導語：房地產(chǎn)投資信托基金探討一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

［摘要］隨著我國市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了快速發(fā)展的黃金時期，同時房地產(chǎn)信托基金也迎來了黃金發(fā)展時期。房地產(chǎn)信托基金是房地產(chǎn)發(fā)展過程隨著房地產(chǎn)不斷發(fā)展過程中出現(xiàn)的新型融資方式，可以更好地規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)投資模式。開拓新型的房地產(chǎn)融資新渠道，可以有效減少房地產(chǎn)行業(yè)因市場過度介入而造成的損失，能夠更好地促進房地產(chǎn)基金信托的健康發(fā)展?；诖耍疚闹攸c分析了房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展模式。

［關鍵詞］房地產(chǎn)投資信托基金；發(fā)展模式；法律規(guī)范

房地產(chǎn)投資信托基金通過對專業(yè)投資機構(gòu)資產(chǎn)進行委托管理，然后按照規(guī)定的基金投資策略進行基金投資，然后為發(fā)行的投資基金發(fā)放資金募集憑證，由專業(yè)的投資基金信托公司進行土地購買、房地產(chǎn)建設以及房地產(chǎn)銷售，以及其他方式比如，個人房地產(chǎn)抵押貸款或者其他機構(gòu)房地產(chǎn)抵押貸款等從中收取利息，同時把基金投資所得利潤按照一定的份額分給投資者。

1房地產(chǎn)投資信托基金的特征

房地產(chǎn)投資信托基金是在20世紀60年代由美國人提出來的，我國的房地產(chǎn)行業(yè)與銀行業(yè)密不可分，相互依賴度很高，其中70%的銀行貸款都是放貸給房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是最近幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非?？焖?。信托基金與房地產(chǎn)投資信托從根本上講具有根本的區(qū)別，雖然他們之間具有一定的聯(lián)系，但是房地產(chǎn)投資信托基金主要對房地產(chǎn)行業(yè)進行投資，雖然信托基金也是投資的金融產(chǎn)品，但是都是以信托公司為實體，他們本質(zhì)區(qū)別在于：1.1以房地產(chǎn)行業(yè)為實體投資對象。房地產(chǎn)投資信托基金主要以房地產(chǎn)行業(yè)為實體投資對象，對于投資人的收益和對相關的國家稅務都有著明確的合同規(guī)定。房地產(chǎn)投資信托是股權類的信托投資產(chǎn)品，換句話說信托基金的投資人可以對投資的房地產(chǎn)實體擁有產(chǎn)權。目前，我國的很多房地產(chǎn)投資信托基金類項目產(chǎn)品都是定期收益的，在規(guī)定的時間內(nèi)能夠獲得預期的收益，根本上是債券類的投資產(chǎn)品，信托投資人沒有投資實體的所有權。1.2信托基金可進行交易轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)投資信托基金投資人可以對其擁有的信托基金進行交易轉(zhuǎn)讓，而且其沒有交易的時間限制，但是對于那些被封閉的基金是不能回購的。對于信托計核而言，信托基金只是一種信托基金產(chǎn)品，不能夠交易，而且必須在規(guī)定的時間內(nèi)償還本金和利息。1.3實體所有權和信托資產(chǎn)管理權分離。房地產(chǎn)信托投資基金在發(fā)行以后，會分離實體所有權和信托資產(chǎn)管理權，保證投資實體所有權和信托基金管理權沒有聯(lián)系，且在房地產(chǎn)投資信托基金成立之后，會由專業(yè)人員對房地產(chǎn)投資信托基金進行管理。對于信托計劃而言，房地產(chǎn)投資公司通過房地產(chǎn)投資信托基金公司獲得貸款以后，對房地產(chǎn)項目進行開發(fā)和銷售，不會設有專門的資產(chǎn)管理部門。通過對房地產(chǎn)投資信托基金和信托計劃進行對比發(fā)現(xiàn)，不管是從對房地產(chǎn)行業(yè)的科學角度而言，還是從產(chǎn)品的安全角度和產(chǎn)品流通角度而言，信托計劃都是較為初級的基金產(chǎn)品。因此，在房地產(chǎn)信托計劃的基礎上發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，是非常重要的房地產(chǎn)投資手段。

2房地產(chǎn)投資信托基金的重要作用

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中最重要的融資渠道之一。房地產(chǎn)投資信托基金可以進行多方面的資金融資，而且投資回報率相對較高，同時這種房地產(chǎn)基金信托還能夠吸引個人投資，不僅便利，還能夠獲取高額的回報。從另一層面來講，房地產(chǎn)投資信托基金不僅能夠更好地服務房地產(chǎn)市場，還可以降低甚至避免因房地產(chǎn)貸款較多而給銀行增加金融負擔以及金融風險，可以起到帶頭引導作用。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)資金越來越多，房地產(chǎn)投資信托基金應運而生，目前我國房地產(chǎn)發(fā)展還處于房地產(chǎn)開發(fā)管理公司或者是基金信托公司管理為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資管理層次。目前，隨著國家政策不斷調(diào)整以及在去庫存的環(huán)境下，很多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了資金緊張的局面，再加上我國房地產(chǎn)正處于高速發(fā)展期，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都是以銀行貸款的方式獲取資金支持，從而不僅加重了金融機構(gòu)的負擔，同時也使我國的房地產(chǎn)企業(yè)會嚴重依賴金融企業(yè)。所以，房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展模式不僅能有效吸引個人投資和擴大房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，還能很好地解決房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴金融企業(yè)的資金，同時也避免了金融風險。

3我國房地產(chǎn)投資基金發(fā)展的模式

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)雖然處于高速發(fā)展階段，但是房地產(chǎn)投資信托基金還處于發(fā)展中階段，而且發(fā)展模式相對單一，還需要在發(fā)展過程中不斷完善以及多向房地產(chǎn)投資信托基金成熟的國家學習，不斷把好的政策以及發(fā)展模式應用在我國的房地產(chǎn)投資信托基金中。同時，房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展模式必須要與我國的實際國情與金融行業(yè)的具體情況相結(jié)合，不能照搬照抄其他國家的發(fā)展模式。比如，美國采用的是公司型發(fā)展模式，但是公司型發(fā)展模式適用于房地產(chǎn)投資信托基金成熟的國家，對于我國是不適合的。我國必須根據(jù)國情選擇最合適的發(fā)展模式，這種模式必須能長期有效地促進基金發(fā)展，又不會因大量投資者突然撤資從而導致基金資金損失或者是解散現(xiàn)有基金。所以企業(yè)型房地產(chǎn)投資信托采用的發(fā)展模式最適合我國的實際情況。由于我國的房地產(chǎn)資金信托剛剛起步，因此在選擇投資信托基金規(guī)模的時間上最好是10~15年。同時，在募集房地產(chǎn)投資信托基金時，我國應該采用基金私募，這些私募資金大多是來自其他財團的投資，比如大的企業(yè)投資以及保險基金，等等。房地產(chǎn)投資信托基金是與金融行業(yè)分不開的行業(yè)，因此在選擇房地產(chǎn)信托基金發(fā)起人時，必須選擇從事房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗豐富并且能夠應對各種困難的發(fā)起人，并且該發(fā)起人在金融領域要有良好的個人信譽與口碑。同時，還要與金融機構(gòu)企業(yè)保持良好的關系，建立長期有效的科學的分紅機制。在具體的項目選擇上，根據(jù)國家政策以及城市發(fā)展現(xiàn)狀，多數(shù)項目具體都是新農(nóng)村改造以及舊城拆遷改造或者是村改居的項目居多，包括一些住宅小區(qū)建設、體育項目建設以及一些公共娛樂設施建設。由于這些項目大多都是政府招標，所以在政策上政府或多或少會提供一些優(yōu)惠，但是由于這些項目多數(shù)都是公共設施或者是政府項目，投資回報率的周期很長，雖然資本回籠周期較長，但是像這種建設較小的項目較多，又加上是與政府合作，可以說有較長的資金流，并且能夠保證長期的回報率。在房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展模式上，必須優(yōu)先確定發(fā)展模式。在募集房地產(chǎn)信托基金資金時，應該結(jié)合我國的實際情況多以公募為主。采用公募與私募相結(jié)合的資金募集方式，不僅能夠不斷完善我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展市場，還可以防止因私募基金造成的基金混亂和給金融機構(gòu)以及金融市場帶來不可估量的損失，可以在確保投資者資金利益同時更有效地規(guī)范基金管理。

4我國房地產(chǎn)投資信托基金的監(jiān)管與發(fā)展

4.1加強外部監(jiān)管。房地產(chǎn)投資信托基金在資金管理上不僅要加強內(nèi)部監(jiān)督管理，還要重視外部監(jiān)管。我國要不斷提高信息披露的透明度，保證每筆資金都有據(jù)可查，堅決杜絕市場操作，同時可以讓投資者了解資金的動向，確保投資者的利益。同時，加強外部監(jiān)督管理可以更好地促進房地產(chǎn)投資信托基金資本的健康發(fā)展，保護投資者與金融機構(gòu)的共同利益。4.2注重培養(yǎng)高素質(zhì)的房產(chǎn)機構(gòu)投資者。企業(yè)投資是房地產(chǎn)投資信托基金的重要資金來源之一，同時也是房地產(chǎn)投資信托基金的大多數(shù)投資者，企業(yè)投資者擁有大量的資金，同時企業(yè)投資者擁有豐富的投資經(jīng)驗與投資眼光，而且企業(yè)投資者擁有更全面的信息來源。所以，企業(yè)投資可以更好地促進房地產(chǎn)信托基金的發(fā)展，但我國缺少這樣的企業(yè)投資者，因此我國必須盡快培養(yǎng)這樣的企業(yè)投資者。高等院?？梢栽O置相關的專業(yè)培養(yǎng)這方面的專業(yè)人才，也可以通過校企合作培養(yǎng)相關的人才。4.3建立健全房地產(chǎn)基金的法律法規(guī)。與國外成熟的房地產(chǎn)投資信托基金相比，我國的房地產(chǎn)投資信托基金還處于發(fā)展的初級階段，因為我國的信托基金起步相對較晚，所以缺少相應的法律法規(guī)去監(jiān)管信托基金市場。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是離不開國家的監(jiān)管，所以需要健全的法律法規(guī)保證房地產(chǎn)投資信托基金實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。雖然我國已經(jīng)頒布了《信托法》和《投資基金法》，但還不能全面監(jiān)管日益發(fā)展的信托基金市場。所以，為了房地產(chǎn)投資信托基金可以良好的法律環(huán)境發(fā)展，可以更加透明的科學的健康的發(fā)展，離不開國家法律法規(guī)的支持。

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作者:范宇鴻 單位:貴州財經(jīng)大學