導(dǎo)語：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：隨著社會(huì)科技的不斷發(fā)展，我國(guó)城市化建設(shè)的進(jìn)程不斷加快，直接推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。給房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域帶來巨大優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，也帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。在此基礎(chǔ)之上，本文將從價(jià)值視角的戰(zhàn)略理念上出發(fā)，對(duì)價(jià)值鏈視角下房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理進(jìn)行詳細(xì)的分析探討，為更好的提升房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的精細(xì)化水平，以及提升企業(yè)的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)力服務(wù)。

關(guān)鍵詞：價(jià)值鏈視角；房地產(chǎn)項(xiàng)目；全生命周期成本管理

一、淺析價(jià)值鏈視角下房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理理論

(一)價(jià)值鏈管理理論。價(jià)值鏈管理理論就是將企業(yè)所有的活動(dòng)納入一個(gè)價(jià)值鏈當(dāng)中，通過分析和研究這個(gè)價(jià)值鏈當(dāng)中的各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)企業(yè)生產(chǎn)效益的最大化，由哈佛大學(xué)商學(xué)院教授波特在1985年首次提出，后經(jīng)社會(huì)的發(fā)展不斷充實(shí)和完善。其中，價(jià)值鏈管理理論當(dāng)中的價(jià)值主要指的是客戶愿意支付給企業(yè)提供的產(chǎn)品或者服務(wù)的價(jià)格。作為識(shí)別和獲得企業(yè)價(jià)值的一項(xiàng)重要標(biāo)志，價(jià)值鏈?zhǔn)且粋€(gè)由基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)構(gòu)成的一類創(chuàng)造企業(yè)價(jià)值的動(dòng)態(tài)過程。(二)房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期包含了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)，中期的施工以及后期的運(yùn)營(yíng)維護(hù)和處置回收五個(gè)部分，在追求可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)之上追求資源的最大化利用、社會(huì)成本的最小化和環(huán)境的最小化破壞。并且從社會(huì)公眾的視角出發(fā)，將整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全生命成本作為控制對(duì)象，擺脫了傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的眼光局限，以企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益為出發(fā)點(diǎn)，更好的提升和激發(fā)了房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和發(fā)展?jié)撃堋?三)價(jià)值鏈視角下房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理的意義。價(jià)值鏈視角下房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理能夠綜合價(jià)值鏈管理理論和房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理的優(yōu)勢(shì)，通過綜合社會(huì)需求、資源配置等多方面的內(nèi)容對(duì)價(jià)值鏈進(jìn)行重構(gòu)和優(yōu)化，在給企業(yè)帶來滿意的利潤(rùn)空間的同時(shí)，還可以讓企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任深入貫徹落實(shí)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，滿足社會(huì)、企業(yè)和消費(fèi)者的三重需求。而且，價(jià)值鏈理論不僅可以從時(shí)間維度上管理和影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的全生命周期，還可以從空間維度上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)同原材料供貨商、供貨渠道、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以及消費(fèi)者價(jià)值鏈等的聯(lián)系和標(biāo)桿對(duì)比，還可以通過引入信息技術(shù)構(gòu)建虛擬價(jià)值鏈，不斷創(chuàng)新價(jià)值鏈的管理視角，多角度、多方式的提升現(xiàn)階段下房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

二、淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理價(jià)值鏈

通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理價(jià)值鏈基本框架進(jìn)行分析可以看出，房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部?jī)r(jià)值鏈、產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)值鏈三個(gè)部分構(gòu)成了房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理價(jià)值鏈的重要內(nèi)容，對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)的研究具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部?jī)r(jià)值鏈分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部?jī)r(jià)值鏈分析是房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理價(jià)值鏈分析的基礎(chǔ)，由基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)兩部分構(gòu)成?；净顒?dòng)由五個(gè)部分組成：投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營(yíng)維護(hù)和處置回收；輔助活動(dòng)主要包括人力資源管理、技術(shù)開發(fā)、采購(gòu)、企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施等。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部?jī)r(jià)值鏈進(jìn)行分析，可以清晰的顯示房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)活動(dòng)的價(jià)值分布，讓企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人更好的看到企業(yè)的效益和不足之處。并且可以根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)和社會(huì)的需求進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目活動(dòng)的優(yōu)化和整合，不斷縮減非增值作業(yè)的比例，大力提升高附加增值作業(yè)的投入力度，最大化的降低生產(chǎn)鏈的作業(yè)成本。(二)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈進(jìn)行分析，可以讓房地產(chǎn)企業(yè)在上游的供應(yīng)商、下游的營(yíng)銷、客戶、物業(yè)等方面占據(jù)更多的主動(dòng)地位，獲得成本優(yōu)勢(shì)。例如通過對(duì)客戶價(jià)值鏈進(jìn)行分析，可以進(jìn)一步了解客戶的需求，找準(zhǔn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)，還可以通過伙伴關(guān)系建立起合作關(guān)系拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)系網(wǎng)。通過對(duì)外部供應(yīng)商價(jià)值鏈分析，可以和供應(yīng)商建立良好的戰(zhàn)略合作關(guān)系，更好的選擇節(jié)能的建材，以長(zhǎng)期合作帶動(dòng)建筑成本的持續(xù)降低。(三)房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)值鏈分析。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)值鏈進(jìn)行分析，可以讓房地產(chǎn)企業(yè)看到自身的水平以及優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，明確自身的社會(huì)地位更有針對(duì)性的進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理。

三、淺析價(jià)值鏈視角下房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理優(yōu)化策略

通過上述分析我們可以充分了解到價(jià)值鏈視角下房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的意義，但是由于眾多因素的影響價(jià)值鏈視角下房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理還沒有充分發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)，對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化是時(shí)展的必然選擇。(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部?jī)r(jià)值鏈管理優(yōu)化策略。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制的不斷變革，房地產(chǎn)也正在面臨深化改革和房企轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵期，房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部?jī)r(jià)值鏈管理也應(yīng)該跟隨時(shí)展的趨勢(shì)將側(cè)重點(diǎn)由中間環(huán)節(jié)的施工向兩端逐漸過渡。首先，決策投資階段作為房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部?jī)r(jià)值鏈管理的第一位，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)的開發(fā)、工程造價(jià)和盈利模式等起著至關(guān)重要的作用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該給予足夠的重視，做好成本策劃管理工作。以客戶價(jià)值為出發(fā)點(diǎn)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)企業(yè)和客戶的需求，提前預(yù)估房地產(chǎn)項(xiàng)目在全生命周期內(nèi)帶來的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，設(shè)計(jì)好項(xiàng)目總體的規(guī)劃和成本控制的目標(biāo)。并且注重高新科技的引入，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的科技前瞻性，給用戶帶來不同的體驗(yàn)的同時(shí)提升自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；其次，運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段也是影響房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素。運(yùn)營(yíng)維護(hù)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、建成之后，在投入使用過程當(dāng)中需要消耗的人力、物力。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)查顯示運(yùn)營(yíng)維護(hù)和回收?qǐng)?bào)廢約占房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本的60%~66%，這就需要在最初的設(shè)計(jì)階段多采用綠色環(huán)保、質(zhì)量有保障的材料，將維護(hù)的資源消耗降到最低。與此同時(shí)，運(yùn)營(yíng)維護(hù)階應(yīng)該遵循顧客至上的理念，打好“服務(wù)戰(zhàn)”。不斷增加虛擬價(jià)值鏈的投入使用，打造信息化的服務(wù)平臺(tái)；最后，合理、有效的做好處置回收階段的工作，也可以給企業(yè)帶來很好的盈利空間。在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入到全生命周期的最后階段，企業(yè)應(yīng)該綜合各方面的因素重新定位項(xiàng)目的價(jià)值目標(biāo)，進(jìn)行項(xiàng)目的改建工作。在進(jìn)行拆除時(shí)，應(yīng)該注重可循環(huán)使用材料的保護(hù)，設(shè)計(jì)科學(xué)的拆除方案，最大化的發(fā)揮資源的利用價(jià)值。(二)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈優(yōu)化策略。拓寬融資渠道、建立上下游企業(yè)戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系、實(shí)行非核心業(yè)務(wù)外包策略、創(chuàng)新價(jià)值鏈的跨界重組是優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的重要手段。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益嚴(yán)峻的今天，房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力和融資渠道已經(jīng)成為考量該企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力的重要標(biāo)志。房地產(chǎn)企業(yè)在利用傳統(tǒng)銀行貸款的融資方式的同時(shí)，也應(yīng)該積極開展企業(yè)的股票、信托、債券等融資渠道。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目面向的是市場(chǎng)，企業(yè)應(yīng)該從決策投資到處置回收的每個(gè)階段入手，構(gòu)建不同產(chǎn)權(quán)之間的合作網(wǎng)絡(luò)。注重開發(fā)和創(chuàng)新房地產(chǎn)項(xiàng)目的核心業(yè)務(wù)，不斷進(jìn)行虛擬產(chǎn)業(yè)鏈的創(chuàng)新，提升客戶的舒適感和服務(wù)質(zhì)量。(三)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)值鏈優(yōu)化策略。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該具有獨(dú)到的眼光和博大的胸懷，不斷汲取和吸收競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)秀的管理策略。通過分析彼此的優(yōu)劣，聚焦彼此的核心優(yōu)勢(shì)形成合作共同體，一起參與到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中。

四、結(jié)語

綜上所述，價(jià)值鏈視角下房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)具有重要的價(jià)值，也是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的有效策略。相信隨著我國(guó)社會(huì)科技的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)把信息科技更好的融入到價(jià)值鏈視角下房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理當(dāng)中，更好的為企業(yè)發(fā)展服務(wù)。

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作者:段玉萍 單位:新鄉(xiāng)市博遠(yuǎn)置業(yè)有限公司