和風險分析

主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。該分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各種因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為項目運作過程中對關(guān)鍵因素進行控制提供可靠依據(jù)。同時根據(jù)風險的可能性，為投資者了解項目的風險大小及風險來源提供參考。

9.可行性研究的結(jié)論

根據(jù)對相關(guān)因素的分析和各項評價指標數(shù)值，對項目的可行與否作出明確的結(jié)論。

10.研究人員對項目的建議

對項目中存在的風險和問題提出改善建議，以及對建議的效果作出估計。

(五)附件:它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關(guān)部門的批準文件(如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等)。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。

(六)附圖:一份完整的可行性報告應(yīng)包括以下附圖:項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計方案的平面圖，有時也包括:項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。

二.可行性研究報告的項目投資預(yù)算

一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項目可行性研究報告，其中的項目投資概算只包含了項目建設(shè)的工程概算，這樣算是不夠正確的。一個房地產(chǎn)項目不等于一個簡單的建筑物，它需要營銷成本、金融成本和建筑成本，項目投資就是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對項目工程建設(shè)的實際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來發(fā)展商在工程建設(shè)上的實際總投入就會小得多。以工程概算代替項目投資概算是極不嚴肅的。房地產(chǎn)項目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容:

(一)營銷開支概算

1.項目前研究及可行性研究的開支

2.項目策劃的開支

3.銷售策劃的開支

4.廣告開支

5.項目公司日常運作的開支

6.項目及企業(yè)的公關(guān)開支

(二)工程開支概算

1.用于工程勘探的開支

2.用于吹沙填土、平整土地的開支

3.用于工程設(shè)計的開支

4.用于建筑施工的開支

5.用于設(shè)施配套的開支

6.用于工程監(jiān)理的開支

(三)土地征用開支概算

1.政府一次性收取的標準地價

2.用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支

3.影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支

(四)金融成本開支概算

1.外匯資金進入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔保及管理費用支出

2.貸款引起的利息支出

3.各項保險開支

4.稅收和行政性收費

5.不可預(yù)見開支

第四節(jié) 可行性研究報告的編制

一.房地產(chǎn)項目可行性分析常見誤區(qū)

1.誤區(qū)一:一個標準的效益分析

如果一份項目可行性研究報告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告，一份專業(yè)而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標準。在可行性研究時會遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預(yù)測，而且這些預(yù)測需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根據(jù)不同的期望值給出不同的期望效益預(yù)測。

2.誤區(qū)二:先入為主的可行性研究

縱觀國內(nèi)多數(shù)失敗的大型地產(chǎn)投資，其中大部分項目的失敗都是由一些可預(yù)見的因素造成的。這些因素包括:高級別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無人問津;在一個離市區(qū)較遠的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無人問津;準備在一個規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)開發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢;同一時間同一城市同類樓盤供應(yīng)量過大導(dǎo)致需求短缺;建設(shè)成本遠遠超過預(yù)算造成資金短缺;一條新建的高架橋攔腰而過使樓盤商鋪優(yōu)勢失效等等。當這些項目的發(fā)展商在談起這些問題時通常都會感嘆“真沒想到”，然而卻是早該想到的。再看一看這些項目的“可行性研究報告”，幾乎都是同一個調(diào)子:引經(jīng)據(jù)典，從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

(1)先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的:

a.房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)主觀意志在起作用。往往由于“長官意志”對課題的影響，課題研究人員擔心挑項目的毛病會得罪老板，于是學會了察顏觀色，一切圍繞領(lǐng)導(dǎo)的意思去論證。所以，為避免這種情況的發(fā)展，公司領(lǐng)導(dǎo)要多些支持，少些干預(yù)，讓課題組放下包袱，按科學的路子去調(diào)查、分析。

b.課題組人員的業(yè)務(wù)水平不過關(guān)。有些項目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這樣做，使課題組的智力及能力結(jié)構(gòu)很不合理，要指望他們拿出一個真正可信的可行性研究報告是不可能的。

篇2

1.內(nèi)容：

(1)項目概況;

(2)可行性研究的主要依據(jù);

(3)項目需求及目標分析;

(4)項目建設(shè)選址;

(5)項目建設(shè)方案;

(6)外部配套條件分析;

(7)項目實施方案(含實施進度計劃、項目法人組建方案、招標方案、實施代建制方案等;

(8)土地利用與移民安置方案;

(9)環(huán)境影響評價;

(10)投資估算;

(11)資金籌措方案;

(12)費用效果分析;

(13)社會影響分析;

(14)風險分析;

(15)結(jié)論和建議。

2.重點關(guān)注的問題：

(1)項目需求及目標定

(2)項目建設(shè)方案(建設(shè)地址選擇、占用土地、建筑方案、公用工程等);

(3)項目實施方案;

項目實施應(yīng)特別強調(diào)實行代建制。政府直接撥款投資的項目，應(yīng)重視招標方案的分析制定，按照《中華人民共和國招標投標法》和《中華人民共和國政府采購法》等政策法規(guī)的要求進行。

(4)土地利用與移民安置方案。

對于以土地劃撥方式用于國家機關(guān)和軍事用地等項目的建設(shè)，應(yīng)根據(jù)項目建設(shè)方案，確定永久征地和臨時占地范圍，進行征地拆遷影響的相關(guān)調(diào)查，分析拆遷安置計劃是否符合項目影響人群的實際情況;對拆遷補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等內(nèi)容的合理性進行分析，判斷是否存在盲目擴大拆遷規(guī)模的情況，拆遷補償和安置措施是否存在人為降低標準，侵害居民合法權(quán)益的情況。

(5)環(huán)境保護措施方案及環(huán)境影響評價

對于可能對環(huán)境產(chǎn)生重要影響的政府投資項目，應(yīng)基于減少污染排放，強化污染治理，保持環(huán)境可持續(xù)能力的原則，結(jié)合環(huán)境影響評價的要求提出可行的環(huán)境保護措施方案。

對涉及自然及文化遺產(chǎn)保護的項目，應(yīng)研究提出相應(yīng)的保護措施方案。

環(huán)境保護措施方案通常可包括在項目建設(shè)方案之內(nèi)，而環(huán)境影響評價及其報告則另成體系，由具有專項資質(zhì)的咨詢單位負責編制，并由國家或地方環(huán)境保護主管部門負責審批。

(6)投資估算：

進行建設(shè)投資和流動資金的估算，并對建設(shè)投資及其構(gòu)成的合理性進行分析評價。

(7)資金籌措方案：資金籌措方案評價包括：

①評價擬建項目采用的政府注資方式的合理性;

②資金來源的可靠性以及項目所需投資能否得到足額、及時供應(yīng);

③項目法人單位自籌資金投入在數(shù)量和時間安排上能否滿足項目建設(shè)需要。

(8)費用效果分析

①政府直接投資的公益性項目的產(chǎn)出效果一般不能貨幣量化，應(yīng)盡可能地采用非貨幣的量綱進行量化，采用費用效果分析的方法對項目建設(shè)方案分析比較，進行經(jīng)濟合理性評價;

②難以進行量化分析的，應(yīng)進行定性分析。

(9)社會評價(社會影響分析)

涉及扶貧、區(qū)域綜合開發(fā)、文化教育、體育、公共衛(wèi)生等具有較強的社會發(fā)展目標的財政撥款投資項目，應(yīng)重視社會影響的分析和評價，在社會調(diào)查的基礎(chǔ)上識別關(guān)鍵利益相關(guān)者，分析主要利益相關(guān)者的需求、對項目的支持意愿、目標人群對項目內(nèi)容的認可和接受程度，評價投資項目的社會影響，并在確認有負面影響的情況下，闡明需要解決的社會問題及解決方法，提出減輕負面社會影響的對策措施，并使措施方案能夠考慮到性別、民族及其他社會差異因素，符合當?shù)氐纳鐣L俗習慣。

篇3

房產(chǎn)與地產(chǎn)統(tǒng)稱為房地產(chǎn)，它是經(jīng)濟上房屋和土地的商品化表現(xiàn)形式，不僅包括有實體的房屋與土地，也包括其經(jīng)濟上的所有權(quán)和使用權(quán)等。由于房屋和土地在大多數(shù)情況下不可移動，或移動便造成不可預(yù)計的經(jīng)濟損失，因此房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)。在我國，房地產(chǎn)業(yè)投資熱度持續(xù)上漲，有效地推動著國民經(jīng)濟的提升；房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)著大部分以銀行資金為主的社會資金，關(guān)系著國家的經(jīng)濟穩(wěn)定性；同時，由于房地產(chǎn)價格具有波動性變化，其投資具有高風險，總之，房地產(chǎn)業(yè)是具有高效益、高成本以及高風險的“三高行業(yè)”?；诖?，高風險的房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系著我國的國民經(jīng)濟，必須以合理的可行性研究為房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供包裝，從而推動國民經(jīng)濟的良性發(fā)展。

二、房地產(chǎn)投資項目可行性研究

1.基本概述。

在房地產(chǎn)項目投資立項之前，對項目相關(guān)的社會、技術(shù)以及經(jīng)濟等層次進行詳細調(diào)查與研究就是房地產(chǎn)投資項目可行性研究，通過對項目進行分析與論證，能較為準確的預(yù)測出項目竣工后的經(jīng)濟價值，進而對項目的適用性、可行性等進行系統(tǒng)、綜合的評價，得出是否投資或如何投資等直接性意見，提供科學可靠的依據(jù)以進行項目投資決策。研究對象主要包括與項目相關(guān)的市場、資源、技術(shù)、經(jīng)濟以及社會等。

2.根本依據(jù)。

一般地，房地產(chǎn)投資可行性研究依據(jù)包括有：相關(guān)政府法律法規(guī)以及條文政策；諸如區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略目標等行業(yè)部門發(fā)展規(guī)劃；項目建議書及其批復(fù)文件；國家和地區(qū)有關(guān)社會與經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)劃；相關(guān)房地產(chǎn)項目合同或協(xié)議書等，相關(guān)部門頒發(fā)的建設(shè)標準與額度等。

三、房地產(chǎn)投資項目可行性研究的問題

1.內(nèi)容不完善。

可行性研究報告須顧及項目實施到運營的整個過程中，并客觀的評價其面臨的難點和風險，從而在投資者進行決策時能有意識的回避風險，以確保投資項目在建設(shè)到運營整個過程的可行性和安全性，實現(xiàn)投資的預(yù)期效益。誠然可行性研究報告不能顧及方方面面，但絕不能少那些關(guān)系著項目決策有效性的信息。然而，當前的房地產(chǎn)投資項目中，部分調(diào)研員為圖方便，對房地產(chǎn)項目的地理位置、文化背景等浮光掠影，使報告顯得不分主次，更是難以突出相關(guān)的技術(shù)性；同時為使領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主得以滿足，僅著重介紹項目的長處，而回避了項目的短處，種種原因使得整個項目可行性研究報告內(nèi)容不完善。

2.方法不科學。

靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法是項目可行性研究兩種分析方法。在項目投資效益分析過程中，前者不顧及投入資金的時間和機會的成本價值，僅注重計算投入資金的貨幣價值；而后者恰恰相反整體注重投入資金的時間價值?？傮w而言，前者較后者更加簡便快捷，僅需投入較少的人力物力便能在較短時間內(nèi)對若干房地產(chǎn)投資方案加以分析，進而獲取可行性最佳的方案，然而顧及因子較少，與實際情況太過偏離；而后者將影響視為動態(tài)過程，較全面的顧及到各種因子，與實際情況較為符合，但需消耗大量的人力物力。在房地產(chǎn)投資項目可行性分析中，受資金的限制或調(diào)研員自身技能不過硬，使在實際過程中過于使用靜態(tài)分析法，很少使用或是簡化動態(tài)分析法，使得整個可行性分析較片面，項目可行性分析結(jié)果與實際情況具有很大偏差。

3.研究不徹底。

基于顧及多方面干擾因子對若干投資建設(shè)方案進行科學的對比分析，才能得到相對健全的可行性研究報告，同時報告中那些較為重要的技術(shù)方案須有至少一個備選方案；要使設(shè)計方案與相關(guān)工程數(shù)據(jù)一致，關(guān)鍵設(shè)備具有穩(wěn)定的供應(yīng)商，對那些沒采納的方案進行充分而系統(tǒng)的解釋，項目協(xié)議、合同以及附件等一應(yīng)齊全，才能使融資方案得到銀行等社會資金所有者認可。然而，在多種因子的干擾下，我國的投資項目可行性研究卻是敷衍了事，并沒有進行徹底的研究，嚴重制約著可行性分析的科學有效性，并不能作為投資者安全可靠的決策根據(jù)。

四、房地產(chǎn)投資項目可行性研究改進對策

首先，由于房地產(chǎn)投資項目可行性研究要長時間、仔細耐心地進行市場調(diào)研以及相關(guān)技術(shù)分析，因此需要將定性與定量、靜態(tài)與動態(tài)分析相結(jié)合，對經(jīng)濟效益進行全面的、系統(tǒng)的分析；其次，作為房地產(chǎn)投資項目可行性研究的主要構(gòu)成部分，房地產(chǎn)投資項目指標評價系統(tǒng)包括有經(jīng)濟、市場定位以及設(shè)計等評價體系，因此需要建立科學、合理的指標評價體系；再者，要使房地產(chǎn)投資項目可行性研究市場朝著規(guī)范化、標準化發(fā)展，進而帶動房地產(chǎn)咨詢業(yè)的良性發(fā)展；然后，由于我國房地產(chǎn)投資項目可行性調(diào)研員大多從事過相關(guān)項目的建設(shè)活動，具有極為豐富的實踐經(jīng)驗，但欠缺相應(yīng)的理論知識，因此需要趕上“時代潮流”，增強可行性研究理論及其相關(guān)業(yè)務(wù)知識的培訓(xùn)與學習，使調(diào)研員的責任感與使命感得以提升；最后，在某個項目存在有若干不能弄的實施方案，因此須要擬定多個項目可行性研究方案，從中決策出最優(yōu)方案。嚴格實行相關(guān)對策，使調(diào)研員自身水平得以提升，制定相關(guān)可行性研究市場規(guī)范制度，實施多個可行性研究方案，擇取最優(yōu)方案必能使風險得以降低，更甚是規(guī)避相關(guān)風險，從而使可行性研究報告能提供有效地決策輔助價值。同時，房地產(chǎn)投資項目投資者需嚴格參照相關(guān)可行性研究報告，對開發(fā)項目予以正確的決策方案；諸如城市規(guī)劃部門等相關(guān)政府部門必須依照相關(guān)報告，對開發(fā)項目批準立項或予以建設(shè)執(zhí)照，環(huán)境部門更要基于此對房地產(chǎn)項目的環(huán)境保護問題進行科學評估；更要按照相關(guān)可行性研究報告采購合理的設(shè)備和原材料，為房地產(chǎn)項目建設(shè)提供保障。

五、結(jié)語

篇4

關(guān)鍵字：經(jīng)濟建設(shè)；可行性研究報告

Abstract: the development of enterprises and economic construction has a great effect on the individual and national economic development, since most enterprises exist many deficiencies in the economy, in order to make up for the lack of economic construction enterprise executives in reaction to the phenomenon according to the existing problems in the development of investment project analysis, the study adopt rational choice project, strict verification procedures, measures to control the key links, made a feasibility report on the strengthening of new project investment risk control, ensuring maximum investment return, made great contributions to enterprise and national economic development and.

Keywords: economic construction; feasibility study report

中圖分類號： F27 文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2013）

建設(shè)項目經(jīng)濟評價是項目建議書、可行性研究報告的重要組成部分，是衡量建設(shè)項目取舍立項的主要標準之一，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，設(shè)計人員要轉(zhuǎn)變觀念，要像對待工程技術(shù)方案一樣重視經(jīng)濟評價工作許多項目的可行性研究報告和初步設(shè)計的編寫過程中，現(xiàn)在可行性研究報告階段的經(jīng)濟評價非常重要，在經(jīng)濟評價的內(nèi)容、范圍和深淺程度的規(guī)范化方面。

一、可行性研究報告的作用

可行性研究報告是在招商引資、投資合作、政府立項、銀行貸款等領(lǐng)域常用的專業(yè)文檔，主要對項目實施的可能性、有效性、如何實施、相關(guān)技術(shù)方案及財務(wù)效果進行具體、深入、細致的技術(shù)論證和經(jīng)濟評價，以求確定一個在技術(shù)上合理、經(jīng)濟上合算的最優(yōu)方案和最佳時機而寫的書面報告

（一）可行性研究對設(shè)計項目管理的作用。

可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的重要依據(jù)，也是進行初步設(shè)計和工程建設(shè)管理工作中的重要環(huán)節(jié)?？尚行匝芯坎粌H對擬議中的項目進行系統(tǒng)分析和全面論證，判斷項目是否可行，是否值得投資，還要進行反復(fù)比較，尋求最佳建設(shè)方案，避免項目方案的多變造成的人力、物力、財力的巨大浪費和時間的延誤。

（二）工程項目的建造成本在很大程度上直接取決于可行性研究及設(shè)計。

如果設(shè)計項目管理早一點介入到建設(shè)前期，在設(shè)計前就對項目設(shè)計提出一些功能要求，設(shè)計中的變更工作量就會減少，設(shè)計周期就會縮短。由可行性研究報告深度不夠，使設(shè)計者無從下手形成邊設(shè)計邊施工，勢必給施工和項目建設(shè)管理帶來困難經(jīng)濟不穩(wěn)的因素。

二、進行投資開發(fā)項目可行性研究的必要性

投資開發(fā)項目可行性研究是現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營者、管理者所必備的技能，它貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理各個環(huán)節(jié)，對一個企業(yè)或組織的創(chuàng)立、生存和發(fā)展壯大起著積極的主導(dǎo)作用，應(yīng)該引起我們經(jīng)營或管理領(lǐng)域的人員高度重視。

三、投資開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容

1、市場供需預(yù)測和分析

國內(nèi)外市場需求情況調(diào)查分析或預(yù)測，要有翔實數(shù)據(jù)，或要合理預(yù)測和要根據(jù)數(shù)據(jù)分析細分市場，明確自己的目標市場，進行深入的市場結(jié)構(gòu)分析國內(nèi)外市場供給情況調(diào)查。第一層次是了解整個供給市場構(gòu)成形式，第二層次是分析現(xiàn)有產(chǎn)品競爭者的生產(chǎn)能力、營銷手段、盈利能力。第三層次是根據(jù)自身產(chǎn)品逐漸鎖定目標市場，進行差異化分析。。

2、擬建項目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案和發(fā)展方向的技術(shù)經(jīng)濟比較和分析

3、社會及經(jīng)濟效益分析評價

4、外部環(huán)境分析和內(nèi)部環(huán)境分析

主要有經(jīng)濟環(huán)境分析，經(jīng)營過程中面臨的經(jīng)濟條件、經(jīng)濟特征、經(jīng)濟聯(lián)系等客觀因素；重點是企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)分析，財務(wù)、人力資源、產(chǎn)品營銷等職能戰(zhàn)略分析，競爭對手、自然情況、經(jīng)營業(yè)績、所能支配各種資源社會信譽等情況分析，以及合作的忠誠度等。

5、合作者的情況分析

合作方包括合伙人、外來投資者等。所謂合作者的經(jīng)濟技術(shù)實力是指合作者現(xiàn)有的資產(chǎn)、負債、人員構(gòu)成及各項技術(shù)經(jīng)濟指標等情況。具體包括以下內(nèi)容：

（1）技術(shù)實力分析

（2）合作者的管理水平

（3）經(jīng)營狀況分析

（4）經(jīng)濟實力分析

四、投資開發(fā)可行性研究方面存在的問題

1、對投資開發(fā)項目可行性研究的重要性意識不高。一方面由于投資開發(fā)項目可行性研究是一種新型學科，企業(yè)對其認知能力、熟悉程度并沒有完全普及，甚至存在認識上或理解上誤區(qū)；另一方面由于我們原有國有企業(yè)體制、機制不完善，制度不健全，造成對投資檢查、監(jiān)督，包括責任追究不力，直接減弱了對可行性研究的重視；其三是受傳統(tǒng)思想和理念的影響，習慣于按長官意志或集權(quán)辦事，對可行性研究的程序性和科學性缺乏足夠的認識；第四是缺乏必要科學手段

2、管理不到位。一是投資開發(fā)項目可行性研究機制不夠全面，對投資行為檢查、監(jiān)督、追蹤，包括責任追究不到位；二是對開發(fā)的計劃性不強，隨意性較大，計劃兌現(xiàn)率不高等；三是投資開發(fā)項目可行性研究的程序不夠落實，包括深度不夠、內(nèi)容不全面、關(guān)聯(lián)要素分析不夠等問題，直接導(dǎo)致投資開發(fā)可行性研究的質(zhì)量和效率，造成投資質(zhì)量不高、資金不安全等問題，甚至出現(xiàn)重復(fù)投資，造成內(nèi)部無序競爭，自毀根基等問題。

3、開發(fā)與經(jīng)營管理存在脫節(jié)的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為新開發(fā)項目的實施后追蹤考核不足，造成開發(fā)前、開發(fā)時高度重視，開發(fā)后無人問津等現(xiàn)象，直接導(dǎo)致了項目的長期效益；另外，新開發(fā)產(chǎn)品的營銷策略不能和原有企業(yè)營銷組合有機結(jié)合，市場間的相互依存、接續(xù)能力不強，影響了項目開發(fā)質(zhì)量。

五、做好可行性研究的對經(jīng)濟建設(shè)的措施 可行性研究要以質(zhì)量控制為核心，對項目的規(guī)模、建設(shè)標準、工藝布局、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、技術(shù)進步等方面應(yīng)進行科學分析。從事可行性研究的人員要真正樹立為國家、為業(yè)主服務(wù)的精神，準確掌握有關(guān)專業(yè)知識，不斷學習新技術(shù)，真正做到科學地、獨立地、不受任何干擾地把握好產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，提高可行性研究的深度和質(zhì)量，為社會提供質(zhì)量精良的產(chǎn)品，為適應(yīng)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)和市場經(jīng)濟體制改革的需要

六、加強可行性研究所應(yīng)采取的措施

1、建立健全實業(yè)項目開發(fā)的可行性研究機制

在實業(yè)項目投資開發(fā)前，加強組織力量對投資項目進行可行性研究。研究的內(nèi)容主要包括：投資方向、投資規(guī)模、投資形式、投資風險、投資效果資金籌措等。要認真分析項目可依托的市場優(yōu)勢、人才優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、區(qū)域優(yōu)勢，同時要充分利用好鐵路的綜合優(yōu)勢和各種資源。

2、建立和完善投資決策機制

企業(yè)投資的實業(yè)項目必須從市場調(diào)研、分析論證到投資決策、項目開發(fā)、經(jīng)營管理和項目后評估，建立完善的投資決策管理制度。對重大投資項目的可行性研究，應(yīng)當聘請有相當資質(zhì)的科研機構(gòu)、中介機構(gòu)或有關(guān)專家進行咨詢或參與論證。在調(diào)研論證的基礎(chǔ)上，應(yīng)當按照規(guī)定程序?qū)嵭屑w決策、審批或報批。

3、建立健全實業(yè)項目開發(fā)責任機制和效益跟蹤機制

加強投資項目后期的管理，使項目達到良好運作，是投資能夠取得收益的重要保證。建立實業(yè)項目效益跟蹤機制，主要是進行投資項目跟蹤分析。

4、建立健全科學、系統(tǒng)的人才培養(yǎng)、管理機制

七、可行性研究中應(yīng)注意的幾個問題

1、要增強投資項目開發(fā)工作與實施品牌戰(zhàn)略緊密結(jié)合的意識，從市場需求入手，結(jié)合自身發(fā)展現(xiàn)狀，抓住機遇，加快培養(yǎng)和提升多元經(jīng)營企業(yè)的市場研究和開發(fā)能力，大力培育和發(fā)展具有市場競爭能力的新興產(chǎn)業(yè)和骨干企業(yè)，著力創(chuàng)造一批有市場、有發(fā)展、有特色、有效益的拳頭產(chǎn)品，發(fā)揮品牌效應(yīng)，形成和強化北京局多元經(jīng)營的支柱產(chǎn)業(yè)。

2、在確定項目投資的過程中，要很好地分析和把握市場，研究產(chǎn)業(yè)布局，克服隨意性和盲目性，做到規(guī)模適度，宜大則大，宜小則小。

3、在推進實業(yè)項目開發(fā)工作的過程中,企業(yè)要主動爭取用好用活國家和地方，以及行業(yè)、系統(tǒng)內(nèi)的支持政策，充分利用好自身行業(yè)、業(yè)務(wù)覆蓋范圍的綜合優(yōu)勢和各種資源，努力開發(fā)高附加值的項目或產(chǎn)品。

投資開發(fā)項目可行性研究是一門新型的學科技術(shù)，目前對其用途和功效的研究還處在一種實踐探索階段。對真正的企業(yè)或經(jīng)濟實體而言，自身獨立從事研究論證的能力相對不足，沒有形成相對成熟的程序和方法，需要經(jīng)營、管理者嚴格以市場經(jīng)濟為導(dǎo)向，以靈活多變的手段，簡潔實用的語言創(chuàng)造性地實踐和探索適合自身企業(yè)或自身項目的可行性研究論證程序和方法對經(jīng)濟建設(shè)作出的巨大貢獻。

【參考文獻】

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3.余長國.《投資項目的選擇與可行性研究》.【J】.經(jīng)濟師.2002

4.王立國主編.《可行性研究與項目評估》.【M】.東北財經(jīng)大學出版社.2001

篇5

關(guān)鍵詞：企業(yè)；投資管理；風險控制

投資是企業(yè)把資金投到自己認為發(fā)展前景好、增值潛力大、預(yù)期收益高、風險相對小地方，以期獲得更多的收入與資產(chǎn)的行為。

一、企業(yè)投資管理

（一）投資決策程序

1、制定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，確定企業(yè)的發(fā)展方向和投資策略；

2、投資信息的跟蹤、考察，進行機會研究，提出投資項目建議書：該階段主要進行投資項目設(shè)想，鑒別投資方向，尋找投資機會，提出投資項目建議書。投資項目建議書應(yīng)包括投資項目提出的必要性與依據(jù)，投資方案、投資規(guī)模、投資地點的初步設(shè)想，投資估算和資金籌措的設(shè)想及貸款償還能力測算，投資項目投資進度設(shè)想，經(jīng)濟效益的初步測算及社會效益的相關(guān)影響。

3、對投資項目立項，進行投資項目的初步可行性研究：對投資項目明確進行專題輔助研究，廣泛分析、篩選方案，確定項目的初步可行性。編制初步可行性研究報告的目的是確定是否有必要進行下一步的詳細可行性研究。

4、投資可行性研究，對項目進行深入細致的技術(shù)經(jīng)濟論證，重點對財務(wù)效益、經(jīng)濟效益和投資風險進行評價分析，作多方案比較，提出結(jié)論性建議，確定的項目的可行性，作為項目投資決策的基礎(chǔ)和重要依據(jù)。

（二）投資項目評估

評估投資項目的方法通常有三種，即成本法、市場法和收益法。一般新的投資項目常用收益法，而收購一個已有項目，這三種方法都可以使用。

（三）合同簽署

與被投資方簽訂的投資合同或協(xié)議，要根據(jù)批準的投資方案，對雙方權(quán)利義務(wù)和違約責任及出資時間、金額、方式、等內(nèi)容要明確清楚，最后根據(jù)審批后的權(quán)限和程序?qū)ν顿Y合同或協(xié)議進行履行。

（四）跟蹤管理

對投資項目要指定專門機構(gòu)和人員進行跟蹤管理，關(guān)注被投資方財務(wù)狀況、經(jīng)營成果、現(xiàn)金流量情況，對投資方經(jīng)審計的財務(wù)報告等相關(guān)資料進行及時收集，定期組織投資效益分析，并及時報告并妥善處理發(fā)現(xiàn)的異常情況。

（五）會計控制

根據(jù)對被投資方的影響程度，妥善保管投資合同或協(xié)議、出資證明等資料，建立投資管理臺賬，對投資對象、金額、期限、收益等事項進行詳細記錄，合理確定投資會計決策。根據(jù)國家會計準則制度規(guī)定，對于被投資方出現(xiàn)財務(wù)狀況惡化等情形的，企業(yè)財會機構(gòu)應(yīng)當合理計提減值準備，確認減值損失。

（六）投資處置

重視投資到期本金的回收，明確規(guī)定投資收回、轉(zhuǎn)讓、核銷等程序，加強投資收回和處置環(huán)節(jié)的控制。轉(zhuǎn)讓投資應(yīng)先確定轉(zhuǎn)讓價格，可委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專門機構(gòu)進行評估，在報授權(quán)批準部門批準，不能收回投資的法律文書和相關(guān)證明文件是核銷投資應(yīng)當取得。

二、投資風險控制

風險是在一定條件下和一定時期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動程度。包括戰(zhàn)略風險、財務(wù)風險、市場風險、管理風險和經(jīng)營風險等。發(fā)現(xiàn)和了解組織中風險的各個方面，通過付諸明智的行動幫助組織實現(xiàn)戰(zhàn)略目標，減少失敗的可能并降低不確定性對經(jīng)營成果影響的整個過程。風險可能帶來超出預(yù)期的收益，也能帶來超出預(yù)期的損失，風險越大，收益率越高，風險越小，市場競爭越激烈，收益率也越低，風險和收益的關(guān)系是市場競爭的結(jié)果。

風險控制是投資管理的重要組成部分，有效防范和化解投資風險是切實保護投資者利益、維護股東合法權(quán)益的重要舉措。為避免在風險事件發(fā)生，作為管理者應(yīng)把可能的損失控制在一定的范圍內(nèi)，或采取各種措施減小風險事件發(fā)生，或者減少風險事件發(fā)生時造成的損失，以避免帶來的難以承擔的損失。

風險回避、損失控制、風險轉(zhuǎn)移和風險保留是風險控制有四種基本方法。

決策風險控制的首要工作是項目評價，決策風險是指風險項目因決策失誤而帶來的風險。很多風險投資都出現(xiàn)了嚴重虧損是我國目前存在的普遍現(xiàn)狀，這很大程度上是由投資決策失誤所造成的，是投資項目本身出現(xiàn)的不足。由于投資大、科技含量高和產(chǎn)品更新快是風險項目本身具有的特點，決策一旦出現(xiàn)失誤將會直接導(dǎo)致項目的徹底失敗，因此，決策這一行為顯得特別重要。

投資決策的重要階段是對風險項目進行價值評估。風險投資項目所具有的風險和不確定性遠高于傳統(tǒng)項目，因此在進行價值評估的過程中，進行決策若僅依靠風險投資專家的直覺和市場經(jīng)驗，那么評估的結(jié)果會具有片面性。進行決策的關(guān)鍵所在是如何從模擬風險的角度對風險進行預(yù)測，并測出其價值范圍。

項目的實施是一個連續(xù)的過程，企業(yè)管理信息系統(tǒng)的一個新的領(lǐng)域是建立有效的企業(yè)風險管理信息系統(tǒng)。源于項目的計劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)和決策，每個企業(yè)的運營都需要信息，而且一切都需要以信息的分析為基礎(chǔ)。同時，風險的來源具有不確定性，管理者和決策者可以助風險管理信息系統(tǒng)準確的發(fā)現(xiàn)風險并及時協(xié)調(diào)風險管理活動，并根據(jù)風險控制的有效報告制定計劃，組織未來的活動，以此保證項目階段目標最大程度的實現(xiàn)。

投資組合中的種類越多，其總體風險也就越小，構(gòu)建投資組合的目標是選擇不相關(guān)的各個種類。從而通過多元化的投資經(jīng)營策略，來實現(xiàn)企業(yè)未來的增長。

同時企業(yè)要嚴密防范資金鏈斷裂的財務(wù)風險，企業(yè)的戰(zhàn)略目標是生存、發(fā)展、獲利，獲利是企業(yè)的根本目標，但企業(yè)面對更多的卻是發(fā)展與生存問題，解決不好生存問題、發(fā)展問題，一個企業(yè)就不可能獲利。企業(yè)終極目標是獲利，企業(yè)在面臨生存問題中最大風險因素是現(xiàn)金流，所以企業(yè)在生存階段、發(fā)展階段、獲利階段都要重視現(xiàn)金流。企業(yè)在發(fā)展的不同階段，其管理的現(xiàn)金流的重點應(yīng)當有所區(qū)別，要突出重點，不可一視同仁，同時還要注意不同類別的現(xiàn)金流之間的轉(zhuǎn)化，不同的現(xiàn)金流之間可以進行轉(zhuǎn)化，并且轉(zhuǎn)化之間還可以幫助企業(yè)來規(guī)避財務(wù)風險。

綜上所述，結(jié)合我國企業(yè)的現(xiàn)狀，投資管理及風險控制的目的均在與降低企業(yè)的投資風險，取得利益的最大化。

參考文獻：

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；成本；控制

Abstract：Along with our country this year to the prosperity of market economy and the increase of per capita income, China's real estate industry is also increasingly popular. But due to the enhancement of the development of the market, the real estate market competition is becoming increasingly fierce, which led to the development of real estate profits less and less, the profitability of enterprises is also more and more low. For further enhancement of the real estate enterprise project cost control and management supervision and development, this article from the related knowledge, combining with practical experience, the real estate development in the cost control research to put forward some suggestions and ideas.

Keywords: real estate; development; cost; control

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

前言

在市場經(jīng)濟如此高速發(fā)展的帶動和影響下，我國房地產(chǎn)事業(yè)日益火爆。就當前的經(jīng)濟發(fā)展狀況而言，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國社會經(jīng)濟發(fā)展的重要模塊之一，其作用和地位日益凸顯。但由于市場的開放程度越來越高，進入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)也日益增多，使得房地產(chǎn)市場的競爭越來越激烈，這也就導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)的利潤越來越低?？梢哉f，在這樣的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)既面臨著機遇也面臨著挑戰(zhàn)，要想在這樣的背景下實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就必須從根本上即企業(yè)的成本控制方面做好工作，提高自身的可盈利空間，拓展企業(yè)的生存和發(fā)展空間。

二、 當前我國房地產(chǎn)開發(fā)成本控制與管理現(xiàn)狀

(一)開發(fā)成本預(yù)估不準確

在正式進行開發(fā)投資項目之前，房地產(chǎn)企業(yè)都需要從各個方面對即將開發(fā)投資的項目進行可行性分析和研究，但是，當前我國許多房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資可行性研究報告卻都存在著細節(jié)不夠具體不夠完善等情況和問題。在這樣的情況下，開發(fā)所需的物資得不到有效控制，而某些可行性研究報告則過于嚴謹或細節(jié)不夠，以至于預(yù)估的成本與現(xiàn)實情況偏離嚴重。再者，在編制撰寫可行性報告的過程中，有些企業(yè)未能進行實地的調(diào)查研究分析和統(tǒng)計，對一些潛在的危險和未知的風險不能進行有效的識別和防范控制，這些因素都導(dǎo)致了開發(fā)成本預(yù)估不準確，從而有可能導(dǎo)致開發(fā)投資的失敗，并增大了企業(yè)的經(jīng)營風險。

(二)難以有效控制設(shè)計變更以及現(xiàn)場簽證

雖然有很多有經(jīng)驗的專業(yè)設(shè)計人員在技術(shù)上非常過硬，但由于其對成本上卻不夠重視和關(guān)心，設(shè)計出來的建筑雖然在結(jié)構(gòu)上非常安全可靠并且經(jīng)久耐用，但在經(jīng)濟上卻達不到成本和性價比的最優(yōu)化，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須擁有一批既擅長于技術(shù)又懂經(jīng)濟和管理方面的知識的員工來進行工程的管理和監(jiān)督?，F(xiàn)如今，我國房地產(chǎn)行業(yè)中的大部分企業(yè)都對成本管理十分重視，也迫切希望能夠搞好成本管理以降低企業(yè)成本，增加企業(yè)盈利空間，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)管理團隊中人員的流動性偏大，或者某些管理人員缺乏經(jīng)驗缺乏某方面知識，不能及時的掌控設(shè)計情況和工程進度，不能有效避免不必要的變更和現(xiàn)場簽證情況的發(fā)生，因此，許多房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的成本管理監(jiān)控體系嚴重失控，導(dǎo)致企業(yè)成本無法有效降低。

(三)對動態(tài)成本的掌握不到位

現(xiàn)如今，我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)都是等到一切工序全部完成之后，才進行最終項目投資成本的核算工作，但是這樣一來，就不能全過程、全方位、全面動態(tài)的對項目開發(fā)成本進行隨時隨地的跟蹤和了解，也就不能及時發(fā)現(xiàn)風險和問題并且進行有效地解決，容易產(chǎn)生一些額外的開支。而當項目完成成本核算之后，就算是發(fā)現(xiàn)了這些問題也不能進行彌補和善后了。

(四)成本控制管理體系不完善

對于影響當前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本控制的有效性無法提高的因素來說，究其根本，還是由于其控制管理體系不夠完善和健全。因此，企業(yè)便不能從項目的可行性分析研究開始一直到工程竣工交付使用甚至于在其保修期間對項目進行成本的全過程全方位的調(diào)控，企業(yè)內(nèi)部各職能部門在成本控制方面配合不夠協(xié)調(diào)默契，甚至存在脫節(jié)等局面，由此便不能對投資成本進行系統(tǒng)化地有效地控制。

三、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制有效性提升策略建議

(一)建立、完善房地產(chǎn)項目開發(fā)的科學管理體系

建立一個科學性、合理性、操作性并存且協(xié)調(diào)統(tǒng)一的房地產(chǎn)開發(fā)科學管理體系才是進行房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的重中之重，盡快盡早落實項目投資、項目建設(shè)以及項目管理和項目后期使用之間的項目分離，做到各個環(huán)節(jié)獨立運行又相互聯(lián)系，相互協(xié)調(diào)，確保成本管理的高效連貫才是企業(yè)現(xiàn)如今要解決的首要問題；其次，為了確實保障房地產(chǎn)工程建設(shè)的合理性和科學性，必須對現(xiàn)行的不合理的建設(shè)程序進行改革和完善工作，努力做好工程建設(shè)前期特別是可行性研究分析和初步設(shè)計階段的工作，為后續(xù)階段的工作創(chuàng)造夯實的基礎(chǔ)和有利條件；最后，要從項目開發(fā)的各個階段的不同特征出發(fā)，有針對性地落實規(guī)范的項目勘察設(shè)計、招投標以及施工建設(shè)的工作。

(二)建立、完善房地產(chǎn)開發(fā)成本管理體系，爭取實現(xiàn)全過程全方位有效控制管理

第一，對各個階段可能導(dǎo)致開發(fā)成本失控的諸如項目可行性分析研究、項目的設(shè)計規(guī)劃、項目招投標、項目的建設(shè)施工以及后期保修等因素進行詳細的預(yù)測分析，建立一個統(tǒng)一的完善的成本控制管理體系，各部門要各司其職，樹立成本意識和節(jié)約意識，做好成本管理把關(guān)，同時建立專門的組織來進行相應(yīng)的包括項目產(chǎn)品定位分析，產(chǎn)品設(shè)計跟蹤，材料設(shè)備等成品和半成品的采購，項目的施工建造以及最終的交付使用等環(huán)節(jié)的成本控制和監(jiān)督工作，由此建立健全的成本控制體系，并在實踐中切實執(zhí)行和不斷改革完善；第二，建立房地產(chǎn)開發(fā)項目專人負責制度，強化負責人的權(quán)責，要求其做到權(quán)責統(tǒng)一，可以讓項目負責人來輔助進行成本的預(yù)測分析，同時賦予其一定的決策權(quán)；第三，建立健全成本控制的信息管理體系同時做好反饋工作以實現(xiàn)信息的良好傳播和及時反饋，信息系統(tǒng)可以提供預(yù)警機制，防范潛在危險，分析問題原因并提出建議和改進措施，并實現(xiàn)對成本的動態(tài)和全程控制；第四，建立并落實明確的成本控制標準，明確不同崗位的職責。建立和健全成本的監(jiān)督審查和激勵體制，積極鼓勵員工參與到成本管理中來。

(三)強調(diào)設(shè)計，加強合同管理，嚴格控制設(shè)計變更

房地產(chǎn)項目開發(fā)中能夠直接工期和成本控制的因素有很多，但其中最重要的則是設(shè)計階段的問題，而制定和實行設(shè)計方案招投標制度以及根據(jù)企業(yè)情況對設(shè)計單位提出限額設(shè)計的要求是控制設(shè)計階段的重要手段。在設(shè)計階段時，要積極主動及時地和設(shè)計人員進行溝通，讓設(shè)計人員能夠充分和直觀地了解顧客需求，努力確保產(chǎn)品定位和市場需求相一致，及時對圖紙進行修繕，減少圖紙中存在的問題，盡量避免出現(xiàn)由于圖紙缺陷而引起在施工階段索賠增加造價的情況。同時，加強對圖紙的會審工作，將工程的變動控制在施工之前；加強對設(shè)計變更的管理，杜絕和防范不合理的設(shè)計變更的出現(xiàn)。除此之外，還要加強對合同的管理，由于施工階段造價控制的主要依據(jù)就是施工承包合同，所以合同中的條款的制定必須做到嚴謹細致和全面，對工期的規(guī)定則要合理，要努力減少由于雙方責任不清而產(chǎn)生的相互扯皮的情況發(fā)生，相關(guān)責任人都必須做到對合同條款非常熟悉，對自己的職責也非常清楚。

(四)控制拆遷費用

補償能否達到其原所有者的要求是值得企業(yè)重視的問題，這直接關(guān)系到企業(yè)的社會形象和品牌信譽，因此對原所有者的賠償必須嚴格按照國家標準并且及時補償?shù)轿弧Ｍ瑫r，居民進行違章?lián)尳ɑ蛘呤嵌鄨筇搱蟛疬w面積等情況的杜絕和防范，企業(yè)要加強和相關(guān)部門的聯(lián)系，與相關(guān)部門聯(lián)手打擊此類情況。另外，企業(yè)項目的可行性分析必須盡可能地準確，確保土地征用的可預(yù)見性和利用的最優(yōu)化。

參考文獻

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[2]張艷芳．淺談房地產(chǎn)成本核算與成本控制措施[I]．城市建設(shè)理論研究， 2012．

[3]池錦云.淺析如何提升房地產(chǎn)成本的控制和管理[J].科技咨詢，2012．

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【關(guān)鍵詞】工程造價；管理方法； 控制； 問題； 對策

【 abstract 】 in construction project management, how to effectively for the engineering cost management, and to ensure the engineering quality premise and cut down engineering cost, is very important. But the current in the construction engineering cost management also has some problems should pay attention, aimed at the problems take corresponding countermeasures are very important and necessary.

【 keywords 】 engineering construction; Management methods; Control; Problem; countermeasures

中圖分類號： TU723.3 文獻標識碼：A文章編號：

一、當前建筑工程造價管理中存在的主要問題

1、 對前期工程的造價控制重視不夠

許多建設(shè)單位普遍對工程建設(shè)項目前期工作階段的造價控制重視不夠, 而是把重點放在施工階段一審核施工圖預(yù)算、工程結(jié)算價款。企業(yè)對工程造價管理及其管理人員的作用重視不夠, 忽略了前期工作階段作為投資控制基礎(chǔ)的投資估算和設(shè)計概算的作用,因此,造成了概算超估算,預(yù)算超概算, 結(jié)算超預(yù)算的現(xiàn)象。

2、成本控制管理重視不夠

在施工管理過程中對成本控制管理不到位, 不能切實地將經(jīng)濟問題與技術(shù)問題有機地結(jié)合到一起,沒有盡早發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟管理中存在的問題,待工程竣工時才發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟問題,已無法彌補。在施工過程中只重視技術(shù)、生產(chǎn),不重視成本的節(jié)約,不能將優(yōu)化技術(shù)方案、改進施工工藝降低建設(shè)成本列入到生產(chǎn)管理過程中來。技術(shù)人員與經(jīng)營管理人員互不通氣,造成成本的人為不可控制狀態(tài)。

3、工程造價控制各環(huán)節(jié)沒有有機銜接

投資估算、設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、合同價、工程結(jié)算價分別由建設(shè)單位及其主管部門、設(shè)計單位、施工單位各自管理,互相脫節(jié),沒有一個完整的控制系統(tǒng)。企業(yè)的報價管理人員與項目的經(jīng)營管理人員工作溝通不夠, 大多數(shù)的企業(yè)報價管理人員和項目上的經(jīng)營管理人員是分開的, 管理環(huán)節(jié)上存在漏洞, 投標人員的投標思想沒有制度來保證準確無誤地傳遞給施工現(xiàn)場的經(jīng)營管理人員, 迫使投標者與施工管理者只能依據(jù)社會平均水平這一標準來完成各自的工作。

4、對已完工程在工程造價控制方面的評價體系缺乏

沒有科學的評價體系,導(dǎo)致企業(yè)無法形成適合本企業(yè)的報價體系, 這就是對企業(yè)資源的巨大浪費, 珍貴的經(jīng)濟技術(shù)數(shù)據(jù)隨著建筑物的完成而消失。由此,企業(yè)失去了持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ),在此方面的管理上始終在低水平上徘徊。

二、有效進行建筑工程造價管理的對策

1、要重視決策階段的工程造價控制

（1）對工程項目進行科學分析

應(yīng)認真收集有關(guān)資料,如設(shè)備運行情況、設(shè)備技術(shù)參數(shù)、需要解決的問題等,切實做好項目可行性研究報告,并根據(jù)市場需求及發(fā)展前景,合理確定工程的規(guī)模及建筑標準,科學進行工程項目的效益分析。同時,要考慮到施工過程中可能出現(xiàn)的各種情況及不利因素對工程造價的影響,使投資基本上符合實際并留有余地,才能保證其他階段的造價被控制在合理范圍內(nèi)。

（2）擬定合理的投資方案

包括明確安排投資、投資規(guī)模、投資效益,結(jié)合投資目的、規(guī)模,采用科學方法,確定各種可行性方案,經(jīng)過投資技術(shù)性分析, 最終選擇在經(jīng)濟上可行的投資方案,確定投資的控制目標并編寫建設(shè)工程投資可行性研究報告。

（3）對建設(shè)項目進行合理的選擇

由于建設(shè)前期缺乏確定工程造價的有效依據(jù),只能依據(jù)專家、決策者們借鑒已完成的項目工程造價進行估算,但又往往因為諸多因素影響,使得“三超”現(xiàn)象相當普遍,造成工期越拖越長, 工程造價越來越高。因此需要對建設(shè)項目進行合理的選擇,以對 經(jīng)濟資源進行優(yōu)化配置,從而提高項目投資的效益和效率。

2、要重視設(shè)計階段的工程造價控制

（1） 優(yōu)化設(shè)計方案,嚴格控制設(shè)計變更

雖然建筑工程的復(fù)雜性難免出現(xiàn)施工圖在會審中或在施工過程中會有這樣那樣的問題,但是如果施工圖設(shè)計中產(chǎn)生漏洞越多,加之圖紙審查不嚴,設(shè)計變更就會越多。而越是在施工以后發(fā)生變更,損失就越大,反之就越小[3] 。因此,要求設(shè)計部門嚴格把關(guān),優(yōu)化設(shè)計方案。設(shè)計方案的優(yōu)化應(yīng)重點考慮以下因素:1) 建筑。建筑方案的形成應(yīng)建立在能滿足使用要求、結(jié)構(gòu)合理的基礎(chǔ)上,一方面要做出滿足建筑技術(shù)要求的設(shè)計方案,另一方面盡可能剔除不必要的輔助功能,以實現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟的優(yōu)化。2) 結(jié)構(gòu)。在同一個工程項目中,設(shè)計必須充分考慮建造成本與壽命周期內(nèi)維修費用的合理分配。

（2） 積極推行限額設(shè)計制度

限額設(shè)計是指根據(jù)事先確定的設(shè)計限額來組織設(shè)計活動的一種設(shè)計管理方法。實行限額設(shè)計可以通過設(shè)計單位內(nèi)部各專業(yè)之間的協(xié)調(diào),在保證滿足使用功能建筑造型、效果、結(jié)構(gòu)安全等情況下將工程造價按相關(guān)專業(yè)分解后落實到各個專業(yè),各專業(yè)按照分配的投資限額控制設(shè)計,嚴格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更,保證總投資限額不被突破。在限額設(shè)計過程中,要求技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合,加強可行性研究,科學公正地做出論證和評價。

（3）工程招標階段的造價控制

在這一階段,應(yīng)嚴格以批準的設(shè)計概算為控制目標,編制施工招標文件,起草施工合同條款,做好工程量清單和工料說明,選擇合理的承發(fā)包方式,從而通過有效競爭手段使工程造價得到比較合理的控制；二是要注意編制高質(zhì)量的工程量清單。

3、要重視施工階段的工程造價控制

建設(shè)工程的施工階段是人力、物力、財力消耗的主要階段,這個階段的工程造價管理具體、繁雜,也會在一定程度上影響工程造價。因此,應(yīng)采取措施對這一階段的工程造價進行控制。

（1 ）嚴謹簽訂施工合同

在簽訂合同或在施工過程中進行合同管理時,應(yīng)認真審核合同中的條款,特別對專用條款中工程價款的結(jié)算方法、支付與調(diào)整方式、工程變更及變更價款的確定、風險費用的計算方法、承包商的承諾及優(yōu)惠條款嚴格審查和熟悉掌握。同時要保證合同簽訂后的嚴謹、公正、合理,為在施工過程中和工程結(jié)算時,減少合同爭議及索賠創(chuàng)造前提。

（2 ）重視施工圖的預(yù)算審核和控制

施工圖預(yù)算是根據(jù)預(yù)算定額、施工圖和有關(guān)文件,計算出工程的總造價,從而正確反映工程所耗費用。預(yù)算審核首先要重視收集完備的依據(jù)性文件如土建施工圖、建筑材料預(yù)算價格等;其次,應(yīng)重視工程量計算、單價套用和間接費的計取。準確計算工程量必須熟悉和詳細理解全部施工圖紙及所有的設(shè)計技術(shù)資料, 并根據(jù)工程量計算規(guī)則進行計算,有利于合理準確地按定額有關(guān)規(guī)定劃分項目。

（ 3 ）嚴格控制施工現(xiàn)場簽證

施工現(xiàn)場簽證是造價控制的重點。如果這一方面沒有得到良好的控制,極易造成資金的大量浪費。首先,要嚴格四方簽證制度。所有的現(xiàn)場簽證必須經(jīng)施工單位項目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師、設(shè)計單位代表、業(yè)主代表四方共同簽字方為有效。其次,監(jiān)理應(yīng)進行巡視、檢查、見證和已完工程驗收計量等工作,不在施工合同和圖紙中,就要進行簽證。事實充分合理而必須簽證的,應(yīng)明確地說明理由,并附上工程量及計算式,同時簽證單由業(yè)主、監(jiān)理各保留一份,結(jié)算時由業(yè)主親自交給審計單位,簽證意見應(yīng)清楚明了。變更部分應(yīng)由施工單位報價審批后方可施工[ 4 ] 。最后,簽證內(nèi)容必須與實際相符。

篇8

【關(guān)鍵詞】 資產(chǎn)全生命周期管理； 電網(wǎng)企業(yè)； 理念； 效益

電網(wǎng)企業(yè)固定資產(chǎn)規(guī)模龐大，其固定資產(chǎn)約占總資產(chǎn)的70%以上；由于需滿足用電客戶的用電需求，資產(chǎn)分布點多面廣，有人住的地方，就有電網(wǎng)資產(chǎn)。在電網(wǎng)固定資產(chǎn)規(guī)模龐大、分布范圍廣泛的情況下，如何使資產(chǎn)發(fā)揮最大效益，提高電網(wǎng)企業(yè)經(jīng)營效益，資產(chǎn)全生命周期管理是一種全新的企業(yè)資產(chǎn)管理理念，是提高電網(wǎng)企業(yè)經(jīng)營效益的有效手段。

一、目前電網(wǎng)資產(chǎn)管理模式存在的弊端

（一）資產(chǎn)管理理念、管理模式比較落后和粗放

目前，電網(wǎng)資產(chǎn)管理沿用傳統(tǒng)的基于職能部門分工的“條塊化”、“分段式”管理模式，即在項目立項階段由計劃部門負責，建設(shè)階段由工程部門負責，投入運行后由生產(chǎn)技術(shù)部門負責實物管理、生產(chǎn)運行部門負責設(shè)備運維、財務(wù)部門負責資產(chǎn)價值管理，這樣容易造成各階段的管理目標不統(tǒng)一。例如在項目建設(shè)階段，工程管理部門只注重工程項目是否能按期完成和工程投資是否超概算，忽視資產(chǎn)投運后運行維護的要求和運維成本的高低，而在生產(chǎn)運行階段，生產(chǎn)部門主要考慮的是設(shè)備的可靠性，忽視了運營成本的計算，造成的結(jié)果是資產(chǎn)投運沒有經(jīng)過幾年，就要對設(shè)備進行更新改造，資產(chǎn)使用效益偏低。

（二）企業(yè)內(nèi)部尚未建立科學完善的資產(chǎn)管理體系，資產(chǎn)管理未能覆蓋資產(chǎn)全生命周期過程

目前固定資產(chǎn)管理的起點是從財務(wù)賬上入固定資產(chǎn)賬開始，未涵蓋固定資產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計、設(shè)備采購和工程建設(shè)階段，沒有引入資產(chǎn)投入產(chǎn)出分析和資產(chǎn)全生命周期成本效益評價理念，沒有實現(xiàn)依靠制度和流程來實施規(guī)范化和常態(tài)化管理，資產(chǎn)管理各環(huán)節(jié)存在部門協(xié)調(diào)運作障礙，各環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)對接和溝通運作不順暢，資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)也無法支持資產(chǎn)全生命周期管理，從管理運作上和技術(shù)上都無法實現(xiàn)資產(chǎn)全生命周期各個環(huán)節(jié)的融通管理。

（三）固定資產(chǎn)價值管理和實物管理脫節(jié)，存在賬、卡、物不一致現(xiàn)象

目前固定資產(chǎn)的價值管理由財務(wù)部門負責，實物管理由生技部門負責，由于實物管理和價值管理相分離，導(dǎo)致每年大量的設(shè)備更新改造資產(chǎn)變更，沒有及時作資產(chǎn)卡片調(diào)整，造成賬、卡、物之間產(chǎn)生差異，在資產(chǎn)清查時存在較多的有賬無物或有物無賬的現(xiàn)象。

（四）固定資產(chǎn)退役或報廢管理不規(guī)范，造成資產(chǎn)流失

目前對退出運行的資產(chǎn)管理不到位，僅僅從表面運行情況來看是否需要更換設(shè)備，沒有從持續(xù)運行成本和持續(xù)運行收益比較角度來看是否需要更換設(shè)備，退出資產(chǎn)沒有規(guī)范的內(nèi)部流程約束，沒有經(jīng)過嚴格的資產(chǎn)狀況鑒定，退出資產(chǎn)如何處理也不明確，資產(chǎn)退出也沒有及時更新資產(chǎn)管理系統(tǒng)信息。

（五）缺乏一套科學合理、行之有效的固定資產(chǎn)評價考核體系

對資產(chǎn)經(jīng)營的考核，側(cè)重放在經(jīng)營方面，對資產(chǎn)管理狀況、使用效果的考評仍停留在定性方面，沒有量化的評估指標，沒有建立科學合理的資產(chǎn)管理評估體系，資產(chǎn)管理考核流于形式。

二、資產(chǎn)全生命周期管理模式在電網(wǎng)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的應(yīng)用探討

鑒于上述電網(wǎng)企業(yè)固定資產(chǎn)管理模式存在的弊端，想提高電網(wǎng)企業(yè)經(jīng)營效益，發(fā)揮電網(wǎng)資產(chǎn)最大效益，需對現(xiàn)有的資產(chǎn)管理模式進行管理改革，引入先進的資產(chǎn)管理理念和現(xiàn)代化資產(chǎn)管理手段，建立資產(chǎn)全生命周期管理體系，全面提升電網(wǎng)企業(yè)固定資產(chǎn)管理水平。

（一）引進電網(wǎng)資產(chǎn)投資可行性研究評價管理模式，在電網(wǎng)資產(chǎn)項目立項階段注重成本、效益比較

在電網(wǎng)資產(chǎn)投資立項階段，需從現(xiàn)有電力負荷、客戶用電需求、購售電價差、項目投資成本角度預(yù)計某項電網(wǎng)資產(chǎn)投資完成產(chǎn)生的收益，出具可行性研究報告評審后，再決定該項電網(wǎng)資產(chǎn)是否值得投資。

在電網(wǎng)資產(chǎn)投資完成運行后，從現(xiàn)實角度進一步檢驗該項目立項階段所做的可行性研究是否正確，根據(jù)該項目投資后實際運行期間所增加的售電量、供售電價差、實際運維成本等對該項電網(wǎng)投資進行投資后評價，指出該項資產(chǎn)運行后產(chǎn)生的凈收益（虧損），同時為下一階段的電網(wǎng)投資項目積累經(jīng)驗，提高電網(wǎng)建設(shè)項目投資可行性經(jīng)驗。

（二）在電網(wǎng)資產(chǎn)建設(shè)形成階段，采用公開招投標、進行造價審計角度，降低項目造價、實行項目成本控制

在電網(wǎng)建設(shè)階段，采用公開招投標模式，進行物資設(shè)備采購、設(shè)計、監(jiān)理公開招投標，選擇既可以保證工程質(zhì)量、效益良好，又可以降低項目造價的設(shè)備供應(yīng)商、設(shè)計、監(jiān)理單位進行電網(wǎng)資產(chǎn)施工建設(shè)；引入造價審計機構(gòu)，對施工單位提交的工程造價結(jié)算資料進行造價審核，進一步降低工程造價；同時，加強項目投資財務(wù)成本控制。

（三）在電網(wǎng)資產(chǎn)運行階段，建立統(tǒng)一的資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)和資產(chǎn)管理機制，實現(xiàn)資產(chǎn)管理上的統(tǒng)一

建立統(tǒng)一的資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，實現(xiàn)目前模式下的財務(wù)部門負責資產(chǎn)價值管理和資產(chǎn)管理部門負責實物管理上的統(tǒng)一，在資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)上建立每項電網(wǎng)固定資產(chǎn)卡片，在電網(wǎng)固定資產(chǎn)實物上黏貼條形碼，通過條形碼辨別技術(shù)，實現(xiàn)現(xiàn)場實物和資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)管理上的統(tǒng)一，對現(xiàn)場固定資產(chǎn)實物實行遠程監(jiān)控，對現(xiàn)場固定資產(chǎn)實物發(fā)生的變動信息，在固定資產(chǎn)信息系統(tǒng)上及時予以更改，徹底實現(xiàn)電網(wǎng)資產(chǎn)“賬、卡、物”一致；同時，在固定資產(chǎn)信息管理系統(tǒng)上詳細記錄設(shè)備維修、改造記錄，包括時間、次數(shù)、目前為止的維修改造成本等數(shù)據(jù)和信息，為后期決定設(shè)備是否退出運行和報廢提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

建立統(tǒng)一的資產(chǎn)管理考核機制，杜絕目前資產(chǎn)管理模式下存在的條塊分割現(xiàn)象。通過資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，將設(shè)備運維部門、生產(chǎn)技術(shù)部門、財務(wù)部門對資產(chǎn)實物、價值管理統(tǒng)一起來，如發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)信息及相關(guān)數(shù)據(jù)與現(xiàn)場實物有差異，將扣減相關(guān)部門的年度績效考核得分。如此，方能保證資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)有效運行。

（四）在電網(wǎng)資產(chǎn)退出運行階段，需引入概率統(tǒng)計模型，比較運維成本和后續(xù)收益

目前的資產(chǎn)管理模式，僅僅從表面現(xiàn)象上看該資產(chǎn)是否適合運行，沒有從該項設(shè)備后續(xù)運維成本、后續(xù)產(chǎn)生收益角度比較，才決定該資產(chǎn)是否適合運行。

法國電力公司建立了一套行之有效的電網(wǎng)資產(chǎn)退出運行決定機制，運用概率技術(shù)計算出該項資產(chǎn)后續(xù)期內(nèi)會發(fā)生多少次故障，從而計算出該項資產(chǎn)后續(xù)期內(nèi)的運維成本和產(chǎn)生的收益，如果后續(xù)期內(nèi)的運維成本大于產(chǎn)生的收益，即凈收益為負數(shù)，當即決定該項電網(wǎng)固定資產(chǎn)退出運行；如果后續(xù)期內(nèi)的凈收益為正數(shù)，再結(jié)合該電網(wǎng)資產(chǎn)產(chǎn)生故障對客戶產(chǎn)生的影響角度，決定是退出運行還是繼續(xù)使用。

上述資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)記錄的設(shè)備維修、改造記錄，包括時間、次數(shù)、目前為止的維修改造成本等數(shù)據(jù)和信息，就是為決定電網(wǎng)資產(chǎn)是否退出運行階段服務(wù)的，需引入法國電力公司資產(chǎn)退出運行決定機制，比較電網(wǎng)資產(chǎn)后續(xù)維護成本和收益高低，決定電網(wǎng)資產(chǎn)是繼續(xù)運行還是退出運行和報廢；同時，該系統(tǒng)對報廢的電網(wǎng)固定資產(chǎn)進行跟蹤，防止資產(chǎn)流失。

資產(chǎn)全生命周期管理是一種全新的固定資產(chǎn)管理理念，它是站在全生命周期管理角度，對電網(wǎng)資產(chǎn)從立項、建設(shè)、運維、報廢四個環(huán)節(jié)進行管理，必將對電網(wǎng)企業(yè)經(jīng)營效益提升產(chǎn)生巨大作用。

【參考文獻】

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篇9

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有規(guī)劃性強、投資額大、建設(shè)周期長、開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜的特點，與之相應(yīng)的會計核算涉及面廣，核算環(huán)節(jié)多，核算對象繁雜，客觀上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)節(jié)利潤或偷漏稅金創(chuàng)造了條件，也加大了審計的難度。筆者認為，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的不同問題，建議采用不同的審計重點與思路。

一、虛增無形資產(chǎn)和開發(fā)成本

2004年8月31日以前，土地交易未實際公開競價，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多利用政策空間，以“危房改造”或“開發(fā)經(jīng)濟適用房”的名義取得土地，并先按實際支付的價款記入“無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”，然后設(shè)法改變土地用途，聘請評估機構(gòu)對原取得土地按商業(yè)用地或商品住宅地進行評估，且一般要求高估，形成大額的土地評估增值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)評估價值進行賬務(wù)處理，虛增了無形資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對該土地進行開發(fā)時，將該土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本，而開發(fā)產(chǎn)品成本中所含的土地成本為土地評估價值，而不是該土地的取得成本，違反了存貨計價的“成本與可變現(xiàn)凈值孰低”原則，虛增了開發(fā)成本。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高估土地使用權(quán)的問題，建議審計時應(yīng)將企業(yè)土地使用權(quán)賬面價值與當?shù)赝恋厥袃r進行對比，對高于市價的部分提請企業(yè)計提無形資產(chǎn)減值準備。對于轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用價值的確認問題，企業(yè)會計制度未明確規(guī)定，筆者認為應(yīng)按歷史成本計價的原則，在將土地使用權(quán)賬面價值轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本時，先將評估增值部分沖轉(zhuǎn)，按實際取得該土地所支付的價款和費用減去無形資產(chǎn)攤銷后的余額記入開發(fā)產(chǎn)品的成本。

二、人為調(diào)節(jié)經(jīng)營收入

（一）將預(yù)收售房款長期掛賬，延遲確認收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的預(yù)售房款，在商品房已竣工驗收，與購房人辦理商品房交付使用手續(xù)后即應(yīng)確認收入。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)收入，通常人為延遲商品房竣工決算，以商品房未辦理竣工決算為借口將預(yù)收售房款長期掛賬，不確認收入。

（二）隱瞞收入，私設(shè)小金庫。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除自行開發(fā)業(yè)務(wù)外，還經(jīng)營合資開發(fā)、委托代建、待售商品房出租等業(yè)務(wù)。由于這些業(yè)務(wù)不受國家規(guī)劃制約，可操作空間大，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小金庫收入的主要來源。比如，在投資比例分配開發(fā)產(chǎn)品的合資中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往對分回的開發(fā)產(chǎn)品不入賬，而將其賬外銷售，收回銷售收入賬外存儲，形成小金庫；在委托代建業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將代建工程收入不入賬，資金體外循環(huán)，或只作往來核算，形成賬內(nèi)小金庫；在待售商品房出租業(yè)務(wù)中，對收取的租金不入賬，賬外另存，形成小金庫。

（三）將開發(fā)產(chǎn)品用于投資、償債、捐贈、分利、自用、職工福利及以房換地，不作視同銷售的賬務(wù)處理。按規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品用于對外投資、抵償債務(wù)、捐贈、分配利潤、職工福利和作為固定資產(chǎn)自用的，應(yīng)視同銷售進行賬務(wù)處理，按規(guī)定計繳營業(yè)稅及附加。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只按成本價作存貨減少處理，未作視同銷售的賬務(wù)處理。

（四）將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售的收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁，審計難度較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售出租房、周轉(zhuǎn)房時，往往不按規(guī)定進行商品房銷售核算，而是將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修復(fù)費用支出，既虛減經(jīng)營收入又造成開發(fā)成本和銷售費用不實。

對于上述調(diào)節(jié)經(jīng)營收入的行為，建議審計時除應(yīng)認真審核經(jīng)營收入明細賬、往來明細賬和相關(guān)原始憑證外，還應(yīng)審查《商品房買賣合同》、銷售不動產(chǎn)發(fā)票存根、動遷房發(fā)票存根、《建筑工程竣工驗收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相關(guān)資料，查閱企業(yè)的股東大會會議記錄、歷次董事會會議記錄。將經(jīng)營收入與“銷售不動產(chǎn)發(fā)票存根、動遷房發(fā)票存根”相核對；將經(jīng)營收入各分類明細賬分別與《商品房買賣合同》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相核對；將股東大會會議記錄與董事會會議記錄中涉及工程竣工驗收、投資、償債、捐贈、分利、職工福利等事項的決定與相關(guān)賬簿記錄及原始憑證相核對；同時采用查詢、觀察、分析性復(fù)核等審計方法，查實企業(yè)人為調(diào)節(jié)收入的問題。

三、人為調(diào)節(jié)開發(fā)成本和經(jīng)營成本

（一）隨意提取公共配套設(shè)施費，調(diào)節(jié)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房竣工決算時，對于尚未完工、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，通常采用預(yù)提辦法將所需配套設(shè)施費預(yù)估計入開發(fā)產(chǎn)品的成本中，預(yù)提標準由企業(yè)根據(jù)建筑面積或投資比例自行確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)利潤，往往根據(jù)需要隨意確定配套設(shè)施費的提取標準，多計或少計開發(fā)成本。

（二）不遵循借款費用的計量原則，隨意分攤借款利息。根據(jù)借款費用的計量原則，企業(yè)在確定每期專門借款利息的資本化金額時，應(yīng)將其與每期實際發(fā)生的資產(chǎn)支出數(shù)相掛鉤，根據(jù)累計支出加權(quán)平均數(shù)乘以資本化率計算確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認開發(fā)項目的借款費用時，不是按規(guī)定的方法計算分攤，而是根據(jù)企業(yè)利潤情況和財務(wù)報告的需要，在開發(fā)成本和財務(wù)費用之間為劃分，調(diào)節(jié)當期利潤；對于計入開發(fā)成本中的借款費用，在各開發(fā)項目中的分配也未經(jīng)過認真計量，而是隨意分攤，造成各開發(fā)項目之間負擔借款費用不合理的現(xiàn)象。

（三）不同類型商品房的經(jīng)營成本計算不合理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項目開發(fā)的不同類型的商品房，如底商、住宅、寫字樓等，在銷售價格上相差懸殊，其經(jīng)營成本也應(yīng)該各不相同。而企業(yè)在開發(fā)成本的核算中，一般以開發(fā)項目（同一塊土地上同期開發(fā)的各類商品房）為對象進行成本歸集，在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時統(tǒng)一按平均成本進行結(jié)轉(zhuǎn)，造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤率高低懸殊的現(xiàn)象。還有的房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)完畢，進行銷售時，將先期銷售的商品房多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本，后銷售的商品房少結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本，形成同一開發(fā)項目同類商品房的單位經(jīng)營成本前后不一。

（四）擠占和虛增開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是當前的高收入、高利潤行業(yè)，為了少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅，房地產(chǎn)企業(yè)往往將自行開發(fā)的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場地的開發(fā)成本和代建房屋、代建工程的建設(shè)成本 擠入商品房開發(fā)成本中，增大商品房開發(fā)成本和經(jīng)營成本；此外，企業(yè)還通過虛報工程結(jié)算，虛報堪費、虛報回遷安置費、虛報土地征用補償費等方式，虛增商品房開發(fā)成本和商品房經(jīng)營成本，以降低開發(fā)產(chǎn)品增值率，少繳土地增值稅；虛減經(jīng)營利潤，少繳企業(yè)所得稅。

對于以上問題，建議審計時除應(yīng)認真審查開發(fā)成本、開發(fā)費用明細賬、短期借款明細賬、應(yīng)交稅金明細賬、往來明細賬及相關(guān)原始憑證外，還應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用證、項目開發(fā)可行性研究報告、投資立項批文、工程項目概、預(yù)算資料、當?shù)卣块T頒布的城市基準地價表或平均標定地價資料、政府部門的關(guān)土地征用及拆遷補償?shù)囊?guī)定和項目投資費用估算資料等，還應(yīng)查閱企業(yè)股東大會會議記錄和董事會會議記錄。將開發(fā)成本、開發(fā)費用明細賬中的各項成本、費用發(fā)生額與工程項目概預(yù)算、項目投資可行性研究報告和項目投資費用估算資料及當?shù)氐貎r、土地征用及拆遷補償標準等資料相核對；將股東大會會議記錄和董事會會議記錄中涉及投資、籌資、堪察設(shè)計、土地征用及拆遷補償、工程施工等事項的決議與相關(guān)賬簿記錄和原始憑證相核對；同時運用單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法及類似工程經(jīng)驗估算法等方法對房地產(chǎn)開發(fā)項目中前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、工程配套設(shè)施費等進行估算；運用查詢、分析性復(fù)核等審計方法，根據(jù)總投資或預(yù)計總收入的一定比例，對規(guī)劃設(shè)計費、開發(fā)間接費、期間費用等進行估算；根據(jù)借款費用的確認原則對借款利息的資本化金額進行匡算；以合理認定開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本和經(jīng)營成本，審查出人為調(diào)節(jié)成本的數(shù)額，并提請企業(yè)調(diào)整賬務(wù)，按規(guī)定補繳稅金。

四、漏繳規(guī)費

（一）漏繳土地出讓金。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種關(guān)系以危房改造、開發(fā)經(jīng)濟適用房等名義取得劃拔土地后，并未按規(guī)定僅于回遷安置和按經(jīng)濟適用房開發(fā)出售，而是開發(fā)成高檔商品住宅、寫字樓和商業(yè)用房出售。根據(jù)國家規(guī)定的土地出讓金繳納標準，出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數(shù)額相差懸殊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后改變用途的，應(yīng)按規(guī)定補繳土地出讓金。但實際上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將危改房用地和經(jīng)濟適用房用地用于建造商品房后，一般都未按規(guī)定補繳土地出讓金，造成國家土地出讓金的流失。

（二）漏繳配套費、增容費及教育附加費等規(guī)費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中除交納土地出讓金外還需交納多項規(guī)定費用，如公共設(shè)施配套費、水電增容費、消防配套費、人防工程配套費、消防設(shè)施監(jiān)督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費等等，由于以上費用名目繁多，繳納程序不透明，存在關(guān)系操作空間和政策利用空間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用各種關(guān)系，采取緩繳、欠繳或關(guān)系減免等方法，漏繳各種規(guī)費。

對于上述問題，建議審計人員應(yīng)詳細了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程，掌握相關(guān)法規(guī)和各項費用上繳標準，將企業(yè)已上繳的土地出讓金和各項規(guī)費與國家及當?shù)卣块T規(guī)定的應(yīng)繳數(shù)進行對比，查出漏繳金額，提請企業(yè)按規(guī)定補繳或披露。

五、套取銀行信用，違規(guī)貸款

房地產(chǎn)開發(fā)投資金額大，建設(shè)周期長，需要大量外部資金的支持，銀行貸款則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要途徑。具體做法有以下幾種：

（一）將實際上已不擁有產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)抵押給銀行，套取銀行信用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)，在未曾開發(fā)時屬于企業(yè)的無形資產(chǎn)，可用于抵押貸款；在對該土地進行開發(fā)時，其土地使用權(quán)應(yīng)從無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入開發(fā)成本，此時，該土地使用權(quán)的價值已轉(zhuǎn)化為房屋的成本，實質(zhì)上已不具有價值。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將已進行開發(fā)土地的土地使用權(quán)抵押給銀行，辦理抵押貸款。

（二）簽訂虛假售房合同，套取銀行按揭貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決資金困難，往往與公司職工或其他關(guān)系個人簽訂虛假的商品房買賣合同，由企業(yè)墊付首付款，到銀行辦理大項耐用消費貸款手續(xù)，套取銀行按揭貸款。

篇10

關(guān)鍵詞：內(nèi)部會計；控制；措施

前言

內(nèi)部會計控制是企業(yè)內(nèi)部控制的重要組成部分，作為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動自我調(diào)節(jié)和自我約束的內(nèi)在機制，其建立、健全及實施是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵。

1、電力物資公司內(nèi)部會計控制的現(xiàn)狀

1.1、電力物資公司背景介紹

電力物資公司原是電力系統(tǒng)國有大型物資供應(yīng)企業(yè)，實行自主經(jīng)營、自負盈虧、自我發(fā)展、自我約束的經(jīng)營機制。后按照國家電網(wǎng)公司經(jīng)營改制，以電力公司的全資子公司或者分公司進行運作，成為上級電網(wǎng)公司“大物流”體制建設(shè)重要單位，擔負起上級電網(wǎng)公司物資供應(yīng)和管理職能。十幾年來經(jīng)過企業(yè)改制和市場化運行，逐步建成了科學先進的物流體系。

1.2、電力物資公司內(nèi)部會計控制的現(xiàn)狀

電力物資公司內(nèi)部會計控制在貨幣資金、成本費用、財務(wù)預(yù)算和固定資產(chǎn)等方面，作為公司內(nèi)部會計控制的關(guān)鍵控制點，較好地遵循了財政部頒布的《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》及其相關(guān)規(guī)定，但還有待進一步完善。其現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下方面：

1.2.1、內(nèi)部會計控制制度不健全

許多管理制度未能及時更新，比如資金管理、預(yù)算管理等方面的制度。公司內(nèi)部會計控制組織也不是很健全，存在職責不清的現(xiàn)象。有些內(nèi)部會計制度雖然制定了，但常常執(zhí)行不到位，檢查、考核缺乏明確的激勵機制和約束機制。

1.2.2、預(yù)算管理制度體系尚未完善

企業(yè)的預(yù)算工作流程需要梳理，預(yù)算的編制、執(zhí)行、調(diào)整與分析考核等無明確的條款規(guī)定，全面的預(yù)算體系尚未完善。

1.2.3、貨幣資金的管理需要改進

由于歷史原因和管理存在的客觀局限，電力物資公司資金管理不夠完善，如資金管理的機構(gòu)與職責劃分不清晰、經(jīng)常的資金管理不規(guī)范、資金使用審批流程不完善。

1.2.4、缺乏對固定資產(chǎn)的管理控制

缺少固定資產(chǎn)的保險意識，固定資產(chǎn)的處置缺少完善的制度流程等。

2、完善電力物資公司內(nèi)部會計控制的措施

針對上述內(nèi)部會計控制現(xiàn)狀的分析，電力物資公司要建立健全內(nèi)部會計制度，再造業(yè)務(wù)流程，完善內(nèi)部會計控制體系，主要采取以下措施：

2.1、建立健全 內(nèi)部會計控制制度

2.1.1、加強財務(wù)會計管理機構(gòu)職責控制

財務(wù)部負責據(jù)實核算，填制會計憑證，登記會計賬簿，編制財務(wù)會計報告，負責建立健全公司內(nèi)部財務(wù)管理制度。

2.1.2、加強會計基礎(chǔ)管理控制

公司要建立適應(yīng)市場競爭環(huán)境的內(nèi)部管理制度，扎實做好會計基礎(chǔ)工作，全面加強各項管理工作。

2.1.3、加強預(yù)算管理控制

財務(wù)部根據(jù)公司的年度經(jīng)營計劃，編制年度預(yù)算。主要包括資產(chǎn)負債預(yù)算、生產(chǎn)成本預(yù)算、財務(wù)費用預(yù)算、其他業(yè)務(wù)收支預(yù)算、其他預(yù)算等。

2.1.4、健全貨幣資金管理制度

嚴格遵守國家的有關(guān)規(guī)定，建立健全貨幣資金的各種內(nèi)控制度。公司要健全貨幣資金管理制度，合理分工，嚴格要求，銀行對賬單必須做到每月核對，嚴禁以“白條”抵充庫存現(xiàn)金。貨幣資金做到日清月結(jié)。

2.1.5、成本費用管理控制

按會計核算的要求，分設(shè)各類成本科目，對成本和費用進行歸集和核算。嚴格成本開支范圍，按規(guī)定計算成本。要嚴格劃分本期成本費用與下期成本費用的界限。

2.1.6、固定資產(chǎn)管理控制

固定資產(chǎn)的標準按照上級電網(wǎng)公司規(guī)定執(zhí)行。固定資產(chǎn)折舊方法采用平均年限法，折舊方法和折舊年限一經(jīng)確定，不得隨意變更。對固定資產(chǎn)定期或不定期進行清查，對賬實不符情況查明原因，做相應(yīng)賬務(wù)處理。

2.2、建立全面預(yù)算管理制度體系

建立全面預(yù)算管理制度體系的關(guān)鍵控制點如下 ：

2.2.1、建立預(yù)算工作崗位責任制，明確相關(guān)職責

總經(jīng)理辦公會負責企業(yè)年度預(yù)算方案的制定，對企業(yè)預(yù)算擁有決策權(quán)，掌握著對企業(yè)預(yù)算的終審權(quán)及涉及資本性支出等重大資本預(yù)算的批準權(quán)。預(yù)算管理委員會在總經(jīng)理辦公會授權(quán)下處理和決定公司預(yù)算管理的重大事項，其他各職能部門是年度預(yù)算的責任部門，按照職責分工具體負責本部門業(yè)務(wù)預(yù)算的編制、執(zhí)行、分析、控制等工作。

2.2.2、制定預(yù)算工作流程， 明確預(yù)算各環(huán)節(jié)的控制要求

預(yù)算的編制。首先，公司預(yù)算管理委員會每年根據(jù)公司對下一年度預(yù)算編制的總體原則和要求，結(jié)合公司實際情況，向各部門明確預(yù)算編制的具體要求。各部門應(yīng)將公司下達的預(yù)算指標進一步分解，確保預(yù)算的順利執(zhí)行。

預(yù)算的日常執(zhí)行與控制。各預(yù)算責任主體和相關(guān)職能部門應(yīng)加強對預(yù)算的控制，按照規(guī)范的審批流程，使各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)在預(yù)算范圍、預(yù)算期間內(nèi)開展。

預(yù)算的調(diào)整與變更。根據(jù)預(yù)算執(zhí)行的實際情況和業(yè)務(wù)發(fā)展的實際狀況，按需要對預(yù)算進行調(diào)整，各部門應(yīng)當按照預(yù)算調(diào)整的具體安排完成相應(yīng)業(yè)務(wù)的測算及上報。

預(yù)算的分析與考核。建立健全預(yù)算管理分析制度，對預(yù)算的執(zhí)行情況進行全面分析，適時控制預(yù)算的執(zhí)行，確保預(yù)算目標的完成。

2.3、改進企業(yè)貨幣資金的管理

按照有關(guān)制度，對公司經(jīng)營過程中的各項財務(wù)支出，設(shè)定嚴格的資金審批權(quán)限。對重大經(jīng)營決策、重大財務(wù)收支活動，實行總經(jīng)理、財務(wù)負責人聯(lián)簽制度，財務(wù)人員參與決策，以便明確資金管理的責任，提高資金使用效益，切實降低財務(wù)風險。其關(guān)鍵控制點如下：

2.3.1、資金管理的機構(gòu)與職責控制

財務(wù)部作為公司資金歸口管理部門，負責公司及下屬公司銀行賬戶的審批、清理、檢查和監(jiān)控，保證資金安全。公司法定代表人是資金管理的第一責任人，對公司的資金安全、完整和資金運作效益負責。

2.3.2、資金日常的管理控制

銀行賬戶管理。根據(jù)業(yè)務(wù)需要嚴格控制銀行賬戶的開戶數(shù)量。公司所有賬戶由財務(wù)部統(tǒng)一管理。為確保資金安全，銀行印鑒應(yīng)分人保管。

現(xiàn)金支票管理。要嚴格按照規(guī)定的現(xiàn)金使用范圍控制現(xiàn)金使用，每日根據(jù)資金收支情況編制現(xiàn)金銀行收支日報。

2.3.3、資金使用的審批控制

備用金借款審批權(quán)限。對個人借用備用金按照數(shù)額進行分級審批，規(guī)定個人備用金累計借款額度上限，財務(wù)部對備用金定期進行清理。

投標保證金的返還審批。投標保證金的支付及返還，由付款部門經(jīng)辦人報本部門負責人審核、財務(wù)核算人員、財務(wù)負責人審核、分管領(lǐng)導(dǎo)審批。

員工薪酬及各項費用的付款審批。員工工資及各類保險的支付依據(jù)為人力資源部計算審核的工資匯總表及明細表、保險匯繳表、資金計劃和經(jīng)審批的付款申請單，付款審批權(quán)限經(jīng)人力資源部負責人復(fù)核、財務(wù)部審核、分管領(lǐng)導(dǎo)審批即可支付。

公司投、融資付款的審批。為歸還銀行借款、委貸、對外投資的付款，公司對外投資必須遵守上級電網(wǎng)公司對外投資的相關(guān)規(guī)定，付款依據(jù)為投資可行性研究報告、投資協(xié)議、經(jīng)審批的付款申請單，并經(jīng)有關(guān)審批程序報總經(jīng)理審批后執(zhí)行。

辦理銀行承兌匯票的審批。辦理銀行承兌匯票的依據(jù)為合同、資金計劃、經(jīng)審批的預(yù)付款申請單或付款申請單。

2.4、加強應(yīng)收款項的控制

2.5、建立全方位的成本控制體系

2.6、加強對固定資產(chǎn)的管理控制

3、結(jié)語

結(jié)合企業(yè)的實際情況，要完善企業(yè)內(nèi)部會計控制，比較有效的措施是通過建立健全內(nèi)部會計控制制度、再造業(yè)務(wù)流程等一系列手段，提升公司管控能力；通過建立全面預(yù)算管理體系，為公司的項目統(tǒng)籌、資金的管理、成本的控制和資源的優(yōu)化配置找到了依據(jù)；通過加強貨幣資金、應(yīng)收款項、成本費用、物資和固定資產(chǎn)的管理，保證公司資產(chǎn)的安全和有效運行。（作者單位：國網(wǎng)重慶市電力公司物資分公司）