導語：如何才能寫好一篇房屋評估報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、高度重視，及時處理

市教育局收到第三方評估反饋問題后，分管領導及時召集相關科室對反饋問題清單逐條進行梳理、分析，并提出整改落實辦法，對存在的問題立即整改，將缺失的信息在相關網站及時進行公開。

二、整合資源，完善項目

按照反饋要求，對標達標，做好義務教育均衡發(fā)展評估認定、學生招生政策、錄取與違規(guī)處理、財務信息、教育督導等欄目充實，整合并集中公開義務教育、學前教育、特殊教育、職業(yè)教育等信息。

三、及時公開，確保實效

篇2

案例一、北京市石景山區(qū)XX小區(qū)集體訴訟案

位于北京市石景山區(qū)XX小區(qū)是北京城市XX公司于2005年5月開始開發(fā)建設的商品住宅小區(qū)，共有4幢樓，每幢樓12～22層，住宅600個單元。該小區(qū)于2004年月開始預售，于2005年6月建成交付業(yè)主。業(yè)主于2005年7月以后開始陸續(xù)裝修入住。案例涉及的當事業(yè)主黎XX于2004年11月14日與北京市城市開發(fā)有限公司簽訂購房合同，一次性支付全部購房款84萬元，購得該小區(qū)第10棟2單元商品住宅一套，面積134.82m2。并于2005年6月30日接收房屋。

業(yè)主收房時卻發(fā)現(xiàn)臥室天花板（樓板）明顯存在斜向45°裂縫，長度達兩米。而且經進一步勘查，而且裂縫疑似上下貫通，該業(yè)主由此產生聯(lián)想，立刻查看自家地面，果然發(fā)現(xiàn)地面也存在相同裂縫，其他單元業(yè)主也相繼發(fā)現(xiàn)自己居住單元的天花板和地板存在位置、長度、走向和性質極為類似的裂縫。后經從樓上做澆水滲漏試驗，發(fā)現(xiàn)澆水迅速從下層居室流出，證實此裂縫為上下貫通裂縫。最終，經過連環(huán)查看相互交流，竟發(fā)現(xiàn)該樓從1層到12層的所有住宅單元在相同位置均出現(xiàn)相同走向裂縫，而且最終獲確認其性質均為樓板上下貫通裂縫。

針對上述問題，業(yè)主們與其開發(fā)商交涉時，對方便回避不見，開始采取事實上的拖延策略。

萬般無奈之下，為了維護自己的合法權益，業(yè)主們遂訴諸法律。以“商品房出現(xiàn)重大缺陷”為由，將開發(fā)商―北京XX開發(fā)有限公司訴至北京市石景山區(qū)人民法院。隨后，法院受理了訴訟。

為了確定業(yè)主們的損失，2006年1月石景山區(qū)人民法院委托北京市建筑工程質量司法鑒定中心對涉案房屋裂縫進行鑒定。鑒定機構要求業(yè)主事前對需鑒定的缺陷部位進行清理。北京市建筑工程質量司法鑒定中心遂于2006年1月對該棟的605室和1105室兩戶缺陷房間進行抽樣質量鑒定。2006年2月，北京市建筑工程質量司法鑒定中心出具鑒定書。關于裂縫產生原因鑒定書載明：“…該鑒定書對以上缺陷給出的結論為：“…頂板裂縫是由溫度和收縮作用產生的裂縫，系非受力裂縫。就此裂縫而言，尚不影響結構的安全性，但裂縫的存在，會對結構的適用性和耐久性產生不利影響。”

雖然有了這樣的鑒定結論，還需要一個定量的結論。”即還需要由權威機構對房屋缺陷的實際損失給予定量評估，以便獲得證據。

原告?zhèn)兘涍^5個多月的等待，2006年8月22日，石景山區(qū)人民法院終于向北京XX地產評估有限公司（下簡稱XX公司）發(fā)出委托函，委托XX公司對該案訟爭的兩項內容進行評估：房屋因存在裂縫導致的質量缺陷損失具體數(shù)額；房屋修復后是否存在價值的貶損。幾天后，XX公司的房地產估價師終于出現(xiàn)在XX小區(qū)業(yè)主，對房屋質量缺陷造成的損失進行評估。整個現(xiàn)場的評估工作持續(xù)不到20min并未在現(xiàn)場對樓板開裂情況以及對室內裝修可能產生的影響仔細進行觀察和測量。

XX公司考察業(yè)主家里的裝修情況后，于2006年12月6日，《房屋質量缺陷損失評估報告》（以下簡稱“房損評估報告”）終于出爐。這也是當時北京市首份房屋質量缺陷損失評估報告。

其中評估結論原文摘錄如下：

（1）對房屋因存在裂縫導致的質量缺陷損失進行評估：估價對象在估價時點2006年12月4日的房屋造成的損失價值為7480.3元.

（2）裂縫修復后，已具備使用功能，但在房屋所有權人進行房地產轉讓時，可能會產生不利影響，造成房地產減值，根據估價人員現(xiàn)場觀測及對同類物業(yè)綜合分析，確定估價對象的減值比例為房地產總價的2～3%。

針對以上評估報告給出的結論，參與訴訟的筆者曾當庭提出自己意見，認為房損評估報告確定的損失數(shù)額過低。筆者根據實際工作經驗，依據建筑業(yè)預算的有關規(guī)范和手冊進行了計算，依據計算結果庭審時在法庭上提出，該“房損評估報告”給出的結論與國家的行業(yè)計算規(guī)范、手冊，以及施工實際嚴重不符。例如當庭指出損失數(shù)額計算嚴重失實事實之一是，計算費用中“工期”一項中給出的工期天數(shù)為兩天，與本案房屋裂縫缺陷修復工程實際所需工期相差太多。根據前述法官認可的修復方案，修復工程內容包括：拆除業(yè)主裝修的地板、鑿除裂縫周邊混凝土并進行清理、澆筑混凝土、對受損和施工影響的頂棚和墻壁進行清理和粉刷、恢復房間地板，以及施工現(xiàn)場的整理等等，經過實際保守估算約需16天工期。筆者當庭還指出，房損評估報告對修復缺陷時房間原裝修的破壞程度，以及施工影響損失的估算，與事實和規(guī)范完全不符。筆者作為業(yè)內人士認為，使用與評估方案計算損失所依據的相同規(guī)范進行計算，結果與評估報告大相徑庭。不符的原因在于，計算修復工程面積時，評估機構僅計算了裂縫所占面積，沒有計算維修對整個房間的不可避免的損壞和影響。原告依據計算對此評估結果提出質疑嚴重。

書中，業(yè)主們提出的索賠數(shù)額是6萬元。主要包括，房屋質量缺陷造成的損失價值為12600元（是否工期天數(shù)按16天計算的結果）；房屋貶損值4.23萬元，具體計算依據為，以原購房款乘以年增長率加上專修費用做為計算基數(shù)，按評估中貶損比率的最大值3%計算，即（84萬購房款×2005年增長率120%×2006年增長率125%+15萬裝修費）×3%=4.23萬元。

2006年12月19日，石景山區(qū)人民法院對該案作出一審判決，由北京XX公司賠償7名業(yè)主3.6萬元到3.8萬元不等的數(shù)額。鑒定費由開發(fā)商承擔。

（1）北京城市開發(fā)股份有限公司于本判決生效后十日內給付業(yè)主黎XX房屋缺陷貶值金及損失共計三萬六千三百八十元；

（2）駁回黎XX其他訴訟請求。

案例二、北京市石景山區(qū)XX小區(qū)房屋質量缺陷訴訟調解案

案例一中已述及，北京市石景山區(qū)XX小區(qū)10棟2單元從1層到12層的所有住宅單元在相同位出現(xiàn)相同走向和性質的裂縫。其中一樓105號業(yè)主王××于2007年向石景山人民法院提其訴訟，法院受理此案。原告要求被告方北京市XX有限公司賠償由于其交付的房屋出現(xiàn)多處裂縫而造成的損失。具體主張為，要求被告給付房屋缺損貶值損金及裂縫修復損失6萬元，并承擔鑒定費用和訴訟費用。

2007年10月31日受理法院委托北京市XX房地產咨詢評估有限責任公司，就原告居住房屋內產生裂縫的修復成本損失和由此導致的房屋貶值損失進行評估。2007年11月30日該評估機構出具房屋質量缺陷損失評估報告。其中載明：房屋裂縫修復損失價值4541元?！胺课萑毕葸M行修復后，房屋缺陷貶損價值影響，綜合確定修復后房屋的價值為未發(fā)生裂縫的房屋與估價時點公開市場價值的2～3%，根據XX小區(qū)內未發(fā)生裂縫的房屋公開市場價值，經市場比較計算得出估價對象公開市場價值約為12899元/m2?！?/p>

此案經法院審理，雙方當事人達成調解協(xié)議。協(xié)議內容如下：

（1）北京市XX開發(fā)股份有限公司于2007年12月12日之前賠償王××因房屋質量缺陷導致的修復和貶值損失五萬零伍佰元；

（2）鑒定費用七千元，由北京市XX開發(fā)股份有限公司負擔

（3）訴訟費用四百元，由北京市XX開發(fā)股份有限公司負擔

（4）雙方無其他爭議。

與王××一同并經法院調解結案的共三人。賠償額度從5.05萬元至10萬元不等。

案例三、北京市石景山區(qū)時代廬峰小區(qū)業(yè)主訴訟案

2008年夏，石景山XX新區(qū)業(yè)主黎XX家中再次發(fā)現(xiàn)其住房西北臥室和西南臥室頂板出現(xiàn)裂縫。這次出現(xiàn)的裂縫與2005年剛入住時發(fā)現(xiàn)的裂縫類似。業(yè)主認為，該裂縫是結構樓板斷裂，屬于房屋重大質量缺陷。曾電話通知房地產商，開發(fā)商派人看過之后一直拖延，長時間不予答復。筆者無奈遂于2009年3月將開發(fā)商訴至石景山人民法院。這是業(yè)主黎XX就同一套房屋其他房間存在的同一類質量缺陷提起的又一次訴訟。

同年11月25日，北京北方房地產咨詢評估有限責任公司給出《房屋受損價值評估報告》，“認定：估價對象為北京市石景山區(qū) XX小區(qū)10號樓2單元705號房屋，在估價時點2009年11月18日的房屋質量缺陷造成的損失價值為9616元；而對房屋修復后貶損價值未提出鑒定意見?！?/p>

法院依據這份報告判決如下：

（1）北京XX業(yè)股份有限公司于本判決生效后十日內賠償黎XX（房屋質量缺陷損失九千六百壹拾陸元；

（2）駁回黎XX的其他訴訟要求。

房屋質量鑒定費用八千元，由北京首開億信置業(yè)股份有限公司負擔。房屋評估費用二千元，由黎聲蓮負擔一千七百八十四元，由北京首開億信置業(yè)股份有限公司負擔二百一十六元。

同一棟樓，同一個朝向，位置基本相同，同一個法院審理，同一個技術鑒定單位，檢測結果完全相同，可三家評估單位評估出來的損失千差萬別。這么一個呈堂重要證據，由于房屋缺損評估結果不同，造成法院判決相差數(shù)倍，給業(yè)主造成極大的直接損失。

建議：

（1）建議成立建筑工程司法綜合評定委員會

人員組成：各行業(yè)專家

職責：對評估房屋質量缺損機構的評估進行認定。發(fā)現(xiàn)問題3次以上的或者一次重大評估失誤的調銷其從業(yè)資質。

（2）建立咨詢機構設想：保證其獨立性；建立專家?guī)?；評定專家遴選：隨即從專家?guī)斐槿?；盡可能減少開發(fā)商和建筑企業(yè)影響；提供權威評估意見。

參考文獻

[1]《北京市房屋質量缺陷損失評估規(guī)程》.

[2]北京市建筑工程研究院建筑工程質量司法鑒定中心[2006]建鑒字（06002）號司法鑒定書.

[3]京貴評評估有限公司的房屋質量缺陷損失評估報告，京貴評（2006）損字第0171號.

篇3

1、簽訂土地合同：買方辦好房權證后，還要和原土地證使用者簽訂土地辦理合同，之后帶身份證、房產證、原土地證、合同、房屋辦理的契稅等材料原件及復印件，到土管部門下設的測繪公司申請測繪。

2、測繪公司測繪：測繪公司受理后，帶著上述材料現(xiàn)場查勘，計算數(shù)據，出具新的測繪圖，繳納測繪費。

3、評估公司評估：帶著材料到評估公司申請評估，評估公司受理后查勘現(xiàn)場，查勘所評估棕地的級別，所剩使用年限，出具評估報告，繳納評估費。

4、土管部門受理：帶著土地辦理合同、身份證、房產證、原土地證、房屋辦理的契稅、測繪圖、評估報告，到土管部門受理窗口申請辦理。

篇4

甲方：

乙方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

根據城市棚戶區(qū)改造項目（二期）房屋征收公告棚改項目指揮部工作要求，為了促進公房騰退工作，甲乙雙方就門面房騰退達成如下協(xié)議：

一、門面房騰退免除房租獎勵

1、按照門面房騰退獎勵辦法，對于在2020年12月31日前騰退交房的門面房經營戶，給予免除三個月（2020年10、11、12月份）的房租費用（以經營戶實際交納房租費用為準）。

二、門面房騰退搬遷獎勵

1、按照門面房騰退獎勵辦法，對于在2020年12月15日前騰退交房的門面房經營戶給予1000元搬遷獎勵，12月15日之后搬離至12月31日前騰退完畢的給予500元搬遷獎勵。2020年12月31日之后搬離騰退交房的經營戶，不予免除房租，不給予搬遷獎勵，所產生房租據實收繳

三、其他補償事項

1、甲乙雙方協(xié)定，門面房有乙方投資的裝飾裝修部分，由甲方確認無異議后，由評估機構進行評估，乙方先行搬離騰退房屋，甲方待評估報告出具和政府審計后，按照評估報告和政府審計結果對乙方裝飾裝修部分進行補償。

四、相關規(guī)定

1、乙方簽訂協(xié)議騰退房屋后，不得對原房屋電線、門窗和已評估的任何房屋財產設施切割、拆卸、變賣，如有違反甲方有權追究乙方相關法律責任。

該協(xié)議中未盡事宜，按照相關法律和相關政策規(guī)定甲乙雙方協(xié)商確定。

此協(xié)議一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，一份交由菜越（二期）棚改指揮部。

篇5

2009年就要結束了，新的一年即將來臨。隨著辭舊迎新的節(jié)奏，在此對將要告別的2009年做一總結。

我們評估部在2009年全年度共受理的業(yè)務項目總量為616宗，其中受理轉讓評估報告394宗，抵押評估報告171宗，集資房核定產權比例15宗，市場價值評估報告19宗，重置成本價評估報告8宗，沉陷損壞評估報告3宗，拆遷評估報告6宗。已完成的業(yè)務項目量為611宗，有5宗業(yè)務正在評估的過程中，這5宗為：**堂藥業(yè)住宅樓在建工程抵押評估、潤宏煤業(yè)集資房核定產權比例、**縣鄭村鎮(zhèn)半峪村和**莊村沉陷損壞評估、**縣嘉**尉遲村和潘莊村沉陷損壞評估、屋廈村牛奶廠拆遷評估。另外從2008年移交于2009年的7宗集資房核定產權比例評估項目中僅完成1宗，剩余6宗為路橋公司、**居委、社會福利院、晉局鳳瀛小區(qū)、東關征費處、化肥廠家屬樓，將移至2010年。與2008年相比，在業(yè)務項目數(shù)量方面：業(yè)務總量比上年度多173宗，其中轉讓評估報告比上年度多69宗，抵押評估報告比上年度多107宗，其他評估項目與上年度沒有太大差別；在業(yè)務范圍方面：與08年相同，并未擴大；在評估總面積方面，09年為60余萬平方米，比上年度多10余萬平方米?？傮w上講：從2007年到08年再到09年，不論從評估項目的數(shù)量上、還是從評估的范圍以及涉及到的評估面積方面，均呈上升趨勢。我們并未受到全球經濟不景氣的直接影響，在大家的共同努力下2009年我們還是取得了不錯的成績。

回想這2009年，雖然評估部人員有些變換，但這并未影響到我們的工作，不論新、老員工都在盡職盡責的做著自己的本職工作。我們仍然是一個互相幫助、相互協(xié)作、團隊精神感很強的小集體，在工作中相互幫忙，生活上互相幫助。09年的成績是值得肯定的，但在工作中還存在一些問題，主要是對待工作的態(tài)度，從以下幾方面說：

第一：不愛動腦筋，我們提倡不懂得就要問，但是我們每個人都想一想我們自己每一次問的問題，比如：哪里哪里的例子可不可以選？幾層和幾層修正多少？如果咱們剛踏進評估部的話，這些問題不足為奇，可是這么長時間了還在問，是不是就得問一下自己這么長時間都在做什么呢？

第二：不認真，我們評估部的每一個成員都是剛涉入這個行業(yè)不久，諸如“隨便給他弄一下吧”、“瞎胡給他弄弄算了”等等一些話若從我們嘴里說出來的話，可見我們對待工作的態(tài)度又是怎樣的隨便，房地產評估是一門科學，不是隨便就可以做的了的，這樣的態(tài)度決定著我們就會付出相同態(tài)度的行為，做報告時不能全面考慮房屋的個體差異，看報告時走馬觀花，也就是因為這樣態(tài)度使得我們做的評估報告一而再再而三的出錯，這樣的報告質量嚴重影響著我們公司的形象。

第三：互相推諉，不知道是不想出去看房還是看房回來不想寫報告，其實理解的簡單一點，我們的工作就是出去看房回來寫報告，如果這都不想做的話，不知道我們還能做些什么。

第四：不愛學習，《房地產估價規(guī)范》是我們應該學習的最基礎的知識，可是現(xiàn)在有幾個人有這本書？所以更談不上能領悟多少這本書的東西了。

第五：沒有時間觀念，總是把今天事情拖到明天，以至于有些時候客戶急著拿報告，這邊還沒做好的現(xiàn)象，嚴重的影響到工作效率。

另外，由于市場調查不夠及時、不夠認真，讓我們在工作中遇到一些困難，比如：不能正確判斷某一區(qū)域的市場價值，沒有適合的可比實例，出現(xiàn)自己懷疑自己做的價格是否合理，對待客戶的質疑無法作出肯定的回答。

2010年工作計劃：

第一：遵守公司的規(guī)章制度，服從公司領導安排。

第二：端正工作態(tài)度，對自己對公司負責。

第三：人手一份《房地產估價規(guī)范》，認真學習，于2010年第一季度掌握規(guī)范中的基本知識要點，以便于更好的與實際相結合，提高我們的業(yè)務水平。

第四：爭取安排每一個人都接觸不同的評估項目，都可以勝任任何一個崗位。

第五：做好市場調查工作，每一季度做一次市場調查并以書面形式報予領導。

篇6

第二、委托方要向估價單位提供估價房屋土地的相關資料，比如土地的使用證及附圖、地上建筑物產權證明及附圖、房地產他項權利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權的，則須提供土地使用權出讓或轉讓合同。

第三、當資料準備齊全并交給房屋抵押評估機構之后，委托方便可與房屋抵押評估的機構約定實地勘察的時間，并明確勘察時的具體要求。房屋抵押評估機構在約定時間對委托方的房屋進行實地勘察并評估，委托方支付房屋抵押評估服務費，約一個月的時間，委托方便可領取房屋抵押評估報告書了。

法律依據：

篇7

一、當前企業(yè)國有資產評估存在的問題

資產評估是維護國有產權合法權益的重要手段，評估結果是確定涉及到資產的基準價格的依據，也是建立保護嚴格的現(xiàn)代產權制度的重要環(huán)節(jié)。然而，當前企業(yè)國有資產評估管理存在著一些不可忽視的問題。

（一）認識程度不全面。一些企業(yè)和部門對資產評估工作認知度還不夠全面，單純地認為評估只是為了某種經濟行為的需要，不能從履行出資人和國有資產保值增值角度去充分認識資產評估的重要性，為了達到某一特定目的，臆定評估值，致使出現(xiàn)了資產評估走過場。

（二）提供資料不齊全。產權單位在提供委托評估范圍內的資產所需資料時，存在著資料不完備、不齊全，報告附件或缺等現(xiàn)象，甚至有者提供虛假情況和資料，難以體現(xiàn)評估資產的全貌，容易形成帳外資產，埋下了國有資產流失的伏筆。

（三）評估工作不深入。有的資產評估機構對委托范圍內的資產，沒有認真履行盤點清查、實地勘察等必要的核對程序，對債務債權類資產沒有進行必要的函證，只是對資產的帳面數(shù)憑工作經驗作出評判，不能客觀公正地反映資產公允價值，難以保證評估結果的真實、合理和完整性。

（四）評估方法不恰當。評估執(zhí)業(yè)師在開展評估業(yè)務時，應當根據評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析成本法、市場法和收益法三種資產評估基本方法的適用性，并恰當選擇。而一些評估執(zhí)業(yè)師在對某些資產進行評估時方法選擇不恰當，不慎引用評估假設，扭曲了資產價值。如房屋、機器設備等局限于公式性計算價格，僅考慮了原始成本折現(xiàn)率，而忽視了房屋類別、屬性、地域等問題，按重置成本法進行評估，不能按照國家規(guī)定采取市價法及收益法的客觀實用性來評估，難以反映評估對象的公允價值。

（五）評估內容不齊全。國有資產是指國家以各種形式投資形成的固定資產、流動資產、無形資產和其他形態(tài)資產。那些以國有企業(yè)改制、國有資產轉讓為目的進行的資產評估，必須對企業(yè)改制、產權轉讓的全部資產進行評估。但是，在一部分企業(yè)改制和產權轉讓為目的的資產評估中，對專利、商標、商譽等極具價值和增值潛力的無形資產按極低的價格評估或不評估不說明等。

（六）信息披露不充分。評估報告應當披露必要的信息，使評估報告使用者能夠正確理解評估結論。但在有的資產評估報告中對于不動產的總體情況、產權特點、權屬關系以及資產的擔保、抵押、剝離、租賃、權證變更等可能對評估資產價值判斷產生重大影響的信息，披露不夠充分。

二、加強企業(yè)國有資產評估工作的對策思路

針對企業(yè)國有資產評估管理工作存在的問題，根據《國有資產評估管理辦法》(國務院令第91號)的規(guī)定，筆者認為應當按照“明確職責、嚴格程序、規(guī)范操作”的目標要求，來規(guī)范和加強企業(yè)國有資產評估管理。

（一）明確委托主體。當企業(yè)發(fā)生資產評估行為時，應當由國有資產產權持有單位委托具有相應資質的資產評估機構進行評估，并與之簽訂《資產評估委托書》。企業(yè)應如實向資產評估機構提供有關情況和資料，并對所提供情況和資料的真實性、合法性和完整性負責，不得隱匿或虛報資產。這種按照經濟行為批準權限與核準備案相一致的原則，進行的核準備案制度，有利于提高效率，分清責任，更好地體現(xiàn)權、責、利的統(tǒng)一，確保中介獨立客觀公正執(zhí)業(yè)。同時可以有效地防止企業(yè)與中介惡意串通、隱匿資產、虛增負債和低評漏評等舞弊現(xiàn)象，防止企業(yè)內部人及其他關聯(lián)利益方與中介形成利益共同體和一致行為人的產生。

（二）嚴格選聘條件。產權持有單位應按照公開、公平、公正、透明、擇優(yōu)和高效的原則，嚴格選聘有資質、有信譽、有業(yè)務勝任能力的評估機構進行企業(yè)國有資產評估工作。資產評估機構要自覺堅持《資產評估準則》的規(guī)定，遵循獨立、公正、客觀的原則進行資產評估工作。

（三）規(guī)范評估程序。執(zhí)業(yè)人員應當根據評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，恰當選擇評估方法。按照現(xiàn)場調查、收集評估資料、評定估算、編制和提交評估報告等步驟組織實施評估業(yè)務，對委托范圍內的資產、負債實施實地勘察、核對，客觀公正地進行資產評估，最大限度地保證評估結果的真實、合理和完整性，為資產處置提供客觀的價格依據。積極推行企業(yè)整體價值評估方法，對涉及企業(yè)價值評估的項目原則上要求采用兩種以上的評估方法進行驗證，使國有企業(yè)多年形成的品牌價值、商譽等無形資產得到充分體現(xiàn)，有效提升評估報告的質量。

（四）提高執(zhí)業(yè)水平。按照職業(yè)道德行為規(guī)范的要求，進一步提高國有資產評估人員的專業(yè)知識水平和業(yè)務素質，加深對資產評估準則的理解，切實提高資產評估項目核準、備案的工作質量和效率。更新和提高執(zhí)業(yè)人員的專業(yè)知識和專業(yè)技能，熟練掌握現(xiàn)行各種有關規(guī)定和實務標準，不斷提高執(zhí)業(yè)水平。同時，評估機構也應不斷創(chuàng)造條件，開展各種形式的業(yè)務培訓，增強執(zhí)業(yè)人員執(zhí)行各種類型評估業(yè)務的經驗，提高分析、判斷問題的能力。

（五）實行專家評審。建立資產評估專家評審委員會制度，對重大項目的資產評估，應實行專家評審，邀請專家對重大項目資產評估方法的適用、范圍內容、取價標準的依據及評估程序進行綜合評審，讓評估方面的專家對評估報告的質量作出評價。并在實踐中不斷擴大專家評審范圍，不斷擴大專家隊伍的覆蓋面，特別是增加特殊行業(yè)、特種設備等方面的專家。因為專家評審可以更多地從行業(yè)執(zhí)業(yè)行為的角度，更加關注評估報告的法律效力相關的內容。通過專家評審，力求實現(xiàn)評估程序更加合法、評估過程更加合規(guī)、評估結果更加合理。

（六）加大監(jiān)督力度。及時了解和掌握資產評估機構在國有資產評估項目中的執(zhí)業(yè)情況，加強與相關評估行業(yè)主管部門的溝通與協(xié)調，組織開展國有資產評估項目的質量抽查，對評估人員、評估機構的工作質量進行評價，建立評估管理檔案，加大對違紀違規(guī)執(zhí)業(yè)機構和人員的查處力度。建立和完善監(jiān)督機制，對于違規(guī)的中介機構根據情況，采取通報、警告、將不良記錄備案、停業(yè)整頓、取消國有資產的評估業(yè)務資格等措施。中介機構應樹立風險意識，加強質量控制，注重品德要求，強調職業(yè)道德，切實維護國有資產出資人利益，提升行業(yè)社會公信力，提升行業(yè)服務質量。

篇8

摘要：資產評估師職業(yè)資格許可取消后，資產評估行業(yè)亟需轉型升級，即：市場化，從向法律、法規(guī)和政府要業(yè)務轉為向市場要業(yè)務；專業(yè)化，從靠資格認證執(zhí)業(yè)轉為靠能力水平執(zhí)業(yè)；服務化，從提供評估報告轉為提供評估服務。本文對此進行探討。

關鍵詞：資產評估師 轉型升級 市場化 專業(yè)化 服務化

著資產評估師職業(yè)資格許可取消，資產評估師由準入類職業(yè)資格調整為水平評價類職業(yè)資格。這不僅僅是職業(yè)資格管理方式的改革，也是還原資產評估專業(yè)服務本質定位的重要舉措，更是對資產評估行業(yè)轉型升級吹響了沖鋒號。為了實現(xiàn)資產評估行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，資產評估行業(yè)必須實現(xiàn)以市場化、專業(yè)化和服務化為特征的轉型升級。

一、市場化：從向法律、法規(guī)和政府要業(yè)務轉為向市場要業(yè)務

資產評估師職業(yè)資格許可取消之前，評估業(yè)務是法律、法規(guī)和政府給予的。這類業(yè)務有三個主要特征，其一是報告使用人不承擔評估費用；其二是報告使用人（尤其是政府部門）使用評估報告是迫于強制性規(guī)定，而非基于經濟決策需要，不太關心評估質量；其三是報告使用人指定評估機構。報告使用人與委托人的脫節(jié)，并且存在利益沖突（例如在抵押物價值評估業(yè)務中，借貸雙方對評估結果的要求是相反的），資產評估師必定偏向于承擔評估費用的委托人而非報告使用人。委托人選擇資產評估師或評估機構的標準是“快”（出報告速度快）、“好”（評估結果迎合委托人要求）、“省”（評估費用低），不考慮其能力水平的高低。在報告使用人不太關心評估質量的前提下，資產評估師之間就會圍繞委托人的選擇標準開展惡性競爭，形成“快、好、省”程度與資產評估師能招攬的業(yè)務量成正相關關系的“劣幣驅逐良幣”環(huán)境。評估機構為了獲取報告使用人的指定，必定使用行賄、利益交換等手段。例如在抵押物價值評估業(yè)務中，銀行是報告使用人，卻要求借款人在指定的評估機構名單內委托評估并承擔評估費用（具備法律、法規(guī)和政府給予的評估業(yè)務的特征）。而銀行指定評估機構名單不是通過公開招投標等公平、公正的形式而是私下悄悄進行的。很多評估機構都不知道銀行確定評估機構名單的時間、條件等信息；即使知道信息，因為銀行不需要說明理由，評估機構僅僅靠能力水平和服務質量是很難被列入名單的。實踐中還出現(xiàn)了不正常的部門壟斷，土地管理部門只接受土地評估機構出具的評估報告，房地產管理部門只接受房地產評估機構出具的評估報告，財政部門只接受資產評估機構出具的評估報告等現(xiàn)象。出現(xiàn)了企業(yè)并購重組、國有企業(yè)改制等經濟行為中在資產評估機構出具整體資產（企業(yè)價值）評估報告的情況下，還需要另行委托土地評估機構、房地產評估機構再次評估土地使用權、房屋建筑物價值的不良現(xiàn)象。這些現(xiàn)象都是與市場化格格不入的。

在常態(tài)下，市場是資產評估業(yè)務的唯一來源。但并不是說政府不能使用評估報告，而是報告使用人（包括政府）要自己委托評估并承擔評估費用。這種情況下報告使用人就會理性決定是否有必要委托評估，為了降低評估費用就會通過公開招投標等形式確定評估機構，此時的評估業(yè)務是市場化的。資產評估是市場經濟的產物，只要有市場經濟，就會有確定價值的需要，就有資產評估專業(yè)服務需求。市場化程度越深，資產評估會越發(fā)重要，評估業(yè)務會越發(fā)多樣，評估市場空間會越發(fā)廣闊。在評估業(yè)務市場化的情況下，那些能力水平不高，主要靠個人人脈、社會關系獲取業(yè)務，甚至靠商業(yè)賄賂（付回扣、介紹費等）獲取和保持業(yè)務關系的資產評估師，如果再不努力提高能力水平和服務質量，必定被市場淘汰。市場化是資產評估行業(yè)轉型升級、提高能力水平和服務質量、體現(xiàn)專業(yè)價值的前提。市場化有利于資產評估師突出專業(yè)觀念，增強服務意識，按市場規(guī)律辦事，努力適應市場需求。

二、專業(yè)化：從靠資格認證執(zhí)業(yè)轉為靠能力水平執(zhí)業(yè)

資產評估師職業(yè)資格許可取消之前，資產評估師靠資格認證執(zhí)業(yè)，慣性思維是評估公信力和專業(yè)權威是法律、法規(guī)和政府行政許可授予，只要考取資產評估師執(zhí)業(yè)證書后就可以從事資產評估工作，不再需要努力提高能力水平。委托人和報告使用人看重的是執(zhí)業(yè)證書，而不是其能力水平。無論評估質量優(yōu)劣、評估結果正確與否，評估報告只要經過資產評估師簽名、評估機構蓋章就是有用的。實務中，降低收費、在評估程序上“偷工減料”、迎合委托人要求決定評估結果等惡性競爭方式比較常見。在實踐中出現(xiàn)了資產評估師不了解評估對象狀況和主要特征，采用市場法評估時虛編交易實例（即虛構不存在的交易實例）、虛編交易實例的信息（即雖然交易實例是真實存在的，但是資產評估師沒有去實地了解過具體情況）或者篡改交易實例的信息（將成交日期、成交價格、交易情況等信息加以篡改，使交易實例具有或更具有可比性，減工作量）；采用收益法評估時隨意修改凈收益或折現(xiàn)率得出委托人需要的、滿意的評估結果等不良行為。

另外，行業(yè)內外評價評估機構強弱往往將資產評估師數(shù)量作為重要指標，不考慮資產評估師能力水平和服務質量。從1995年資產評估師職業(yè)資格實行準入（許可）制度后，有一批通過考試取得職業(yè)資格的人并不從事資產評估工作，而是將職業(yè)資格掛名在評估機構獲取報酬，成為沒有執(zhí)業(yè)或者不會執(zhí)業(yè)的在評估報告上簽名的工具。在靠資格認證從業(yè)的情況下，評估機構并不需要實際聘任具有專業(yè)能力的資產評估師執(zhí)業(yè)。有些評估機構甚至沒有專職的資產評估師，而是聘用沒有考取或者無法考取職業(yè)資格的人從事評估業(yè)務（這些人實際工作往往只是打字，專業(yè)的評估工作就變異成為簡單的打印評估報告），導致資產評估師職業(yè)資格許可制度有名無實。

取消資產評估師職業(yè)資格許可后，專業(yè)的重要性會突出，專業(yè)會成為資產評估師、評估機構乃至行業(yè)的核心競爭力。資產評估師、評估機構要生存和發(fā)展都必須提高執(zhí)業(yè)能力、執(zhí)業(yè)水平和評估報告質量，靠資格認證執(zhí)業(yè)和資產評估師掛名這一不合理現(xiàn)象必定會消失?？磕芰λ綀?zhí)業(yè)后，能力水平高的資產評估師必定脫穎而出而受到市場歡迎；資產評估師能力水平越高，業(yè)務越多，薪酬越高，從而促使資產評估師努力學習，提高能力水平，形成依靠能力水平進行良性競爭的氛圍，實現(xiàn)扶優(yōu)限劣、大浪淘沙的良好效果。

三、服務化：從提供評估報告轉為提供評估服務

取消資產評估師職業(yè)資格許可之前，委托人委托評估僅僅是為了獲取一份評估報告，用以應付政府部門監(jiān)管等。從當前業(yè)務量比較大（構成中小評估機構主要業(yè)務）的房地產抵押價值評估業(yè)務看，由于房地產（特別是住宅）市場發(fā)達且公開、透明，借貸關系當事人對房地產價值心中有數(shù)，對評估結果準確性要求低（只要估個大概數(shù)即可），只要了解市場行情的人都能夠評估，實質上是沒有專業(yè)評估服務需求。抵押物價值評估業(yè)務是銀行免費使用評估報告（即借款人承擔評估費用）的前提下存在的業(yè)務，是在目前信貸關系中銀行處于類似于政府部門的強勢地位狀況下特有的業(yè)務。如果銀行處于劣勢地位或者處于與借款人平等地位時，在銀行需要自己承擔評估費用的情況下，銀行必定會考慮放棄這種形式主義的要求。取消資產評估師職業(yè)資格許可后，資產評估師如果不在提高服務質量上下功夫，拓展有真正評估服務需求的業(yè)務，肯定是沒有前途的。隨著市場化程度加深，各種類型的評估業(yè)務越來越多，只要評估服務卻不要評估報告的咨詢業(yè)務需求也會增多，例如為證券市場上的投資者提供企業(yè)估值咨詢，為企業(yè)并購中的收購公司或目標公司提供投資價值咨詢，為企業(yè)管理提供價值顧問服務，還可以提供財政資金支出的績效評價和企業(yè)內控評價等服務。資產評估師如不能盡快實現(xiàn)知識更新、缺乏應有的執(zhí)業(yè)能力，就會喪失機遇，只能在原地踏步或被市場所淘汰。

取消資產評估師職業(yè)資格許可后，為了還原資產評估專業(yè)服務本質定位，資產評估師要努力為委托方提供有價值的專業(yè)服務，就必須改革評估報告、改變“按模板出報告”的現(xiàn)象。資產評估師職業(yè)資格許可取消之前，資格認證賦予了評估公信力和專業(yè)權威，資產評估師出具的評估報告內容比較簡單，沒有說明相關參數(shù)確定和各項因素影響值，沒有反映評估測算過程，報告缺乏說服力，評估結論欠缺正當性和權威性，嚴重影響資產評估師客觀公正的專業(yè)形象。資產評估師職業(yè)資格許可取消后，資產評估的目的在于為報告使用人提供價值咨詢意見，供其做出經濟決策時參考；而不是強加給報告使用人一個評估結論。評估的服務化要求資產評估師在報告中實現(xiàn)充分披露，以讓報告使用者可以判斷評估工作是否盡職盡責，實施了哪些評估程序以及評估程序是否到位，影響評估結論的因素是否得到恰當考慮，相關參數(shù)的確定是否謹慎合理，評定估算的計算過程是否明晰與正確。例如采用市場法評估房地產價值中，報告中要充分說明被評估對象與交易實例基本情況和勘查情況，說明被評估對象與交易實例的具體差異，說明哪些因素要修正以及如何確定修正系數(shù)，分析交易實例的成交價格是否正常，非正常交易價格（例如賣方的稅費由買房負擔）如何修正為正常交易價格等。評估的服務化決定了評估收費取決于工作量大小、評估工作難度和復雜程度，而不是取決于評估價值。例如前述簡單的、不要求得出準確評估結果的房地產抵押價值評估，因為工作量很小，收費必然是很低的（據筆者調查，委托人可以接受的收費區(qū)間是每項業(yè)務500元至800元）。評估的服務化決定了評估機構要招聘和培養(yǎng)人才，完善內部合理使用、考核激勵和留住人才的措施，提升專業(yè)能力水平和服務質量。

參考文獻：

[1]許德風.論私法上財產的定價――以交易中的估值機制為中心[J].中國法學，2009，（6）.

篇9

   2017年1月1日，《最高人民法院關于司法網絡拍賣工作若干問題的規(guī)定》實施。同年3月3日，湖南高院印發(fā)了《關于網絡司法拍賣有關事項的通知》?！锻ㄖ芬?guī)定，人民法院在執(zhí)行過程中以拍賣方式處置財產的，應當采用網絡司法拍賣方式進行?！锻ㄖ愤€對負責實施部門及主要職責，司法技術輔助工作部門的主要職責，拍賣公告、提示等，拍賣方式，流拍財產處置，應當終止拍賣的情形，網絡司法拍賣改為委托拍賣的要求，司法拍賣的評估委托等進行了規(guī)定。據此，為規(guī)范我院司法網絡拍賣工作，結合工作實際，特制定本規(guī)定。

 　 一、拍賣移交工作（本階段工作由執(zhí)行法官完成）

 　 1、移交需拍賣的財產必須是經我院首封或者取得了處置權；

 　 2、評估報告已經送達到位并在規(guī)定時間內當事人對評估報告無任何異議；

    3、拍賣裁定書已經送達到位；

 　 4、應查明已封財產有無抵押以及有無優(yōu)先購買人等情況；

    5、應有房屋的平面圖、租賃情況、車輛登記違章等標的物詳情，查明標的物瑕疵；

 

6、房屋仍在居住難以騰空的，屬不能執(zhí)行財產，建議不進入網拍；如確需網拍的必須經分管院長審批；

 

7、移交資料包括評估報告一份、查封裁定書一份、拍賣裁定書一份。

 

二、拍賣工作（本階段工作由網拍小組和執(zhí)行法官共同完成）

 

1、制作并上傳標的物調查表、音視頻宣傳資料、圖片宣傳資料；

     2、確定拍賣起拍價（起拍價不得低于評估價或者市價的70%）、加價幅度（一般為起拍價的1%）、保證金數(shù)額（一般在評估價的5%-20%范圍內）、優(yōu)先購買權人資格及競買順序；（由執(zhí)行法官合議確定）

 

3、制作、拍賣公告和拍賣須知；

 

4、通知申請執(zhí)行人在淘寶網、人民法院訴訟資產網、中國拍賣行業(yè)協(xié)會網、公拍網、京東網五家網絡服務提供者中選擇網拍平臺（目前我院支持淘寶網和京東網）；

 

5、在內網數(shù)字法院系統(tǒng)執(zhí)行辦案平臺中網拍；

 

6、第一次拍賣流拍后，網拍工作人員將流拍情況通知執(zhí)行法官由其合議決定第二次拍賣起拍價（不動產第一次流拍后15天內啟動第二次拍賣，動產第一次流拍后7天內啟動第二次拍賣）；（由執(zhí)行法官合議確定）

 

7、第二次網拍起拍價可以最多再降20%；（由執(zhí)行法官合議確定）

 

8、第二次網拍仍然流拍的，申請人不同意或者不申請以物抵債，按照第二次網拍價在同一網絡拍賣平臺上進行變賣；

 

9、拍賣成交的，確認競買成功者繳清余款后，及時通知承辦執(zhí)行法官；

    10、確認拍賣成交后，網拍小組通知競買人簽訂網絡拍賣成交確認書，由執(zhí)行法官制作、送達執(zhí)行裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書并交付拍賣標的物；

 

11、制作分配方案，發(fā)放拍賣價款；（執(zhí)行法官）

 

以上工作流程不詳盡之處，參照最高院有關司法解釋及上級法院規(guī)定執(zhí)行。

篇10

一、工作目標

20*年必須全面啟動污水處理廠建設的前期工作，2009年7月1日前開工建設城市污水處理廠，20*年7月1日前必須建成污水處理廠和配套主干管網并投入運行，并達到國家規(guī)定的滿負荷運轉率，征收城市污水處理費。

二、組織領導機構

成立*縣城市污水處理設施建設領導小組。

組長：*

三、部門職責

發(fā)改委：負責污水處理工程項目立項，組織項目可研及環(huán)境評估評審；

建設局：負責規(guī)劃選址、組織可行性研究報告和環(huán)境影響評估編制、組織項目規(guī)劃設計和報批；

城司：負責城市污水處理廠項目建設或對外招商；

財政局：負責項目資金的調度；會同物價局對縣污水處理費征收、使用和管理進行監(jiān)管；

審計局、監(jiān)察局：負責對工程建設項目資金的使用進行監(jiān)督；

物價局：負責污水處理費開征前期聽證、標準核定并督促執(zhí)行到位；

環(huán)保局：負責環(huán)境影響及排污企業(yè)和污水處理廠出水水質達標排放的監(jiān)督管理；

國土局：負責污水處理廠及管網建設用地的征地、劃撥；

房管局：負責建設范圍的房屋拆遷；

城管局：負責城市污水管網鋪設、污水處理廠的運營或移交外商運營；

工業(yè)園區(qū)管委會、瀲江鎮(zhèn)政府、埠頭鄉(xiāng)政府：負責建設范圍的征地、房屋拆遷；

供電公司、廣電局、電信公司、移動公司、聯(lián)動公司：負責本部門涉及遷移管網的搬遷。

四、主要工作安排

1、20*年5—6月底前完成城市污水處理廠的選址。

2、20*年7月底前完成污水處理廠可行性研究報告、環(huán)境影響評估報告。

3、20*年8月底前完成可行性研究報告、環(huán)境影響評估報告的評審；完成城市污水處理廠廠址的地質勘探，并出具地質勘探報告，同時開展立項工作。

4、20*年9—*月份聘請符合資質的設計單位進行城市污水管網和處理廠的初步設計，并通過評審；同時完成城市污水處理廠征地、房屋拆遷工作。

5、20*年11—12月份進行施工圖設計，同時完成城市污水處理廠的“三通一平”；完成城市污水管網和處理廠項目建設的招、投標工作。

6、2009年1—6月開展招商，完成建設合同洽談及簽約。

7、2009年7月1日前開工建設城市污水處理廠；20*年6月底前完成廠區(qū)建設和完成城市污水配套主管網鋪設。

8、20*年7月1日城市污水處理廠投入運營使用。

9、在城市污水處理廠批準立項后，立即開征城市污水處理費。