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出臺(tái)了《上海市居住房屋租賃管理實(shí)施辦法》，并規(guī)定了租賃備案制度。

至2008年底，居住房屋租賃合同備案數(shù)量為118.94萬(wàn)平方米，但出于避稅等方面的考慮，市場(chǎng)上處于分散狀態(tài)的私人住房出租都沒(méi)有備案，實(shí)際的租賃市場(chǎng)遠(yuǎn)大于這一數(shù)量。

第一，上海的市場(chǎng)化租賃住房所占比例較大，約占15%根據(jù)我們連續(xù)多年對(duì)上海市民居住狀態(tài)的抽樣調(diào)查，約83%的居民居住在自有住房中，約15%左右的居民租賃住房，其他為借住或居住在職工宿舍中，所以目前上海的租賃市場(chǎng)總體說(shuō)比較大。這里不包括租賃公有住房的80萬(wàn)戶左右居民，如果加上這一部分，上海的租賃居住比例將在25%左右。

第二，上海住房租賃市場(chǎng)比較穩(wěn)定，70%以上的供需雙方具有持續(xù)性根據(jù)上海房地產(chǎn)流通研究所的一項(xiàng)調(diào)查，租賃市場(chǎng)的供應(yīng)和需求都比較穩(wěn)定。從供應(yīng)方看，目前約7成以上的租賃住房是以凈資產(chǎn)的狀態(tài)出租，就是出租房屋沒(méi)有貸款，出租人以著眼于長(zhǎng)期投資的個(gè)人投資者為主，7成以上的出租者沒(méi)有出售房屋的計(jì)劃。從需求方來(lái)看，租客以非上海戶籍居民為主，占到7成以上，而且60%以上的租客在近年沒(méi)有購(gòu)房的打算，所以需求相對(duì)穩(wěn)定。

第三，公共租賃住房建設(shè)初具規(guī)模，制度不斷健全為解決本市新落戶職工、引進(jìn)人才和來(lái)滬務(wù)工人員等的居住問(wèn)題，上海主要通過(guò)提供人才公寓、單位租賃公寓或白領(lǐng)公寓、來(lái)滬務(wù)工人員宿舍或公寓等公共租賃性房屋解決其階段性、短期的居住困難。如浦東新區(qū)的張江科技公寓、張江紫薇公寓和浦東新區(qū)保障中心的高級(jí)人才公寓、青年公寓，閔行區(qū)的“鑫澤陽(yáng)光公寓”，嘉定區(qū)的馬陸鎮(zhèn)的永盛公寓，金山區(qū)的便利中心，松江區(qū)的比亞迪公司職工宿舍和寶鋼集團(tuán)的職工宿舍等。同時(shí)上海在制度上不斷完善，于2009年出臺(tái)了《關(guān)于單位租賃房建設(shè)和使用管理的試行意見(jiàn)》，鼓勵(lì)單位利用自用土地建造職工宿舍，以解決本單位職工、包括來(lái)滬務(wù)工人員的階段性居住問(wèn)題。

二、上海租賃市場(chǎng)發(fā)展存在的制約因素雖然上海的租賃市場(chǎng)發(fā)展較快，但仍存在著發(fā)育遲緩、管理落后等一些制約其進(jìn)一步發(fā)展的問(wèn)題。

第一，租賃者缺乏“安居”感

一是從心理上，租賃居住者普遍缺乏“家”的感覺(jué)。中國(guó)文化長(zhǎng)期存在著“居有其屋”的觀念，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)住房保障房，就感覺(jué)沒(méi)有屬于自己的家。二是在客觀上，由于我國(guó)沒(méi)有針對(duì)租賃關(guān)系保障性的法律法規(guī)，在租賃期間，出租人可以隨時(shí)提高租金或解除租賃關(guān)系，租賃雙方因日常設(shè)備維修等方面的責(zé)任與義務(wù)缺乏明確的界定而經(jīng)常會(huì)發(fā)生糾紛，所以承租人客觀上難以長(zhǎng)期穩(wěn)定地租住同一住房。

第二，租賃住房仍存在戶口、教育等方面的障礙根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有的戶籍管理制度，許多新進(jìn)上海的人員，要么將戶籍掛靠在集體戶口中，要么只有購(gòu)買私有產(chǎn)權(quán)房。而沒(méi)有掛在產(chǎn)權(quán)房中的集體戶口，往往會(huì)在就業(yè)、子女入學(xué)等方面帶來(lái)相應(yīng)的困難。

第三，市場(chǎng)上缺少小戶型租賃住房目前市場(chǎng)上出租的小戶型住房主要是上世紀(jì)90年代上半期及以前建設(shè)的公有住房，市場(chǎng)上小戶型住房租賃始終處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。而且這些住房的居住小區(qū)環(huán)境相對(duì)較差，而高端租賃市場(chǎng)中的小戶型相對(duì)較少。

第四，群租現(xiàn)象突出，為租賃管理提出新挑戰(zhàn)由于上世紀(jì)90年代后期以來(lái)建設(shè)的新建商品住房面積普遍較大，而大多數(shù)外來(lái)從業(yè)人員收入水平較低，這就產(chǎn)生了“群租”現(xiàn)象。群租現(xiàn)象是大城市發(fā)展中無(wú)法完全避免的問(wèn)題，僅靠“堵”難以從根本上解決問(wèn)題，因此必須在管理上創(chuàng)新，進(jìn)行規(guī)范與引導(dǎo)，保證租賃居住安全，保證鄰里關(guān)系和睦。

三、發(fā)展與完善上海租賃市場(chǎng)的思考隨著我國(guó)城市化過(guò)程不斷推進(jìn)，上海未來(lái)必須大力發(fā)展與完善租賃市場(chǎng)，形成較完善的租賃體系與運(yùn)行機(jī)制，以及相應(yīng)的政策支持體系。

第一，加快公共租賃住房建設(shè)，著力構(gòu)建完善的租賃體系在西方主要國(guó)家，公共租賃住房占租賃住房的比例較大，西歐幾個(gè)國(guó)家的公共租賃住房占比如表1所示。

同樣，我國(guó)香港目前約一半人口居住在公共住房中，其中租住占30%以上。

上海在下一階段首先應(yīng)重點(diǎn)增加以職工宿舍和人才公寓為主的公共租賃住房建設(shè)，并增加經(jīng)濟(jì)適用住房租賃的比例，使公共租賃住房占租賃住房比例增加。其次應(yīng)梳理原有的公有住房的租賃關(guān)系，合理提高租金水平，使上海逐步形成公共租賃住房（包括廉租住房和租賃的經(jīng)濟(jì)適用住房）為主導(dǎo)、市場(chǎng)化租賃住房為主體、其它租賃住房為補(bǔ)充的體系。

表1西歐幾個(gè)國(guó)家不同住房占比（%）國(guó)家自有住房私人租賃公共住房租賃其它荷蘭461340比利時(shí)65286英國(guó)681022丹麥5619215德國(guó)404020法國(guó)562117瑞典43172216第二，建設(shè)統(tǒng)一的公共租賃住房信息平臺(tái)，引導(dǎo)和促進(jìn)租賃市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展上?？梢詫⒘庾》俊⒆赓U型的經(jīng)濟(jì)適用住房、人才公寓、職工宿舍、農(nóng)民工公寓等都納入公共租賃住房信息化管理平臺(tái)，更好地服務(wù)于解決居民住房困難。同時(shí)也鼓勵(lì)市場(chǎng)化社會(huì)房源用于公共租賃，增加公共租賃房源，這樣就可以形成以公共租賃住房為主導(dǎo)的租賃市場(chǎng)。通過(guò)公共租賃住房可以起到引導(dǎo)市場(chǎng)的作用，如在租賃水平、租賃關(guān)系上都可以作為市場(chǎng)化租賃住房的參照。同時(shí)政府也可以根據(jù)租賃供求關(guān)系的變化，通過(guò)增加和減少公共租賃住房的供應(yīng)，來(lái)穩(wěn)定租賃市場(chǎng)。

第三，通過(guò)金融、稅收等政策支持，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)租賃住房以私人為主的租賃市場(chǎng)存在租賃關(guān)系不穩(wěn)定、不規(guī)范，需要增加機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)租賃住房，租賃經(jīng)營(yíng)發(fā)展主要基于幾方面原因，一是租賃經(jīng)營(yíng)租金回報(bào)低；二是長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)資金沉淀多，資金成本高；三是租賃經(jīng)營(yíng)稅收高，經(jīng)營(yíng)成本高。所以要增加租賃住房經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，一般應(yīng)是事業(yè)單位或非營(yíng)利機(jī)構(gòu)為主，政府要在金融與稅收上給予支持，在金融上要通過(guò)金融工具的創(chuàng)新，創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期融資的渠道，如通過(guò)房地產(chǎn)信托基金等。在稅收上應(yīng)考慮相應(yīng)的政策優(yōu)惠，如借鑒國(guó)外通過(guò)房屋的加速折舊，減少所得稅稅收等加快資金的回收。

第四，加快法制建設(shè)，規(guī)范市場(chǎng)化租賃關(guān)系市場(chǎng)化的租賃仍將是上海租賃住房的主體，應(yīng)借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，規(guī)范租賃關(guān)系，保障租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)，如德國(guó)、美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，都通過(guò)租金控制等法律規(guī)定，使出租人不能隨意提高租金，不能隨意解除租賃關(guān)系，保證了承租人的利益，同時(shí)也通過(guò)稅收的相應(yīng)優(yōu)惠，保證了出租人的利益。

第五，提高租賃管理信息化水平，整合租賃管理職能房屋租賃市場(chǎng)涉及出租房屋安全管理，承租人的戶籍管理，衛(wèi)生管理、治安管理等多個(gè)方面，全市應(yīng)成立專門的管理機(jī)構(gòu)，將相關(guān)部門的職責(zé)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，納入到一個(gè)框架內(nèi)。要建立一種協(xié)調(diào)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)管理上的信息共享、資源共享。當(dāng)前可借保障“世博”安全之際，加強(qiáng)租賃關(guān)系與實(shí)有人口的管理，建立房屋與居住人口相聯(lián)系的信息系統(tǒng)，并與租賃備案相結(jié)合，做到全覆蓋的管理?？梢越梃b寧波等地經(jīng)驗(yàn)，每個(gè)街道、社區(qū)配備專門的外來(lái)人口管理員，進(jìn)行住房租賃、安全、衛(wèi)生等全方位的管理，并起到有效規(guī)范和引導(dǎo)“合租”行為。

第六，創(chuàng)新政策，服務(wù)承租人

針對(duì)租賃房屋不能“入戶”而影響到子女教育等問(wèn)題，上?？梢詣?chuàng)新思路，如在戶籍管理的具體操作上進(jìn)行突破，是否可以在公共租賃住房所在街道設(shè)立專門的集體戶口簿，允許子女入戶，方便就學(xué)等，最終達(dá)到租賃住房與居住自有住房基本相同的生活水平。

租賃住房是住房市場(chǎng)的重要組成部分，發(fā)展與完善上海住房租賃市場(chǎng)，無(wú)論對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還是促進(jìn)“居有其屋”都有重要的意義。