導(dǎo)語(yǔ)：三維分析法營(yíng)運(yùn)資金管理研究一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

一、引言

營(yíng)運(yùn)資金是企業(yè)最具有活力的資金，關(guān)系企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)效率和盈利能力。本文認(rèn)為營(yíng)運(yùn)資金管理以盈利為核心，兼顧收益、流動(dòng)、風(fēng)險(xiǎn)的整體性管理。其中，盈利性是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的動(dòng)力所在；流動(dòng)性代表資金在企業(yè)營(yíng)運(yùn)活動(dòng)中流通的速度；風(fēng)險(xiǎn)性反映企業(yè)資金來(lái)源的穩(wěn)定性及現(xiàn)金支付能力。本文在借鑒要素視角和渠道視角的營(yíng)運(yùn)資金管理績(jī)效評(píng)價(jià)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特性對(duì)其營(yíng)運(yùn)資金管理的績(jī)效進(jìn)行優(yōu)化與調(diào)整，構(gòu)建涵蓋流動(dòng)性、風(fēng)險(xiǎn)性、盈利性三個(gè)維度的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系（見(jiàn)表1），對(duì)營(yíng)運(yùn)資金管理績(jī)效展開(kāi)動(dòng)態(tài)和靜態(tài)的結(jié)合分析，在考察營(yíng)運(yùn)資金管理的流動(dòng)性的同時(shí)兼顧盈利性和風(fēng)險(xiǎn)性。首先，三維分析將傳統(tǒng)的效率觀延伸至盈利性主導(dǎo)的均衡觀，準(zhǔn)確定位了營(yíng)運(yùn)資金管理的本質(zhì)。其次，三維分析能有效連接資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表及現(xiàn)金流量表的核心要素，有助于從財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量角度綜合分析企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理的整體效果。最后，流動(dòng)性分析涉及采購(gòu)渠道中的擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、生產(chǎn)渠道的在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和營(yíng)銷(xiāo)渠道的已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，均屬于房地產(chǎn)行業(yè)特有經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)專(zhuān)設(shè)的會(huì)計(jì)科目，能準(zhǔn)確再現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金的經(jīng)營(yíng)軌跡。

二、萬(wàn)科地產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)資金管理績(jī)效分析

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)科”）成立于1984年，1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年成為第二家在深交所上市的公司。經(jīng)過(guò)三十多年的壯大，萬(wàn)科成為國(guó)內(nèi)最大的住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)，業(yè)務(wù)主要集中于一線城市，且市場(chǎng)份額逐年攀升，遙遙領(lǐng)先于其他同行業(yè)企業(yè)。萬(wàn)科公司2017年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積3595.2萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額5298.8億元，銷(xiāo)售規(guī)模持續(xù)居全球同行業(yè)前列。（一）萬(wàn)科營(yíng)運(yùn)資金管理的流動(dòng)性分析。（1）采購(gòu)渠道營(yíng)運(yùn)資金分析?？傮w來(lái)看，萬(wàn)科2014~2017年的采購(gòu)渠道營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期的指標(biāo)波動(dòng)較大，2015年周轉(zhuǎn)期降到最低，而2017年又同比增長(zhǎng)了100天，主要是大幅度增長(zhǎng)的擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品占用了較多資金，導(dǎo)致周轉(zhuǎn)速度下降，如表2所示。萬(wàn)科的擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與應(yīng)付賬款是影響采購(gòu)渠道營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期的重要因素，其中擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品占用絕大多數(shù)的采購(gòu)資金，擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品越多，采購(gòu)渠道的資金周轉(zhuǎn)速度越慢。而應(yīng)付賬款是提升營(yíng)運(yùn)資金管理效率的重要因素之一，是企業(yè)憑借商業(yè)信用占用的資金，能降低經(jīng)營(yíng)成本，提高采購(gòu)渠道營(yíng)運(yùn)資金的周轉(zhuǎn)效率。當(dāng)前，租賃用房和保障性用地已成為土地供應(yīng)的重要組成部分，多地推出純租賃住房用地供應(yīng)，并加大競(jìng)自持住房用地供應(yīng)力度。土地市場(chǎng)出現(xiàn)深遠(yuǎn)變化，為此萬(wàn)科開(kāi)展住宅租賃業(yè)務(wù)，增加了土地購(gòu)買(mǎi)，擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品占用的資金較大幅度增長(zhǎng)，拉低了采購(gòu)渠道的營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)速度。2017全年住宅用地成交樓面均價(jià)雖同比上漲，但2017年下半年土地成交溢價(jià)率逐步回落，萬(wàn)科抓住時(shí)機(jī)，購(gòu)置了較多土地。值得關(guān)注的是，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)采購(gòu)渠道的速度變慢可能并不是一件壞事，房地產(chǎn)行業(yè)的土地儲(chǔ)備規(guī)模意味著企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的潛在能力，且萬(wàn)科一直采取快產(chǎn)快銷(xiāo)策略，只要能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)不僅不會(huì)因采購(gòu)渠道資金占用多而變差，反而會(huì)給未來(lái)帶來(lái)更多發(fā)展?jié)摿?。?）生產(chǎn)渠道營(yíng)運(yùn)資金分析。萬(wàn)科生產(chǎn)渠道營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期平均在450天左右，資金周轉(zhuǎn)表現(xiàn)較為平穩(wěn)。周轉(zhuǎn)期從2014年486天降低到2017年的451天，其中最短周轉(zhuǎn)期是在2016年的419天（如表3所示）。值得注意的是，通過(guò)對(duì)萬(wàn)科生產(chǎn)渠道營(yíng)運(yùn)資金組成部分的橫向分析，發(fā)現(xiàn)2016年在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品增速最快、其他應(yīng)付款增速最快，而生產(chǎn)渠道周轉(zhuǎn)期最短，這得益于萬(wàn)科采用“合作開(kāi)發(fā)”的方式，雖然在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品規(guī)模擴(kuò)大，但是由于開(kāi)發(fā)成本中部分支出是合作方墊付的，反而降低了開(kāi)發(fā)支出的壓力，縮短生產(chǎn)渠道的周轉(zhuǎn)天數(shù)。萬(wàn)科生產(chǎn)渠道營(yíng)運(yùn)資金中重要項(xiàng)目是在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和其他應(yīng)付款，在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是存貨中比例最大的部分，占用資金巨大且周期較長(zhǎng)，加強(qiáng)在建項(xiàng)目的管理，有助于合理使用資金，縮短生產(chǎn)渠道的周轉(zhuǎn)天數(shù)。而萬(wàn)科的其他應(yīng)付款主要由應(yīng)付合營(yíng)企業(yè)款、應(yīng)付股權(quán)款與合作公司往來(lái)等款項(xiàng)構(gòu)成，這表明萬(wàn)科使用合作方的資金來(lái)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，能緩解生產(chǎn)活動(dòng)帶來(lái)的資金壓力，提高生產(chǎn)渠道營(yíng)運(yùn)資金管理績(jī)效。（3）營(yíng)銷(xiāo)渠道營(yíng)運(yùn)資金分析。從近四年的營(yíng)銷(xiāo)渠道營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期來(lái)看，萬(wàn)科的銷(xiāo)售狀況較好，營(yíng)銷(xiāo)渠道營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)較快。周轉(zhuǎn)期從2014年的-399.09天減少至-544.03天，周轉(zhuǎn)期為負(fù)數(shù)是由于總體的銷(xiāo)售渠道上沒(méi)有占用資金，反而為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供了資金，而這主要?dú)w功于預(yù)收賬款（如表4所示）。近年來(lái)萬(wàn)科充分利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，設(shè)計(jì)出了信息化平臺(tái)，在細(xì)化客戶群體后，將客戶特點(diǎn)與營(yíng)銷(xiāo)手段融合，打造出四大線上使用的軟件。萬(wàn)科通過(guò)以上新科技平臺(tái)整合客戶的需求，協(xié)調(diào)資源來(lái)提高客戶滿意度，樹(shù)立品牌形象，進(jìn)一步提升了銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)需求旺盛，萬(wàn)科采用預(yù)售的形式銷(xiāo)售房地產(chǎn)，新房銷(xiāo)售面積遠(yuǎn)大于結(jié)算面積，因此憑借強(qiáng)大的品牌與優(yōu)良品質(zhì)，房產(chǎn)飽受消費(fèi)者的好評(píng)，預(yù)售效果良好，預(yù)收賬款增長(zhǎng)速度較快，帶給企業(yè)強(qiáng)大的資金支持，降低了企業(yè)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的依賴(lài)度，加快了運(yùn)營(yíng)效率。（4）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)營(yíng)運(yùn)資金分析。綜合前文的采購(gòu)、生產(chǎn)與營(yíng)銷(xiāo)渠道的資金周轉(zhuǎn)狀況可以看出，萬(wàn)科近四年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)營(yíng)運(yùn)資金總體狀況有很大的改善，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期從2014年的185天降低到2017年76天，周轉(zhuǎn)期逐年縮短，且縮短速度較快。其中，2017年?duì)I銷(xiāo)渠道為整個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)大額資金，降低資金使用成本，加快資金周轉(zhuǎn)速度，采購(gòu)渠道更是增加大量的擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，增強(qiáng)了未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（如表5所示）。房地產(chǎn)行業(yè)按業(yè)務(wù)流程劃分的采購(gòu)、生產(chǎn)和營(yíng)銷(xiāo)渠道之間存在著不同程度的相互影響、相互作用和相會(huì)制約關(guān)系，而房地產(chǎn)企業(yè)由于能在房屋建設(shè)時(shí)期采用預(yù)售方式收取客戶的預(yù)收賬款，營(yíng)銷(xiāo)渠道的周轉(zhuǎn)速度會(huì)隨之加快，進(jìn)而會(huì)刺激房企將巨額的預(yù)收款項(xiàng)用于購(gòu)置更多的土地資源，又會(huì)在某種程度上降低生產(chǎn)渠道的周轉(zhuǎn)速度。（5）同行業(yè)橫向比較分析。本文以王竹泉研究團(tuán)隊(duì)歷年的《中國(guó)上市公司營(yíng)運(yùn)資金管理調(diào)查》的權(quán)威報(bào)告為依據(jù)，將萬(wàn)科的營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)效率與同行業(yè)進(jìn)行比較，分析萬(wàn)科的渠道營(yíng)運(yùn)資金管理績(jī)效。從表6與圖1的數(shù)據(jù)可以得出，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)活動(dòng)營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期比房地產(chǎn)行業(yè)整體縮短近一倍，尤其是生產(chǎn)渠道與營(yíng)銷(xiāo)渠道的周轉(zhuǎn)期與行業(yè)差距越來(lái)越大，這充分說(shuō)明萬(wàn)科的營(yíng)運(yùn)資金管理取得了顯著的成效。萬(wàn)科營(yíng)運(yùn)資金管理具有三個(gè)重要特征：一是張弛有度、快慢結(jié)合，并非一味追求快速。萬(wàn)科通過(guò)提高生產(chǎn)技術(shù)、創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式加快了生產(chǎn)渠道與營(yíng)銷(xiāo)渠道的周轉(zhuǎn)速度來(lái)縮短整個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)周轉(zhuǎn)期，但是在采購(gòu)渠道上并沒(méi)有要求加快速度，而是審慎投資，善于抓住地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)，增加土地資源儲(chǔ)備量，為未來(lái)持續(xù)性發(fā)展積攢資源。二是實(shí)施住宅產(chǎn)業(yè)化，實(shí)現(xiàn)“兩提一減”。在生產(chǎn)渠道上，萬(wàn)科地產(chǎn)通過(guò)工業(yè)化技術(shù)應(yīng)用來(lái)提高質(zhì)量、提升效率，縮短工期。萬(wàn)科在新開(kāi)工的主流產(chǎn)品中使用了預(yù)制構(gòu)件、裝配式內(nèi)墻、內(nèi)外強(qiáng)免抹灰等工業(yè)化應(yīng)用，減少了資源浪費(fèi)和人工成本產(chǎn)品，相比傳統(tǒng)工藝的工期提速了近20%。三是注重品牌形象提升，預(yù)收策略成效顯著。萬(wàn)科始終秉承為客戶提供高質(zhì)量產(chǎn)品與優(yōu)質(zhì)服務(wù)，集團(tuán)注重品牌形象管理，因此獲得良好的客戶口碑，房產(chǎn)預(yù)售效果明顯，預(yù)收賬款大幅度增加。（二）萬(wàn)科營(yíng)運(yùn)資金管理的風(fēng)險(xiǎn)性分析。（1）經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量比分析。如圖2所示，萬(wàn)科在2014~2017年間其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量比均大于1，數(shù)值基本保持在1.1~1.3之間，說(shuō)明萬(wàn)科自身具備了優(yōu)良的造血功能。萬(wàn)科采用積極的銷(xiāo)售政策，以新開(kāi)盤(pán)當(dāng)月的銷(xiāo)售率作為管理指標(biāo)，甚至采取降低價(jià)格等加快現(xiàn)金回籠，力求現(xiàn)金流入大于現(xiàn)金流出，保障經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流安全穩(wěn)健。（2）現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比分析。房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)負(fù)債中的預(yù)收賬款是未來(lái)用建好的房產(chǎn)來(lái)償還的，鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款類(lèi)金融性質(zhì)，需要對(duì)流動(dòng)負(fù)債進(jìn)行科學(xué)合理地修正，修正后的流動(dòng)負(fù)債=流動(dòng)負(fù)債總額-預(yù)收賬款。萬(wàn)科2014~2017年的現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比如表7所示。萬(wàn)科2014~2017年的現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比均為正值，雖波動(dòng)很大，但是10%以上的比值還是屬于行業(yè)里的較高水平。2015年比值下降主要是沒(méi)有調(diào)節(jié)好資金流入流出的關(guān)系，存在一定的失控行為，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)上增大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與購(gòu)買(mǎi)土地，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流大幅度縮水。但2016年開(kāi)始，隨著企業(yè)適時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，保持量入為出策略，以促進(jìn)銷(xiāo)售、收縮戰(zhàn)線等方式使現(xiàn)金流狀況立即得到改善。（3）營(yíng)運(yùn)指數(shù)分析。如圖3所示，萬(wàn)科的營(yíng)運(yùn)指數(shù)在2014~2017年大體呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，各年份的指數(shù)均大于1，總體盈利質(zhì)量較好，能及時(shí)獲取現(xiàn)金回報(bào)。萬(wàn)科僅在2015年的營(yíng)運(yùn)指數(shù)小于1，收益質(zhì)量偏差，主要由于前述的土地和開(kāi)發(fā)問(wèn)題造成的。（三）萬(wàn)科營(yíng)運(yùn)資金管理的盈利性分析。（1）營(yíng)運(yùn)資金收益率分析。營(yíng)運(yùn)資金回報(bào)率反映一單位營(yíng)運(yùn)資金所能產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，決定了營(yíng)運(yùn)資金的使用效率。由圖4可知，營(yíng)運(yùn)資金保持穩(wěn)定的收益率，2015年收益率有明顯的提升，最近三年穩(wěn)定地保持在21%的收益水平。萬(wàn)科的高回報(bào)，首要?dú)w功于2015年以來(lái)，政府在“分類(lèi)指導(dǎo)、因地施策”的原則下，陸續(xù)推出支持居民合理自住和改善型需求的系列舉措，央行5次下調(diào)利率，存貸款基準(zhǔn)利率降至歷史低位，降低了居民購(gòu)房門(mén)檻，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售量逐漸恢復(fù)增長(zhǎng)。再加上萬(wàn)科嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，推動(dòng)產(chǎn)品服務(wù)持續(xù)升級(jí)，向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型，提升了公司核心業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力，加快了運(yùn)營(yíng)效率。因此，2015年萬(wàn)科營(yíng)運(yùn)資金收益率快速攀升接近近年最高值，達(dá)到21.53％?？偠灾?，萬(wàn)科近21％的營(yíng)運(yùn)資金收益率放在同行業(yè)里也是遙遙領(lǐng)先的。（2）銷(xiāo)售毛利率分析。銷(xiāo)售毛利率顯示的是一個(gè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上的盈利空間，適度地毛利率水平一方面是企業(yè)最終盈利的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，同時(shí)也是企業(yè)在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、成本管控能力的集中體現(xiàn)。從圖5可以看到，萬(wàn)科自2014年以來(lái)的企業(yè)銷(xiāo)售毛利率呈穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)，并且從2015年以后其銷(xiāo)售毛利率均高于房地產(chǎn)同行業(yè)水平。這一態(tài)勢(shì)主要得益于萬(wàn)科加強(qiáng)成本管控措施，有效降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，使毛利率穩(wěn)步提升。房地產(chǎn)行業(yè)的土地的購(gòu)買(mǎi)成本一直都是營(yíng)業(yè)成本的大頭，如何化解這個(gè)難題就變得極為重要。萬(wàn)科自2014年始，一改以往獨(dú)立開(kāi)發(fā)的方式，改用“合作開(kāi)發(fā)”方式開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，積極尋找土地資源豐富的合作伙伴，聯(lián)合合作方共同開(kāi)發(fā)，僅以最低的成本就能控制最大的資源，大幅降低了拿地的成本；與此同時(shí)，萬(wàn)科選擇的地鐵多為偏遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)。萬(wàn)科通過(guò)以上兩種方式降低了開(kāi)發(fā)成本，也使萬(wàn)科毛利率遠(yuǎn)超房地產(chǎn)同行業(yè)水平。（3）銷(xiāo)售凈利率分析。銷(xiāo)售凈利率是反映盈利能力的終極指標(biāo)，用來(lái)評(píng)價(jià)企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)營(yíng)管理水平，也是投資者與債權(quán)人等利益相關(guān)者十分關(guān)心的指標(biāo)。結(jié)合圖6可知，萬(wàn)科銷(xiāo)售凈利率雖有所波動(dòng)，但始終遠(yuǎn)超房地產(chǎn)行業(yè)，處于波動(dòng)上升的趨勢(shì)，2016年短暫下降到最低點(diǎn)，2017年又迅速回升。2016年的銷(xiāo)售凈利率突然下降這主要是因?yàn)槿f(wàn)科堅(jiān)持的提前超額融資的謹(jǐn)慎戰(zhàn)略。2016年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~不足以滿足2017年大量購(gòu)進(jìn)土地資源的現(xiàn)金需求，因此2016年提前啟動(dòng)外部融資，僅僅借款收到的現(xiàn)金就比2015年多2倍，就此導(dǎo)致萬(wàn)科的財(cái)務(wù)費(fèi)用在2016年漲了一倍，嚴(yán)重影響了銷(xiāo)售凈利率。隨著“營(yíng)改增”開(kāi)始，2017年稅金及附加減少了22億元，致使萬(wàn)科能在銷(xiāo)售收入未增長(zhǎng)的情況下，凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)近30%的增長(zhǎng)，同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售凈利率回升?？偠灾?，萬(wàn)科總體的盈利能力呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的基調(diào)，在房地產(chǎn)行業(yè)里處于佼佼者的水平，能有效使用資金創(chuàng)造財(cái)富，成本費(fèi)用的管控也在逐漸發(fā)揮作用，降低成本，保持較高的盈利空間。

三、萬(wàn)科地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)資金管理的業(yè)務(wù)活動(dòng)支持

（一）積極推廣的住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)極大提升了生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率。住宅產(chǎn)業(yè)化是將裝配式內(nèi)隔墻、免抹灰技術(shù)、穿插提效等技術(shù)和管理工具與預(yù)制技術(shù)有效結(jié)合的規(guī)?；⒓s化、工業(yè)化的建筑方式，能大幅降低能源與資源消耗，減少對(duì)人工的依賴(lài)，提高效率，相比傳統(tǒng)工藝的工期能提效20%。其中預(yù)制板的外墻面磚、窗戶框都已經(jīng)加工完備，外面不需要搭腳手架，部分涂料僅用吊籃就可以完成，僅僅就這一個(gè)部分就能縮短4個(gè)月的工期。BIM建筑信息化技術(shù)在項(xiàng)目上的應(yīng)用，能科學(xué)地提升圖紙質(zhì)量，減少現(xiàn)場(chǎng)施工變更，使項(xiàng)目從設(shè)計(jì)、生產(chǎn)到安裝各個(gè)流程標(biāo)準(zhǔn)化，建造速度得到進(jìn)一步提升，縮短工期。（二）重視供應(yīng)商的選擇與管理強(qiáng)化了采購(gòu)與生產(chǎn)渠道的資金管理。在房地產(chǎn)新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，供應(yīng)鏈成員不僅提供材料，參與企業(yè)采購(gòu)渠道的資金周轉(zhuǎn)，還決定著房屋的質(zhì)量和建設(shè)工期，對(duì)生產(chǎn)渠道的資金運(yùn)營(yíng)也產(chǎn)生較大影響。萬(wàn)科與優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系，保證產(chǎn)品質(zhì)量，同時(shí)對(duì)上游供應(yīng)商的博弈能力也進(jìn)一步增強(qiáng)，能夠盡可能的延長(zhǎng)應(yīng)付賬款與預(yù)付賬款的支付期限，有效利用商業(yè)信用帶來(lái)的低成本資金，獲得收益。萬(wàn)科對(duì)建設(shè)單位、施工單位加強(qiáng)管理，在項(xiàng)目建設(shè)合作前就確定了雙方責(zé)任與義務(wù)，通過(guò)明確的合同條文和詳細(xì)的行為規(guī)范來(lái)約束行為，嚴(yán)抓房屋質(zhì)量與生產(chǎn)安全，使雙方互信互利，提高生產(chǎn)效率，加速資金周轉(zhuǎn)。（三）靈活多樣的銷(xiāo)售方式促進(jìn)了營(yíng)銷(xiāo)渠道的資金管理。萬(wàn)科充分利用信息化技術(shù)，推出多款智能型APP軟件。萬(wàn)科根據(jù)不同客戶的個(gè)性化需求，開(kāi)發(fā)了這四個(gè)在線使用的軟件，從多角度建立與客戶的溝通渠道，為客戶呈現(xiàn)更為全面的房屋建造與質(zhì)量檢驗(yàn)等信息，始終如一地為客戶送上最好的服務(wù)體驗(yàn)。使公司能結(jié)合客戶的要求推出相應(yīng)的銷(xiāo)售計(jì)劃，增強(qiáng)客戶滿意度與品牌忠誠(chéng)度，提高銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。（四）創(chuàng)新性的融資方式增強(qiáng)了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)資金管理的財(cái)務(wù)彈性。（1）供應(yīng)鏈融資資產(chǎn)證券化。2016年萬(wàn)科作為核心債務(wù)人的供應(yīng)鏈融資資產(chǎn)證券化產(chǎn)品“招商資管-前海乙方恒融第一期資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”第一期已連續(xù)發(fā)行4個(gè)產(chǎn)品，融資規(guī)模近40億元人民幣，融資成本低至3.6%，很大程度上降低了企業(yè)融資成本，開(kāi)拓了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，降低了對(duì)銀行的依賴(lài)，提高了應(yīng)對(duì)政策變動(dòng)的應(yīng)變能力。（2）海外融資。房地產(chǎn)行業(yè)作為重資金產(chǎn)業(yè)，需要借助多方資金，而銀行貸款又容易受到政策波動(dòng)的影響，為了能夠拿地開(kāi)發(fā)，迫于選擇利率高的資管、信托等籌資方式。通過(guò)信托、資管、私募等方式的平均融資成本在10%左右，而海外發(fā)債利率相對(duì)較低，平均成本7%左右。萬(wàn)科在2013年完成首次總額度8億美元的5年期定息境外債券的發(fā)行，年票息率僅為2.625%，直到2017年萬(wàn)科的境外負(fù)債的占比已經(jīng)達(dá)到總負(fù)債的32.7%。海外融資儼然成為萬(wàn)科融資的重要方式之一。（3）小股操盤(pán)+管理人跟投。隨著商品房周轉(zhuǎn)速度加快，土地競(jìng)爭(zhēng)壓力大，地價(jià)屢創(chuàng)新高，房地產(chǎn)行業(yè)要想進(jìn)一步發(fā)展，就需要進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整。2013年萬(wàn)科提出“小股操盤(pán)+管理人跟投”模式，在新項(xiàng)目上，萬(wàn)科股權(quán)范圍在10%-50%左右，不再占據(jù)控股地位，但項(xiàng)目必須要萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)操盤(pán)，具有絕對(duì)的管理權(quán)，承擔(dān)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理工作，其他投資人無(wú)權(quán)干涉具體經(jīng)營(yíng)管理。小股操盤(pán)的投資過(guò)程中還要求項(xiàng)目一線公司的管理層與公司一同投資，保持收益風(fēng)險(xiǎn)共進(jìn)退，而公司其他員工也可以自愿參與投資?！靶」刹俦P(pán)+管理人跟投”模式把管理者的利益與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成果緊密捆綁在一起，不僅能夠輸出萬(wàn)科強(qiáng)大的品牌與先進(jìn)的管理技術(shù)獲得管理權(quán)，提升凈資產(chǎn)回報(bào)率，而且最大程度保證資金利用率，提升企業(yè)附加值，使資產(chǎn)變輕。

作者:張海嘯 張波 單位:青島大學(xué)商學(xué)院