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進入資本市場，將吸引大量的人才資源及市場資源，更有利于打造品牌，增強核心競爭力，構建足夠寬的護城河。并通過服務升級，讓客戶得到更好的體驗、更好的價值。企業(yè)如何在高速發(fā)展且激烈的行業(yè)競爭中脫穎而出，是對內部管理工作的極大挑戰(zhàn)，也是對企業(yè)內部控制異常嚴峻的考驗。然而，大部分物業(yè)公司作為房地產集團的配套服務行業(yè)，以服務于地產為己任，行業(yè)自身的建設得不到應有重視。加上專業(yè)人才匱乏，內部管控機制不健全，增加了財務管理風險，削弱了競爭力。該方面的課題研究備受關注。

一、物業(yè)公司內部控制關鍵點

隨著服務業(yè)在中國經濟中的比重越來越大，服務業(yè)與資本的融合將變得更加重要，更加緊迫。作為服務領域的物業(yè)管理行業(yè)，須看到這種趨勢，順應這種變化，去分享更多的資本紅利。物業(yè)公司想實現(xiàn)上市的戰(zhàn)略目標，須通過加強內部控制，規(guī)避法律與財務等方面風險。不但要從制度體系建設、加強資金及資產管理、財務報告管理、全面預算管理、持續(xù)盈利能力、合同管理等方面加強內控；還應根據(jù)行業(yè)特點，著重關注收入的確認方法、物業(yè)公司經營收費的登記備案、物業(yè)公共收益、社保公積金繳納、關聯(lián)交易、勞務外包管理、提升人員素養(yǎng)等方面。

二、擬上市物業(yè)公司的內部控制策略

迎來資本的春天，行業(yè)必將進入資本的活躍期，以推進產業(yè)集中度的提高，物業(yè)公司必將進入并購洗牌的高潮期。面對激烈的經濟市場環(huán)境，擬上市物業(yè)企業(yè)對自身的成長潛力、價值應有足夠的把握，發(fā)揮市場化拓展能力，不斷提升管理規(guī)模，在高質量發(fā)展中做強做優(yōu)，增強盈利能力。對可能出現(xiàn)的問題、市場的變化有充分的應對能力，緊密跟蹤國家系列政策指導，結合自身經營活動情況，充分借鑒其他內部控制體系的有效經驗，完善管理制度體系，健全監(jiān)督制約機制，依托信息化技術手段，保證財務報告數(shù)據(jù)真實、有效、完整?；谏鲜龇治?，擬上市物業(yè)公司為實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標，除對內部控制要點做好日常監(jiān)督外，還應結合物業(yè)行業(yè)的實際情況，有針對性地對以下幾方面實施專項內部控制，以供參考和借鑒。（一）提升人員素養(yǎng)。我國已進入優(yōu)質服務的時代，沒有優(yōu)質服務成就不了優(yōu)秀的企業(yè)，沒有優(yōu)秀的團隊就沒有優(yōu)質的服務。團隊始終是資本市場評估企業(yè)的關鍵要素，人才在企業(yè)發(fā)展中的戰(zhàn)略地位越發(fā)突出，面臨人才的激烈競爭，如何營造一個良好企業(yè)文化氛圍？優(yōu)秀的物業(yè)公司發(fā)展路徑應該是不斷提高管理水平和服務品質，滿足客戶的基礎利益，同時讓物業(yè)從業(yè)人員得到客戶和公司激勵，從而愿意長期從業(yè)，愿意為客戶提供更加優(yōu)質的服務，形成良性循環(huán)。此外，完善公司薪酬福利體系，制定科學的員工培訓考核晉升機制，增強員工的歸屬感、使命感；對核心管理層及關鍵技術崗位的員工，進行科學的職業(yè)生涯設計，通過加強崗位培訓、輪崗鍛煉、競聘上崗等手段快速提高工作能力，從而儲備一批懂經營、會管理的專業(yè)人才，從根本上提升企業(yè)的競爭能力。（二）物業(yè)公共收益。隨著業(yè)主維權意識的增強，物業(yè)公共收益成為業(yè)主關注的焦點問題。根據(jù)《物權法》《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施、物業(yè)服務用房、占用業(yè)主共有道路或其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主所有，利用物業(yè)公共部位產生的收益應屬于全體業(yè)主所有。這些公共收益一般都是由物業(yè)公司管理并使用，部分物業(yè)會在公示時說明公共收益用于補充物業(yè)管理費的不足。這種做法是值得商榷的。公共收益該如何正確地使用呢？方式，公共收益的主要用途首先是應是應補充專項維修資金，即按規(guī)定將收益納入維修資金賬戶作為維修資金；其次、是按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經費，收支情況，應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主監(jiān)督；再次是按照業(yè)主大會的決定用于或物業(yè)管理方面的其他需要，比如共有部位及設施的維修、更新、改造支出，或者補貼物業(yè)管理費收入不足部分等計。參照最高人民法院公報的案例判決結果，小區(qū)共有部分收益應主要歸全體業(yè)主所有，占70%。物業(yè)公司進行經營管理，可享有30%的收益。擬上市物業(yè)公司應將公共收益應納入業(yè)主大會專項維修資金賬戶的小區(qū)公共收益或分攤到門牌棟收益，進行獨立核算，收支賬目清晰，方便核查。（三）關聯(lián)方交易。大多數(shù)物業(yè)公司的股東或其關聯(lián)方是房地產企業(yè)，所開發(fā)的物業(yè)項目基本上都委托其下屬物業(yè)公司進行管理，形成關聯(lián)方交易。前期物業(yè)管理合同及相關費用定價是否合理、是否會造成虛高企業(yè)利潤，是上市審核的關鍵點。近年來，證監(jiān)會對上市企業(yè)關聯(lián)交易監(jiān)管力度加大。物業(yè)服務企業(yè)需充分認識和深刻理解關聯(lián)交易的風險問題，特別是關聯(lián)方資金占用問題。關聯(lián)資金占用越嚴重，資產負債比越大，物業(yè)服務企業(yè)的財務風險越大。物業(yè)公司應重視防范關聯(lián)交易風險，采取有效的措施規(guī)避風險，如：1.通過股權調整，控制關聯(lián)方數(shù)量，同時應注意H股對關聯(lián)子公司認定標準十分嚴格，而；A股對關聯(lián)法人中的股東層面要求很高。2.在公司章程中增加對于關聯(lián)股東和董事的回避表決等規(guī)定，避免股東進行利潤操縱。3.建立完善的公司內部關聯(lián)交易治理機制，明確關聯(lián)交易內容，合理制定關聯(lián)交易價格，并加強內部審計及關聯(lián)交易的預警機制，規(guī)避信用風險。4.合理控制關聯(lián)交易的資金占用及交易數(shù)量，規(guī)避財務風險。5.合法合規(guī)地披露關聯(lián)交易情況，規(guī)避潛在核查風險。（四）業(yè)務外包隨著房地產市場的不斷進步，業(yè)主對物業(yè)服務需求標準越來越高。物業(yè)公司要滿足各種服務需要，必然要增加管理成本。而專業(yè)服務公司，可以實現(xiàn)人力資源、資金、設備、管理技術的有效整合，形成規(guī)模經營，即具備了較強的成本優(yōu)勢，又可確保服務品質的快速提升。通過業(yè)務外包，物業(yè)公司可以降低企業(yè)用工風險、經營風險、提高了風險防控能力，但應綜合考慮成本效益原則，避免將核心業(yè)務外包。在勞務外包過程中，須加強風險防范：1.審查服務公司的企業(yè)信用、資質，實地考察接管的服務項目，對服務和履約能力進行綜合對比評價。2.合同中明確管理服務內容，服務金額、稅額、稅率，權利和義務、違約責任等，對于專業(yè)服務中的責任風險也進行明示。3.明確約定服務標準、考核辦法、解約情形等，并建立起系統(tǒng)有效的監(jiān)督管理措施，加強對外包服務人員上崗情況、服務質量等的考核。4.由審計部門核查業(yè)務外包是否存在商業(yè)賄賂等舞弊行為。此外，外包服務是由勞務派遣或人力資源公司人員提供的，需要結合勞務派遣管理辦法的相關規(guī)定，重點關注是否符合勞務派遣相關法律法規(guī)的人員占比等要求，是否存在勞資糾紛等。

三、結語

總而言之，擬上市物業(yè)公司的內部控制十分重要和必要，作為一項系統(tǒng)工程，所涉及的項目內容繁多，需要全體員工的有效參與和配合，應著力加強專業(yè)化人才隊伍建設，依托其有效支持，不斷優(yōu)化制度規(guī)制，規(guī)范實踐行為，并充分發(fā)揮自身行業(yè)優(yōu)勢和地理優(yōu)勢，擴展經營范圍，吸納更多的資本匯入，提升自身經濟效益，從而實現(xiàn)良性可持續(xù)發(fā)展。作者希望學術界大家持續(xù)關注此課題研究，結合實際情況，以內部控制為著力點，針對性地提出更多有效物業(yè)公司財務管理策略。

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[4]劉宗軍.物業(yè)管理企業(yè)加強內部控制淺議[J].會計師,2018(10):54-55.

作者:王春巖 單位:廣州綠地房地產開發(fā)有限公司