導(dǎo)語：關(guān)于規(guī)范房產(chǎn)開發(fā)單位會計反映的思索一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

經(jīng)過十幾年的發(fā)展，中國的房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)模化、品牌化、規(guī)范化運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時期。隨著WTO各項有關(guān)條款的兌現(xiàn)和落實，包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的我國經(jīng)濟(jì)各方面都將發(fā)生新的變化。這些變化對于房地產(chǎn)企業(yè)本身將提出更高的要求和更大的挑戰(zhàn)。行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及與國際接軌的需要，使得房地產(chǎn)行業(yè)的各企業(yè)不得不應(yīng)對市場行業(yè)的變化而做出一些必要的改革和調(diào)整，甚至可能是制度性的變革。作為房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)中的重中之重的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是這一改革大潮的主要領(lǐng)跑者也是時代變革的主要受動者。過去十幾年來中國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資持續(xù)增長的原動力。投資市場的熱度使得人們對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)信息更加的關(guān)注，于是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息質(zhì)量以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的規(guī)范問題被一再提上討論議程。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍和特點

顧名思義，房地產(chǎn)既包括房產(chǎn)也包括地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，既是生產(chǎn)者又是經(jīng)營者。通常來講他們既可以將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可以將土地和房屋分別開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般來講主要進(jìn)行如下業(yè)務(wù)：1、土地的開發(fā)經(jīng)營，即企業(yè)有償獲得土地之后，對該土地進(jìn)行開發(fā)，之后可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋以及其他設(shè)施，然后作為商品出售，也可以開展土地出租業(yè)務(wù)。2、房屋的開發(fā)與經(jīng)營，即開發(fā)土地并建造房屋，之后將房屋作價出售或者出租。3、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。4、代建工程的開發(fā)，例如接受政府或其他單位的委托。

由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與其他房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)有很大的不同，這很大程度上是由于其開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性所決定的。開發(fā)產(chǎn)品周期長，投資大，要從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。因此，經(jīng)營風(fēng)險也很大。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投入資金多風(fēng)險大，除此之外房地產(chǎn)建設(shè)項目各項費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設(shè)項目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。相應(yīng)地，在銷售收入方面的確認(rèn)也有很多情況需要注意。因此，業(yè)務(wù)自身的特點決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算有很多特殊情況。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的特點

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊經(jīng)營活動以及相對嚴(yán)格的管理要求，使得其會計核算方面與其他的房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)有許多不同：

（一）產(chǎn)成品的種類多，且核算方法不同。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)時間很長，且作為其產(chǎn)成品的是建造好的房屋，因此對于產(chǎn)成品的種類劃分有很多不同的標(biāo)準(zhǔn)，很多產(chǎn)成品既可以是屬于此類也可以屬于彼類，這樣的模糊特性給會計核算帶來了很大的困難，而且核算的方法也不盡相同。

（二）產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜。

由于產(chǎn)品的特殊性，使得產(chǎn)品成本在計量，歸結(jié)和核算的過程中出現(xiàn)較為復(fù)雜的特點。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算現(xiàn)狀及成因分析

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷深化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得了長足的發(fā)展，但是，不可否認(rèn)，在發(fā)展的同時也遇到了很多瓶頸。包括在會計核算中，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的業(yè)務(wù)特點以及新舊體制變更所帶來的沖突，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算仍然存在許多不完善，不規(guī)范的問題。

（一）銷售收入的確認(rèn)存在很大的困難

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)成品有很大特殊性，它的銷售通常有兩種形勢。一種是自主開發(fā)后銷售，另一種是在買方合同的約束下進(jìn)行開發(fā)。也就是開發(fā)后銷售和開發(fā)前銷售這兩種形式。開發(fā)前銷售有很大的保障，因此在銷售收入的確認(rèn)方面也較為簡單，應(yīng)該按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而開發(fā)后銷售有很大不確定性，通常采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品的銷售需要取得預(yù)售許可證和銷售許可證，同時，還要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)定房款、簽訂正式銷售合同，工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。所以，房地產(chǎn)商品的收入確認(rèn)同其他生產(chǎn)收入相比有很大特殊性，同時，由于房地產(chǎn)商品的開發(fā)建造時間長，耗資巨大且費(fèi)用的歸結(jié)較為復(fù)雜，使得商品的銷售收入的確認(rèn)也有很大的困難。

（二）產(chǎn)成品成本在計量上常常不能貫徹收入費(fèi)用配比原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計入當(dāng)期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價。

通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是：按當(dāng)期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實性。

（三）收益評價指標(biāo)不能真實反映企業(yè)業(yè)績

一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)不能正確、客觀、全面地反映其真實經(jīng)營情況，尤其是上市公司，不準(zhǔn)確的信息極容易誤導(dǎo)投資者。這是由房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期的特殊性決定的，例如企業(yè)的年報中往往存在業(yè)績波動較大的現(xiàn)象。因此，評價一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，應(yīng)透過指標(biāo)看實質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險等，更有賴于會計界對會計信息的真實反映與充分披露。

（四）會計信息質(zhì)量存在問題

行業(yè)的特性使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計信息反映質(zhì)量存在很大不確定性和不客觀性，有的甚至存在虛假信息。例如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計實務(wù)中銷售收入的確認(rèn)隨意性較大；各企業(yè)之間和同一企業(yè)前后各期的業(yè)績信息的可比性較差；企業(yè)報表中的現(xiàn)金流量信息不夠全面準(zhǔn)確；對于企業(yè)的風(fēng)險披露不足等等。這些問題直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計信息質(zhì)量信譽(yù)以及投資人的投資風(fēng)險。

四、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的相關(guān)對策

房地產(chǎn)業(yè)是一個國家的經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，他的發(fā)展好壞直接關(guān)系到整個國家的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。因此，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算體系的運(yùn)行，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計信息質(zhì)量是維護(hù)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境穩(wěn)定的重要課題。對此，筆者提出以下建議：

（一）建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系

理論是實踐的指導(dǎo)，有了規(guī)范的理論體系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計實務(wù)實踐才能有法可依，因此，建立和完善房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的各種規(guī)則準(zhǔn)則是規(guī)范會計核算的首要任務(wù)。例如建立完善收入確認(rèn)準(zhǔn)則指引；建立和完善配套工程的會計核算準(zhǔn)則指引；擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量；完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會計核算和財務(wù)管理制度；完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是上市公司的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部控制制度等。

（二）相關(guān)會計準(zhǔn)則應(yīng)全面與國際會計準(zhǔn)則接軌

隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化步伐的加快，以及房地產(chǎn)行業(yè)作為資本市場的一大特性，外資投向的明朗化，房地產(chǎn)行業(yè)的對外開放是一個明顯的趨勢，在這種狀況下，房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算所遵循的我國的會計準(zhǔn)則應(yīng)該在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善和發(fā)展，充分地全面地與國際會計準(zhǔn)則接軌，使得后續(xù)的開放發(fā)展順道暢通。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)管理，完善會計信息的形成基礎(chǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常容易在現(xiàn)金流量的管理、財務(wù)管理、成本管理方面存在問題，這一切都屬于企業(yè)管理的范疇，因此，要想規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算，加強(qiáng)企業(yè)的財務(wù)管理有著非常大的必要。這些都是會計信息形成的重要基礎(chǔ)，要保證這些基礎(chǔ)的上層建筑準(zhǔn)確客觀，基礎(chǔ)的管理十分必要。

（四）完善企業(yè)的內(nèi)控體系，增強(qiáng)風(fēng)險控制環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)市場公平競爭的需要，在強(qiáng)手如林的競爭環(huán)境中立于不敗之地，實現(xiàn)近期求生存、長期謀發(fā)展的目標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須多快好省地進(jìn)行開發(fā)活動，加強(qiáng)開發(fā)產(chǎn)品成本的控制，不斷降低開發(fā)過程中耗費(fèi)的活勞動和物化勞動，節(jié)約使用資金，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。同時，會計信息的質(zhì)量關(guān)系著企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，因此，完善會計核算的內(nèi)部控制制度，對于企業(yè)的發(fā)展有益無害。

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