好不容易在網(wǎng)上找到了價廉物美的房源，不料在交了“房東”全年9400元以后，才發(fā)現(xiàn)原來的“房東”提供的身份證、房產(chǎn)證等全是假的，這套房子根本就是所謂的“二房東”交了一個月房租，從原房東手中租來的。近日，涉嫌合同詐騙的倪某被XX區(qū)檢察院批準逮捕。

網(wǎng)上覓得房源

據(jù)受害人黃先生介紹，去年11月7日，他與朋友通過某網(wǎng)站查詢到XX區(qū)二道埂子有一套60平方米的房子出租。于是他按照網(wǎng)上的聯(lián)系方式與出租人倪某取得了聯(lián)系。在倪某的帶領下看房后，倪某說這是他父母留給他結婚用的房子。如果要租的話，希望租金年付，價格還可以在原來1100元／月的基礎上優(yōu)惠一點。黃先生發(fā)現(xiàn)房子還算不錯，而自己原來租的房子的房東又在不停地催促自己搬走，于是他決定當晚就把房子訂下來。

“房東”證件齊全

在經(jīng)過協(xié)商之后，倪某和黃先生敲定了9400元／年的價格把房子租下來，以這個價格在XX區(qū)租到了這樣一套房子，黃先生顯然認為自己撿了便宜。在簽合同前，黃先生認真核對了對方的身份證，以及他們認為最重要的房產(chǎn)證及土地所有權證原件，倪某也極為認真地檢查了黃先生的身份證，令人覺得他非常謹慎。在雙方都沒有異議的情況下，大家簽訂了一份倪某預先準備好的一份房屋租賃合同，并約好第二天中午把現(xiàn)金帶過來，交清。

一次支付7500元

自2008年實施廉租房項目以來，我局組建專班，落實專人具體負責廉租房項目的實施，嚴格按照項目建設程序，嚴格項目合同管理和質量監(jiān)理，加強項目資金的使用管理，確保了所有項目按時、按進度完成目標任務，現(xiàn)將項目實施的有關情況報告如下：

一、廉租房

該項目位于管委會龍王廟社區(qū)5號安置房側，是我縣實施的第一期廉租住房，于2008年立項，財政評審投資規(guī)模1213萬元。占地面積2293平方米，建成廉租房196套、9800平方米。2009年元月主體開工建設，2010年底竣工，于2011年元月通過竣工驗收，已審定決算，工程款項已結清，賬務已轉入固定資產(chǎn)。2011年3月政府批準配租方案，4月15日——5月31日通過“四審四公示”的調查核實程序，共有341戶申請家庭符合承租條件，6月27日上午通過公開現(xiàn)場抽號確定了承租人，6月28日——7月28日為簽訂合同入住階段。經(jīng)發(fā)改局批準，廉租房的月租金標準為1.1元/平方米。

該項目由縣時代設計所負責設計，市建筑工程有限公司承建，市建筑工程監(jiān)理有限公司負責監(jiān)理，縣物業(yè)公司負責前期物業(yè)管理。

二、街廉租房

該項目位于鎮(zhèn)街社區(qū)二水廠后面，是我縣實施的第二期廉租住房，于2009年4月立項，財政評審投資規(guī)模1373萬元，占地面積2721.5平方米，規(guī)劃建設廉租房196套、面積9800平方米。項目于2009年10月主體開工建設，2011年11月全面竣工，2012年元月交付使用。項目實際占地7800余平方米，建成廉租房208套、10400平方米及附屬設施，配建公益性用房400平方米。目前根據(jù)縣人民政府有關專題會議的要求，已安排用于老街拆遷周轉安置106套，絲綢企業(yè)改制過渡安置8套，配租給絲綢企業(yè)改制職工家庭中符合承租廉租房條件的57套，余下的37套住房于2014年6月配租入住，工程竣工決算總投資1771萬元，已付工程款1257萬元，下差工程款514萬元。

_________公司（簡稱甲方），為已簽訂《勞動合同》的優(yōu)秀員工_________（乙方），提供租用住房，并向甲乙雙方訂立如下合同：

第一條乙方在其《勞動合同》期內，甲方為乙方提供_________，建筑面積為_________平方米的租用住房，地址為_________。

第二條以上租房費、治理費等，按標準每月從工資中扣除。房租和治理費隨物價上漲情況，作必要調整。

第三條乙方應按照_________的有關規(guī)定，向當?shù)厮?、電治理部門繳交水、電費其他有關費用。

第四條乙方未征得甲方同意，不得擅自拆除、改動房屋結構、上下水管道和電器線路。如甲方批準乙方進行改造，改造費用由乙方自付。對擅自拆除、改動的租房者，除責令其修復外，將終止租用合同。

第五條乙方租用的住房涉及原有設備的正常維修及公共衛(wèi)生由甲方負責，住房內設備的非正常維修費由乙方自己負責。

摘要：報告要求加強社會保障體系建設，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。隨著四限時代的到來，房地產(chǎn)經(jīng)濟中“限購、限貸、限售、限價”讓許多房地產(chǎn)開發(fā)商都陷入了發(fā)展困境。因此，在這一背景下，出現(xiàn)了一種新的買辦房產(chǎn)經(jīng)濟——以租代售。租購并舉、以租代售將是今后房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的方向之一。針對這一新型房地產(chǎn)，本文主要從其優(yōu)勢與弊端出發(fā)，對其風險進行分析，進一步探討以租代售的新型房地產(chǎn)對房產(chǎn)經(jīng)濟的影響。

關鍵詞：以租代售;新型房地產(chǎn);房地產(chǎn)經(jīng)濟;影響

四限令的頒布對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生了較大的影響，隨著不限購房屋的減少甚至消失，許多購房者與開發(fā)商也紛紛采取新的措施——以租代售。這一新型的房地產(chǎn)方式很快發(fā)展起來，并且在自住性商品房等經(jīng)濟房中尤為明顯[1]。以其獨特的優(yōu)勢對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生重要影響；而其存在的風險，在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中，也應受到更多重視與關注。

1以租代售的內涵與特點

以租代售這一新型房地產(chǎn)方式主要是將空置的商品房以出租的方式進行處理，通過出租的方式，與租房者簽訂有效合同，租房者應當在合同規(guī)定的期限內購買所租的房，開發(fā)商則按照租房時的價格出售給租房者。租房者在合同期限內所交的房租，可以用作抵充購房款，在租房者交清所用房租房款之后，租房者才能獲得相應房產(chǎn)所有權；相反，若是在合同規(guī)定期限內，租房者不購房，就作退租處理，而之前租房者所繳納的租金就當作開發(fā)商所收取的房租。這種新型的方式為購房者提供了更綠色、更方便的消費。

2以租代售的優(yōu)勢

隨著民營經(jīng)濟的發(fā)展，振興東北老工業(yè)基地和下崗再就業(yè)優(yōu)惠政策的實施，越來越多的人開始經(jīng)商、辦實體，促使房屋租賃呈興旺火爆之勢，而且涉及稅種較多，營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅、個人所得稅、簽合同的還涉及印花稅、企業(yè)出租的還涉及企業(yè)所得稅。但由于房屋租賃業(yè)點多、面廣、分散、隱蔽，給稅收征管工作帶來許多困難，成為我們地稅部門的一個征收難點，本文擬就房屋租賃業(yè)的現(xiàn)狀、存在問題及如何解決談幾點粗淺的看法。

一、房屋租賃業(yè)的現(xiàn)狀

在房屋租賃經(jīng)營活動中，出租成份復雜，形式多樣。歸納起來大致有以下幾種情況：

（一）公產(chǎn)閑置房出租

一是將房屋租出用于經(jīng)營（這些大多是臨街房）。出租的原因有的是因為搬遷新居后將原有的舊房出租用來謀利；有的是因為房屋的地理位置好，可用于經(jīng)營，故將其舊房出租而另租房居住。由于這些房主大多是下崗職工或單位效益不佳，長期不開工資的人員，他們靠出租房屋來賺錢謀生，雖然這些房東容易找到，但稅款征收難度很大。

二是將閑置房出租給他人用于居住。這種情況的房屋大多數(shù)是城市未改造城區(qū)的舊房和部分閑置樓房。多集中在居民區(qū)難以發(fā)現(xiàn)，無法區(qū)分是有租使用還是無租借用，一旦發(fā)現(xiàn)，稅款相對容易收取，因為這種情況大多是有職有權者多占的住房，害怕因小失大而招來麻煩。

即將邁進XXX大學生活的最后一個年頭，站在我面前的就是那個向往已久的工作社會，我的心已經(jīng)開始飛進那里。我終于可以在這個巨大的舞臺上展現(xiàn)自我，但我還需要時間去了解這個社會。我又害怕又膽怯,我常常會捫心自問:我準備好了嗎？是的,我在校園里生活了數(shù)十載,而社會與校園是完全不同的兩個世界,也許我不能完全立刻適應這激烈殘酷的社會。學校為了把我們平穩(wěn)的送上社會的大舞臺，為適應今后的社會工作奠定基礎，專門安排了我們產(chǎn)學合作，在暑假進行實習。

我對房地產(chǎn)的高利潤也是十分地感興趣,所以我進入了日月豪庭二手房銷售中心，一個房地產(chǎn)信息充足的企業(yè)來豐滿自己幼嫩的翅膀。許多專家給房地產(chǎn)下了一個美妙的定義:房地產(chǎn)=科學+藝術。正是這種既有科學知識的嚴謹也有藝術的魅力,我才能滿腔熱血的激情的去做這一行業(yè),才能主動的在房地產(chǎn)的知識中自由的遨游!

日月豪庭二手房銷售中心是具有專業(yè)資質的房地產(chǎn)企業(yè)。公司秉承“德載重任，匯鑄永恒”的經(jīng)營宗旨，堅持“兩種經(jīng)營模式”銷售策劃運作的獨創(chuàng)理念，力求使每個開發(fā)項目達到人與環(huán)境的天人合一。公司的主要業(yè)務是專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)項目的全程策劃、樓盤整合營銷、推廣等。公司現(xiàn)擁有優(yōu)秀的房地產(chǎn)和市場營銷精英及管理人員，提供項目開發(fā)中的專業(yè)整合服務，從而創(chuàng)造集成最大績效。我就是從這個部門開始我的實習生涯的。

實習是以獨立業(yè)務作業(yè)方式完成的。我的實習工作分為兩個階段，前一個階段是在銷售部做戶外廣告的招商工作，工作內容是主動尋找客戶，給客戶講房子的地理位置和價格等，如果客戶有意就和約談判。后一階段就是在售房部做置業(yè)顧問，工作的主要內容是接待客戶，給顧客介紹樓盤的信息，并幫助客戶計算房屋的總價，幫助他們更好的了解整個樓盤的情況。銷售中心的工作千頭萬緒，我每天都需要文件起草、提供調研資料、數(shù)量，為決策提供一些有益的資料，數(shù)據(jù)。有文書處理、檔案管理、文件批轉等。同時給顧客提出一些我們自己的見解。有時配合辦公室人員處理日常工作。

現(xiàn)在實習已經(jīng)結束，回頭總結我的實習報告，感到十分的欣慰。它使我在實踐中了解了社會，讓我們學到了很多在課堂上根本就學不到的知識，也打開了視野、增長了見識，為我即將走向社會打下堅實的基礎。

房制度市場化變革為房地產(chǎn)中介服務業(yè)帶來了春天，但春天畢竟是耕耘的季節(jié)，需要付出艱辛的勞動。隨著房改的深入，尤其是切斷實物分房，推行貨幣化分房，住房市場出現(xiàn)多元化、梯度化、集約化的趨勢，這就既為房地產(chǎn)中介服務業(yè)帶來了機遇，又向其提出了更高的要求，因此，必須采取對策精心培育。它尤如苗輔中的花木，房地產(chǎn)中介服務業(yè)既需要自身充分發(fā)育，又需要園丁辛勤培育。近幾年，我國房地產(chǎn)中介服務業(yè)有一定的發(fā)展，但仍沒有得到較好的發(fā)育，因此必須精心地培育。國外的經(jīng)驗告訴我們，活躍的住房市場必然要求有一個活躍的房地產(chǎn)中介服務業(yè)為其服務?？梢哉f，房地產(chǎn)中介服務業(yè)的住房市場乃至房地產(chǎn)市場發(fā)展的“助力器”和“催化劑”，其發(fā)展水平又是衡量整個房地產(chǎn)市場的“晴雨表”。

為貫徹落實上級下達的民生工程實事目標任務，多渠道增加保障性住房供應，進一步完善我市住房保障體系，加快解決中低收入家庭住房困難問題，推進我市保障性住房建設，根據(jù)市政府辦《關于落實2013年市下達民生工程實事目標任務的通知》，現(xiàn)將我局2013年度上半年保障性住房建設落實情況總結如下：

一、項目建設進度情況

根據(jù)省、市下達我市保障房建設任務，我局牽頭負責建設廉租房1000套，公租房500套，棚改400戶，租賃補貼893戶。保障性住房項目為我市2013年度1500套公共租賃房建設目標；上坪下周屋棚改、南路棚改項目為我市今年400戶改造建設目標。各項目進展情況如下：

1、保障房項目：該項目用地77.92畝(含道路用地)，項目總建筑面積97122.78平方米(含地下室7980平方米），總套數(shù)1500套（其中廉租房1000套，公租房500套），項目共16棟（其中18層建筑6棟，11層建筑6棟，6層建筑4棟）。到目前77.92畝土地中，截止目前鎮(zhèn)已組織丈量土地66.016畝，其中發(fā)放征地補償款的10.545畝；涉及遷墳186座，已簽訂遷墳協(xié)議及并發(fā)放補償款60座，遷墳7座；涉及原醫(yī)藥公司倉庫未拆遷，國資辦已通知原承租戶騰空清場，以便拆除建筑物；房產(chǎn)置業(yè)公司組建了項目指揮部，主體工程已完成招標并已簽訂施工合同，入口道路工程已簽訂施工合同，擬在8月中旬進行清表，8月下旬進場施工。

2、上坪下周屋棚改、南路棚改項目進展情況：

（1）、南路棚改項目：該項目原上年度轉結項目，總拆遷戶為260戶，除完成2011、2012年上級下達的135戶，超出任務125戶轉結為2013年度，目前已全部完成拆遷任務，安置房己開工建設，正在基礎施工中。

出租方（以下簡稱“甲方”）：

甲方人：

承租方（以下簡稱“乙方”）：

乙方人：

見證方：*XX房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司

見證人：

「摘要」隨著市場經(jīng)濟體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場已發(fā)展起來，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調查分析，在此略抒己見。

隨著市場經(jīng)濟體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場已發(fā)展起來，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調查分析，在此略抒己見。

一、預售商品房按揭

按揭是英語"MORTGAGE"一詞的粵語音譯，是一種擔保方式，指在樓宇建筑期內，商品房預購人將其與開發(fā)商（預售方）簽訂的《商品房預售合同》中預購人所應擁有的全部權益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時商品房預售方作為貸款擔保人，并保證銀行為第一受益人，如預購人或擔保人未能依約履行還款責任或擔保義務時，銀行即可取得預購人在《商品房預售合同》內的全部權益，以清償其對銀行的所有欠款。

預售商品房按揭是一種特殊的擔保方式，銀行為按揭權人，預購人為按揭人，擔保人一般是銷售商品房的開發(fā)商。預售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權的標的是債務人提供的、其自己享有所有權或經(jīng)營權的財產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實際上并不存在，按揭人無法取得所購商品房的所有權，他向按揭權人提供的擔保是在將來某一時間取得樓宇的權利，它是一種期待性利益，而非以實體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現(xiàn)將期待性利益引入抵押標的范疇，豐富了我國傳統(tǒng)抵押標的理論的內容。

預售商品房按揭具有以下法律特征：

對當前房地產(chǎn)案件中幾個常見問題的調查分析

「摘要」隨著市場經(jīng)濟體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場已發(fā)展起來，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調查分析，在此略抒己見。

隨著市場經(jīng)濟體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場已發(fā)展起來，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調查分析，在此略抒己見。

一、預售商品房按揭

按揭是英語"MORTGAGE"一詞的粵語音譯，是一種擔保方式，指在樓宇建筑期內，商品房預購人將其與開發(fā)商（預售方）簽訂的《商品房預售合同》中預購人所應擁有的全部權益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時商品房預售方作為貸款擔保人，并保證銀行為第一受益人，如預購人或擔保人未能依約履行還款責任或擔保義務時，銀行即可取得預購人在《商品房預售合同》內的全部權益，以清償其對銀行的所有欠款。

預售商品房按揭是一種特殊的擔保方式，銀行為按揭權人，預購人為按揭人，擔保人一般是銷售商品房的開發(fā)商。預售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權的標的是債務人提供的、其自己享有所有權或經(jīng)營權的財產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實際上并不存在，按揭人無法取得所購商品房的所有權，他向按揭權人提供的擔保是在將來某一時間取得樓宇的權利，它是一種期待性利益，而非以實體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現(xiàn)將期待性利益引入抵押標的范疇，豐富了我國傳統(tǒng)抵押標的理論的內容。