導語：業(yè)主管理團體地位研究論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

引言國務院于近日頒布的《物業(yè)管理條例》規(guī)定了業(yè)主大會及業(yè)主委員會的成立、職責和運作，但未明確規(guī)定其法律地位。然而，業(yè)主大會、業(yè)主委員會等業(yè)主管理團體的法律地位如何，關系到其行為后果的歸屬以及法律責任的承擔問題，對業(yè)主管理團體法律地位的不同回答，將直接導致不同的法律關系的產生和不同的法律后果，在實踐中有著非常重要的意義。本文擬從建筑物區(qū)分所有權的視角出發(fā)，分析業(yè)主管理團體的民事主體地位和訴訟主體地位，并對業(yè)主管理團體的立法規(guī)制及物業(yè)管理糾紛若干疑難問題的審判對策提出筆者的初步建議。

一、司法實踐中關于業(yè)主管理團體的困惑近年來，各種物業(yè)管理糾紛頻頻發(fā)生，一度成為媒體關注的熱點。法院受理的糾紛也逐年增多，并且呈現出類型多樣化、群體性明顯、敏感程度高、處理難度大等諸多特點。

從類型上看，可以依據主體標準將物業(yè)管理糾紛分成兩大類，第一類是業(yè)主個體與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛；第二類是業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛。1前者主要是指涉及單個業(yè)主權益的糾紛，如因裝修物業(yè)引發(fā)的糾紛、因拒交物業(yè)服務費引發(fā)的糾紛等。后者主要是指涉及業(yè)主集體權益的糾紛，主要有以下幾種：（1）因物業(yè)管理權引發(fā)的糾紛，如業(yè)主委員會因服務質量、物業(yè)管理費等原因起訴要求解除物業(yè)管理服務合同；2（2）因物業(yè)維修基金的繳納、管理引發(fā)的糾紛，如業(yè)主委員會起訴要求返還住宅小區(qū)維修基金；3（3）因業(yè)主委員會辦公用房引發(fā)的糾紛；（4）因物業(yè)管理企業(yè)拒絕承擔業(yè)主委員會辦公經費引發(fā)的糾紛；（5）因業(yè)主委員會監(jiān)督檢查物業(yè)管理企業(yè)財務引發(fā)的糾紛；（6）因業(yè)主委員會存在違約或侵權行為而引發(fā)的糾紛。

法院在受理此類糾紛時，首先遇到的一個疑難問題便是，業(yè)主委員會是否具備訴訟主體資格。也就是說，業(yè)主委員會能否以法人或者《民事訴訟法》規(guī)定的“其他組織”的身份參加訴訟。如果可以，那么業(yè)主委員會可以在哪些糾紛中參加訴訟，法院是否可以判決業(yè)主委員會承擔責任。產生這些問題的原因有兩方面：第一、《民法通則》和《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)沒有對業(yè)主管理團體的主體地位做出規(guī)定；4第二，學術界對業(yè)主管理團體的主體地位頗有爭議，而爭議的焦點在于：（1）業(yè)主管理團體是不是一類獨立的民事主體，是否具有權利能力；（2）在業(yè)主管理團體中，業(yè)主大會與業(yè)主委員會的關系是什么。因此，本文擬從建筑物區(qū)分所有權的視角出發(fā)，分析業(yè)主管理團體的形成和法律性質，并對上述問題作一初步的研討。

二、業(yè)主管理團體的法理分析（一）業(yè)主管理團體的形成隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，房屋的所有權結構發(fā)生了重大變化，越來越多的居民通過購買公房或商品房實現了住房的自有化。同時，出現了大量的多層建筑-即所謂城市異產毗鄰房屋。也就是說，在數人乃至數百人購買樓房的時候，一棟建筑物的產權主體已經多元化。而多層建筑與物業(yè)管理區(qū)域的出現，催生了一種新的不動產權利形態(tài)-建筑物區(qū)分所有權。

關于“建筑物區(qū)分所有權”一詞的表述，各國立法不盡相同。在德國稱為“住宅所有權”，美國稱為“公寓所有權”，瑞士稱為“樓層所有權”。目前，我國學術界采用的名稱是日本及我國臺灣法律所采用的“建筑物區(qū)分所有權”的稱謂。關于建筑物區(qū)分所有權的概念，各國民法學者有幾種學說，分別有“一元論說”、“二元論說”、“三元論說”等。5一元論說又分為“專有權說”和“共有權說”，前者認為區(qū)分所有權專指由區(qū)分建筑物專有部分構成的所有權，后者將區(qū)分所有建筑物整體視為由全體區(qū)分所有人所共有?！岸撜f”的主要觀點認為：建筑物區(qū)分所有權，是指根據使用功能，將一棟建筑物在結構上區(qū)分為由各個所有人獨自使用的專有部分和由多個所有人共同使用的共同部分時，每一個所有人所享有的對其專用部分的專有權與對共用部分的共有權的結合。“三元論說”的主要觀點是：建筑物區(qū)分所有權是指多個所有人，甚至上百個所有人共同擁有一棟高層建筑物時，各個所有人對其在構造上和使用上具有獨立性的建筑物部分（專有部分）所享有的所有權和對供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分（共有部分）所享有的共有權以及基于對建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的成員權的總稱。簡言之，它是指建筑物區(qū)分所有人的專有權、共有權和成員權的結合。

關于上述學說，“一元論說”或者排斥了共有權的客觀存在，或者不能反映建筑物區(qū)分所有權所固有的專有權特性。而“二元論說”雖然將專有權及共有權納入了區(qū)分所有權，但忽略了因區(qū)分所有權人的共同關系所產生的成員權。實質上，建筑物區(qū)分所有權既不同于傳統(tǒng)的不動產所有權，也不同于一般的共有關系。除各區(qū)分所有人的專有權利和共有權利外，各個業(yè)主因共同關系而形成的成員權是建筑物區(qū)分所有權中非常重要的一項民事權利，該權利對于保障業(yè)主對專有部分的所有權以及他們對共有部分的共有使用權具有非常重要的作用。6故“三元論說”中包含的成員權內容是專有權和共有權不能概括的。因此，筆者同意“三元論說”觀點。

根據建筑物區(qū)分所有權的上述原理，一棟建筑物的不同部分或不同單元，可以分別由不同的所有人所有，但在一棟區(qū)分所有的建筑物中，各個業(yè)主（即專有部分所有權人）的專有部分是相互連接重疊的，彼此之間難免相互影響。一方面，為了共同的生活，各個業(yè)主之間需要使用大量的共有空間、場地、設施及其他設備，不可避免的會產生許多矛盾糾紛。另一方面，各個業(yè)主的財力不盡相同，對使用公共設施的費用負擔能力有所差異，對物業(yè)管理和服務的要求也不一致。7因此，為維護建筑物各部分應有之機能、解決彼此間紛爭，進而維護共同生活秩序，協(xié)調彼此間之共同利益，乃需要一超越個人之團體組織，以借該團體組織力量，妥訂管理規(guī)約，設置管理機構，處理共同事務。8由此，業(yè)主管理團體得以形成，此種管理團體即所謂建筑物區(qū)分所有權人管理團體。換個角度說，組成業(yè)主管理團體是業(yè)主行使成員權的一種方式，在這個團體中，業(yè)主可以對涉及全體建筑物區(qū)分所有人的重要事項進行表決、參與建筑物管理規(guī)則的制定、選舉管理者、解除管理者、請求就共同事項召開會議討論、請求停止違反共同利益的行為等。同時，業(yè)主除享有上述權利外，作為團體成員還應遵守團體協(xié)議、章程規(guī)定，承擔接受管理者管理等義務。

（二）業(yè)主管理團體的性質1、國外關于業(yè)主管理團體的立法模式一般而言，業(yè)主管理團體即由全體業(yè)主組成的社會團體。關于業(yè)主管理團體是否應當采取法人形式，業(yè)主管理團體是否具有實體法上的主體資格等相關問題，各國的立法歸納起來主要有以下四種模式。9第一、業(yè)主管理團體具有法人人格模式。這種模式以法國住宅分層所有權和新加坡土地原（區(qū)分所有）法為代表，因此又稱為法國、新加坡模式。依此模式，不分情況之不同，均一律承認區(qū)分所有人管理團體具有法人人格。我國香港也屬于此種模式。

第二、業(yè)主管理團體不具有法人人格模式。此種模式以德國為代表，又稱德國模式。這種模式不承認全體業(yè)主組成的業(yè)主團體具有法人人格，而僅為沒有權利能力的團體；訴訟上的當事人為單個的住宅所有權人而非住宅所有權人共同體。立法以德國《住宅所有權法》為代表。但德國有學者認為，該住宅所有權人團體性質上屬于具有部分權利能力的特別團體。10我國臺灣地區(qū)“公寓大廈管理條例”規(guī)定的“管理委員會”系采與德國法相同立場，依判例為不具有法人人格之團體。

第三、折衷模式。此種模式以日本建筑物區(qū)分所有權法為代表，又稱日本模式。該種模式承認區(qū)分所有人超過一定數量的，可以決議并經登記而成立法人。區(qū)分所有人總數在一定數量以下的，為無權利能力的社團。

第四、判例實務上的法人人格模式。以美國為代表，又稱美國模式。美國傳統(tǒng)法律及現行法制并不承認區(qū)分所有人管理團體（公寓所有人協(xié)會）具有法人資格。但隨著形勢發(fā)展及法律學說的推動，美國法院在20世紀70年代通過判例承認該團體具有法人資格。迄今，區(qū)分所有人管理團體之法人資格已于美國判例實務上獲得普遍承認。

關于上述各種模式的優(yōu)劣，學者們做出了不同的評價。有學者認為業(yè)主管理團體有日趨法人化的傾向，因此我國應當追隨管理團體法人化的基本潮流，并建議我國在將來的立法中選擇日本模式。11也有學者提出不同的看法，認為業(yè)主管理團體采用非法人管理團體的模式，完全可以實現同樣的功能。12對此，我國有著特殊的國情，筆者將在下文對我國業(yè)主管理團體的立法模式作進一步的闡述。

2、我國關于業(yè)主委員會性質的爭論及評價我國實行住宅商品化的時間不長，樓宇、住宅小區(qū)的社區(qū)民主文化氛圍還不濃，公民的自治意識還不強。由于缺乏歷史的積淀，作為業(yè)主管理團體的業(yè)主大會十分不受重視。相比之下，業(yè)主大會作為一種會議制度的功能更為明顯。在實務上，業(yè)主大會的成立不須登記，屬于非常設組織，一般僅對內發(fā)生關系，不對外進行法律行為。相反，《物業(yè)管理條例》及各地方立法突出了業(yè)主委員會的法律地位，賦予其許多職責和權能，歸納起來，主要表現在以下幾個方面：（1）業(yè)主委員的成立需要備案登記，這一作法在各地已經獲得普遍認可，《物業(yè)管理條例》亦予以采納。該條例第16條規(guī)定：業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業(yè)所在地的街道辦事處和區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案；（2）業(yè)主委員會可以代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；13（3）業(yè)主委員會可以“其他組織”的身份參加訴訟。如《上海市居住物業(yè)管理條例》第54條規(guī)定，業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、住宅使用公約，應當承擔相應的民事責任。對違反業(yè)主公約、住宅使用公約的，業(yè)主委員會或者相關的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。從各地的司法實踐來看，業(yè)主委員會作為訴訟主體得到了法院的認可的個案較多，駁回的情況較少。14實踐中的上述突破，使得業(yè)主委員會在我國實際上已經獲得了業(yè)主管理團體的地位。15基于上述原因，我國關于業(yè)主管理團體的法律地位的爭論也就主要表現為業(yè)主委員會的地位和法律性質的爭論。16綜合學者的研究，我國理論界和司法實踐中關于業(yè)主委員會的地位和法律性質問題，主要有三種不同的觀點。17第一種觀點認為，業(yè)主委員會的性質是獨立的社團法人。其主要理由為：（1）按照《物業(yè)管理條例》和其他相關規(guī)定，業(yè)主委員會是經過房地產管理部門注冊登記的有形實體組織，也有自己的章程。（2）現實中絕大多數業(yè)主委員會都有相當數量的財產和活動經費。（3）業(yè)主委員會一般以自己的名義而非以業(yè)主的名義行使職權，如對外簽訂合同、進行訴訟等等。

第二種觀點認為，業(yè)主委員會屬于享有獨立的訴訟主體資格的非法人組織。其主要理由是：（1）業(yè)主委員會是經過業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產生，經房地產行政管理部門核準登記成立的，具有合法的地位，有一定的組織機構和運營財產，符合《民事訴訟法》所規(guī)定的“其他組織”的構成要件。（2）業(yè)主委員會并非各個業(yè)主的一種簡單聚合，有一定的組織性和穩(wěn)定性，并且長期固定存在，就應可以在一定范圍內行使民事權利、承擔民事責任，在民事糾紛中應享有獨立的訴訟權利，有獨立的訴訟主體資格。

第三種觀點認為，業(yè)主委員會既不是獨立法人，也不享有《民事訴訟法》中“其他組織”的獨立訴訟主體資格。其主要理由為：（1）業(yè)主委員會既不從事經營活動，業(yè)主也不繳納款項交給業(yè)主委員會運作，所以業(yè)主委員會并沒有自己獨立的財產；（2）當在實踐中涉及糾紛訴訟事務時，業(yè)主委員會是受權于全體業(yè)主，并作為全體業(yè)主的代表參加民事訴訟活動的。

筆者認為，上述第一種觀點依據我國現行法律關于法人制度的規(guī)定顯然不能成立。而上述第三種觀點則過于保守，滯后于法學理論和我國司法實踐的發(fā)展。筆者同意第二種觀點。筆者認為，業(yè)主委員會的主體地位應從以下兩方面來理解：第一、業(yè)主委員會屬于非營利性的非法人組織，在其職責范圍內具有一定的行為能力；第二、業(yè)主委員會屬于民事訴訟法所規(guī)定的“其他組織”，具有當事人能力，可以成為原告或被告。18具體分析如下。

第一、業(yè)主委員會的民事主體地位從民法理論研究和民事立法實踐來看，民事主體的概念是從羅馬法中的“人”及1804年《拿破侖法典》中的“人格”逐漸發(fā)展和抽象而來，并由德國普通法和瑞士民法典最終完成了對“權利能力”一詞的創(chuàng)設和定義。確認“權利能力”為民事主體資格取得的充要條件，實現了對民事主體資格的演繹和歸納。我國也吸收了這些研究成果，認為民事主體是指“依照民法規(guī)定，能夠參與一定民事活動并享有民事權利和承擔民事義務的人的總和”。19現代民法建立民事主體二元結構，自然人和法人享有權利能力，為民事權利主體。對于權利能力，現代民法用抽象的方式加以使用，在解釋上不涉及具體能力問題，只有“有”或“無”的問題。這種高度抽象的結構，將許多現實存在的實體，如非法人團體、合伙、籌備中的法人，胎兒等，一律視為不具備任何權利能力，最后都要解釋到自然人或法人這個基礎上。20但是，實踐的發(fā)展已經逐漸突破了民事主體二元結構，各國對合伙組織主體地位的承認便是一個恰當的例子。臺灣學者王澤鑒認為，在民法上，權利主體有自然人和團體組織兩類。團體組織包括法人和非法人團體，非法人團體的范圍，除無權利能力社團外，尚包括設立中社團、合伙等。21在我國，沒有進行法人登記的企業(yè)或非企業(yè)組織都是非法人組織（即非法人團體），它是與社會團體中的法人團體相對應的概念。在訴訟法上，則稱此“非法人組織”為“其他組織”。根據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》，“其他組織”是指合法成立、有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織。22承認不具備法人資格的“其他組織”一般的具備民事訴訟當事人資格是民事訴訟法和我國司法實踐對民法通則的一大突破。在民法理論上，“其他組織”已逐漸成為市場交易中除自然人、法人之外的第三類民事主體。在立法上，我國《合同法》第2條就明確規(guī)定：“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議?！辟x予了其他組織合同主體資格。

從前文國外關于業(yè)主管理團體的各種模式的介紹可以得知，國外除承認業(yè)主管理團體有法人資格的以外，一般都將業(yè)主管理團體視為無權利能力的非法人團體。值得指出的是，依據我國臺灣地區(qū)“公寓大廈管理條例”規(guī)定，關于業(yè)主管理組織，條例設區(qū)分所有人會議、管理委員會、管理負責人及管理服務人。區(qū)分所有人會議是指區(qū)分所有人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區(qū)分所有人所舉行之會議。公寓大廈成立管理委員會，由管理委員會互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。條例第35條規(guī)定：“管理委員會由當事人能力”。但是，管理委員會或管理負責人雖有當事人能力，可以為原告或被告，其不具有法人地位，無權利能力，其權利主體為全體區(qū)分所有人，由其享受權利、負擔義務。23同時，臺灣“民事訴訟法”第40條第3項規(guī)定：“非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力?！庇纱丝梢钥闯?，臺灣在立法上將業(yè)主管理委員會（即業(yè)主委員會）列入非法人團體的范疇。

在國內，王利明教授認為，各個業(yè)主因共同關系而形成的成員權是建筑物區(qū)分所有權中非常重要的一項民事權利，該權利對于保障業(yè)主對專有部分的所有權以及他們對共有部分的共有使用權具有非常重要的作用。因此，《物業(yè)管理條例》對業(yè)主組織（即本文所指業(yè)主管理團體）以及業(yè)主在業(yè)主組織中成員權的規(guī)定只是對我國《民法通則》中規(guī)定的所有權中的一類特殊的所有權形式-“建筑物區(qū)分所有權”的行使方式進行了規(guī)定。業(yè)主組織雖然可以代表全體業(yè)主對外訂立合同，在法院起訴、應訴，因此也具有一定的行為能力，但其并不是一個獨立的法人，因其并不享有獨立的財產，尤其是在其違約的情況下，其責任仍由各業(yè)主來承擔。因此，其并非一類新型的、獨立的民事主體。對它的規(guī)定也很難認為屬于“民事基本制度”的范疇。24筆者同意上述觀點。業(yè)主大會、業(yè)主委員會在我國屬于新生事物，其存在的歷史較短，實踐中的運作也很不規(guī)范，因此，其很難像合伙那樣形成獨立于自然人、法人之外的第三類主體。但是，依據我國的具體實踐，將業(yè)主委員會定位為“非法人組織”應該是比較恰當的。

從建筑物區(qū)分所有權的角度分析，業(yè)主管理團體組織是因其房屋之間存在共同關系的業(yè)主設立的，其所涉及的只是其房屋所有權、土地使用權等民事權利的行使、保護等問題。因此，業(yè)主委員會應屬于非營利性的非法人組織，其具備一定的行為能力。25依據《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主委員會履行下列職責：（1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；（5）業(yè)主大會賦予的其他職責。實際上，《物業(yè)管理條例》對業(yè)主委員會職責的規(guī)定是以業(yè)主聘請物業(yè)管理企業(yè)的管理模式為依據的，在業(yè)主自行對物業(yè)進行管理的場合，業(yè)主委員會亦發(fā)揮著重要的作用。對此，梁慧星教授主持起草的《中國物權法草案建議稿》的有關規(guī)定應該說是比較全面的。26第二、業(yè)主委員會的訴訟主體地位業(yè)主委員會屬于非法人組織的一種，那么，業(yè)主委員會的訴訟權利能力如何呢？從法理上講，民事權利能力與訴訟權利能力即有統(tǒng)一性，又具有一定程度的分離，民事權利能力并不是訴訟權利能力存在的必要性。27如《德國民事訴訟法》規(guī)定，有權利能力者，有當事人能力。無權利能力者的社團可以被訴；在訴訟中，該社團具有權利能力社團的地位。28《日本民事訴訟法》第46條規(guī)定：“非法人的社團或財團，有代表人或管理人的，可以其名義起訴或應訴”。29臺灣“民事訴訟法”第40條第3項規(guī)定：“非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力?！?0我國民事訴法把“其他組織”與自然人、法人同列為具備當事人資格的訴訟法主體，表明我國民事訴訟立法對非法人組織的當事人能力予以普遍的確認。

如前所述，臺灣地區(qū)“公寓大廈管理條例”規(guī)定管理委員會或管理人有當事人能力，主要目的在于其可以提起訴訟。依據該條例，管理委員會或管理人因執(zhí)行管理職務，可以在以下七種情形出現時提起訴訟：（1）住戶違反相鄰關系時，可訴請法院為必要之處置；（2）住戶違反公用部分使用方式規(guī)定時，得訴請法院為必要之處置及請求損害賠償；（3）對于不同意重建之區(qū)分所有權人訴請法院命其出讓區(qū)分所有權和基地所有權應有部分；（4）訴請前任管理委員會或管理負責人移交公共基金；（5）訴請區(qū)分所有權人或住戶繳付積欠之公共基金或其他應分擔之費用；（6）對重大違規(guī)之住戶訴請法院強制其遷離；（7）對重大違規(guī)之區(qū)分所有權人訴請法院強制出讓其區(qū)分所有權及基地所有權應有部分。而且，管理委員會或管理負責人可以提起訴訟的情形，并不限于上述情形。31值得注意的是，《中國物權法草案建議稿》借鑒了德國、意大利、日本及我國臺灣地區(qū)區(qū)分所有權立法經驗，于草案第111至113條規(guī)定了業(yè)主管理委員會、管理人的選任、任期、職責及其訴訟主體資格。其中，草案建議稿第113條規(guī)定，管理委員會和管理人具有當事人能力，可以獨立充任原告或被告。32由此可以看出，草案建議稿亦傾向于將業(yè)主管理委員會納入“非法人組織”予以規(guī)制，并賦予其訴訟當事人的地位，可以獨立充當原告和被告。這無疑是對我國民法通則的一個突破，亦是民法理論研究對實踐的積極回應。33從實踐看，既然法律規(guī)定了業(yè)主委員會有獨立的職責，法律應為其履行職責提供充分的司法救濟，如果否認業(yè)主委員會的訴訟主體地位，對于其行使職責無疑是非常不利的。因此，在各地的物業(yè)管理立法中，也都承認業(yè)主委員會能獨立進行民事訴訟活動。例如《深圳市經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定，對違反業(yè)主公約造成他人安全或利益受到侵害的，業(yè)主委員會或者相關的業(yè)主、非業(yè)主使用人可以向人民法院提出民事訴訟。在《廣東省物業(yè)管理條例》中，也有相同的關于業(yè)主委員會可以提起訴訟的規(guī)定。343、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的關系行文至此，一個不可回避的問題便是，在我國，業(yè)主委員會與業(yè)主大會的關系是什么。對此，我國學者也做出了有益的探索，主要有以下幾種觀點。

第一種觀點認為，物業(yè)管理應由全體業(yè)主共同參與，業(yè)主大會應是最高的權力機關，而由部分業(yè)主組成的業(yè)主委員會只不過是權力機關的執(zhí)行機關和代表機關而已。35第二種觀點認為，業(yè)主委員會不僅僅是業(yè)主大會的執(zhí)行機構和代表機構。由于我國物業(yè)管理的相關法規(guī)中均規(guī)定業(yè)主委員會可以其自身名義對外實施具體行為，如與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同等。因此，這種設計是對傳統(tǒng)民法中代表機關理論的一個改造。36第三種觀點認為，成立或參加業(yè)主大會只是業(yè)主行使成員權的方式之一。業(yè)主行使成員權的組織形式，應并列設定為“區(qū)分所有人會議、業(yè)主大會、管理委員會、管理人或其他形式?！?7應該說，上述觀點均有相當的合理性。在對這些觀點進行評價之前，有必要從業(yè)主大會和業(yè)主委員會的產生入手，分析屬于它們自身的質的規(guī)定。從各國及我國其他地區(qū)業(yè)主大會（或稱區(qū)分所有人會議等）的產生來看，無論是依法自動成立或是依約定成立，業(yè)主大會均由全體業(yè)主組成，其功能有兩方面，第一是作為業(yè)主的意思決定機關，第二是作為全體業(yè)主的議事形式。在物業(yè)管理制度發(fā)達的國家，業(yè)主大會的兩種功能同樣明顯，而從我國的立法現狀及公眾的認知水平來看，我們吸收了業(yè)主大會的議事形式，卻尚未充分認識其第一種功能，即業(yè)主大會作為全體業(yè)主的最主要的自治組織這一作用并未得到充分發(fā)揮。因此，有學者呼吁，我國應盡快制定建筑物區(qū)分所有權法或者物權法，并應該緊隨業(yè)主管理團體法人化之基本潮流，建立與各國相通的業(yè)主管理團體法律制度，并采取慎重立場，借鑒日本關于業(yè)主管理團體的立法模式。38梁慧星教授也建議在我國將來的物權法中應規(guī)定業(yè)主大會為區(qū)分所有人的最高意思決定機關。39正是基于我國業(yè)主大會地位不彰的這種特殊情勢，才有了上述理論與實踐中關于業(yè)主委員會地位的爭論?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。但在我國，物業(yè)管理立法賦予了業(yè)主委員會更多的職權，業(yè)主也要求業(yè)主委員會承擔起許多維權的神圣職責，因此，業(yè)主委員會漸漸以一個獨立的非法人組織的身份活躍于日常生活中，并頻頻以當事人身份出現在訴訟當中?；诖耍P者認為，業(yè)主委員會首先應該是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，但在我國目前的情勢下，業(yè)主委員會擔當起了業(yè)主大會的諸多職能，因此，有必要在目前的司法實踐中承認其民事主體地位，并確認其當事人能力。當然，將來隨形勢的發(fā)展，業(yè)主的自治能力和素質有了極大提高，業(yè)主大會在我國深入人心且作用明顯的時候，業(yè)主大會和業(yè)主委員會將向其本該有的地位回歸，立法者也將在物權法中做出合理的選擇。

通過分析，我們可以看出，上述關于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的三種觀點中，第一種觀點較符合前文所述西方國家的業(yè)主管理團體的立法模式，特別是規(guī)定業(yè)主管理團體具有法人人格的國家，權力機構與執(zhí)行機構的此種關系模式應該是其最恰當的描述。第二種觀點認識到了我國業(yè)主委員會與業(yè)主大會的關系已經突破了傳統(tǒng)的關系模式，但仍然不敢承認業(yè)主委員會的獨立民事主體地位。第三種觀點的可取之處在于其承認業(yè)主委員會是一種獨立的自治管理團體，但是其忽視了業(yè)主委員會產生于業(yè)主大會這個特點。

三、關于業(yè)主管理團體的立法建議和審判對策（一）關于業(yè)主管理團體的立法建議《物業(yè)管理條例》對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、組成、職責作了規(guī)定，這對于規(guī)范物業(yè)管理、保護業(yè)主權益意義重大。但是，《物業(yè)管理條例》沒有采納《中國物權法草案建議稿》關于業(yè)主委員會具有當事人能力的合理內容，亦未對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的法律地位做出界定，的確是一個遺憾。因此，在《物業(yè)管理條例》的實施過程中，應該繼續(xù)發(fā)現問題、研究問題，積累經驗，爭取早日制定《中華人民共和國物業(yè)管理法》，只有這樣，才能解決包括業(yè)主管理的自治制度在內的物業(yè)管理領域出現的帶有全局性和基礎性的問題。

同時，在我國將要制定的物權法中，建議規(guī)定建筑物區(qū)分所有權制度，規(guī)定業(yè)主的專有權、共有權和成員權；并借鑒國外關于業(yè)主管理團體的機構設置，吸收法人團體中關于權利分立和制約的原理，設計我國的業(yè)主管理團體模式，即同時規(guī)定業(yè)主管理團體的權利機構、執(zhí)行機構和監(jiān)督機構。

（二）對涉業(yè)主管理團體之物業(yè)管理糾紛的審判對策根據前面的分析，針對本文開頭提出的問題，筆者提出若干建議如下。

第一、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中因維護業(yè)主的集體利益，可于下列情形提起訴訟：1、物業(yè)管理企業(yè)未依據承諾與業(yè)主委員會簽訂合同的；2、物業(yè)管理企業(yè)履行合同不符合約定標準而侵害全體業(yè)主合法權益的；3、業(yè)主大會決定解聘物業(yè)管理企業(yè)，而該企業(yè)拒絕退出的；4、物業(yè)管理企業(yè)拒絕移交其代管的公共維修基金的；5、在物業(yè)管理企業(yè)未進駐時（尚未聘請或出于新舊交替等情形），業(yè)主有違反公用部分使用方式等違反業(yè)主公約的行為的；6、業(yè)主或住戶拖欠公共維修基金或其他應分擔的費用的；7、前任業(yè)主委員會或管理負責人拒絕移交公共維修基金的；8、發(fā)生其他侵害業(yè)主集體權益事項的。

在上述情形，由于系業(yè)主委員會對他人行使請求權，在提起訴訟時，并不需要業(yè)主委員會承擔任何責任，也無需業(yè)主承擔責任，因此，法院可以判決支持或駁回業(yè)主委員會的請求。

第二，業(yè)主委員會發(fā)生違約或侵權事宜的，應區(qū)分以下不同情形分別處理。1、業(yè)主以業(yè)主大會或業(yè)主委員會的名義對外從事民事行為的，應以業(yè)主為被告提起訴訟。2、業(yè)主委員會委員從事與物業(yè)管理無關的活動的，應以該委員為被告提起訴訟。3、業(yè)主委員會在履行管理職責的過程中，存在下列情形的，可以成為案件的被告：（1）拒絕或拖延與業(yè)主大會聘請的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同的；（2）業(yè)主委員會履行物業(yè)服務合同不符合約定的；（3）業(yè)主委員會自行對物業(yè)進行管理時侵害他人人身、財產權利的。

由于業(yè)主委員會屬于非營利性的組織，其行為能力受限制，而依據《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域一般都由專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)進行各項管理活動。因此，業(yè)主委員會因自行從事物業(yè)管理事務而發(fā)生侵權的情形較少。換言之，需要業(yè)主委員會承擔財產責任的情形在現實中并不常見，還有待于我們在實踐中發(fā)現總結。筆者認為，在業(yè)主委員會需要對外承擔超出其負擔能力的財產責任的場合，鑒于業(yè)主委員會并不具有完整的責任能力，法院可以采取兩種辦法解決此類問題，一是將業(yè)主列為共同被告或追加為共同被告，二是業(yè)主委員會被判決承擔責任而又無力執(zhí)行的，在執(zhí)行程序中可以通過被執(zhí)行主體的變更和追加，裁定執(zhí)行業(yè)主委員會所代表的業(yè)主的財產。

1依傳統(tǒng)法理，業(yè)主委員會僅是業(yè)主大會的代表機構和執(zhí)行機構。但在我國，由于民主文化氛圍、業(yè)主的自治意識等原因，業(yè)主大會的作用十分有限，而立法卻賦予業(yè)主委員會以諸多權限，業(yè)主委員會甚至可以與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同，此外，要求登記備案的一般是業(yè)主委員會而非業(yè)主大會。此種情形看似矛盾，卻有現實的合理性。因此，實務中才有業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)之間的諸多糾紛。關于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的上述沖突問題，筆者將在下文作進一步的分析和論證。

2在開發(fā)商完成開發(fā)建設出售房屋前，往往選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔住宅小區(qū)的管理，在出售房屋時一起“配售”出去，業(yè)主只有接受或不接受的自由。在入住以后，發(fā)生了糾紛，業(yè)主對物業(yè)服務不滿意，往往拒絕與物業(yè)管理企業(yè)重新簽訂合同或者以物業(yè)管理企業(yè)不具有管理權為由要求其出局。

3相關案例見“上海市首例業(yè)主委員會起訴要求返還住宅小區(qū)維修基金糾紛案”，朱樹英著：《房地產開發(fā)法律實務》，法律出版社，2002年第1版，472-475頁；以及“上海市麗錦房屋業(yè)主管理委員會訴上海集偉房地產開發(fā)公司等物業(yè)管理案”，《中國民事審判案例要覽（1998民事卷）》，中國人民大學出版社1999年第1版，第115頁。

4本文所指業(yè)主管理團體，又稱建筑物區(qū)分所有人管理團體，即業(yè)主為自行管理物業(yè)所組成的自治性組織。如德國的“住宅所有人共同體”，美國的“公寓所有人協(xié)會”，我國臺灣地區(qū)的“管理委員會”。在我國，業(yè)主管理團體除業(yè)主大會外，還包括業(yè)主委員會，如《上海市居住物業(yè)管理條例》第六條規(guī)定：業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。

5關于建筑物區(qū)分所有權各學說及各國立法體例的具體內容，請參見陳華彬：《現代建筑物區(qū)分所有權制度研究》，法律出版社1995年第1版，第66-75頁。

6王利明：《物權法研究》，中國人民大學出版社2002年第1版，第382頁。

7建筑物區(qū)分所有權的客體不限于一棟單個建筑物，也可能是整個小區(qū)，即《物業(yè)管理條例》所規(guī)定的同一物業(yè)管理區(qū)域內的各個建筑物及其配套設施。在后一場合，對區(qū)分所有建筑物的管理即《物業(yè)管理條例》所稱的物業(yè)管理，業(yè)主即區(qū)分所有人。

8溫豐文：《論區(qū)分所有建筑物之管理》，載于《法學叢刊》第147期，第28頁。轉引自陳華彬：《現代建筑物區(qū)分所有權制度研究》，法律出版社1995年第1版，第228頁。

9參見陳華彬：《物權法原理》，國家行政學院出版社1998年第1版，第346-347頁。

10參見龍衛(wèi)球：《民法總論》，中國法制出版社2002年第2版，第410頁。

11參見陳華彬：《物權法原理》，國家行政學院出版社1998年第1版，第347-349頁。

12參見黃善端：《香港建筑物管理制度及其借鑒價值》，載蔡耀忠主編：《中國房地產法研究》（第1卷），法律出版社2002年第1版，第384-439頁。

13詳見《物業(yè)管理條例》第15條、《上海市居住物業(yè)管理條例》第11條等。

14參見劉長森編著：《物業(yè)管理糾紛典型案例評析》，“導言”第25頁。相關案例見該書第7-10頁、第16-20頁、第94-99頁、第251-257頁等，中國建筑工業(yè)出版社2002年第1版。

15《上海市居住物業(yè)管理條例》就明確規(guī)定：業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內代表全體業(yè)主實施自治管理的組織。實際上，在業(yè)主要維權時，其首先想到也正是業(yè)主委員會。

16需要說明的是，正是基于同樣的原因，本文主要分析業(yè)主委員會的地位及其與業(yè)主大會的關系，而不過多涉及對業(yè)主大會地位的研究。

17參見夏善勝主編：《物業(yè)管理法》，法律出版社2003年第1版，第116-118頁。

18應當說，“其他組織”僅是我國民事訴訟法上的概念，不是嚴格的民事法律概念。

19參見楊光：《論合伙的獨立民事主體地位》，載《當代法學》，第2000-2期，第60頁。

20參見龍衛(wèi)球：《民法總論》，中國法制出版社2002年第2版，第168頁。

21參見王澤鑒：《民法總則》，中國政法大學出版社2001年修訂版，第196頁。

22在司法實踐中，凡承認業(yè)主委員會訴訟主體地位的法院也是依此條款認定業(yè)主委員會為“其他組織”的。

23參見王澤鑒：《民法物權（1）通則。所有權》，中國政法大學出版社2001年版，第261-262頁。

24參見王利明：《業(yè)主組織不屬于新的“自治制度”》，載.25《物業(yè)管理條例》第十九條第一款規(guī)定：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動?！?/p>

26《中國物權法草案建議稿》第112條規(guī)定：管理委員會和管理人的職責如下：（一）共用部分的清潔、維護、修繕及一般改良；（二）區(qū)分所有權人共同事務的建議；（三）區(qū)分所有權人和專有部分占有人違規(guī)行為的制止；（四）區(qū)分建筑物及其周圍環(huán)境的維護；（五）收益及其經費的收支、保管及使用；（六）區(qū)分所有權人會議決議的執(zhí)行；（七）管理規(guī)約、會議記錄等文件的保管；（八）管理服務人的委任、雇傭及其監(jiān)督；（九）會計報告、結算報告及其他管理事項的提出及公告；（十）管理規(guī)約規(guī)定的其他事項。

27參見肖建華：《民事訴訟當事人研究》，中國政法大學出版社2002年第1版，第42-53頁。

28參見[德]卡爾。拉倫茨：《德國民法通論（上冊）》，王曉曄、紹建東、程建英、徐國建、謝懷栻譯，法律出版社2002年第1版，第244-245頁。

29參見肖建華：《民事訴訟當事人研究》，中國政法大學出版社2002年第1版，第69頁。

30參見王澤鑒：《民法總則》，中國政法大學出版社2001年修訂版，第196頁。

31參見王澤鑒：《民法物權（1）通則。所有權》，中國政法大學出版社2001年第1版，第262頁。

32參見梁慧星等：《中國物權法草案建議稿-條文、說明、理由及參考立法例》，社會科學文獻出版社2000年版，第309-315頁。

33遺憾的是，《物業(yè)管理條例》并沒有對業(yè)主委員會的當事人能力做出規(guī)定。

34正如前文所述，業(yè)主委員會作為原告或被告參加訴訟在實踐中并不少見。

35張建軍：《物業(yè)管理若干法律問題初探》，載《廈門大學法律評論》第4輯，廈門大學出版社2003年第1版，第157-190頁。

36黃武雙：《物業(yè)管理自治機構的完善》，載《法學》第2002-2期，第45頁。

37參見于大水：《論建筑物區(qū)分所有權的成員權-兼評〈中國物權法草案建議稿〉中的相關內容》，載《河北法學》，第2002-1期，第17頁。

38參見陳華彬：《現代建筑物區(qū)分所有權制度研究》，法律出版社1995年第1版，第242頁。

39參見梁慧星等：《中國物權法草案建議稿-條文、說明、理由及參考立法例》，社會科學文獻出版社2000年第1版，第302頁。