導(dǎo)語(yǔ)：廣州房地產(chǎn)泡沫分析論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

【摘要】從房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅與GDP增長(zhǎng)速度比、商品房空置率、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況指標(biāo)、房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源、城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)與房屋價(jià)格指數(shù)比等多個(gè)泡沫指標(biāo)比較來(lái)看：廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)在1998—2004年整體運(yùn)行平穩(wěn)，但是，個(gè)別年份存在泡沫威脅，出現(xiàn)投資過熱、商品房積壓等現(xiàn)象。而加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸和土地出讓監(jiān)控、建立房地產(chǎn)信息機(jī)制、提高房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻將是緩解積壓房，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)膨脹的有效手段。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；測(cè)度；指標(biāo)；實(shí)證研究

1998年，我國(guó)開始取消福利分房，進(jìn)行個(gè)人住房的貨幣化改革，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)步入快速發(fā)展期，投資增幅較大，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的爭(zhēng)論也由此產(chǎn)生。事實(shí)上，我國(guó)房地產(chǎn)在一定程度上存在經(jīng)濟(jì)泡沫是毫無(wú)疑問的，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的區(qū)域化特征，有些城市的房地產(chǎn)過熱(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，所以，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫到底有多大，目前，還沒有一個(gè)準(zhǔn)確的結(jié)論。廣州作為珠江三角洲的中心城市，不僅經(jīng)濟(jì)發(fā)展走在全國(guó)的前列，房地產(chǎn)市場(chǎng)也取得長(zhǎng)足的發(fā)展。2005年，廣州房地產(chǎn)開發(fā)投資已達(dá)到488．86億元，占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的38．2％(2006年廣州市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展公報(bào))。但房?jī)r(jià)的不斷上漲，也引起了人們對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注。本文以廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，選取房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅與GDP增長(zhǎng)速度比、商品房空置率等多個(gè)泡沫指標(biāo)來(lái)測(cè)度廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫程度。

一、房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)泡沫測(cè)度

房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格嚴(yán)重脫離理論價(jià)值的現(xiàn)象。泡沫的存在是相對(duì)于房地產(chǎn)的理論價(jià)值來(lái)說的。對(duì)于引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的原因，一般來(lái)說主要有兩個(gè)：一是開發(fā)商的過熱投資和消費(fèi)者的投機(jī)預(yù)期形成投機(jī)需求造成，二是銀行金融資金的支持(李維哲、曲波，2002)。

對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度一般有兩種方法，一是直接測(cè)度，即利用定義測(cè)度房地產(chǎn)的理論價(jià)值，通過比較理論價(jià)值與實(shí)際價(jià)格來(lái)測(cè)度房地產(chǎn)的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一個(gè)是利用指標(biāo)法間接測(cè)評(píng)，即通過指標(biāo)比較，判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫。這兩種方法各有優(yōu)缺點(diǎn)，第一種比較科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，但不易操作，第二種比較容易操作，但不夠嚴(yán)謹(jǐn)。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟穩(wěn)定，合理的地價(jià)、費(fèi)用、建設(shè)成本、利潤(rùn)以及未來(lái)收益等參數(shù)難以確定，數(shù)據(jù)的獲得也困難，直接測(cè)度法在實(shí)際操作中較難，我們傾向于選擇指標(biāo)法來(lái)測(cè)度房地產(chǎn)泡沫程度。下面以廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，進(jìn)行指標(biāo)法測(cè)度研究。

二、廣州房地產(chǎn)泡沫實(shí)證研究

本文主要選擇房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)投資增幅與GDP增長(zhǎng)率的比值、房屋空置情況、房地產(chǎn)業(yè)的盈利狀況、房地產(chǎn)投資來(lái)源等多個(gè)泡沫測(cè)度指標(biāo)，來(lái)評(píng)價(jià)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫及泡沫程度。

1．房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)分析

房?jī)r(jià)收入比一般用整套住房?jī)r(jià)格與居民戶年均可支配收入的比值來(lái)表示，用來(lái)測(cè)度居民的購(gòu)房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持續(xù)上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的可能性就越大。從1998—2004年人均可支配收入的增長(zhǎng)率與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的比較可以看出，人均可支配收入基本上是正增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)基本上是負(fù)增長(zhǎng)，除了2002年，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率高于居民可支配收入增長(zhǎng)率外。按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率連續(xù)三年超過10％，可被認(rèn)為存在經(jīng)濟(jì)泡沫或有此苗頭。據(jù)此，可初步判斷廣州市不存在房地產(chǎn)泡沫。房?jī)r(jià)收入比雖然從1998年的12．97開始一直下降，目前維持在9倍左右。但是，整體上說房?jī)r(jià)收入比還是偏高，不僅遠(yuǎn)高于西方發(fā)達(dá)國(guó)家的3～6倍，而且也高于發(fā)展中國(guó)家的6～8倍水平，存在一定的威脅，同時(shí)，也造成商品房積壓空置。

2．房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅與GDP增長(zhǎng)速度指標(biāo)分析

房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)速度與GDP增長(zhǎng)速度指標(biāo)主要衡量房地產(chǎn)行業(yè)的相對(duì)擴(kuò)張程度，指標(biāo)過高說明房地產(chǎn)業(yè)的相對(duì)高度發(fā)展。1998—2004年，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅不大，除1998、2000年達(dá)到17．28％和20．17外，其他各年基本維持在10％以下，2003年甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，僅為－1．6％，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)低于同期全國(guó)房地產(chǎn)投資額年均增長(zhǎng)率20％的水平(根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒1998—2004》相關(guān)數(shù)據(jù)測(cè)算)。而同期的廣州市GDP的增長(zhǎng)速度均以兩位數(shù)增長(zhǎng)，基本維持在15％左右，GDP的增長(zhǎng)速度除1998、2000年外明顯高于房地產(chǎn)投資的增幅。說明廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資沒有出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資比較理性，這顯示了政府的宏觀調(diào)控政策比較有效。3．商品房空置率指標(biāo)分析

商品房空置率用當(dāng)前商品房或商品住宅的空置量與近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映當(dāng)前商品房供求狀態(tài)，衡量房地產(chǎn)投資是否與社會(huì)有效需求相適應(yīng)。比例越高，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)越大。一般來(lái)說，空置率在20％以上為嚴(yán)重積壓區(qū)，在10％～20％之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，5％～10％為合理區(qū)，5％以下為空置不足區(qū)。廣州房地產(chǎn)空置面積在1998年僅為267萬(wàn)平方米、1999、2000、2001、2002四年持續(xù)走高，2003年達(dá)到最高空置量722．01萬(wàn)平方米，2004年受政府調(diào)控固定資產(chǎn)政策影響，空置量有所下降，但仍有646．9萬(wàn)平方米，相當(dāng)于年新竣工面積的64％，空置數(shù)量驚人。廣州商品房的空置率也很高，除1998年空置率為13．38％，在空置危險(xiǎn)區(qū)內(nèi)外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾達(dá)到24．19％，商品房供給大于需求，空置存量較大，出現(xiàn)較大積壓現(xiàn)象。出現(xiàn)這一狀況主要有兩方面原因：一是雖然實(shí)現(xiàn)住房貨幣化改革，但是，廣州居民的自有住房比例高，購(gòu)房者購(gòu)房熱情不高。二是開發(fā)商過度開發(fā)，房屋供過于求，出現(xiàn)大量商品房銷不出去，因而閑置。

4．房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況指標(biāo)分析

衡量房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)盈利狀況的指標(biāo)一般為利潤(rùn)額和利潤(rùn)率。利潤(rùn)額和利潤(rùn)率指標(biāo)過高將出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫危險(xiǎn)。從廣州房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)指標(biāo)來(lái)看，近幾年，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)波動(dòng)較大1998和1999年維持在20億元左右，但是2000和2001年急劇下降，降至9．50億元和8．84億元，2002、2003和2004利潤(rùn)回升，在2004年達(dá)到75．86億元。但總體利潤(rùn)率偏低，除2003年利潤(rùn)率達(dá)到12．05％外，其他年份利潤(rùn)率都維持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和

3．0％，遠(yuǎn)低于國(guó)際上多數(shù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)8％的平均利潤(rùn)率。這說明廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，市場(chǎng)化程度較高，沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較理性，泡沫威脅不大。

5．房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源分析

房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源狀況一般有兩個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量，一個(gè)是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)國(guó)內(nèi)貸款與房地產(chǎn)投資資金的比率，主要反映房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行資金的依賴程度，指標(biāo)值過高，顯示銀行資金對(duì)房地產(chǎn)投資的支持度高，房地產(chǎn)泡沫威脅較大；另一個(gè)是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)自有資金與房地產(chǎn)投資資金的比值，用來(lái)說明房地產(chǎn)行業(yè)融資狀況，指標(biāo)值過低，說明房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行和預(yù)售商品房款項(xiàng)的依賴就越大，泡沫威脅越高。1998—2004年廣州房地產(chǎn)投資資金來(lái)源中，銀行貸款資金都高于自籌資金和利用外資的資金，但有下降趨勢(shì)。但是，銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例卻從1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)銀行資金的依賴較為嚴(yán)重。同時(shí)，自籌資金從1998年的86．83億元開始增加，2001年達(dá)到最高106．73億元，然后開始回落，但總量不大。而且房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)自有資金與房地產(chǎn)投資資金的比值從1998年開始不斷下降，說明企業(yè)自有資金有限。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房產(chǎn)貸款的依賴性較大，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較大，存在一定泡沫威脅。

6．城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)與房屋價(jià)格指數(shù)比較

商品零售價(jià)格指數(shù)與房屋價(jià)格指數(shù)用來(lái)衡量商品房?jī)r(jià)格的實(shí)際增長(zhǎng)狀況，如果房屋價(jià)格指數(shù)高于商品零售價(jià)格指數(shù)，顯示商品房實(shí)際價(jià)格增長(zhǎng)，可能存在泡沫威脅。1998—2004年廣州的零售商品價(jià)格指數(shù)波動(dòng)不大，基本維持在97～100之間，而同期的商品房?jī)r(jià)格指數(shù)也基本平穩(wěn)，只有1997年和2003年變化較大，但房屋價(jià)格指數(shù)明顯高于商品零售價(jià)格指數(shù)，說明幾年來(lái)廣州商品房不僅名義價(jià)格上升，而且實(shí)際價(jià)格也有所上升，存在一定泡沫威脅。

三、結(jié)論分析及對(duì)策

綜上指標(biāo)分析，我們發(fā)現(xiàn)1998—2004年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然整體運(yùn)行平穩(wěn)，但是存在一定的泡沫，出現(xiàn)投資過熱、商品房積壓等現(xiàn)象，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。所以，今后一段時(shí)間內(nèi)應(yīng)采取積極措施，消化積壓的控制商品房，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)膨脹。

1．從資金來(lái)源入手，加強(qiáng)對(duì)按揭貸款、多頭空頭擔(dān)保貸款等的監(jiān)控，嚴(yán)把銀行信貸關(guān)，避免銀行資金過量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2．建立有效房地產(chǎn)信息機(jī)制，定期、如實(shí)公布房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作。

3．鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)多渠道融資，促使房地產(chǎn)企業(yè)融資社會(huì)化，減少企業(yè)對(duì)銀行貸款和房屋預(yù)售款的依賴。

4．規(guī)范土地出讓制度，調(diào)控土地使用結(jié)構(gòu)。一是實(shí)行土地儲(chǔ)備制度，嚴(yán)格控制土地供給規(guī)模；另一個(gè)是實(shí)行商品房用地公開招標(biāo)拍賣，防止土地交易的黑箱操作。

5．加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)與居民消費(fèi)層次、消費(fèi)水平對(duì)接。主要是增加經(jīng)濟(jì)適用房的比例，構(gòu)建商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉價(jià)房組成的一個(gè)合理住房結(jié)構(gòu)。

6．提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)入門檻，防止市場(chǎng)過度投機(jī)引發(fā)更多的商品房空置。