導(dǎo)語(yǔ)：物業(yè)管理收費(fèi)難幾點(diǎn)思考一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

“物業(yè)管理收費(fèi)率”問(wèn)題是所有物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)(以下稱：物業(yè)公司)都要面臨的一個(gè)重大問(wèn)題，不僅因?yàn)樗P(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展，還因?yàn)橛靡粋€(gè)數(shù)字就十分直觀地反映出企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，同時(shí)還關(guān)系到物業(yè)公司是否有足夠的資金按照合同約定實(shí)施服務(wù)。所以“收繳率”是衡量企業(yè)好壞的標(biāo)桿。

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定向業(yè)主或物業(yè)使用人提供公用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)、綠化管理、衛(wèi)生保潔、安全防范等公共性服務(wù)而收取的費(fèi)用。物業(yè)費(fèi)的收繳是物業(yè)公司依據(jù)合同約定，為業(yè)主提供服務(wù)的基礎(chǔ)上，向業(yè)主行使請(qǐng)求實(shí)施債權(quán)的行為。

一、收費(fèi)難的現(xiàn)狀、原因

1、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題。我國(guó)的物業(yè)管理有多種形式，但不管那一種形式都與開(kāi)發(fā)商有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。在一定程度上，開(kāi)發(fā)商在工程建設(shè)和銷售過(guò)程中遺留有許多問(wèn)題，如：房屋建筑質(zhì)量、規(guī)劃的配套設(shè)施不到位、項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)影響居住環(huán)境、虛假承諾、售后服務(wù)不到位等。且不少業(yè)主分不清房屋質(zhì)量問(wèn)題是建設(shè)問(wèn)題還是管理質(zhì)量問(wèn)題，還有許多業(yè)主根本就將開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)公司當(dāng)作一家，將矛頭對(duì)準(zhǔn)物業(yè)公司。面對(duì)上述問(wèn)題時(shí)，物業(yè)公司又缺乏對(duì)開(kāi)發(fā)商的有效制約，不能從根本上去解決業(yè)主面臨的問(wèn)題，從而引發(fā)業(yè)主以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式來(lái)維權(quán)。從物業(yè)公司本身來(lái)看，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商都期望盡快解決問(wèn)題，如果物業(yè)公司利用自己的力量將問(wèn)題解決了，不僅能緩解業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間的矛盾，而且也能使物業(yè)服務(wù)得到業(yè)主和開(kāi)發(fā)商更多的支持。實(shí)踐也證明：幫助開(kāi)發(fā)商和業(yè)主解決問(wèn)題，其實(shí)就是幫助了物業(yè)公司自己。2、服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題?！胺?wù)不到位”、“維修不及時(shí)”、“收費(fèi)不規(guī)范”是服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題中最主要的三大問(wèn)題，也是業(yè)主同物業(yè)公司之間矛盾的焦點(diǎn)。隨著住房商品化進(jìn)一步推進(jìn)，廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的要求不斷提高，對(duì)一部分管理服務(wù)不到位、不規(guī)范、市場(chǎng)化意識(shí)不強(qiáng)、人才隊(duì)伍和技術(shù)等方面明顯存在不足、甚至侵害業(yè)主利益的物業(yè)公司，業(yè)主通過(guò)以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，來(lái)表達(dá)對(duì)物業(yè)管理公司和服務(wù)的不滿。在物業(yè)服務(wù)中，不可能不發(fā)生質(zhì)量事故，問(wèn)題是發(fā)生以后如何處理。物業(yè)公司首先應(yīng)該從自己身上尋找原因，這樣做一方面能夠得到業(yè)主的理解，另一方面通過(guò)查原因找到自己的不足，有利于改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量提高服務(wù)水平。3、部分業(yè)主消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)，造成收費(fèi)難。目前，業(yè)主在住房消費(fèi)觀念上還存在著不少誤區(qū)。其一、部分業(yè)主沒(méi)有認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理是使其房產(chǎn)保值增值的一種投資行為，也沒(méi)有認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)是一種消費(fèi)行為。部分業(yè)主既希望有成熟的物業(yè)管理，又不愿意承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用，所以總想找到一些服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題，以此作為拒交服務(wù)費(fèi)的理由。其二、部分業(yè)主對(duì)業(yè)主公約和物業(yè)合同約定內(nèi)容的概念不清楚，他們往往把業(yè)主因違規(guī)操作造成的物業(yè)服務(wù)矛盾，都?xì)w結(jié)到物業(yè)公司的不作為，少數(shù)業(yè)主甚至把一些不應(yīng)該由物業(yè)公司來(lái)承擔(dān)的內(nèi)容也交由物業(yè)公司來(lái)打理，否則也以此為理由拒交物業(yè)費(fèi)。要解決這類業(yè)主住房消費(fèi)觀念問(wèn)題，物業(yè)公司除了尋找自身不足，還應(yīng)采取各種方法幫助業(yè)主樹(shù)立住房消費(fèi)觀念，讓業(yè)主有繳費(fèi)的心理預(yù)期。4、社會(huì)輿論導(dǎo)向力度不夠，造成收費(fèi)難。物業(yè)管理雖然已經(jīng)走過(guò)了一段歷程，其成長(zhǎng)過(guò)程需要不斷完善，特別如收費(fèi)難等問(wèn)題，需要政府、廣大業(yè)主和物業(yè)公司共同努力來(lái)解決。面對(duì)管理服務(wù)過(guò)程中的出現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)該從客觀、公正的角度和用冷靜的心態(tài)來(lái)分析、研究，提出解決的辦法。目前還沒(méi)有有效的宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)，以及媒體、輿論正面宣傳報(bào)道，還沒(méi)有形成全社會(huì)關(guān)心物業(yè)管理工作的良好局面。5、企業(yè)內(nèi)部管理問(wèn)題。由于物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程滯后，造成不少物業(yè)公司運(yùn)行模式與市場(chǎng)格格不入，加上物業(yè)公司大多由以前的房管所轉(zhuǎn)制而來(lái)的，有的還與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)藕斷絲連，比如自管自建等，造成物業(yè)公司內(nèi)部機(jī)制難以適應(yīng)市場(chǎng)化的要求。其結(jié)果造成物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員工作積極性不高，企業(yè)綜合技能、服務(wù)能力難以適應(yīng)市場(chǎng)要求，服務(wù)質(zhì)量難以滿足業(yè)主的要求。這樣的企業(yè)其收費(fèi)率當(dāng)然就不會(huì)太高。

二、解決收費(fèi)難的基本思路

解決收費(fèi)難的所有問(wèn)題將會(huì)牽涉到相關(guān)政策法規(guī)，及方方面面?；谑召M(fèi)難的成因,根據(jù)筆者的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理解有以下幾點(diǎn)看法：1、物業(yè)公司應(yīng)培育出正確的服務(wù)理念，并在實(shí)踐中加以運(yùn)用，這不僅關(guān)系到物業(yè)收費(fèi)的問(wèn)題，更是作為物業(yè)管理行業(yè)的物業(yè)公司成敗的關(guān)鍵。如果物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員仍然以管理者自居，把業(yè)主當(dāng)作自己的管理對(duì)象，那么收費(fèi)難問(wèn)題就不會(huì)解決。對(duì)此每個(gè)企業(yè)和從業(yè)人員都應(yīng)該有清醒的認(rèn)識(shí)。物業(yè)企業(yè)應(yīng)把服務(wù)理念培訓(xùn)作為企業(yè)的第一要?jiǎng)?wù)。同時(shí)政府有關(guān)主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)要加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)誠(chéng)信自律，樹(shù)立良好的社會(huì)形象。要使物業(yè)公司不斷提升服務(wù)意識(shí)，進(jìn)一步提高企業(yè)科學(xué)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，推動(dòng)物業(yè)公司向著規(guī)范化、科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，牢固樹(shù)立“誠(chéng)實(shí)守信、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、文明從業(yè)”服務(wù)宗旨，提升業(yè)主的滿意度;要加大對(duì)物業(yè)公司的規(guī)范管理，形成優(yōu)勝劣汰機(jī)制，樹(shù)立良好的行業(yè)形象。2、在政府的主導(dǎo)下，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的宣傳工作，培育成熟的物業(yè)管理消費(fèi)群體。在不斷規(guī)范物業(yè)公司的同時(shí)，政府和行業(yè)協(xié)會(huì)要加大對(duì)廣大物業(yè)消費(fèi)者的物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳，幫助業(yè)主了解相關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)，不斷提升業(yè)主的住房消費(fèi)意識(shí)，讓廣大業(yè)主意識(shí)到服務(wù)也是一種產(chǎn)品，也是有償消費(fèi)，使小區(qū)業(yè)主更像一名真正的主人行使權(quán)利、履行義務(wù)。同時(shí)引導(dǎo)業(yè)主主動(dòng)參與物業(yè)管理，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督物業(yè)公司服務(wù)行為，形成雙方互相理解、相互支持、相互配合的良好合作關(guān)系，使廣大業(yè)主成為成熟的消費(fèi)者。通過(guò)我們自身物業(yè)服務(wù)的實(shí)踐以及先進(jìn)國(guó)家和城市的先例告訴我們，“拒交”行為的最主要原因是業(yè)主的觀念滯后，解決收費(fèi)難的關(guān)鍵就在于轉(zhuǎn)變業(yè)主的物業(yè)服務(wù)觀念。3、建立“三位一體”的政府監(jiān)管機(jī)制。要加大物業(yè)前期房屋及配套設(shè)施質(zhì)量監(jiān)管力度，把好房屋質(zhì)量驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收、物業(yè)承接驗(yàn)收三關(guān)，質(zhì)量驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收、物業(yè)承接驗(yàn)收這三關(guān)相互聯(lián)系相互制約，有一關(guān)不合格就要堅(jiān)決不能辦理業(yè)主入住手續(xù)。同時(shí)物業(yè)企業(yè)要做好物業(yè)的前期介入工作，派相關(guān)專業(yè)人員熟悉了解工程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)不合理的特別是工程細(xì)節(jié)方面提出合理的建議和解決辦法，把以后在物業(yè)管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題消滅在萌芽狀態(tài)。只有這樣才能把開(kāi)發(fā)建設(shè)期間遺留問(wèn)題減少到最低限度，才能最大限度減少因房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)問(wèn)題造成的業(yè)主不滿情緒，減少業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的理由。4、物業(yè)公司要勤練“內(nèi)功”。在面對(duì)不斷變化的市場(chǎng)需求和日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，需要企業(yè)不斷增強(qiáng)社會(huì)責(zé)任感，努力作好企業(yè)的制度建設(shè)，強(qiáng)化企業(yè)的成本費(fèi)用核算;增強(qiáng)企業(yè)、員工的危機(jī)意識(shí)、服務(wù)意識(shí)，打造專業(yè)化的人才隊(duì)伍，持續(xù)全面改進(jìn)質(zhì)量管理體系，倡導(dǎo)管理的精細(xì)化和服務(wù)的人性化;開(kāi)展個(gè)性化的服務(wù)，努力做到服務(wù)熱情、周到、細(xì)致、完美;只有這樣才能打造出優(yōu)秀的品牌企業(yè)，才能最大限度地滿足業(yè)主需求，才能在不斷變化和日益激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境中發(fā)展壯大。5、建立業(yè)主履行義務(wù)的引導(dǎo)機(jī)制。業(yè)主意識(shí)覺(jué)醒之時(shí)，正是物業(yè)管理市場(chǎng)成熟之日。要做到這一點(diǎn)，首先要通過(guò)建立和完善業(yè)主委員會(huì)工作指導(dǎo)制度，并且政府要發(fā)揮在業(yè)主委員會(huì)建立和完善方面的引導(dǎo)作用。其次，要通過(guò)各種宣傳途徑加大對(duì)物業(yè)管理的宣傳，進(jìn)行正面引導(dǎo)，特別是廣播、報(bào)紙、電視臺(tái)及一些官方機(jī)構(gòu)的正面宣傳。第三，通過(guò)業(yè)主之間的權(quán)益侵害加以引導(dǎo)，讓業(yè)主普遍意識(shí)到不繳費(fèi)的業(yè)主實(shí)際上是侵害了繳費(fèi)業(yè)主的利益。發(fā)揮業(yè)主的相互監(jiān)督和輿論引導(dǎo)作用。6、政府要加強(qiáng)物業(yè)管理立法工作，制定相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。政府主管部門要盡快完善物業(yè)管理法律、法規(guī)的配套文件，使物業(yè)管理服務(wù)、收費(fèi)、維權(quán)有法可依，使物業(yè)公司和業(yè)主能進(jìn)一步明確各自的責(zé)、權(quán)、利。其次政府要研究制定有利于行業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，加大行業(yè)發(fā)展的扶持力度，如：物業(yè)公司的稅收政策，物業(yè)管理成本上漲后的調(diào)整物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)性政策，小區(qū)公共配套設(shè)施設(shè)備能耗的價(jià)格政策等。7、建立物業(yè)公司的維權(quán)機(jī)制。目前，物業(yè)公司訴訟業(yè)主不繳費(fèi)的案件占物業(yè)管理訴訟案件的80%以上，從法院的判決結(jié)果來(lái)看，幾乎近100%的物業(yè)公司都能勝訴。但訴訟金額少，訴訟成本高是事實(shí)，訴訟程序繁雜、耗費(fèi)的時(shí)間長(zhǎng)也是事實(shí)，同時(shí)還存在勝訴的執(zhí)行問(wèn)題等。所以政府有關(guān)部門能否簡(jiǎn)化訴訟程序，采取集中受理，降低訴訟費(fèi)用，加大執(zhí)行力度等手段，是政府應(yīng)該關(guān)注的問(wèn)題。

三、結(jié)束語(yǔ)

物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。在發(fā)展的過(guò)程中還存在著許多問(wèn)題和困難，化解物業(yè)管理收費(fèi)難問(wèn)題，規(guī)范物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)，建立質(zhì)價(jià)相符的收費(fèi)機(jī)制是物業(yè)管理活動(dòng)中的一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要政府、物業(yè)公司、業(yè)主以及社會(huì)各界的共同努力和合作。只有在政府加強(qiáng)管理、物業(yè)公司提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，業(yè)主轉(zhuǎn)變消費(fèi)意識(shí)的情況下，才能創(chuàng)造良性物業(yè)服務(wù)環(huán)境。作為物業(yè)管理的從業(yè)人員要堅(jiān)信，伴隨著物業(yè)管理政策法律的完善、物業(yè)公司自身建設(shè)的提升，以及廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)的提高，行業(yè)發(fā)展中的各種困難和問(wèn)題都將會(huì)逐步得到解決，物業(yè)公司也必將在社會(huì)的發(fā)展中發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。

作者:周尚青 單位:銅陵有色銅冠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司辦公室