導(dǎo)語：業(yè)主自治與和諧社會研究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

內(nèi)容摘要：業(yè)主自治是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，在業(yè)主實行自治的過程中，如何調(diào)動全體業(yè)主的參與積極性、制定科學(xué)的業(yè)主公約是很關(guān)鍵的，同時正確處理業(yè)主委員會和居民委員會的關(guān)系也是至關(guān)重要的。

關(guān)鍵詞：業(yè)主自治業(yè)主委員會居民委員會

theStationofOwner''''sSelf-governmentinBuildingHarmoniousSociety

Abstract:Owner''''sself-governmentisthefoundationofcommunityrunning.Inthecourseofowner''''sself-government,howtomobilizealltheowners''''participatingenthusiasmandenactreasonableownerpactarecrucible.Atthesametime,dealingwiththerelationbetweenownercommitteeanddwellcommitteeisalsovital.

Keywords:owner''''sself-governmentownercommitteedwellcommittee

隨著城市開發(fā)進程的推進,住宅已成為我國大部分城市最主要的房地產(chǎn)項目，以高層建筑和多層建筑為主的住宅小區(qū)大量出現(xiàn),使得物業(yè)管理業(yè)得到了較快的發(fā)展，并隨之引進和推廣了物業(yè)管理體制。然而我們也應(yīng)注意到，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛也呈逐年上升的趨勢,這使我們不得不重新反思業(yè)主的權(quán)利和物業(yè)管理企業(yè)利益之間的關(guān)系。新世紀(jì)的今天不僅是房地產(chǎn)和物業(yè)管理發(fā)展的黃金時期，更是中國發(fā)展的關(guān)鍵時期,為了促進我國經(jīng)濟社會的健康發(fā)展，我黨提出了整合社會、“構(gòu)建社會主義和諧社會”這一新理念。順應(yīng)這一新的發(fā)展目標(biāo)，充分發(fā)揮業(yè)主自治，是解決當(dāng)前物業(yè)管理工作中許多問題的重要途徑。

一、業(yè)主自治是物業(yè)管理的基礎(chǔ)

建筑物的區(qū)分所有權(quán)的產(chǎn)生和廣大居民社區(qū)自治意識的覺醒產(chǎn)生了現(xiàn)在的物業(yè)管理制度。所有權(quán)是絕對性的權(quán)利,它排除了非所有權(quán)人對物的干預(yù)。無論物業(yè)管理企業(yè)還是政府都無權(quán)干預(yù)所有權(quán)人對房屋的處分,但是其他共有所有權(quán)人卻有權(quán)干預(yù)業(yè)主對房屋共用部分的處分,而這種干預(yù)也只能要求該業(yè)主不得損害其他業(yè)主的利益。因此涉及共有部分或共用部分而產(chǎn)生的物業(yè)管理問題只有業(yè)主才有最終的發(fā)言權(quán),而物業(yè)管理企業(yè)只能在業(yè)主的授權(quán)范圍內(nèi)開展服務(wù)活動。所以物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主自治。

社區(qū)的自治可能最主要體現(xiàn)在物業(yè)管理的自治上。社區(qū)是城市生活的最小單位,由于土地供給矛盾,大量多層和高層住宅出現(xiàn),這些居民自然結(jié)成一個社區(qū),同時城市規(guī)劃設(shè)計水平提高,社區(qū)購物、教育、休閑等服務(wù)設(shè)施比較齊全,使居住區(qū)相對獨立;再者商業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)使業(yè)主均是無傳統(tǒng)單位管理的社區(qū)人,大家居住在一起結(jié)成共同體。這些業(yè)主和居民相互地位平等,而平等的民事主體處理共同事務(wù)只能遵循民法上意思自治原則,平等協(xié)商解決矛盾,而業(yè)主自治就是社區(qū)自治最好的表現(xiàn)形式。所以建筑物的區(qū)分所有權(quán)的產(chǎn)生和廣大居民社區(qū)自治意識的覺醒才產(chǎn)生了現(xiàn)在的物業(yè)管理制度。

所有權(quán)是絕對性的權(quán)利,它排除了非所有權(quán)人對物的干預(yù)。無論物業(yè)管理企業(yè)還是政府都無權(quán)干預(yù)所有權(quán)人對房屋的處分,但是其他共有所有權(quán)人卻有權(quán)干預(yù)業(yè)主對房屋共用部分的處分,而這種干預(yù)也只能要求該業(yè)主不得損害其他業(yè)主的利益。因此涉及共有部分或共用部分而產(chǎn)生的物業(yè)管理問題只有業(yè)主才有最終的發(fā)言權(quán),而物業(yè)管理企業(yè)只能在業(yè)主的授權(quán)范圍內(nèi)開展服務(wù)活動。所以物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主自治。

在我國目前業(yè)主自治的情況并不樂觀，主要表現(xiàn)有兩個方面：一、業(yè)主公約約定不合理，執(zhí)行性差；二、業(yè)主參與意識不強，權(quán)利觀念淡薄，搭便車現(xiàn)象嚴(yán)重。

第一、業(yè)主公約是全體業(yè)主（區(qū)分所有權(quán)人）在平等協(xié)商和意思自治基礎(chǔ)上形成的共同意思表示。它經(jīng)過了充分協(xié)商,各種業(yè)主利益妥協(xié)形成最后決議文本,由全體業(yè)主簽署或加入。它是所有業(yè)主之間非單純性債權(quán)性質(zhì)的契約,它是眾多業(yè)主之間的社會化契約,它是業(yè)主之間權(quán)利義務(wù)的基本規(guī)定,是自治團體的最高規(guī)則,也可稱小區(qū)的“小憲法”。業(yè)主公約的主要內(nèi)容關(guān)系到該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主利益的基本事項,涉及物業(yè)區(qū)域共用、共有部分使用、共同事務(wù)的管理、代表機構(gòu)的選舉方式和權(quán)限。它對所有加入或簽署的業(yè)主具有法律約束力。但目前絕大部分的公約幾乎都存在著口號性條文多約束力不強，違約責(zé)任約定不明。業(yè)主自治的依據(jù)不足還能奢談什么有效自治呢？

其實這一問題不難解決，訂立公約時咨詢法律專業(yè)人員，使公約具有較強的操作性，同時業(yè)主們讓渡一部分公共權(quán)利，把追究違約責(zé)任的這部分權(quán)利委托給物業(yè)管理公司行使，業(yè)主們這需就物業(yè)管理公司的管理結(jié)果進行監(jiān)督即可。{1}因為物業(yè)管理是一項專業(yè)性極強的事務(wù)，它需要專業(yè)的服務(wù)人——物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理,從房屋上看,管理主要是維護、修繕;從社區(qū)角度上說,管理主要是保潔、保安、綠化;從共同居住秩序上說,管理主要是防止個別業(yè)主或租戶對共用部分的損害和對全體業(yè)主利益的損害。前兩點基本是服務(wù),第三點才是管理公共事務(wù),而物業(yè)管理的目的是提升業(yè)主的居住品質(zhì),保護業(yè)主的物業(yè)財產(chǎn)價值。物業(yè)管理的性質(zhì)是業(yè)主將自己對物業(yè)一部分的處分權(quán)委托給物業(yè)管理企業(yè),讓物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)業(yè)主,提高對物業(yè)利用的效益。物業(yè)管理權(quán)純粹是私法上的權(quán)利,其本質(zhì)是業(yè)主自治權(quán)利的延伸。因為一個居住區(qū)內(nèi)有眾多業(yè)主,如果業(yè)主采取自我約束或自律管理的方式,雖然可行,但非常不經(jīng)濟,不符合市場經(jīng)濟和社會分工細化的潮流,不能得到最大效益。因此即使物業(yè)管理公司行使一些類似于行政管理的“權(quán)力”,實際上這種“管理權(quán)”仍然源于全體業(yè)主或業(yè)主委員會的授權(quán)和同意,是業(yè)主委員會授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)代表全體業(yè)主維護整體利益和物業(yè)的利用秩序。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同從本質(zhì)上說是一種委托合同。

第二、造成業(yè)主參與意識不強，權(quán)利觀念淡薄，搭便車現(xiàn)象嚴(yán)重的原因有很多，其中物業(yè)管理條例設(shè)置的自治的門檻太高、自治的成本高昂是主要原因。比如召開業(yè)主大會的兩個二分之一重大事項的三分之二的規(guī)定足以嚇退絕大部分想召集大會的普通業(yè)主。在那些動輒幾百戶居住數(shù)千人的小區(qū)，召集這些業(yè)主本身就是一個浩大的工程，需要動用大量的人力和物力，這是一般業(yè)主能力所不及的。這一問題的解決需要政府和居委會的幫助，由有關(guān)部門給予必要的指導(dǎo)，同時完善立法，降低業(yè)主行使權(quán)利的成本，借助科學(xué)的手段比如電子簽到網(wǎng)上投票等多樣化的途徑行使權(quán)利。{2}

二、正確處理業(yè)主委員會與居民委員會的關(guān)系

1、居委會

1982年憲法首次以根本大法的形式明確了居委會的性質(zhì)任務(wù)和作用。1989年《中華人民共和國城市居民委員會組織法》（以下簡稱《居委會組織法》）取代原《條例》，其內(nèi)容較之《條例》更具體。盡管在法律地位上居委會的存在取得了合理性，但是隨著時代的發(fā)展，居委會卻面臨著向何處去的問題。

在現(xiàn)行憲法和法律上，居委會不屬于一級政權(quán)機關(guān)，對居民不直接行使國家權(quán)力，而是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的群眾性自治組織。居委會的自治權(quán)不屬于國家權(quán)力的范疇，而是憲法所保障的城市居委會處理本居住區(qū)居民自治事務(wù)所必需的權(quán)利。居委會作為社會基層的自治組織有對本居住區(qū)的社會性事務(wù)進行自我管理的權(quán)利。

據(jù)《居委會組織法》第三條、第四條、第五條之規(guī)定。居委會經(jīng)辦事務(wù)可分為：委托事務(wù)和自身固有事務(wù)。委托事務(wù)包括兩方面：一是必要事務(wù)，例如，人民代表選舉，人口普查，管制刑事罪犯等。二是選擇事務(wù)，由居委會根據(jù)財力物力協(xié)助政府交辦的事項。自身固有事務(wù)也可分為兩大部分；一是辦理與當(dāng)?shù)厝嗣袢罕姼＠嘘P(guān)的社會事務(wù)；另一方面即按法律規(guī)定的自治團體應(yīng)有的事務(wù)。

按《居委會組織法》，基層政權(quán)及其派出機關(guān)對居委會的工作指導(dǎo)、支持、幫助；居委會協(xié)助前者工作。但在現(xiàn)實中二者之間卻是主要呈現(xiàn)指揮、領(lǐng)導(dǎo)、命令和服從的關(guān)系。此外警署、房管所、環(huán)衛(wèi)所及某些企業(yè)也通過街鎮(zhèn)給居委會“布置”任務(wù)。甚至在很多居委會干部和街道的思想上，認為兩者之間的關(guān)系就是事實上的“領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)”關(guān)系。

從居委會干部的產(chǎn)生來看，一般由街道物色人選，居民選舉更多時候只是走一形式，甚至完全不用選舉的形式，直接指定。居民的選舉權(quán)實際上被架空了。

2、業(yè)委會

在此我們首先對業(yè)主委員會的概念進行一下界定。所謂業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性自治組織。業(yè)主委員會的權(quán)利基礎(chǔ)是業(yè)主對物業(yè)的所有權(quán)，業(yè)主委員會代表物業(yè)的業(yè)主對與該物業(yè)有關(guān)的一切有關(guān)事項擁有決定權(quán)。業(yè)主委員會雖依法成立，有一定的組織機構(gòu)和財產(chǎn)。但不具備法人資格?？墒菢I(yè)主委員會可以用自己的名義獨立提起訴訟或應(yīng)訴，在民事訴訟中屬于我國民事訴訟法第49條規(guī)定的"其它組織"一類。它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。根據(jù)政策規(guī)定：居住小區(qū)已交付使用并且入住率達到50％以上時，應(yīng)當(dāng)在該居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機關(guān)指導(dǎo)下建立物業(yè)管理委員會（業(yè)主委員會）。業(yè)主管理委員會的產(chǎn)生，一般是以業(yè)主代表大會的方式選舉產(chǎn)生，并定期換屆選舉，委員可連選連任。

業(yè)主委員會是溝通業(yè)主和物業(yè)管理公司的橋梁，代表和維護著房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。它在相關(guān)機構(gòu)的指導(dǎo)下負責(zé)制定業(yè)主委員會章程，選擇物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督居住小區(qū)物業(yè)管理工作的實施，對物業(yè)管理企業(yè)進行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進行管理工作?？梢哉f，業(yè)主委員會是整合廣大業(yè)主的共同意愿，維護廣大業(yè)主合法權(quán)益的有效組織形式。它的存在有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；有利于促進形成物業(yè)管理市場競爭機制，在物業(yè)管理市場中發(fā)揮著重大作用。并且，隨著國內(nèi)物業(yè)管理法律法規(guī)體系的完善，業(yè)主委員會的法律地位將會得到更加明確的保障。

3、二者關(guān)系

從居委會來看，法律賦予其工作內(nèi)容有七項：進行法律政策宣傳、對居民履行義務(wù)和愛護公共財產(chǎn)教育和開展精神文明建設(shè)活動；辦理居民的公共事務(wù)和公益事業(yè)；維護居民合法權(quán)益、向政府或派出機關(guān)反映居民意見要求和提出建議；調(diào)解民間糾紛；協(xié)助維護社會治安；協(xié)助政府或派出機關(guān)做好公共衛(wèi)生、計劃生育、優(yōu)撫救濟和青少年教育；以及開展社區(qū)服務(wù)內(nèi)容等。

對這七項工作進行分類，可以發(fā)現(xiàn)它們并非都是自治事務(wù)而是包括行政工作、社會工作和自治事項三大類，其中行政事務(wù)占據(jù)了居委會工作的主要方面。對此，如果居委會沒有行政能力和行政功能，或者說居委會確是居民自治組織的話是難以承受和完成的。

相形之下業(yè)委會工作主要集中于業(yè)主自治事務(wù)。其中包括代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)交涉和簽訂合同，了解業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行合同，監(jiān)督業(yè)主公約的實施，召集業(yè)主大會并報告物業(yè)管理實施情況，以及配合公安機關(guān)搞好社區(qū)內(nèi)治安等工作。

從工作優(yōu)劣的監(jiān)督來看，作為一個自治組織必然受法律法規(guī)、政府部門以及權(quán)力機構(gòu)的監(jiān)督制約。如業(yè)委會受《條例》的約束和政府主管部門以及業(yè)主大會的監(jiān)督，如發(fā)生違法行為，業(yè)主大會和政府部門可據(jù)《條例》追究業(yè)委會的法律責(zé)任。然而類似約束《居委會法》的條款里找不到，可見的是居委會工作經(jīng)費和生活補貼由政府規(guī)定并撥付，居委會辦公用房由當(dāng)?shù)卣y(tǒng)籌解決。{3}

由于1990年法律制定時全國尚未形成業(yè)主群體，《居委會法》未涉及居委會與業(yè)委會關(guān)系，然而在《條例》里十分清楚地闡述了二者的法律關(guān)系，即業(yè)委會應(yīng)當(dāng)積極配合居委會，支持其開展工作并接受指導(dǎo)和監(jiān)督。但《物業(yè)管理條例》只規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會要配合公安機關(guān)，要配合居民委員會，并且受其指導(dǎo)和監(jiān)督，而沒有規(guī)定要配合其他政府機關(guān)，也沒有規(guī)定居民委員會應(yīng)該承擔(dān)什么法律義務(wù)與業(yè)主大會和業(yè)主委員會協(xié)調(diào)自己的工作。因此，這些規(guī)定其實是片面的。業(yè)主委員會作為業(yè)主基于物業(yè)產(chǎn)權(quán)的自主治理組織，居委會作為居民公共事務(wù)的自主治理組織，雖然其權(quán)利基礎(chǔ)有差異，但具體職能方面的確有很多重復(fù)。如何協(xié)調(diào)兩者之間的關(guān)系，事關(guān)城市社區(qū)治理能否順利發(fā)展，需要公民在實踐中繼續(xù)探索和積累經(jīng)驗，也需要全國人大及其常委會進一步修改和完善并制定基層群眾自治的相關(guān)法律。

4、建議

為此，重新確立居委會和業(yè)委會的法律地位，合理協(xié)調(diào)二者的關(guān)系成為當(dāng)務(wù)之急：

第一，明確居委會的性質(zhì)和職能。居委會對社區(qū)具有行政和自治雙重功能，對業(yè)主自治組織發(fā)揮監(jiān)督和制約作用，但不能與業(yè)主自治組織相混淆。

第二，改革居委會體制，精簡人員、減少事務(wù)。現(xiàn)由居委會承擔(dān)的工作中，可以交由業(yè)主委員會和社會組織的事務(wù)，應(yīng)盡可能地轉(zhuǎn)讓給他們。

第三，業(yè)委會在業(yè)委會選舉等重大事項上應(yīng)主動接受居委會的監(jiān)督。目前越來越多的居民成為房屋所有權(quán)人，而這些業(yè)主在基層民主建設(shè)中將發(fā)揮越來越重要的作用。但由于種種原因，相當(dāng)數(shù)量的小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理公司矛盾尖銳，甚至在業(yè)主內(nèi)部也存在利益訴求差別較大的不同“派別”，普通業(yè)主對選舉籌備者缺乏基本的信任，導(dǎo)致業(yè)委會的選舉進程困難重重，且缺乏有效的監(jiān)督。而做為傳統(tǒng)居民自治組織的居委會則由于長期從事基層工作，且具有半官方的背景，在推進并監(jiān)督業(yè)委會選舉方面具有天然的優(yōu)勢。

三、結(jié)論

我們國家正處于政治經(jīng)濟體制改革的階段，在這個過程中會出現(xiàn)很多新鮮事物，當(dāng)然這些新事物中也有些會帶來負面效應(yīng)，但不應(yīng)因為有一些缺點與負面影響就否定甚至拒絕這些新事物。任何事物的發(fā)展與完善都需要一個過程，也就是說，完美東西的出現(xiàn)是以代價的付出為前提的。社會的發(fā)展與進步都是要付出代價，作出犧牲的。物業(yè)管理這個行業(yè)的發(fā)展也不例外。業(yè)主的自律、業(yè)主委員會充分發(fā)揮自己的作用、物業(yè)公司的高質(zhì)量服務(wù)與管理以及主管部門的有效依法行政等目標(biāo)的實現(xiàn)都是一個過程，在這個過程中是要交一定的學(xué)費的，付出一定代價的，我們所能做的只是如何把這個代價最小化。

{1}賴淑華、朱文進主編：《小區(qū)物業(yè)管理制度與業(yè)主手冊》，廣東經(jīng)濟出版社，2005年版，第102頁。

{2}許海峰主編：《物業(yè)管理》，人民法院出版社，2004年版，第89頁。

{3}王中秋編著：《住宅小區(qū)業(yè)主熱點問題解答》，中國計量出版社，2003年版，第36頁。