導(dǎo)語：房地產(chǎn)市場發(fā)展分析論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

4.1規(guī)劃滯后，交通等基礎(chǔ)設(shè)施落后

4.1.1規(guī)劃滯后，土地管理混亂，土地浪費(fèi)行為嚴(yán)重

在我國，城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃相對獨(dú)立、自成一體。城鄉(xiāng)結(jié)合部往往成為規(guī)劃管制的一個(gè)“盲區(qū)”。2002年以后，隨著西咸經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程加速，許多招商引資的項(xiàng)目都發(fā)生在城鄉(xiāng)結(jié)合部，從現(xiàn)實(shí)情況看，存在郊區(qū)規(guī)劃明顯滯后問題，郊區(qū)土地利用缺乏規(guī)劃指導(dǎo)的問題。缺乏規(guī)劃和管理的郊區(qū)化實(shí)質(zhì)上是城市空間實(shí)體的一種分散化、低密度的擴(kuò)展。據(jù)研究，分散配置的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比起城市中相對集中發(fā)展的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)多耗費(fèi)5%～10%的土地。同時(shí)，西咸經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程中有些低密度的單個(gè)開發(fā)項(xiàng)目不能進(jìn)行生產(chǎn)力的集中配置，致使公共投資和基礎(chǔ)建設(shè)投資增加，空間運(yùn)輸成本增加。結(jié)果，對咸陽郊區(qū)土地的開發(fā)利用僅僅帶來邊緣區(qū)農(nóng)業(yè)用地向居住、工業(yè)、商業(yè)用地轉(zhuǎn)化和高質(zhì)量的耕地面積不斷減少，而土地的利用效率并沒有相應(yīng)的提高。由于近幾年規(guī)劃區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，占用了大量耕地。如渭區(qū)城渭河以北咸銅沿線四鎮(zhèn)1996—2002年6年間平均每年減少近66.7公頃，2004年又減少了297.6公頃，涇陽咸銅線四鄉(xiāng)鎮(zhèn)2003—2005三年減少74.9公頃[45]。由于該區(qū)域位于西安、咸陽兩市接壤毗鄰地帶，隨著西咸一體化進(jìn)程的推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，一大批重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施，造成了建設(shè)用地量急速增長。如秦都區(qū)渭河以南地區(qū)建設(shè)用地由2003年的1854公頃增長到2005年的2321.5公頃，三年增長467.5公頃，年均增長11.9%。新增建設(shè)用地量劇增，大多數(shù)的農(nóng)用地被轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。其次，在西咸一體化進(jìn)程的推進(jìn)中，位于西安、咸陽兩市接壤毗鄰地帶用地開發(fā)過程中短期行為突出。西咸兩市制定城市規(guī)劃時(shí)研究區(qū)域背景不夠，“就市論市”，城市職能趨同，功能分區(qū)，組團(tuán)布置多有沖突。電子，輕紡工業(yè)均為兩市的支柱產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)行的西安市城市總體規(guī)劃（1995—2010）的紀(jì)楊組團(tuán)緊貼鎬京，阿房宮遺址，處于咸陽市灃河新區(qū)之南不到2㎞；六村堡組團(tuán)緊貼漢長安城遺址，與建章宮遺址，太液池遺址混合布置，處于灃河新區(qū)之東僅4.5㎞，三個(gè)組團(tuán)，新區(qū)之間在功能分工，交通聯(lián)系，生態(tài)隔離等方面的關(guān)系如何處理，在雙方規(guī)劃編制及實(shí)施過程中，都未做統(tǒng)籌考慮。由于缺乏整體規(guī)劃與布局，該區(qū)域開發(fā)過程中過分偏重于眼前的經(jīng)濟(jì)利益，加之我國傳統(tǒng)計(jì)劃投資體制“條塊分割”的遺留影響，兩市交接處房地產(chǎn)開發(fā)各自為營，用地開發(fā)中的封閉性、短期行為較嚴(yán)重。西安特大城市和咸陽大城市近在咫尺，只是由于行政分割的原因，使兩市之間大量寶貴土地開發(fā)利用長期處于鄉(xiāng)村利用狀態(tài)，主要表現(xiàn)為：以粗放農(nóng)耕地利用方式為主，集約高效農(nóng)業(yè)用地比例不高，現(xiàn)代大工業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等高產(chǎn)出產(chǎn)業(yè)地比例不高；以農(nóng)村居民建筑和小型生產(chǎn)企業(yè)建筑為主，建筑容積率低，單位土地面積承載物質(zhì)量不高，27加之有大量企業(yè)和莊基閑置土地長期不能復(fù)耕，造成土地利用率低下；在招商引資，城市現(xiàn)代功能擴(kuò)展中，良好區(qū)位的高價(jià)值土地長期不能發(fā)揮應(yīng)有的作用，形成土地價(jià)值的嚴(yán)重流失。加之西咸郊區(qū)土地供應(yīng)管理不嚴(yán)，許多開發(fā)商看好咸陽郊區(qū)發(fā)展的前景，大量在郊區(qū)圈地，不但造成土地資源浪費(fèi)，還干擾了房地產(chǎn)市場正常秩序。

4.1.2交通等基礎(chǔ)設(shè)施落后

在傳統(tǒng)的居住觀念中，有“寧要市區(qū)一張床，不要郊區(qū)一套房”的說法，雖然這種觀念有“面子”的問題，但主要還是因?yàn)槭姓?，教育，醫(yī)療等公共設(shè)施的巨大差異。在西咸經(jīng)濟(jì)一體化初期，配套設(shè)施并沒有跟上，這不但給企業(yè)和居民造成了很大的不方便，而且還客觀的制約了遷移的距離。通過西咸經(jīng)濟(jì)一體化遷移的人口主要是工薪階層，擁有私家車的比率非常低，出行主要靠公共交通解決，兩市之間缺乏快速的交通網(wǎng)絡(luò)。兩市之間的一般公共客運(yùn)至今仍未實(shí)現(xiàn)“零換乘”，咸陽市民到西安乘公交車只能到大慶路或火車站，西安市民到咸陽也只能到火車站或大慶路乘車；依據(jù)兩地的相關(guān)規(guī)定，從咸陽（西安）拉客到西安（咸陽）的出租車，返城不得載客，這使駕駛員不愿載客到經(jīng)營區(qū)域以外的地區(qū)，或者議價(jià)增加乘客的負(fù)擔(dān)；或者拒絕載乘客，這樣必然降低出租汽車實(shí)載率，造成出租汽車客運(yùn)資源的浪費(fèi)。另外，除了多年前開通的咸陽到西安西郊大慶路的59路車之外，兩市之間的旅游公交或?qū)＞€客運(yùn)至今仍是空白?？瓦\(yùn)市場相互分割必然導(dǎo)致重復(fù)建設(shè)和資源浪費(fèi)；稅費(fèi)政策不統(tǒng)一造成運(yùn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，形成不公平競爭和兩市出租汽車市場分割的局面；管理政策的不統(tǒng)一必然導(dǎo)致服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，為兩市出租汽車不規(guī)范的經(jīng)營行為提供了機(jī)會(huì)。近幾年，隨著西安房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，咸陽房地產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)超出了中低收入者所能承受的范圍，價(jià)格的抬高只能迫使政府提供的低價(jià)房向離市中心較遠(yuǎn)的區(qū)域移動(dòng)，一些給低收入者提供的廉價(jià)房位置偏遠(yuǎn)，配套的市政公用設(shè)施不健全，給人們的生活和出行及孩子的就讀帶來諸多不便。同時(shí)，還造成了基礎(chǔ)設(shè)施的供給和需求的結(jié)構(gòu)性矛盾。在邊緣區(qū)域，現(xiàn)在基礎(chǔ)設(shè)施好一些，公共交通較完善的區(qū)域，恰恰住著依靠小汽車出入的高收入階層。而再遠(yuǎn)一些的區(qū)域，更需要公共交通的中低收入者卻面臨著公共交通網(wǎng)絡(luò)匱乏的局面。

4.2商品房質(zhì)量不高，中低價(jià)位房供應(yīng)不足

4.2.1商品房質(zhì)量有待提高

隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和市民生活水平的不斷提高，市民對商品房的質(zhì)量要求更高，加上在住房分配貨幣化、住宅日益走向買方市場的今天，消費(fèi)者對于住宅的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等。但是，咸陽市商品房質(zhì)量問題比較普遍，大部分住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)水平不高，空間分隔、平面布局不夠合理，住宅建設(shè)缺乏規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，密度較大、綠化面積較少，缺乏大型現(xiàn)代化環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)，住宅建設(shè)科技含量低，對新技術(shù)、新材料的運(yùn)用較少，住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化水平不高，與其他中等城市商品房質(zhì)28量相比有相當(dāng)距離，樓盤開發(fā)檔次不高。另外許多開發(fā)商開發(fā)行為不規(guī)范：一是擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，加大容積率，減少配套設(shè)施建設(shè)或更改其用途，損害消費(fèi)者利益；二是虛假承諾，不按合同時(shí)間交貨；三是違規(guī)銷售商品房，欺騙消費(fèi)者，許多購房者入住幾年還無法領(lǐng)取房產(chǎn)證；四是面積不實(shí)“短斤缺兩”現(xiàn)象嚴(yán)重；五是房屋建設(shè)質(zhì)量問題，有些樓宇交樓后不久就出現(xiàn)批蕩脫落、墻體裂開、漏水等嚴(yán)重問題。商品房的質(zhì)量問題嚴(yán)重影響了市民的購房欲望，制約了商品房有效需求的進(jìn)一步擴(kuò)大，降低了房地產(chǎn)業(yè)的信譽(yù)，也不利于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。商品房存在的問題主要與商品房的建設(shè)管理有關(guān)，也體現(xiàn)了我們在商品房建設(shè)時(shí)眼光不夠長遠(yuǎn)，未能堅(jiān)持商品房建設(shè)中的適度超前。商品房建設(shè)的超前性最重要的是體現(xiàn)商品房功能與質(zhì)量的超前。另外，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)眼光短淺，信譽(yù)不強(qiáng)，意圖謀取暴利，而且政府也對商品房的質(zhì)量缺乏有效的管理，部分設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)水平不高、施工單位施工質(zhì)量差、監(jiān)理單位把關(guān)不嚴(yán)，也是造成商品房質(zhì)量不高的主要原因之一。

4.2.2中低價(jià)位房供應(yīng)不足，住宅市場結(jié)構(gòu)矛盾突出

咸陽市商品住宅主要分為三類，一類是政府為了解決低收入者住房問題而建造的經(jīng)濟(jì)適用房，第二類是普通商品房，第三類是別墅等高檔商品房。進(jìn)幾年開發(fā)的商品住宅中別墅等高檔商品房過多，面對中低收入者的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房不足。在目前階段咸陽市人口中工薪階層僅占到40%不到，雖然90年代后期有不少企業(yè)入駐咸陽，白領(lǐng)，企業(yè)家等高收入者有所增加，但是并沒有實(shí)質(zhì)性的改變?nèi)丝诘慕Y(jié)構(gòu)，所以咸陽市住宅的需求仍然以中低價(jià)房為主，這與供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了矛盾。導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性矛盾的原因一是政府方面，二是企業(yè)方面。在政府方面主要是認(rèn)識(shí)不足，管理滯后，表現(xiàn)在供地的結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了錯(cuò)位和規(guī)劃的導(dǎo)向作用沒有及時(shí)跟上，根本的結(jié)癥在于對西咸經(jīng)濟(jì)一體化對咸陽市房地產(chǎn)市場的影響認(rèn)識(shí)不足，因此出現(xiàn)了一些“嫌貧愛富”的極端現(xiàn)象。近年來，咸陽市某個(gè)區(qū)政府，明確提出在本區(qū)“消滅每平方米2500元以下樓盤”的口號，甚至周圍的郊縣也提出了“不再建造每平方米1500元以下的住宅”。這樣政策導(dǎo)向的區(qū)政府，主要是想通過房價(jià)調(diào)整本地區(qū)的人口結(jié)構(gòu)，希望將具有較高消費(fèi)能力的原本在西安的中高收入人群導(dǎo)入本區(qū)，拉動(dòng)本區(qū)需求，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。但是，這樣的政策導(dǎo)向，偏離了城市發(fā)展的客觀事實(shí)，加劇了房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾。在企業(yè)方面，由于高檔樓盤的開發(fā)利潤較高，許多開發(fā)商希望能分得一杯羹，與之相對絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不愿去參加有開發(fā)利潤限制和更多政府及社會(huì)公眾監(jiān)督的經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)。中低價(jià)位房的供不應(yīng)求，使得中低位價(jià)房的價(jià)格上漲，這就相對降低了普通市民的住房消費(fèi)能力，使他們的購房安居更加困難。同時(shí)，中低價(jià)位房的價(jià)格上漲帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲，增加了咸陽樓市發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也給拆遷安置帶來更大的困難。按照咸陽的規(guī)劃，今后幾年，動(dòng)遷力度依然會(huì)很大，如果市場不能夠提供足夠的中低價(jià)29房來滿足這些最基本的要求，咸陽的市區(qū)重心轉(zhuǎn)移、拆遷工作無疑會(huì)出現(xiàn)很大的問題。這種結(jié)構(gòu)性的矛盾由來已久，相關(guān)管理部門也注意到了這個(gè)問題，采取了一些措施，如在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供地區(qū)域上給予傾斜，但是到目前，這種局面仍沒有扭轉(zhuǎn)，主要還是缺乏一個(gè)宏觀的、長期的決策。

4.3物業(yè)管理滯后，營銷水平有限

4.3.1物業(yè)管理滯后，市場化程度低我國的物業(yè)管理公司一般分為以下幾種：

（1）由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己成立的物業(yè)管理公司管理自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

（2）由房地產(chǎn)管理部門所屬的房管所轉(zhuǎn)制建成的物業(yè)管理公司，主要管理原先就歸自己管理的公房。

（3）由房地產(chǎn)管理部門新組建的物業(yè)管理公司。

（4）按照《公司法》要求，由社會(huì)上的公司、自然人發(fā)起組建的物業(yè)管理公司。

（5）由大、中型企事業(yè)單位原房改機(jī)構(gòu)改建的物業(yè)管理公司，主要管理單位的自有房產(chǎn)[46]。這五種類型中，咸陽市的物業(yè)管理公司第一種類型占了很大比例。這種類型的企業(yè)雖然追求利潤最大化，但它由于是附屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，沒有引入競爭機(jī)制，造成缺乏活力和效率，形成壟斷經(jīng)營，從而造成資源浪費(fèi)，既不能滿足消費(fèi)者的需求，又不能實(shí)現(xiàn)資源最優(yōu)配置。此外，當(dāng)前咸陽市物業(yè)管理理念滯后，行業(yè)隊(duì)伍素質(zhì)偏低，從業(yè)人員成分復(fù)雜，管理人員也缺乏正規(guī)的培訓(xùn)，管理和服務(wù)不到位，使物業(yè)管理水平受到較大的影響。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)衍生出的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，在咸陽市起步較晚，水平低下，目前還處于起步階段，有待發(fā)展。目前，咸陽市只有較少一部分房地產(chǎn)實(shí)行了物業(yè)管理，且在目前的物業(yè)管理工作中也存在很多問題。一是大部分住宅小區(qū)沒有成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，還無法從物業(yè)管理市場上選擇物業(yè)管理公司。現(xiàn)行的物業(yè)管理工作大多數(shù)仍然由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代管，行為很不規(guī)范；二是大部分物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，比市場價(jià)格偏低，同時(shí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量不匹配；三是物業(yè)管理的范圍主要集中在小區(qū)衛(wèi)生、綠化、安全幾個(gè)方面，其他增值服務(wù)內(nèi)容有限；四是老舊居民小區(qū)特別是2000年以前建成的住宅小區(qū)，由于建安標(biāo)準(zhǔn)低，物業(yè)管理配套設(shè)施缺項(xiàng)較多，同時(shí)均未建立住房公共維修資金，這些住宅小區(qū)已經(jīng)超過保修期，物業(yè)管理面臨問題多，由于沒有物業(yè)維修資金，根本無法推行市場化物業(yè)管理，已成為咸陽市物業(yè)管理上訪的焦點(diǎn)問題。

4.3.2房地產(chǎn)營銷水平較低

4.3.2.1銷售團(tuán)隊(duì)、人員水平相對較低

銷售團(tuán)隊(duì)、人員水平直接受到咸陽市房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營理念、項(xiàng)目的市場定位、消費(fèi)客戶對產(chǎn)品要求的影響。目前大多數(shù)本地開發(fā)商仍停留在控制成本降低價(jià)格來吸引客戶，對項(xiàng)目本身的研究不夠深入，對市場的定位不完全準(zhǔn)確。較多低檔項(xiàng)目的開發(fā)導(dǎo)致咸陽市銷售團(tuán)隊(duì)、人員水平相對比較低。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）大部分的銷售團(tuán)隊(duì)沒有經(jīng)過專業(yè)的房地產(chǎn)營銷知識(shí)的培訓(xùn)，對房地產(chǎn)相關(guān)的30法律、法規(guī)、條例知之甚少，從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)偏低。（2）由于大多數(shù)開發(fā)商在項(xiàng)目前期工作完成之后進(jìn)行銷售隊(duì)伍的組建，銷售人員對項(xiàng)目的開發(fā)理念、市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)精髓沒有形成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)理解，不能通過銷售環(huán)節(jié)將其提升為產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢。（3）大部分的銷售人員大多采取講解的方式與客戶溝通，銷售說辭過于直白，不能有效把握客戶心理，從而無法有效的引導(dǎo)客戶。（4）大部分項(xiàng)目的銷售現(xiàn)場接待中心，缺乏有效的現(xiàn)場管理與布置，不能形成直觀的銷售氛圍，不能營造客戶心中的勢能優(yōu)勢。

4.3.2.2營銷水平有限

咸陽市房地產(chǎn)業(yè)的營銷水平，住宅項(xiàng)目同商業(yè)市場項(xiàng)目還是有一定差異，總的來講住宅的營銷水平略低。住宅市場受咸陽市商品房市場整體運(yùn)作水平的限制，營銷水平處于中低等水平。居住項(xiàng)目由于目標(biāo)客戶群體定位廣泛，大多采用坐銷的方式。大多數(shù)項(xiàng)目的營銷策略千篇一律，幾乎沒有什么市場定位的差異性與項(xiàng)目的概念性定位。促銷方式單一，主要集中在房價(jià)的優(yōu)惠方面。很多項(xiàng)目在營銷策略的制定方面對企業(yè)文化與品牌效應(yīng)對銷售的帶動(dòng)作用考慮不足。咸陽市商業(yè)房地產(chǎn)市場的整體營銷水平中等，個(gè)別項(xiàng)目水平較高。商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)回報(bào)率高，許多開發(fā)商會(huì)在商業(yè)項(xiàng)目的廣告加大投入，為營銷策略的執(zhí)行提供了良好的條件。營銷形成相對住宅更加靈活多樣，大多數(shù)采用租售結(jié)合方式，特別是一些專業(yè)的市場，由于開發(fā)商參與市場的經(jīng)營與管理為客戶提供了更多的投資模式。在廣告表現(xiàn)方面商業(yè)項(xiàng)目的表現(xiàn)形式也是比較豐富，基本上采用路牌、報(bào)紙、電視等多種媒體，從而提高項(xiàng)目的知名度。從整體上講，咸陽市房地產(chǎn)市場的營銷水平還處在一個(gè)很低的水平上。

4.4居民住房消費(fèi)觀念存在誤區(qū)

目前，住房消費(fèi)觀念上存在兩個(gè)誤區(qū)：一是一步到位，要改善住房就想一步到位，一次解決問題，且不切合實(shí)際選擇住房面積。住大房子是很多咸陽人的夢想，為了這個(gè)夢想，很多年輕人早早背上了房貸，為了供房很多人不敢去旅游，不敢去商場購物，有的甚至不敢生孩子。這種不顧經(jīng)濟(jì)條件和資源條件，脫離實(shí)際承受能力或者超過實(shí)際需求，片面追求過大住房面積的消費(fèi)行為是一種浪費(fèi)行為。二是受傳統(tǒng)觀念“有恒產(chǎn)者有恒心”的影響，咸陽市許多消費(fèi)者普遍認(rèn)為：只有購買了商品房才稱得上實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。其實(shí)這是一個(gè)消費(fèi)誤區(qū)，正是這個(gè)觀念導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民一擁而上的搶購商品房，雖然大部分購房者經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，能夠承受目前的房價(jià)，但是其中也有部分中低收入家庭為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，超越了正常的支付能力，因?yàn)楣┓勘成狭顺林氐呢?fù)擔(dān)，成為所謂“房奴”。31圖5-1咸陽市房地產(chǎn)投資額占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資額的比重0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%2000200120022003200420052006圖5-2咸陽市房地產(chǎn)投資額占當(dāng)年GDP的比重0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%2000200120022003200420052006