導(dǎo)語：房貸和金融市場影響論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：美國次級(jí)房貸危機(jī)已對(duì)全球股市和美國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大影響。分析美國次級(jí)房貸危機(jī)產(chǎn)生的背景和原因，并指出中國的抵押貸款市場存在的重大風(fēng)險(xiǎn)。我們應(yīng)該以美國次級(jí)債危機(jī)為借鑒，為中國房地產(chǎn)市場發(fā)展和金融市場的健康發(fā)展獲得一些啟示，并做好風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

關(guān)鍵詞：美國；次級(jí)房貸危機(jī)；中國房貸；金融市場

Abstract:Thesub-primemortgagecrisisinUSAhasmadegreatshocktotheglobalstockmarketsandUSAeconomy.AnalysisoftheU.S.secondarymortgagecrisisthebackgroundandcauses，andpointedoutthatChina′smortgagemarketthemajorrisk.WeshouldbesecondarytotheU.S.mortgagecrisisforthedrawforChina′srealestatemarketandthehealthydevelopmentoffinancialmarketsgetsomeinspirationandgoodriskpreventionmeasures.

Keywords:USA；subprimemortagecrisis;China′sestatemortgage;financialmarkets

引言

3月13日紐約股市遭遇了2007年第二個(gè)“黑色星期二”，道瓊斯30種工業(yè)股票價(jià)格指數(shù)暴跌242.66點(diǎn)，收于12075.96點(diǎn)，跌幅達(dá)1.97%，是美國四年來第二大單日跌幅，全球股市隨之下挫。標(biāo)普500指數(shù)和NASDAQ跌幅分別達(dá)到了2.04%和2.15%，在所有行業(yè)中金融和建筑股受創(chuàng)最重。標(biāo)普金融股指數(shù)下跌3.2%。住房建筑股指下跌4.6%。美國抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)2006年第四季度房貸市場季度報(bào)告，稱2006年第四季度美國抵押貸款違約率創(chuàng)四年來新高，達(dá)4.95%。此后，紐約股市因次級(jí)房貸危機(jī)多次發(fā)生波動(dòng)。

隨后房貸風(fēng)暴愈演愈烈，由起初導(dǎo)致股票市場大跌，到現(xiàn)在引發(fā)整個(gè)金融信用環(huán)境惡化，甚至眾多投資者已經(jīng)開始擔(dān)心由此可能引發(fā)不良金融連鎖反應(yīng)，從而導(dǎo)致更大的經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)。發(fā)端于美國的次級(jí)房貸市場危機(jī)最終蔓延到了全球各個(gè)市場。最近以來，美國次級(jí)抵押貸款市場危機(jī)影響呈現(xiàn)擴(kuò)大態(tài)勢，美歐以及亞洲金融市場出現(xiàn)較大波動(dòng)。隨后，美、歐、日等主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體貨幣當(dāng)局向金融系統(tǒng)注入巨資，以應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。截至2007年8月31日，發(fā)達(dá)國家中央銀行已向市場上注入超過5500億美元的流動(dòng)性資金，注資的廣度和規(guī)模前所未有。美國次級(jí)債危機(jī)的程度究竟有多大，一時(shí)尚難論定，但其影響將是深遠(yuǎn)的。分析美國次級(jí)債危機(jī)的來龍去脈，有助于更加深入地理解危機(jī)和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

一、美國次級(jí)抵押貸款和次級(jí)債的基本特征

觸發(fā)此次金融危機(jī)的導(dǎo)火索是美國房地產(chǎn)的次級(jí)抵押貸款市場。在住房抵押貸款市場上，所謂的優(yōu)質(zhì)貸款市場主要是面向信用等級(jí)高的優(yōu)良客戶；而次級(jí)貸款市場（SubprimeMarket）主要面對(duì)那些收入較低、負(fù)債較重的人，其中大多是中低收入階層或新移民。“ALT-A”（AlternativeA）貸款市場則是介于二者之間的龐大灰色地帶，主要面向一些信用記錄不錯(cuò)但卻缺少固定收入、存款、資產(chǎn)等合法證明文件的人。2001—2005年間，美國房地產(chǎn)市場進(jìn)入繁榮期。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)在盈利動(dòng)機(jī)的驅(qū)使下，在基本滿足了優(yōu)質(zhì)客戶的貸款需求后，把眼光投向原本不夠資格申請(qǐng)住房抵押貸款的潛在購房者群體，即次級(jí)抵押貸款市場。次級(jí)房貸是房屋抵押貸款市場中的次優(yōu)抵押貸款。與一般抵押貸款的區(qū)別在于，次級(jí)抵押貸款貸給那些信用等級(jí)較差或償還能力較弱的房主，貸款利率相應(yīng)地比一般抵押貸款高（至少高2％～3％）。主要是一些貸款機(jī)構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。在美國被稱為面向窮人的住房次級(jí)抵押貸款。其特征是：（1）個(gè)人信用記錄比較差，信用評(píng)級(jí)得分比較低。（2）貸款房產(chǎn)價(jià)值比和月供收入比較高。（3）少數(shù)族群占比高，且多為可調(diào)利率，或只支付利息和無收入證明文件貸款。（4）拖欠率和取消抵押贖回權(quán)比率較高。

這項(xiàng)貸款在解決低收入家庭購房上確實(shí)發(fā)揮了重要作用。但是，在美國次級(jí)貸款市場占七成份額的房利美和房迪美公司，由政府主宰，將貸款打包成證券，承諾投資者能夠獲得本金和利率。隨著這兩家公司的丑聞爆出，整個(gè)次貸市場開始爭搶這兩家公司所購貸款，整個(gè)過程中，新的市場參與者出于逐利目的過分追求高風(fēng)險(xiǎn)貸款，最終導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)增加。美國次級(jí)按揭客戶的償付保障不是建立在客戶本身的還款能力基礎(chǔ)上，而是建立在房價(jià)不斷上漲的假設(shè)之上。房市低迷，利率上升，客戶們的負(fù)擔(dān)將逐步加重。當(dāng)這種負(fù)擔(dān)到了極限時(shí)，大量違約客戶出現(xiàn)，不再支付貸款，造成壞賬。此時(shí)，次級(jí)債危機(jī)就產(chǎn)生了。

引起美國次級(jí)抵押貸款市場風(fēng)暴的直接原因是美國的利率上升和住房市場持續(xù)降溫。美國次級(jí)抵押貸款市場通常采用固定利率和浮動(dòng)利率相結(jié)合的還款方式，即：購房者在購房后頭幾年以固定利率償還貸款，其后以浮動(dòng)利率償還貸款。在2006年之前的五年里，由于美國住房市場持續(xù)繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級(jí)抵押貸款市場迅速發(fā)展。隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次級(jí)抵押貸款的還款利率也大幅上升，購房者的還貸負(fù)擔(dān)大為加重。同時(shí)，住房市場的持續(xù)降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導(dǎo)致大批次級(jí)抵押貸款的借款人不能按期償還貸款，進(jìn)而引發(fā)“次貸危機(jī)”。

任何一個(gè)金融系統(tǒng)都可以分成核心和外圍兩個(gè)部分。處于核心部分的是一些結(jié)算銀行，它們承擔(dān)著支付體系的職能。這個(gè)核心部分必須非常強(qiáng)健，并置于嚴(yán)格監(jiān)管之下。如果這個(gè)部分出現(xiàn)問題，不僅會(huì)嚴(yán)重?fù)p傷整個(gè)金融系統(tǒng)，也會(huì)給整個(gè)經(jīng)濟(jì)帶來危機(jī)。相對(duì)而言，處在外圍的則是一些新興的、“邊緣”上的金融機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)可以承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其監(jiān)管也略微寬松一些。在這些外圍市場上，利差區(qū)間會(huì)比較寬，市場參與者可以大賺一把，也可能出現(xiàn)巨虧。金融市場上過剩的流動(dòng)性，使得房地產(chǎn)貸款公司開始將視野擴(kuò)展到那些“次優(yōu)級(jí)”人群，這個(gè)群體因?yàn)闆]有固定收入或者良好的信用，以前并不能夠負(fù)擔(dān)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)抵押貸款。后來貸款公司推出了浮動(dòng)利率貸款，以適應(yīng)利率不斷降低的環(huán)境。最流行的是“2—28”模式的抵押貸款：在最初的兩年只需要償付以固定利率（往往很低）計(jì)算的金額，后面的28年則根據(jù)浮動(dòng)利率償付。次級(jí)房貸購買者在支付了前兩年較低的月供之后，就要開始承受浮動(dòng)利率下更高的月供金額。伴隨著違約率的上升，投資者擔(dān)心更大的風(fēng)險(xiǎn)，紛紛逃離這一市場，導(dǎo)致以這些貸款為支撐的次級(jí)債市場出現(xiàn)貶值和流動(dòng)性緊縮。同時(shí)不良貸款驟升，而為其資產(chǎn)組合融資的難度加大，會(huì)導(dǎo)致次級(jí)房貸貸款公司開始陷入困境。

美國次級(jí)房貸市場涉及的主體種類較多，其帶來的影響也較廣。一是如新世紀(jì)金融公司等眾多經(jīng)營次級(jí)房貸業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)將被迫停止業(yè)務(wù)，或者倒閉；二是持有次級(jí)抵押貸款（包括證券化的）資產(chǎn)的公司，包括共同基金、對(duì)沖基金、大型銀行與保險(xiǎn)公司，也將面臨資產(chǎn)嚴(yán)重減值損失；三是“傳染效應(yīng)”，相關(guān)次級(jí)房貸金融機(jī)構(gòu)的關(guān)門或者虧損，可能進(jìn)一步引發(fā)銀行等最終貸款者快速收緊信貸，從而影響金融業(yè)經(jīng)營甚至整個(gè)經(jīng)濟(jì)的景氣度；四是“羊群效應(yīng)”，相關(guān)次級(jí)房貸金融機(jī)構(gòu)的關(guān)門或者虧損，也可能導(dǎo)致連鎖反應(yīng)，引發(fā)更大的金融危機(jī)。美國此次次貸危機(jī)已產(chǎn)生兩個(gè)破壞性后果：第一，開始戳破不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格泡沫，并由此引發(fā)了房地產(chǎn)、金融市場的連鎖反應(yīng)；第二，打破了“住房按揭貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的神話，使銀行對(duì)住房信貸風(fēng)險(xiǎn)不得不進(jìn)行重新思考和加倍防范。

二、美國次級(jí)房貸危機(jī)給中國帶來的啟示

中國的住房抵押信貸市場才剛剛起步，在流動(dòng)性過剩，競爭加劇和可貸機(jī)會(huì)有限的大背景下，各商業(yè)銀行為搶占市場都有積極發(fā)放個(gè)人住房信貸的沖動(dòng)，但對(duì)房貸潛在的風(fēng)險(xiǎn)卻認(rèn)識(shí)不足，監(jiān)管機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和監(jiān)控體系建設(shè)也明顯滯后。與美國按揭貸款類似的風(fēng)險(xiǎn)誘發(fā)因素，在中國同樣存在。

一是在銀行經(jīng)營意識(shí)方面，視住房按揭貸款為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的觀念在各商業(yè)銀行普遍存在。特別是近年來，各商業(yè)銀行似乎都特別青睞于住房抵押貸款，個(gè)人按揭貸款已成為銀行同業(yè)競爭最為激烈的信貸業(yè)務(wù)之一，各行的按揭貸款額度均呈快速增長態(tài)勢。一些銀行在業(yè)務(wù)快速發(fā)展的同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)反而降低，為拼搶客戶不斷放寬住房按揭貸款者的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，而貸后管理也更為粗放。數(shù)據(jù)顯示，工、中、建三大行個(gè)人住房不良貸款由2005年末的184.42億元上升到2006年末的192.41億元。

二是在市場環(huán)境方面，隨著中國城市化進(jìn)程的加快，以及一些機(jī)構(gòu)和個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)市場的過度炒作、銀行信貸的過度介入，中國的房地產(chǎn)價(jià)格近年來飛速增長，價(jià)格泡沫已成為房地產(chǎn)市場和銀行信貸安全的最大潛在威脅，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展還不到十年，其個(gè)人住房按揭貸款余額就達(dá)到2.6萬多億元，加以公積金住房貸款4000多億元，已經(jīng)超過了3萬億元。

三是從宏觀調(diào)控政策看，針對(duì)房價(jià)等經(jīng)濟(jì)過熱表現(xiàn)，美聯(lián)儲(chǔ)曾連續(xù)17次加息；中國人民銀行從2004年以來也連續(xù)進(jìn)行了六次加息，僅2007年就連續(xù)四次加息，加息率在明顯加快。目前，中國五年期以上貸款的基準(zhǔn)利率較2004年10月之前增加了1.71個(gè)百分點(diǎn)，雖難以同美聯(lián)儲(chǔ)兩年連續(xù)升息17次相比，但也足以引起商業(yè)銀行警惕。統(tǒng)計(jì)顯示，2004年以來的幾次加息，以總額40萬元、期限為二年的住房按揭貸款為例，最終累加的總還款額增加了近12萬元。加息的“殺傷力”不容低估，同時(shí)，對(duì)于24年的貸款來說，利息首次超過了本金。

四是從貸款對(duì)象看，國內(nèi)按揭貸款的借款人是以工薪階層和中低收入者為主，信用等級(jí)可能與美國的“次級(jí)信用”借款人不相上下，有的甚至連次級(jí)信用都沒有。這些人本來還款能力不強(qiáng)，隨著央行多次提高貸款利率，借款人的還貸壓力也隨之增大，他們自己也越來越難以預(yù)測未來償付現(xiàn)金支出的變化，一旦無力還款時(shí)，對(duì)銀行違約在所難免。借款人的還款能力風(fēng)險(xiǎn)是貸款安全的直接威脅。

因此，根據(jù)以上分析中國的抵押貸款市場存在重大的風(fēng)險(xiǎn)。我們應(yīng)該高度重視，以美國次級(jí)債危機(jī)為鏡子，在中國房地產(chǎn)市場發(fā)展中應(yīng)特別注意以下幾點(diǎn)：

第一，從意識(shí)上強(qiáng)調(diào)個(gè)人住房抵押貸款也是一種風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，在中國居民的住房按揭貸款一直理所當(dāng)然地認(rèn)為是“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。這樣一個(gè)觀念在中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)大行其道幾年了，而且即使到現(xiàn)在，除了銀監(jiān)會(huì)及央行這樣的監(jiān)管機(jī)構(gòu)有所察覺之外，房地產(chǎn)市場、商業(yè)銀行對(duì)此仍然是無動(dòng)于衷，“住房按揭貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的神話仍然是房地產(chǎn)市場主流意見。但實(shí)際上，當(dāng)美國打破這種神話時(shí)，居民按揭貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)就暴露無遺了。這種資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性就會(huì)受到嚴(yán)重質(zhì)疑。在這意義上來說，對(duì)中國是有很大啟示的。應(yīng)該警惕國內(nèi)住房按揭貸款的潛在信用風(fēng)險(xiǎn)，除了要加強(qiáng)對(duì)借款人的信用審查之外，對(duì)于房價(jià)上漲過快的地區(qū)、房價(jià)過高的樓盤，可以考慮提高按揭貸款的首付比。

第二，應(yīng)該盡快推動(dòng)住房按揭貸款證券化市場的發(fā)展，以化解集中于銀行體系的金融風(fēng)險(xiǎn)；警惕住房抵押貸款的潛在信用風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格貸前審查。中國房貸的質(zhì)量令人擔(dān)憂，在目前次級(jí)房貸危機(jī)泛濫的美國，至少還有一套檢查借貸人信用的體系，中國似乎很難有一套完整的個(gè)人借款人信用審查體系。在國外普遍流行用借款人完稅證明作為個(gè)人收入證明的時(shí)候，中國銀行仍普遍用個(gè)人收入證明來審核其償債能力。結(jié)果，借款人或者從律師事務(wù)所或者從單位開出假的工資收入證明提供給銀行。用假的收入證明、假的工資證明等虛假的文件到銀行進(jìn)行按揭貸款，這種貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)是相當(dāng)大的，因?yàn)?，在房價(jià)一路上升的這幾年，似乎任何人都可以從銀行借錢買房子。

第三，選取有效手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，鑒于當(dāng)前絕大部分的住房按揭貸款都是浮動(dòng)利率貸款，央行在調(diào)整利率的過程中需要格外小心，以免造成由貨幣政策引發(fā)的金融風(fēng)波；應(yīng)該盡快尋找有效手段調(diào)控房地產(chǎn)市場。

第四，穩(wěn)定房價(jià)，防止房價(jià)發(fā)生大幅度波動(dòng)。

三、對(duì)中國金融和房貸市場應(yīng)對(duì)次級(jí)房貸危機(jī)的建議

因此，為了有效預(yù)防住房抵押貸款危機(jī)，我們有必要探索和嘗試新的貨幣政策工具，尤其是充分發(fā)揮信貸杠桿工具直接對(duì)治投資型住房貸款需求的膨脹，減小資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)向銀行信貸資產(chǎn)的傳遞，運(yùn)用行之有效的辦法，應(yīng)對(duì)當(dāng)前貨幣政策面臨的困難與挑戰(zhàn)。

1.要建立健全中國信用體系。美國信用體系非常健全，不同信用水平的人和機(jī)構(gòu)享受的資源和成本是不一樣的。信用記錄好的能夠享受利率折價(jià)，反之則需要承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。美國次貸市場主要是為信用記錄低等群體設(shè)置的。這種市場性的分隔如同為不同信用風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)設(shè)置了一道防火墻，一定程度上起到了風(fēng)險(xiǎn)過濾的作用。同時(shí)，美國信貸市場提供的品種很多，如固定個(gè)貸、浮動(dòng)貸款等等，這些品種的設(shè)置意在滿足不同信用級(jí)別的人的需要。而中國產(chǎn)品開發(fā)并沒有與信用級(jí)別聯(lián)系在一起，因此也就容易出現(xiàn)問題。顯然，在這方面中國要借鑒美國在信貸市場方面的結(jié)構(gòu)性技術(shù)和對(duì)客戶進(jìn)行細(xì)分等技術(shù)，通過各種市場化手段，在不同產(chǎn)品和服務(wù)間設(shè)置不同層次的風(fēng)險(xiǎn)隔離帶，降低風(fēng)險(xiǎn)。

2.加強(qiáng)個(gè)人住房信貸監(jiān)管，防止風(fēng)險(xiǎn)貸款產(chǎn)生。建立和完善個(gè)人征信系統(tǒng)，關(guān)注借款人的資信狀況，認(rèn)真考查借款人的還款能力和還款意愿，通過嚴(yán)格的貸前調(diào)查與審查，嚴(yán)把放貸入口關(guān)。改變商業(yè)銀行信貸人員僅僅憑借款人身份證明、個(gè)人收入證明等比較原始的征詢材料進(jìn)行判斷和決策，以及銀行和客戶間信息不對(duì)稱的現(xiàn)實(shí)狀況，減少各種惡意欺詐行為，加強(qiáng)已放貸款的監(jiān)督管理；規(guī)范抵押貸款放貸市場，防止惡性競爭導(dǎo)致抵押貸款質(zhì)量下降。

3.運(yùn)用多種手段預(yù)防和減少違約損失。作為金融活動(dòng)中最基本的風(fēng)險(xiǎn)類別，違約風(fēng)險(xiǎn)的存在具有綜合性、積累性、隱蔽性和突發(fā)性。目前國際上對(duì)于違約風(fēng)險(xiǎn)度量與測定的模型層出不窮，信用工程技術(shù)迅速發(fā)展。一方面，商業(yè)銀行必須前瞻性地預(yù)測經(jīng)濟(jì)周期和產(chǎn)業(yè)變化，密切跟蹤房地產(chǎn)市場變化，借助金融技術(shù)切斷違約風(fēng)險(xiǎn)的傳遞與擴(kuò)散，提高判斷風(fēng)險(xiǎn)的能力，使違約風(fēng)險(xiǎn)的總量得以抑制。另一方面，需進(jìn)一步完善貸款擔(dān)保和貸款保險(xiǎn)。它可降低住宅抵押貸款的違約損失，從而保障貸款人的權(quán)益。

4.應(yīng)重視金融創(chuàng)新，銀行應(yīng)開拓思路，積極探索并嘗試?yán)醚苌坊蜃C券化分散風(fēng)險(xiǎn)，避免房貸風(fēng)險(xiǎn)高度集中于銀行體系。銀行在房貸創(chuàng)新產(chǎn)品的推銷過程中應(yīng)切實(shí)堅(jiān)持“買者自負(fù)”與“賣者有責(zé)”的原則，讓借款人充分權(quán)衡自己的收入水平和償付能力，避免不自量力，過度舉債。

綜上所述，美國次貸危機(jī)不僅對(duì)美國、世界的金融、經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了重大沖擊，也已經(jīng)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)、金融運(yùn)行產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)性的影響。正如經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱在博鰲論壇上所指出的，美國次貸危機(jī)已經(jīng)對(duì)中國外貿(mào)和資金層面產(chǎn)生了重大影響。美國次級(jí)抵押貸款危機(jī)也提醒我們，一方面要防患于未然，重視和觀察由次貸危機(jī)引發(fā)的美國和世界金融經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的擴(kuò)散的方向、范圍和程度，以及對(duì)中國金融和經(jīng)濟(jì)影響的可能途徑及其后果，提前做好前瞻性的應(yīng)急準(zhǔn)備，把次貸危機(jī)的不利影響降到最小程度；另一方面，也要做好對(duì)過去分析、預(yù)測和政策等各方面的回顧、總結(jié)，分析和查找過去工作的成績和不足，為今后更好地做好金融風(fēng)險(xiǎn)的防范工作提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)支持。因此，有必要吸取美國次級(jí)債危機(jī)的教訓(xùn)，未雨綢繆，努力消除引發(fā)房市投機(jī)的內(nèi)生機(jī)制，并通過引入基于公眾意愿的政府住房計(jì)劃、打擊過度投機(jī)政策，防患于未然。唯有如此，才能應(yīng)對(duì)和化解可能發(fā)生的任何房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。

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