導(dǎo)語：當(dāng)前房地產(chǎn)市場需求分析研究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場需求問題表現(xiàn)主要是基本性需求不能有效得到保障，投機(jī)性需求嚴(yán)重導(dǎo)致房價(jià)居高不下，影響了改善性需求和投資性需求。而造成房地產(chǎn)市場需求問題的深層次原因主要是制度不完善、居民收入水平差距過大、房地產(chǎn)商品在供給上的壟斷性等。針對上述原因，本文提出了改善當(dāng)前房地產(chǎn)需求的對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場需求問題解決對策

一、引言

馬斯洛需求層次理論認(rèn)為：人類的需求水平是從低向高不斷發(fā)展的，如果人類在低層次的需求長期得不到滿足，則其需求水平會倒退和下降。根據(jù)馬斯洛需求層次理論，居民的住房需求作為人們的最基本的生活需求之一，如果長期得不到滿足，則其生活水平將不進(jìn)反退。若住房需求占用了家庭消費(fèi)的大量財(cái)富，則不利于家庭生活水平長遠(yuǎn)的提高。當(dāng)今，城鎮(zhèn)家庭居民的主要開支或需求有四大部分即：教育投資、養(yǎng)老保障、醫(yī)療保障和住房需求，住房需求是最基本的一項(xiàng)需求。因此，必須保障居民的基本住房需求并聯(lián)不斷改善居民的住房需求，才有利于使居民的需求水平向更高的層次發(fā)展，才有利于提高整個(gè)社會的生活水平。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場尤其是商品房價(jià)格上漲速度過快，與大多數(shù)居民的實(shí)際消費(fèi)能力不相符合，房地產(chǎn)市場投機(jī)氛圍嚴(yán)重，居民在住房消費(fèi)方面的支出占家庭總支出中的比重過高，既限制了居民在其它方面的消費(fèi)需求，也嚴(yán)重透支了家庭未來的消費(fèi)能力。本文通過對當(dāng)前房地產(chǎn)市場需求問題進(jìn)行了分析，最后提出了相應(yīng)的對策。本文中所指房地產(chǎn)市場特指滿足家庭居住需求的房地產(chǎn)市場。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場需求問題分析

當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的需求大致可以分為基本性需求、改善性需求、投資性需求、投機(jī)性需求四種類型。其中，基本性需求是指一些為了滿足低收入家庭生活基本需要的住房需求：改善性需求是指在滿足基本需求的基礎(chǔ)之上，隨著家庭生活水平的提高而要求改善居住環(huán)境和提高生活質(zhì)量的住房需求：投資性需求是指在基本住房需求或改善性需求滿足的基礎(chǔ)之上，通過房地產(chǎn)投資來實(shí)現(xiàn)家庭資產(chǎn)的保值、增值。擴(kuò)大家庭收入的購房需求：而投機(jī)性需求則是利用過剩的流動(dòng)性資金對房地產(chǎn)進(jìn)行大肆炒買和炒賣，并在短期內(nèi)追逐利潤最大化的一種追利需求，本文認(rèn)為，房地產(chǎn)的投機(jī)性需求是一種破壞性需求，應(yīng)通過相關(guān)調(diào)控政策來予以抑制。

當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的需求問題可概括為：基本性需求不能有效得到保障，投機(jī)性需求嚴(yán)重導(dǎo)致房價(jià)居高不下，影響了改善性需求和投資性需求，而導(dǎo)致這些問題產(chǎn)生的原因主要有以下幾方面：

(一)市場發(fā)育不成熟，市場監(jiān)管制度滯后，影響了居民住房需求的實(shí)現(xiàn)

自1998年我國實(shí)行市場化分配住房改革以來，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了20余年的發(fā)展時(shí)間，市場發(fā)育仍不成熟，尚未形成有效的市場競爭機(jī)制。開發(fā)商則更多的是在誰能拿到土地的問題上進(jìn)行角逐。而在后續(xù)開發(fā)、房屋供給上并未能真正地去想如何更好地為客戶服務(wù)和滿足客戶的需求，到了終端銷售。更是為了瘋狂追逐利潤，而隨意改動(dòng)銷售價(jià)格。在政府方面，為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長的目標(biāo)和擴(kuò)大地方財(cái)政收入，對土地?fù)軇澓鸵?guī)劃缺乏全面科學(xué)管理：經(jīng)適房和廉租房建設(shè)落后，并在開發(fā)建設(shè)和交易中缺乏監(jiān)管，甚至出現(xiàn)了違法違規(guī)現(xiàn)象，低收入人群的住房需求難以得到有效實(shí)現(xiàn)。

(二)開發(fā)商利用房地產(chǎn)商品的特點(diǎn)和對房屋終端銷售擁有絕對控制權(quán)，以攫取最高利潤為目的，置一般居民消費(fèi)能力于不顧

房地產(chǎn)商品是開發(fā)周期較長的產(chǎn)品，開發(fā)商一般可以利用時(shí)間差來贏取更大的獲利空間，一是可以利用開發(fā)時(shí)間與交付使用時(shí)間差來提前計(jì)算銷售價(jià)格溢價(jià)，二是可以利用預(yù)售方式來提前回籠資金獲取相應(yīng)利息收入。且在最終銷售上，一些開發(fā)商更是利用其占有的具有壟斷性質(zhì)的房產(chǎn)資源，待價(jià)而沽，盡可能拖延銷售時(shí)間，或延遲開盤時(shí)間，以達(dá)到提價(jià)的目的。2008年5月31日。國土資源網(wǎng)在其官網(wǎng)上《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本，該合同要求“明確填寫建設(shè)項(xiàng)目的開工時(shí)間、竣工時(shí)間。屬于商品住宅項(xiàng)目的，原則上開發(fā)時(shí)間最長不得超過3年?！钡沁@個(gè)政策具體實(shí)施起來也有一定的困難，一是項(xiàng)目規(guī)模有大小之別，開發(fā)時(shí)間有別，使得政策在實(shí)施中靈活性不夠：另一方面。即使項(xiàng)目開發(fā)完畢，銷售任務(wù)不一定能完成，開發(fā)商仍可以利用最終銷售決定權(quán)來控制房地產(chǎn)商品在市場供給時(shí)間和供給量，以達(dá)到控制價(jià)格和攫取利潤之目的。

(三)房屋供給結(jié)構(gòu)不合理，制約了一般居民的住房需求

房屋供給結(jié)構(gòu)的不合理表現(xiàn)在：一是房屋房型面積過大，且大戶型面積住房占整體住房供給中的比重偏高，以致整體房屋售價(jià)較高，從而使一般購房者望而卻步：二是房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理，有些開發(fā)商甚至將面積在90m2以下或是100m2以下的設(shè)計(jì)成一居室，與當(dāng)前一般居民住房消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)不一致：三是離城市中心近或交通便利的房屋多設(shè)計(jì)為高檔住宅，使一般購房者只能到偏離市中心的地方購房，增加了其交通費(fèi)用等生活成本。而開發(fā)商之所以供給這樣的房屋結(jié)構(gòu)，一是利用土地資源的稀缺性來進(jìn)行炒作，吸引房屋投機(jī)需求者和高收入者進(jìn)入市場：二是利用其擁有房屋的最終銷售權(quán)來左右市場需求：三是利用其區(qū)位資源的壟斷性優(yōu)勢，尤其是與其周圍的商業(yè)、教育配套設(shè)施來提升房價(jià)，控制房屋供給結(jié)構(gòu)。雖然在2006年國務(wù)院頒布的“國六條”中第一條規(guī)定：切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。在國務(wù)院2007年24號文件中也提出了兩個(gè)70％即：土地供應(yīng)的70％給保障性用房，建筑套型面積70％控制在90m2以下。但在實(shí)際中，這些政策并未被嚴(yán)格執(zhí)行。房屋戶型偏大、設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)不合理、地理位置分布不當(dāng)?shù)戎萍s了一般居民的住房需求。

(四)居民間收入差距較大，大部分中低收入人群住房需求的消費(fèi)能力不足

當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)居民的基尼系數(shù)也達(dá)到了0.4以上，表明我國居民的收入差距已經(jīng)過大(國際上認(rèn)為基尼系數(shù)為0.4-0.5表示收入差距較大)。而大部分中低收入人群住房消費(fèi)能力與當(dāng)前的高房價(jià)形成反差。居民收入差距過大有許多因素，但是居民收入差距過大的重要原因之一就是社會保障乏力，居民應(yīng)對的家庭開支不僅有醫(yī)療，教育，養(yǎng)老，最重要的一項(xiàng)支出就是住房消費(fèi)支出。當(dāng)前的公積金制度雖然能給予一定的保障，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足家庭的住房消費(fèi)需求，而且有些企業(yè)并未給予職工住房方面的保障。而收入差距過大，也導(dǎo)致市場上商品房開發(fā)商更愿意為高收入人群提供住房，而低收入人群的住房只能依賴政府的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。因此，在調(diào)控房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)，也應(yīng)關(guān)注城鎮(zhèn)居民的住房保障需求，完善和推進(jìn)國家的廉租房制度和經(jīng)適房制度，增加對低收入人群的住房補(bǔ)貼。

三、解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場需求問題的對策

綜上所述，當(dāng)前我國中房地產(chǎn)市場需求問題的深層次原因在于我國房地產(chǎn)市場化改革中制度不完善、缺乏監(jiān)管、市場發(fā)育不成熟，城鎮(zhèn)居民收入差距過大等原因造成的，而為保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和合理需求的實(shí)，現(xiàn)，應(yīng)努力做到保障基本性需求、發(fā)展改善性需求、鼓勵(lì)投資性需求、抑制投機(jī)性需求四個(gè)方面，具體對策如下：

(一)改善土地和商品房的供應(yīng)環(huán)境，盡可能保證商品房供應(yīng)與需求的同步發(fā)展

首先，對于土地的劃撥和開發(fā)需要相關(guān)政府部門合理規(guī)劃和有序進(jìn)行，做好市場預(yù)測工作，保證土地的平穩(wěn)供應(yīng)，使之與市場需求相協(xié)調(diào)。其次。通過限制開發(fā)周期和上市時(shí)間，保障供應(yīng)的連續(xù)性。房地產(chǎn)市場的供應(yīng)從取得土地到建設(shè)成商品房需要較長一段周期，跟其它產(chǎn)品的生產(chǎn)周期不同，因此，只有保障商品房產(chǎn)品供應(yīng)的連續(xù)性，才能保障迫切性的住房需求的實(shí)現(xiàn)。為此，通過開發(fā)時(shí)間和上市時(shí)間的限制，可以防止開發(fā)商捂盤惜售，’變相抬高房價(jià)，推遲房屋上市時(shí)間，故意制造產(chǎn)品緊缺氛圍，引起人們購買的恐慌心理，從而產(chǎn)生盲目購買行為的出現(xiàn)。再者，相關(guān)政府部門應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)工作，做到房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)進(jìn)一步透明化，真實(shí)有效公布相關(guān)數(shù)據(jù)，避免開發(fā)商單方面誤導(dǎo)公眾購買行為。

(二)改革房產(chǎn)稅征收方法，調(diào)節(jié)商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的不平衡，限制投機(jī)性需求

針對當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格高居不下的現(xiàn)象，多數(shù)專家建議開征房產(chǎn)稅來調(diào)控價(jià)格。我國當(dāng)前房產(chǎn)稅征收方法是按照居住面積全額征收，這無疑對承擔(dān)當(dāng)前高房價(jià)的已購房者是雪上加霜。也有專家認(rèn)為對擁有多套住房的購買者征收房產(chǎn)稅，但在實(shí)際中利用他人名義購房的購買者大有人在，使得該辦法難以真正奏效。還有專家認(rèn)為應(yīng)該對大套型房屋(90m2以上)征收房產(chǎn)稅，但也可能出現(xiàn)炒房客重點(diǎn)投機(jī)中小戶型，仍會造成市場價(jià)格與實(shí)際價(jià)格背離甚遠(yuǎn)。故本文認(rèn)為，開征房產(chǎn)稅應(yīng)綜合以下四個(gè)方面進(jìn)行：

1購買者與戶籍掛鉤。實(shí)行不同的稅率。非本地戶口購房需要承擔(dān)較高的房產(chǎn)稅，因?yàn)檫@些人可能在自己戶籍所在地?fù)碛凶》?，通過這種政策限制提高了投機(jī)商的炒作成本，減少市場上外地炒房團(tuán)的投機(jī)性需求。

2結(jié)合人均擁有住房面積來和住房總面積來計(jì)征房產(chǎn)稅。根據(jù)建設(shè)部2006年房產(chǎn)新政，以90m2以上為超大房屋來征收房產(chǎn)稅，若以城市家庭單位人數(shù)一般為3人來計(jì)算，人均面積即為30mz。因此，本文建議對凡人均住宅面積超過30m2，且房屋總面積在60m2以上的房屋使用者征收房產(chǎn)稅，以此限制大肆炒房的投機(jī)商進(jìn)入市場。

3結(jié)合房屋的檔次分別設(shè)置不同的稅率和計(jì)征方法。對于高檔房、普通住宅實(shí)施高、低不同的計(jì)征稅率和計(jì)征方法。如對于高檔住宅可以采用全額征稅的方法，而對普通住宅則只對超標(biāo)面積計(jì)征稅收，通過不同征收辦法來調(diào)節(jié)房屋的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

4采用累進(jìn)制征稅辦法來計(jì)征。對于超大房屋按照起出面積實(shí)施累進(jìn)制稅收計(jì)征辦法，調(diào)節(jié)居住土地的需求結(jié)合結(jié)構(gòu)趨于合理，還可以有助于縮小貧富差距。

綜合以上四方面來開展房產(chǎn)稅，不僅可以對投機(jī)性需求進(jìn)行打壓，還可以借助稅收的方式來調(diào)節(jié)當(dāng)前供應(yīng)房屋結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)不相一致的矛盾。

(三)完善當(dāng)前的經(jīng)適房制度，推進(jìn)廉租房制度來保障低收入人群的基本住房需求

經(jīng)適房和廉租房制度體現(xiàn)了社會公平的原則，可以較好解決城市低收入人群和外來務(wù)工人員的住房需求。為此。本文建議從以下幾方面做起：

1加強(qiáng)經(jīng)適房的分配監(jiān)管。首先，加強(qiáng)內(nèi)部人員管理，在法律法規(guī)上加大違規(guī)處罰力度。其次，要進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象的審核機(jī)制，主要是保證收入、財(cái)產(chǎn)和住房狀況審查的真實(shí)性。再者，要加強(qiáng)準(zhǔn)入、配售和售后各個(gè)環(huán)節(jié)的管理，確保經(jīng)濟(jì)適用住房制度惠及被保障群眾。

2加強(qiáng)經(jīng)適房的使用監(jiān)管。經(jīng)適房是國家對低收入人群實(shí)現(xiàn)居者有其所的一種基本保障，一般應(yīng)以滿足自住性需求為目的，若是利用經(jīng)適房用以出租和轉(zhuǎn)賣獲取收益的顯然不符合與這項(xiàng)制度背道而馳。建議對這種行為的房屋使用者給予收回使用權(quán)利或征收土地差價(jià)和相應(yīng)的交易稅費(fèi)。公務(wù)員之家

3積極推進(jìn)廉租房制度來保障低收入人群的基本住房需求。廉租房作為我國的一項(xiàng)保障低收入居民的住房基本需求和過渡性需求，需要根據(jù)各個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)水平和市場需求來積極有效開展，并做好合理的區(qū)域規(guī)劃。

(四)增加居民的住房消費(fèi)能力，保障其住房的基本需求的實(shí)現(xiàn)和逐步向改善性需求的過渡

住房需求既然作為家庭的最基本需求之一，理應(yīng)也給予相應(yīng)的補(bǔ)貼和保障，雖然目前我國實(shí)施了住房公積金制度，但相對于目前的高房價(jià)仍有為數(shù)不少的企業(yè)對職工的住房補(bǔ)貼是杯水車薪。尤其在當(dāng)前我國城鎮(zhèn)化水平不斷提高的發(fā)展背景下，土地供應(yīng)偏緊，需求趨勢不減，房價(jià)居高而不下，通過加大房產(chǎn)補(bǔ)貼，則可以有效增加居民的住房消費(fèi)能力，改善當(dāng)前的需求狀況。

房產(chǎn)稅的開征有利于縮減居民間的貧富差距，本文建議可將征收的房產(chǎn)稅、營業(yè)稅以及其它相關(guān)稅收用于加大居民的住房補(bǔ)貼，使之取之于斯，用之于斯，利用稅收的再分配功能，增加中低收入人群的住房消費(fèi)能力，保障基本住房需求的實(shí)現(xiàn)和向改善性需求的過渡.

四、結(jié)論

市場是由需求、購買者和購買力三者構(gòu)成。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場有和大量的市場需求存在，購買力與房價(jià)的差距過大，體現(xiàn)了產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)與市場需求結(jié)構(gòu)不符，同時(shí)也說明了房地產(chǎn)市場發(fā)展與實(shí)際價(jià)值的背離。但住房不僅是一種最基本的需求，也是一種安全性需求，必須予以保障。根據(jù)以上分析，本文的結(jié)論可歸納為以下三點(diǎn)：

(一)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場各環(huán)節(jié)的監(jiān)管，嚴(yán)懲違法違規(guī)行為，規(guī)范市場操作行為，限制投機(jī)性需求，積極完善和推進(jìn)廉租房制度，實(shí)現(xiàn)“居者有其所”的基本目標(biāo)。

(二)進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)的市場化改革，形成良好的競爭機(jī)制和市場秩序。通過房地產(chǎn)市場化發(fā)展模式，開產(chǎn)商可以隨著市場需求能力和需求層次的提高來滿足住房需求。

(三)鼓勵(lì)適度的投資性需求。經(jīng)適房和廉租房遠(yuǎn)不能保證多樣化的住房市場需求，通過投資性需求滿足外來工作人員和剛參加工作、尚不具備購房能力的人群的住房需求。