導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要問題

1、資金來(lái)源結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重缺陷，銀行貸款和經(jīng)營(yíng)性欠款數(shù)量巨大。1997年以來(lái)，房地產(chǎn)投資的各種資金渠道中，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、債券、利用外資，以及外商直接投資均呈現(xiàn)回落趨勢(shì)，而國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來(lái)源則迅速上升。論文百事通2003年國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來(lái)源占當(dāng)期房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例高達(dá)98.5％，三項(xiàng)總計(jì)12932.29億元。2004年1－5月國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來(lái)源占當(dāng)期房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例上升到98.7％，而銀行貸款和經(jīng)營(yíng)性欠款兩項(xiàng)合計(jì)就達(dá)3772.13億元，占全部資金來(lái)源的61.1％。

2、資金投向結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投入不足。1997－2003年住宅開發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，2003年達(dá)到6782.41億元，占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)投資的67.1％；雖然經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)投資規(guī)模在各類住宅建設(shè)中所占的比例并不是最低的，但是與我國(guó)的收入結(jié)構(gòu)比，這一比例明顯偏低。2004年1－5月在房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資增長(zhǎng)分別高達(dá)32.0％和32.2％的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資的增長(zhǎng)只有9.1％。因此，造成供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾有加劇之勢(shì)。一些城市普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。截至2004年6月末全國(guó)商品房空置面積高達(dá)9697萬(wàn)平方米，其中空置一年以上的商品房達(dá)5673萬(wàn)平方米，占空置商品房總面積的58.5％；全國(guó)商品房空置面積同比增加0.2％。

二、房地產(chǎn)開發(fā)投融資體制面臨挑戰(zhàn)

1、降低國(guó)內(nèi)貸款和預(yù)售籌資比例帶來(lái)的融資渠道相對(duì)收縮。隨著中國(guó)銀行體制改革，房地產(chǎn)投融資體制發(fā)生了很大變化。特別是隨著中國(guó)人民銀行總行出臺(tái)的關(guān)于住宅開發(fā)貸款和住宅按揭貸款的限制性文件的進(jìn)一步落實(shí)，各家銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款將更為慎重。另外，由于期房銷售受到限制，依靠預(yù)售房款籌集開發(fā)資金的渠道也越來(lái)越狹窄了。上述變化表明，我國(guó)房地產(chǎn)投資體制正在發(fā)生變化，將扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)過度依靠銀行貸款和預(yù)售貨款，從而加大金融風(fēng)險(xiǎn)的局面。另一方面，由于貸款難度加大，使開發(fā)商面臨開發(fā)資金緊張和還貸的雙重壓力，不僅會(huì)迫使開發(fā)商調(diào)整價(jià)格策略，以維持企業(yè)的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)也推動(dòng)有關(guān)方面加大金融創(chuàng)新力度。

2、自籌資金比例居高不下，債券融資拓展緩慢。1997年以來(lái)，自籌資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源總額的比例不斷上升，2003年占到當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源的28.6％，2004年1－5月上升到31.1％。債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中所占的份額一直很低，這與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段是不適應(yīng)的，應(yīng)當(dāng)大力拓展債券融資的空間。

3、經(jīng)營(yíng)性欠款數(shù)量巨大，其中蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)需要及時(shí)化解。統(tǒng)計(jì)表明，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性欠款自1997年以來(lái)一直處于上升中，1997年經(jīng)營(yíng)性欠款占當(dāng)年資金來(lái)源總額的38.1％，到2003年這一比例上升到46.1％。由于2004年以來(lái)各地清繳拖欠工程款的力度加大，加之有關(guān)部門對(duì)房屋預(yù)售做出了相對(duì)嚴(yán)格的規(guī)定，促使經(jīng)營(yíng)性欠款的比例有所下降，2004年1－5月下降到38.3％，但比例仍偏高。經(jīng)營(yíng)性欠款的主要部分表現(xiàn)為待出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，但是由于價(jià)格原因，供給和需求在低水平上維持均衡，短期內(nèi)似乎難以改變，因此，及時(shí)降低這部分比例成為一段時(shí)間內(nèi)的重要內(nèi)容。

4、房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對(duì)國(guó)際、國(guó)內(nèi)沖擊的能力亟待提高。1997－2001年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)利用外資額持續(xù)走低，2002年這一數(shù)字開始回升，2004年1－5月外商直接投資同比增長(zhǎng)1.4％。結(jié)合中國(guó)金融業(yè)對(duì)外開放步伐的加快，預(yù)示著外商對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的投資有可能持續(xù)回升，并成為我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的重要力量。然而，外資以何種形式進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須加以注意，以便妥為利用，防范負(fù)面影響。同時(shí)，國(guó)內(nèi)游資對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)也值得關(guān)注，目前一些省份的游資有千億元之巨，如何利用其有利的一面，防范其負(fù)面影響，也是有關(guān)各方不可忽視的問題。

三、完善房地產(chǎn)投資相關(guān)政策建議

1、完善市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制是根本，行政手段須慎用。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新生長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮著重要的帶動(dòng)作用，如果政策效力過猛，調(diào)控力度過大，有可能引起連鎖反應(yīng)，抑制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因此政策力度選擇應(yīng)適當(dāng)。此外，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境問題一直比較突出，應(yīng)當(dāng)努力為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造一個(gè)良好的法制環(huán)境，完善市場(chǎng)功能，以期在實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)同時(shí)兼收培育市場(chǎng)之功效。目前各地針對(duì)土地供應(yīng)、“爛尾樓”出臺(tái)了不少政策，但是其中相當(dāng)部分帶有明顯的行政強(qiáng)制色彩，對(duì)市場(chǎng)的作用重視不夠，一些地方明確提出“提高門檻”、“治理城市疤痕”等對(duì)策。其實(shí)關(guān)鍵在于建立公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，而不是強(qiáng)迫開發(fā)商服從政府意志，如果通過行政手段強(qiáng)制性地推行某些政策主張，甚至采取所謂的提高門檻等歧視性政策，不僅無(wú)助于降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，反而加重市場(chǎng)的扭曲，導(dǎo)致更大的風(fēng)險(xiǎn)?？扇〉恼邔?dǎo)向是化解結(jié)構(gòu)性矛盾，增加市場(chǎng)的公平性。

2、近期主要目標(biāo)是結(jié)構(gòu)調(diào)整。以結(jié)構(gòu)優(yōu)化促進(jìn)總量調(diào)整，控制空置面積繼續(xù)增長(zhǎng)，消化存量商品房。房地產(chǎn)業(yè)目前的金融風(fēng)險(xiǎn)不在規(guī)模上而在結(jié)構(gòu)上。首先是資金使用的結(jié)構(gòu)。很明顯，直到目前我國(guó)廣大城鎮(zhèn)家庭的居住面積仍沒有達(dá)到基本的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房屋的購(gòu)買欲望仍非常強(qiáng)烈，有購(gòu)買力的需求也十分龐大。另一方面，空置一年以上的房屋在5600萬(wàn)平方米以上，龐大的需求和供給由于價(jià)格因素而無(wú)法有效實(shí)現(xiàn)。其次是資金來(lái)源結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，銀行貸款和經(jīng)營(yíng)性欠款所占比例過高，2003年兩項(xiàng)合計(jì)占房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源總額的70％，2004年1－5月兩項(xiàng)合計(jì)占比仍高達(dá)61.1％。有效地改善供需結(jié)構(gòu)、資金結(jié)構(gòu)，是近期調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，降低風(fēng)險(xiǎn)最有效的著力點(diǎn)。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范管理力度，把好土地源頭關(guān)。近年來(lái)，政府主管部門出臺(tái)了一系列支持和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控從以往簡(jiǎn)單的行政手段為主轉(zhuǎn)向以法制手段為主。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)更深切體會(huì)土地資源對(duì)于經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要性，實(shí)施更嚴(yán)格、高效的土地管理制度。對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行合理控制，進(jìn)一步完善年度土地供應(yīng)計(jì)劃，全面盤活土地資產(chǎn)，加快建立健全的、適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地產(chǎn)權(quán)制度。

4、完善財(cái)產(chǎn)稅制度，打擊過度投機(jī)和資源浪費(fèi)并存的痼疾。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的另一個(gè)深層次頑癥是資源的無(wú)效配置，而這種無(wú)效配置的原因就在于占有資源不需要付出額外成本，因此造成資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。與此同時(shí)，由于不需要付出額外成本便可以擁有財(cái)產(chǎn)，刺激了以投機(jī)為目的的財(cái)產(chǎn)集聚和沉淀，導(dǎo)致投機(jī)有愈演愈烈之勢(shì)。這兩種現(xiàn)象對(duì)資源的有效配置和經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展危害極大，必須加以改變。根據(jù)國(guó)內(nèi)外已有的經(jīng)驗(yàn)和理論分析，適時(shí)改革和完善財(cái)產(chǎn)稅制度是一項(xiàng)有效的措施，建議有關(guān)方面抓緊研究，及早出臺(tái)可行的方案。

篇2

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)重構(gòu)穩(wěn)定

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)有三個(gè)基本功能：一是為消費(fèi)者提供居住和工作場(chǎng)所；二是為個(gè)人和企業(yè)提供投資或投機(jī)機(jī)會(huì)；三是為整個(gè)信用制度提供最基本的抵押資產(chǎn)（在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中銀行抵押資產(chǎn)的90％是房地產(chǎn)）。前者是房地產(chǎn)的自然屬性，與是否市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)無(wú)關(guān)，后兩者則是房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的基本功能，沒有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就沒有這兩個(gè)功能。房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的基本功能引發(fā)房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中正反兩個(gè)方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產(chǎn)可以迅速通過房地產(chǎn)信貸的杠桿撬動(dòng)大量資金流向房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)，導(dǎo)致該地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展（在中國(guó)這總是為地方政府帶來(lái)巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負(fù)面作用就是它可能帶來(lái)泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)?？梢?，房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中具有很強(qiáng)的虛擬經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征，把房地產(chǎn)作為虛擬經(jīng)濟(jì)的部門之一來(lái)進(jìn)行研究更能體現(xiàn)房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的特性。

然而，在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論中，房地產(chǎn)（realestate）一直被認(rèn)為是一種最重要的實(shí)物資產(chǎn)（realassets），屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的研究范疇，房地產(chǎn)的變動(dòng)應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)基本面相吻合。但是，現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中的“房經(jīng)背離”和“房地產(chǎn)泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產(chǎn)作為一種實(shí)物資產(chǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們必須從當(dāng)今經(jīng)濟(jì)虛擬化的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，運(yùn)用虛擬經(jīng)濟(jì)理論對(duì)之進(jìn)行合理的解釋。

一、房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究

在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，資本化定價(jià)方式越來(lái)越普遍，整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中虛擬經(jīng)濟(jì)部分的影響日益增強(qiáng)，相應(yīng)地，虛擬經(jīng)濟(jì)的研究也越來(lái)越重要。國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和稱呼有很多種，但是它與“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”相對(duì)獨(dú)立而存在的看法卻是共同的。虛擬經(jīng)濟(jì)概念的本質(zhì)意在概括一種不同于以往的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式，其基礎(chǔ)就是資本化的定價(jià)方式。它是觀念支撐或心理支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)是成本支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)。從這樣的認(rèn)識(shí)出發(fā)，房地產(chǎn)的價(jià)格形成無(wú)疑屬于虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。

可見，虛擬經(jīng)濟(jì)理論重視預(yù)期和心理活動(dòng)、不確定等因素的作用，它把整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)劃分為由成本支撐的實(shí)體經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和由心理支撐的虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。虛擬經(jīng)濟(jì)是一種以資本化定價(jià)方式為其行為基礎(chǔ)的特殊的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行關(guān)系，一種資產(chǎn)，不論其有形還是無(wú)形，也不論其是金融資產(chǎn)還是房地產(chǎn)，一旦以資本化定價(jià)方式來(lái)定價(jià)，它就具有虛擬資產(chǎn)的運(yùn)行特征，就應(yīng)該納入虛擬經(jīng)濟(jì)的研究框架。虛擬經(jīng)濟(jì)中的所有運(yùn)行特征、運(yùn)行規(guī)律和所發(fā)生的重大事件無(wú)不與資產(chǎn)的這種特殊定價(jià)方式有關(guān)。對(duì)房地產(chǎn)虛擬性的研究也是從資本化定價(jià)方式入手的。有關(guān)的研究如下：

1.關(guān)于房地產(chǎn)定價(jià)方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價(jià)方式的角度來(lái)看，即使是狹義的虛擬經(jīng)濟(jì)的定義也要包括房地產(chǎn)。隨后，南開大學(xué)虛擬經(jīng)濟(jì)與管理研究中心課題組“房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究報(bào)告”指出房地產(chǎn)虛擬性是介于一般商品和金融資產(chǎn)之間的，房地產(chǎn)虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產(chǎn)存量與市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)等影響房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)的主要制度因素）。

2.關(guān)于房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系研究。郭金興（2005）指出：房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)并不必然導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定，房地產(chǎn)具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在機(jī)理。房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)可以使貨幣供應(yīng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的貨幣需求相適應(yīng)，而房地產(chǎn)價(jià)值的相對(duì)穩(wěn)定性對(duì)穩(wěn)定貨幣發(fā)行，從而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要意義。王國(guó)忠（2005）通過計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型的檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值系統(tǒng)的影響是直接而顯性的。房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)在整個(gè)區(qū)間內(nèi)存在雙向的影響機(jī)制，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)股票價(jià)格與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的價(jià)格指標(biāo)都有著單向的傳導(dǎo)機(jī)制，房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)會(huì)影響股票市場(chǎng)的價(jià)格及實(shí)物生產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。這說明作為虛擬經(jīng)濟(jì)的子集，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中占有突出的地位。如果把房地產(chǎn)部門看成是虛擬經(jīng)濟(jì)的一部分，然后再來(lái)考察與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響不但沒有減弱，反而出現(xiàn)了增強(qiáng)的趨勢(shì)。鞠方（2005）基于對(duì)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊性的分析，提出了一個(gè)基于實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的二元結(jié)構(gòu)分析框架，提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)貨幣積聚假說，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的成因進(jìn)行新的解釋。進(jìn)而把房地產(chǎn)泡沫放在協(xié)調(diào)處理好實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)關(guān)系的角度進(jìn)行研究，重點(diǎn)剖析房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融發(fā)展三者之間的內(nèi)在聯(lián)系，從而為三者的互動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展提供理論基礎(chǔ)。并指出：房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)具有鮮明的虛擬經(jīng)濟(jì)特征和實(shí)體經(jīng)濟(jì)特征的特殊市場(chǎng)，正是由于這種“虛實(shí)兩重性”，決定了房地產(chǎn)“異象”成因的復(fù)雜性和多樣性。

二、從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的基本思路

在認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)的虛擬性的基礎(chǔ)上，我們可以按照虛擬經(jīng)濟(jì)的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論。這種重構(gòu)包括以下幾個(gè)有機(jī)的組成部分：①房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究。這是從虛擬經(jīng)濟(jì)的行為基礎(chǔ)——資本化定價(jià)方式的角度對(duì)房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行的研究。②對(duì)房地產(chǎn)自身的穩(wěn)定性的研究。首先，從虛擬經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征——強(qiáng)波動(dòng)性入手，然后，對(duì)房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟(jì)成分自身的穩(wěn)定性進(jìn)行研究。③從價(jià)格的角度來(lái)研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。說明房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)關(guān)系——房地產(chǎn)如何影響宏觀經(jīng)濟(jì)以及宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定（波動(dòng)）之間的關(guān)系構(gòu)成了新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的核心部分。⑤指出在虛擬經(jīng)濟(jì)條件下政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。⑥案例研究。研究美國(guó)、英國(guó)、日本、中國(guó)等國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。

由此，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的分析框架圖大致如下：

三、從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的意義

在經(jīng)濟(jì)虛擬化背景下，研究房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有著重要的理論意義和實(shí)際意義。大體而言，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論有兩個(gè)基本特點(diǎn)：第一，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場(chǎng)等看作一個(gè)整體來(lái)考察房地產(chǎn)，考察資金在這些領(lǐng)域中轉(zhuǎn)移流動(dòng)的規(guī)律及其影響；第二，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的虛擬性質(zhì)和可能的房地產(chǎn)引發(fā)的泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。這種從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。具體表現(xiàn)在：

有利于正確解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有特殊的重要性。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論難以有效解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的“異象”，只有在對(duì)房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行深入研究的基礎(chǔ)上，才會(huì)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和研究領(lǐng)域有更深刻的了解；才會(huì)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的理論出發(fā)點(diǎn)是把整個(gè)經(jīng)濟(jì)看作一個(gè)價(jià)值系統(tǒng)而非物質(zhì)系統(tǒng)有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經(jīng)濟(jì)的理論。

有利于提高宏觀調(diào)控政策的有效性。研究房地產(chǎn)虛擬性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，指出房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有利于維護(hù)整個(gè)社會(huì)的公平、穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展，這在客觀上為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控提供理論依據(jù)，并有利于提高政府實(shí)施宏觀調(diào)控政策的有效性。

有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門的協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)存在千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)至關(guān)重要，研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)服務(wù)。

有利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展事關(guān)老百姓的安居樂業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的財(cái)富分配效應(yīng)可能加劇收入分配差距，造成社會(huì)利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數(shù)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率也呈逐年增加的趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，各國(guó)的GDP增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴性較強(qiáng)。在此情形下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不正常的發(fā)展，不僅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)衰退，還會(huì)對(duì)金融體系甚至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)不良影響。因此，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)虛擬性并在此基礎(chǔ)上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的問題，關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行、金融安全、投資決策和社會(huì)穩(wěn)定，關(guān)系到和諧社會(huì)的構(gòu)建。

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篇3

關(guān)鍵詞：日本；中國(guó)；房地產(chǎn)；泡沫

一、日本房地產(chǎn)泡沫成因

二戰(zhàn)后，日本百?gòu)U待興，尤其是住宅市場(chǎng)，供應(yīng)嚴(yán)重不足，住房緊缺成為一個(gè)嚴(yán)重問題。為解決這一難題，日本政府采取了由政府、民間、個(gè)人共同集資的政策，大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，使戰(zhàn)后日本住宅建設(shè)在國(guó)民生產(chǎn)總值中所占比例保持在6-8%左右。隨著日本經(jīng)濟(jì)自20世紀(jì)60年代中期以來(lái)的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的迅速增強(qiáng)，至1981年全日本基本解決了供需之間的數(shù)量上以及質(zhì)量上的矛盾。此后，日本在繼續(xù)開發(fā)新建住宅區(qū)的同時(shí)，加快了舊區(qū)改造工作。

戰(zhàn)后日本住宅建設(shè)以及日本經(jīng)濟(jì)自20世紀(jì)60年代中期以來(lái)的快速發(fā)展使人們相信在日本土地價(jià)格永遠(yuǎn)上漲的神話。東京土地價(jià)格在1955-1987年保持年均增長(zhǎng)16%的速度。土地的稀缺性，加上房產(chǎn)消費(fèi)的盲目性，產(chǎn)生了土地神話。土地只會(huì)升值不會(huì)貶值的邏輯在日本人的腦海里根深蒂固。到1990年，日本的房地產(chǎn)的總價(jià)值約為20萬(wàn)億美元，大約是1955年的75倍，相當(dāng)于當(dāng)時(shí)全球股市總市值的2倍。從地價(jià)來(lái)看,1990年僅東京的地價(jià)總值就相當(dāng)于當(dāng)時(shí)整個(gè)美國(guó)地價(jià)總值。日本經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展使日本出現(xiàn)了地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)潮，日本人買下紐約最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美國(guó)人最驕傲的產(chǎn)業(yè)好萊塢影片公司，尤其是日元大幅度升值使得日本人極其富有，大舉向海外投資。伴隨“國(guó)富民強(qiáng)”，大量新資金沒有去處，只好集中和積聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越來(lái)越高，價(jià)格和泡沫與日俱增。地產(chǎn)價(jià)格不斷上揚(yáng)，泡沫越吹越大，加之日本政府不明智地提高利率，最終使泡沫崩潰，國(guó)民經(jīng)濟(jì)開始了長(zhǎng)達(dá)十幾年的低迷和蕭條。

日本金融體系沒有限制商業(yè)銀行的資金最終流入股市的規(guī)定，從而為股市與房地產(chǎn)雙重“泡沫”的形成創(chuàng)造了條件。20世紀(jì)80年代以來(lái)，日本央行為了刺激經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，采取了非常寬松的金融政策。1985年9月美、英、德、法、日5國(guó)財(cái)長(zhǎng)聚會(huì)紐約的廣場(chǎng)飯店，就爭(zhēng)執(zhí)許久的日元升值達(dá)成協(xié)議，史稱“廣場(chǎng)協(xié)議”，迫使日元升值38%。之后一年時(shí)間里日元對(duì)美元升值一倍以上，由此對(duì)出口造成巨大沖擊。日本政府為了刺激國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，完成外向型向內(nèi)需型經(jīng)濟(jì)過度，連續(xù)5次降低利率放松銀根，基礎(chǔ)利率跌至歷史最低點(diǎn)，貨幣供應(yīng)量連續(xù)每年超過10%，1998年超過15%，造成市場(chǎng)上資金流動(dòng)性過剩。但是由于當(dāng)時(shí)日本上下對(duì)日元升值和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的困難認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)備不足，大量資金并不如政府所希望的那樣流入制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，而是流入容易吸納和“見效”的股市樓市，過量投機(jī)資金云集不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)，造成股市樓市價(jià)格雙雙飆升。1985年以后的4年時(shí)間中，東京地區(qū)商業(yè)用地價(jià)格猛漲了2倍，大阪地區(qū)猛漲了8倍，東京大阪的住宅價(jià)格都上漲了2倍多。在此過程中日本政府并沒有采取有效措施引流資金和監(jiān)管資金，而是聽之任之。

在資金泛濫的情況下，原本應(yīng)該緊縮的信貸不僅沒有緊縮，相反進(jìn)一步擴(kuò)張，推波助瀾火上加油。為了追逐高額利潤(rùn)，日本各大銀行將房地產(chǎn)作為最佳貸款項(xiàng)目，來(lái)者不拒有求必應(yīng)。1990年危機(jī)已經(jīng)一觸即發(fā)，但是銀行繼續(xù)大規(guī)模貸款。當(dāng)年在東京證券交易所上市的12家日本最大銀行向房地產(chǎn)發(fā)放貸款總額達(dá)到50萬(wàn)億日元，占貸款總額的1/4，5年間猛增2.5倍。尤其錯(cuò)誤的是為了擴(kuò)大杠桿作用增加利潤(rùn)，日本銀行違反國(guó)際清算銀行的巴塞爾協(xié)議，將持股人未實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)當(dāng)作資本金向外出借，造成流通領(lǐng)域里的貨幣數(shù)量進(jìn)一步擴(kuò)張。1991年日本銀行總貸款額達(dá)到當(dāng)年國(guó)民生產(chǎn)總值的90%，而美國(guó)僅為37%。為了爭(zhēng)奪利潤(rùn)和分享市場(chǎng)，日本上千家財(cái)務(wù)公司和投資公司等非銀行機(jī)構(gòu)也不顧政策限制，躋身于房地產(chǎn)金融行業(yè)，直接或間接向房地產(chǎn)貸款，總額高達(dá)40萬(wàn)億日元?？梢哉f日本金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)泡沫的最大鼓吹者和最后支撐者，為泡沫源源不斷輸送能量直到最后一刻。

日本自1985年“廣場(chǎng)協(xié)議”以來(lái)房地產(chǎn)和金融泡沫已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重，并在后來(lái)5年時(shí)間里執(zhí)行的一系列錯(cuò)誤政策，致使日本經(jīng)濟(jì)在1991年第4季度開始崩潰，股價(jià)和房地產(chǎn)價(jià)格同時(shí)暴跌，房地產(chǎn)“泡沫”破裂。房地產(chǎn)“泡沫”破裂后，土地價(jià)格也大幅下跌。房地產(chǎn)價(jià)格暴跌重創(chuàng)了日本金融業(yè)，也重創(chuàng)了日本經(jīng)濟(jì)，甚至直至今日尚未完全恢復(fù)。

日本政府在面對(duì)房地產(chǎn)泡沫的調(diào)控時(shí)，簡(jiǎn)單地采用了貨幣緊縮政策。1988-1990年，提高利率3.5個(gè)百分點(diǎn)。致使大量房地產(chǎn)按揭貸款違約不能支付，引發(fā)金融危機(jī)。

泡沫破裂后許多日本居民成為千萬(wàn)“負(fù)翁”，家庭資產(chǎn)大幅度縮水，長(zhǎng)期背上嚴(yán)重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里嚴(yán)重影響正常消費(fèi)。日本銀行及非銀行機(jī)構(gòu)的不良債務(wù)高達(dá)100萬(wàn)億日元，最后成為壞賬的達(dá)到幾十萬(wàn)億日元。倒閉和被收購(gòu)的銀行和房地產(chǎn)公司不計(jì)其數(shù)，大量建筑成為“爛尾樓”。建筑業(yè)飽受重創(chuàng)，1994年合同金額不足高峰期的1/3，國(guó)民經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)達(dá)十幾年的負(fù)增長(zhǎng)和零增長(zhǎng)。此外，日本新的不動(dòng)產(chǎn)稅制的實(shí)施加重了日本國(guó)內(nèi)的住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致房產(chǎn)消費(fèi)一蹶不振，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)緩慢。

二、日本房地產(chǎn)泡沫對(duì)中國(guó)的幾點(diǎn)啟示

（一）預(yù)防過度投機(jī)

一方面，土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長(zhǎng)了投機(jī)活動(dòng)，產(chǎn)生大量投機(jī)性泡沫。土地是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，土地資源的稀缺性使得土地市場(chǎng)具有需求彈性大而供給彈性小的特點(diǎn)。當(dāng)大量投機(jī)使土地需求增加時(shí)，土地價(jià)格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場(chǎng)無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進(jìn)一步拉大。在此情況下，有限的土地價(jià)格飛漲，嚴(yán)重脫離了其實(shí)有價(jià)值而產(chǎn)生地價(jià)泡沫，進(jìn)而可能導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成。另一方面，房地產(chǎn)投資的過度增長(zhǎng)使得房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了城市化進(jìn)程的速度，就容易造成市場(chǎng)供給與市場(chǎng)需求的嚴(yán)重不平衡，房屋空置率高，也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌，泡沫破滅。

（二）調(diào)整銀行和房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，預(yù)防銀行信貸非理性擴(kuò)張

貨幣政策既體現(xiàn)在存貸款利率方面，也體現(xiàn)在銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系方面。中國(guó)的存款利率仍有上調(diào)空間，而且央行加息的可能性也一直在人們的預(yù)期范圍之內(nèi)，這有助于降低普通百姓地產(chǎn)投資和投機(jī)的熱情。必要時(shí)選擇恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)加息，未嘗不是一個(gè)有效的辦法。目前由于全球金融危機(jī)，中國(guó)采取降息措施刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但是長(zhǎng)期來(lái)看，只要房地產(chǎn)行業(yè)有過度投機(jī)的現(xiàn)象，中國(guó)就有可能再度加息。

由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)必須擁有雄厚的資金，隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，開發(fā)商僅靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其開發(fā)資金主要來(lái)源就是銀行貸款。而房地產(chǎn)的高回報(bào)，使許多銀行在貸款的實(shí)際操作過程中，違反有關(guān)規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)放大量貸款，從而使行業(yè)進(jìn)入門檻降低，造成過度開發(fā)，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷堆積，使泡沫產(chǎn)生的可能性增加。美國(guó)的次貸危機(jī)、零首付購(gòu)房等就是例子。

（三）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀監(jiān)控和管理

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策的改變，往往會(huì)引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國(guó)家稅收、勞動(dòng)就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤(rùn)等等。政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)泡沫的首要措施。房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費(fèi)品兩重性，正因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資十分活躍，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，就必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。首先，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理，根據(jù)收入的水平來(lái)確定投資規(guī)模，使房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷基本適應(yīng)，不至于過多積壓；其次，要加強(qiáng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的管理，防止過分炒高樓市，使房地產(chǎn)泡沫劇增；最后，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展安居型房地產(chǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)工作，從而使房地產(chǎn)行業(yè)成為不含泡沫的實(shí)實(shí)在在的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

（四）強(qiáng)化土地資源管理

政府應(yīng)當(dāng)通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房?jī)r(jià)格的不合理上漲。要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，切實(shí)實(shí)行土地出讓公開招標(biāo)制度，控制一些城市過高的地價(jià)。要堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓、出現(xiàn)由結(jié)構(gòu)性過剩引發(fā)的泡沫。要嚴(yán)格懲處各類違規(guī)行為，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時(shí)和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對(duì)凡是超過規(guī)定期限沒有進(jìn)行開發(fā)的土地，政府應(yīng)立即收回。全面清理土地市場(chǎng)，堅(jiān)決打擊開發(fā)商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域的不正之風(fēng)和腐敗行為。

（五）加強(qiáng)金融監(jiān)管合理引導(dǎo)資金流向

首先，要進(jìn)一步健全金融監(jiān)管體系，增加監(jiān)管手段，增強(qiáng)監(jiān)管能力，提高監(jiān)管水平；其次，要加強(qiáng)信用總規(guī)模的控制，不使社會(huì)總信用過度脫離實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現(xiàn)代泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生；再次，要加強(qiáng)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控，通過利率、產(chǎn)業(yè)政策等，引導(dǎo)資金流向生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)部門；最后，要加強(qiáng)外資和外債的管理，盡可能引進(jìn)外資的直接投資和借長(zhǎng)期外債。推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出。因此，要加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管，從源頭上控制投機(jī)資本。

（六）保持人民幣對(duì)其他外匯匯率的長(zhǎng)期穩(wěn)定

日本房地產(chǎn)泡沫膨脹的一個(gè)國(guó)際背景，是1985日本迫于美國(guó)在“廣場(chǎng)協(xié)議”中施加的壓力而使日元升值，其后又為了扭轉(zhuǎn)因出口減少導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)蕭條，刺激內(nèi)需而多次大幅降低官定利率，導(dǎo)致了房地產(chǎn)資金供應(yīng)的膨脹，為房地產(chǎn)泡沫的形成注入了最原始的動(dòng)力。以此為鑒，中國(guó)的匯率政策應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定，并且阻斷國(guó)際游資涌人中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。

（七）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的控制

在中國(guó)土地由政府壟斷出讓，政府向市場(chǎng)投放允許開發(fā)建設(shè)的土地，包括數(shù)量和質(zhì)量都直接控制了房地產(chǎn)建設(shè)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。近幾年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)土地購(gòu)置呈高速增長(zhǎng)趨勢(shì)，個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)了圈地?zé)幔L(zhǎng)了土地交易中的投機(jī)行為，從而引發(fā)土地價(jià)格上漲也就導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。此種情況政府是必須出面加以控制的，其中土地掛牌拍賣就是一種調(diào)控供量，避免暗箱操作的有效方式。要保護(hù)土地資源，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，防止樓市動(dòng)蕩造成風(fēng)險(xiǎn)，清理違反土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)設(shè)立的園區(qū)。

（八）加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)機(jī)制

進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房政策，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃的管理，加快落實(shí)住房補(bǔ)貼，提高職工購(gòu)房的支付能力。合理確定經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模，著力解決中低收入家庭的住房問題。遵循“以銷定產(chǎn)”的原則，合理確定分年度建設(shè)規(guī)模；經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)要與危舊房改造相結(jié)合；根據(jù)“經(jīng)濟(jì)”和“適用”的原則，制定經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的監(jiān)管，控制建設(shè)成本，保證工程質(zhì)量；經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)不能采取指令性方式確定建設(shè)單位，應(yīng)公開招標(biāo)。嚴(yán)格控制和防止目前經(jīng)濟(jì)適用房戶型面積大、價(jià)格高、普通老百姓仍然買不起的情況。

（九）必要時(shí)提供購(gòu)房的首付比例

中國(guó)央行邁出平抑房?jī)r(jià)的重要一步，從需求方面進(jìn)行控制，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)時(shí)，提高房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快地區(qū)的最低首付比例，這明顯加大了炒房者的投機(jī)難度，投機(jī)性貸款的需求將明顯下降。

（十）必要時(shí)征收物業(yè)稅

通過征收物業(yè)稅，加重購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，讓人們不敢輕易購(gòu)房。同時(shí)，房子越多上稅越多，在增加國(guó)家稅收，補(bǔ)貼窮人的同時(shí)，抑制人們購(gòu)買住房等待升值的投機(jī)心里。如美國(guó)有的州50萬(wàn)美元的住房每年要上交2萬(wàn)美元左右的物業(yè)稅，這樣人們買房主要用來(lái)自住，不會(huì)輕易買來(lái)投資。此外，在日本父母把住房轉(zhuǎn)贈(zèng)給子女時(shí)，也要收取大概50%左右的遺產(chǎn)稅，這也讓人們不敢輕易買房投機(jī)炒作。

參考文獻(xiàn)：

篇4

物業(yè)管理概念是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)較早開始“炒作”的一個(gè)概念。作為房地產(chǎn)開發(fā)鏈上的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，某一個(gè)項(xiàng)目物業(yè)管理水準(zhǔn)的高低是影響業(yè)主作出購(gòu)買選擇的重要因素。因?yàn)闃I(yè)主都希望生活在一個(gè)安全、方便、體貼周到的環(huán)境里。因此，我們常常見到稍大的樓盤和高檔樓盤，往往打出“引入香港頂尖物業(yè)管理”之類的旗號(hào)。

為適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，我國(guó)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該建立自己的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)理念，探索先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)模式和嶄新的物管企業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)制，充分發(fā)掘企業(yè)文化和社區(qū)文化，著眼于打造物業(yè)管理品牌，才能在房地產(chǎn)營(yíng)銷中保持主動(dòng)。

二、綠色生態(tài)概念

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)綠色生態(tài)概念風(fēng)行。綠色營(yíng)銷理論的核心是，企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)應(yīng)該是以人類的綠色消費(fèi)為目標(biāo)而進(jìn)行的一系列營(yíng)銷活動(dòng)，是實(shí)現(xiàn)公司贏利、消費(fèi)者需求滿足和社會(huì)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益三者動(dòng)態(tài)平衡的新型營(yíng)銷。綠色營(yíng)銷觀念強(qiáng)調(diào)企業(yè)的營(yíng)銷活動(dòng)要保護(hù)環(huán)境，有利于維護(hù)生態(tài)平衡，減少污染，避免資源浪費(fèi)，提供親近自然的、無(wú)害化產(chǎn)品和消費(fèi)。

這股綠色生態(tài)概念之風(fēng)自然很快吹向房地產(chǎn)業(yè)。企業(yè)在房產(chǎn)營(yíng)銷中打出了環(huán)保、綠色、生態(tài)的口號(hào)，在營(yíng)銷全過程力圖體現(xiàn)“綠色”關(guān)懷。例如，地段選擇盡可能遠(yuǎn)離污染源，墻體和窗戶采用新型保溫隔熱隔音材料，拒絕使用粘土紅磚（減少土地資源消耗），裝修裝飾使用新型無(wú)污染、無(wú)刺激、無(wú)公害的材料，房屋建筑盡可能減少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中處理等等。在生態(tài)營(yíng)造方面，則普遍強(qiáng)調(diào)小區(qū)景觀的配套和環(huán)境的綠化，強(qiáng)調(diào)居住環(huán)境的舒適性、無(wú)害化以及生態(tài)環(huán)境的和諧性。這些都成為樓盤中的USP，成為吸引顧客的“賣點(diǎn)”。

三、歐式概念

歐式概念幾乎是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上最普遍、最常見的概念模式。從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步伊始的沿海和南方城市，到今天的內(nèi)陸城市，歐式概念之風(fēng)一直在熱吹之中，成為競(jìng)相模仿和攀比的焦點(diǎn)之一。無(wú)論是建筑的外觀造型，還是小區(qū)環(huán)境的布局，力圖體現(xiàn)歐式建筑的古典美、現(xiàn)代美。在很多城市，稍有實(shí)力的開發(fā)商，稍大的樓盤，就要請(qǐng)海外設(shè)計(jì)師擔(dān)綱設(shè)計(jì)。外觀設(shè)計(jì)則往往是歐式圓形拱門，歐式窗戶、羅馬立柱，歐式門樓、檐口和墻面浮雕裝飾；小區(qū)景觀則城堡式建筑、歐式雕塑小品、歐式風(fēng)景樹、歐式花園草坪等；還有實(shí)力雄厚的開發(fā)商，甚至將整個(gè)小區(qū)“歐化”。

四、品位概念

追求品位，是現(xiàn)代社會(huì)逐步富裕起來(lái)的人們的共同向往。

有一句幾乎成為經(jīng)典的廣告語(yǔ)——“我選擇的是家，不是房子”。這句話似于把房子和家對(duì)立了起來(lái)。其實(shí)不然，如果換一個(gè)角度看，它恰恰體現(xiàn)了房子之于家的重要性。房為家的載體，沒有房，何以為家？在某種意義上說，房子是家的代名詞。對(duì)普通百姓而言，房子是一個(gè)家庭最大的“大件商品”，它是人們享受生活的基本條件。無(wú)房的人夢(mèng)想有房，有了房的人則無(wú)不希望把“家”建設(shè)得溫馨、高雅和舒適。因此，在善于制造概念的房地產(chǎn)營(yíng)銷人士頭腦里，品位概念自然又是一個(gè)重要的“噱頭”。

五、人文概念

現(xiàn)代都市人，每天奔波于繁華鬧市，車水馬龍，喧囂塵揚(yáng)，更希望能尋得幽雅高尚之所，置業(yè)安家，與高尚人士為鄰，受文化環(huán)境熏陶，修身養(yǎng)性，讓自己和家人在享受生活的安逸、溫馨的同時(shí)，還能夠浸潤(rùn)在一個(gè)文明、高尚的文化氛圍里。對(duì)人文氛圍的追求，是都市人在滿足了基本溫飽之后，生活境界和精神境界上的更高要求。

于是，在房地產(chǎn)營(yíng)銷的概念演進(jìn)中，人文概念的流行也就是十分自然的事了。開發(fā)商和企劃人都希望借助人文概念來(lái)提升樓盤的內(nèi)涵和品質(zhì)。什么“與高尚人士為鄰”、“某某家園，墨香中的家”，什么“某某花園，書香門第”之類的廣告，一個(gè)比一個(gè)喊得更響亮。

六、旅游休閑概念

現(xiàn)代人在緊張。工作之余，希望獲得休閑、旅游度假，調(diào)節(jié)心情，放松精神。休閑將成為現(xiàn)代人的重要生活方式。因此，那些在城郊結(jié)合部開發(fā)的項(xiàng)目，特別是別墅項(xiàng)目區(qū)，則著力營(yíng)造旅游休閑概念。如泳池、沙灘、戲水池之外，辟有野趣燒烤樂園，隨物業(yè)贈(zèng)送小型花圃或農(nóng)莊（可代為打理），還有的項(xiàng)目干脆建在遠(yuǎn)郊的旅游度假區(qū)。

最近，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧公開發(fā)表一種觀點(diǎn)——擁有兩套住房才算小康，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。他所說的另一套房主要被用作周末和節(jié)假日度假之用。可見，學(xué)者分析的和身體力行者們“想到一塊兒去了”。這說明旅游度假概念反映了房地產(chǎn)開發(fā)的一種重要趨勢(shì)，難怪開發(fā)商和企劃人們開始熱衷于營(yíng)造這一概念。

七、會(huì)所概念

從字面意思上講，會(huì)所就是項(xiàng)目業(yè)主或小區(qū)內(nèi)居民聚會(huì)之所。顧客在接受房地產(chǎn)廣告信息和作出購(gòu)房選擇時(shí)，面對(duì)的大多數(shù)是期房或半期房，所以盡管很多發(fā)展商在樓書和規(guī)劃圖中展示了漂亮的會(huì)所“效果圖”，但更多的發(fā)展商主要是把它作為一個(gè)銷售賣點(diǎn)而已，至于會(huì)所何時(shí)能真正建成，提供哪些服務(wù)，由誰(shuí)經(jīng)營(yíng)和如何經(jīng)營(yíng)等細(xì)節(jié)問題，并沒有確定，所以顧客得到的僅僅是一個(gè)美麗含混的承諾。

然而，深入考察一下，可以發(fā)現(xiàn)，會(huì)所概念在實(shí)際中存在著這樣的問題：

一是會(huì)所的功能定位問題。一般大型社區(qū)或比較成熟的物業(yè)，均配備有專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。那么，會(huì)所為入住的業(yè)主提供的服務(wù)如何同物業(yè)管理區(qū)別開來(lái)，避免重復(fù)或空白呢？這就需要對(duì)會(huì)所作功能定位。我認(rèn)為，會(huì)所應(yīng)該定位于人際溝通和社區(qū)文化交流，應(yīng)該成為社區(qū)居民人際交往和文化交流的場(chǎng)所、渠道。讓小區(qū)居民從家庭自我封閉中走出來(lái)，多作人際溝通，開展有特色的小區(qū)文化活動(dòng)，如文化沙龍、小型圖書館、游藝活動(dòng)、健身、聚會(huì)、社區(qū)教育等，面向社區(qū)大家庭，敞開心扉，親善友好，至于洗衣送餐、孩童托管之類的家政服務(wù)，則應(yīng)該由物業(yè)管理部門承擔(dān)。

二是會(huì)所經(jīng)營(yíng)權(quán)和經(jīng)營(yíng)方式問題。即會(huì)所應(yīng)該由誰(shuí)經(jīng)營(yíng)，如何經(jīng)營(yíng)的問題。也許是“肥水不流外人田”的緣故，我們看到會(huì)所普遍由開發(fā)商經(jīng)營(yíng)。由于開發(fā)商的主業(yè)不在于此，如果開發(fā)商經(jīng)營(yíng)上出現(xiàn)問題，這就容易造成與業(yè)主的矛盾。因此，我們提倡會(huì)所可以引入社會(huì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)經(jīng)營(yíng)，以提高經(jīng)營(yíng)水平和服務(wù)水準(zhǔn)。在如何經(jīng)營(yíng)的問題，有開放式經(jīng)營(yíng)、封閉式經(jīng)營(yíng)和半開放式經(jīng)營(yíng)三種觀點(diǎn)。因服務(wù)的對(duì)象范圍大小不同，經(jīng)營(yíng)方式和對(duì)業(yè)主的影響也就有不同。更多的業(yè)主希望會(huì)所實(shí)行封閉式經(jīng)營(yíng)，以享受優(yōu)越的服務(wù)，但這也會(huì)增加經(jīng)營(yíng)成本，提高會(huì)所消費(fèi)代價(jià)。

八、親水概念

水也是21世紀(jì)最珍貴的資源。而我國(guó)是一個(gè)水資源相對(duì)缺乏的國(guó)家。在很多城市尤其是北方城市，缺水嚴(yán)重，水就更顯珍貴。因此，生活在都市的人們，如果能選擇親水居住，是一種親近大自然的愜意人生。在這種追求下，親水概念不知不覺風(fēng)行房地產(chǎn)界。不少開發(fā)商把項(xiàng)目用地由原來(lái)首選地段因素轉(zhuǎn)向臨水因素。于是乎，那些臨湖、臨江、臨河的項(xiàng)目開發(fā)一下子熱了起來(lái)。只要看看如今樓盤項(xiàng)目的名稱，便可以看到與水的關(guān)系：藍(lán)灣俊園、金色港灣、銀河灣、秀水公寓、海岸花園、戀湖公寓、玫瑰湖畔、碧水灣、錦繡香江、星河灣、山水庭苑、臨溪居……。

九、智能E化概念

智能E化概念是近幾年提出的一個(gè)新概念。從近幾年的房地產(chǎn)文章和大量的房地產(chǎn)廣告中，“智能”、“E化”概念的熱炒，似乎標(biāo)志著入住的業(yè)主能一夜跨入智能社會(huì)、數(shù)字時(shí)代。然而，對(duì)大多數(shù)市民和購(gòu)房者來(lái)說，“智能化”仍然是霧里看花。不少人認(rèn)為，上網(wǎng)、

寬帶、可視對(duì)講、紅外線監(jiān)控、遠(yuǎn)程抄表就是“智能E化”，也有些開發(fā)商出于“炒”概念的目的，不管夠格不夠格，故意朝這個(gè)概念上套，以時(shí)髦的詞匯“蒙”人。

篇5

部預(yù)收賬款變成銷售收入之前，都會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重虧損的現(xiàn)象發(fā)生，只要此時(shí)進(jìn)行了結(jié)轉(zhuǎn)收入，那么就會(huì)清晰的看到隱含的利潤(rùn)，導(dǎo)致企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營(yíng)狀況得不到全面的反映。

二、適合房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析方法

(一)根據(jù)不同的收款方式分析

預(yù)收賬款，并判斷能否進(jìn)行確認(rèn)收入房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品與一般的商品不同，因此其也具有不同于其他商品的收款方式，其中主要包括：一次性付款、分期付款和按揭付款等。一是一次性付款：在房地產(chǎn)銷售過程中，如果以一次性付款的方式為主，那么在進(jìn)行確認(rèn)收入工作時(shí)，只要房款能夠足額到賬，即以應(yīng)收款項(xiàng)足額到賬作為確認(rèn)收入的核心標(biāo)準(zhǔn)，即使不具備房產(chǎn)證，也可以確定風(fēng)險(xiǎn)已被轉(zhuǎn)移。二是分期付款：如果房地產(chǎn)銷售的付款方式主要是分期付款，那么買方必定與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂相關(guān)合同，明確買方的付款日期。在進(jìn)行確認(rèn)收入時(shí)，應(yīng)確認(rèn)買方是否能夠按照付款日期完成付款，若出現(xiàn)買方在規(guī)定的還款時(shí)間內(nèi)無(wú)法完成還款，那么應(yīng)該及時(shí)對(duì)買方的資信能力和實(shí)際欠付金額進(jìn)行分析，若買方的資信能力低，且欠付的錢數(shù)超過整體房?jī)r(jià)的30%，則不得進(jìn)行確認(rèn)收入。三是按揭付款：若以此付款方式為主，那么必須滿足首期交齊和按揭款到賬兩個(gè)條件才得以進(jìn)行確認(rèn)收入。

(二)加強(qiáng)對(duì)收入結(jié)轉(zhuǎn)前產(chǎn)生期間費(fèi)用的整改

財(cái)務(wù)管理者主要職責(zé)任務(wù)是編制并實(shí)施核心戰(zhàn)略決策，在金融市場(chǎng)和價(jià)值管理兩者間扮演者極為重要的角色，因此，企業(yè)財(cái)務(wù)管理者應(yīng)該充分發(fā)揮自身的作用，加大對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析力度，加強(qiáng)對(duì)收入結(jié)轉(zhuǎn)前產(chǎn)生期間費(fèi)用的整改，科學(xué)合理的編制并實(shí)施核心企業(yè)戰(zhàn)略決策。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，傳統(tǒng)的企業(yè)財(cái)務(wù)管理方式已經(jīng)滿足不了現(xiàn)代化企業(yè)發(fā)展的需求，這就要求企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員和企業(yè)的管理者結(jié)合起來(lái)，利用一些傳統(tǒng)優(yōu)良的管理知識(shí)結(jié)合先進(jìn)、高效的手段和技術(shù)及時(shí)掌握當(dāng)前資本市場(chǎng)的發(fā)展情況和財(cái)務(wù)管理發(fā)展的新趨勢(shì)，將自己份內(nèi)的事情保質(zhì)保量的完成，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)利益相關(guān)者的合法利益。

(三)分析房地產(chǎn)開發(fā)的成本組成

確認(rèn)開發(fā)成本在購(gòu)置還沒有開發(fā)的土地過程中，必須先和周邊土地價(jià)格做一番詳細(xì)的比較之后再開展相關(guān)的評(píng)估工作，將資金成本剔除后遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出賬面價(jià)值的可認(rèn)同土地增值額，暫時(shí)作為調(diào)增存貨與資本公積；對(duì)于沒有入賬但本應(yīng)該入賬的款項(xiàng)，應(yīng)該通過合理預(yù)算或者估算的方法將其計(jì)入總賬，并對(duì)還沒有完成的配套工程進(jìn)行估價(jià)預(yù)提，從而保證開發(fā)成本的真實(shí)性；除此之外，成本的預(yù)轉(zhuǎn)必須滿足收入和成本的配比原則。

三、結(jié)束語(yǔ)

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1 引 言

房地產(chǎn)的價(jià)格在很大程度上取決于房地產(chǎn)的影響因素狀況,而影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多,鄔連東、張方在公寓住宅的定價(jià)研究中,考慮商業(yè)繁華程度、軌道交通、文化娛樂餐飲、醫(yī)療條件、教育條件、臨近大學(xué)、容積率等因素作為影響房?jī)r(jià)的主要參考。尚宇梅等人在房地產(chǎn)的評(píng)估中引用如下影響因素:地段、繁華程度、交通便捷度、環(huán)境景觀、建筑物情況、臨街狀況、設(shè)施狀況以及裝修狀況。李睿在使用層次分析法進(jìn)行住宅類房地產(chǎn)價(jià)格研究中,考慮了三大類的影響因素:交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施。

房地產(chǎn)的價(jià)格因其不同的影響因素特征而有所不同,針對(duì)具有不同特征的房地產(chǎn),適當(dāng)采取相應(yīng)的營(yíng)銷策略對(duì)于提高房地產(chǎn)價(jià)格、提升消費(fèi)者預(yù)期有著良好作用。比如,對(duì)于有著良好的建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料,或者大戶型乃至復(fù)式樓盤,可以著重從建筑因素方面對(duì)樓盤進(jìn)行宣傳,以使消費(fèi)者相信并了解該樓盤的品質(zhì);對(duì)于觀景房,售房的亮點(diǎn)便可以是樓盤的景觀可視度,并且通?？梢钥吹骄坝^的房源具有更高的價(jià)位以及上漲預(yù)期;對(duì)于靠近商業(yè)中心的樓盤,便要從樓盤的商業(yè)便捷度著手宣傳,周圍的設(shè)施如何齊全、生活如何方便等。房地產(chǎn)區(qū)位的選擇,以及伴隨而來(lái)的營(yíng)銷策略對(duì)于一個(gè)樓盤的品質(zhì)提升有著非常重要的作用。

2 依托房源特征,借勢(shì)宣傳

從影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素當(dāng)中選擇適于本樓盤的特征進(jìn)行樓盤的選址、開發(fā)以及營(yíng)銷是開發(fā)樓盤的關(guān)鍵。依據(jù)不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素(建筑因素、區(qū)位因素、人文因素、環(huán)境因素、自然因素),采取不同的營(yíng)銷手段以借勢(shì)宣傳。

2.1 具有建筑因素優(yōu)勢(shì)的房源

具有建筑因素優(yōu)勢(shì)的樓盤吸引買房者,主要從其優(yōu)質(zhì)的建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料,優(yōu)美的建筑布局,較高的容積率,良好的裝修及建筑外觀,以及相關(guān)車庫(kù)配備、保溫隔音、抗震等級(jí)等方面進(jìn)行造勢(shì)。

房屋的建筑因素與房屋本身的品質(zhì)是緊密聯(lián)系在一起的,房屋是否真正舒服,只有住進(jìn)去才知道;具有良好建筑優(yōu)勢(shì)的房源帶給住房者的不僅是舒適、踏實(shí),其升值潛力也非常大。比如,在隔音方面,隔音差的房源樓下甚至都能聽到樓上說話,而隔音效果好的房源能達(dá)到外界非常吵的時(shí)候,家里仍然非常安靜。在具體的營(yíng)銷中,可以從對(duì)比的角度讓買房者感受到房源的優(yōu)良品質(zhì),使買房者愿意購(gòu)買,并且始終滿意。

2.2 具有區(qū)位因素優(yōu)勢(shì)的房源

在區(qū)位因素分析中,對(duì)于商業(yè)服務(wù)業(yè)作用分值,影響因素作用分值按指數(shù)衰減公式進(jìn)行計(jì)算,即:

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6.1結(jié)論

缺乏有效的融資渠道制約了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)規(guī)模，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。國(guó)外（或地區(qū)）經(jīng)驗(yàn)表明，REITs是解決這一問題的有效途徑。REITs在國(guó)外(或地區(qū))的成功經(jīng)驗(yàn)使我們有理由相信這種投資產(chǎn)品能為我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)注入新的活力，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康轉(zhuǎn)型，促進(jìn)我國(guó)金融業(yè)的健康發(fā)展。近年來(lái)，我國(guó)一直在邁向REITs的道路上摸索前進(jìn)、不斷創(chuàng)新，但我們的產(chǎn)品與REITs仍有一定的距離。各種現(xiàn)象表明，我國(guó)國(guó)內(nèi)環(huán)境基本具備REITs的發(fā)展條件，各方對(duì)REITs的迫切需求也迫使我們加快發(fā)展REITs的步伐。雖然制約REITs發(fā)展的因素仍有存在，但我們相信通過努力，REITs在不久的將來(lái)就會(huì)在我國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)誕生。本文在借鑒他人研究的基礎(chǔ)上，通過閱讀國(guó)內(nèi)外大量文獻(xiàn)來(lái)探討REITs的中國(guó)化發(fā)展策略。通過研究，本文得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：首先，房地產(chǎn)投資信托基金是解決我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資問題的一種有效途徑，我國(guó)已經(jīng)基本具備了發(fā)展REITs的條件，我們應(yīng)該在已有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，通過借鑒國(guó)外（或地區(qū)）的成熟經(jīng)驗(yàn)，完善相關(guān)法律法規(guī)，加快發(fā)展REITs的步伐。其次，在借鑒國(guó)外（或地區(qū)）經(jīng)驗(yàn)時(shí)，要對(duì)其REITs產(chǎn)品進(jìn)行認(rèn)真地分析比較，有選擇地加以吸收，并結(jié)合我國(guó)國(guó)情因地制宜地進(jìn)行一定的創(chuàng)新。再次，在我國(guó)發(fā)展REITs市場(chǎng)時(shí)，宜采取分階段發(fā)展策略。同時(shí)，筆者認(rèn)為在我國(guó)已有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，結(jié)合國(guó)內(nèi)的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，我國(guó)REITs的組織形式宜采用直接式契約型，并采用封閉式運(yùn)作方式，但同時(shí)需要采取措施對(duì)封閉式的缺陷進(jìn)行一定的彌補(bǔ)；運(yùn)用資產(chǎn)組合理論和投資風(fēng)險(xiǎn)決策模型進(jìn)行投資資產(chǎn)的選擇和組合，在地域選擇上可以多關(guān)注二、三線城市有增值潛力的房地產(chǎn)資源，同時(shí)對(duì)開發(fā)性項(xiàng)目進(jìn)行一定的限制；應(yīng)該盡量延長(zhǎng)REITs的期限，這有助于提高產(chǎn)品的收益和穩(wěn)定性，要盡快解決REITs上市的問題，增強(qiáng)產(chǎn)品的流動(dòng)性；制定合理評(píng)估REITs價(jià)值的方法，盡量做到減少誤差，同時(shí)對(duì)REITs的分紅比例和分紅時(shí)間作出明確的規(guī)定；此外要合理并有選擇地使用REITs的財(cái)務(wù)杠桿，-60-在提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)注意防范財(cái)務(wù)杠桿過高帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。總之，我國(guó)發(fā)展REITs還處于起步階段，未來(lái)的道路還很長(zhǎng)，需要各方積極努力，加大理論研究力度，加快完善法律政策的步伐，推進(jìn)產(chǎn)品的突破和創(chuàng)新。同時(shí)希望本論文能對(duì)我國(guó)REITs的發(fā)展提供一些幫助。

6.2本文的局限和有待進(jìn)一步研究的問題

本文在研究和撰寫過程中，通過閱讀相關(guān)書籍、文獻(xiàn)、瀏覽相關(guān)網(wǎng)站和文章，獲得了大量資料，對(duì)本文的論證提供了有力的支持。但是由于我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）尚未誕生，而國(guó)外的實(shí)際情況與我國(guó)存在差距，所以沒有足夠相關(guān)成熟的理論可以借鑒。因此本文不可避免地存在一定的局限，需要在今后研究中不斷完善和改進(jìn)。

1．由于我國(guó)尚未有房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），同時(shí)我國(guó)信托機(jī)構(gòu)對(duì)已有信托產(chǎn)品的信息披露不夠充分，本文無(wú)法收集到更多的資料來(lái)進(jìn)行實(shí)證分析和數(shù)據(jù)分析，有待今后進(jìn)一步研究。

2．房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）涉及領(lǐng)域較廣，包括金融領(lǐng)域、房地產(chǎn)領(lǐng)域、法律領(lǐng)域等。同時(shí)內(nèi)容較復(fù)雜，如RETIs的稅收問題，就涉及到眾多稅種和稅目。因此，本文在某些方面分析還不夠深入，需要今后加以完善。

3．房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的發(fā)展屬于應(yīng)用領(lǐng)域，更注重產(chǎn)品的開發(fā)介紹和相關(guān)政策研究。在運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論具體分析問題方面仍有不足。由于筆者水平有限，所提觀點(diǎn)不一定正確，不足之處懇請(qǐng)各位專家批評(píng)、斧正！

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陜西西華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一個(gè)成長(zhǎng)中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，設(shè)有綜合部、財(cái)務(wù)部、銷售部、工程部、項(xiàng)目部、物業(yè)部及總工辦，現(xiàn)有人員54人，其中高中級(jí)職稱28人，工程技術(shù)和經(jīng)營(yíng)管理人員占總?cè)藬?shù)的80%。公司總資產(chǎn)6168.24萬(wàn)元，固定資產(chǎn)原價(jià)207萬(wàn)元，固定資產(chǎn)凈值123萬(wàn)元。公司成立于2000年，注冊(cè)資金8000萬(wàn)元，主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售及房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理、房屋設(shè)備租賃、房地產(chǎn)信息的咨詢服務(wù)，目前開發(fā)的項(xiàng)目主要有西華花園和城南花園項(xiàng)目。

4.2項(xiàng)目概況

城南花園小區(qū)是西華公司開發(fā)的第一個(gè)大型項(xiàng)目社區(qū)，它位于西安市雁塔區(qū)臺(tái)南路520號(hào)，建設(shè)期2年。該項(xiàng)目距離大雁塔南廣場(chǎng)較近，并且在西安最好的高中鐵一中附近，地理位置優(yōu)越。小區(qū)分為三期，目前只開發(fā)完成一期，項(xiàng)目的配套設(shè)施正在建設(shè)中。項(xiàng)目總占地是35.875畝，總建筑面積為85271.19M2，住宅總建筑面積是66446.1M2，共有住戶644戶。住宅部分為毛坯房，從預(yù)售到尾盤銷售均價(jià)為3350元/M2。本項(xiàng)目一期以3室及3室以下中小戶型為主，120平方米以上戶型只占到總戶數(shù)的14.6%。

4.3公司營(yíng)銷戰(zhàn)略分析

（1）戰(zhàn)略目標(biāo)：西華公司是一個(gè)成長(zhǎng)中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在西安房地產(chǎn)市場(chǎng)中，該公司的實(shí)力還只能處于中下水平。西華公司的戰(zhàn)略目標(biāo)是開發(fā)中檔價(jià)位，小區(qū)配套齊全的大型住宅項(xiàng)目，以期快速進(jìn)行資金的積累和企業(yè)實(shí)力的加強(qiáng)。

（2）土地戰(zhàn)略城南花園項(xiàng)目的開發(fā)用地地理位置優(yōu)越，并且項(xiàng)目用地性質(zhì)最早是經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目用地，后經(jīng)西華公司補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用后，轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩块_發(fā)用地，相對(duì)來(lái)說，用地成本較低，成為企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的一個(gè)優(yōu)勢(shì)。

（3）資金戰(zhàn)略該公司與建設(shè)銀行有著很好的業(yè)務(wù)往來(lái)關(guān)系，為前期項(xiàng)目開發(fā)提供了資金保障。另外，公司選擇中天建設(shè)集團(tuán)作為項(xiàng)目的建筑商的最大優(yōu)勢(shì)是，中天集團(tuán)實(shí)力雄厚，在西安實(shí)行的是墊資建設(shè)的策略，為西華公司在項(xiàng)目開發(fā)中減輕了資金壓力。但從城南花園項(xiàng)目的整個(gè)營(yíng)銷過程來(lái)看，也存在著資金緊張的情況。

（4）品牌戰(zhàn)略西華公司目前尚未建立自己的企業(yè)品牌，該公司旨在做響城南花園的項(xiàng)目品牌后，21以項(xiàng)目品牌帶動(dòng)企業(yè)品牌，以此帶動(dòng)西華品牌在西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的立足。從城南花園項(xiàng)目的售后調(diào)研來(lái)看，西華公司的項(xiàng)目名牌逐漸被消費(fèi)者認(rèn)同，但西華公司企業(yè)品牌的消費(fèi)者認(rèn)同度仍較低。

4.4項(xiàng)目的營(yíng)銷環(huán)境分析

（1）西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體特征從房地產(chǎn)營(yíng)銷的階段論和消費(fèi)者消費(fèi)需求的層次性看房地產(chǎn)開發(fā)水平，可以認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)是循著賣房子（棲風(fēng)遮雨之所）——賣家居（講究戶型、朝向、立面等）——賣環(huán)境（講究戶外景觀、環(huán)境質(zhì)量、社區(qū)配套等）——賣文化、生活方式（尋求能滿足其多元化的、個(gè)性化需求的生活空間，講究文化品味、身份地位歸屬感和系統(tǒng)化的生活方式）的脈絡(luò)，螺旋式上升遞進(jìn)的。在城南花園開發(fā)時(shí)，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)水平處于以“賣家居”為主的階段，但是部分領(lǐng)先的開發(fā)商已經(jīng)領(lǐng)先進(jìn)入“賣環(huán)境”的階段。當(dāng)時(shí)，西安居民購(gòu)房仍以解決居住問題為主要目的，為此階段居民住宅消費(fèi)需求的主要特征。綜合西安當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征，可歸納出以下幾個(gè)特點(diǎn)：a銷售的市場(chǎng)板塊主要依據(jù)居住區(qū)位西安房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)板塊主要依據(jù)居住區(qū)位分為：城內(nèi)、東郊、南郊、西郊、北郊五大塊，其中以南郊為市民居住的首選區(qū)域，且南郊的房?jī)r(jià)最高。b市場(chǎng)的整體開發(fā)素質(zhì)不高無(wú)論是市場(chǎng)機(jī)制、產(chǎn)品研發(fā)還是戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)模式等都與沿海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟的地區(qū)存在著一定的差距。當(dāng)時(shí)，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，發(fā)展商的操作層次較低，主要特點(diǎn)表現(xiàn)于以下方面：大部分地產(chǎn)廣告在訴求上紛紛由“地段論”轉(zhuǎn)向了“環(huán)境論”，并在膚淺和炒作的層面上演繹概念營(yíng)銷的模式；市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，建筑景觀單一、缺乏個(gè)性的歐陸風(fēng)格一統(tǒng)天下，城市建筑風(fēng)格單調(diào)，沒有形成鮮明的城市特色風(fēng)貌；開始注重單體建筑的技術(shù)含量和智能化水平，但社區(qū)的整體配套和物業(yè)管理服務(wù)等方面還需要進(jìn)一步完善。社區(qū)會(huì)所的建設(shè)還只是停留在一般意義上的綜合配套服務(wù)上，沒能更好地發(fā)揮會(huì)所在社區(qū)文化建設(shè)、生活方式營(yíng)造上的作用；營(yíng)銷是房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)中較弱的一環(huán)，開始注重市場(chǎng)炒作，而公關(guān)活動(dòng)、實(shí)效營(yíng)銷較少。銷售人員的基礎(chǔ)培訓(xùn)不夠，專業(yè)素養(yǎng)不高。在住宅市場(chǎng)上，期房銷售仍是主流，概念性的銷售形式盛起。c消費(fèi)者心理不成熟，置業(yè)積極性沒有完全調(diào)動(dòng)由于市場(chǎng)發(fā)育的不成熟、消費(fèi)者購(gòu)房心理的不成熟以及供求關(guān)系的不平衡性,樓盤特色供應(yīng)上呈現(xiàn)出“亂花漸欲迷人眼”的態(tài)勢(shì)。發(fā)展商到廣州、深圳、上海等地參觀抄襲的風(fēng)格要素主要體現(xiàn)在住宅戶型、外觀、園林風(fēng)格、推廣手段等顯性方面，故多樣化的錯(cuò)層、躍式等戶型紛紛亮相市場(chǎng)，一時(shí)間令得消費(fèi)者可選擇性增強(qiáng)，但也同時(shí)被五花22八門的宣傳推廣弄得有些不知所措，市民一次置業(yè)的積極性未被有效地調(diào)動(dòng)。

（2）項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)特征a區(qū)域內(nèi)目前還沒有一個(gè)大規(guī)模，整體素質(zhì)較高的樓盤出現(xiàn)當(dāng)時(shí)，西安城東南區(qū)域內(nèi)開發(fā)商的開發(fā)水平參差不全，區(qū)域內(nèi)還沒有出現(xiàn)真正好的大型社區(qū)，市場(chǎng)上中價(jià)位的好房子嚴(yán)重缺乏，存在明顯的市場(chǎng)空白點(diǎn)，使得城南花園項(xiàng)目面臨著巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。b潛在需求大該樓盤開發(fā)時(shí)，城東南區(qū)域商品住宅供應(yīng)量與開發(fā)量基本保持平衡，購(gòu)買力還沒有被完全釋放，加之人們對(duì)南郊區(qū)域情有獨(dú)鐘，市場(chǎng)開發(fā)潛力還很大。c近期供應(yīng)量不大城東南區(qū)域未來(lái)住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量短期內(nèi)也不會(huì)有大幅度增長(zhǎng)，價(jià)格的彈性度較大，供求的矛盾和未來(lái)區(qū)域整體形象的提升（西影路拓寬、項(xiàng)目東面規(guī)劃路的動(dòng)工、西影路旅游一條街的定位）都會(huì)使項(xiàng)目的價(jià)格有較大的上升空間。

4.5項(xiàng)目的定位

4.5.1該項(xiàng)目的市場(chǎng)細(xì)分

西華公司是一個(gè)中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于自身實(shí)力的限制，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)條件下，必須遵循個(gè)性化的生存原則，在進(jìn)行項(xiàng)目策劃時(shí)，必須根據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn)和自身的經(jīng)營(yíng)情況，精確地進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分。其次，要以細(xì)分后的市場(chǎng)為依據(jù)，確定目標(biāo)市場(chǎng)，以目標(biāo)市場(chǎng)和企業(yè)自身狀況，處理好目標(biāo)市場(chǎng)的開發(fā)和供應(yīng)。西華公司開發(fā)項(xiàng)目樓盤所處的區(qū)域是一個(gè)云集很多國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)公司開發(fā)樓盤的地區(qū)。通過對(duì)城東南區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和特征的分析，西華公司認(rèn)為城南區(qū)域內(nèi)幾乎所有樓盤價(jià)位均在3500—3600元/平方米，屬高價(jià)位樓盤。且區(qū)域內(nèi)大多數(shù)樓盤主力戶型都是大戶型，戶型面積在120平方米以上。但還沒有一個(gè)大規(guī)模，整體素質(zhì)較高的樓盤出現(xiàn)，區(qū)域潛在客戶群需求大?！俺悄匣▓@”項(xiàng)目的開發(fā)，正好可以填補(bǔ)城東南區(qū)中檔價(jià)位、高品質(zhì)樓盤的市場(chǎng)空白點(diǎn)，對(duì)目標(biāo)客戶群有極大的吸引力。故定位要精心打造產(chǎn)品，做出一個(gè)區(qū)域內(nèi)乃至西安的“明星樓盤”，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。

4.5.2項(xiàng)目的定位

經(jīng)過縝密的市場(chǎng)調(diào)研以及客觀的項(xiàng)目評(píng)估分析，西華公司定位開發(fā)中檔價(jià)位，小區(qū)配套齊全的大型住宅項(xiàng)目?！俺悄匣▓@”項(xiàng)目具有以下幾個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)：地段：項(xiàng)目位于曲江旅游開發(fā)區(qū)的門戶位置、西安市第二條南北大動(dòng)脈——太乙路立交銜接臺(tái)南路部分的西側(cè)，交通非常便利，升值潛力非常大。規(guī)模：項(xiàng)目整體占地260畝，是南二環(huán)地帶罕見的大規(guī)模、高品質(zhì)的精品樓盤，與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，在規(guī)模上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。配套：一方面項(xiàng)目周邊生活配套較成熟，另一方面由于本項(xiàng)目規(guī)模大，區(qū)內(nèi)配套非23常齊全。環(huán)境：小區(qū)內(nèi)綠化率高達(dá)52.6%，另外還有水景、花園廣場(chǎng)、森林生態(tài)公園等，環(huán)境營(yíng)造非常豐富。戶型：主力戶型為最受消費(fèi)者歡迎的80—120平米戶型，而且戶型設(shè)計(jì)科學(xué)合理，各種戶型使用率極高。另一方面隨著購(gòu)房人群低齡化的趨勢(shì)，單身公寓戶型愈來(lái)愈受到年輕消費(fèi)者的歡迎，所以，項(xiàng)目一期的產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)需求。價(jià)格：高層均價(jià)僅為3650元/平方米，性價(jià)比極高。從項(xiàng)目的定位和公司實(shí)力來(lái)開，西華公司沒有開發(fā)大盤的經(jīng)驗(yàn)，該公司對(duì)城南花園項(xiàng)目的定位其實(shí)超越了公司的實(shí)力，但如果城南花園項(xiàng)目開發(fā)成功，必然也會(huì)大大增強(qiáng)西華公司的實(shí)力。但由于項(xiàng)目一期在開發(fā)完畢后，公司沒有迅速抓住機(jī)遇，大力開發(fā)二期、三期項(xiàng)目，導(dǎo)致城南花園項(xiàng)目只完成了項(xiàng)目一期，并沒有成為原項(xiàng)目定位的高檔、配套齊全的大型樓盤。

4.6項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷組合策略是房地產(chǎn)企業(yè)普遍應(yīng)用的方法，它一般由四個(gè)部分組成，即產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、促銷策略和渠道策略。簡(jiǎn)稱4P營(yíng)銷策略。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷組合是企業(yè)各個(gè)可以控制的變量的組合。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮，很大程度上取決于整體營(yíng)銷策略配套組合的優(yōu)劣，房地產(chǎn)企業(yè)在目標(biāo)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)地位和經(jīng)營(yíng)特色，則通過營(yíng)銷策略組合的特點(diǎn)體現(xiàn)出來(lái)。西華公司的營(yíng)銷策略也是采用了傳統(tǒng)的4P策略。

4.6.1產(chǎn)品策略

本項(xiàng)目一期以3室及3室以下中小戶型為主，120平方米以上戶型只占到總戶數(shù)的14.6%。該公司在全程營(yíng)銷中對(duì)房源銷控做的不是很好。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，在該階段是房地產(chǎn)營(yíng)銷價(jià)格最低的階段，為了能有效回收一部分資金，且不讓好戶型、好樓層的房源低價(jià)出售，該公司推出了十套較差房源。在開盤和強(qiáng)銷階段，該項(xiàng)目的銷售呈井噴階段，為了有效控制銷售局面，保證銷售利潤(rùn)的情況下，該公司將一些中低的房源推出，以控制消費(fèi)者的消費(fèi)熱情，但也導(dǎo)致客戶選擇余地較小，造成了客戶流失。在尾盤銷售階段，此時(shí)西安的房?jī)r(jià)全面提升，該項(xiàng)目的房?jī)r(jià)也已過四千，該公司推出了一系列中等房源，雖然保持了高利潤(rùn)，但銷售緩慢，資金回收慢。總之，在整個(gè)銷售過程中，該公司通過推出不同的價(jià)格、樓層和戶型的組合方案來(lái)控制市場(chǎng)銷售節(jié)奏，維持人們的購(gòu)買熱情，掌握銷售的主動(dòng)性，保持銷售形勢(shì)的穩(wěn)定的能力還存在很多問題，如銷售房源嚴(yán)重不足，在銷售旺季沒有房源，導(dǎo)致客戶選擇余地太小，客戶流失，銷售斷檔，形成空擋期。

4.6.2價(jià)格策略

定價(jià)策略是房地產(chǎn)營(yíng)銷中最關(guān)鍵的部分，定位過高或過低，直接影響發(fā)展商的利益及銷售成果。一個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格定位可以分階段進(jìn)行。第一期的市場(chǎng)反應(yīng)很好，第二期就可以適當(dāng)提高銷價(jià)，這樣依市場(chǎng)反應(yīng)逐期提價(jià)，直到達(dá)到一個(gè)較穩(wěn)定的銷售狀態(tài)，既可使發(fā)展商取得最大收益，又不致影響銷售進(jìn)程。城南花園采用低開高走的定價(jià)策略，通過內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、開盤、強(qiáng)銷期、持續(xù)期、清盤期幾個(gè)階段，從均價(jià)2780元每平方米到尾盤時(shí)的均價(jià)3700元每平方米，通過房源的有效控制，價(jià)格一路穩(wěn)升。但價(jià)格策略的制定中存在著定價(jià)過于保守，調(diào)價(jià)頻繁等問題。表4-1城南花園各階段銷售均價(jià)階段銷售率均價(jià)（元/M2）權(quán)數(shù)（元/M2）5%27801395%2840142部?jī)?nèi)購(gòu)認(rèn)5%2930146.5開盤15%304045620%3140628強(qiáng)銷期25%3230807.5持續(xù)期15%3330499.5清盤期10%3700330合計(jì)100%總體均價(jià)3148.54.6.3營(yíng)銷推廣策略城南花園推出時(shí)，以“讓你的生活飛起來(lái)”為理念，通過巧妙的新聞攻勢(shì)，媒體組合，廣告活動(dòng)，在最短的時(shí)間一氣推出，產(chǎn)生了明顯的效果。該項(xiàng)目在開盤時(shí)，利用報(bào)紙、戶外、直投、車體等媒體的加大宣傳力度；在參加房展會(huì)時(shí)重金選用150平方米展位，并采取派發(fā)資料、看樓直通車、展場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)展示飛機(jī)、拋灑幸運(yùn)之星、直升飛機(jī)看樓等策劃活動(dòng)，提高了項(xiàng)目知名度，拉動(dòng)了銷售業(yè)績(jī)。并首次在西安采用直升飛機(jī)看樓盤活動(dòng)，引起了轟動(dòng)，項(xiàng)目形象、項(xiàng)目的品質(zhì)得到了強(qiáng)化和認(rèn)同。其次，項(xiàng)目配合合理的銷售方式也是加快該項(xiàng)目推廣的有效手段，不同的價(jià)格組合、付款方式組合、貸款組合，吸引了買家，增加了銷售的機(jī)會(huì)。但從全程營(yíng)銷來(lái)看，項(xiàng)目營(yíng)銷推廣也存在如下問題：對(duì)媒體的選擇與運(yùn)用上流于形式，缺乏策略性和權(quán)威性，報(bào)紙、廣播、墻體廣告、公交廣告，電視面面俱到，造成媒體高度分散，廣告資源大量浪費(fèi)。

4.7項(xiàng)目的營(yíng)銷實(shí)施保障

西華公司的營(yíng)銷策劃人員基本上大專文化水平，相當(dāng)來(lái)說，從業(yè)素質(zhì)屬于中等。企25業(yè)正處于起步階段，尚未建立科學(xué)的營(yíng)銷人員的分配制度和日常管理制度。目前,該企業(yè)對(duì)營(yíng)銷人員采取的是典型的單一銷售額目標(biāo)考核體系。這種分配制度對(duì)于銷售人員的成長(zhǎng),尤其是新進(jìn)人員的培養(yǎng)是極為不利的，因此沒有充分調(diào)動(dòng)銷售人員的積極性；存在的另一個(gè)問題就是，在整個(gè)項(xiàng)目的銷售策劃過程中，沒有充分的調(diào)動(dòng)公司其它部門的積極性。

4.8該公司營(yíng)銷工作中存在的問題

通過對(duì)西華公司整體狀況的調(diào)研和對(duì)城南花園項(xiàng)目全程營(yíng)銷的深入分析，可發(fā)現(xiàn)該公司在營(yíng)銷過程中存在著如下問題：

（1）企業(yè)僅僅注重項(xiàng)目形象的建設(shè)，卻不在整體企業(yè)形象的宣傳策劃與市場(chǎng)營(yíng)銷開拓上下功夫，這方面的具體表現(xiàn)為：整個(gè)項(xiàng)目的宣傳內(nèi)容都僅僅停留在項(xiàng)目宣傳階段，缺乏對(duì)企業(yè)形象的宣傳，導(dǎo)致客戶對(duì)企業(yè)形象和企業(yè)品牌的認(rèn)同度較低。

（2）缺乏合理的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃體系。西華公司盡管在探索組建自己的營(yíng)銷策劃體系，但從城南花園項(xiàng)目整個(gè)營(yíng)銷過程來(lái)看，還存在如下問題：人、財(cái)、物的保證未完全到位；營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)的設(shè)置不合理，機(jī)構(gòu)行政化，缺乏營(yíng)銷策劃人員；對(duì)營(yíng)銷策劃方案實(shí)施情況的診斷、評(píng)價(jià)流于形式。對(duì)營(yíng)銷策劃中出現(xiàn)的重大問題表現(xiàn)得束手無(wú)策；調(diào)查預(yù)測(cè)、市場(chǎng)分析、策略制定、行動(dòng)方案出臺(tái)、營(yíng)銷費(fèi)用控制、營(yíng)銷管理等工作還不成體系，營(yíng)銷策劃能力低下。

篇9

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；營(yíng)銷；預(yù)警指標(biāo)

影響房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建的因素有宏觀因素也有微觀因素；有投資層面、供應(yīng)層面、需求層面也有營(yíng)銷層面的因素。而因素的復(fù)雜性使得我們只能在因素分析中尋找到關(guān)鍵因素來(lái)構(gòu)成房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系。下面從營(yíng)銷因素分析中篩選河北房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)。

一、房地產(chǎn)的銷售模式、手段

事實(shí)上目前河北省乃至全國(guó)各地房子供不應(yīng)求往往是假象，現(xiàn)行的房地產(chǎn)銷售模式——預(yù)售制度才是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)、房?jī)r(jià)上漲的真實(shí)原因。由于房地產(chǎn)滾動(dòng)開發(fā)需要大量資金，回籠資金成為房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的首要問題，為了及早回籠大筆資金保證資金鏈正常流轉(zhuǎn)，開發(fā)商憑借著銷售模式的變化來(lái)招徠消費(fèi)者，在房子沒建好的時(shí)候就吸引消費(fèi)者先付錢，營(yíng)造房子“奇貨可居”、房?jī)r(jià)會(huì)不斷上漲的氛圍，還有“沒被許可先預(yù)賣，取得許可又不賣，分期開盤捂著賣，最后拖成現(xiàn)房賣?！钡馁u房方式和“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”、“收取誠(chéng)意金”、“發(fā)放VIP卡”形式，都一定程度上制造了人氣和熱銷現(xiàn)象，讓消費(fèi)者愿意先付錢，這樣大量的預(yù)付資金支撐了房地產(chǎn)業(yè)以遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的速度發(fā)展。正是由于房地產(chǎn)業(yè)奇特的預(yù)售融資方式和手段，扭曲了消費(fèi)者正常的消費(fèi)心理，支持了房地產(chǎn)業(yè)的高投資和高價(jià)格。而當(dāng)商品房像其他商品一樣作為產(chǎn)成品由消費(fèi)者去選購(gòu)時(shí)，急于賣出的是開放商，價(jià)格的話語(yǔ)權(quán)更多由消費(fèi)者決定，房?jī)r(jià)飛漲不會(huì)再現(xiàn)，房地產(chǎn)就能夠較為合理有序發(fā)展。

二、價(jià)格

一般而言，制約價(jià)格高低的關(guān)鍵因素在于房?jī)r(jià)成本。房?jī)r(jià)成本主要由三部分組成，土地成本、建設(shè)成本及配套稅費(fèi)。其中，建設(shè)成本和配套稅費(fèi)變化不大，土地成本則越來(lái)越大?！芭懦袌?chǎng)因素，單從成本來(lái)說，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)影響最大?！笔仪f市中宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理錢先明表示，土地在房?jī)r(jià)成本中所占比重也在不斷提高?！?005年土地在房?jī)r(jià)中所占比重約為30%，2006年則達(dá)到了40%左右。”加上2007年2月開始，國(guó)家剛剛出臺(tái)向房地產(chǎn)企業(yè)征收30%～60%不等的土地增值稅，更使得土地成本上升。

實(shí)際上影響房?jī)r(jià)的因素還有很多，有經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政法律因素還有其自身因素。如經(jīng)濟(jì)因素中除了土地價(jià)格外物價(jià)、利率、貨幣供應(yīng)量、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率等也影響著價(jià)格的升降。物價(jià)和土地價(jià)格上漲會(huì)造成價(jià)格上漲，房地產(chǎn)原料上漲，商品房?jī)r(jià)格也會(huì)上漲。銀行利率提高會(huì)減少買方市場(chǎng)，利率降低刺激購(gòu)房。貨幣供應(yīng)量增加時(shí)，其代表的土地價(jià)格相對(duì)減少，即提高價(jià)格。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)使購(gòu)買力加強(qiáng)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲。社會(huì)因素中人口因素的影響表現(xiàn)為人口增長(zhǎng)率或人口集中地區(qū)，對(duì)房地產(chǎn)的需求增加，房?jī)r(jià)自然提高；家庭結(jié)構(gòu)可影響購(gòu)房目的、購(gòu)買力；福利性實(shí)物分房的停止，住房公積金貸款、微利房的推出等均能提高購(gòu)房需求。行政及法律因素：比如產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)直接影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，失業(yè)率高房子當(dāng)然很難賣掉。自身因素中位置、地質(zhì)、土地面積、日照朝向、采光、通風(fēng)、風(fēng)向、建筑物的外觀等，以及房地產(chǎn)開發(fā)商的價(jià)格策略都影響者房?jī)r(jià)的高低。所以在分析價(jià)格中我們不得不考慮這些因素來(lái)選擇合適的價(jià)格指標(biāo)。

三、商品房空置量

房地產(chǎn)空置量是影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“雙刃劍”。據(jù)目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)空置現(xiàn)象的的確存在。如果將商品房年竣工面積與年銷售面積對(duì)比，每年都有較大面積的未銷售商品房，且累計(jì)總量較大，這充分說明房地產(chǎn)的確存在空置問題。但從動(dòng)態(tài)上看，商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢(shì)。近年來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)一路上漲，但是空置面積始終徘徊在1億平方米以上。這說明當(dāng)前的房地產(chǎn)空置問題并未惡化。我們認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)空置現(xiàn)象，必須從兩個(gè)方面認(rèn)識(shí)：一方面房地產(chǎn)空置占?jí)捍罅抠Y金，其中部分形成不良資產(chǎn)；另一方面一定規(guī)模的空置對(duì)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)是完全必要的，它實(shí)際上在某種意義上是一種“庫(kù)存”，從而發(fā)揮平抑房?jī)r(jià)的作用。北京市近年房地產(chǎn)供銷兩旺，不僅沒有出現(xiàn)大量空置，連部分以前積壓的房子也賣出去了，而房?jī)r(jià)表現(xiàn)為一路飆升；上海市則房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定，甚至穩(wěn)中有降，其中房地產(chǎn)空置對(duì)房?jī)r(jià)上升起到的抑制作用不可忽視。河北省商品房空置面積149.26萬(wàn)平方米；其中商品住宅空置面積68.89萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.1%，也在一定程度上穩(wěn)定了商品房的供需平衡。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中，按照通用的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10％以內(nèi)時(shí)，是正常的。如果超越過多，引起嚴(yán)重的供給過剩，就會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)。現(xiàn)在，許多城市中高檔房大量空置，據(jù)了解，北京高檔住宅供求關(guān)系的市場(chǎng)消化系數(shù)（市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)吸納量/市場(chǎng)有效供應(yīng)量）2006年1～9月為0.5783。此數(shù)據(jù)表明購(gòu)房者的觀望氣氛濃厚，市場(chǎng)消化能力減弱，結(jié)構(gòu)性過剩引發(fā)一定的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，充分說明了空置量是影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“雙刃劍”，我們?cè)谶x則指標(biāo)時(shí)必須考慮到他的兩面性。

總之，以上因素都是在選擇確定預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系中必須考慮到的因素，只是在指標(biāo)體系分析中所占權(quán)重不同而已。只有全面衡量了這些因素的權(quán)重，才能更好地構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)。

參考文獻(xiàn)

[1]董藩.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷[M].大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2005.（下轉(zhuǎn)第54頁(yè)）

篇10

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè)信用管理 立法 信用信息征集和使用管理 平安法制建設(shè)

一、問題提出的背景

2013年2月20日，“國(guó)五條”，即國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定的五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施，其中第五項(xiàng)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管中明確了要強(qiáng)化企業(yè)信用管理。

隨后，2013年2月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，其中第五項(xiàng)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理中也細(xì)化了對(duì)企業(yè)信用管理的要求：“加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信用管理，研究建立住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、國(guó)土資源、金融、稅務(wù)、工商、統(tǒng)計(jì)等部門聯(lián)動(dòng)共享的信用管理系統(tǒng)，及時(shí)記錄、公布房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為。對(duì)存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有關(guān)部門要建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加大查處力度。國(guó)土資源部門要禁止其參加土地競(jìng)買，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證券監(jiān)管部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資或重大資產(chǎn)重組，銀行業(yè)監(jiān)管部門要禁止其通過信托計(jì)劃融資。稅務(wù)部門要強(qiáng)化土地增值稅的征收管理工作，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行清算審核和稽查。住房城鄉(xiāng)建設(shè)、工商等部門要聯(lián)合開展對(duì)房屋中介市場(chǎng)的專項(xiàng)治理工作，整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的違法違規(guī)行為。有關(guān)部門要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本金管理，加大對(duì)資產(chǎn)負(fù)債情況的監(jiān)測(cè)力度，有效防范風(fēng)險(xiǎn)。”[1]

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)從一定意義上來(lái)講是信用經(jīng)濟(jì)，而對(duì)企業(yè)信用的管理則能同時(shí)發(fā)揮國(guó)家宏觀調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)的作用，從而促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，伴隨著房?jī)r(jià)居高不下的現(xiàn)狀，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策進(jìn)行調(diào)控，其中就包括對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信用的管理，可是依然存在著管理不夠規(guī)范、收效不大等問題。

其實(shí)，早在 2002年8月20日建設(shè)部就了《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案現(xiàn)在已基本實(shí)現(xiàn)了部、省、市三級(jí)系統(tǒng)聯(lián)通、信息共享的建設(shè)目標(biāo)，但仍存在著入網(wǎng)企業(yè)少、信用檔案內(nèi)容不全、利用效果不甚理想等問題。此外，在企業(yè)信用檔案的建立過程中，最重要的不良記錄信息是以企業(yè)自報(bào)為主的，這就相當(dāng)于給企業(yè)信用檔案的作用打了折扣。同時(shí)，這也體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案的建立缺乏與相關(guān)行政部門的協(xié)調(diào)合作，不能在信息共享上實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通。

為了規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)信用信息管理，為了實(shí)現(xiàn)從同業(yè)征信向聯(lián)合征信過渡，更加全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的信用狀況，促進(jìn)政府信息的依法披露、資源共享，并依法保護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)和社會(huì)公眾的相關(guān)權(quán)利，本文作者認(rèn)為有必要推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)信用信息征集和使用管理立法。

二、問題研究的現(xiàn)狀

（一）國(guó)內(nèi)立法的現(xiàn)狀

目前，我國(guó)沒有房地產(chǎn)企業(yè)信用信息征集和使用管理立法，只有建設(shè)部的《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》等規(guī)范性文件。但在企業(yè)信用信息征集和使用管理上已經(jīng)有許多地方性立法實(shí)踐可予以參考借鑒，因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)國(guó)情，實(shí)現(xiàn)全面披露全國(guó)企業(yè)信用信息是一個(gè)亟待解決的問題，實(shí)現(xiàn)全國(guó)性企業(yè)信用信息征集和使用管理立法也將會(huì)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過程，那么作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱之一的房地產(chǎn)業(yè)便無(wú)法依賴全國(guó)性企業(yè)信用信息征集和使用管理立法的出臺(tái)來(lái)解決目前房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)信用問題，反而我們應(yīng)該率先實(shí)現(xiàn)全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)信用信息征集和使用管理立法。如此，既能解決房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)信用管理問題，又能為全國(guó)性企業(yè)信用信息征集和使用管理立法實(shí)踐鋪路。企業(yè)信用信息征集和使用管理立法實(shí)踐統(tǒng)計(jì)如下表一[2]：

企業(yè)信用信息征集和使用管理立法現(xiàn)狀

效力級(jí)別

數(shù)量

立法部門或省份

法律、行政法規(guī)

無(wú)

地方性法規(guī)

1

《廣東省企業(yè)信用信息公開條例》

部門規(guī)章

無(wú)

地方政府規(guī)章

24

深圳市、貴州省、無(wú)錫市、吉林市、沈陽(yáng)市、南寧市、成都市、哈爾濱市、遼寧省、黑龍江省、鄭州市、江蘇省、太原市、山西省、安徽省、四川省、湖北省、浙江省、上海市、天津市、蘇州市、北京市、海南省

（二）國(guó)外立法的現(xiàn)狀

20 世紀(jì) 70 年代以來(lái)，發(fā)達(dá)國(guó)家 普遍建立了較為完善的社會(huì)信用管理法律制度。世界各國(guó)的企業(yè)信用管理的法律模式主要可以分為市場(chǎng)主導(dǎo)型模式、政府主導(dǎo)型模式和會(huì)員制模式。

市場(chǎng)主導(dǎo)型模式又稱作美國(guó)模式，該模式主要是通過市場(chǎng)化的運(yùn)作，由商業(yè)性機(jī)構(gòu)根據(jù)市場(chǎng)需要建設(shè)信用數(shù)據(jù)庫(kù)和提供信用信息服務(wù)，開展各種信用調(diào)查和信用管理事務(wù)。而政府不會(huì)直接參與商業(yè)化信用機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)，只是通過立法對(duì)其進(jìn)行約束。政府主導(dǎo)型模式又稱作歐洲模式，該模式主要是通過政府力量來(lái)建立公共的信用管理機(jī)構(gòu)，強(qiáng)制性地要求個(gè)人和企業(yè)提供真實(shí)的信用數(shù)據(jù)信息。會(huì)員制模式則主要存在于日本，它依靠行業(yè)協(xié)會(huì)建立信用信息管理中心，該中心為個(gè)人和企業(yè)的信用信息提供了交換平臺(tái)，通過內(nèi)部信用信息共享機(jī)制達(dá)到收集、處理和使用信用信息的目的。會(huì)員制模式的特點(diǎn)表現(xiàn)在，政府引導(dǎo)建立信用信息數(shù)據(jù)庫(kù)，交由行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行商業(yè)化的運(yùn)營(yíng)，政府不直接參與經(jīng)營(yíng)，同時(shí)兼具了政府管理和行業(yè)協(xié)會(huì)自主經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)。[3]

三、房地產(chǎn)企業(yè)信用信息征集和使用管理立法

（一）立法目的的定位

一直以來(lái)，我們主要依靠民法的違約賠償手段和行政的違規(guī)處罰手段治理房地產(chǎn)企業(yè)失信行為，但是民法作為私法具有個(gè)案處理等局限性及其事后救濟(jì)的失效性，行政手段也具有缺乏公眾參與、地方政策保護(hù)及受土地財(cái)政影響深遠(yuǎn)等局限性。此時(shí)，倡導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)信用信息征集和使用管理立法，既要同時(shí)發(fā)揮國(guó)家宏觀調(diào)控和市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)作用對(duì)企業(yè)信用信息進(jìn)行管理和利用，還要注意強(qiáng)化被征信對(duì)象在征信信息保護(hù)方面的實(shí)體性權(quán)利。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)信用信息征集和使用管理立法至少應(yīng)該包括以下兩個(gè)目的：第一，為了規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)信用信息征集和管理，增強(qiáng)企業(yè)信用意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，從而建立起房地產(chǎn)企業(yè)信用制度；第二，保障征信和信用評(píng)估過程中當(dāng)事人的合法權(quán)益。

（二）立法模/！/式的選擇

正如本文第二部分——問題研究的現(xiàn)狀中所談到的，目前世界上各個(gè)國(guó)家信用立法的模式主要有市場(chǎng)主導(dǎo)型模式、政府主導(dǎo)型模式和會(huì)員制模式三種。鑒于我們國(guó)家市場(chǎng)化運(yùn)作不夠成熟、行業(yè)協(xié)會(huì)不夠自律的國(guó)情，大部分地方政府規(guī)章在企業(yè)信用管理上傾向于政府主導(dǎo)式，大多數(shù)地方政府都采用了以政府設(shè)立的征信機(jī)構(gòu)和市場(chǎng)化的評(píng)估機(jī)構(gòu)為主體的征信機(jī)構(gòu)體系，即具有中國(guó)特色的政府先行而后推動(dòng)市場(chǎng)化運(yùn)作的立法模式，比如在《深圳市企業(yè)信用征信和評(píng)估管理辦法》中：

“第三條 本市建立以政府設(shè)立的企業(yè)信用信息中心和市場(chǎng)化的評(píng)估機(jī)構(gòu)為主體的征信機(jī)構(gòu)體系，征集企業(yè)信用信息，對(duì)社會(huì)開展企業(yè)信用信息查詢，并由評(píng)估機(jī)構(gòu)開展企業(yè)信用評(píng)估等服務(wù)活動(dòng)。”

同樣地，全國(guó)性的房地產(chǎn)企業(yè)信用信息征集和使用管理立法也可以遵循我們習(xí)慣的政府先行而后推動(dòng)市場(chǎng)化運(yùn)作的立法模式，由房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)管理中心負(fù)責(zé)房地產(chǎn)企業(yè)信用信息的采集和披露，由市場(chǎng)上具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行有償信用評(píng)估。

現(xiàn)在我國(guó)的征信數(shù)據(jù)庫(kù)分別由人民銀行、商務(wù)部、工商行政管理總局、建設(shè)部等部委以及各地方人民政府牽頭組建，由于各個(gè)部門、各級(jí)政府各自為政，多頭征信，彼此之間缺乏充分有效的信用信息互通與共享機(jī)制，導(dǎo)致被征信對(duì)象的信用信息分散、孤立，難以對(duì)其信用狀況進(jìn)行全面和充分的評(píng)估。建立聯(lián)合征信數(shù)據(jù)庫(kù)，就是將來(lái)自不同征信機(jī)構(gòu)、不同部門的所有信用信息進(jìn)行分類、匯總，通過一次查詢即可了解被征信對(duì)象最全面的信息狀況。聯(lián)合征信數(shù)據(jù)庫(kù)具有信息完整性、經(jīng)濟(jì)性、全面性和公正性等優(yōu)點(diǎn)，應(yīng)成為我國(guó)未來(lái)信用信息數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)的發(fā)展方向。[4]

因此，結(jié)合目前我國(guó)征信數(shù)據(jù)庫(kù)和房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)的不足之處，房地產(chǎn)企業(yè)信用信息的征集和使用管理工作可以分為以下的三大步驟：第一步，金融機(jī)構(gòu)、政府行政部門、司法部門、行業(yè)協(xié)會(huì)等向房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)管理中心提供信用信息；第二步，房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)管理中心對(duì)獲得的信用信息進(jìn)行整合建立多端共享的聯(lián)合征信數(shù)據(jù)庫(kù)；第三步，許可市場(chǎng)上具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)級(jí)。

其中，第一個(gè)步驟又可以分為四個(gè)同時(shí)進(jìn)行的方面：其一，研究建立住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、國(guó)土資源、金融、稅務(wù)、工商、統(tǒng)計(jì)等行政部門聯(lián)動(dòng)共享的信用管理系統(tǒng)，這些聯(lián)合的政府公開信息應(yīng)當(dāng)集中在同一個(gè)網(wǎng)站上，房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)管理中心可以登錄進(jìn)行信息采集；其二，銀行等金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)管理中心提供企業(yè)信用信息；其三，司法部門向房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)管理中心提供企業(yè)信用信息；其四，行業(yè)協(xié)會(huì)向房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)管理中心提供在開展服務(wù)活動(dòng)中獲得的企業(yè)信用信息。

（三）立法應(yīng)重點(diǎn)考慮的內(nèi)容

為更好地配合房地產(chǎn)企業(yè)信用信息的征集和使用管理工作，保證各項(xiàng)工作有法可依，保護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)和社會(huì)公眾的權(quán)益，我們認(rèn)為在立法時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)征信行為、信息的使用和管理等方面進(jìn)行重點(diǎn)考慮。江蘇省、深圳市、浙江省和上海市在全國(guó)較早開展企業(yè)信用信息管理制度的建設(shè)工作，并且分別都取得了很大的成就，這為我們進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)信用信息管理工作提供了許多珍貴的經(jīng)驗(yàn)。因此在接下來(lái)，我們?cè)噲D通過比較分析這四個(gè)地區(qū)的模式，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信用信息立法的框架做出一些總結(jié)，見表二[5]：

企業(yè)信用信息征集和使用管理立法基本框架

江蘇省模式

深圳市模式

浙江省模式

上海市模式

第一章 總 則

第一章 總 則

第一章 總 則

第一條 立法目的

第二條 定義

第三條 適用范圍

第四條 原則

第二章 企業(yè)信用信息的采集

第二章 征信機(jī)構(gòu)

第三章 信息征集

第二章 企業(yè)信用信息的征集

第五條 管理部門

第六條 備案與公開

第七條 年度報(bào)告及業(yè)務(wù)情況調(diào)查

第八條 信息的采集

第三章企業(yè)信用信息的加工和使用

第四章 信息披露

第五章 信用評(píng)估

第三章 企業(yè)信用信息的分類和

第十條 征信產(chǎn)品的制作

第十一條 征信產(chǎn)品的效用

第十四條 商務(wù)活動(dòng)中征信產(chǎn)品使用的推進(jìn)

第十五條 公共管理中征信產(chǎn)品的使用

第十六條 有關(guān)政府信息的公開

第四章 異議 信息的處理

第五章 監(jiān)督管理

第三章涉及異議信息的處理

第四章 企業(yè)信用信息征集和的監(jiān)督

第九條 異議信息的處理

第十二條 商業(yè)秘密的保護(hù)

第十三條 回避

第十七條 行業(yè)自律

第十八條 投訴

第六章 法律責(zé)任

第六章 法律責(zé)任

第五章法律責(zé)任

第十九條 行政處罰

第七章 附則

第六章附 則

第二十條 施行日期

從以上表格可以看出，除“上海市模式”外其他三種模式其辦法規(guī)定的框架大都包括總則、企業(yè)信用信息的征集、企業(yè)信用信息的使用、監(jiān)督管理和法律責(zé)任五個(gè)部分，其中“上海模式”雖然規(guī)定比較分散，但是仍可以按照這五大部分進(jìn)行歸類總結(jié)。因此可以看出這五個(gè)部分是對(duì)企業(yè)信用信息管理工作比較好的總結(jié)概括。我們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)信用信息立法的大致框架可分為上述五大部分。接下來(lái)，我們將參考這四個(gè)地方的模式并就五大部分做進(jìn)一步分析，其中重點(diǎn)分析在立法過程中企業(yè)信用信息的征集和使用問題。

1、總則部分和法律責(zé)任部分

總則部分是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信用信息工作的闡釋，主要包括立法目的、工作內(nèi)容及工作原則等；法律責(zé)任部分則是明確各參與主體義務(wù)，要求參與主體嚴(yán)格遵守法律規(guī)定，否則將要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。這能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)信用信息管理工作的順利進(jìn)行提供良好的保障。

2、房地產(chǎn)企業(yè)信用信息征集

在房地產(chǎn)企業(yè)信用信息征集方面，主要是對(duì)征信主體、征信范圍進(jìn)行規(guī)定。征信主體是房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)管理中心，被征信主體分別是政府各行政部門、金融行業(yè)、司法機(jī)關(guān)和行業(yè)協(xié)會(huì)以及企業(yè)自身。征信范圍見表三：

征信范圍

基礎(chǔ)信息

涉及被征信對(duì)象基本情況的信息，建立信用信息數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)和前提

業(yè)績(jī)信息

良好信用記錄，代表被征信對(duì)象具有良好信用情況的信息

提示信息

被征信對(duì)象涉及相關(guān)糾紛或處罰，但最終結(jié)論尚未做出的信息，也可稱作疑似負(fù)面信息

警示信息

即不良信用記錄信息，是對(duì)被征信對(duì)象的負(fù)面評(píng)價(jià)

在上述四個(gè)模式中，“深圳模式”在房地產(chǎn)信用信息征集方面的結(jié)構(gòu)較為規(guī)范，主要包括對(duì)征信主體、征信范圍，同時(shí)也對(duì)各參與主體的行為進(jìn)行了規(guī)范，這為我們房地產(chǎn)企業(yè)信用信息管理立法提供很好的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ?；而“浙江省模式”則對(duì)征信主體和范圍進(jìn)行了更為具體的說明，更類似于法律解釋條款，可將其作為對(duì)條款加強(qiáng)理解的文件，這也為我們的立法準(zhǔn)備工作提供了借鑒經(jīng)驗(yàn)。

3、房地產(chǎn)企業(yè)信用信息的使用

在房地產(chǎn)企業(yè)信用信息使用方面，應(yīng)該注意信息披露、查詢使用和加工使用等方面。通過分析比較，這三個(gè)方面是企業(yè)信用信息使用的主要環(huán)節(jié)，因此我們?cè)谶M(jìn)行立法活動(dòng)時(shí)應(yīng)該充分考慮到這三點(diǎn)。

（1）信息披露

在信息披露方面，應(yīng)該保證房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)管理中心對(duì)企業(yè)負(fù)面信息的公開披露權(quán)。為如實(shí)反映房地產(chǎn)企業(yè)的信用狀況，不僅要對(duì)企業(yè)正面信用信息進(jìn)行披露，同時(shí)企業(yè)的負(fù)面信息也是評(píng)價(jià)其信用的重要因素；同時(shí)也明確規(guī)定，該中心采取統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)披露各房地產(chǎn)企業(yè)的全面信息，實(shí)現(xiàn)平等披露房地產(chǎn)企業(yè)的信用信息。

其中，《深圳市企業(yè)信用征信和評(píng)估管理辦法》對(duì)此有一章節(jié)的描述，它對(duì)信息披露的范圍、方式和時(shí)限進(jìn)行了比較全面的規(guī)定，同時(shí)它也規(guī)定了企業(yè)警示信息的披露時(shí)限和企業(yè)商業(yè)秘密的保護(hù)，這體現(xiàn)了對(duì)企業(yè)合法權(quán)益的保護(hù)。我們?cè)谶M(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)信用信息管理立法時(shí)應(yīng)該注重這一點(diǎn)。

（2）查詢使用

在查詢使用方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)管理中心對(duì)其所征集的信息是無(wú)償向社會(huì)披露的，因此，為保證企業(yè)信用信息的正確合理使用，我們建議采取“實(shí)名制”，即社會(huì)各主體為查詢企業(yè)信用信息必須提供相應(yīng)個(gè)人身份證明或者單位身份證明，并按照一定規(guī)范進(jìn)行申請(qǐng)。同時(shí)對(duì)各種查詢使用行為進(jìn)行一定的分類，保障查詢使用工作規(guī)范進(jìn)行。分類大致如下：

第一類是被征信主體的查詢使用，這是其行使知情權(quán)的具體表現(xiàn)，也是被征信對(duì)象繼而行使異議權(quán)、更正權(quán)和修復(fù)權(quán)的前提，是被征信對(duì)象不可剝奪的基本權(quán)利；第二類是與被征信對(duì)象存在利害關(guān)系的當(dāng)事人的查詢使用。這里的利害關(guān)系應(yīng)當(dāng)是存在交易上的利害關(guān)系，如具有向被征信對(duì)象提供信貸、賒銷、租賃、保險(xiǎn)、擔(dān)保等意向，具有對(duì)被征信個(gè)人進(jìn)行商賬催收等業(yè)務(wù)意向等。如果該交易主體提供了相關(guān)具有法律效力的證明材料（如合同、意向性協(xié)議等），則可對(duì)信息進(jìn)行查詢使用；第三類是基于社會(huì)公益利益行使的查詢權(quán)。這主要包括了行政機(jī)關(guān)、事業(yè)團(tuán)體以及司法機(jī)關(guān)基于其管理職能、審判職能的發(fā)揮或者基于特定的社會(huì)公益目的自主進(jìn)行的查詢使用。如，行政機(jī)關(guān)在日常監(jiān)督管理、定期檢驗(yàn)、資質(zhì)等級(jí)評(píng)定、行政許可、表彰評(píng)優(yōu)以及政府采購(gòu)采購(gòu)等活動(dòng)中，有權(quán)對(duì)被征信對(duì)象的信用信息進(jìn)行查詢。司法機(jī)關(guān)基于財(cái)產(chǎn)保全、強(qiáng)制執(zhí)行的需要進(jìn)行的查詢，以及公用事業(yè)單位在與被征信對(duì)象的公務(wù)活動(dòng)或業(yè)務(wù)活動(dòng)中進(jìn)行的查詢等。

（3）評(píng)估使用

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信用信息的征集不僅在于對(duì)相關(guān)信息的整合，同時(shí)也是為進(jìn)一步對(duì)企業(yè)信用信息的加工使用做好準(zhǔn)備。而這一重要的環(huán)節(jié)就是評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)這些信息的加工使用，他們對(duì)企業(yè)所做出的評(píng)估為政府進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控提供了一定的幫助，同時(shí)也滿足了市場(chǎng)的需求?！吧钲谑心Ｊ健睂?duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的行為規(guī)范進(jìn)行了比較具體詳細(xì)的規(guī)定，比如：

“第十一條 依法成立的評(píng)估機(jī)構(gòu)可以從事下列業(yè)務(wù)：（一）主動(dòng)或者接受委托開展企業(yè)信用征信活動(dòng)；（二）依據(jù)所征集的企業(yè)信用信息為企業(yè)提供信用評(píng)估服務(wù)；（三）提供所征集的企業(yè)信用信息的查詢服務(wù)；（四）為企業(yè)提供信用管理咨詢服務(wù)；（五）其他企業(yè)信用評(píng)估咨詢服務(wù)?！?/p>

4、房地產(chǎn)企業(yè)信用信息管理工作的監(jiān)督

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信用信息管理工作的監(jiān)督必不可少，但是如何監(jiān)督是一個(gè)很大的問題，需要我們?cè)诹⒎ㄖ袑徤骺紤]。在比較分析上文中提到的四個(gè)模式都分別就被征信對(duì)象以及用戶的異議權(quán)、知情權(quán)和更正權(quán)進(jìn)行了確定，這不僅是對(duì)被征信對(duì)象和用戶合法權(quán)益的保護(hù)，同時(shí)也是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信用信息管理工作的監(jiān)督，例如《江蘇省企業(yè)信用征信管理暫行辦法》的第四章是專門規(guī)定了對(duì)被征信對(duì)象以及用戶提出的“異議信息的處理”。同時(shí)，社會(huì)監(jiān)督、行政部門內(nèi)部監(jiān)督也是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信用信息管理工作的有效監(jiān)督手段。

綜上所述，通過比較分析江蘇省、深圳市、浙江省、上海市四個(gè)地方的企業(yè)信用信息管理模式，借鑒他們的經(jīng)驗(yàn)，我們總結(jié)出了房地產(chǎn)企業(yè)信用信息管理立法的主要框架，即總則、企業(yè)信用信息的征集、企業(yè)信用信息的使用、監(jiān)督管理和法律責(zé)任五個(gè)部分。

四、結(jié)論

平安法制建設(shè)是經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的重要保障，也是促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要舉措。目前，我國(guó)缺乏全國(guó)性的企業(yè)信用信息征集和使用管理立法，房地產(chǎn)領(lǐng)域也只有建設(shè)部的《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》等規(guī)范性文件。本文作者認(rèn)為，我們應(yīng)該率先實(shí)現(xiàn)全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)信用信息征集和使用管理立法，如此既能解決房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)信用管理問題，又能為全國(guó)性企業(yè)信用信息征集和使用管理立法實(shí)踐鋪路。在此背景下，為了 推進(jìn)平安法制建設(shè)，本文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)和企業(yè)信用信息征集和使用管理地方性立法的實(shí)踐，提出了全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)信用信息征集和使用管理立法。

本文作者分別從立法目的的定位、立法模式的選擇和立法應(yīng)重點(diǎn)考慮的內(nèi)容這三方面介紹了房地產(chǎn)企業(yè)信用信息征集和使用管理立法。通過比較分析江蘇省、深圳市、浙江省、上海市四個(gè)地方的企業(yè)信用信息管理模式，本文作者總結(jié)出了房地產(chǎn)企業(yè)信用信息管理立法的主要框架——總則、企業(yè)信用信息的征集、企業(yè)信用信息的使用、監(jiān)督管理和法律責(zé)任五個(gè)部分，并就每個(gè)部分做了簡(jiǎn)單的分析介紹。

此篇淺論房地產(chǎn)企業(yè)信用信息征集和使用管理立法的文章，是鄙人的一些拙見，希望可以拋磚引玉，為推進(jìn)平安法制建設(shè)貢獻(xiàn)一份微薄的力量。

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