導(dǎo)語(yǔ)：商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目暖通設(shè)施設(shè)備維護(hù)方案一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：商業(yè)廣場(chǎng)對(duì)暖通設(shè)施設(shè)備要求高，為了確保商業(yè)廣場(chǎng)暖通系統(tǒng)正常運(yùn)行，只有規(guī)范暖通系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)工作，確保暖通空調(diào)系統(tǒng)各項(xiàng)性能完好，才能確保商業(yè)綜合體安全、可靠的供冷與供熱，從而營(yíng)造舒適的商業(yè)環(huán)境。文章從物業(yè)管理角度對(duì)某商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目暖通系統(tǒng)進(jìn)行運(yùn)行管理，通過(guò)對(duì)暖通設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況檢查、日常的維護(hù)保養(yǎng)，并熟練掌握暖通系統(tǒng)各種故障排除及應(yīng)急處理方案，協(xié)助并監(jiān)管相關(guān)單位進(jìn)行暖通維保工作，以確保冷機(jī)、鍋爐、空調(diào)系統(tǒng)及輔助設(shè)備處于良好運(yùn)行狀態(tài)。

關(guān)鍵詞：商業(yè)廣場(chǎng)；暖通空調(diào)；維護(hù)保養(yǎng)；冷凍機(jī)

隨著商業(yè)綜合體建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，其能耗也在持續(xù)上升，商業(yè)綜合體作為公共建筑，如何提升暖通系統(tǒng)運(yùn)行效率，為商業(yè)體提供必要運(yùn)行保障，促進(jìn)建筑整體節(jié)能減排是一個(gè)值得研究的課題。

1項(xiàng)目概況

本項(xiàng)目總建筑面積約為48×104m2的商業(yè)廣場(chǎng)，地處于某地三區(qū)結(jié)合的繁華地段，項(xiàng)目地塊包括五星級(jí)酒店、甲級(jí)辦公樓、高檔公寓、商業(yè)綜合體等，建筑高度248m，其中，購(gòu)物中心建筑面積為28×104m2，五星級(jí)酒店建筑面積為40000m2。由于該項(xiàng)目規(guī)模大、空調(diào)供冷時(shí)間長(zhǎng)，對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的舒適節(jié)能、穩(wěn)定可靠、自動(dòng)化程度等方面都有嚴(yán)格的要求。為了確保項(xiàng)目長(zhǎng)期穩(wěn)定、可靠、安全運(yùn)行，必須合理組織，加強(qiáng)暖通設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理，運(yùn)行管理以暖通設(shè)備維保工作為核心，主要對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)暖通機(jī)電設(shè)備，如冷凍機(jī)、鍋爐、空調(diào)箱、水泵等進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)，測(cè)試相關(guān)暖通設(shè)施設(shè)備的功能性；并配合BA智能控制系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)，對(duì)控制系統(tǒng)進(jìn)行測(cè)試維護(hù)工作。

2暖通設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)目標(biāo)

2.1暖通設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀

由于本項(xiàng)目規(guī)模龐大，故當(dāng)前以商業(yè)綜合體建筑暖通系統(tǒng)維保為例，該綜合體暖通系統(tǒng)設(shè)計(jì)通過(guò)全年負(fù)荷模擬、優(yōu)化設(shè)備選型、運(yùn)行策略設(shè)計(jì)、調(diào)適跟蹤優(yōu)化、數(shù)據(jù)監(jiān)控專家診斷等高標(biāo)準(zhǔn)精細(xì)化考量，量身打造高效制冷機(jī)房，主機(jī)設(shè)備經(jīng)過(guò)優(yōu)化，采用4臺(tái)700RT永磁同步變頻離心機(jī)組和2臺(tái)300RT永磁同步變頻螺桿機(jī)組進(jìn)行供冷；3臺(tái)700kW風(fēng)冷熱泵機(jī)組在夏季用冷高峰期進(jìn)行供冷，冬季進(jìn)行供暖；3臺(tái)180kW空氣能熱水機(jī)組提供全年生活熱水的搭配方案。并配置BA自控系統(tǒng)，可根據(jù)商業(yè)廣場(chǎng)負(fù)荷需求自動(dòng)調(diào)節(jié)運(yùn)行，確保制冷機(jī)在不同負(fù)載的工況下均運(yùn)行在高效區(qū)間。

2.2維護(hù)保養(yǎng)目標(biāo)

為了給顧客提供一個(gè)舒適的購(gòu)物環(huán)境，本項(xiàng)目暖通系統(tǒng)除了在設(shè)計(jì)與施工過(guò)程中十分嚴(yán)謹(jǐn)，還加強(qiáng)了對(duì)暖通設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作，基于對(duì)顧客提供舒適的環(huán)境的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益，制定相應(yīng)的暖通設(shè)備管理制度，通過(guò)科學(xué)的管理方式，確保設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)作，為商業(yè)體正常的經(jīng)營(yíng)秩序，舒適的購(gòu)物環(huán)境提供有力保障。對(duì)此物業(yè)專業(yè)人員應(yīng)強(qiáng)化設(shè)備基礎(chǔ)管理工作，維修和定期保養(yǎng)相結(jié)合；安排專人做好設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行操作及日常巡視檢查，做好運(yùn)行記錄；對(duì)運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)分析、處理，做好維修保養(yǎng)記錄；此外，做好設(shè)備、設(shè)施信息管理系統(tǒng)的完善，保持實(shí)時(shí)更新。暖通系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備維保內(nèi)容包括空調(diào)水系統(tǒng)、空調(diào)風(fēng)系統(tǒng)、冷凍主機(jī)系統(tǒng)及輔助設(shè)備等（如圖1），其中以冷凍機(jī)的維保為重點(diǎn)。

3暖通設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)實(shí)施

3.1冷凍主機(jī)維保措施

冷凍機(jī)組維護(hù)對(duì)于技術(shù)的要求很高，且對(duì)運(yùn)行工況也有很高要求，油位、水質(zhì)、室內(nèi)環(huán)境等等，一旦出現(xiàn)故障，會(huì)使影響面進(jìn)一步擴(kuò)大。因此，冷凍機(jī)必須進(jìn)行常規(guī)的維護(hù)保養(yǎng)工作：冷凍機(jī)初期運(yùn)轉(zhuǎn)需要對(duì)壓縮機(jī)的油面、回油情況及油的清潔度經(jīng)常觀察，為了防止?jié)櫥涣紝?duì)冷水機(jī)運(yùn)行造成影響，必須要及時(shí)更換或添加調(diào)整油位；風(fēng)冷系統(tǒng)要對(duì)冷凝器是否結(jié)垢進(jìn)行經(jīng)常檢查，將水垢及時(shí)清除，保證良好換熱狀態(tài)。水冷系統(tǒng)則要確保水泵工作正常，保持正常流量，同時(shí)避免水質(zhì)不達(dá)標(biāo)，影響正常運(yùn)行；在日常維保中，對(duì)冷凍機(jī)壓縮機(jī)運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行經(jīng)常性檢查，保證排氣溫度正常，尤其是換季運(yùn)行時(shí)要對(duì)系統(tǒng)運(yùn)行狀態(tài)特別關(guān)注，對(duì)系統(tǒng)供液量和冷凝溫度進(jìn)行及時(shí)調(diào)整；仔細(xì)傾聽(tīng)壓縮機(jī)、冷卻塔、水泵及冷凝器風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)聲音，及時(shí)分析處理異常情況，并對(duì)壓縮機(jī)、排氣管及水泵振動(dòng)情況進(jìn)行檢查；加強(qiáng)對(duì)壓縮機(jī)的維護(hù)，由于初期系統(tǒng)內(nèi)部清潔度較差，故在運(yùn)行3個(gè)月后就應(yīng)更換一次冷凍油與干燥過(guò)濾器，根據(jù)實(shí)際情況，大約半年之后再進(jìn)行一次更換，確保機(jī)組的潤(rùn)滑、降溫功能處于良好狀態(tài)；冷凍機(jī)長(zhǎng)期運(yùn)行會(huì)有冷凝器、蒸發(fā)器結(jié)垢現(xiàn)象，降低效率、增加能耗、縮短壽命，如不能及時(shí)清除水垢，勢(shì)必會(huì)面臨設(shè)備故障、停機(jī)的危險(xiǎn)，進(jìn)而影響商業(yè)體運(yùn)作。因此，做好設(shè)備定期清洗十分必要，但必須采用科學(xué)的清洗方式，避免因清洗方式不當(dāng)造成冷凍機(jī)設(shè)備腐蝕、損壞等；由于冷凍機(jī)是非常精細(xì)的密封系統(tǒng)，必須密封運(yùn)行，故必須開(kāi)展定期檢漏，冷凍機(jī)常規(guī)使用肥皂水檢漏，檢漏時(shí)將肥皂水涂抹系統(tǒng)中容易或懷疑滲漏部位，接口、接頭、控制器等處，如有氣泡產(chǎn)生則此處就有滲漏點(diǎn)需要系統(tǒng)檢查，漏點(diǎn)可能不止一個(gè)。本項(xiàng)目使用2臺(tái)螺桿式制冷壓縮機(jī)，其屬于容積型壓縮機(jī)，在運(yùn)行中容易遇到壓縮比異常、冷凝器與蒸發(fā)器效率低、油路系統(tǒng)故障、壓縮機(jī)過(guò)載故障等。在實(shí)際運(yùn)維中碰到控制器報(bào)警、壓縮機(jī)不啟動(dòng)問(wèn)題，經(jīng)檢查分析后，造成該種故障現(xiàn)象的主要原因在于壓縮機(jī)運(yùn)行時(shí)高壓壓力過(guò)高而導(dǎo)致報(bào)警，由于機(jī)組冷凝器過(guò)臟，造成散熱不良，在對(duì)該故障原因進(jìn)行確認(rèn)后，將機(jī)組冷凝器清洗干凈之后，并改善冷凝器周圍散熱環(huán)境，壓縮機(jī)可正常運(yùn)行，警報(bào)去除；壓縮機(jī)雖運(yùn)行正常，但又出現(xiàn)頻繁啟動(dòng)，運(yùn)行幾秒后停止又啟動(dòng)，經(jīng)過(guò)深入檢查、分析，是低壓繼電器出現(xiàn)偏差，壓差變小，在這種不正常條件下長(zhǎng)期運(yùn)行容易損壞壓縮機(jī)。立即對(duì)低壓繼電器上兩個(gè)調(diào)節(jié)螺釘進(jìn)行調(diào)整，左邊刻度指示為壓力下限部分，右邊刻度為壓力上限部分，兩個(gè)刻度值之差為壓縮機(jī)啟動(dòng)運(yùn)行區(qū)間，在調(diào)試過(guò)程中，應(yīng)注意對(duì)控制箱上數(shù)字顯示低壓壓力進(jìn)行觀察，不可為0或0以下，以免導(dǎo)致壓縮機(jī)運(yùn)行狀態(tài)下制冷回氣系統(tǒng)管路抽空，低負(fù)荷下高速運(yùn)行會(huì)損壞壓縮機(jī)機(jī)械部件。制冷機(jī)組是商場(chǎng)空調(diào)系統(tǒng)的心臟，如制冷機(jī)組制冷量不夠，會(huì)對(duì)空調(diào)系統(tǒng)效果產(chǎn)生很大影響，從而無(wú)法滿足商場(chǎng)制冷需求。造成制冷難以滿足商場(chǎng)要求的原因有：實(shí)際冷負(fù)荷超出機(jī)組制冷量，導(dǎo)致機(jī)組冷水出水溫度偏高；其次，冷卻水參數(shù)達(dá)不到規(guī)定要求，冷卻水溫偏高與流量偏小也會(huì)對(duì)制冷效率產(chǎn)生負(fù)面影響，故應(yīng)對(duì)冷卻塔設(shè)備運(yùn)行狀況進(jìn)行檢查，確保運(yùn)行正常，此外，還應(yīng)檢查冷卻水管路，將管路中的過(guò)濾器拆卸，是否有雜質(zhì)堵塞冷凝器、吸收器、蒸發(fā)器等機(jī)組主要傳熱部件，避免對(duì)冷卻水流量和換熱效率造成影響；如檢查無(wú)誤，應(yīng)檢查冷卻塔配比余量是否充足。制冷機(jī)組長(zhǎng)期運(yùn)行也會(huì)因其自身原因引起制冷量衰退，故在項(xiàng)目初期，購(gòu)置機(jī)組應(yīng)在設(shè)計(jì)冷量基礎(chǔ)上適當(dāng)留有余量；如無(wú)法滿足設(shè)計(jì)冷量要求，應(yīng)根據(jù)商場(chǎng)負(fù)荷供冷需求與供冷效率進(jìn)行相應(yīng)的系統(tǒng)改造，以促進(jìn)系統(tǒng)良好運(yùn)行，提升商場(chǎng)供冷環(huán)境。

3.2BA系統(tǒng)維護(hù)措施

要想提高BA系統(tǒng)維保效果，就必須對(duì)系統(tǒng)所監(jiān)控的內(nèi)容充分了解，本項(xiàng)目BA控制主要對(duì)新風(fēng)機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、冷水系統(tǒng)、熱交換系統(tǒng)、送風(fēng)系統(tǒng)等暖通系統(tǒng)內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)控，監(jiān)控新風(fēng)機(jī)組送風(fēng)溫度/濕度、可控風(fēng)機(jī)啟停、消防系統(tǒng)聯(lián)鎖等；空調(diào)機(jī)組監(jiān)控回風(fēng)溫/濕度，聯(lián)合調(diào)節(jié)新、回風(fēng)閥及排風(fēng)開(kāi)度，根據(jù)溫度設(shè)定，調(diào)節(jié)表冷器電動(dòng)調(diào)節(jié)閥開(kāi)度等；冷水系統(tǒng)監(jiān)控包括冷水機(jī)組供回水流量、工作狀態(tài)、故障報(bào)警、回水溫度、啟停次數(shù)等；熱交換系統(tǒng)監(jiān)控?fù)Q熱器進(jìn)出水溫度、控制循環(huán)泵啟停、運(yùn)行狀態(tài)等；送風(fēng)系統(tǒng)監(jiān)控送、排風(fēng)機(jī)啟停與消防系統(tǒng)報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)鎖等。按照每年度計(jì)劃完成對(duì)制冷、制暖系統(tǒng)、空調(diào)機(jī)組、送排風(fēng)系統(tǒng)等BA自控系統(tǒng)的巡查與維護(hù)，BA系統(tǒng)維護(hù)主要對(duì)自控管理網(wǎng)通訊進(jìn)行測(cè)試，檢查操作站與各網(wǎng)絡(luò)控制器的通訊狀況，在換季時(shí)對(duì)系統(tǒng)做換季調(diào)整，對(duì)相應(yīng)參數(shù)進(jìn)行修改設(shè)定，并對(duì)各控制設(shè)備控制程序做對(duì)應(yīng)環(huán)境控制檢查與修改。維保工作主要依據(jù)BA系統(tǒng)控制邏輯，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)檢查，通過(guò)手動(dòng)調(diào)校相應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備，對(duì)經(jīng)常損壞設(shè)備查明與分析原因進(jìn)行處理解決。同時(shí)，還應(yīng)每年完成一次全系統(tǒng)的點(diǎn)檢，如對(duì)現(xiàn)場(chǎng)各溫度、濕度傳感器進(jìn)行檢查，如存在測(cè)溫異常，對(duì)需要修定點(diǎn)進(jìn)行參數(shù)修定補(bǔ)償；巡查及調(diào)校現(xiàn)場(chǎng)各壓差送器，查看其測(cè)量值是否合理，并進(jìn)行參數(shù)修定與補(bǔ)償；對(duì)低溫、高溫、壓差、液位等各狀態(tài)點(diǎn)、報(bào)警點(diǎn)的設(shè)備查看其所引起的邏輯動(dòng)作是否有效，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修改；測(cè)試調(diào)節(jié)閥全行程動(dòng)作，調(diào)校偏移量。

3.3其他設(shè)備維護(hù)措施

暖通系統(tǒng)還包括水泵機(jī)組、管道閥門(mén)、風(fēng)機(jī)、冷卻塔等設(shè)施設(shè)備，如無(wú)突發(fā)故障執(zhí)行特定維修，根據(jù)維保計(jì)劃進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)工作。水泵機(jī)組每天對(duì)儀表指示進(jìn)行檢查，確保其指示正確；檢查振動(dòng)、軸溫，保證運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)；外觀直觀目測(cè)無(wú)滴水現(xiàn)象；擦洗、除污，確保觀感良好；電機(jī)運(yùn)行電流直觀目測(cè)在正常范圍；水泵軸端每月檢查更換盤(pán)根填料，保證無(wú)滲漏；每半年對(duì)電機(jī)絕緣進(jìn)行檢查，測(cè)電機(jī)吸收比，確保絕緣良好。管道每季度檢查滲漏問(wèn)題與保溫破損；閥門(mén)每年進(jìn)行一次檢查，緊固壓蓋螺絲，調(diào)整更換調(diào)料，保證手動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)靈活、無(wú)漏水。新風(fēng)機(jī)主要每季度對(duì)過(guò)濾網(wǎng)進(jìn)行除塵；每天通過(guò)視覺(jué)和聽(tīng)覺(jué)，檢查運(yùn)轉(zhuǎn)方向，確保運(yùn)行無(wú)不正常聲音及振動(dòng)。檢查冷卻塔，每月清洗一次，消除全部雜物；檢查啟動(dòng)時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)正常后的電機(jī)電流、電壓、振動(dòng)、噪聲是否在正常范圍內(nèi)，并及時(shí)排除故障。

4結(jié)束語(yǔ)

綜合上述，商業(yè)綜合體行業(yè)不斷發(fā)展，對(duì)于環(huán)境的品質(zhì)要求越來(lái)越高，而暖通系統(tǒng)運(yùn)行中會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，通過(guò)科學(xué)、規(guī)范的運(yùn)維管理可大大降低設(shè)施設(shè)備故障率，提高暖通設(shè)備運(yùn)行效率。運(yùn)維管理階段是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)是工作重點(diǎn)，通過(guò)對(duì)暖通設(shè)備進(jìn)行全面細(xì)致的管理，通過(guò)工藝參數(shù)在線監(jiān)測(cè)、日常維護(hù)保養(yǎng)減輕冷凍機(jī)磨損、避免滲漏、控制故障，以延長(zhǎng)暖通設(shè)備使用壽命，使運(yùn)行狀態(tài)更加合理、科學(xué)，確保暖通設(shè)備運(yùn)行穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)業(yè)主的保值增值目標(biāo)。

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作者：范廣好 單位：上海柏悅物業(yè)服務(wù)有限公司