導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及防范措施一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：現(xiàn)如今，隨著經(jīng)濟(jì)全球化的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，科技與經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，而金融的變化呈現(xiàn)出一種較大的態(tài)勢(shì)。在這種背景之下，我國(guó)的金融體制不斷趨于完善，但是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)卻是影響我國(guó)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵因素。本文著重對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并結(jié)合具體問(wèn)題提出一系列措施，希望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有一定借鑒意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范

1引言

在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的極為迅速，尤其是在最近幾年，呈現(xiàn)出一種迅猛的發(fā)展趨勢(shì)。在城市之中，房?jī)r(jià)仍然是人們熱衷的話題，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，我國(guó)政府相繼頒布一系列措施，但其中的問(wèn)題仍然沒(méi)有有效將其解決。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與金融行業(yè)密不可分，其中所隱藏的金融風(fēng)險(xiǎn)，不僅會(huì)抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，甚至?xí)绊懙轿覈?guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。所以，分析金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因，總結(jié)出具體的防范措施便顯得尤為重要。

2房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

2.1政策風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)行業(yè)之中，政府所取得作用，以及影響不容忽視，政策風(fēng)險(xiǎn)，也便是政府的宏觀調(diào)控，此種宏觀調(diào)控會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生最為根本的影響。（1）宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的影響。目前，最為普遍的問(wèn)題仍然是房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)過(guò)高導(dǎo)致樓市出現(xiàn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。所以，我國(guó)政府便需要從中進(jìn)行調(diào)控，頒布相關(guān)的法律法規(guī)，但是正是政府的這些調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)金融造成一定風(fēng)險(xiǎn)，比如房地產(chǎn)在政府的調(diào)控之下，交易量會(huì)出現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)，在一小部分房地產(chǎn)企業(yè)之中，因流動(dòng)資金不足，其內(nèi)的資金鏈便會(huì)發(fā)生斷裂的情況，此為宏觀調(diào)控所導(dǎo)致的結(jié)果。（2）宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)上游的影響。除上述出現(xiàn)的情況之外，在一些房地產(chǎn)行企業(yè)之中，會(huì)出現(xiàn)違規(guī)買地、用地的情況。因此，我國(guó)政府根據(jù)此種現(xiàn)象的發(fā)生，對(duì)價(jià)格進(jìn)行限制，當(dāng)價(jià)格受到限制，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)也便會(huì)相應(yīng)的增加。2.2市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（1）在我國(guó)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為重視投資而輕視消費(fèi)，所以大量資金會(huì)被應(yīng)用到房地產(chǎn)行業(yè)之中，致使供給與需求不成正比，而房地產(chǎn)價(jià)格也無(wú)法將其真實(shí)地反映出來(lái)，人民群眾在這種情形之下，只能依靠金融市場(chǎng)。（2）當(dāng)前，在我國(guó)城市之中，不論是一些新開發(fā)的小區(qū)，還是近幾年開發(fā)的小區(qū)，都會(huì)出現(xiàn)入住率不足的情況，這是一種極為普遍的現(xiàn)象。除此之外，有些房地產(chǎn)企業(yè)在圈地之后，卻沒(méi)有足夠的資金進(jìn)行建設(shè)，建設(shè)之后，無(wú)人居住也是常有的情況。以上三種情況的發(fā)生，房地產(chǎn)行業(yè)資金無(wú)法回籠，加之大量的銀行貸款，破產(chǎn)危機(jī)極為嚴(yán)重。（3）熱錢與外資的加入，而兩者的加入，只為能夠在短期之內(nèi)實(shí)現(xiàn)價(jià)值、盈利，而這種情況的發(fā)生，卻在一定程度上加大房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。2.3誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)。誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于我國(guó)信用體系的不完善，而這種不完善普遍對(duì)體現(xiàn)在土地方面。（1）政府買地為生的情況時(shí)有發(fā)生，因地價(jià)直接關(guān)系到政府的收入，并運(yùn)用競(jìng)價(jià)、拍賣等方式將土地價(jià)格抬高。當(dāng)土地都集中在開發(fā)商手中時(shí)，“地王”便也隨之產(chǎn)生，在其背后的權(quán)錢交易中，確也能夠滋生房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。在銀行方面，貸款主要看信譽(yù)與是否具有償還能力，所以銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)也是不容忽視的關(guān)鍵因素。（2）土地價(jià)格的持續(xù)增長(zhǎng)，因受到我國(guó)政府宏觀調(diào)控的影響，土地價(jià)格變動(dòng)次數(shù)增多，是加大風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈因調(diào)控會(huì)發(fā)生斷裂，易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)。2.4實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)。（1）我國(guó)銀行屬于國(guó)有制經(jīng)濟(jì)，所以自身的行政性質(zhì)則比較突出，沒(méi)有現(xiàn)代企業(yè)運(yùn)營(yíng)氣息，雖然銀行已進(jìn)行改制，但是銀行與政府之間的聯(lián)系仍然密不可分。比如，前幾年的錢荒問(wèn)題，銀行首先想到的不是怎么樣能夠通過(guò)市場(chǎng)盤活流動(dòng)資金，而是祈求中央銀行將儲(chǔ)備金下調(diào)。由此可見，我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)政府的依賴性，即便是市場(chǎng)變化也可忽略不計(jì)。所以，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生改變，我國(guó)銀行對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展方向便無(wú)法進(jìn)行明確與掌握，在實(shí)際造作的過(guò)程當(dāng)中存在風(fēng)險(xiǎn)。（2）銀行自身沒(méi)有一定的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，雖然在一些行業(yè)銀行之中，擁有具體的風(fēng)險(xiǎn)處理措施，但這些風(fēng)險(xiǎn)處理方法已無(wú)法與當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境相契合，所以便無(wú)法有效對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。

3房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

3.1建立住房供應(yīng)體系。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，最為突出的問(wèn)題便是住房供給結(jié)構(gòu)問(wèn)題，比如，其中最為突出的問(wèn)題便是，高檔房屋過(guò)多，而普通商品房，以及一般性的保障性住房則出現(xiàn)嚴(yán)重供給不足的現(xiàn)象。所以，為優(yōu)化房屋供給結(jié)構(gòu)，需要對(duì)其總量進(jìn)行控制，使區(qū)域房屋達(dá)到平衡的狀態(tài)，大力發(fā)展普通商品房屋，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房需有效加強(qiáng)建設(shè)，建立合理的住房供應(yīng)體系，可將商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房最為體系的主體。除此之外，緩解房?jī)r(jià)上漲、住房市場(chǎng)供給不足，需要健全二手房市場(chǎng)，以及房屋租賃市場(chǎng)。針對(duì)當(dāng)前房屋租賃市場(chǎng)的現(xiàn)象，所以便需要對(duì)其進(jìn)行大力整頓，從而使住房市場(chǎng)秩序保持良好。3.2嚴(yán)格控制銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的主要來(lái)源是商業(yè)銀行貸款，因此需要有效控制商業(yè)銀行貸款，抑制房地產(chǎn)投資。為有效達(dá)成目的，需要政府的強(qiáng)力干預(yù)，加強(qiáng)商業(yè)銀行信貸的監(jiān)管力度，從而將房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)降低。除此之外，銀行信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管力度也需進(jìn)行加強(qiáng)，將房地產(chǎn)貸款進(jìn)行有效控制，使其能夠銀行全部貸款之中所占有的比重下降，并對(duì)銀行的進(jìn)行監(jiān)管，主要圍繞資金、資產(chǎn)流動(dòng)，以及風(fēng)險(xiǎn)管理與控制能力方面，并對(duì)商業(yè)銀行做出積極引導(dǎo)，使其能夠運(yùn)用正確的金融手段對(duì)房地產(chǎn)的信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)范，并對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商動(dòng)態(tài)管理進(jìn)行有效加強(qiáng)，甄別出房地產(chǎn)投機(jī)需求人，將渠道隔斷，用以將投機(jī)行為控制在合理的范圍之內(nèi)。3.3強(qiáng)化金融監(jiān)管。金融系統(tǒng)容易受到外部的沖擊，其本身較為脆弱，由此便可引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。在微觀層面之中，若金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)不合理的行為，若其他金融機(jī)構(gòu)相繼運(yùn)用采用此行為，便會(huì)形成金融風(fēng)險(xiǎn)。所以，便需要政府出面，將金融宏觀審慎監(jiān)督思路進(jìn)行加強(qiáng)，建立監(jiān)管機(jī)制，并對(duì)金融機(jī)構(gòu)提出新要求，使其能夠采用審慎的經(jīng)營(yíng)態(tài)度，有效將金融創(chuàng)新，以及金融風(fēng)險(xiǎn)控制在安全的范圍之內(nèi)。最后，對(duì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，將處在的階段凸顯出來(lái)，制定相應(yīng)的補(bǔ)救措施。與此同時(shí)，為有效保證金融安全，金融基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需進(jìn)行加強(qiáng)，比如將支付體系進(jìn)行完善、將社會(huì)心痛征信體系進(jìn)行完善、將法律體系進(jìn)行完善等，從這三個(gè)方面入手，從而建立良好的金融環(huán)境。3.4強(qiáng)化土地市場(chǎng)管理。高房?jī)r(jià)在我國(guó)一直存在，個(gè)別城市更甚，這與地價(jià)的提升密不可分。所以，便需要將現(xiàn)有的土地供給與儲(chǔ)備制度進(jìn)行強(qiáng)化，省各級(jí)政府需要從中建立土地儲(chǔ)備庫(kù)，并加以完善，對(duì)于城市之中不同用處的土地差異化進(jìn)行管理。將市場(chǎng)的發(fā)展方向作為土地價(jià)格控制的導(dǎo)向，合理劃分土地的使用以及供給人，消除地方政府多土地的壟斷權(quán)，將土地供給的主體增加。在城市經(jīng)營(yíng)性建設(shè)之中，會(huì)出現(xiàn)土地出讓的情況，其招標(biāo)方式需公平、公正、公開，將農(nóng)村集體土地，加入到城市建設(shè)用地市場(chǎng)之中，在優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)的同時(shí)，也能夠在一定程度上提升土地供給量。3.5建立長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。本文所指的長(zhǎng)效機(jī)制，具體是指運(yùn)用三方手段，將我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不相適應(yīng)的機(jī)制進(jìn)行解決，將房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體環(huán)境進(jìn)行改變，而其中三方手段為土地制度、財(cái)稅體制，以及我國(guó)的利率制度。我國(guó)政府我有效抑制房?jī)r(jià)過(guò)度上漲，頒布一系列調(diào)控制度，以及政策，但房地產(chǎn)的矛盾始終沒(méi)有得到有效的解決。對(duì)此，政府需大力建設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控機(jī)制，發(fā)揮其長(zhǎng)效性，并運(yùn)用差異化調(diào)控手段進(jìn)行調(diào)控，將作為重點(diǎn)實(shí)施對(duì)象。政府應(yīng)將原有的調(diào)控手段進(jìn)行革新，將房地產(chǎn)體制機(jī)制改革制度進(jìn)行深化，并有效將其落實(shí)。在此基礎(chǔ)之上，將工作的重點(diǎn)放在建設(shè)保障房屋之上，以及增加土地供應(yīng)，不可將政府干預(yù)進(jìn)行過(guò)度強(qiáng)調(diào)，并從中發(fā)揮引導(dǎo)作用，使市場(chǎng)能夠有效、有序地對(duì)房地產(chǎn)斤進(jìn)行調(diào)整。3.6嚴(yán)格控制投資。在房地產(chǎn)行業(yè)之中，最為普遍的現(xiàn)象便是投資，這種投資不僅造成供給小于需求的局面，而且也在一定程度上將房屋價(jià)格提升。所以，政府需要對(duì)其采取一定措施，用以降低房地產(chǎn)投機(jī)，以及投資需求人，從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。比如，商業(yè)銀行在制定與實(shí)施信貸政策方面，央行需針對(duì)在房屋購(gòu)買者在購(gòu)買房屋的過(guò)程中，所出現(xiàn)的第一套房、第二套房以及第n+1套房，需制定不同的信貸政策，提升房地產(chǎn)貸款首付比例、提升房地產(chǎn)貸款利率，運(yùn)用兩種方式對(duì)其進(jìn)行控制，而對(duì)于一些城市中非常住人口，這些人口中出現(xiàn)購(gòu)買多套房屋的，不可進(jìn)行貸款，用以限制炒房。最后，買賣房屋投機(jī)行為，所得稅需相應(yīng)的提升，對(duì)空房，政府應(yīng)收取相應(yīng)的房屋控制稅，以及物業(yè)稅、投機(jī)者的成本和購(gòu)房成本相應(yīng)提升，從而使購(gòu)房者的成本相應(yīng)減小，還能夠起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。

4結(jié)語(yǔ)

綜上所述，有效防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，首先，需要將金融體制進(jìn)行改革并進(jìn)行深化，將金融機(jī)構(gòu)，以及內(nèi)控制度進(jìn)行完善，有效加強(qiáng)金融監(jiān)控與管理制度。從以上幾個(gè)方面入手，可在一定程度上有效防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于金融體系的維護(hù)具有積極影響。

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作者:于亞寧 單位:對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)