導(dǎo)語(yǔ)：淺析新收入準(zhǔn)則對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：近年來(lái)，我國(guó)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，為了能夠保持與國(guó)際收入準(zhǔn)則的趨同性，并進(jìn)一步完善我國(guó)的收入準(zhǔn)則中所存的問(wèn)題，財(cái)政部于2017年7月了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)-收入》，以下簡(jiǎn)稱為新收入準(zhǔn)則。新收入準(zhǔn)則主要是針對(duì)收入確認(rèn)方面的問(wèn)題，并對(duì)收入核算的細(xì)節(jié)方面進(jìn)行了進(jìn)一步的優(yōu)化與修訂。新收入準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方面產(chǎn)生了較大的影響，使其在財(cái)務(wù)處理方面發(fā)生了變化，同時(shí)也使得企業(yè)在編制會(huì)計(jì)信息方面更為注重并加強(qiáng)了對(duì)企業(yè)價(jià)值方面的創(chuàng)造，這亦是新收入準(zhǔn)則對(duì)傳統(tǒng)會(huì)計(jì)核算重要影響的體現(xiàn)。

關(guān)鍵詞：新收入準(zhǔn)則；房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)核算；影響；應(yīng)用

一、新舊收入準(zhǔn)則對(duì)比分析

其一，對(duì)過(guò)往的收入準(zhǔn)則與建造合同準(zhǔn)則進(jìn)行了合并。在過(guò)往的收入相關(guān)準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)在確認(rèn)收入的過(guò)程中，一般采取的是收入準(zhǔn)則，而建筑施工企業(yè)則是實(shí)施建造合同準(zhǔn)則。兩類企業(yè)在其業(yè)務(wù)范圍內(nèi)一般都有施工項(xiàng)目，這就使得不同的收入確認(rèn)準(zhǔn)則產(chǎn)生了不同的收入確認(rèn)方法。在新收入準(zhǔn)則下，以企業(yè)的合同為準(zhǔn)，使其的交易對(duì)象在“某一時(shí)間內(nèi)”建立了相同的判斷標(biāo)準(zhǔn)。這也進(jìn)而說(shuō)明了房地產(chǎn)企業(yè)可采用一段時(shí)間作為確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)；其二，改變了收入確認(rèn)模式。在過(guò)往的相關(guān)收入準(zhǔn)則下，對(duì)于收入確認(rèn)的主要判斷標(biāo)準(zhǔn)即為將房產(chǎn)等商品的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)買者。而新收入準(zhǔn)則對(duì)于收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)則是以控制權(quán)的轉(zhuǎn)移作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。另外一方面，過(guò)往的收入準(zhǔn)則是以交易對(duì)象的類型進(jìn)行分別的確認(rèn)收入，而新收入準(zhǔn)則不再以交易對(duì)象的類型進(jìn)行區(qū)分，是通過(guò)交易對(duì)象的合同作為統(tǒng)一的五步法收入確認(rèn)模型。對(duì)于五步法模型方面，其主要內(nèi)容為：識(shí)別合同、識(shí)別履約義務(wù)、確定交易價(jià)格、分?jǐn)偨灰變r(jià)格以及確認(rèn)收入；其三，改變了合同成本的處理。在過(guò)往的收入準(zhǔn)則下，企業(yè)中的銷售業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)通常是以銷售費(fèi)用編入當(dāng)期損益，在合同成本中是不作為資產(chǎn)計(jì)入的。而在新收入準(zhǔn)則下，銷售的業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)可作為合同取得成本，當(dāng)作資產(chǎn)計(jì)入，能夠和收入確認(rèn)采取同樣的基礎(chǔ)進(jìn)行分?jǐn)?；其四，增設(shè)了會(huì)計(jì)科目。新收入準(zhǔn)則對(duì)合同資產(chǎn)以及合同負(fù)債科目作為新的科目設(shè)立。合同資產(chǎn)科目與應(yīng)收賬款有一定的相似性，但是兩者的主要區(qū)別則是在于風(fēng)險(xiǎn)差異；其五，改變了信息披露要求。過(guò)往的收入準(zhǔn)則對(duì)披露的要求并不高，信息披露不充分的現(xiàn)象是較為普遍的，這也直接導(dǎo)致使用者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入的性質(zhì)理解層度不足，進(jìn)而影響了投資的決策。但是在新收入準(zhǔn)則下，對(duì)企業(yè)披露的內(nèi)容有了更多且更具體的要求。包括了有關(guān)收入的重大判斷、與合同相關(guān)的信息以及與合同成本有關(guān)的資產(chǎn)信息；其六，改變了收入準(zhǔn)則制定的原則。對(duì)于收入準(zhǔn)則制定原則的改變主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：其一，準(zhǔn)則制定的指導(dǎo)思想從過(guò)去的收入費(fèi)用觀到新收入準(zhǔn)則下的資產(chǎn)負(fù)債表觀；其二，準(zhǔn)則制定的導(dǎo)向方面，從過(guò)往的規(guī)則導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)榱嗽瓌t導(dǎo)向。

二、新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響

1.收入確認(rèn)方式發(fā)生了變化。其一，通過(guò)控制權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間來(lái)對(duì)收入進(jìn)行確認(rèn)。新收入準(zhǔn)則在全面投入使用之后，其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)最為明顯的影響即是收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)是以合同的簽訂作為節(jié)點(diǎn)，其對(duì)房地產(chǎn)收入核算的方式以及時(shí)間進(jìn)行了明確的規(guī)定，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)系統(tǒng)更為科學(xué)完善。在新收入準(zhǔn)則中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該履行的義務(wù)在購(gòu)房合同中進(jìn)行了明確的規(guī)定，并且商品控制權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間與方向也進(jìn)行了相關(guān)的明確，以此來(lái)保障購(gòu)房雙方的權(quán)益，降低風(fēng)險(xiǎn)；其二，通過(guò)交易價(jià)格對(duì)收入進(jìn)行計(jì)量。新收入準(zhǔn)則在實(shí)施之后，其規(guī)定了計(jì)量收入通過(guò)交易價(jià)格來(lái)確定標(biāo)準(zhǔn)。較之以往，房地產(chǎn)企業(yè)是以收入類型來(lái)對(duì)收入計(jì)量進(jìn)行具體的劃分。但在新收入準(zhǔn)則中則將其進(jìn)行了統(tǒng)一，以交易價(jià)格來(lái)計(jì)量收入。在房地產(chǎn)企業(yè)中，交易價(jià)格主要是在客戶購(gòu)買房產(chǎn)的過(guò)程中，在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之后，房地產(chǎn)企業(yè)向客戶收取的對(duì)價(jià)金額。統(tǒng)一的價(jià)格計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)能使得原本復(fù)雜的計(jì)量模式更為直接，進(jìn)而能夠大大的提高房地產(chǎn)企業(yè)在收入計(jì)算方面工作的質(zhì)量與效率。2.更高的職業(yè)判斷要求。職業(yè)判斷主要是指在房地產(chǎn)企業(yè)中，財(cái)務(wù)人員對(duì)新收入準(zhǔn)則各項(xiàng)新規(guī)能夠進(jìn)行的準(zhǔn)確解讀，并與自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展特點(diǎn)相結(jié)合，以專業(yè)的知識(shí)與財(cái)務(wù)技能對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所需采取的政策與原理進(jìn)行準(zhǔn)確判斷。在新收入準(zhǔn)則投入使用之后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以統(tǒng)一模型作為參考來(lái)進(jìn)行收入確認(rèn)，財(cái)務(wù)人員則需按照相關(guān)制度與新收入準(zhǔn)則中的要求對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與業(yè)務(wù)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的判斷。其一，需準(zhǔn)確判斷控制權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)。財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同中所應(yīng)履約的義務(wù)，也就是客戶獲得了房屋的控制權(quán)來(lái)進(jìn)行確認(rèn)收入。要結(jié)合實(shí)質(zhì)重于形式的原則來(lái)確定控制權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)點(diǎn)。要明確區(qū)分所有權(quán)轉(zhuǎn)移以及控制權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)點(diǎn)控制；其二，對(duì)履約義務(wù)和合同履約成本的職業(yè)判斷。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于履約義務(wù)以及合同成本的確立是以土地成本是否計(jì)入合同履約成本來(lái)進(jìn)行分辨的。

三、新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)的建議與措施

1.加強(qiáng)合同管理，強(qiáng)化部門間協(xié)作。新收入準(zhǔn)則收入確認(rèn)的基礎(chǔ)主要是合同的簽訂，而在房地產(chǎn)企業(yè)中，合同簽訂不僅是財(cái)務(wù)部門的工作，其涉及了企業(yè)中諸多部門。各部門之間亦需加強(qiáng)合作，使企業(yè)能夠更為匹配新收入準(zhǔn)則中的相關(guān)要求。在銷售合同方面，企業(yè)應(yīng)在合同中明確雙方各自的權(quán)力與義務(wù)。以按揭方式來(lái)進(jìn)行購(gòu)房的客戶，要強(qiáng)化對(duì)其的信用調(diào)查，以防合同存在風(fēng)險(xiǎn)。在合同條款中要明確違約人所需承擔(dān)的具體責(zé)任；建造合同方面則需要房地產(chǎn)企業(yè)在合同中明確開(kāi)發(fā)商以及承包商所需承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)。企業(yè)中的法務(wù)人員則需要對(duì)建造合同進(jìn)行跟蹤管理，對(duì)其的簽訂、執(zhí)行以及變更等方面進(jìn)行嚴(yán)格審查，防止風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。在新收入準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定下，房地產(chǎn)企業(yè)的工程完工進(jìn)度對(duì)收入確認(rèn)與計(jì)量均會(huì)產(chǎn)生影響。因此，企業(yè)要與監(jiān)理部門進(jìn)行協(xié)調(diào)與配合，對(duì)已經(jīng)完成的工程量以合理的方式進(jìn)行計(jì)量，進(jìn)而能夠更為準(zhǔn)確的計(jì)算出工程項(xiàng)目的成本。2.強(qiáng)化工程成本管理。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)展的工程項(xiàng)目中，相關(guān)人員要與財(cái)務(wù)人員進(jìn)行有效的配合，對(duì)實(shí)際工程量、實(shí)際工程進(jìn)度方面要進(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)量。其次，房地產(chǎn)企業(yè)如果采用投入法，工程人員需要與監(jiān)理工程師之間進(jìn)行配合與協(xié)調(diào)，進(jìn)而對(duì)合同履約成本進(jìn)行相關(guān)的識(shí)別與確認(rèn)。要根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃表來(lái)對(duì)實(shí)際工程完成量進(jìn)行相關(guān)方面的監(jiān)督，以此來(lái)制定出科學(xué)、合理的工程計(jì)量方法，并對(duì)完工比例進(jìn)行預(yù)估，從而計(jì)算出工程成本。另外一方面，工程項(xiàng)目管理人員還需與財(cái)務(wù)人員之間做好溝通與協(xié)調(diào)，對(duì)工程項(xiàng)目的成本核算與結(jié)轉(zhuǎn)等相關(guān)事務(wù)進(jìn)行對(duì)接，以此來(lái)對(duì)完工進(jìn)度進(jìn)行計(jì)量并及時(shí)確認(rèn)收入。房地產(chǎn)企業(yè)采用投入法來(lái)確定履約進(jìn)度的，要對(duì)與工程項(xiàng)目產(chǎn)生不協(xié)調(diào)的成本內(nèi)容進(jìn)行著重的關(guān)注，進(jìn)而以合理的處理方式將工程成本分配到各個(gè)會(huì)計(jì)年度。要有效的對(duì)單位工程的資金計(jì)劃進(jìn)行安排與規(guī)劃，準(zhǔn)確的計(jì)量已完成的工程。在進(jìn)度上未完成的工程，則需要及時(shí)總結(jié)與改進(jìn)。另外，企業(yè)要準(zhǔn)確的測(cè)算已完成工程項(xiàng)目所占總工程比例，進(jìn)行工程成本的歸集與結(jié)轉(zhuǎn)。3.強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)與職業(yè)判斷能力。新收入準(zhǔn)則的實(shí)施將商品與勞務(wù)的壁壘打破，“原則導(dǎo)向”更為突出，這也要求企業(yè)中的財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)與職業(yè)判斷能力均應(yīng)有所提高，要積極的學(xué)習(xí)新收入準(zhǔn)則中的各項(xiàng)規(guī)定與要求，深刻理解其內(nèi)涵。財(cái)務(wù)人員需對(duì)收入條件以及確認(rèn)方法進(jìn)行準(zhǔn)確的分析與判斷，會(huì)計(jì)核算與工程進(jìn)度要密切的結(jié)合并準(zhǔn)確的把握，這也就進(jìn)一步要求財(cái)務(wù)人員不僅需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)進(jìn)行判斷，還需要充分的了解工程項(xiàng)目進(jìn)度的計(jì)量方法，對(duì)工程項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中的各個(gè)控制點(diǎn)要熟悉掌握，這也充分要求房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)人員需要對(duì)會(huì)計(jì)核算與工程業(yè)務(wù)均要有一定層度的理解。同時(shí)，在新收入準(zhǔn)則的規(guī)定下，房地產(chǎn)企業(yè)人員要對(duì)收入確認(rèn)條件進(jìn)行準(zhǔn)確判斷，對(duì)履約進(jìn)度進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)量。整體來(lái)講，新收入準(zhǔn)則較之以往對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)方面已然產(chǎn)生了諸多的不同，因此要對(duì)財(cái)務(wù)人員積極強(qiáng)化相關(guān)內(nèi)容的培訓(xùn)。此外，在職業(yè)道德方面亦需加強(qiáng)，避免在實(shí)際工作中出現(xiàn)為了一己私利而投機(jī)取巧。4.強(qiáng)化信息列報(bào)與披露。在新收入準(zhǔn)則中，對(duì)于信息的列報(bào)與披露需進(jìn)一步強(qiáng)化。新收入準(zhǔn)則規(guī)定了假如企業(yè)自身所應(yīng)履行的相關(guān)義務(wù)，已經(jīng)超出了客戶支付項(xiàng)目的中的內(nèi)容，那么資產(chǎn)負(fù)債表的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)則是來(lái)自于合同資產(chǎn)。但是假如企業(yè)自身所應(yīng)履行的相關(guān)義務(wù)，并沒(méi)有達(dá)到客戶所支付項(xiàng)目?jī)?nèi)容的相關(guān)要求，那么也就相應(yīng)的表示企業(yè)并沒(méi)有完全的履行其所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，也就相應(yīng)說(shuō)明客戶款項(xiàng)支付已然是超出了企業(yè)自身所應(yīng)履行的義務(wù)，那么在此種狀況下資產(chǎn)負(fù)債表需將合同為負(fù)債的狀況進(jìn)行明確的體現(xiàn)。另外一方面，在新收入準(zhǔn)則中對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的部分信息披露有了明確的要求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)各項(xiàng)所應(yīng)履行義務(wù)的狀況、經(jīng)營(yíng)收入、企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目的實(shí)際狀況等諸類信息進(jìn)行定期的披露，以此來(lái)確保各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)展是否符合相關(guān)規(guī)定，以此來(lái)明確房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)合同中所規(guī)定的權(quán)責(zé)來(lái)履行相關(guān)義務(wù)，從而進(jìn)一步的保障購(gòu)房者的利益，并能夠有效的降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的透明與真實(shí)。

新收入準(zhǔn)則的出臺(tái)給房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算提出了更多的新要求，同時(shí)也會(huì)對(duì)企業(yè)的內(nèi)部管理產(chǎn)生諸多的影響，其“原則導(dǎo)向”的特征極為明顯。目前，新收入準(zhǔn)則實(shí)施的時(shí)間還較短，諸多問(wèn)題仍待在實(shí)踐與探索中逐步發(fā)現(xiàn)與解決。但其對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響是較為明顯的，做好對(duì)準(zhǔn)則的解讀，以“五步法”模型來(lái)應(yīng)對(duì)收入確認(rèn)的變化，財(cái)務(wù)人員要不斷提升理論知識(shí)，在理解收入確認(rèn)的“原則”基礎(chǔ)上做出職業(yè)判斷，以此來(lái)保障房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

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作者:陳大坤 單位:新沂市維民會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司