導(dǎo)語(yǔ)：公園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目論證調(diào)研報(bào)告一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、項(xiàng)目的基本情況

㈠項(xiàng)目地理位置：位于****南側(cè)原養(yǎng)豬場(chǎng)位置，觀音山后方山坡，兩側(cè)背靠山，背面可以遠(yuǎn)眺黃厝海域，主建筑面積約2800㎡，建筑面積約1600㎡。

㈡項(xiàng)目的定位：**公園有天然的資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)在保護(hù)生態(tài)環(huán)境的前提下，建設(shè)成為游客提供休閑娛樂(lè)、景觀、餐飲等服務(wù)配套設(shè)施。

二、項(xiàng)目的論證

⑴項(xiàng)目地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析:：設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)以來(lái)，**堅(jiān)持改革開(kāi)放的基本國(guó)策，充分發(fā)揮**的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，大量引進(jìn)外資、僑資、臺(tái)資，拓展橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)合，形成了以工業(yè)為主、三種產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的外向型經(jīng)濟(jì)格局，創(chuàng)造了一個(gè)比較完善的投資環(huán)境，外商投資企業(yè)已成為特區(qū)外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。經(jīng)過(guò)多年的建設(shè)，**市已由封閉落后的海島城市發(fā)展成為基礎(chǔ)設(shè)施比較齊全、內(nèi)外經(jīng)濟(jì)繁榮活躍的港口風(fēng)景城市。**先后被評(píng)為中國(guó)城市綜合實(shí)力第10強(qiáng)和全國(guó)首批投資硬環(huán)境40優(yōu)城市之一。

⑵項(xiàng)目地區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：**市主要的高星級(jí)旅游酒店、旅行社、旅游景區(qū)（點(diǎn)）和旅游碼頭等服務(wù)設(shè)施大多集中在思明轄區(qū)。轄區(qū)內(nèi)共有星級(jí)酒店50家，其中五星級(jí)1家、四星級(jí)12家、三星級(jí)19家、二星級(jí)17家，未評(píng)定等級(jí)酒店、賓館、招待所等有65家；有旅游旅行社74家，國(guó)際社、國(guó)內(nèi)社分別為15家和59家。2005年思明區(qū)共接待國(guó)內(nèi)外游客數(shù)1248萬(wàn)人次，占**市總接待量的72.86%，同比增長(zhǎng)5.96%，其中：國(guó)內(nèi)游客1174.5萬(wàn)人次，境外游客73.5萬(wàn)人次；旅游收入160億元，占**市旅游總收入的69.28%，同比增長(zhǎng)9.62%。

旅游多以觀光產(chǎn)品型為主，參與性不強(qiáng)，特別是對(duì)當(dāng)?shù)匚幕瘍?nèi)涵的**擁有明顯的旅游資源優(yōu)勢(shì)，但是山海兼?zhèn)?、?dú)具閩臺(tái)文化的特色沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)，產(chǎn)品尚處在由單一的觀光旅游產(chǎn)品向多元化的旅游產(chǎn)品轉(zhuǎn)化的過(guò)渡時(shí)期，尚待大量的豐富和拓展。

“十一五”期間，要按照**市旅游發(fā)展總體規(guī)劃，全面實(shí)施“一帶、二區(qū)”的戰(zhàn)略布局，“加快東部區(qū)域旅游業(yè)的發(fā)展，按照市旅游規(guī)劃，以開(kāi)發(fā)自然景觀和觀光旅游為主，兼顧開(kāi)發(fā)休閑、度假、娛樂(lè)療養(yǎng)、居住等多種功能。可開(kāi)發(fā)的發(fā)展項(xiàng)目有大型游樂(lè)場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)、海上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、閩臺(tái)民俗村、度假村、海濱娛樂(lè)、購(gòu)物中心、餐飲服務(wù)等項(xiàng)目，從而綜合體現(xiàn)出運(yùn)動(dòng)性、休閑性、療養(yǎng)性、度假性和娛樂(lè)性?！?

⑶酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析：目前，轄區(qū)內(nèi)共有星級(jí)酒店50家，其中五星級(jí)1家、四星級(jí)12家、三星級(jí)19家、二星級(jí)17家，未評(píng)定等級(jí)酒店、賓館、招待所等有65家；有旅游旅行社74家，國(guó)際社、國(guó)內(nèi)社分別為15家和59家。2010年前，**增建10家高星級(jí)酒店，其中五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)5家，四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)5家；創(chuàng)建品牌旅游景區(qū)（點(diǎn)）3個(gè)；完成10個(gè)旅游重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)；實(shí)現(xiàn)年游客接待總量1878萬(wàn)人次，年旅游總收入250億元。

三、餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析：“行、游、住、食”也只能滿足市場(chǎng)的基本需要，近幾年發(fā)展比較緩慢，“購(gòu)、娛”的發(fā)展則相對(duì)滯后，產(chǎn)品的文化內(nèi)涵有待挖掘。至1999年底，全市已累計(jì)批準(zhǔn)外商直接投資項(xiàng)目4731項(xiàng)，合同外資金額165.23億美元。實(shí)際利用外資104.20億美元，1999年末，外商投資企業(yè)的工業(yè)產(chǎn)值達(dá)483.16億元，外資企業(yè)已成為**市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。

四、項(xiàng)目建設(shè)財(cái)務(wù)分析

?項(xiàng)目建設(shè)投資估算：項(xiàng)目全程出資將近4000萬(wàn)元進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，其中在我方建設(shè)中，將近有3000萬(wàn)做為項(xiàng)目運(yùn)行的規(guī)范。

?項(xiàng)目10年經(jīng)營(yíng)收入、成本費(fèi)用、利潤(rùn)預(yù)測(cè)及分析（正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下）：

?項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)及分析（正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下）：按照思明區(qū)2005年的旅游客流量預(yù)算，建成后的預(yù)測(cè)年經(jīng)濟(jì)收入將近達(dá)到思明區(qū)總體旅游收入的40%，將近100.16億人民幣；

?項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)盈虧臨介點(diǎn)預(yù)測(cè)及分析（正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下）：在酒店的年經(jīng)濟(jì)收入為250億元的2005年的測(cè)評(píng)結(jié)果，到2009年的測(cè)評(píng)，酒店在2012年的經(jīng)濟(jì)收入將達(dá)到350億元。

?項(xiàng)目各種經(jīng)營(yíng)模式財(cái)務(wù)分析（正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下）：在國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)體制法則中，關(guān)于環(huán)境問(wèn)題的延伸，預(yù)測(cè)5年內(nèi)，環(huán)保設(shè)施的投入將是一個(gè)項(xiàng)目的重點(diǎn)。后期的維護(hù)費(fèi)用將是年財(cái)務(wù)收入的20%。

三、項(xiàng)目可行性論證結(jié)論（即可行性論證報(bào)告）

迄今為止，已為眾多政府部門(mén)、企業(yè)、事業(yè)單位，提供了上述咨詢服務(wù)，并成功地協(xié)助企業(yè)進(jìn)行了市級(jí)、省級(jí)的項(xiàng)目申報(bào)、立項(xiàng)工作。旅游業(yè)是公認(rèn)的關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)性強(qiáng)、輻射力大的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。在前期緩慢的進(jìn)展情況和項(xiàng)目的前期推廣上，可以看出項(xiàng)目建成后的16個(gè)月內(nèi)，思明區(qū)將在餐飲娛樂(lè)行業(yè)達(dá)到一個(gè)財(cái)政收入相對(duì)往年提高50%--100%的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在近10年（2011-2021）年內(nèi)，項(xiàng)目將推動(dòng)了該區(qū)的經(jīng)濟(jì)與政治的高增長(zhǎng)。

五、存在問(wèn)題的研究

?項(xiàng)目預(yù)算情況明晰：后期的開(kāi)發(fā)在預(yù)算中還是一個(gè)較為重要的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在市場(chǎng)行情波動(dòng)還比較大的情況下，做好預(yù)算工作，能使企業(yè)在現(xiàn)金流上不出現(xiàn)過(guò)大的波動(dòng)。能及時(shí)的避免在臺(tái)風(fēng)期出現(xiàn)的各個(gè)突擊情況出現(xiàn)。要做到帳帳清晰，筆筆監(jiān)控嚴(yán)格。

?項(xiàng)目融資難。2009年的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，企業(yè)在經(jīng)歷了2008的金融危機(jī)，在一定的程度上還是存在了一定的危機(jī)，對(duì)于后期或現(xiàn)行的金融行情還是在資金方面做好準(zhǔn)備?，F(xiàn)在的銀行對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)的融資問(wèn)題還是比較難以接受，希望這個(gè)融資問(wèn)題能做到政府部門(mén)的有效調(diào)控。

?項(xiàng)目拆遷問(wèn)題，需要政府部門(mén)聯(lián)合執(zhí)法機(jī)關(guān)進(jìn)行協(xié)助，避免不必要的爭(zhēng)執(zhí)出現(xiàn)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中不免有一些對(duì)于項(xiàng)目地址和項(xiàng)目的一些邊雜情況出現(xiàn)，希望拆遷部門(mén)和執(zhí)法部門(mén)能在這個(gè)方面大力支持項(xiàng)目的建設(shè)，能及時(shí)解決問(wèn)題的，就盡快解決。

?項(xiàng)目后期的維護(hù)。項(xiàng)目建成后有一些關(guān)于公園與經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系維護(hù)，這兩個(gè)問(wèn)題可能會(huì)牽扯到項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)瓶頸。物業(yè)、環(huán)境、周邊市民的調(diào)節(jié)等問(wèn)題提上后期維護(hù)。

?項(xiàng)目后期對(duì)于市場(chǎng)開(kāi)發(fā)。在經(jīng)營(yíng)戶的選擇上，盡量把目光把握住現(xiàn)在旅游者的目光，加大對(duì)后期項(xiàng)目的宣傳。在客戶宣傳中，把握住新、美的感覺(jué)。