導(dǎo)語：淺談房地產(chǎn)稅收管理對策一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

近年來，全國各地房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)已成為促進地方經(jīng)濟發(fā)展、增加地方財政收入的最佳捷徑之一。但由于房地產(chǎn)業(yè)自身的特點以及市場化運作等諸多因素的干擾，給稅收管理工作帶來很大難度：

一、房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的難點

（一）納稅主體認定難。

政府因經(jīng)營城市的需要，對商業(yè)用地進行拍賣，由于是按地段競價，所以允許“多人聯(lián)合一人舉牌”的方式進行購買。為確保建設(shè)進度，政府要求多地段限期開工建設(shè)，種種政策導(dǎo)致了“先上車、后買票”的行為發(fā)生。即許多地區(qū)的工程開工了，但國土部門的批復(fù)還沒辦理。加之競標(biāo)來的土地采取轉(zhuǎn)包或分包的形式開發(fā)，這就為稅務(wù)機關(guān)對銷售不動產(chǎn)行為的納稅主體的認定設(shè)計了障礙。

（二）政策不清界定難。

從現(xiàn)行稅收制度看，涉及房地產(chǎn)業(yè)的各項制度不夠規(guī)范、完善，如稅法對在建工程和提供勞務(wù)不超過12個月的，可按約定的價款結(jié)算或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。但在實踐中很難區(qū)分，有的工程完工不及時進行竣工決算，收入難以確認，有的工程按完工百分比法難以核實。又如“聯(lián)合建房”，它是指若干戶通過競拍取得某地段土地的共同使用權(quán)，按相關(guān)部門規(guī)劃建設(shè)商住房，然后均分使用權(quán)。這種情形與目前稅法界定的自建自用的規(guī)定不完全相同。容易造成征納雙方在政策理解和把握上出現(xiàn)偏差。

（三）控管不力征管難。

由于管理不到位，造成稅源不清、申報不實。在稅源管理、征收管理、稽查管理三者之間沒有形成整體合力，征、管、查相互脫節(jié)，負責(zé)稅源的只管申報，負責(zé)征收的只管征收，負責(zé)稽查的只管稽查；由于管理缺位，信息不暢，造成稽查對象的選擇缺乏科學(xué)性、針對性，稽查環(huán)節(jié)缺乏系統(tǒng)的分析或反饋。加之從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)除預(yù)收款外，工程結(jié)束尚有不動產(chǎn)待銷售，而什么時間售出無確定性。因此，后續(xù)管理匱乏，致使稅收管理難以實施到位。

（四）帳務(wù)不全核算難。

隨著企業(yè)改制的不斷推進，民營經(jīng)濟已成為經(jīng)濟發(fā)展的主流。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很大程度上已成為靠企業(yè)“資質(zhì)”收取管理費的“空殼”單位，具體操作是個掛靠、自主開發(fā)。“賣房合同無公正、收款白條無發(fā)票、降價少收無實證”的現(xiàn)象極為普遍。加之房地產(chǎn)開發(fā)項目工期長、投資大，很多工程要跨年度完成，造成收入與費用配比困難，成本不能及時結(jié)轉(zhuǎn)。有的企業(yè)采取虛轉(zhuǎn)成本或不及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的手段，隱蔽了核算的真實性；還有的企業(yè)則以收據(jù)支付的形式，預(yù)付施工企業(yè)工程款，造成帳務(wù)不全，核算不實。這些都給房地產(chǎn)業(yè)稅收管理帶來了新的挑戰(zhàn)。

（五）行政干預(yù)執(zhí)法難。

我國稅法規(guī)定，對納稅人偷稅的，由稅務(wù)機關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；我國刑法規(guī)定，偷稅數(shù)額1萬元以上偷稅金額占應(yīng)納稅款的10%以上，或者納稅人偷稅被稅務(wù)機關(guān)給予兩次行政處罰又偷稅的，可處3年以下有期徒刑或拘役。而在城市化建設(shè)進程中（含招商引資），稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)納稅人這類問題不用說移送司法機關(guān)追究刑事責(zé)任，就是給予補稅罰款，也常常受到地方政府的干擾。對偷稅者查處不夠嚴厲，懲罰不能到位，使偷稅人存在能偷就偷、能逃就逃、蒙混過關(guān)的僥幸心理。因此，對偷稅者的稅收違法行為難以執(zhí)行到位。

二、房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的對策

（一）強化宣傳力度，提高納稅人的稅法遵從度。針對房地產(chǎn)業(yè)政策性、業(yè)務(wù)性強的特點，要求稅務(wù)管理部門應(yīng)加強對房地產(chǎn)業(yè)稅收政策的專題輔導(dǎo)，要大力培植誠信納稅人典型，及時曝光偷漏稅案件，讓納稅人知法、懂法的同時，遵守國家的稅收法律法規(guī)。

（二）強化控管力度，將納稅信用等級列為開發(fā)資質(zhì)的重要指數(shù)。加強對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)實施源頭控管，從資格的審定、到競標(biāo)的過程、以及控管房地產(chǎn)開發(fā)市場的準(zhǔn)入等，將納稅信用情況作為重要參照指數(shù)，從而促進從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)納稅人清醒地意識到不能偷稅、不敢偷稅，確保房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收及時足額入庫。

（三）強化協(xié)作力度，保證各部門間信息的順利暢通。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)涉及到眾多部門的監(jiān)督與管理。如在工商部門辦理營業(yè)執(zhí)照；城建部門辦理資質(zhì)證書；土地部門辦理土地使用證；規(guī)劃部門辦理項目規(guī)劃許可證；房管部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；財政部門征收契稅等。各部門在辦理審批手續(xù)時，都涉及到地稅部門征收稅款時需要的直接或間接的依據(jù)。因此，建議政府部門牽頭，加強部門間的配合協(xié)作，建立健全部門間的信息傳遞制度和定期會辦制度，提高房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收征管質(zhì)量。

（四）強化稽查力度，堅決打擊房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)偷逃稅行為。要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的特點，對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的全過程實施檢查，要隨時掌握納稅人的基本經(jīng)營情況，財務(wù)核算方法以及日常證據(jù)鏈的收集。實地核查時依法定程序?qū)嵤┫奁谡?，確定計稅依據(jù)時采取逐戶調(diào)查與中介評估相結(jié)合。要加大對涉稅違法行為的處罰力度，增大偷漏稅者的預(yù)期風(fēng)險和機會成本，特別是對屢查屢犯的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)納稅人，該移送司法機關(guān)的決不姑息遷就，為房地產(chǎn)開發(fā)市場營造一個公平和諧的稅收法制環(huán)境。