導(dǎo)語：房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

3.1咸陽市的基本情況

為了更好的了解咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)，需要先了解咸陽市概況、綜合實(shí)力、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、現(xiàn)代工業(yè)、城市建設(shè)、人口及人民生活。咸陽市位于關(guān)中平原的中部，既在九竣諸山以南,又在渭水以北，山南叫陽，水北也叫陽，山水俱陽，故名咸陽。咸陽是中國(guó)歷史上第一個(gè)統(tǒng)一中國(guó)的封建王朝一秦王朝建都之地。南北長(zhǎng)145千米，東西寬106千米，面積為10196平方千米。轄興平市一市，秦都、渭城2個(gè)區(qū)，武功、涇陽、三原、禮泉、乾縣、永壽、彬縣、長(zhǎng)武、旬邑、淳化10個(gè)縣，共有216個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，8個(gè)街道辦事處，3843個(gè)行政村，163個(gè)居委會(huì)。人口494萬人。地處陜西關(guān)中平原腹地的咸陽，有著2350多年的建城史，是中國(guó)甲級(jí)對(duì)外開放城市、國(guó)家級(jí)歷史文化名城、全國(guó)雙擁模范城、國(guó)家衛(wèi)生城市、中國(guó)地?zé)岢?、全?guó)十佳宜居城市及首批中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、全國(guó)精神文明創(chuàng)建工作先進(jìn)市。2004年，又被評(píng)為首屆中國(guó)魅力城市[33]。經(jīng)過建國(guó)50多年，特別是改革開放20多年的建設(shè)，咸陽已具有較強(qiáng)大的工業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，現(xiàn)已形成紡織、電子、煤炭、石油化工、機(jī)械為主體的工業(yè)體系?！笆濉逼陂g，咸陽市經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了令人振奮的成就，經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)入突飛猛進(jìn)的時(shí)代，實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展。突出表現(xiàn)是：經(jīng)濟(jì)總量迅速擴(kuò)大，財(cái)政收入快速增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)居民收入顯著提高。到2006年底，五年工業(yè)總產(chǎn)值完成1930.45億元，2005年當(dāng)年生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)了433億元[34]，2006年當(dāng)年生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)了484億元。2006年咸陽市實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入為35.1億元，同比增長(zhǎng)了11.3%；2006年財(cái)政支出為42.8億元，比上年增長(zhǎng)36%。2006年人均生產(chǎn)總值達(dá)到9723元，比上年增長(zhǎng)7.4%[35]。咸陽市綜合實(shí)力。全市生產(chǎn)總值、財(cái)政收入、規(guī)模以上工業(yè)增加值、城鎮(zhèn)居民人均收入等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的總量居全國(guó)第111位，居陜西省第2位[36]。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總量及增速均保持在全省前列，在陜西省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中占舉足輕重的地位。經(jīng)濟(jì)社會(huì)科技全面進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量創(chuàng)歷史最好水平。咸陽市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。咸陽市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量明顯提高。2006年，認(rèn)真落實(shí)國(guó)家農(nóng)業(yè)和糧食生產(chǎn)政策，繼續(xù)加大對(duì)農(nóng)業(yè)的扶持力度，第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，完成增加值98億元，同比增長(zhǎng)7.2%；第二產(chǎn)業(yè)仍然是咸陽經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力量，完成增加值218億元，同比增長(zhǎng)16.4%；第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展活躍，完成增加值168億元，同比增長(zhǎng)11%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為20.3：45.0：34.7，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為11.7%、57.9%和30.4%[37]。咸陽市現(xiàn)代工業(yè)。咸陽是一個(gè)新興的工業(yè)城市，紡織工業(yè)經(jīng)過50多年的發(fā)展，已形成棉紡、毛紡、化纖、印染、服裝、紡織機(jī)械及紡織科研門類齊全、相互配套的完整13體系，成為全市出口創(chuàng)匯的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，其年產(chǎn)值占全省紡織業(yè)的1/3。電子工業(yè)已成為實(shí)力較強(qiáng)、技術(shù)裝備水平較高的新興產(chǎn)業(yè)，全國(guó)最大的彩管廠陜西彩色顯像管總廠等13家大中型電子企業(yè)集中于市區(qū)西郊，其年產(chǎn)值占全省電子工業(yè)的近一半。秦都已被人們譽(yù)為“紡織電子城”。咸陽市已成為陜西最大的果品生產(chǎn)加工基地，畜產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地、電子工業(yè)基地、能源化工基地，醫(yī)藥保健基地、紡織工業(yè)基地。咸陽市城市建設(shè)。要促進(jìn)外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，就必須進(jìn)一步提升城市的品位和城市形象，以擴(kuò)大知名度。近幾年以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)建設(shè)為重點(diǎn)，推進(jìn)城市建設(shè)邁上新臺(tái)階。2005年，全市上下以打造綠色咸陽，爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)家環(huán)保模范城市為龍頭，抓緊實(shí)施“藍(lán)天、碧水、綠色、寧?kù)o”工程。咸陽市城市建設(shè)取得了突破性的進(jìn)展，城市綜合功能顯著增強(qiáng)。全市天然氣用戶發(fā)展到10萬戶，天然氣加氣站3座，市區(qū)天然氣覆蓋率達(dá)到90%；污水處理率達(dá)80%；生活垃圾無害化處理率達(dá)78.4%；城市綠化率達(dá)到36.7%。咸陽市城市道路建設(shè)取得了一定的進(jìn)展，實(shí)施了人民路、玉泉路、文匯路等多條道路的改造建設(shè)，大大改變了往日破敗不堪的舊面貌。2005年咸陽市入選為“中國(guó)十佳宜居城市”，是西北地區(qū)唯一入選的城市[38]。2006年新建、改建一、二類公廁50座，城市公廁達(dá)到299座，其中二類以上公廁達(dá)20%以上；共改造、新建市場(chǎng)38個(gè)，極大地方便了群眾的生活[39]。咸陽市人口及人民生活。2005年末全市常住人口498.07萬人，比上年末增加2.43萬人。其中，其中農(nóng)業(yè)人口355.4萬人，占總?cè)丝?4.16%；非農(nóng)業(yè)人口142.67萬人，占總?cè)丝?5.84%[40]。隨著企事業(yè)單位增資政策的落實(shí)、再就業(yè)和社會(huì)保障工作的加強(qiáng)以及農(nóng)村富民工程的實(shí)施，城鄉(xiāng)居民收入快速增長(zhǎng)。2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)8780元，比上年增加522.69元，同比增長(zhǎng)6.3%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出7147元，比上年增加708元，同比增長(zhǎng)11%。城鎮(zhèn)居民用于醫(yī)療保健、娛樂教育文化和居住方面支出分別比上年增長(zhǎng)42.3%、4.5%、7.5%。2006年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額為393.4億元，比年初增加36.7億元，同比增長(zhǎng)10.3%。全市年末人均儲(chǔ)蓄存款額為7909.13元。2006年末城市人均住房建筑面積達(dá)到25平方米，比“九五”末增加7.25平方米。咸陽市社會(huì)保障體系的建立和不斷完善，擴(kuò)大社會(huì)保險(xiǎn)覆蓋面，養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療、工傷、生育等五大保險(xiǎn)全面啟動(dòng)，參保人數(shù)大幅增加。城鎮(zhèn)居民最低生活標(biāo)準(zhǔn)提高到160元，最低生活保障、失業(yè)保險(xiǎn)金、最低工資標(biāo)準(zhǔn)三條社會(huì)保障線資金發(fā)放情況良好。

3.2咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段

咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)形成始于20世紀(jì)90年代初，1990年5月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法》為全國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)提供了法律依據(jù)。咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始真正啟動(dòng)。在1991年，咸陽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有兩家，1995年以前，咸陽的房地產(chǎn)開發(fā)商多采取拆遷原地安置的方式發(fā)展房地產(chǎn)，加上嚴(yán)禁公房交易，因而無法刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)14活躍，個(gè)人購(gòu)房寥寥無幾。1995年后實(shí)行貨幣安置的辦法，再加上公積金歸集和貸款力度的加大、銀行對(duì)個(gè)人抵押貸款的支持、公房交易禁錮的解除，刺激了住宅市場(chǎng)的活躍。經(jīng)過1995年的快速爬升，到1997年、1998年達(dá)到高位，1998年亞洲金融危機(jī)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，以寫字樓市場(chǎng)的情況最為嚴(yán)重，一大批在建項(xiàng)目資金枯竭，不得不半途而廢，形成爛尾樓。1999—2002年，咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)一直在進(jìn)行調(diào)整。從2002年咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始升溫，年末有開發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到45家[41]。到了2003年由于咸陽市和西安市簽訂了《西安－咸陽經(jīng)濟(jì)一體化協(xié)議書》，加大了西咸經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程的力度，同時(shí)在政策上實(shí)施了一些有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的措施，2003年上半年咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。圖3-12003—2007年咸陽市房屋建筑施工及竣工面積情況

3.3咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資狀況

3.3.1投資開發(fā)形式

咸陽市房地產(chǎn)投資開發(fā)由主要以本地開發(fā)商為主開始過渡到本地開發(fā)商、省外開發(fā)商、周邊盟市開發(fā)商三足鼎立的局面。咸陽市本地開發(fā)商由于熟悉環(huán)境，擁有便利的開發(fā)條件，占據(jù)了咸陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要份額。但是本地開發(fā)商除了極少數(shù)幾家外，大多數(shù)規(guī)模有限，投資也僅限于一兩個(gè)項(xiàng)目，他們的投資力度與規(guī)模相對(duì)較小。也有如茂源集團(tuán)、新元房地產(chǎn)開發(fā)公司、咸陽萬國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)公司等實(shí)力較強(qiáng)的本地開發(fā)商，他們?cè)诔晒\(yùn)作了幾個(gè)大型項(xiàng)目后積累了資本，投資的力度規(guī)模逐漸加大。省外開發(fā)商的市場(chǎng)份額迅速擴(kuò)大。隨著政府招商引資的加大，像上海綠地集團(tuán)、中房集團(tuán)等都到咸陽市開發(fā)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目多位于咸陽市邊緣地段，投資力度較大，而且02004006008001000120020032004200520062007房屋建筑施工面積(萬平方米)房屋建筑竣工面積(萬平方米)15以中高檔項(xiàng)目為主。從2002年開始，周邊盟市開發(fā)商開始進(jìn)入咸陽市，這部分開發(fā)商一般是通過修路補(bǔ)償、基礎(chǔ)設(shè)施交換、招拍掛摘牌等形式獲得土地，其中以西安市企業(yè)為主，如：西安大信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、陜西泰盈環(huán)達(dá)通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等。

3.3.2開發(fā)投資量及投資結(jié)構(gòu)

這幾年咸陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高速增長(zhǎng)，增幅高于同期固定資產(chǎn)投資。2001—2007年房地產(chǎn)投資分別為4.35億元、6.55億元、11.6億元、16.6億元、24.8億元、28.07億元、42.1億元，2004年的增長(zhǎng)率為28.9%，2007年的增長(zhǎng)率達(dá)到了50%,是近幾年增長(zhǎng)速度最快的一年，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度增幅比同期的固定資產(chǎn)投資增幅高于13.1%。這是與西咸經(jīng)濟(jì)一體化大背景有著密切的關(guān)系[42]。2007年咸陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成投資比2006年增加了14.03億元，且當(dāng)年咸陽市房屋竣工面積達(dá)到327萬平方米，房地產(chǎn)開發(fā)投資增加是由于2002年年底提出西安咸陽經(jīng)濟(jì)一體化以來，西安許多有車族逐漸在咸陽市置業(yè)投資，從而促使咸陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資額連年不斷穩(wěn)步增加。從房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)上來看，這幾年一直是住宅投資為主的趨勢(shì)，辦公用房及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資也是比較高的速度增長(zhǎng)，2005年辦公用房和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資分別為500萬元和27141萬元，合計(jì)9409萬元；2006年辦公用房和商業(yè)用房投資分別為1226萬元和8183萬元，合計(jì)32141萬元。其中辦公用房完成投資增長(zhǎng)了2.45倍，商業(yè)用房完成投資下降了近70%。2007年住宅房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，房地產(chǎn)投資在全市固定資產(chǎn)投資中所占比重持續(xù)上升，其中住宅投資達(dá)到12.5%。咸陽市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，在市場(chǎng)的成熟過程中投資起伏較大，但總體呈現(xiàn)出與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)應(yīng)的快速增長(zhǎng)特征。從咸陽市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)發(fā)展階段和總趨勢(shì)來分析，住宅房地產(chǎn)投資占全市固定資產(chǎn)投資比重的上升是市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)變動(dòng)的必然結(jié)果。

3.3.3經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)

投資起步晚從商品住宅的投資類型結(jié)構(gòu)看，從2000年開始到2005年未建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房。這種情況一方面弱化了對(duì)商品房?jī)r(jià)格上升的抑制作用，在住房社會(huì)保障體系尚未健全的情況下，不利于低收入家庭住房問題的解決；但另一方面，在客觀上有利于早日終結(jié)住房市場(chǎng)供給的雙軌制。2006年起咸陽市才啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用住房及廉租住房建設(shè)項(xiàng)目，目前，市區(qū)僅建設(shè)廉租住房1.05萬平方米，210戶入住，300套1.5萬平方米廉租住房工程項(xiàng)目正在建設(shè)中，已開工建設(shè)的“陽光一村”經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)已完成投資3800萬元。針對(duì)這種情況，從2007年起咸陽市計(jì)劃將投資3.89億元，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房27.2萬平方米。

3.3.4開發(fā)投資理念

發(fā)生碰撞隨著西咸經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的不斷加快，咸陽市郊區(qū)發(fā)展越來越受到重視，是把開發(fā)16重點(diǎn)放在郊區(qū)還是繼續(xù)固守中心城區(qū)的問題就擺在了每個(gè)開發(fā)商的面前，因而引發(fā)了“居住郊區(qū)化”和“新都市主義”的理念之爭(zhēng)。支持前者的開發(fā)商們認(rèn)為城市因人口爆炸、交通擁擠和空氣污染而使環(huán)境不斷惡化，號(hào)召追求生活質(zhì)量的人們逃離城區(qū)，到郊區(qū)尋找舒適的空間。有的甚至把“住宅郊區(qū)化”作為一種“革命性的居家理念”。支持后者的開發(fā)商們注意到一種“回流”趨勢(shì)，即有一部分郊區(qū)住宅購(gòu)買者，在將郊區(qū)物業(yè)出租或拋售之后陸續(xù)反城，由此，以西咸經(jīng)濟(jì)一體化帶來的郊區(qū)蔓延的“新都市主義”居住理念被導(dǎo)入市場(chǎng)。“新都市主義”認(rèn)為真正高質(zhì)量的生活仍然在城區(qū)，郊區(qū)的種種不便短期內(nèi)無法快速發(fā)生改變，號(hào)召規(guī)劃部門、開發(fā)商共同努力，提升咸陽市中心城區(qū)的質(zhì)量，讓城市煥發(fā)更大的吸引力。其實(shí)無論現(xiàn)在和將來，“居住郊區(qū)化”和“新都市主義”都并行不悖，無論是對(duì)于城市外圍的居住開發(fā)，還是城市中心地帶的開發(fā)，崇尚自然與社會(huì)的融合和“以人為本”的精神，是現(xiàn)代居住社區(qū)的共同追求，它們?cè)谏鐓^(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)上都遵循共同的原則：（1）明確社區(qū)邊界是創(chuàng)造領(lǐng)域感和歸屬感必不可少的條件；（2）適度的社區(qū)規(guī)模和具有明顯特征的社區(qū)中心是創(chuàng)造可識(shí)別的場(chǎng)所的關(guān)鍵；（3）居住、就業(yè)和商業(yè)的多功能混合和提供多種類型的住宅是創(chuàng)造豐富多彩的社區(qū)生活的基礎(chǔ)；（4）以公共交通為導(dǎo)向、以行人為基本尺度的道路系統(tǒng)應(yīng)構(gòu)成社區(qū)基本的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)；（5）公共參與應(yīng)成為社區(qū)設(shè)計(jì)中一個(gè)必不可少的重要環(huán)節(jié)。目前咸陽房地產(chǎn)開發(fā)和居住潮流中“雙強(qiáng)”格局已經(jīng)奠定?！靶露际兄髁x”在保留傳統(tǒng)都市主義精髓的同時(shí)，博采了郊區(qū)大盤所長(zhǎng)，注重項(xiàng)目環(huán)境的營(yíng)造；郊區(qū)大盤也在大力完善各項(xiàng)生活配套，彌補(bǔ)自身不足。這兩種理念的合理碰撞，使房地產(chǎn)市場(chǎng)能健康快速地發(fā)展[43]。

3.4咸陽市房地產(chǎn)產(chǎn)品及配套狀況

3.4.1建筑類型

咸陽市房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑類型十分豐富。過去開發(fā)的住宅項(xiàng)目以5到6層或6到7層磚混結(jié)構(gòu)的多層建筑為主。從2005年開始，建筑類型逐步豐富起來，近來開發(fā)的大型小區(qū)中大多規(guī)劃了部分低密度住宅區(qū)，建筑以4到5層的聯(lián)體TOWNHOUSE形式為主，如：華宇豪庭、奧林匹克花園等，這些別墅區(qū)用以提升小區(qū)檔次，吸引高端客戶；同時(shí)，高層、小高層住宅開始大行其道，如：金泰絲路花城、英倫風(fēng)景等，都是12層以上的建筑；但是，受國(guó)家政策限制，以及本地自然條件的局限，純別墅住宅小區(qū)近年來沒有出現(xiàn)。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的建筑類型也比較有限。多數(shù)大型專業(yè)市場(chǎng)都采用了3到4層的磚混結(jié)構(gòu)或鋼結(jié)構(gòu)，每層的建筑面積較大，形成大開間、自由分隔的商鋪。大型商廈則通常17采用框架結(jié)構(gòu)，以期形成大的空間。臨街的商業(yè)用房多采用3到6層的磚混結(jié)構(gòu)，其中1—4層為商業(yè)部分，4層以上為公寓或住宅。

3.4.2規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)水平

咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)水平在近兩年有較大的提高，雖然相比國(guó)內(nèi)同類中等城市還有一定差距，但房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)逐漸呈現(xiàn)出多樣化、綜合化的趨勢(shì)。咸陽市大多數(shù)早期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)缺少自身特色，建筑類型雷同，戶型設(shè)計(jì)不夠合理。

3.4.3園林環(huán)境建設(shè)水平

同建筑設(shè)計(jì)水平一樣，咸陽市房地產(chǎn)項(xiàng)目的園林環(huán)境建設(shè)水平也是在近幾年開發(fā)的樓盤中才有所提高，以前開發(fā)的小區(qū)多數(shù)沒有園林綠化設(shè)計(jì)，環(huán)境比較差，樓間距也比較小。新開發(fā)的大型小區(qū)多數(shù)比較注意園林環(huán)境建設(shè)，小區(qū)綠化率多在30%以上，還有不少項(xiàng)目在小區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)了水景，使小區(qū)環(huán)境建設(shè)水平提升一個(gè)檔次。但多數(shù)小區(qū)項(xiàng)目，尤其是建筑面積在5萬平方米以下的小區(qū)，其園林環(huán)境建設(shè)還處在一個(gè)較低的水平。

3.4.4工程建設(shè)水平

咸陽市大多數(shù)住宅項(xiàng)目都選擇了5至6層的磚混結(jié)構(gòu)。工程建設(shè)情況因施工隊(duì)伍的不同而不同，總體來講，由于施工項(xiàng)目難度普遍不大，工程建設(shè)質(zhì)量基本可以得到保證。但部分正在施工的項(xiàng)目，施工現(xiàn)場(chǎng)沒有被分隔，現(xiàn)場(chǎng)物品堆放比較雜亂，工人工作態(tài)度不很積極，工程建設(shè)水平不是很高。從2005年開始，小高層甚至高層項(xiàng)目開始逐漸涌現(xiàn)，并逐漸占據(jù)市場(chǎng)主流，同時(shí)，外來的建筑商大量進(jìn)入咸陽市，給本地的建筑市場(chǎng)帶來不小的沖擊，也促進(jìn)了當(dāng)?shù)毓こ探ㄔO(shè)水平的快速提升。

3.4.5物業(yè)管理水平

咸陽市物業(yè)管理目前還處于起步階段，在咸陽市眾多的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，絕大多數(shù)項(xiàng)目都是由開發(fā)商自行成立物業(yè)公司對(duì)開發(fā)的小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，基本上屬于前期物業(yè)范疇。物業(yè)管理的專業(yè)化程度不高。物業(yè)管理的范圍主要集中在小區(qū)衛(wèi)生、綠化、安全幾個(gè)方面，其他增值服務(wù)內(nèi)容有限。小區(qū)物業(yè)管理的水平隨小區(qū)檔次的不同有較大差別，最新開發(fā)的小區(qū)引入了智能化系統(tǒng)管理，采用了IC技術(shù)、紅外監(jiān)控、電子巡更等新技術(shù)，物業(yè)管理水平相對(duì)有所提高。目前管理水平較高的小區(qū)有：英倫風(fēng)景、平湖秋月、華宇御景名苑等。

3.5咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給狀況

3.5.1區(qū)域開發(fā)分布比較

咸陽市的房地產(chǎn)開發(fā)在地域上有比較明顯的分布特點(diǎn)，下面從住宅和商業(yè)營(yíng)運(yùn)用房?jī)蓚€(gè)方面分別討論：

（1）住宅開發(fā)項(xiàng)目全市開花18從2006年開始，隨著西安咸陽經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的加速及政府扶持力度的加大，市內(nèi)的兩個(gè)區(qū)開發(fā)力度和拆遷力度都迅速加大，開發(fā)格局也由以前的秦都區(qū)為主，轉(zhuǎn)變?yōu)閮蓞^(qū)齊頭并進(jìn)、全市開花。東區(qū)特點(diǎn)：①區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模日趨擴(kuò)大，大盤進(jìn)入該區(qū)域。如：紫韻東城，日月星城等樓盤。②2007年開發(fā)體量較大，以小高層、高層為主，智能化較高，容積率較高。③項(xiàng)目規(guī)模比例協(xié)調(diào)，以市場(chǎng)需求為主要導(dǎo)向。④到2007年底房?jī)r(jià)上揚(yáng)幅度較大，商品房均價(jià)達(dá)2200元/平方米。南區(qū)特點(diǎn)：①以大體量開發(fā)為主，規(guī)模和品質(zhì)明顯優(yōu)于其他區(qū)域。例如：奧林匹克花園，上林苑，金泰絲路花城，華宇·藍(lán)郡等。②緊鄰世紀(jì)大道兩側(cè)，以西咸經(jīng)濟(jì)一體化為發(fā)展方向，引導(dǎo)咸陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。③咸陽的對(duì)外窗口，西安擴(kuò)展的重要戰(zhàn)略領(lǐng)地。西安開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐較多，說明該地段的不可替代的性質(zhì)。④該區(qū)域商品房均價(jià)達(dá)2300元/平方米。西區(qū)特點(diǎn)：①開發(fā)體量及進(jìn)程不均勻，過大或過小的項(xiàng)目參雜其中。華泰·世紀(jì)家苑等。②處于中心邊緣地帶，受中心地帶發(fā)展制約。19③2007年底該區(qū)域價(jià)格才有明顯上浮，但產(chǎn)品品質(zhì)因受區(qū)域現(xiàn)狀限制，品質(zhì)相對(duì)較差。商品房均價(jià)達(dá)2100元/平方米。北區(qū)特點(diǎn)：①目前有兩個(gè)500畝左右大樓盤即將在2008年推出，其中就有華宇公司開發(fā)項(xiàng)目：華宇·景觀天下，作為北區(qū)項(xiàng)目標(biāo)桿，規(guī)模宏大。②該區(qū)域以高校為主，是咸陽的文化教育基地。還有中鐵二十一局集團(tuán)公司和中鐵一局集團(tuán)公司新運(yùn)處等此類效益較好的大型國(guó)有企業(yè)?？腿阂愿咝＝處?、此類單位員工為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（馬莊、雙照）村民為輔。③文林路是咸陽目前最北邊的一條路，咸陽現(xiàn)在主要發(fā)展方向放在南區(qū)，故發(fā)展有一定的局限性。商品房均價(jià)達(dá)2150元/平方米。市中心特點(diǎn)：①由于區(qū)域中心，可開發(fā)土地有限，故以高層為主。代表樓盤有雙峰·城市花園，銀都·國(guó)際廣場(chǎng)，國(guó)潤(rùn)·翠湖等。②銷售業(yè)績(jī)不存在太大問題，打價(jià)格戰(zhàn)是相對(duì)其他方面在該區(qū)域的主要競(jìng)爭(zhēng)思想。③價(jià)格穩(wěn)步上漲，價(jià)格體現(xiàn)城市中心樓盤品質(zhì)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐。商品房均價(jià)達(dá)3000元/平方米。

（2）商業(yè)營(yíng)業(yè)用房局部集中，整體分布均勻人民路商業(yè)圈：咸陽市的商業(yè)中心位于人民路與團(tuán)結(jié)路構(gòu)成的一個(gè)塊狀地帶，尤其是人民路一帶，這里也是咸陽市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房最為集中的區(qū)域，分布了大大小小十多個(gè)商廈如：華聯(lián)商廈、人民商場(chǎng)、金元商場(chǎng)、寶安大廈、銀泰步行街、嘉惠商場(chǎng)等，形成了一個(gè)以零售為主的休閑消費(fèi)商圈。七廠什字商業(yè)圈：七廠什字一帶經(jīng)過十多年的自然發(fā)展，形成咸陽市集飲食與零售消費(fèi)與一體的商業(yè)圈。分布的商廈有：金義大廈、蘇寧電器、華潤(rùn)萬家、凌云樓、天王飲食城等，其中凌云樓建于1986年，共12層，昔日享有“咸陽第一高樓”的美譽(yù)。玉泉路商業(yè)圈：玉泉路商業(yè)圈是近五年剛剛興起的一個(gè)新興商業(yè)圈。這一帶主要的商廈有：人人樂購(gòu)物廣場(chǎng)、國(guó)美大廈、義烏商城等，形成了一個(gè)零售與批發(fā)集一體的商業(yè)圈。隨著麗彩廣場(chǎng)的開盤，集商鋪與住宅的綜合項(xiàng)目在玉泉路商圈已經(jīng)悄然興起。其他商業(yè)營(yíng)業(yè)用房多為臨街商業(yè)用房，分布于咸陽市各街道兩側(cè)，這些商鋪規(guī)模普遍較小。

3.5.2房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢(shì)

咸陽市中心區(qū)土地資源越來越稀缺，特別是2006年市政府嚴(yán)格控制市區(qū)土地的批租，使市中心土地供應(yīng)更趨緊張。與此同時(shí)，國(guó)家取消福利實(shí)物分房，實(shí)行住房分配貨幣化，增加住房信貸的投入，開放住房二級(jí)市場(chǎng)，減免部分稅費(fèi)等一系列措施，極大地20提高了群眾改善和購(gòu)買住房的積極性，住房開始成為人們最大消費(fèi)。面對(duì)這一市場(chǎng)局面，開發(fā)商們躍躍欲試。根據(jù)調(diào)查，咸陽這樣一個(gè)中等的城市，現(xiàn)已注冊(cè)100多家房地產(chǎn)企業(yè)，仍有不少?gòu)氖缕渌袠I(yè)的企業(yè)家，準(zhǔn)備進(jìn)軍房地產(chǎn)，咸陽近年來的房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭使西安、深圳、廣州等地的諸多房地產(chǎn)商“搶攤咸陽”已成為共識(shí)。在目前市中心地帶土地供應(yīng)十分緊缺的情況下，開發(fā)商們開始把目光投向郊區(qū)地帶，如毛條路、咸陽偏轉(zhuǎn)、世紀(jì)大道等沿線，這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家地產(chǎn)公司“較勁”，市郊房地產(chǎn)開發(fā)“行情”看漲已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。以金泰絲路花城、平湖秋月等為代表的城郊物業(yè)，代表著一種以城郊結(jié)合部綠色和環(huán)境文化為主要特征，倡導(dǎo)回歸自然，脫離城市喧囂，通過綠色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的主要內(nèi)容及人性化“以人為本”為賣點(diǎn)的突出特點(diǎn)，從內(nèi)涵、價(jià)值上更加符合廣大中低收入消費(fèi)者的需求，故銷售都比較紅火。同時(shí)，筑城郊區(qū)住宅的文化板塊正在形成，市民居住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，投資者越來越重視物業(yè)的環(huán)境，配套設(shè)施和物業(yè)管理，郊區(qū)地塊大有可為。

3.5.3供給量趨勢(shì)

西咸經(jīng)濟(jì)一體化以來，咸陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市建設(shè)日新月異，對(duì)商品住宅、商業(yè)用房和辦公用房的需求不斷擴(kuò)大，咸陽市房地產(chǎn)業(yè)也得到了巨大的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資從2003年的11.6億元[44]，增加到2006年的38.46億元。商品房竣工面積從2002年的45.85萬平方米增加到2006年的68.44萬平方米，其中住宅竣工面積從2002年的31.24萬平方米增加到2006年的61.30萬平方米。房地產(chǎn)投資開發(fā)利潤(rùn)較高，在市場(chǎng)機(jī)制的驅(qū)動(dòng)下，各行各業(yè)都來做房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)一哄而上，加之房地產(chǎn)管理體制不健全，房地產(chǎn)法規(guī)不完善，管理手段跟不上形式的發(fā)展，土地利用規(guī)劃的實(shí)施不嚴(yán)格，開發(fā)商獲地相對(duì)容易，結(jié)果造成商品房供大于求的局面。表3-1咸陽市商品房供應(yīng)量表年份本年度商品房竣工面積（萬平方米）本年度住宅竣工面積（萬平方米）本年度住宅竣工面積占商品房竣工面積比例200030.3428.6994.56%200127.5726.2195.07%200233.1531.2494.24%200337.5836.7997.90%200445.8542.3892.43%200573.9169.3993.88%200668.4461.3089.57%數(shù)據(jù)來源：2000—2006年咸陽市統(tǒng)計(jì)年鑒213.6咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求狀況3.6.1房地產(chǎn)市場(chǎng)需求群體3.6.1.1被動(dòng)型需求被動(dòng)型需求是直接由于西咸經(jīng)濟(jì)一體化產(chǎn)生的動(dòng)拆遷戶需要重新安置所帶來的剛性需求。此類人群基本的情況是收入水平較低，原居住條件較差，無力承擔(dān)自主改善住房條件所需的資金。因此，在西咸經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程中，大部分仍然需要政府安置。正是由于這部分人群的收入層次較低，因此其需求的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)基本是中低檔的，價(jià)格處于政府控制線內(nèi)，位置也都基本遷出原居住地，在市區(qū)以外較偏遠(yuǎn)的地區(qū)落戶。

3.6.1.2主動(dòng)型需求

主動(dòng)型需求主要是指有能力的居民為了改善目前的居住狀況（居住面積、居住環(huán)境及條件等）或提供子女更好的教育條件，而進(jìn)行的二次或二次以上的置業(yè)。西咸經(jīng)濟(jì)一體化帶動(dòng)了咸陽市發(fā)展，帶來的不僅是環(huán)境的改善，還繼續(xù)保持了原有社區(qū)的優(yōu)勢(shì)，例如學(xué)校，菜市場(chǎng)，醫(yī)院等各方面優(yōu)秀的公共設(shè)施和部門，區(qū)域優(yōu)勢(shì)顯而易見，因此成為許多居民改善住房的理想場(chǎng)所。但是正是因?yàn)楸旧淼牡乩砦恢脙?yōu)越，加上改造后的環(huán)境及各類資源的改善，相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)格也隨之攀升，相應(yīng)的這部分類型的產(chǎn)品基本是以中高檔為主，面積也較大，滿足改善住房條件的要求。

3.6.1.3投資（機(jī)）型需求

投資（機(jī)）型需求是指投資（機(jī)）者為達(dá)到獲利目的，從事購(gòu)房出租或轉(zhuǎn)售的盈利性投資行為引發(fā)的房地產(chǎn)需求。投資與投機(jī)都是以盈利為目的，他們最大的區(qū)別就是其獲利的合理性及相應(yīng)房產(chǎn)持有的時(shí)間長(zhǎng)短不同。如上所述，西咸經(jīng)濟(jì)一體化帶來的各類設(shè)施及環(huán)境的改善，吸引了大量的投資者的目光，其相應(yīng)的需求也隨之增加。表3-2咸陽城鎮(zhèn)家庭擁有多套房屋情況表戶數(shù)（萬戶）占總戶數(shù)的比例有自己房產(chǎn)的家庭81.8759.6%擁有兩套以上房產(chǎn)的家庭28.1620.5%擁有三套以上房產(chǎn)的家庭2.21.6%注：總戶數(shù)以2006年137.37萬戶計(jì)資料來源：陜西省地情網(wǎng)由于這部分需求主要是為了盈利，所以其需求的對(duì)象基本是所處地理位置非常優(yōu)越，中高檔以上，價(jià)格較高的產(chǎn)品。

3.6.2購(gòu)房客戶群特征規(guī)律分析

咸陽市購(gòu)房客戶主要還是以本地居民為主，但外來客戶近年增加很快。從社會(huì)購(gòu)房層次調(diào)查來看，如圖3-2現(xiàn)在咸陽市購(gòu)房的主要對(duì)象是：企事業(yè)單位及公務(wù)員占45%，22圖3-3咸陽市購(gòu)房面積分布80平方米以下80--120平方米120平方米以上圖3-2咸陽市購(gòu)房對(duì)象分類企事業(yè)單位及公務(wù)員個(gè)體商人外地來咸陽市經(jīng)商的人員轉(zhuǎn)賣二手房調(diào)整住房人員復(fù)員軍人及工作調(diào)動(dòng)人員個(gè)體商人占20%，外地來咸陽市經(jīng)商的人員占4%，轉(zhuǎn)賣二手調(diào)整住房的人員占15%，復(fù)員軍人及工作調(diào)動(dòng)的人員占16%。從購(gòu)房面積情況調(diào)查來看：如圖3-3，購(gòu)買建筑面積在80平方米以下的占40%，購(gòu)買80—120平方米的占35%，購(gòu)買120平方米以上的占25%。小戶型、中戶型和大戶型的客戶群分布相對(duì)比較均勻，各個(gè)檔次、面積的商品房都有一定的市場(chǎng)存在，中等偏小戶型的客戶數(shù)量相對(duì)比較多。

3.6.3置業(yè)地段和生活方式的逐漸改變

以前咸陽市民的傳統(tǒng)觀念是“寧要城里一張床，不要郊區(qū)一套房”，甚至把居住在市中心當(dāng)作一種身份的象征。近些年來，隨著西咸經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的不斷加快，咸陽市郊區(qū)發(fā)展越來越受到重視，特別是交通條件的改善，人們固有的物業(yè)區(qū)位觀念逐漸發(fā)生了變化?，F(xiàn)在，人們購(gòu)買住房時(shí)，不再僅局限于市中心的房子，而是考慮配套、交通、環(huán)境、價(jià)格、升值潛力等綜合因素?，F(xiàn)在在郊區(qū)購(gòu)買住宅，不但可以增加居住面積，擁有優(yōu)美的環(huán)境，還可以享有低地價(jià)帶來的實(shí)惠，更有一些西安的中等階層和咸陽的富裕階層在郊區(qū)二次置業(yè)，購(gòu)買住宅，實(shí)現(xiàn)“5+2”的生活方式，即五天在市區(qū)，周六、周23日在郊區(qū)，或者實(shí)現(xiàn)五天在秦都區(qū)，周六、周日在渭城區(qū)區(qū)東面老城區(qū)。因此，過去一些排斥在郊區(qū)置業(yè)的人們開始逐漸到市區(qū)外圍購(gòu)買住宅。

3.7咸陽市房地產(chǎn)銷售狀況

3.7.1租售情況

咸陽市房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售情況根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作的情況好壞有很大不同。住宅小區(qū)環(huán)境好，地理位置優(yōu)越的銷售情況比較理想，如麗彩怡和人家以獨(dú)特的環(huán)境設(shè)計(jì)贏得了客戶的青睞，開盤時(shí)間不久就已經(jīng)售出50%的產(chǎn)品。而文林由于戶型設(shè)計(jì)不合理，銷售情況不佳?？傮w講高層1、2層以及小區(qū)邊緣的房子比較難賣。除去剛開盤的項(xiàng)目，住宅的整體銷售率在40—50%。商業(yè)用房的租售情況根據(jù)所處地段不同有較大的差別。位于咸陽市幾個(gè)成規(guī)模的商圈中的商鋪?zhàn)馐矍闆r十分良好，如義烏大廈，開盤不久，一層商鋪已全部售空。而地理位置相對(duì)比較偏僻，又沒有臨主要街道的臨街商鋪的租售情況就比較差?？傮w而言，位于商圈范圍或臨主要街道的商鋪?zhàn)馐勐识荚?5%以上，而普通臨街商鋪的租售率在50—65%。

3.7.2商品住宅銷售量持續(xù)增長(zhǎng)

表3-32000-2007年咸陽市商品住宅實(shí)際銷售情況年份商品住宅實(shí)際銷售面積（萬平方米）200019.88200122.08200229.04200330.09200431.79200542.87200637.72200766.3數(shù)據(jù)來源：2000-2007年咸陽市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)以上是咸陽市近幾年的住宅銷售情況表。2007年商品房銷售量繼續(xù)大幅增長(zhǎng)，達(dá)到66.3萬平方米，比2006年增加28.58萬平方米，為住宅商品化以來的最高值。房地產(chǎn)年銷售額也隨之大幅上漲，在銷售總額中，個(gè)人購(gòu)房所占比重持續(xù)增加，2007年達(dá)到60%。從各類商品房銷售的構(gòu)成來看，2003年以后，在銷售總量中住宅一直占近58%，反應(yīng)出居民對(duì)住宅需求持續(xù)旺盛的態(tài)勢(shì)。24

3.8咸陽市房地產(chǎn)價(jià)格

3.8.1各類物業(yè)價(jià)格

咸陽市住宅房?jī)r(jià)根據(jù)地段、小區(qū)檔次、戶型及層數(shù)的不同而各有不同?？傮w上講，普通住宅的平均價(jià)格在2300元/平方米左右。根據(jù)小區(qū)的檔次、樓層的變化，價(jià)格范圍在1750—3600元/平方米。而產(chǎn)品建筑形式的不同，會(huì)造成售價(jià)的很大的差異。在咸陽市，普通六層磚混樓的售價(jià)基本在2100元/平方米左右，根據(jù)地段、品質(zhì)的不同，價(jià)格在1800—3000元/平方米之間；帶電梯的高層公寓起價(jià)在2500元/平方米以上；別墅由于資源的稀缺性，售價(jià)較高，達(dá)到2800元/平方米以上，最貴的達(dá)到5000元/平方米，這基本上也是咸陽市住宅的最高價(jià)。此外，小戶型的房子售價(jià)相對(duì)便宜，大戶型尤其是躍層戶型售價(jià)較高。咸陽市的商業(yè)用房?jī)r(jià)格也有一定的差異性。價(jià)格最高的是商業(yè)繁華區(qū)的大中型綜合商業(yè)用房，其價(jià)格在6100元/平方米以上，最高達(dá)8000元/平方米。臨街商鋪的價(jià)格根據(jù)所處位置及所臨街道的不同而有不同，商業(yè)繁華區(qū)中臨主干道的1、2層價(jià)格通常在6500元/平方米以上。專業(yè)市場(chǎng)中，1層的價(jià)格最高，出入口及電梯旁的鋪位價(jià)格也較高。商鋪的租金和售價(jià)基本上是正相關(guān)的，售價(jià)高租金也高。大中型綜合商業(yè)用房的月租金最高，可達(dá)到平方米150元以上。專業(yè)商品市場(chǎng)的商鋪?zhàn)饨鹌毡楦哂谄胀ㄅR街商鋪。早期開發(fā)的一些商品市場(chǎng)由于環(huán)境較差，配套設(shè)施不齊全等原因租金較低。一般來講，商鋪每月每平方米的租金在80—150元之間，100元左右的區(qū)間內(nèi)最多。

3.8.2房地產(chǎn)價(jià)格迅速上升

西咸經(jīng)濟(jì)一體化帶動(dòng)咸陽市房地產(chǎn)價(jià)格上升主要源于兩個(gè)方面：一是隨著人口和產(chǎn)業(yè)的遷入，增加了咸陽市住宅和產(chǎn)業(yè)用房的市場(chǎng)需求量，促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲；二是西咸經(jīng)濟(jì)一體化促進(jìn)政府不斷加快對(duì)城市及外圍區(qū)域市政等設(shè)施的投資，使房地產(chǎn)的價(jià)值量增加，引起房地產(chǎn)價(jià)格上升。咸陽市2002年住宅房地產(chǎn)均價(jià)為1400元/平方米，2004年漲到1610元/平方米，兩年上漲了260元/平方米；到2005年住宅單價(jià)基本在1750—2230元/平方米的區(qū)間，部分地段受地鐵交通等利好因素的影響，達(dá)到2750元/平方米；2007年第一季度，渭城區(qū)的住宅單價(jià)集中分布在2250元/平方米左右，秦都區(qū)的住宅單價(jià)集中在2400元/平方米左右。

3.8.3城郊與市中心房地產(chǎn)價(jià)格形成聯(lián)動(dòng)態(tài)勢(shì)

隨著西咸經(jīng)濟(jì)一體化腳步的加快，咸陽市基礎(chǔ)設(shè)施，生活配套的不斷完善，以及市交及地鐵交通的加速建設(shè)，城郊與市中心的聯(lián)系日趨緊密和便利。使城郊與市中心房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸融合為一個(gè)整體，城郊價(jià)格和市中心價(jià)格的相關(guān)性不斷增強(qiáng)。如圖3-4所示，在2002—2006的四年中，城郊與市中心保持了同樣的發(fā)展趨勢(shì)，市中心起著領(lǐng)頭羊的作用，帶動(dòng)著城郊房地產(chǎn)價(jià)格一起上漲。25圖3-4咸陽2001-2006年住宅預(yù)售單價(jià)走勢(shì)圖05001000150020002500200120022003200420052006郊區(qū)住宅單價(jià)（元/平方米）市中心住宅單價(jià)（元/平方米）