導(dǎo)語：房地產(chǎn)稅制改革論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要問題

隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，房地產(chǎn)稅收也成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，房地產(chǎn)稅費(fèi)制度中存在的一些問題也引起我們的深入思考。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，房地產(chǎn)稅制中存在諸多問題已突現(xiàn)出來，已不能體現(xiàn)稅收再分配調(diào)節(jié)功能，也不適應(yīng)緩和社會(huì)矛盾的迫切要求，更不適應(yīng)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實(shí)要求。

1.1重視流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，輕視持有階段房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負(fù)輕；而流通環(huán)節(jié)，多個(gè)稅種同時(shí)課征。房地產(chǎn)的稅種主要集中在前三個(gè)開發(fā)投資環(huán)節(jié)，也就是流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，即流轉(zhuǎn)稅種;而占有和交易環(huán)節(jié)相對(duì)較輕，即保有稅輕。而流轉(zhuǎn)稅是間接稅。它具有可轉(zhuǎn)嫁性，這部分稅轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者，由購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。這也是房?jī)r(jià)居高的一個(gè)原因。另一個(gè)現(xiàn)象是不對(duì)個(gè)人非營(yíng)業(yè)性住房征房產(chǎn)稅，這相當(dāng)于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實(shí)際上鼓勵(lì)了土地持有，助長(zhǎng)了土地投機(jī)，導(dǎo)致了高房?jī)r(jià)與高空置率的存在。一邊是商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴(yán)重關(guān)注的時(shí)候了。

1.2稅收制度不統(tǒng)一，內(nèi)外稅制違公平內(nèi)企及境內(nèi)居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費(fèi)和城市房地產(chǎn)稅?，F(xiàn)行內(nèi)外分開、房土分開的房地產(chǎn)稅制下，外資企業(yè)保有土地時(shí)的稅收成本幾乎為零，其稅負(fù)明顯小于內(nèi)資企業(yè)。這種“超國(guó)民待遇”，內(nèi)外區(qū)別對(duì)待的房地產(chǎn)稅制將大大損害內(nèi)資企業(yè)的利益，影響稅收的公平性原則。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內(nèi)外資企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)起點(diǎn)不同，稅負(fù)不公，不利于統(tǒng)一市場(chǎng)的構(gòu)建和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的培育發(fā)展。

1.3稅收立法層次低，征稅依據(jù)不充分按稅收法定原則，沒有法律依據(jù)，國(guó)家就不能征稅、任何人不得被要求納稅。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是由國(guó)務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實(shí)施的行政法規(guī)，級(jí)次較低。

1.4征稅范圍狹窄，調(diào)節(jié)力度較弱納稅人使用土地的面積作為計(jì)稅依據(jù)顯然不符合房地產(chǎn)稅的發(fā)展趨勢(shì)。這種簡(jiǎn)單的計(jì)征方法雖然在操作上比較簡(jiǎn)便，但卻造成納稅人在保有土地時(shí)的稅收成本偏低，致使納稅人可以不在乎土地的稅收成本，低效率地使用土地。與房產(chǎn)有限使用的特性相比，土地具有長(zhǎng)期使用、不可再生等特征，因此土地是一種稀缺性資源，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值較房產(chǎn)更高。而在目前的房地產(chǎn)稅制下，高價(jià)值的土地資源卻承擔(dān)著低水平的稅負(fù)。

房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，還把行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用、財(cái)政撥付事業(yè)費(fèi)的機(jī)構(gòu)、個(gè)人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對(duì)象；土地使用稅也排除了農(nóng)村土地，僅限于對(duì)城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。

1.5稅費(fèi)不清，費(fèi)高于稅目前，我國(guó)涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售全過程的所有稅收，約占建設(shè)成本的12%；而如配套費(fèi)等各類規(guī)費(fèi)卻達(dá)到41%。

1.6配套制度不健全，稅收征管難度大我國(guó)稅制改革，需要進(jìn)行財(cái)產(chǎn)評(píng)估的稅種和數(shù)量很多，而房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)起步較晚，既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評(píng)估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段很不健全，目前還無法幫助實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收，稅收征管難度大。2房地產(chǎn)稅制改革思路

2.1合并稅種，開征物業(yè)稅把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費(fèi)，以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費(fèi)，合并為全國(guó)統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。國(guó)際通用的做法是對(duì)經(jīng)營(yíng)性的房產(chǎn)按高檔稅率課征，非營(yíng)業(yè)性的房產(chǎn)按低檔稅率課征，對(duì)居民住宅的保有課稅，實(shí)行低稅政策。

2.1.1擴(kuò)大征收范圍，確定征免界限。一是取消個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)性住房免稅的規(guī)定，對(duì)占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實(shí)行高稅率，而對(duì)占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過低，就多買多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應(yīng)專項(xiàng)使用，作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)專項(xiàng)基金，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，也可作為對(duì)符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房有困難的家庭提供購(gòu)房或住房租金補(bǔ)貼，抑制目前我國(guó)逐漸拉大的收入差距，緩和社會(huì)矛盾，構(gòu)建和諧社會(huì)。二是取消對(duì)事業(yè)單位有關(guān)免稅的規(guī)定，把非公益性事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營(yíng)業(yè)用房和高標(biāo)準(zhǔn)住房納入征稅范圍。

2.1.2對(duì)房產(chǎn)稅以評(píng)估市場(chǎng)價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價(jià)計(jì)征，是以房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)；二是從租計(jì)征，以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)。按歷史成本價(jià)余值征收，使得稅收收入與房地產(chǎn)價(jià)值背離，國(guó)家不能分享土地增值收益，還將承擔(dān)通貨膨脹損失；從租計(jì)征的則對(duì)其實(shí)際租金難以把握，且對(duì)經(jīng)營(yíng)行為又征營(yíng)業(yè)稅，有交叉之弊；而且對(duì)同一宗房地產(chǎn)按從租計(jì)征與從價(jià)計(jì)征兩種方法分別計(jì)算出的稅額相差很大，造成偷稅空間。目前對(duì)房產(chǎn)雖是從價(jià)征收房產(chǎn)稅，但過多依賴會(huì)計(jì)制度確認(rèn)計(jì)稅依據(jù)的方法也存在諸多問題。例如，由于納稅人對(duì)會(huì)計(jì)制度的理解不同造成計(jì)稅依據(jù)的不統(tǒng)一，由于房產(chǎn)取得形式和取得時(shí)間的不同造成計(jì)稅依據(jù)內(nèi)容的不一致，等等。

2.1.3對(duì)土地使用稅應(yīng)按類型和用途分別制定稅率?，F(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實(shí)行固定稅額的辦法，一是國(guó)家不能及時(shí)分享土地增值收益；二是稅率過低，且不同等級(jí)土地之間的稅額差距太小，體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級(jí)差收入的作用，對(duì)促使土地使用者節(jié)約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，許多地方城鄉(xiāng)結(jié)合部難以區(qū)分，分設(shè)在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同，也會(huì)產(chǎn)生稅負(fù)差別；四是部分減免稅規(guī)定，不利于一些占地面積大而經(jīng)濟(jì)效益差的企業(yè)加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理，影響企業(yè)間的平等競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)個(gè)人住房按類型、經(jīng)過評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格采用三四級(jí)超額累進(jìn)稅率制。

2.1.4全國(guó)稅率應(yīng)有彈性。我國(guó)地域廣闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，全國(guó)不宜采用統(tǒng)一稅率?？稍O(shè)立一個(gè)彈性控制區(qū)間，各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。

2.2提高立法級(jí)次，下放管理權(quán)限中央制定物業(yè)稅對(duì)稅法要素做原則性規(guī)定，而由省級(jí)立法機(jī)關(guān)或政府制定細(xì)則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實(shí)施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護(hù)中央的稅制統(tǒng)一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調(diào)動(dòng)地方政府的積極性，逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級(jí)地方稅的主體稅種。

2.3完善各項(xiàng)配套改革措施一是建立和完善房地產(chǎn)登記制度，全面掌握房地產(chǎn)各方面情況，找準(zhǔn)征稅目標(biāo)。二是建立和完善以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)的價(jià)格評(píng)估體系。三是注意房地產(chǎn)稅制改革與其他稅制之間的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)稅制的變動(dòng)，將關(guān)系到有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的多項(xiàng)稅收和收費(fèi)，要把該項(xiàng)改革和整體稅制完善結(jié)合起來，處理好相關(guān)稅種之間的關(guān)系。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀改革