導(dǎo)語：如何才能寫好一篇流轉(zhuǎn)土地合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

乙方（流入方）_________

雙方同意對甲方享有承包經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)的土地在有效期限內(nèi)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》及其它有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，本著公正、平等、自愿、互利、有償?shù)脑瓌t，經(jīng)充分協(xié)商，訂立本合同。

一、流轉(zhuǎn)標(biāo)的

甲方同意將其承包經(jīng)營的位于________________縣（市）________________鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）________________村 ________________組________________畝土地的承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給乙方從事 ______________________________________生產(chǎn)經(jīng)營。

二、流轉(zhuǎn)土地方式、用途

甲方采用以下第轉(zhuǎn)包、出租的方式將其承包經(jīng)營的土地流轉(zhuǎn)給乙方經(jīng)營。

乙方不得改變流轉(zhuǎn)土地用途，用于非農(nóng)生產(chǎn)，合同雙方約定______________.

三、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的期限和起止日期

雙方約定土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)期限為_________年，從_________年_________月_________日起，至_________年_________月_________日止，期限不得超過承包土地的期限。

四、流轉(zhuǎn)土地的種類、面積、等級、位置

甲方將承包的耕地_________畝、流轉(zhuǎn)給乙方，該土地位于___________________.

五、流轉(zhuǎn)價(jià)款、補(bǔ)償費(fèi)用及支付方式、時(shí)間

（一）乙方同意每年________月________日前分________次，按________元/畝或?qū)嵨颻_______公斤/畝，合計(jì)________元流轉(zhuǎn)價(jià)款支付給甲方。

六、土地交付、收回的時(shí)間與方式

甲方應(yīng)于________年________月________日前將流轉(zhuǎn)土地交付乙方。乙方應(yīng)于________年________月________日前將流轉(zhuǎn)土地交回甲方。

交付、交回方式為_____________.并由雙方指定的第三人 ___________________予以監(jiān)證。

七、甲方的權(quán)利和義務(wù)

（一）按照合同規(guī)定收取土地流轉(zhuǎn)費(fèi)和補(bǔ)償費(fèi)用，按照合同約定的期限交付、收回流轉(zhuǎn)的土地。

（二）協(xié)助和督促乙方按合同行使土地經(jīng)營權(quán)， 合理、環(huán)保正常使用土地，協(xié)助解決該土地在使用中產(chǎn)生的用水、用電、道路、邊界及其他方面的糾紛，不得干預(yù)乙方正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。

（三）不得將該土地在合同規(guī)定的期限內(nèi)再流轉(zhuǎn)。

八、乙方的權(quán)利和義務(wù)

（一）按合同約定流轉(zhuǎn)的土地具有在國家法律、法規(guī)和政策允許范圍內(nèi)，從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的自主生產(chǎn)經(jīng)營權(quán)，經(jīng)營決策權(quán)，產(chǎn)品收益、處置權(quán)。

（二）按照合同規(guī)定按時(shí)足額交納土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用及補(bǔ)償費(fèi)用，不得擅自改變流轉(zhuǎn)土地用途，不得使其荒蕪，不得對土地、水源進(jìn)行毀滅性、破壞性、傷害性的操作和生產(chǎn)。履約期間不能依法保護(hù)，造成損失的，乙方自行承擔(dān)責(zé)任。

（三）未經(jīng)甲方同意或終止合同，土地不得擅自流轉(zhuǎn)。

九、合同的變更和解除

有下列情況之一者，本合同可以變更或解除。

（一）經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，又不損害國家、集體和個(gè)人利益的；（二）訂立合同所依據(jù)的國家政策發(fā)生重大調(diào)整和變化的；

（三）一方違約，使合同無法履行的；

（四）乙方喪失經(jīng)營能力使合同不能履行的；

（五）因不可抗力使合同無法履行的。

十、違約責(zé)任

（一）甲方不按合同規(guī)定時(shí)間向乙方交付流轉(zhuǎn)土地，或不完全交付流轉(zhuǎn)土地，應(yīng)向乙方支付違約金________元。

（二）甲方違約干預(yù)乙方生產(chǎn)經(jīng)營，擅自變更或解除合同，給乙方造成損失的，由甲方承擔(dān)賠償責(zé)任，應(yīng)支付乙方賠償金

元。

（三）乙方不按合同規(guī)定時(shí)間向甲方交回流轉(zhuǎn)土地、或不完全交回流轉(zhuǎn)土地，應(yīng)向甲支付違約金________元。

（四）乙方違背合同規(guī)定，給甲方造成損失的，由乙方承擔(dān)賠償責(zé)任，向甲方償付賠償金________元。

（五）乙方有下列情況之一者，甲方有權(quán)收回土地經(jīng)營權(quán)。

1.不按合同規(guī)定用途使用土地的；

2.對土地、水源進(jìn)行毀滅性、破壞性、傷害性的操作和生產(chǎn)，荒蕪?fù)恋氐?，破壞地上附著物的?/p>

3.不按時(shí)交納土地流轉(zhuǎn)費(fèi)的。

十一、特別約定

（一）本合同在土地流轉(zhuǎn)過程中，如遇國家征用或農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施使用該土地時(shí)，雙方應(yīng)無條件服從，并約定以下第________種方式獲取國家征用土地補(bǔ)償費(fèi)和地上種苗、構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi)。

1. 甲方收??；

2. 乙方收??；

3. 雙方各自收取________﹪；

4. 甲方收取土地補(bǔ)償費(fèi)， 乙方收取地上種苗、構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi)。

（二）本合同履約期間，不因集體經(jīng)濟(jì)組織的分立、合并，負(fù)責(zé)人變更，雙方法定代表人變更而變更或解除。

（三）本合同終止，原土地上新建附著構(gòu)筑物，雙方同意按以下第________種方式處理。

1. 歸甲方所有，甲方不作補(bǔ)償；

2. 歸甲方所有，甲方合理補(bǔ)償乙方________元；

3. 由乙方按時(shí)拆除，恢復(fù)原貌， 甲方不作補(bǔ)償。

（四）國家征用土地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉(zhuǎn)管理部門、村集體經(jīng)濟(jì)組織、村委會(huì)收回原土地重新分配使用，本合同終止。土地收回重新分配給甲方或新承包經(jīng)營人使用后，乙方應(yīng)重新簽訂土地流轉(zhuǎn)合同。

十二、爭議的解決方式

在履行本合同過程中發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決，也可由轄區(qū)的工商行政管理部門調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第________種方式解決。

（一）提交仲裁委員會(huì)仲裁；

（二）依法向________________________人民法院。

十三、其它約定

本合同一式四份，甲方、乙方各一份， 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉(zhuǎn)管理部門、村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)（原發(fā)包人） 各一份，自雙方簽字或蓋章之日起生效。

如果是轉(zhuǎn)讓土地合同，應(yīng)

以原發(fā)包人同意之日起生效。

本合同未盡事宜，由雙方共同協(xié)商，達(dá)成一致意見，形成書面補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

雙方約定的其他事項(xiàng)_________________________________.

甲方：

乙方：

年 月 日

名稱

QQ群號(hào)

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篇2

甲方：

乙方：

甲方在**市郝家橋鎮(zhèn)興旺村四隊(duì)東干渠東邊水地，旱地（包溝渠）于2010年11月20號(hào)，流轉(zhuǎn)給乙方耕種，經(jīng)甲乙雙方平等協(xié)議后，訂立本合同書如下：

一：甲方把土地流轉(zhuǎn)給乙方后，永久不變，一切使用權(quán)及所有權(quán)有乙方享有甲方無權(quán)干涉乙方任何使用權(quán)及所有權(quán)流轉(zhuǎn)費(fèi)

一次性付清。

二：甲方給乙方交地時(shí)必須把四邊界限畫清楚，東靠排水溝及馬忠有共同使用，南靠生產(chǎn)路，西靠溝，北靠排水溝與楊發(fā)玉共同使用，各溝存在問題有甲方出面調(diào)解。

三：甲方給乙方交地時(shí)，包括本地內(nèi)的所有水利設(shè)施，電力設(shè)施及泵站以前線路，泵站及渠道所有使用權(quán)，都有乙方管理及使用，甲方不得干涉線路及用電以后的問題都有甲方出面協(xié)調(diào)及解決。

四：乙方接受后擔(dān)任土地上的所有義務(wù)工和建設(shè)經(jīng)費(fèi)若有攪擾甲方出面協(xié)調(diào)。

五：甲乙雙方必須遵守流轉(zhuǎn)合同的條列 ，如果有一方提出停止合同協(xié)議和不遵守合同條例提出的一方必須賠償一切經(jīng)濟(jì)損失。

六：甲乙雙方在出現(xiàn)合同問題的情況下，必須有證明簽字證明，如果調(diào)解不成任何一方向人民法院起訴由人民法院裁判執(zhí)行。

七：甲乙雙方執(zhí)行合同書，特立本合同書為證據(jù)一式三份，甲乙雙方各持一份，證明人一份，具有同等法律效力，本合同書自簽字起生效。

八：關(guān)于老金 馬玲 租用泵站及渠道的問題，老金 及馬玲在每年用水期間除交相關(guān)的水費(fèi) 電費(fèi)及維修費(fèi)外再給與乙方一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

甲方：

乙方：

篇3

身份證號(hào)：

住 所：

乙方(受讓方)：

身份證號(hào)：

住 所：

為了規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，切實(shí)維護(hù)土地流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》法律、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，本著依法、自愿、有償、平等協(xié)商的原則，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，訂立如下土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同。

一、 流轉(zhuǎn)承包土地的種類、位置、四至、面積、質(zhì)量、等級

甲方將承包的土地(以下簡稱承包地) 畝經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給乙方，承包地座落于 。四至界限。 (承包地屬性、質(zhì)量等見附件)。

二、承包地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的期限和起止日期

合同雙方約定，承包地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)期限為 年，從 年 月 日起，至年 月 日止。

三、承包地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式

甲方采用 方式(轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股及其他)將其承包地流轉(zhuǎn)給乙方生產(chǎn)經(jīng)營。

四、流轉(zhuǎn)承包地用途

流轉(zhuǎn)承包地只能用作農(nóng)業(yè)用途，具體用途為 。

五、流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式、時(shí)間

1、承包地流轉(zhuǎn)費(fèi)用現(xiàn)金支付。合同期內(nèi)，乙方向甲方支付流轉(zhuǎn)費(fèi)每年 元。付款時(shí)間每年10月31日。

2、流轉(zhuǎn)土地所享受國家惠農(nóng)資金和其它補(bǔ)貼均由 方享受。

六、流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利和義務(wù)

(一)甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、權(quán)利。按照合同規(guī)定收取承包地流轉(zhuǎn)費(fèi)，按照合同約定的期限收回流轉(zhuǎn)的承包地。合同約定的其它權(quán)利。

2、義務(wù)。在不干預(yù)乙方正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)情況下，協(xié)助乙方按合同行使土地經(jīng)營權(quán)。以轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，甲方應(yīng)當(dāng)及時(shí)向發(fā)包方備案;以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，甲方應(yīng)當(dāng)事先向發(fā)包方提出轉(zhuǎn)讓申請。合同約定的其它義務(wù)。

(二)乙方的權(quán)利和義務(wù)

1、權(quán)利。在受讓的承包地上，具有自主生產(chǎn)經(jīng)營權(quán)。如果乙方在流轉(zhuǎn)期間因投入而提高土地生產(chǎn)能力的，流轉(zhuǎn)合同到期或者未到期由甲方依法收回承包土地時(shí)，受讓方有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。合同約定的其它權(quán)利。

2、義務(wù)。在國家法律、法規(guī)和政策允許范圍內(nèi)，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，按照合同規(guī)定按時(shí)足額交納流轉(zhuǎn)費(fèi)。對流轉(zhuǎn)土地不得擅自改變用途，不得使其荒蕪，對流轉(zhuǎn)的耕地(荒地、林地等)進(jìn)行有效保護(hù)，不能依法保護(hù)，造成損失的，乙方自行承擔(dān)責(zé)任。乙方將甲方以轉(zhuǎn)包、出租方式流轉(zhuǎn)的土地實(shí)行再流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)取得甲方同意。合同約定的其它義務(wù)。

七、合同的變更和解除

有下列情況之一者，本合同可以變更或解除。①經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，又不損害國家、集體和個(gè)人利益的;②訂立合同所依據(jù)的國家政策發(fā)生重大調(diào)整和變化的;③一方違約，使合同無法履行的;④乙方喪失經(jīng)營能力使合同不能履行的;⑤因不可抗力使合同無法履行的。

八、違約責(zé)任

1、甲方非法干預(yù)乙方生產(chǎn)經(jīng)營，擅自變更或解除合同，給乙方造成損失的，由甲方賠償乙方損失。

2、乙方違背合同規(guī)定，給甲方造成損失的由乙方承擔(dān)賠償責(zé)任。

3、乙方有下列情況之一者，甲方有權(quán)收回土地經(jīng)營權(quán)。不按合同規(guī)定用途使用土地的;荒蕪?fù)恋氐摹⑵茐牡厣细街锏?不按時(shí)交納土地流轉(zhuǎn)費(fèi)的。

九、合同糾紛的解決方式

甲乙雙方因履行流轉(zhuǎn)合同發(fā)生糾紛，先由雙方協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可以請求村民委員會(huì)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府調(diào)解;雙方當(dāng)事人不愿意協(xié)商或調(diào)解，或者協(xié)商、調(diào)解無效的，可以向農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁，不服仲裁決定的，在收到裁決書之日起30日內(nèi)或向有管轄權(quán)的人民法院起訴;也可直接向人民法院起訴。

十、其他約定事項(xiàng)

本合同一式四份，甲方、乙方及原發(fā)包方各一份，鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)管站各留存一份。自甲、乙雙方簽字或蓋章之日起生效。如果是轉(zhuǎn)讓合同，應(yīng)以原發(fā)包方同意之日起生效。

合同甲、乙雙方約定的其他事項(xiàng) 。

本合同未盡事宜，由甲乙雙方共同協(xié)商，達(dá)成一致意見，形成書面補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

甲方(蓋章)簽名：

乙方(蓋章)簽名：

鑒證單位(蓋章) 鑒證人簽名：

篇4

關(guān)鍵詞：土地綜合測評系統(tǒng)；互聯(lián)網(wǎng)；農(nóng)地流轉(zhuǎn)；應(yīng)用評價(jià)

中圖分類號(hào)：F301 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）033-000-02

一、引言

我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中存在著空間間隔距離遠(yuǎn)、信息不對稱等諸多問題，導(dǎo)致交易費(fèi)用高昂，使得熟人介紹、粘貼廣告等的傳統(tǒng)方式極大地制約了土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與電子商務(wù)模式的創(chuàng)新，土地流轉(zhuǎn)開始與互聯(lián)網(wǎng)相結(jié)合，互聯(lián)網(wǎng)土地流轉(zhuǎn)行業(yè)逐步產(chǎn)生并成型。我國自2008年就出現(xiàn)了第一家農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)網(wǎng)站，截止2016年4月，已有20多家互聯(lián)網(wǎng)土地流轉(zhuǎn)企業(yè)。為了突破上述土地流轉(zhuǎn)的“痛點(diǎn)”，各大互聯(lián)網(wǎng)土地流轉(zhuǎn)平臺(tái)紛紛采取了多種措施來提高自身的服務(wù)水平，促進(jìn)交易實(shí)現(xiàn)。以“地合網(wǎng)”為例，該平臺(tái)應(yīng)用了由廣東華遠(yuǎn)國土工程有限公司研發(fā)的土地綜合測評系統(tǒng)，以期對目標(biāo)地塊的綜合情況進(jìn)行分析，科學(xué)、客觀地評價(jià)目標(biāo)地塊的優(yōu)劣程度，并為目標(biāo)地塊的開發(fā)應(yīng)用尋求較佳的規(guī)劃方式。下文將就該系統(tǒng)在土地流轉(zhuǎn)過程中的應(yīng)用進(jìn)行評價(jià)。

二、土地綜合測評系統(tǒng)在農(nóng)地流轉(zhuǎn)中的應(yīng)用

1.系統(tǒng)的計(jì)算方式

該系統(tǒng)主要以層次分析法（AHP）為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算。

2.數(shù)據(jù)的采集錄入

①數(shù)據(jù)采集；服務(wù)團(tuán)隊(duì)到目標(biāo)地塊進(jìn)行實(shí)地考察取樣，根據(jù)考察數(shù)據(jù)與氣象、水文、經(jīng)濟(jì)、人口等官方年度數(shù)據(jù)，并結(jié)合對樣本進(jìn)行實(shí)驗(yàn)室檢測而獲得的實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)，以確定各項(xiàng)指標(biāo)的數(shù)值，進(jìn)而獲得各項(xiàng)指標(biāo)所對應(yīng)的分值。

②數(shù)據(jù)錄入；根據(jù)采集到的數(shù)據(jù)及其相應(yīng)分級，“地合網(wǎng)”管理人員登陸到按上述計(jì)算方式編制好的系統(tǒng)，將數(shù)據(jù)錄入到系統(tǒng)（選擇具體指標(biāo)數(shù)據(jù)所在范圍的選項(xiàng)），然后運(yùn)行系統(tǒng)，即可直接生成土地綜合測評結(jié)果。

3.結(jié)果的表達(dá)呈現(xiàn)

“地合網(wǎng)”對目標(biāo)地塊綜合評測結(jié)果的表達(dá)包括三部分：

①地塊描述；根據(jù)服務(wù)服務(wù)團(tuán)隊(duì)采集到的數(shù)據(jù)，輸出目標(biāo)地塊的現(xiàn)狀描述。

②評測數(shù)值；通過系統(tǒng)運(yùn)行上述計(jì)算方式，算出各項(xiàng)測評數(shù)值與測評等級。

③評測圖；根據(jù)計(jì)算出的六個(gè)子系統(tǒng)測評數(shù)值，繪制六維評測圖。

三、對土地綜合測評系統(tǒng)的應(yīng)用評價(jià)

本文將根據(jù)已有的土地管理信息系統(tǒng)應(yīng)用評價(jià)相關(guān)指標(biāo)，從系統(tǒng)的實(shí)用性、專業(yè)化程度、友好性、穩(wěn)定性、準(zhǔn)確性、運(yùn)行效率等維度，來對土地綜合測評系統(tǒng)的應(yīng)用進(jìn)行評價(jià)。

1.實(shí)用性

系統(tǒng)的實(shí)用性高。首先，對于服務(wù)提供企業(yè)，系統(tǒng)的使用實(shí)現(xiàn)了農(nóng)用地流轉(zhuǎn)過程中對地塊價(jià)值評估工作的流程化、標(biāo)準(zhǔn)化與科學(xué)化，可避免大量重復(fù)勞動(dòng)，提高工作效率，降低項(xiàng)目成本。其次，對流轉(zhuǎn)供求雙方而言，一方面通過規(guī)范的估價(jià)方式，避免供給方的土地價(jià)值被低估；另一方面，系統(tǒng)的結(jié)果呈現(xiàn)方式較為直觀、容易理解，有利于需求方充分深入了解目標(biāo)地塊的優(yōu)劣程度及其發(fā)展方向，促進(jìn)流轉(zhuǎn)供求雙方的信息對稱，降低交易費(fèi)用。其次，對行業(yè)整體而言，有利于行業(yè)信息化與行業(yè)規(guī)范的發(fā)展，促進(jìn)公開、透明、專業(yè)的土地流轉(zhuǎn)市場的形成。最后，系統(tǒng)可有效指導(dǎo)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)后的開發(fā)方式，有利于提高用地效率，避免因土地規(guī)劃或開發(fā)失誤造成資源浪費(fèi)。

2.專業(yè)化程度

系統(tǒng)的專業(yè)化程度較強(qiáng)。系統(tǒng)根據(jù)地理學(xué)、地質(zhì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)科學(xué)等理論基礎(chǔ)，從自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)范疇選取了六大子系統(tǒng)（共43項(xiàng)指標(biāo)），較為完整、綜合地反映了目標(biāo)地塊的基礎(chǔ)環(huán)境、土地質(zhì)量、地形狀況、政策規(guī)劃情況、開發(fā)配套情況及所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況等在開發(fā)應(yīng)用中的影響重要程度，較為全面。而且，關(guān)于目標(biāo)地塊的數(shù)據(jù)采集，需由專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場考察取樣并開展實(shí)驗(yàn)檢測而獲得。同時(shí)，系統(tǒng)采用層析分析法與線性加權(quán)和法來計(jì)算各項(xiàng)測評分值，較為科學(xué)。總之，系統(tǒng)將軟件系統(tǒng)的便捷性與土地流轉(zhuǎn)行業(yè)的專業(yè)性相結(jié)合，應(yīng)用的針對性較強(qiáng)，是行業(yè)中比較專業(yè)的應(yīng)用系統(tǒng)。

3.友好性

系統(tǒng)整體上便于操作和瀏覽，友好性較強(qiáng)。首先，就電子系統(tǒng)本身而言，界面簡潔，自動(dòng)化程度高。系統(tǒng)程序通過后臺(tái)處理已將每項(xiàng)指標(biāo)按其數(shù)值范圍分級設(shè)置好分值，也將繁雜的計(jì)算過程編制好，系統(tǒng)使用人員只需根據(jù)指標(biāo)數(shù)值選擇相應(yīng)的選項(xiàng)，系統(tǒng)則會(huì)賦予該指標(biāo)相應(yīng)分值，數(shù)據(jù)錄入后M行保存即可自動(dòng)運(yùn)行計(jì)算并輸出所有結(jié)果，簡化了傳統(tǒng)判別方式的操作過程。然而，在系統(tǒng)所需數(shù)據(jù)的采集方面，需要由專業(yè)人員到目標(biāo)地塊現(xiàn)場進(jìn)行考察取樣，并對樣本進(jìn)行實(shí)驗(yàn)室分析，這項(xiàng)工作度專業(yè)技能要求較高，而且較為繁雜。

4.穩(wěn)定性

系統(tǒng)的穩(wěn)定性較強(qiáng)。土地綜合測評系統(tǒng)采用成熟穩(wěn)定的WEB服務(wù)器架構(gòu)。該框架包括所有組成產(chǎn)品均是開源軟件，是國際上成熟的架構(gòu)框架，具有成本低廉、部署靈活、快速開發(fā)、安全穩(wěn)定等特點(diǎn)。經(jīng)測試，系統(tǒng)運(yùn)行穩(wěn)定，能承載200以上用戶同時(shí)在線使用。同時(shí)，系統(tǒng)具有較強(qiáng)的安全性和災(zāi)難恢復(fù)能力，能夠定期進(jìn)行數(shù)據(jù)備份，防止錯(cuò)誤操作可能造成的數(shù)據(jù)丟失、破壞與，并防止用戶非法獲取網(wǎng)頁以及內(nèi)容，記錄操作日志，操作可追溯。

5.準(zhǔn)確性

系統(tǒng)的準(zhǔn)確性有待繼續(xù)提高。首先，對標(biāo)地塊的三種發(fā)展方式（種養(yǎng)農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游）之間的測評分值差異不夠顯著，這可能由于遺漏了重要指標(biāo)或?qū)＜屹x予權(quán)重值的過程存在問題所致，影響了對目標(biāo)地塊規(guī)劃發(fā)展指導(dǎo)的實(shí)用性。其次，系統(tǒng)最后對目標(biāo)地塊的總體評級是根據(jù)測評分值與可流轉(zhuǎn)年限這一指標(biāo)來進(jìn)行折算，而并不是將可流轉(zhuǎn)年限作為43個(gè)指標(biāo)之一，折算方式較為簡單，影響評級結(jié)果準(zhǔn)確性。最后，系統(tǒng)沒有得出對目標(biāo)地塊流轉(zhuǎn)價(jià)格的估價(jià)，依然是采用流轉(zhuǎn)供給方報(bào)價(jià)，沒能給流轉(zhuǎn)需求方提供當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格參考。

6.運(yùn)行效率

系統(tǒng)的運(yùn)行較流暢。通過利用LoadRunner模擬大量用戶操作，檢查系統(tǒng)的響應(yīng)速度以及在多用戶情況下的可用性。具體地，錄制訪問腳本，每10分鐘增加4個(gè)虛擬用戶，持續(xù)運(yùn)行10個(gè)小時(shí)，10小時(shí)運(yùn)行完成后，每10分鐘退出4個(gè)虛擬操作用戶。測試結(jié)果表示，系統(tǒng)運(yùn)作正常，響應(yīng)速度在0.5秒內(nèi)，在網(wǎng)絡(luò)穩(wěn)定的環(huán)境下，操作性界面單一操作的系統(tǒng)響應(yīng)時(shí)間小于3秒，不存在崩潰或超時(shí)的情況，總體運(yùn)行測試結(jié)果良好。

四、對土地綜合測評系統(tǒng)的改進(jìn)建議

1.拓展系統(tǒng)功能，擴(kuò)大土地發(fā)展指導(dǎo)范圍

目前，該系統(tǒng)對目標(biāo)地塊的綜合測評結(jié)論及生成的適宜性報(bào)告暫時(shí)只有針對農(nóng)用地的三大開發(fā)模式。系統(tǒng)在后續(xù)升級中，應(yīng)當(dāng)增加對其他土地發(fā)展方式的適宜性指導(dǎo)功能，例如集體建設(shè)用地對工業(yè)、商業(yè)等方向的發(fā)展適宜性分析，對更多類型的測評目標(biāo)地塊提供更多樣的發(fā)展建議。同時(shí)，系統(tǒng)應(yīng)增加土地流轉(zhuǎn)價(jià)格估值這項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，提高土地流轉(zhuǎn)市場的透明度。另外，建議“地合網(wǎng)”可應(yīng)用該系統(tǒng)，應(yīng)企業(yè)、單位或個(gè)人需求，定制個(gè)性化服務(wù)，滿足不同用戶特殊需求。

2.研制自動(dòng)化檢測儀器，降低項(xiàng)目成本

目前，該系統(tǒng)一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)需要實(shí)地考察，耗費(fèi)大量人力物力。特別是，系統(tǒng)的土地質(zhì)量評估子系統(tǒng)中，數(shù)據(jù)均需要調(diào)研人員利用通過實(shí)地考察取樣后，經(jīng)實(shí)驗(yàn)室檢測來獲得。這工作對于幾個(gè)目標(biāo)地塊或面積較小的目標(biāo)地塊，可按時(shí)有效地進(jìn)行。但在擴(kuò)大服務(wù)范圍、擴(kuò)展測評對象類型后，或目標(biāo)地塊面積較大時(shí)，對于收集土地質(zhì)量數(shù)據(jù)的工作量將大幅增加，以致需要較多的人力物力才可完成基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集及分析。因此，建議“地合網(wǎng)”可嘗試研制自動(dòng)化的土地質(zhì)量檢測儀器，以節(jié)省項(xiàng)目成本。

3.改進(jìn)測評指標(biāo)與權(quán)重值，提高系統(tǒng)準(zhǔn)確性

系統(tǒng)的最終結(jié)果由六大子系統(tǒng)測算結(jié)果進(jìn)行線性加權(quán)求和而得出，所以各子系統(tǒng)中的指標(biāo)內(nèi)容、分值及其權(quán)重值都會(huì)對測評系統(tǒng)的最終結(jié)果造成影響。因此，系統(tǒng)的升級要注意改善各項(xiàng)指標(biāo)的選取和其權(quán)重值的調(diào)整，以更符合實(shí)際的應(yīng)用情況。而且，對于我國不同地域的目標(biāo)地塊的測評，各子系統(tǒng)中各指標(biāo)的分值評判也應(yīng)該依據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r進(jìn)行調(diào)整，使測評最終結(jié)果更貼合當(dāng)?shù)貙?shí)際。

4.加強(qiáng)數(shù)據(jù)管理應(yīng)用，形成行業(yè)規(guī)范

當(dāng)土地綜合測評系統(tǒng)評價(jià)、收集的目標(biāo)地塊宗數(shù)達(dá)到一定量的時(shí)候，便可形成系統(tǒng)的、統(tǒng)計(jì)口徑一致的云數(shù)據(jù)。系統(tǒng)在升級及拓展后，通過將原來分散的、格式不統(tǒng)一的、數(shù)字化或沒有數(shù)字化的資料重新整理成為格式統(tǒng)一、完整、相關(guān)聯(lián)的分層分類信息，構(gòu)建適用于土地和管理管理的大數(shù)據(jù)分析平臺(tái)，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)行業(yè)的信息規(guī)范化，保證數(shù)據(jù)的及時(shí)性、準(zhǔn)確性和規(guī)范性。同時(shí)，可結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)，建立預(yù)測模型及評價(jià)指標(biāo)，科學(xué)判斷土地各類發(fā)展的潛力及適宜性。

五、結(jié)語

土地綜合測評系統(tǒng)在互聯(lián)網(wǎng)農(nóng)地流轉(zhuǎn)中的應(yīng)用，是產(chǎn)研結(jié)合的一個(gè)典型范例，使得系統(tǒng)應(yīng)用企業(yè)可便捷地形成目標(biāo)地塊的適宜性評價(jià)研究成果，并直接用于土地流轉(zhuǎn)行業(yè)的服務(wù)工作，從而為流轉(zhuǎn)需求方提供較為科學(xué)直觀、容易理解的參考意見。同時(shí)，系統(tǒng)的應(yīng)用也有利于解決土地流轉(zhuǎn)過程中交易費(fèi)用高昂等的問題，提升交易效率。然而，系y在友好性與準(zhǔn)確性等方面，依然存在著一定的不足。為此，土地綜合測評系統(tǒng)可在拓展系統(tǒng)功能、研制自動(dòng)化檢測儀器、改進(jìn)測評指標(biāo)與權(quán)重值、加強(qiáng)數(shù)據(jù)管理應(yīng)用等方面入手，進(jìn)行系統(tǒng)升級，以不斷完善。

參考文獻(xiàn)：

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篇5

新區(qū)財(cái)政局、規(guī)劃建設(shè)局、社會(huì)發(fā)展局、各街道辦事處、國有林場：

為規(guī)范**新區(qū)造林綠化土地流轉(zhuǎn)行為，維護(hù)流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)造林綠化產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》和《河北省人民政府辦公廳關(guān)于加大改革創(chuàng)新力度鼓勵(lì)社會(huì)力量參與林業(yè)建設(shè)的意見》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合新區(qū)實(shí)際，提出如下意見。

一、造林綠化土地流轉(zhuǎn)程序

（一）根據(jù)新區(qū)造林綠化總體安排，由新區(qū)林業(yè)主管部門負(fù)責(zé)擬定年度造林綠化土地流轉(zhuǎn)計(jì)劃，提請新區(qū)工管委研究議定后確定造林綠化流轉(zhuǎn)土地目標(biāo)任務(wù)，任務(wù)分解至各相關(guān)責(zé)任單位落實(shí)執(zhí)行。

（二）各街道辦事處負(fù)責(zé)本轄區(qū)的土地流轉(zhuǎn)工作，包括土地流轉(zhuǎn)宣傳發(fā)動(dòng)、前期摸底調(diào)查、面積核實(shí)及合同簽訂等項(xiàng)工作。同時(shí)負(fù)責(zé)委托第三方測繪機(jī)構(gòu)對流轉(zhuǎn)土地進(jìn)行實(shí)地測量制圖，明確流轉(zhuǎn)土地權(quán)屬、座落、四至及流轉(zhuǎn)面積等相關(guān)信息。

（三）流轉(zhuǎn)土地用地單位確定后，由新區(qū)林業(yè)主管部門、各街道辦事處、村民委員會(huì)、用地單位及前期委托的第三方測繪機(jī)構(gòu)共同組成流轉(zhuǎn)土地交接小組，各方對流轉(zhuǎn)地塊座落、邊界及面積確認(rèn)無誤后，由新區(qū)林業(yè)主管部門分別同各街道辦事處及用地單位簽訂流轉(zhuǎn)土地合同。

（四）各街道辦事處應(yīng)建立造林綠化土地流轉(zhuǎn)工作臺(tái)賬，對土地流轉(zhuǎn)合同及有關(guān)文件、文本、資料等進(jìn)行歸檔并妥善保管，同時(shí)分別報(bào)送紙質(zhì)和電子流轉(zhuǎn)臺(tái)賬檔案至財(cái)政和林業(yè)主管部門進(jìn)行備案。

二、造林綠化土地流轉(zhuǎn)資金撥付與管理

（一）造林綠化土地流轉(zhuǎn)用地單位為社會(huì)力量的土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用，按照土地流轉(zhuǎn)合同約定、流轉(zhuǎn)面積及補(bǔ)助政策，社會(huì)力量于每年3月1日前將當(dāng)年應(yīng)付土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用一次性足額繳付至林業(yè)主管部門，由林業(yè)主管部門統(tǒng)一撥付至相關(guān)街道辦事處。

（二）當(dāng)年新增流轉(zhuǎn)土地所需資金由各街道辦事處根據(jù)造林綠化任務(wù)，結(jié)合自身實(shí)際情況確定資金額度后，于當(dāng)年3月1日前向林業(yè)主管部門提出預(yù)撥資金申請，林業(yè)主管部門確認(rèn)后上報(bào)財(cái)政部門，由財(cái)政部門提出資金使用意見并及時(shí)將土地流轉(zhuǎn)預(yù)撥資金足額撥付到位。

各街道辦事處當(dāng)年新增造林綠化土地流轉(zhuǎn)工作完成后，應(yīng)及時(shí)將流轉(zhuǎn)土地測繪數(shù)據(jù)和流轉(zhuǎn)臺(tái)賬報(bào)送至林業(yè)主管部門，由林業(yè)主管部門組織相關(guān)單位對造林綠化流轉(zhuǎn)土地面積、是否交付使用等信息進(jìn)行核實(shí)確認(rèn)。各街道辦事處根據(jù)確認(rèn)后的土地流轉(zhuǎn)面積上報(bào)土地流轉(zhuǎn)資金申請，在前期預(yù)撥土地流轉(zhuǎn)資金的基礎(chǔ)上實(shí)行多退少補(bǔ)。

（三）往年造林綠化流轉(zhuǎn)土地所需資金，各街道辦事處于每年10月底前將次年所需資金額度上報(bào)林業(yè)主管部門，林業(yè)主管部門負(fù)責(zé)審核匯總并根據(jù)財(cái)政部門要求上報(bào)資金需求申請，由財(cái)政部門按照有關(guān)規(guī)定將造林綠化土地流轉(zhuǎn)資金納入林業(yè)主管部門年度財(cái)政預(yù)算管理。

（四）根據(jù)財(cái)政部門資金使用統(tǒng)一安排，林業(yè)主管部門及時(shí)將資金使用計(jì)劃上報(bào)財(cái)政部門審核，經(jīng)財(cái)政部門審核后按時(shí)將年度土地流轉(zhuǎn)資金撥付各街道辦事處。此后，由各街道辦事處負(fù)責(zé)將土地流轉(zhuǎn)資金撥付至相關(guān)村委會(huì)及農(nóng)戶，確保資金?？顚Ｓ谩?/p>

三、造林綠化驗(yàn)收及獎(jiǎng)補(bǔ)資金撥付管理

（一）造林工程完成后，各街道辦負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)轄區(qū)范圍內(nèi)的當(dāng)年新造林?jǐn)?shù)據(jù)并于6月30日前上報(bào)新區(qū)林業(yè)部門，新區(qū)林業(yè)部門于8月30日以前組織完成造林綜合核查工作，由街道辦將造林核查數(shù)據(jù)分發(fā)至各村進(jìn)行公示，如有異議統(tǒng)一匯總并予以更正。

（二）按照《**新區(qū)造林綠化工作獎(jiǎng)補(bǔ)的意見》確定的獎(jiǎng)補(bǔ)政策，根據(jù)造林核查結(jié)果，對驗(yàn)收合格的造林主體給予獎(jiǎng)補(bǔ)。所需獎(jiǎng)補(bǔ)資金優(yōu)先使用上級造林綠化專項(xiàng)資金，不足部分由新區(qū)林業(yè)部門提出資金申請，財(cái)政部門按照有關(guān)規(guī)定予以撥付。

篇6

[關(guān)鍵詞]土地流轉(zhuǎn) 做法 問題 對策

[中圖分類號(hào)]F321.1 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1003-1650（2013）07-0032-01

近年以來，安丘市通過完善措施，創(chuàng)新體制機(jī)制，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，提高了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)?；?、集約化，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)發(fā)展、農(nóng)業(yè)增效和農(nóng)民增收。

一、推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)的主要做法

1.搭建流轉(zhuǎn)平臺(tái)，規(guī)范交易流程

在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)大廳，配備土地流轉(zhuǎn)信息電子顯示屏，及時(shí)公開土地流轉(zhuǎn)信息；并設(shè)立土地承包合同查詢、土地合同鑒證、土地承包糾紛調(diào)解等窗口，為土地流轉(zhuǎn)提供全方位服務(wù)。進(jìn)行土地交易時(shí)，由土地流入方向流轉(zhuǎn)中心提出用地申請，流轉(zhuǎn)中心對流出方的土地情況、流入方的經(jīng)營能力和經(jīng)營項(xiàng)目進(jìn)行審核登記，并組織有關(guān)人員對流轉(zhuǎn)土地價(jià)格進(jìn)行評估，然后將土地流轉(zhuǎn)價(jià)格等流轉(zhuǎn)信息給流入、流出雙方，進(jìn)行具體協(xié)商，達(dá)成流轉(zhuǎn)意向后簽訂流轉(zhuǎn)合同。

2.明確流轉(zhuǎn)范圍，靈活流轉(zhuǎn)形式

在群眾自愿的情況下，主要采取三種流轉(zhuǎn)模式。一是互換。在堅(jiān)持土地原承包權(quán)不變的前提下，通過村集體協(xié)調(diào)、農(nóng)戶協(xié)商的辦法，將農(nóng)戶各，自經(jīng)營的地塊相互交換經(jīng)營權(quán)。二是租賃。在村集體的統(tǒng)一指導(dǎo)下，農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)租賃給農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、合作社，建設(shè)規(guī)模化生產(chǎn)基地。租賃土地的農(nóng)民既能夠獲得土地租金，又可以返聘到基地務(wù)工，賺取勞動(dòng)報(bào)酬。三是轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓。外出務(wù)工或從事二、三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)戶，將自己承包的土地自愿流轉(zhuǎn)給其他農(nóng)戶，自己不再耕種，只享受土地流轉(zhuǎn)帶來的收益。

3.完善規(guī)章制度，規(guī)范流轉(zhuǎn)行為

安丘市先后建立健全了土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心工作制度、土地流轉(zhuǎn)信息員工作制度、農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)解制度等規(guī)章制度，進(jìn)一步明確了交易雙方和工作人員的責(zé)、權(quán)、利，同時(shí)注重搞好合同鑒證和監(jiān)管，促進(jìn)了土地流轉(zhuǎn)工作規(guī)范有序地開展。

4.強(qiáng)化政策扶持，調(diào)動(dòng)群眾積極性

鼓勵(lì)土地流轉(zhuǎn)合作社發(fā)展，對新成立的土地流轉(zhuǎn)合作社給予獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)，對符合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展方向和產(chǎn)業(yè)扶持政策進(jìn)行的土地流轉(zhuǎn)，達(dá)到500畝以上的，給予一定的資金扶持。土地流轉(zhuǎn)后自行進(jìn)行農(nóng)業(yè)設(shè)施建設(shè)的，優(yōu)先考慮安排上級項(xiàng)目建設(shè)和資金扶持，流轉(zhuǎn)期滿后，所建農(nóng)業(yè)設(shè)施按照評估價(jià)格由鎮(zhèn)村兩級購買。

二、取得主要成效

1.推動(dòng)了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化調(diào)整

通過土地流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)集約經(jīng)營，因地制宜發(fā)展產(chǎn)業(yè)，打破了以往“戶戶都種田，家家小而全”的經(jīng)營格局，促使土地向優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，使土地能真正向愿意從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)民或企業(yè)集中，有利于優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)的匯集、發(fā)展、壯大，為農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的快速提升創(chuàng)造了條件。

2.加快了農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程

土地流轉(zhuǎn)后的適度規(guī)模經(jīng)營，便于充分利用農(nóng)業(yè)機(jī)械，進(jìn)行大規(guī)模機(jī)械化作業(yè)，降低了生產(chǎn)成本，提高了勞動(dòng)生產(chǎn)率，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)科技的推廣和應(yīng)用，加快了農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程。

3.加快了農(nóng)村城市化進(jìn)程

通過農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，改變了部分農(nóng)民“亦工亦農(nóng)，亦商亦農(nóng)”的兼業(yè)化狀態(tài)，解除了土地對這些農(nóng)民的束縛，促進(jìn)了農(nóng)村勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，加快了農(nóng)村城市化進(jìn)程。

4.提高了農(nóng)民組織化程度

通過土地流轉(zhuǎn)，把分散經(jīng)營的小農(nóng)戶組織起來發(fā)展規(guī)模經(jīng)營，便于統(tǒng)一組織生產(chǎn)資料采購、技術(shù)指導(dǎo)、產(chǎn)品銷售，促進(jìn)了農(nóng)民專業(yè)合作社的發(fā)展。安丘市墨黑大蔥專業(yè)合作社為入社社員統(tǒng)一供種，統(tǒng)一施肥，統(tǒng)一用藥，統(tǒng)一銷售，提高了產(chǎn)品質(zhì)量，增加了社員收入，社員人均年增加收入1000元。

三、土地流轉(zhuǎn)存在的問題

1.傳統(tǒng)思想觀念的束縛，制約著土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)

土地是農(nóng)民的命根子，至今多數(shù)農(nóng)民仍然固守著這個(gè)理念，有的寧愿粗放經(jīng)營，也不愿將土地流轉(zhuǎn)出去。特別是國家逐步加大農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼，力度，農(nóng)民的惜地意識(shí)更強(qiáng)了。

2.個(gè)別流轉(zhuǎn)行為尚不規(guī)范，流轉(zhuǎn)潛在著矛盾隱患

土地流轉(zhuǎn)的隨意性和不穩(wěn)定性較明顯，有的農(nóng)戶礙于面子或愁麻煩，只是簡單地采用“口頭協(xié)議”的辦法交給親朋好友耕種，沒有辦理正規(guī)的土地流轉(zhuǎn)手續(xù)，缺乏透明度和法律保障，即使有合同，也不夠規(guī)范和完善，致使土地流轉(zhuǎn)隱患增多。

3.土地流轉(zhuǎn)規(guī)模小、期限短，規(guī)?；?jīng)營水平有待于進(jìn)一步提高

在土地延包過程中，各村基本上按一、二、三等幾個(gè)等級將土地平均分配到戶，造成多數(shù)農(nóng)戶的承包地不集中，位置分散，流轉(zhuǎn)面積小。同時(shí)，由于土地流轉(zhuǎn)的期限也相對較短，影響了規(guī)?；?jīng)營水平的提高。

四、加快土地流轉(zhuǎn)的對策

1.搞好宣傳引導(dǎo)

要大力宣傳《農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律法規(guī)，讓農(nóng)民了解政策，消除誤解，放心流轉(zhuǎn)，提高參與土地流轉(zhuǎn)的積極性。

2.完善土地流轉(zhuǎn)機(jī)制

加強(qiáng)流轉(zhuǎn)服務(wù)組織機(jī)構(gòu)建設(shè)，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范有序。建立土地流轉(zhuǎn)的法律服務(wù)組織，為流轉(zhuǎn)雙方提供仲裁、公證、法律咨詢與援助。建立農(nóng)村土地技術(shù)經(jīng)濟(jì)評估組織，保證土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格和土地用途的經(jīng)濟(jì)合理。農(nóng)經(jīng)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利、國土及其相關(guān)部門加大指導(dǎo)力度，確保農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作依法規(guī)范、有序開展。

3.加強(qiáng)工作人員業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)

通過各種形式，加強(qiáng)對市、村干部及相關(guān)工作人員的培訓(xùn)工作，不斷提高他們的業(yè)務(wù)素質(zhì)和政策水平，進(jìn)一步促使土地流轉(zhuǎn)工作規(guī)范有序地進(jìn)行。

篇7

一、工作開展情況

（一）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)

1、基本情況

2、工作開展情況

（二）農(nóng)村集體資產(chǎn)與財(cái)務(wù)管理。

2、于2009年4月17日下發(fā)了“**市農(nóng)業(yè)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)村級財(cái)務(wù)公開工作的意見”，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)做好財(cái)務(wù)公開工作的重要意義和增強(qiáng)做好村級財(cái)務(wù)公開工作的自覺性，明確財(cái)務(wù)公開的基本原理與目標(biāo)要求，

3、于2009年5月19日與財(cái)政局、審計(jì)局聯(lián)合下發(fā)了“**市村級會(huì)計(jì)委托服務(wù)指導(dǎo)性意見的通知”，要求各縣市區(qū)于今年底前實(shí)現(xiàn)100%的村級會(huì)計(jì)委托代管。

（三）積極做好全市農(nóng)民專業(yè)合作發(fā)展工作。

（四）以落實(shí)減輕農(nóng)民各項(xiàng)支農(nóng)惠農(nóng)政策，進(jìn)一步強(qiáng)化農(nóng)民負(fù)擔(dān)監(jiān)督管理工作。

2、一事一議籌資籌勞情況，減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)是“三農(nóng)”工作的重要組成部分。做好減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)工作，是維護(hù)廣大農(nóng)民利益的具體體現(xiàn)，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的客觀需要，是推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的重要舉措，也是推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)的有力保障。今年來，我局在深化推進(jìn)農(nóng)村綜合改革，中央、省、市一系列支農(nóng)惠農(nóng)政策出臺(tái)的形勢下，特別在我省實(shí)施的農(nóng)村一事一議財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)試點(diǎn)工作的開展，針對農(nóng)民負(fù)擔(dān)監(jiān)管的新特點(diǎn)、新情況、新問題，加大了農(nóng)民負(fù)擔(dān)監(jiān)管力度，全市農(nóng)民負(fù)擔(dān)進(jìn)一步得到減輕。

（五）積極爭取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大項(xiàng)目

為積極爭取省級扶持農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展項(xiàng)目，組織篩選了24個(gè)發(fā)展項(xiàng)目上報(bào)省廳。

（六）完善“數(shù)字鄉(xiāng)村”工作。

（七）“農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)體系建設(shè)方面。

（八）積極認(rèn)真辦理人大、政協(xié)提案和市級領(lǐng)導(dǎo)批件

配合法規(guī)處完成政協(xié)提案4件，先后答復(fù)或辦理市級領(lǐng)導(dǎo)批件2件，均按時(shí)完成。

總之，在局黨組的直接領(lǐng)導(dǎo)和關(guān)心支持下，我市農(nóng)經(jīng)工作按照“圍繞一個(gè)中心，強(qiáng)化三大管理，拓展三項(xiàng)業(yè)務(wù)”的工作思路，認(rèn)真履行職責(zé)，取得了一定成效。但由于農(nóng)經(jīng)工作涉及面廣、政策性強(qiáng)、工作量大，很多深層次的問題還有待進(jìn)一步解決，主要有以下幾個(gè)方面：全市農(nóng)經(jīng)人員偏少，特別是市級的人員配置和當(dāng)前的工作，明顯不足；減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)的工作形勢不容樂觀；有的地方農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)處于無序狀態(tài)；有的村社農(nóng)村財(cái)務(wù)管理混亂，集體資產(chǎn)流失嚴(yán)重；農(nóng)村財(cái)務(wù)人員隊(duì)伍不穩(wěn)；農(nóng)村財(cái)務(wù)人員素質(zhì)有待提高；農(nóng)村財(cái)務(wù)公開質(zhì)量不高，群眾監(jiān)督難以到位；方面的主要問題是：一是存在重生產(chǎn)、重行業(yè)管理，輕排查、輕維穩(wěn)、的現(xiàn)象；二是有的地方領(lǐng)導(dǎo)對工作不夠重視；三是注重抓工作，忽視信息蔬理、加工、整理；四是有少數(shù)單位不按時(shí)上報(bào)排查信息。

二、下步工作重點(diǎn)

（一）加強(qiáng)土地承包規(guī)范管理，確保土地承包關(guān)系長期穩(wěn)定。

1、積極開展農(nóng)村土地承包糾紛仲裁試點(diǎn)，化解農(nóng)村土地承包矛盾和糾紛。各地要努力創(chuàng)造條件，啟動(dòng)農(nóng)村土地承包糾紛仲裁試點(diǎn)工作，不斷推進(jìn)仲裁工作規(guī)范化、制度化建設(shè)，提高調(diào)處農(nóng)村土地承包糾紛能力，進(jìn)一步穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系。

2、建立健全規(guī)范的管理制度。要以承包合同管理、土地承包費(fèi)管理、機(jī)動(dòng)地管理為重點(diǎn)，加強(qiáng)規(guī)范化管理，指導(dǎo)合同簽訂，健全合同檔案，建立我市農(nóng)村土地合同管理信息化平臺(tái)，并及時(shí)調(diào)解糾紛，組織合同兌現(xiàn)，切實(shí)維護(hù)承包雙方的合法權(quán)益，開展全市農(nóng)村土地承包糾紛仲裁試點(diǎn)工作。

3、要繼續(xù)抓好土地延包的后續(xù)完善工作。妥善處理遺留問題，消除影響穩(wěn)定的各種隱患。

4、要積極探索農(nóng)村承包土地的流轉(zhuǎn)機(jī)制。積極引導(dǎo)，加強(qiáng)管理，做好全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理辦法試點(diǎn)工作，確保流轉(zhuǎn)規(guī)范有序。

5、爭取年內(nèi)出臺(tái)“**市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的實(shí)施意見”。

（二）努力做好農(nóng)村集體財(cái)務(wù)與資產(chǎn)管理工作，逐步建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)要求的管理監(jiān)督新機(jī)制。

1、認(rèn)真抓好農(nóng)村財(cái)務(wù)與資產(chǎn)管理隊(duì)伍建設(shè)。要在我市建立起一支專職農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)監(jiān)督的隊(duì)伍，做到專職專人，保持農(nóng)村財(cái)務(wù)人員相對穩(wěn)定。

4、逐步改進(jìn)農(nóng)村集體財(cái)務(wù)管理的工作手段。各縣（市）區(qū)農(nóng)村財(cái)會(huì)管理工作要緊跟發(fā)展的步伐，積極推進(jìn)會(huì)計(jì)電算化的發(fā)展，提高農(nóng)村集體財(cái)務(wù)與資產(chǎn)管理的工作效率和水平。

5、妥善處理農(nóng)村集體債務(wù)。各地要按照“制止新債、摸清底數(shù)、明確責(zé)任、分類處理、逐步化解”的要求，開展鄉(xiāng)村債務(wù)清理工作，確認(rèn)債務(wù)債權(quán)關(guān)系，加強(qiáng)農(nóng)村集體財(cái)務(wù)管理和審計(jì)工作，強(qiáng)化村級債務(wù)管理，堅(jiān)決制止新增債務(wù)，建立健全責(zé)任追究制度和村級債務(wù)監(jiān)測預(yù)警機(jī)制。

（三）努力爭取項(xiàng)目支持，逐步發(fā)展壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)。根據(jù)**省委《關(guān)于發(fā)展壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的意見》（云發(fā)〔2005〕8號(hào)）精神，強(qiáng)化農(nóng)村經(jīng)濟(jì)經(jīng)營管理部門職能，積極爭取項(xiàng)目支持，為發(fā)展壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)提供有效服務(wù)，認(rèn)真解決好集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的難點(diǎn)、熱點(diǎn)問題，加強(qiáng)農(nóng)村基層組織建設(shè)，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民共同富裕。

（四）大力培育發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作組織，推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)營體制創(chuàng)新。要認(rèn)真貫徹**省人民政府《關(guān)于加快發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作組織的意見》（云政發(fā)〔2005〕168號(hào)）文件精神，利用各種新聞媒體，大力宣傳和總結(jié)推廣各地專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織的先進(jìn)典型，爭取各級領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門的重視支持，增強(qiáng)農(nóng)民的合作意識(shí)，營造專業(yè)合作組織發(fā)展的良好社會(huì)氛圍，力爭今年內(nèi)出臺(tái)“**市加快農(nóng)民專業(yè)合作社發(fā)展的實(shí)施意見”。

（五）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任制，減少群體性上訪事件

1、認(rèn)真落實(shí)處理突出問題及責(zé)任制，真正做到“小事不出村，大事不出鎮(zhèn)，矛盾不上交”和“五個(gè)一”的要求。繼續(xù)堅(jiān)持實(shí)事求是、依法按政策辦事，堅(jiān)持綜合治理、標(biāo)本兼治，進(jìn)一步建立健全農(nóng)村社會(huì)預(yù)警體系和應(yīng)急機(jī)制，提高處理突出問題及的能力。

2、繼續(xù)認(rèn)真抓好全市農(nóng)村矛盾糾紛排查化解工作，不斷把這項(xiàng)工作推向深入，切實(shí)化解矛盾，減少上訪案（事）件的發(fā)生；

篇8

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地；承包經(jīng)營權(quán)；流轉(zhuǎn)

文章編號(hào)：1003-4625(2009)08-0050-04

中圖分類號(hào)：F832.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

近年來，我國政策支持重心從促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸轉(zhuǎn)向促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、重點(diǎn)解決“三農(nóng)”問題上。但是客觀國情仍然是農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、農(nóng)村發(fā)展滯后、農(nóng)民增收困難、涉農(nóng)政策逐步完善中、資金支持乏力等等。造成這些問題的主因和解決這些問題的關(guān)鍵是土地。當(dāng)前農(nóng)村土地承包政策在引進(jìn)承包業(yè)主、創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)方式、逐步增加農(nóng)民收入等方面發(fā)揮的積極作用已經(jīng)顯現(xiàn)，但還存在一些問題制約農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、影響農(nóng)民收入和農(nóng)村和諧，尚須進(jìn)一步提高完善。

一、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的基本情況

(一)周口市農(nóng)業(yè)概況

周口市位于豫東平原，下轄八縣一市兩區(qū)，總?cè)丝?086萬人，其中農(nóng)業(yè)人口788萬人，占總?cè)丝诘?2.6％，是典型的農(nóng)業(yè)大市。至2008年底，全市已實(shí)行家庭承包耕地總面積為1088萬畝，占全市耕地總面積的93.5％，承包農(nóng)戶數(shù)為226.6萬戶。土地承包經(jīng)營權(quán)已進(jìn)行流轉(zhuǎn)的面積116萬畝，占全市耕地總面積的10％、占家庭承包耕地總面積的10.6％，流轉(zhuǎn)土地規(guī)模極小(如圖1)。

(二)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)涉及的對象

隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和農(nóng)村勞動(dòng)力就業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的不斷深入，農(nóng)民外出打工、進(jìn)城經(jīng)商的數(shù)量逐漸增加，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)涉及對象日趨多樣化、復(fù)雜化。

1　農(nóng)民之間。農(nóng)戶之間流轉(zhuǎn)或流入專業(yè)大戶的面積達(dá)70.7萬畝，占流轉(zhuǎn)面積的60.1％；流入農(nóng)業(yè)企業(yè)或農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織的面積45.3萬畝，占流轉(zhuǎn)面積39.9％。在用途方面，用于種植糧食的流轉(zhuǎn)面積為21萬畝，占流轉(zhuǎn)面積的18.1％；用于其他用途的面積95萬畝，占流轉(zhuǎn)面積的81.9％。此類多有口頭協(xié)議，自發(fā)流轉(zhuǎn)，發(fā)生在親鄰之間。一方因外出務(wù)工、經(jīng)商等原因，將土地轉(zhuǎn)讓給親鄰耕種，土地承包金每年200元，畝一300元／畝左右。

2　地方政府及其職能部門參與。主要是鄉(xiāng)、村政府將林場、科研田以合同形式流轉(zhuǎn)；涉農(nóng)部門及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)積極開展自留地、荒地、廢棄地進(jìn)行流轉(zhuǎn)。一般承包期為15年左右，承包金每年150元／畝一200元／畝左右。

3　其他組織參與。服務(wù)組織租賃承包農(nóng)戶耕地，然后再統(tǒng)一規(guī)劃，搞規(guī)模經(jīng)營；農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)開展種植、養(yǎng)殖基地建設(shè)，合同承包農(nóng)戶土地，實(shí)現(xiàn)規(guī)模流轉(zhuǎn)。

(三)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主要方式

1　轉(zhuǎn)包。經(jīng)村社同意，在農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，原承包農(nóng)戶將不超過剩余使用年限的土地的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包給第三方，自己仍保留承包權(quán)，雙方簽訂契約，明確各方權(quán)利與義務(wù)，而承包方與發(fā)包方仍按原承包合同履行雙方的權(quán)利、義務(wù)。至2008年底，通過這種方式流轉(zhuǎn)的有52萬畝，占流轉(zhuǎn)面積的44.8％。

2　租賃。集體經(jīng)濟(jì)組織或承包農(nóng)戶，將土地使用權(quán)出租給社外的業(yè)主從事農(nóng)業(yè)開發(fā)，并與之簽訂相應(yīng)的土地租賃協(xié)議，由業(yè)主向農(nóng)戶或集體支付租金。此種流轉(zhuǎn)方式占比14.7％，涉及面積17萬畝。

3　互換。農(nóng)戶為方便耕種或流轉(zhuǎn)，與集體或其他農(nóng)戶在自愿互利的基礎(chǔ)上，對各自的土地經(jīng)營權(quán)進(jìn)行交換。至2008年底，以這種流轉(zhuǎn)方式流轉(zhuǎn)的流轉(zhuǎn)面積的6.8％，涉及面積6萬畝。

4　其他方式。除上述以外，還有入股、轉(zhuǎn)讓等其他方式，共涉及流轉(zhuǎn)面積41萬畝，占35.3％。

(數(shù)據(jù)來源：根據(jù)周口市農(nóng)經(jīng)站調(diào)查數(shù)據(jù)整理)

(四)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主要特征

1　農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模不斷擴(kuò)大。自2003年《農(nóng)村土地承包法》頒布實(shí)施以來，周口市土地流轉(zhuǎn)面積在逐年擴(kuò)大。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積由戶與戶之間的零星流轉(zhuǎn)逐步轉(zhuǎn)向規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化發(fā)展。近年來，隨著農(nóng)村大量青壯年勞動(dòng)力向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模越來越大，自2006年以來，全市土地流轉(zhuǎn)的面積平均以5萬畝的速度遞增，目前全市累計(jì)流轉(zhuǎn)土地面積已達(dá)116萬畝。

2　農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式呈現(xiàn)多樣化。過去農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)多是農(nóng)戶之間轉(zhuǎn)包，隨著農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，出租、互換、入股等多種土地流轉(zhuǎn)方式不斷出現(xiàn)，愈來愈成為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主流。

3　農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主體日趨多元化。目前參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主體除農(nóng)戶外、龍頭企業(yè)、專業(yè)合作社、科研人員、城鎮(zhèn)職工、個(gè)體工商業(yè)等也都紛紛加入土地經(jīng)營的行列；土地流轉(zhuǎn)的對象由原來的本村逐步擴(kuò)展到外村、外鄉(xiāng)甚至外縣。

4　流轉(zhuǎn)趨利性日益增強(qiáng)、流轉(zhuǎn)收益不斷提高。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)目的已經(jīng)從多元化逐步向趨利方向集中；隨著農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，流轉(zhuǎn)效益凸現(xiàn)，增加了農(nóng)民收入。

5　農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為日趨規(guī)范化。農(nóng)村稅費(fèi)改革以前的土地流轉(zhuǎn)大多屬分散、自發(fā)和無序流轉(zhuǎn)，口頭約定流轉(zhuǎn)條件，違約現(xiàn)象很多，農(nóng)村承包土地合同管理很難。近幾年來，隨著流轉(zhuǎn)政策的逐漸完善，通過建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息登記制度、成立土地糾紛仲裁委員會(huì)等，土地流轉(zhuǎn)正逐步規(guī)范，從口頭約定到書面合同，從不規(guī)范合同向規(guī)范合同方向發(fā)展，流轉(zhuǎn)雙方的責(zé)權(quán)利日益明確，流轉(zhuǎn)的效益也越來越高。

二、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)效果及存在問題

(一)顯現(xiàn)的效果

1　促進(jìn)了農(nóng)村富余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)促進(jìn)了剩余勞動(dòng)力向高效益行業(yè)合理流動(dòng)，使一批從事農(nóng)業(yè)的農(nóng)戶逐漸擺脫了土地的束縛，專門從事第二三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快了城鎮(zhèn)化進(jìn)程和農(nóng)民增收的步伐。

2　更新了觀念，提高了農(nóng)民收入和素質(zhì)。土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)促進(jìn)了招商引資，引進(jìn)外地資金、人才、技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，不僅帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐馁Y源開發(fā)，為開展精品農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)創(chuàng)造了條件，而且促進(jìn)了傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，提高了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)出讓方和承包方的雙贏。

3　促進(jìn)了農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營水平。土地流轉(zhuǎn)使土地逐步向種養(yǎng)能手、龍頭企業(yè)、個(gè)體工商戶等集中，拓展了部分農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)的發(fā)展空間，有利于農(nóng)村土地資源的優(yōu)化配置，從而帶動(dòng)農(nóng)村其他生產(chǎn)要素如勞動(dòng)力、資金、技術(shù)等資源的優(yōu)化配置，有效地提高了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平。

(二)當(dāng)前土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中存在的突出問題

1　流轉(zhuǎn)的空間規(guī)模較小。廣大農(nóng)民依戀土地不愿流轉(zhuǎn)。突出表現(xiàn)為流轉(zhuǎn)面窄、流轉(zhuǎn)規(guī)模小，大部分流轉(zhuǎn)僅僅限于親朋好友或鄰里之間低層次的流轉(zhuǎn)。另外，群眾對土地流轉(zhuǎn)的認(rèn)識(shí)還存在顧慮，突出表現(xiàn)為“三怕”。一是部分農(nóng)民怕土地轉(zhuǎn)包出

去后，自己喪失了土地經(jīng)營權(quán)，沒有了起碼的生活保障來源，寧愿土地丟荒也不愿轉(zhuǎn)包出去。二是部分業(yè)主怕政策不穩(wěn)，不敢大膽投入。三是部分業(yè)主怕市場前景不佳，不敢大規(guī)模搞開發(fā)。

2　土地流轉(zhuǎn)的管理機(jī)制不健全。當(dāng)前，90％以上的土地流轉(zhuǎn)都是群眾的自發(fā)，缺乏制度約束力和規(guī)范性管理，政府在土地流轉(zhuǎn)上缺少應(yīng)有的管理、引導(dǎo)和服務(wù)。一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村社沒有認(rèn)識(shí)到土地流轉(zhuǎn)的主體是農(nóng)民，在工作中還存在錯(cuò)位、越位的現(xiàn)象，在土地流轉(zhuǎn)問題上采取“一刀切”的簡單化操作方式。

3　流轉(zhuǎn)的收益不高。目前，土地流轉(zhuǎn)以低償型、無償型為主，這種自發(fā)的、分散的、無序的小規(guī)模流轉(zhuǎn)，效益較差。再加上多數(shù)流轉(zhuǎn)沒有約定土地收益增長機(jī)制，使流轉(zhuǎn)收益不能隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展得到相應(yīng)增長，農(nóng)戶流轉(zhuǎn)收益增加不明顯。

4　農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程阻礙重重。在農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包制下，土地分戶經(jīng)營的分散性、隨意性與土地流轉(zhuǎn)的計(jì)劃性、規(guī)模性之間存在矛盾。業(yè)主在實(shí)施土地規(guī)模流轉(zhuǎn)時(shí)，往往因?yàn)橐粦艋驇讘舫邪鼞舨荒苷勍讓?dǎo)致土地流轉(zhuǎn)比較分散，制約了規(guī)模經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，嚴(yán)重制約了農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?；l(fā)展，農(nóng)民難以利用大型機(jī)械耕作、使用優(yōu)質(zhì)種苗藥物、提高農(nóng)產(chǎn)品議價(jià)和抗市場風(fēng)險(xiǎn)能力，限制了農(nóng)業(yè)發(fā)展的層次和水平的提升。

5　土地流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范。一是缺乏穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)關(guān)系。大多數(shù)農(nóng)戶沒有約定期限，隨意性較強(qiáng)。二是合同不規(guī)范。表現(xiàn)為合同的主體不合法：《農(nóng)村土地承包法》明確規(guī)定家庭承包經(jīng)營土地流轉(zhuǎn)的主體是農(nóng)戶，集體“四荒地”流轉(zhuǎn)的主體是農(nóng)業(yè)社，而部分業(yè)主一般是與村社直接簽訂協(xié)議；合同承包期限不合法：協(xié)議中簽訂的土地流轉(zhuǎn)的期限往往超過了第二輪土地延包期的剩余期限。

三、財(cái)政、金融支農(nóng)現(xiàn)狀及存在的問題

(一)財(cái)政、金融支農(nóng)現(xiàn)狀

周口市以增收農(nóng)民收入為核心，以發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為導(dǎo)向，以強(qiáng)化農(nóng)業(yè)和農(nóng)村基礎(chǔ)建設(shè)為重點(diǎn)，財(cái)政投入逐年增加，2008年全年財(cái)政支農(nóng)投入累計(jì)達(dá)到7666.62萬元。投資項(xiàng)目涉及沼氣建設(shè)、農(nóng)村安全飲水工程、農(nóng)業(yè)水利建設(shè)、重點(diǎn)農(nóng)作物建設(shè)等，這些項(xiàng)目的完成改善了農(nóng)村生活條件、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，促進(jìn)了農(nóng)民增收和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)，各金融機(jī)構(gòu)特別是農(nóng)村信用社在支農(nóng)中發(fā)揮了主力軍的作用，利用“五戶聯(lián)?！?、互保等方式發(fā)放小額支農(nóng)信用貸款94.62億元，重點(diǎn)推廣優(yōu)質(zhì)玉米、大豆等品種的規(guī)?；N植，提高秋季作物的綜合效益；擴(kuò)大冬季蔬菜大棚建設(shè)；扶持涉農(nóng)龍頭企業(yè)發(fā)展，增加農(nóng)民收入，農(nóng)民生活水平有了顯著提高。

(二)存在的問題

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前轄區(qū)金融機(jī)構(gòu)在支持“三農(nóng)”方面主要以小額貸款為主，部分金融機(jī)構(gòu)雖然適應(yīng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的需求進(jìn)行了信貸產(chǎn)品創(chuàng)新，但規(guī)模和影響較小。金融支持主要形式有土地承包經(jīng)營權(quán)質(zhì)押貸款和訂單貸款兩種。金融支持還存在以下幾個(gè)方面的問題，有待于在實(shí)踐中加以完善。

1　土地流轉(zhuǎn)引起的資金需求增速高于農(nóng)業(yè)貸款增速。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，土地流轉(zhuǎn)前，農(nóng)戶資金需求額度較低，通過自身積累和小額信貸基本可以滿足。土地流轉(zhuǎn)后，生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大，因購買大型農(nóng)機(jī)具、引進(jìn)農(nóng)業(yè)科學(xué)技術(shù)等，資金需求額度增大。據(jù)對轄區(qū)2個(gè)土地流轉(zhuǎn)規(guī)模較大的行政村調(diào)查，土地流轉(zhuǎn)后，資金需求額度較流轉(zhuǎn)前增加近2倍，資金缺口增長409％。與土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)戶快速增長的資金需求相比，農(nóng)業(yè)貸款增長緩慢，基本與全市貸款總額增速吻合，未出現(xiàn)明顯優(yōu)勢。以周口市為例：2007年、2008年，金融機(jī)構(gòu)貸款增幅分別為10.95％、－13.31％，同期農(nóng)業(yè)貸款增幅是12.8％和－3.62％，受此影響，農(nóng)業(yè)貸款占全部貸款的比例由2007年末的21.8％上升至2008年末的24.1％。(如表1)

2　現(xiàn)行金融體制下抵押擔(dān)保、利率優(yōu)惠等政策難以滿足土地流轉(zhuǎn)的需求。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于農(nóng)戶普遍缺少合適的抵押擔(dān)保物品，貸款難現(xiàn)象較為突出，如調(diào)查的189名農(nóng)戶中，103名占比54.5％的農(nóng)戶認(rèn)為貸款抵押擔(dān)保條件過高。此外，金融機(jī)構(gòu)對農(nóng)業(yè)貸款利率執(zhí)行過高也加重了農(nóng)戶的負(fù)擔(dān)，農(nóng)村信用社對農(nóng)戶貸款利率普遍為基準(zhǔn)利率上浮1.5-1.7倍，郵政儲(chǔ)蓄銀行自2008年初開辦小額貸款以來，按照較高的利率執(zhí)行，幾乎比同期民間借貸利率高出近3個(gè)百分點(diǎn)。

3　農(nóng)業(yè)貸款品種滿足不了土地流轉(zhuǎn)需求。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前開辦的農(nóng)業(yè)貸款品種主要為農(nóng)戶小額信用貸款、聯(lián)保貸款、擔(dān)保貸款等，普遍存在額度低、期限短等特點(diǎn)(見表2)，據(jù)對轄區(qū)196名有貸款需求農(nóng)戶的調(diào)查，189位占比96.4％的農(nóng)戶認(rèn)為金融機(jī)構(gòu)目前的信貸品種無法滿足其土地流轉(zhuǎn)需求，當(dāng)問及原因時(shí)(可多選)，主要反映為貸款額度過小、貸款期限過短、貸款利率偏高，占比分別為94.7％、91％和92.06％。

與此同時(shí)，地方政府財(cái)政對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投入不足，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施的保障功能薄弱，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)抵御自然災(zāi)害的能力低下，農(nóng)民還得靠天吃飯。農(nóng)業(yè)作為弱勢產(chǎn)業(yè)，其自然災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)極易轉(zhuǎn)嫁到農(nóng)村信用社的信貸關(guān)系下來。

四、政策建議

(一)深入宣傳，加強(qiáng)引導(dǎo)，形成加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的社會(huì)氛圍

一是政府及有關(guān)部門要深入宣傳土地流轉(zhuǎn)的政策，充分調(diào)動(dòng)農(nóng)民、業(yè)主的主動(dòng)性和積極性，促進(jìn)土地合法、合理、有序流轉(zhuǎn)。二是加強(qiáng)政策引導(dǎo)。在平等、自愿、互利原則下，通過公司加農(nóng)戶、業(yè)主加農(nóng)戶等方式，鼓勵(lì)、支持、引導(dǎo)農(nóng)民大膽嘗試流轉(zhuǎn)集約經(jīng)營，以點(diǎn)帶面，滾動(dòng)發(fā)展，進(jìn)一步加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。同時(shí)，要堅(jiān)決杜絕“一刀切”、“運(yùn)動(dòng)式”、簡單化的操作處置。三是加強(qiáng)信息服務(wù)、科技服務(wù)，發(fā)展流轉(zhuǎn)服務(wù)組織，建立健全土地評估機(jī)構(gòu)和登記機(jī)構(gòu)，為農(nóng)民、土地承包戶提供準(zhǔn)確的市場信息和科技信息，主動(dòng)做好政策、法律的咨詢和指導(dǎo)調(diào)解工作，引導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)步入正軌。

(二)堅(jiān)持因地制宜，規(guī)范管理，切實(shí)解決好土地流轉(zhuǎn)契約不規(guī)范的問題

一方面要加強(qiáng)對契約的規(guī)范管理，進(jìn)一步明確租賃雙方的責(zé)、權(quán)、利，引導(dǎo)承包方和農(nóng)民遵守合同協(xié)議，積極做好法律咨詢和法律服務(wù)。另一方面，要切實(shí)加大《合同法》、《農(nóng)業(yè)法》、《農(nóng)村土地承包法》等法律法規(guī)的宣傳力度，增強(qiáng)農(nóng)民的法律意識(shí)，規(guī)范雙方的履約行為，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)健康有序發(fā)展。

(三)加大財(cái)政、信貸等政策的支持，切實(shí)解決融資難問題

一是通過財(cái)政補(bǔ)貼、擔(dān)保等措施鼓勵(lì)農(nóng)地使用權(quán)有效流轉(zhuǎn)，對開展規(guī)模經(jīng)營的農(nóng)戶給予一定的補(bǔ)貼。加強(qiáng)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施的保障功能，增強(qiáng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)抵御自然災(zāi)害的能力。建立健全財(cái)政支農(nóng)資金的監(jiān)督考核機(jī)制，透明財(cái)政支農(nóng)資金使用過程。二是加大銀信部門的貸款支持力度。對利用流轉(zhuǎn)土地搞規(guī)模開發(fā)、比較效益高、優(yōu)勢明顯的項(xiàng)目.要在資金上給予扶持，農(nóng)村信用社尤其要結(jié)合自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)，積極給予貸款支持。三是成立“三農(nóng)”發(fā)展基金，作為對財(cái)政資金和信貸資金的有效補(bǔ)充。此外，要鼓勵(lì)擔(dān)保機(jī)構(gòu)對農(nóng)地流轉(zhuǎn)經(jīng)營項(xiàng)目開展擔(dān)保業(yè)務(wù)，積極創(chuàng)新?lián)７绞?，擴(kuò)大農(nóng)村有效抵押品和權(quán)利質(zhì)押，促進(jìn)農(nóng)地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。

(四)建立各種保障機(jī)制，切實(shí)解決農(nóng)民、農(nóng)業(yè)及扶農(nóng)企業(yè)保障的問題

一要逐步健全失地農(nóng)民的社會(huì)保障機(jī)制，解決農(nóng)民最基本的生活保障問題。建立健全覆蓋全社會(huì)的農(nóng)民醫(yī)療保障和養(yǎng)老制度，做到“病有所醫(yī)，老有所養(yǎng)”，并對農(nóng)地流轉(zhuǎn)相關(guān)環(huán)節(jié)收取一定的費(fèi)用，逐步建立農(nóng)村土地基金，用于為失地農(nóng)民提供相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)保障。二要大力發(fā)展農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)，加快農(nóng)業(yè)政策保險(xiǎn)立法。三要建立健全農(nóng)村金融風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制、巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制和再保險(xiǎn)機(jī)制。

(五)多措并舉，促進(jìn)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

一是在確保國家惠農(nóng)政策連貫性的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)地位，加強(qiáng)對農(nóng)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和扶持，引導(dǎo)農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，進(jìn)一步縮小農(nóng)產(chǎn)品“剪刀差”，提高農(nóng)業(yè)的綜合效益和比較效益，使農(nóng)民看到種田的好處，讓農(nóng)民從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中受益。二是做好農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、種植業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整工作。確保農(nóng)業(yè)由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變、由分散型向規(guī)?；a(chǎn)轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)的增長方式和途徑；搞好農(nóng)產(chǎn)品深加工，成立涉農(nóng)企業(yè)和近農(nóng)企業(yè)；疏通農(nóng)產(chǎn)品流通渠道，加強(qiáng)對農(nóng)業(yè)的中介服務(wù)。三是加強(qiáng)對農(nóng)資生產(chǎn)、供應(yīng)的監(jiān)管。要加強(qiáng)對農(nóng)資質(zhì)量的管理，防止“假貨”流向農(nóng)村。物價(jià)部門要加強(qiáng)價(jià)格監(jiān)管，實(shí)行最高限價(jià)。對違規(guī)商戶吊銷其經(jīng)營許可證，在有關(guān)媒體予以曝光，并給予必要的經(jīng)濟(jì)處罰。四是要注重提高農(nóng)民的科技素質(zhì)。要加強(qiáng)科技支持力度，強(qiáng)化農(nóng)業(yè)科技培訓(xùn)，提高農(nóng)民的科技素質(zhì)；要注重推廣農(nóng)業(yè)新技術(shù)，發(fā)揮好農(nóng)業(yè)科技的支撐作用；要加大農(nóng)業(yè)的科技投入，引導(dǎo)農(nóng)民走科技興農(nóng)之路；要加強(qiáng)對農(nóng)業(yè)科技的研究應(yīng)用，提高農(nóng)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品的科技含量。

參考文獻(xiàn)：

篇9

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村土地 物權(quán)法 現(xiàn)實(shí)意義 公共利益

現(xiàn)階段的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)不適宜我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，新土地物權(quán)法條文的出臺(tái)促使土地物權(quán)合同的內(nèi)容和形式發(fā)生改變，表現(xiàn)在極力發(fā)展農(nóng)村土地物權(quán)的私法保護(hù)上。這里，筆者對我國農(nóng)村土地物權(quán)法的利弊進(jìn)行了分析，以期為我國農(nóng)村土地物權(quán)法律體系的構(gòu)建提供借鑒。

農(nóng)村土地的曙光：土地物權(quán)立法的嘗試

農(nóng)村土地物權(quán)法的立法嘗試。我國在建立土地物權(quán)體系中以土地公有制為主體，以地上權(quán)為構(gòu)建土地物權(quán)制度的根本。土地物權(quán)體系包括了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)以及農(nóng)村宅基地使用權(quán)和地役權(quán)等。物權(quán)特征包括支配性、絕對性及排他性。被界定為用益物權(quán)的有農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)。

用益物權(quán)就是指非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性權(quán)利?！段餀?quán)法》以規(guī)定土地的所有權(quán)為根本內(nèi)容，以土地管理和土地保護(hù)為主要制度，在第一百五十四條中規(guī)定，對失去宅基地的村民重新分配權(quán)利。

在農(nóng)村宅基地的征收中除了自然災(zāi)害情形下的宅基地滅失，集體經(jīng)濟(jì)組織還是會(huì)根據(jù)土地管理法的明文規(guī)定，在變更與注銷程序中將已登記的土地所有權(quán)，予以使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和消滅的集中辦理。對于農(nóng)村成員中沒有對宅基地使用權(quán)予以登記和注冊的戶口，將設(shè)置變更或注銷登記程序，對此成員仍存在宅基地的使用權(quán)。

農(nóng)村土地物權(quán)法的現(xiàn)實(shí)意義。首先，賦予了城鄉(xiāng)二元土地的法律依據(jù)。關(guān)于我國所實(shí)行的土地公有制早在1982年頒布的《憲法》中就已明確并由此形成了城鄉(xiāng)二元土地所有制，并與城市土地國家所有制及農(nóng)村土地集體所有制共同存在，對土地的權(quán)利進(jìn)行保護(hù)。當(dāng)前實(shí)行的《憲法》明確指出了城市土地的相關(guān)規(guī)定。譬如在第十條中指出城市土地為國家享有，只是一些法律規(guī)定之外的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地不為國家所有，而為集體所有。此外為集體所有的土地還包括宅基地、自留地以及自留山等土地。國家依據(jù)法律規(guī)定，對土地進(jìn)行征收或者征用，并且給予補(bǔ)償，最終目的還是為了滿足公共利益。對于土地轉(zhuǎn)讓可依據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行，任何組織或者個(gè)人，不得以侵占、買賣或者其他各種形式進(jìn)行非法轉(zhuǎn)讓。以此保證所有使用土地的組織與個(gè)人，對土地實(shí)現(xiàn)合理的使用。此外，土地所有權(quán)的主體在《物權(quán)法》中也得以確定和進(jìn)一步的明晰，特別是在第六十條中，對集體所有土地行使所有權(quán)進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。

其次，捍衛(wèi)了土地有償使用的土地權(quán)益。國有土地有償使用制度是在《土地管理法》中確立明確的，該法律在1998年修訂完善而成。在規(guī)定中，建設(shè)單位獲得國有土地的使用權(quán)，可以借助出讓等有償使用方式。一般建設(shè)單位嚴(yán)格按照國務(wù)院規(guī)定中的標(biāo)準(zhǔn)與方法，將土地使用權(quán)的出讓金繳納，只用將土地有償使用費(fèi)用繳納之后才能對土地使用。隨著城市化腳步的加快，土地的利用規(guī)模也隨之增大，一些涉及到征地而引發(fā)的矛盾與糾紛也日益惡化加劇。因而，在2004年的《憲法修訂案》中明確指出，若是出于國家公共利益的需求，那么相關(guān)單位可以依據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定征收或者征用土地，并給予相應(yīng)的補(bǔ)償。這一法律規(guī)定，在《憲法》的層面上對土地的有償使用制度進(jìn)行了確立。

再次，定義了農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)的物權(quán)特性。農(nóng)民賴以生存和發(fā)展最為重要的保障，指的是農(nóng)村宅基地的使用權(quán)以及農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)。自改革開放初期到現(xiàn)在，中國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)生了巨大變化。首先是由使用權(quán)和債權(quán)向物權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)化，這主要體現(xiàn)在2002年頒布的《土地承包法》中，最后在2007年的《物權(quán)法》中得以確立。與此同時(shí)，在《物權(quán)法》中，還將農(nóng)村宅基地的使用權(quán)從建設(shè)用地的使用權(quán)中完全獨(dú)立出來，并作為一種單獨(dú)存在的用益物權(quán)，這也是中國所特有的用益物權(quán)的形式。對農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的物權(quán)性質(zhì)的確立和明確，不僅有利于農(nóng)村土地資源的優(yōu)化配置，同時(shí)也大大提高了土地的利用效率，極大地促進(jìn)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并最終推動(dòng)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展。

我國農(nóng)村土地物權(quán)法的踐行及其制約因素

物權(quán)法的頒布與農(nóng)村土地制度改革。2007年10月正式實(shí)施的《物權(quán)法》，把農(nóng)村宅基地使用權(quán)和農(nóng)村土地的承包經(jīng)營權(quán)用益物權(quán)解釋，這種做法對廣大農(nóng)戶在自主經(jīng)營時(shí)的權(quán)利提供了保護(hù)，也推動(dòng)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)能長期的持續(xù)的穩(wěn)定的發(fā)展。但現(xiàn)行農(nóng)村土地制度以民法通則、現(xiàn)行憲法、農(nóng)業(yè)法、物權(quán)法和土地管理法等法律做基礎(chǔ)，一些規(guī)定還不確切，還需要進(jìn)一步的細(xì)化，而且希望能有新突破。

歸屬與權(quán)利的主體界定上具有含混性。農(nóng)民集體所有權(quán)是集體土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)換，這是由我國的農(nóng)村集體土地相應(yīng)法律所規(guī)定的。但由于村農(nóng)民、農(nóng)民和組農(nóng)民的集體所有權(quán)存在所有關(guān)系的多層次性，導(dǎo)致每項(xiàng)權(quán)利關(guān)系尚未確定。在各國立法的原則中，物權(quán)法都運(yùn)用物權(quán)法來定注意的條款，在事情發(fā)生前法律用強(qiáng)行的方式對物權(quán)的內(nèi)容、種類和它的效力等進(jìn)行規(guī)定，當(dāng)事人對內(nèi)容方面的意思自治是不被允許的。同時(shí)，因?yàn)槊總€(gè)國家的所有制存在差異，以土地物權(quán)制度為代表的物權(quán)法和各國政策性的規(guī)定彼此間關(guān)系很密切。在物權(quán)效力和物權(quán)法原則問題上，各國的物權(quán)法都存在相通性，但是因?yàn)槭芨鱾€(gè)國家的政策和習(xí)慣影響，各國物權(quán)的種類卻存在著巨大的差異性。

“公共利益”界定不清?！段餀?quán)法》規(guī)定物權(quán)保護(hù)公共權(quán)益，所以私權(quán)益不得損害公共利益。但現(xiàn)實(shí)法律中，我們并沒有對“公共利益”進(jìn)行清晰地界定。如我國憲法規(guī)定，國家為了公共利益可依法征收集體所有的土地及其他不動(dòng)產(chǎn)。但是這種賦予性權(quán)利并沒有進(jìn)行具體的制度設(shè)定和條令限制，只是對公共利益這個(gè)詞語進(jìn)行了初步的概述。其中《土地管理法》規(guī)定國家的合法土地征收行為必須向土地所有人予以補(bǔ)償，還必須通過申請程序。并且禁止任何單位和個(gè)人非法轉(zhuǎn)讓土地。國家只能用于公共利益的目的來征收土地。但是在現(xiàn)實(shí)生活過程中很多政府單位為了擴(kuò)大政績或者單位房屋建設(shè)，在進(jìn)行著不以公共利益為目的的建設(shè)，這顯然違背了公共利益的原則。

推進(jìn)我國農(nóng)村土地物權(quán)法律體系的構(gòu)建之策

完善土地物權(quán)流轉(zhuǎn)方式。我國的現(xiàn)行土地政策中，是以農(nóng)村的集體單位管理農(nóng)村土地，而該方式的主導(dǎo)因素在于創(chuàng)立土地制度之時(shí)，受到社會(huì)主義特有市場經(jīng)濟(jì)模式的影響。其主要表現(xiàn)特征為：一是農(nóng)民耕地使用者由土地的集體所有者管理，集體所有者的使用職能位于其所有權(quán)限階梯中的第二位；二是土地所有者擁有使用分配權(quán)，可將使用權(quán)利交予他人，并要求獲得有償回報(bào)。通常土地所有者本身并不是使用土地，多以承包外租等形式交由其他農(nóng)民使用，該方式為承包經(jīng)營，由于所有者本身不愿進(jìn)行耕地工作，從業(yè)于農(nóng)耕工作的農(nóng)民對耕地有著極強(qiáng)的渴望，故而將土地的使用權(quán)租讓，在提高土地整體使用面積的同時(shí)，也對農(nóng)民工作的積極性有著很好的促進(jìn)作用。就我國耕地浪費(fèi)等問題，應(yīng)積極采取措施進(jìn)行解決，可執(zhí)行多元化承包經(jīng)營，將土地的使用方式豐富起來，著手建立能夠提升農(nóng)民工作積極性的物權(quán)流轉(zhuǎn)方式，進(jìn)而促進(jìn)整體市場的開發(fā)。

培育農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)社會(huì)需求。一是提高農(nóng)民就業(yè)效率，促進(jìn)轉(zhuǎn)租機(jī)制有效進(jìn)行。農(nóng)民牢守土地在于其缺乏對自身勞動(dòng)力的認(rèn)知，以及本身對農(nóng)村的歸屬感，一方面則需從農(nóng)民非農(nóng)業(yè)就業(yè)入手，解決農(nóng)民低收入、無保障等，進(jìn)而提升農(nóng)村整體勞動(dòng)力價(jià)值；另一方面還可結(jié)合農(nóng)村本土企業(yè)，以小型鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為主要農(nóng)民就業(yè)入口，在其實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)提升后，為農(nóng)村增強(qiáng)基本公共設(shè)施建筑。二是打造本土產(chǎn)業(yè)，有規(guī)模的經(jīng)營土地。全方位推動(dòng)農(nóng)村可提升經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)業(yè)，擴(kuò)大農(nóng)村耕地集中使用需求，以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)農(nóng)村土地集中經(jīng)營。

建立土地流轉(zhuǎn)市場完善土地流轉(zhuǎn)機(jī)制。一要確立中介機(jī)構(gòu)權(quán)限。由中介改造土地流轉(zhuǎn)形式，以其自身職能解決流轉(zhuǎn)過程中的問題，為市場的建立增加可能性。二要?jiǎng)?chuàng)立信息平臺(tái)。由政府部門組織建設(shè)，在平臺(tái)中可自由進(jìn)行信息交換，進(jìn)而將土地流轉(zhuǎn)所要求信息加入信息平臺(tái)，使平臺(tái)本身成為合理、合法的交易場所。三要完善土地合同。在農(nóng)民進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)行為時(shí)，要求必須簽署相關(guān)書面合同，并在合同中嚴(yán)格規(guī)定租用相關(guān)信息，以此形成法律依據(jù)。

以土地制度改革為契機(jī)，推進(jìn)城鄉(xiāng)土地集約高效利用。一是促進(jìn)規(guī)?；ㄔO(shè)。對土地進(jìn)行使用權(quán)承包經(jīng)營，使土地法定使用者數(shù)量減少，進(jìn)而提升土地整體化經(jīng)營，有效的滿足生產(chǎn)效率的提高。二是推進(jìn)農(nóng)村聚落建設(shè)。在促進(jìn)耕地流轉(zhuǎn)時(shí)，應(yīng)加快農(nóng)村建設(shè)，使農(nóng)民在失去土地后能從業(yè)與家鄉(xiāng)，減少對城市的人口沖擊，并提高農(nóng)村收入。農(nóng)民獲得保障生活的收益，能夠促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的加速進(jìn)行。三是強(qiáng)化保障耕地面積。在建設(shè)過程中應(yīng)首要保障土地的耕地使用面積不縮減，在此基礎(chǔ)上為農(nóng)民提供公共服務(wù)設(shè)施及收入性建筑建設(shè)的土地。四是構(gòu)建城鄉(xiāng)一體化發(fā)展空間格局。一方面要促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化步伐，另一方面要減少城市化土地使用成本。

篇10

一、農(nóng)村城鎮(zhèn)化的基本概念

城鎮(zhèn)化是指一個(gè)國家從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)國步入現(xiàn)代工業(yè)國所必然出現(xiàn)的城鎮(zhèn)發(fā)展過程，是人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和文明進(jìn)步的必然趨勢，其主要內(nèi)涵是農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)人口的過程。城鎮(zhèn)是城鎮(zhèn)化的載體，城鎮(zhèn)的數(shù)量和規(guī)模決定著城鎮(zhèn)人口的容量，也就決定了城鎮(zhèn)化水平的高低。我國農(nóng)村城鎮(zhèn)化的興起，是在中國特定的城鄉(xiāng)分割制度限制農(nóng)村人口進(jìn)入城市的特殊國情條件下推動(dòng)的。一方面，現(xiàn)有的大、中、小城市在戶籍、就業(yè)、土地、社會(huì)保障等方面阻礙著農(nóng)村人口的進(jìn)城；另一方面，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展客觀上存在著對城鎮(zhèn)化迫切要求，這樣，農(nóng)村地域內(nèi)的廣大小城鎮(zhèn)就成為了農(nóng)村人口實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化的主要選擇。農(nóng)村城鎮(zhèn)化是中國農(nóng)民創(chuàng)造出的一條具有中國特色的城鎮(zhèn)化道路，也是符合中國國情特點(diǎn)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

二、農(nóng)村城鎮(zhèn)化的基本特點(diǎn) 推進(jìn)我國農(nóng)村城鎮(zhèn)化的重大意義

目前在我國城鎮(zhèn)的8000萬流動(dòng)人口中70--80%的是進(jìn)城打工的農(nóng)民，這些進(jìn)城打工農(nóng)民基本上是從事第二產(chǎn)業(yè)，只要當(dāng)?shù)貤l件成熟，他們中的絕大部分會(huì)回到本地從事非農(nóng)生產(chǎn)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的快速發(fā)展為農(nóng)村城鎮(zhèn)化提供了產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和資本積累。改革20年來，我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)得到了快速發(fā)展，農(nóng)業(yè)科技進(jìn)步和農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高所提供的農(nóng)業(yè)剩余，為農(nóng)村城鎮(zhèn)化創(chuàng)造了前提。小城鎮(zhèn)建設(shè)已具備了現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。根據(jù)國家體改委等11個(gè)國務(wù)院有關(guān)部委對全國18個(gè)省市1035個(gè)建制鎮(zhèn)（包括縣城關(guān)鎮(zhèn)）的隨機(jī)抽樣調(diào)查結(jié)果，平均每個(gè)小城鎮(zhèn)（建成區(qū)）經(jīng)營總收入達(dá)6.5億元，擁有固定資產(chǎn)原值3億多元，固定資產(chǎn)凈值2億多元。農(nóng)村城鎮(zhèn)化是我國整體城鎮(zhèn)化中必不可少的重要組成部分。提高我國城鎮(zhèn)化整體水平，是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的客觀要求。根據(jù)國際城鎮(zhèn)化發(fā)展慣例，當(dāng)城鎮(zhèn)化率達(dá)到30%以后，城鎮(zhèn)化將進(jìn)入加速發(fā)展的時(shí)期。我國1999年的城鎮(zhèn)化率已達(dá)到30.9%（2000年在第五次人口普查中，由于調(diào)整了城鎮(zhèn)人口的統(tǒng)計(jì)口徑，城鎮(zhèn)化水平提高到36%）。因此，進(jìn)入21世紀(jì)后，我國就應(yīng)步入了城鎮(zhèn)化水平快速提高的時(shí)期。在我國“國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要”中，明確提出了實(shí)施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，并把發(fā)展小城鎮(zhèn)作為推進(jìn)我國城鎮(zhèn)化的重要途徑。

三、中國農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程中土地配置存在的主要問題

為了深入了解小城鎮(zhèn)土地配置現(xiàn)狀，于2001年上半年，對全國部分綜合改革試點(diǎn)鎮(zhèn)的土地利用現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查分三部分進(jìn)行，一是結(jié)合國務(wù)院體改辦對小城鎮(zhèn)發(fā)展考核內(nèi)容進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，在陜西省的小城鎮(zhèn)綜合改革試點(diǎn)中，分別抽取四個(gè)小城鎮(zhèn)進(jìn)行分析，主要是研究2000年至2003年的城鎮(zhèn)用地規(guī)模擴(kuò)大和人口增加的關(guān)系，從中分析人均用地的變化趨勢。二是對2000年小城鎮(zhèn)用地結(jié)構(gòu)進(jìn)行了信函調(diào)查，對30個(gè)小城鎮(zhèn)進(jìn)行了調(diào)查，收回有效調(diào)查表格15份。三是對鄰近山西、河南近幾年小城鎮(zhèn)發(fā)展較快的小城鎮(zhèn)土地利用進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，通過走訪小城鎮(zhèn)當(dāng)?shù)卣?、縣、鎮(zhèn)各級土地管理部門和小城鎮(zhèn)居民，采取實(shí)地考察、問卷調(diào)查、座談會(huì)等形式，對小城鎮(zhèn)用地管理現(xiàn)狀、居民權(quán)屬概念、土地隱性市場等內(nèi)容進(jìn)行了調(diào)查?；厥樟?6戶小城鎮(zhèn)居民的有效問卷，問卷調(diào)查設(shè)計(jì)。

調(diào)查結(jié)果表明，單一的征用土地配置機(jī)制，極大地激發(fā)了地方政府“以地生財(cái)”的積極性，而忽視了對存量土地的管理，導(dǎo)致了諸多小城鎮(zhèn)用地不合理現(xiàn)象。突出表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）用地粗放，土地利用效率低；（2）大量耕地被占；（3）重平面擴(kuò)張，輕內(nèi)部挖潛；（4）用地結(jié)構(gòu)不合理，建筑布局凌亂。

四、建設(shè)多元化的小城鎮(zhèn)土地市場