導(dǎo)語(yǔ)：房屋面積測(cè)算研究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要房產(chǎn)測(cè)量的面積測(cè)算中，由于房屋層高測(cè)量而引發(fā)的矛盾和糾紛時(shí)有發(fā)生。根據(jù)各地反映的意見，針對(duì)其中幾個(gè)關(guān)鍵性的主要問題，即房屋層高與房屋凈高的定義、房屋層高與房屋凈高的測(cè)量參照面、測(cè)量結(jié)果的誤差與限差、測(cè)算中應(yīng)注意的問題進(jìn)行了比較詳細(xì)的論證與分析，并針對(duì)這些問題，提出了一些解決辦法與應(yīng)對(duì)措施的意見和建議。

關(guān)鍵詞面積量算房產(chǎn)測(cè)量層高測(cè)量

2000年的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》在有關(guān)房屋面積測(cè)算的規(guī)定中有一條很重要的規(guī)定，即計(jì)算房屋建筑面積的建筑物的層高必須超過2.20m，層高低于2.20m的建筑物都不能計(jì)算房屋的建筑面積。這是沿襲過去的一條老規(guī)定，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》對(duì)此未作定義，也未作更多更詳細(xì)的解釋和說明。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和科學(xué)技術(shù)的高速發(fā)展，人民的需求與法制觀念的變化，以及人民以法律、法規(guī)、政策維護(hù)自身權(quán)益意識(shí)的加強(qiáng)，這條已經(jīng)執(zhí)行了20多年的老規(guī)定，在國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的實(shí)施中，由于對(duì)該規(guī)范條文的不同理解卻引發(fā)了一些問題。由房屋層高所引發(fā)的問題是決定該建筑物或房屋能不能計(jì)算建筑面積的問題，有時(shí)涉及一層房屋，有時(shí)涉及一幢房屋，有時(shí)涉及一片房屋，產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)糾紛數(shù)額比較大。平時(shí)來電來函咨詢有關(guān)房屋層高問題的也比較多。為了總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)，特將有關(guān)資料整理如下，以供討論和參考，同時(shí)也加強(qiáng)信息交流，促進(jìn)共識(shí)，以便更加準(zhǔn)確地理解和掌握國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中的有關(guān)規(guī)定，使標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施更趨統(tǒng)一。

1房屋層高2.20m規(guī)定的由來

房屋層高2.20m的要求和規(guī)定，不是國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》首先提出來的，而是引用的一個(gè)老規(guī)定，今天仍然有效，仍然有它的現(xiàn)實(shí)和普遍的需求，因而繼續(xù)被引用。

1.1層高2.20m規(guī)定的歷史和有關(guān)文件

1982年國(guó)家經(jīng)委（82）經(jīng)基設(shè)字58號(hào)“關(guān)于建筑面積計(jì)算規(guī)則”的文件中，對(duì)計(jì)算建筑面積的范圍有兩處有層高超過2.2m才計(jì)算建筑面積的限制。一條是“用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超過2.2m的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積?！绷硪粭l是“建筑物內(nèi)的技術(shù)層，層高超過2.2m的，應(yīng)計(jì)算建筑面積。”在不計(jì)算建筑面積的范圍的規(guī)定中與上述2條對(duì)應(yīng)的有2條規(guī)定不能計(jì)算建筑面積，即“層高在2.2m以內(nèi)的技術(shù)層”與“層高小于2.2m的深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層”。在這個(gè)文件里，其他計(jì)算建筑面積的范圍的條款中均未提出層高2.2m的附加條件。

1984年起，國(guó)家在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行了“第一次全國(guó)城鎮(zhèn)房屋普查”，在測(cè)算和統(tǒng)計(jì)房屋的建筑面積時(shí)，完全采用了上述規(guī)定，即執(zhí)行1982年國(guó)家經(jīng)委“關(guān)于建筑面積計(jì)算規(guī)則”。這是我國(guó)有史以來一次最大規(guī)模的全國(guó)房屋大普查，參加人員超過70萬(wàn)。這次由國(guó)家建設(shè)部和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局組織實(shí)施的全國(guó)房屋大普查，為我國(guó)后來的住房制度改革和制定房地產(chǎn)的法規(guī)政策提供了可靠的資料。

全國(guó)城鎮(zhèn)房屋普查中大家深刻體會(huì)到，房屋與房產(chǎn)的管理需要房產(chǎn)測(cè)量提供準(zhǔn)確可靠的有關(guān)成果資料，而房產(chǎn)測(cè)量則必須有一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)。

從1987年開始，國(guó)家建設(shè)部與國(guó)家測(cè)繪局組織《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》編寫組，共同起草制定國(guó)家測(cè)繪行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，其中對(duì)房屋面積測(cè)算的規(guī)定條款也是以1982年國(guó)家經(jīng)委“關(guān)于建筑面積計(jì)算規(guī)則”的條款為基礎(chǔ)，修改補(bǔ)充形成的，有關(guān)層高的規(guī)定，仍然采用了原有規(guī)定，并把層高2.20m以上的要求延伸到了夾層、假層、地下室和半地下室。

國(guó)家測(cè)繪行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》于1991年由國(guó)家測(cè)繪局以后，我國(guó)的住房體制改革和房地產(chǎn)業(yè)有了飛躍的發(fā)展，人民生活的水平和質(zhì)量得到了迅速的提高，到1996年這本國(guó)家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)已不能滿足房地產(chǎn)業(yè)和房產(chǎn)管理的需求。國(guó)家建設(shè)和國(guó)家測(cè)繪行政主管部門在得到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)行政主管部門同意后，于1996年開始組織制定國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》。新的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》把房屋層高2.20m的要求，作為計(jì)算房屋建筑面積的一個(gè)普遍性條件，并把房屋層高2.20m以上(含2.20m)的要求明確地延伸到了陽(yáng)臺(tái)、挑廊、室外樓梯以及各層房屋。國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》于2000年8月1日正式實(shí)施以后，仍提出了不少問題，主要是在有關(guān)房屋面積計(jì)算規(guī)定的條款中。這些條款中有的有層高2.20m以上的明確要求，而有的則未提層高2.20m以上的要求，使得執(zhí)行時(shí)感到困惑不解。為此建設(shè)部于2002年在建住房[2002]74號(hào)文件中作出明確規(guī)定：計(jì)算建筑面積的房屋，層高（高度）均應(yīng)在2.20m以上（含2.20m），并把房屋層高2.20m以上的規(guī)定延伸到了非垂直墻體的房屋。

至此，有關(guān)房屋層高2.20m以上（含2.20m）才能計(jì)算建筑面積的規(guī)定正式成為計(jì)算房屋面積的一個(gè)必備的基本條件，今后凡層高達(dá)不到2.20m的房屋，均不應(yīng)計(jì)算房屋的建筑面積；但是這些層高達(dá)不到2.20m的房屋仍有使用價(jià)值，仍然有產(chǎn)權(quán)關(guān)系，因此在房屋權(quán)屬登記中仍應(yīng)明確其產(chǎn)權(quán)的歸屬。這樣層高2.20m以上的這一計(jì)算房屋建筑面積的基本要求，到此得到了明確的解決。

1.2人民對(duì)生活空間的基本要求

房屋是人民生產(chǎn)和生活的基本空間，房屋和房間的設(shè)計(jì)應(yīng)該滿足人民生產(chǎn)和生活的最起碼的活動(dòng)需求。人的基本活動(dòng)空間與房屋層高之間的空間關(guān)系，根據(jù)有關(guān)資料綜合統(tǒng)計(jì)分析，可以形象地表示，如圖1所示。

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圖1人的基本活動(dòng)空間與房屋層高之間的空間關(guān)系

編制國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的前期，我們?cè)凇斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的“征求意見稿”中，對(duì)房屋空間的最低標(biāo)準(zhǔn)是要求房屋內(nèi)的凈高不低于2.05m；但經(jīng)過廣泛調(diào)研和討論，大家認(rèn)為房屋的層高易于操作和掌握，最后仍統(tǒng)一采用層高不低于2.20m的標(biāo)準(zhǔn)。

層高=凈高＋樓板厚度在此樓板厚度取0.15m

層高=2.05＋0.15=2.20m

凈高=層高－樓板厚度

凈高=2.20－0.15=2.05m

所以，為了保證人民生活對(duì)基本活動(dòng)空間的最低要求，以及保持對(duì)房屋最低層高要求和規(guī)定的連續(xù)性及穩(wěn)定性，提出層高不低于2.20m的標(biāo)準(zhǔn)是適宜的，這已達(dá)成共識(shí)。對(duì)無(wú)法測(cè)量層高而需要使用凈高時(shí)，提出凈高不低于2.05m的標(biāo)準(zhǔn)也是適宜的、相匹配的。

2層高的定義及其測(cè)量參照面

房屋的最低層高定為2.20m的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)解決，但在實(shí)施中，在一些地方又出現(xiàn)了問題，其關(guān)鍵點(diǎn)在于層高的定義。在測(cè)量房屋層高時(shí)，應(yīng)量至何處，測(cè)量的參照面定在那里，現(xiàn)將幾種情況分述如下。

2.1樓面層高

樓面層高系指房屋上下兩層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面的垂直距離。

樓板面至屋頂面的垂直高度也包括樓板面至房屋頂平臺(tái)面的高度，但房屋頂面或平臺(tái)面都不應(yīng)包括隔熱層的高度。樓面或地面也不應(yīng)包括裝飾層的厚度，例如用于裝飾而鋪設(shè)的木地板、塑膠地板、瓷磚、石材板料等塊料面層的裝飾厚度。

我們所指的層高一般均指的是樓面層高，這種層高的定義和解釋已得到了認(rèn)同；但在實(shí)際操作中仍有一些細(xì)則，需要進(jìn)一步的研究和討論，以求得共識(shí)。

2.2結(jié)構(gòu)層高

在有些學(xué)術(shù)著作和文件中，也有提出使用結(jié)構(gòu)層高的問題。結(jié)構(gòu)層高系指房屋上下兩層結(jié)構(gòu)層層面的垂直距離。

房屋建成以后，房屋各層的結(jié)構(gòu)層層面已被上層構(gòu)造層層面所埋蓋，這對(duì)實(shí)測(cè)和以后復(fù)測(cè)或檢測(cè)都很困難；另外結(jié)構(gòu)面是一個(gè)粗糙的不平表面，無(wú)法進(jìn)行更為精確的測(cè)量。所以以房屋的結(jié)構(gòu)層層面作為測(cè)量的參照面盡管也是科學(xué)和可行的，但困難較多，而且也不適用于更為精密的測(cè)量，因此很少用于房產(chǎn)測(cè)量。

2.3中線層高

中線層高系指房屋上下兩層層厚中線之間的垂直距離。中線層高的根據(jù)尚不清楚，是否是因?yàn)椤斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中計(jì)算房屋建筑面積采用中線尺寸而仿效之，不得而知。

樓板層、屋頂層都可根據(jù)層的厚度找到層厚的中線尺寸，測(cè)量參照面也存在；但地面之底層的中線位置卻很難找到，是一不定值，需要另行進(jìn)行專門的定義。所以以中線尺寸來定義層高是不可取的。

2.4凈高

根據(jù)上述層高的定義，有些建筑物就無(wú)法測(cè)量出層高，例如地下室的入口處、窯洞等建筑物就測(cè)不出層高。為了保證人民最基本的活動(dòng)空間，建筑物空間的高度應(yīng)使用凈高這一標(biāo)準(zhǔn)取代層高標(biāo)準(zhǔn)，這已達(dá)成共識(shí)，凈高標(biāo)準(zhǔn)的要求在全國(guó)也應(yīng)該統(tǒng)一。

3房屋層高測(cè)量

房屋的層高已定義為：房屋上下兩層樓面、或樓面至地面、或樓面至屋頂面的垂直距離，即房屋層高測(cè)量的參照面選擇的是樓面、地面和屋頂面。房產(chǎn)測(cè)量的參照面對(duì)測(cè)量的實(shí)施至關(guān)重要，直接影響房產(chǎn)測(cè)量的成果和房產(chǎn)測(cè)量結(jié)果的公正性。

作為房產(chǎn)測(cè)量的參照面應(yīng)具備以下幾個(gè)最基本的條件：這個(gè)面應(yīng)該是永久性的、穩(wěn)定不變的，是可以用數(shù)學(xué)模型描述的，測(cè)量的結(jié)果是可以恢復(fù)的。

地面、樓面、屋頂面是否符合這些條件，如何保證成果的公正性，現(xiàn)分述如下。

3.1地面和樓面

根據(jù)中國(guó)大百科全書對(duì)地面的定義，地面（floorfinishing）是建筑物內(nèi)部和周圍地表的鋪筑層，也指樓層表面的鋪筑層（樓面）。地面（樓面）通常由面層和基層兩部分組成，面層直接承受化學(xué)和物理作用，并構(gòu)成室內(nèi)空間的表面形象。

基層包括：找平層、結(jié)構(gòu)層和墊層，有時(shí)也包括管道層。

面層包括：表層、結(jié)合層。

以上是通常的一般的樓面與地面結(jié)構(gòu)，其中有些建筑物直接使用找平層或找坡層，不設(shè)置面層。面層一般由用戶自行設(shè)置，可使用木地板、或瓷磚、或大理石、或花崗巖等板料或其他材料。對(duì)于一幢樓，甚至上下層的面層材料，面層厚度都是不相同的。而有的用戶不設(shè)面層，直接使用找平（坡）層。如果在測(cè)量層高時(shí)，一個(gè)量至找平層，而另一個(gè)量至面層，這個(gè)層高是不合理的，也是不公平的。在這種情況下，都應(yīng)以找平層作為測(cè)量參照面，這個(gè)層高應(yīng)以兩個(gè)找平層面為準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)量，而不能量至木地板面或其他裝飾面。

樓板層（floor）是建筑物中水平方向分隔空間的構(gòu)件，最復(fù)雜的樓板層結(jié)構(gòu)分層如下（樓板層從上至下的各種分層）：

其中3）～10）均為構(gòu)造層，1）、2）、11）為裝修層。

找平層也包括找坡層，因?yàn)橛袝r(shí)需要找坡層，找平層要改用找坡層（例如某些技術(shù)層、管道層）。

構(gòu)造層中的找平層和結(jié)構(gòu)層是必不可少的，其他部分則在多數(shù)情況下是沒有的，因此結(jié)構(gòu)層面和找平層面都可以作為房屋測(cè)量的參照面；但由于結(jié)構(gòu)層面是一個(gè)粗糙不平的表面，房屋建成后又大多被找平層（或找坡層）所埋蓋。因此以找平層面作為房屋層高測(cè)量的參照面是比較適合的。也就是說我們?cè)谶x擇樓面或地面的參照面時(shí)，選擇樓面或地面的基層層面作為測(cè)量參照面，而不選擇樓面或地面的面層層面。即使上下兩層都是木地板，其層高也不能量至木地板面層，因?yàn)槟镜匕迕鎸又粱鶎用鎸樱ㄕ移綄樱┑母叨仁遣煌摹＠缬械哪镜匕逑掠旋埞?，有的木地板卻是直接黏貼在基層層面上，兩個(gè)木地板層面至基層層面的高度不同，所在樓板層的厚度也不相同；另一原因是木地板等裝修層面是不穩(wěn)定的，是可變的，說不定哪一天又重新裝修，甚至更換了裝修層的材料，改變了裝修層的厚度，從而改變了由這個(gè)面層（裝修層層面）所構(gòu)成的層高。因此我們不主張以裝修面作為房屋層高測(cè)量的參照面。

.2屋頂面

屋頂面是屋頂?shù)拿鎸?，是房屋最上部的結(jié)構(gòu)，主要起防水、排水的作用。屋頂是房屋最上層起覆蓋作用的圍護(hù)結(jié)構(gòu)，又稱屋蓋。屋頂由屋面和支承結(jié)構(gòu)等組成，有的屋頂還有保溫、隔熱等功能層。

屋面是屋頂?shù)纳喜扛采w層，屋面包括面層和基層，面層的主要作用是防水、排水；基層具有承托面層、起坡、傳遞荷載等作用。

屋頂?shù)闹С薪Y(jié)構(gòu)可由屋架、鋼架、梁板等平面結(jié)構(gòu)系統(tǒng)構(gòu)成，也可由薄殼、網(wǎng)架、懸索等空間結(jié)構(gòu)系統(tǒng)構(gòu)成。根據(jù)屋頂排水坡度不同，常見的有平屋頂和坡屋頂，其一般結(jié)構(gòu)如下：

1）屋頂面層；

2）屋面基層；

3）屋頂功能層；

4）屋頂支承結(jié)構(gòu)層；

5）屋頂頂棚層。

根據(jù)不同地區(qū)的氣候特點(diǎn)和使用要求，平屋頂除有防水、排水功能外，還應(yīng)考慮設(shè)保溫隔熱等功能層。

保溫層。冬季寒冷地區(qū)為了防止屋頂大量散熱和避免屋頂內(nèi)表面產(chǎn)生凝結(jié)水，應(yīng)作保溫層屋頂。一般在承重層和防水層之間設(shè)置保溫層，即鋪放導(dǎo)熱系數(shù)小的輕質(zhì)保溫材料，有的同時(shí)找坡構(gòu)成坡度。保溫層的厚度依當(dāng)?shù)貧夂蚝蛯?duì)室溫的要求而定。

隔熱層。在氣候炎熱地區(qū)的平屋頂上應(yīng)設(shè)置隔熱層。常用的方法是在屋頂面上，即在屋頂防水、排水層上架設(shè)1層大階磚或水泥薄板，形成通風(fēng)隔熱層，利用空氣在隔熱層內(nèi)的流動(dòng)，帶走大量熱量而起到隔熱作用。另一種辦法是在屋頂面上設(shè)置實(shí)體隔熱層，即在屋頂面上堆置蓄熱系數(shù)較大的材料吸收太陽(yáng)輻射熱，如鋪設(shè)大階磚、混凝土板，堆土，堆礫石，堆煤渣，堆礦渣等，也可在平屋頂?shù)奈蓓斆嫔显O(shè)置蓄水池、游泳池，種植草地、花木等。在測(cè)量房屋的層高時(shí)，均不應(yīng)包括屋頂面上的這些隔熱層。

由于屋頂面的結(jié)構(gòu)不同，以及選用保溫材料的不同，屋頂面層的厚度差別很大，因而屋頂面至樓面或屋頂面至地面的層高測(cè)量就顯得較為復(fù)雜。

4房屋層高測(cè)量需要補(bǔ)充限差標(biāo)準(zhǔn)

4.1房屋層高測(cè)量存在測(cè)量誤差

房屋層高測(cè)量和房屋邊長(zhǎng)、房屋面積測(cè)量一樣存在測(cè)量誤差，尤其是不同的時(shí)間，不同的測(cè)量人員，測(cè)量不同的部位都會(huì)出現(xiàn)不同的層高結(jié)果，就是同一個(gè)人，在不同的時(shí)間，即使是采用同一儀器，測(cè)量同一部位也會(huì)有不同的層高測(cè)量結(jié)果。這些不同的層高測(cè)量結(jié)果一般不會(huì)引起人們的重視；但是這些不同的層高測(cè)量結(jié)果如果出現(xiàn)在2.20m數(shù)值的上下，則容易出現(xiàn)麻煩，甚至?xí)纱水a(chǎn)生重大的經(jīng)濟(jì)糾紛，這在現(xiàn)實(shí)實(shí)踐中已經(jīng)出現(xiàn)過，不得不引起我們的重視。為了解決或避免這類矛盾和糾紛的重演，除了吸取教訓(xùn)，精心操作，提高測(cè)量技術(shù)水平以外，在標(biāo)準(zhǔn)管理方面還應(yīng)設(shè)置一個(gè)“房屋層高的限差”，使房屋層高測(cè)量結(jié)果，在合理的誤差范圍內(nèi)得到承認(rèn)，使合理的層高測(cè)量結(jié)果受到公正的保護(hù)，否則將會(huì)使這一矛盾和糾紛更加復(fù)雜化。

4.2房屋層高測(cè)量的誤差及其累積

通常情況下，房屋層高由下式求得

（1）

H——房屋的層高；

h——房屋的凈高；

Δh——房屋樓層樓板的厚度。

房屋凈高與房屋樓層樓板的厚度均為獨(dú)立觀測(cè)量，有

（2）

4.3房屋凈高的測(cè)量誤差

1）觀測(cè)誤差。一般以手持測(cè)量?jī)x測(cè)量，以手持測(cè)量?jī)x測(cè)量房屋凈高的觀測(cè)誤差取±5mm，若使用其他測(cè)量工具，例如以卷尺測(cè)量房屋凈高的測(cè)量誤差將超過±5mm。

2）測(cè)量參照面不平整誤差，即測(cè)量面的不平度誤差。房屋凈高的測(cè)量參照面是上下兩個(gè)樓面，樓面的不平整誤差取±5mm。測(cè)量?jī)蓚€(gè)樓面的誤差累積為。應(yīng)該指出的是某些未整修的毛樓面的誤差不在此誤差范圍之內(nèi)。

3）測(cè)量參照面不平行度誤差。由于上下兩樓面不平行，因而測(cè)量不同的部位會(huì)有不同的結(jié)果，測(cè)量參照面不平行度誤差取±10mm。

凈高測(cè)量誤差主要由以上3項(xiàng)組成，3項(xiàng)誤差都是隨機(jī)誤差且相對(duì)獨(dú)立，故其累積誤差。

有些樓面和屋頂面本身就構(gòu)成坡度，本身就不平行，均不適用上述分析。

4.4房屋樓層樓板厚度的測(cè)量誤差

房屋樓層樓板厚度如果以卷尺進(jìn)行測(cè)量，并采用與商品房面積相對(duì)應(yīng)的二級(jí)或一級(jí)測(cè)量精度進(jìn)行測(cè)量，與商品房面積測(cè)量二級(jí)精度對(duì)應(yīng)的邊長(zhǎng)測(cè)量精度為0.014＋0.0007D，其中D為所測(cè)量樓板的厚度，取D=0.15m=150mm。

1）觀測(cè)誤差。以卷尺測(cè)量，其測(cè)量誤差為0.014＋0.0007×0.15≈0.014m。

2）測(cè)量參照面不平整誤差對(duì)樓層樓板厚度的影響。樓板厚度涉及到樓板上下兩個(gè)面不平整誤差的影響，故為。

3）房屋樓層樓板厚度不均勻誤差的影響，即樓板的厚度不均勻，不同的測(cè)量參照點(diǎn)測(cè)出的樓板厚度不相同，樓板厚度不均勻誤差取±10mm。

上述3項(xiàng)誤差是房屋樓層樓板測(cè)量的主要誤差來源，均為隨機(jī)誤差，且相互獨(dú)立，故其累積誤差為。

4.5房屋層高測(cè)量的誤差及其限差

取2倍的中誤差作為限差，因此房屋層高測(cè)量的限差為±0.05m。房屋凈高測(cè)量的限差為±0.03m。

5建議

1）房屋層高系指房屋的上下兩層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面的垂直距離。

當(dāng)?shù)孛婧蜆敲娴难b修面厚度不同時(shí)，測(cè)量房屋層高時(shí)不宜包括裝修面的厚度，例如，不包括木地板、地磚、石材板料等裝修層的厚度，以保證房屋層高測(cè)量成果的公平與公正。

在房屋層高測(cè)量中，不應(yīng)包括屋頂面上隔熱層的高度。

有些房屋頂面有坡度，廚房、衛(wèi)生間地面，以及有些技術(shù)層的地面也有坡度，因此層高測(cè)量的兩個(gè)參照面是不平行的，存在著許多層高值。在測(cè)量時(shí)應(yīng)注意觀測(cè)和分析，測(cè)量出最低層高值和測(cè)量出層高不低于2.20m的房屋面積的范圍。

2）房屋層高測(cè)量受諸多誤差累積的影響，應(yīng)該規(guī)定限差標(biāo)準(zhǔn)，以保護(hù)測(cè)量結(jié)果的合理與合法性。根據(jù)當(dāng)前的建筑質(zhì)量、技術(shù)條件與測(cè)量手段，房屋層高測(cè)量的限差標(biāo)準(zhǔn)取±0.05m，房屋凈高測(cè)量的限差標(biāo)準(zhǔn)取±0.03m，較為現(xiàn)實(shí)可行。

3）房屋的室內(nèi)凈高是指室內(nèi)樓面或地面至樓板底面或屋頂?shù)酌娴拇怪本嚯x。裝飾的室內(nèi)吊頂應(yīng)計(jì)入室內(nèi)凈高。

當(dāng)房屋的層高無(wú)法測(cè)量時(shí)，可以房屋的凈高替代，房屋凈高的規(guī)定應(yīng)與房屋層高的規(guī)定相對(duì)應(yīng)，房屋凈高的標(biāo)準(zhǔn)取2.05m較為適應(yīng)。

4）為了保證人們對(duì)活動(dòng)空間的最基本的要求，各地可根據(jù)實(shí)際需求，在規(guī)定房屋層高不低于2.20m的同時(shí)，也可以再附加一個(gè)對(duì)房屋凈高要求的標(biāo)準(zhǔn)。

5）測(cè)量2.20m左右的房屋層高時(shí)，應(yīng)特別小心謹(jǐn)慎地進(jìn)行觀測(cè)，此時(shí)的測(cè)量參照點(diǎn)不宜少于4對(duì)，并使得上下4對(duì)參照點(diǎn)構(gòu)成四邊形，以保證測(cè)量成果的準(zhǔn)確可靠。

6）為了避免和減少由于房屋層高引發(fā)的矛盾和糾紛，應(yīng)避免設(shè)計(jì)層高等于2.20m的房屋。共同采取措施，防范和減少產(chǎn)生矛盾和糾紛的機(jī)會(huì)，以避免造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

上述意見和建議是研究性質(zhì)的，屬個(gè)人意見，謬誤和不足之處，歡迎提出補(bǔ)充和指正意見。本文的目的是想為有關(guān)討論提供一份參考資料，以促進(jìn)共識(shí)，同時(shí)也為有關(guān)主管部門在制定有關(guān)規(guī)定時(shí)提供參考資料，使各地在實(shí)施國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》時(shí)更加規(guī)范，更加統(tǒng)一，更加科學(xué)合理。