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［摘要］公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)更能體現(xiàn)財(cái)務(wù)信息相關(guān)性和及時(shí)性，但是在上市公司中，只有少數(shù)采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，本文從投資性房地產(chǎn)的不同計(jì)量方式出發(fā)，分析其對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表、所有者權(quán)益變動(dòng)表、利潤(rùn)表以及遞延所得稅的影響，探討公允價(jià)值計(jì)量模式與成本模式相比的不同，分析上市公司不使用公允價(jià)值模式計(jì)量的原因。

［關(guān)鍵詞］投資性房地產(chǎn)計(jì)量；公允價(jià)值模式；成本模式

1投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的政策基礎(chǔ)

1．1投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)。投資性房地產(chǎn)是指持有為賺取租金或資本增值，或兩者兼有的房地產(chǎn)或土地使用權(quán)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)能單獨(dú)計(jì)量出售。其包括已出租的土地使用權(quán)、持有準(zhǔn)備升值轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。1．2公允價(jià)值計(jì)量模式。根據(jù)國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則（IFRS13）規(guī)定，公允價(jià)值是基于市場(chǎng)的計(jì)量，而不是基于特定主體，其定義公允價(jià)值為在計(jì)量日的有序交易中，市場(chǎng)參與者出售資產(chǎn)所能收到的價(jià)格或轉(zhuǎn)移負(fù)債將支付的對(duì)價(jià)。1．3我國(guó)與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。由于經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同已經(jīng)成為一種發(fā)展趨勢(shì)。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（IAS40———投資性房地產(chǎn)）與中國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（CAS3———投資性房地產(chǎn)）都允許企業(yè)選擇成本模式或公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。不同的是，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求以成本為計(jì)量基礎(chǔ)的企業(yè)在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中披露，并解釋說(shuō)明企業(yè)沒(méi)有采用公允價(jià)值模式的原因；中國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒(méi)有相關(guān)的規(guī)定。

2影響投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的因素

2．1公允價(jià)值的確認(rèn)。由于市場(chǎng)差異性、公允價(jià)值取得方式不同，導(dǎo)致公允價(jià)值可靠程度不同，通常，公允價(jià)值分為三個(gè)層次：對(duì)相同資產(chǎn)在活躍市場(chǎng)上的報(bào)價(jià)；類似資產(chǎn)活躍市場(chǎng)中報(bào)價(jià)，相同資產(chǎn)非活躍市場(chǎng)報(bào)價(jià)；合理估計(jì)，即投資性房地產(chǎn)能夠給企業(yè)帶來(lái)的后續(xù)利益。2．2我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的不穩(wěn)定性。根據(jù)社科院的《中國(guó)房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》2018年，樓市調(diào)控將以“穩(wěn)”為主，為住房制度改革和房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制建設(shè)營(yíng)造穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境，樓市緊縮調(diào)控與去庫(kù)存政策仍將并行不悖。熱點(diǎn)一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，但供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向，房?jī)r(jià)仍存在一定上漲壓力，三四線城市市場(chǎng)熱度持續(xù)提升，房?jī)r(jià)、地價(jià)快速上漲，市場(chǎng)已經(jīng)被充分“激活”。由此可見(jiàn)近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊維持在增長(zhǎng)狀態(tài)，但是后期的房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能存在價(jià)格回落的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于企業(yè)來(lái)講，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)會(huì)影響企業(yè)的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，企業(yè)在采用公允價(jià)值模式會(huì)需要花費(fèi)更多的人工成本和時(shí)間成本，房地產(chǎn)市場(chǎng)公允價(jià)值的取得也存在不可靠性。

3投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響

3．1對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的影響。投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)化為公允價(jià)值模式可增加企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值，使得企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。在轉(zhuǎn)化日當(dāng)天，原本以成本模式計(jì)量的、相當(dāng)于固定資產(chǎn)的投資性房地產(chǎn)按照其扣除累計(jì)折舊的賬面凈值轉(zhuǎn)出，以其轉(zhuǎn)化日當(dāng)天的公允價(jià)值入賬，計(jì)入“投資性房地產(chǎn)—成本”賬戶，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的正差額計(jì)入“其他綜合收益”，負(fù)差額直接計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。一般情況下，在轉(zhuǎn)化日當(dāng)天會(huì)產(chǎn)生正差額，使得“其他綜合收益”與資產(chǎn)價(jià)值增加。根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債率的計(jì)算公式（資產(chǎn)負(fù)債率＝總負(fù)債／總資產(chǎn)×100％），企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)下降，從而使得企業(yè)從表面上有更加穩(wěn)定的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。在后續(xù)的計(jì)量過(guò)程中，公允價(jià)值的上升，同樣會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)的增加與資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。在短期內(nèi)，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值呈上升態(tài)勢(shì)，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的增加會(huì)導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債表中的賬面價(jià)值上升，使企業(yè)的資產(chǎn)增加；同時(shí)，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，使得當(dāng)期的利潤(rùn)增加，并最終通過(guò)期末利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)，使得所有者權(quán)益增加。因此，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量也會(huì)影響到企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，使得資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，從資產(chǎn)負(fù)債表來(lái)看，企業(yè)的發(fā)展穩(wěn)定、運(yùn)行良好。3．2對(duì)利潤(rùn)表的影響。投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式，計(jì)入其他綜合收益的差額，并不影響企業(yè)當(dāng)期的利潤(rùn)額。但在后續(xù)計(jì)量中，公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，并最終進(jìn)入利潤(rùn)表，使企業(yè)利潤(rùn)上升。公允價(jià)值模式與成本模式相比較，可將企業(yè)以后期間實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)分期計(jì)入利潤(rùn)表中，使企業(yè)利潤(rùn)數(shù)據(jù)平穩(wěn)，不因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)的處置導(dǎo)致某年的利潤(rùn)激增，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況更加穩(wěn)定。以一處投資性房地產(chǎn)為例，假設(shè)該地產(chǎn)取得成本為X萬(wàn)元。在成本模式下，假設(shè)其殘值為0，使用年限為Y，采用直線折舊法。在公允價(jià)值模式下，假設(shè)每年的公允價(jià)值為Xi，i＝1－Y，在第n年將該投資性房地產(chǎn)按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值M處置，暫不考慮所得稅的影響。第i年：成本模式下，利潤(rùn)影響值為－X／Y；公允價(jià)值模式下，利潤(rùn)影響值為Xi－Xi－1；公允價(jià)值模式與成本模式相比，使得利潤(rùn)多（Xi－Xi－1＋X／Y）。截止到第i年，成本模式下，利潤(rùn)累計(jì)影響額為－i×X／Y；公允價(jià)值模式下，利潤(rùn)累計(jì)影響值為Xi－X；公允價(jià)值模式與成本模式相比，使得利潤(rùn)累計(jì)多出（Xi-X＋i×X／Y）。第n年：投資性房地產(chǎn)被處置；成本模式下，利潤(rùn)為出售價(jià)格與賬面凈值之間的差額，即（M－X＋nX／Y）；公允價(jià)值模式下，利潤(rùn)為（M－Xn）；公允價(jià)值模式與成本模式相比，其利潤(rùn)差額為（X－Xn－nX／Y）。到第n年投資性房地產(chǎn)被處置，公允價(jià)值模式與成本模式的利潤(rùn)累計(jì)影響額均為（M－X）。可得出結(jié)論，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中，公允價(jià)值模式下確認(rèn)的利潤(rùn)比成本模式下要多；投資性房地產(chǎn)被處置當(dāng)期，成本模式確認(rèn)的利潤(rùn)比公允價(jià)值模式多；但當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置時(shí)，無(wú)論是成本模式還是公允價(jià)值模式，其對(duì)利潤(rùn)的累計(jì)影響都是相同的，即售價(jià)與取得成本之間的差額。因此，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量能使企業(yè)每年的利潤(rùn)變動(dòng)額比較穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)成本模式下某年利潤(rùn)激增的情況，起到利潤(rùn)平滑作用，降低企業(yè)的利潤(rùn)波動(dòng)性，同樣使得企業(yè)減少因?yàn)樘幹猛顿Y性房地產(chǎn)使得某年轉(zhuǎn)虧為盈的可能性。3．3對(duì)所有者權(quán)益的影響。投資性房地產(chǎn)在由成本模式轉(zhuǎn)化為公允價(jià)值模式的過(guò)程后續(xù)計(jì)量中，通過(guò)利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)使所有者權(quán)益中的盈余公積、未分配利潤(rùn)增加。公允價(jià)值模式與成本模式相比，所有者權(quán)益增加。在投資性房地產(chǎn)處置當(dāng)期，成本模式與公允價(jià)值模式相比，所有者權(quán)益的增加額更大，但是從投資性房地產(chǎn)取得到處置整個(gè)期間來(lái)看，無(wú)論是成本模式還是公允價(jià)值模式，其對(duì)所有者權(quán)益的累積影響都是相同的。3．4對(duì)企業(yè)遞延所得稅的影響。根據(jù)稅法的規(guī)定，公允價(jià)值變動(dòng)損益屬于未實(shí)現(xiàn)的利得和損失，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，不考慮公允價(jià)值的變化，這將導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)之間的差異。在目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境下，通常是賬面價(jià)值高于計(jì)稅基礎(chǔ)，這也就導(dǎo)致了應(yīng)納稅暫時(shí)性差異，使得遞延所得稅負(fù)債增加，所得稅費(fèi)用增加。例如：企業(yè)A于20X7年1月1日將成本為1500萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用年限20年的投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式。在轉(zhuǎn)換之前已使用5年，企業(yè)基于直線法計(jì)提折舊，預(yù)計(jì)零殘值。企業(yè)可連續(xù)、可靠地獲得房地產(chǎn)的公允價(jià)值，企業(yè)A采用公允價(jià)值模式對(duì)該投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量。認(rèn)為稅法規(guī)定的折舊方法、折舊年限和凈殘值與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一致。該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在1月1日的公允價(jià)值為1600萬(wàn)元，在12月31日的公允價(jià)值為1800萬(wàn)元。1月1日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為1600萬(wàn)元，該投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)為成本扣除稅法允許扣除的折舊額后的金額，即1125（1500－75×5）萬(wàn)元，產(chǎn)生應(yīng)納稅暫時(shí)性差異475萬(wàn)元，貸方計(jì)入遞延所得稅負(fù)債118．75（475×0．25）萬(wàn)元，借方計(jì)入其他綜合收益。該投資性房地產(chǎn)在20X7年12月31日的賬面價(jià)值為公允價(jià)值1800萬(wàn)元，計(jì)稅基礎(chǔ)為1050（1500－75×6）萬(wàn)元。該投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值1800萬(wàn)元與計(jì)稅基礎(chǔ)1050萬(wàn)元之間產(chǎn)生了750萬(wàn)元的暫時(shí)性差異，當(dāng)期應(yīng)計(jì)提遞延所得稅負(fù)債68．75（750×0．25－118．75）萬(wàn)元，借方計(jì)入所得稅費(fèi)用，貸方計(jì)入遞延所得稅負(fù)債。在成本模式下，雖然每年的折舊額可以從企業(yè)收入中扣除，導(dǎo)致所得稅額的下降，但是在最終處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，會(huì)繳納高額的所得稅，使得最終成本模式和公允價(jià)值模式下的所得稅額相同。投資性房地產(chǎn)在公允價(jià)值模式下，通過(guò)對(duì)遞延所得稅負(fù)債的影響，將所得稅費(fèi)用進(jìn)行了分?jǐn)?，使得企業(yè)的凈利潤(rùn)水平更加平穩(wěn)。在公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)的最終處置不會(huì)導(dǎo)致企業(yè)所得稅費(fèi)用的劇烈波動(dòng)。

4少數(shù)上市公司選用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的原因

筆者根據(jù)上海證券交易所網(wǎng)站信息披露板塊，搜集了2018年上市公司200家年度財(cái)務(wù)報(bào)告，在隨機(jī)抽取200家上市公司中，82家公司沒(méi)有投資性房地產(chǎn)，114家采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，只有4家上市公司采用公允價(jià)值模式，僅占有投資性房地產(chǎn)公司的3．3％。在所抽取的114家采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的上市公司中，有47家將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)，有1家將土地使用權(quán)從無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。4．1公允價(jià)值取得成本與審計(jì)費(fèi)用。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有不穩(wěn)定性，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中價(jià)值取得具有很大的主觀性，相同市場(chǎng)中相同的投資性房地產(chǎn)在不同的企業(yè)中可能會(huì)存在不同的價(jià)值，可能會(huì)有很大的差距。一個(gè)企業(yè)獲取公允價(jià)值，需要聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值評(píng)估，與采用成本模式相比，每年都需要花費(fèi)一定的評(píng)估費(fèi)。當(dāng)公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)時(shí)，會(huì)增加會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)業(yè)務(wù)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，增加審計(jì)師對(duì)公司利用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)進(jìn)行盈余管理的疑慮，從而增加上市公司的審計(jì)費(fèi)用。4．2企業(yè)納稅規(guī)劃與現(xiàn)金流。上市公司在采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)時(shí)，按照稅法規(guī)定的折舊額可以降低當(dāng)期的企業(yè)所得稅，同時(shí)可以減少企業(yè)現(xiàn)金的流出。在公允價(jià)值計(jì)量的情況下，稅基不承認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)，公允價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)間產(chǎn)生暫時(shí)性差異，形成遞延所得稅負(fù)債，導(dǎo)致企業(yè)的所得稅費(fèi)用增加，無(wú)法享有投資性房地產(chǎn)折舊產(chǎn)生的納稅優(yōu)惠。

5結(jié)論

采用公允價(jià)值計(jì)量的企業(yè)每年都會(huì)因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)而確認(rèn)利潤(rùn)。若企業(yè)運(yùn)營(yíng)困難，想要采用處置投資性房地產(chǎn)的方式獲得現(xiàn)金和利潤(rùn)，公允價(jià)值模式下確認(rèn)的利潤(rùn)比成本模式下要低，此時(shí)企業(yè)采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的價(jià)值會(huì)使當(dāng)期的利潤(rùn)激增，易起到轉(zhuǎn)虧為盈的效果，掩蓋企業(yè)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀。采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)會(huì)在每年增加企業(yè)的利潤(rùn)、資產(chǎn)和所有者權(quán)益，起到利潤(rùn)平滑的作用，與成本模式相比，其更科學(xué)有效，體現(xiàn)會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性、及時(shí)性。

參考文獻(xiàn)

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作者:孫麗 李莉 單位:青島理工大