導語：房地產市場以及金融市場的聯(lián)系一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1介紹房地產市場

自從1998年住房制度改革后，國內的房地產消費需要量因此而獲得巨大的釋放，由此房地產市場也由于住房的市場化而日益繁榮，房地產作為國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)，不斷為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供了強勁的增長動力。進入21世紀以來，我國的國民經(jīng)濟每年以超過7%的速度增長，而與此同時，房地產的銷售額每年以超過20%的速度增長。作為重要的支柱產業(yè)，房地產市場的健康發(fā)展不僅僅關系到人們的日常生活，更影響著國家的財政收入和國民經(jīng)濟的快速發(fā)展。

房地產業(yè)的繁榮在推動國民經(jīng)濟發(fā)展的同時，也帶動了金融市場的活躍。由于住房制度的變革，金融業(yè)越來越多的參與到房地產市場中，從房地產開發(fā)商的貸款開發(fā)，到消費者的抵押貸款進行商品房消費。銀行參與的程度在不斷的提高，金融市場在各個環(huán)節(jié)影響著房地產市場的運行與發(fā)展。同時，房地產市場的不良發(fā)展所引起的金融危機的實例也提醒我們要深刻的認清房地產市場與金融市場的關系程度。以避免對國民經(jīng)濟的發(fā)展不良影響。

一般來說，房地產市場的發(fā)展與金融市場的發(fā)展及二者相互作用對國民經(jīng)濟其著舉足輕重的作用。目前，在房地產市場與金融市場中普遍存在如下問題：金融支持過度導致房地產市場泡沫化；房地產金融融資渠道單一誘發(fā)潛在金融危機；房地產價格不穩(wěn)定加大國內商業(yè)銀行體系風險等。因而我們不得不深入的思考，房地產市場的發(fā)展是否存在著導致金融危機的因素？如何看待房地產金融市場中的風險？如何正確處理房地產市場與金融市場的協(xié)調關系？要處理這些問題，就要科學、合理的認識房地產市場與金融市場的關系。

因此，本文將從房地產市場與金融市場的關系角度出發(fā)。通過以沈陽為例，對房地產市場與金融市場進行實證分析，用回歸分析法來分析定量的分析兩者之間的相關關系程度，在以上分析的基礎上，為進一步的認識房地產市場和金融市場的關系和發(fā)展規(guī)律，解決房地產市場和金融市場發(fā)展中存在的問題提供一些實證支持。

2研究的設計

2.1樣本區(qū)域選擇的依據(jù)

本文選擇的模型區(qū)域為遼寧省沈陽市。主要原因有以下幾個方面：

第一、遼寧省是東北三省中經(jīng)濟發(fā)展最快的省份，目前，東北地區(qū)是國家重點的經(jīng)濟改革發(fā)展地區(qū)。而沈陽市作為遼寧省重要的城市，其城市發(fā)展在遼寧省甚至在東北省具有典型性，對沈陽市的研究對遼寧省以及東北地區(qū)其他城市的相關研究起到代表性作用。

第二、沈陽市近幾年在經(jīng)濟發(fā)展迅猛，其經(jīng)濟發(fā)展在遼寧省具有經(jīng)濟領軍地位。近年來，其房地產市場與金融市場的發(fā)展迅猛，具備了對二者市場進行研究的現(xiàn)實基礎，同時對二者未來的協(xié)調發(fā)展起到指導作用。

第三、沈陽市是老重工業(yè)基地，而近年來沈陽市房地產業(yè)與金融業(yè)的異軍突起，使得二者的經(jīng)濟地位也日益凸顯。在面臨經(jīng)濟轉軌期的時代大背景下，房地產市場與金融市場的發(fā)展對整個城市未來的經(jīng)濟格局的發(fā)展產生重要的影響。因此，對于如何認清與協(xié)調房地市場與金融市場的關系研究對規(guī)避金融危機以及對沈陽市未來的經(jīng)濟格局規(guī)劃具有現(xiàn)實意義。

2.2指標選取依據(jù)

如何來選取指標來代表房地產市場與經(jīng)濟市場的發(fā)展對研究的成敗起著決定性作用。本文對指標選取的依據(jù)主要遵循以下原則：

第一、定義性原則。根據(jù)房地產市場與金融市場的功能定義來選定經(jīng)濟指標。房地產市場是房地產商品交換、交易以及一切流通關系的總和。根據(jù)房地產市場的定義，可選用交易額、銷售額等經(jīng)濟指標。金融市場,是實現(xiàn)貨幣資金借貸、辦理各種票據(jù)和有價證券買賣,資金供給者和需求者融通資金的場所或過程。根據(jù)金融市場的定義，可選用貸款額、證券交易額等經(jīng)濟指標。

第二、典型性原則。參考其他眾多相似研究文獻中所運用的指標，對其進行歸納選取。如《中國房地產市場與金融市場關系的實證分析》選取我國商品房的交易額來表征房地產市場的發(fā)展，選取金融資產總量、貨幣資產數(shù)量（即包括現(xiàn)金和存款）、非貨幣資產數(shù)量（即包括股票有價證券）來表征金融市場的發(fā)展。李陽（2006）和皮舜（2004）均選取我國商品房的交易額和金融機構貸款額作為各自市場的表征指標。

第三、可行性原則。通過查詢《遼寧省統(tǒng)計年鑒》和《沈陽市統(tǒng)計年鑒》，筆者發(fā)現(xiàn)沈陽市證券交易額記錄年份僅由2003年開始，2003年之前的數(shù)據(jù)無法快速、準確的收集，因此將代表金融市場發(fā)展的證券交易額這個經(jīng)濟指標排除。無沈陽市商品房交易額經(jīng)濟指標，但有沈陽市商品房銷售額經(jīng)濟指標可代替。

根據(jù)上述原則，本文選擇沈陽市商品房實際銷售額作為表征房地產市場發(fā)展的經(jīng)濟指標，記為銷售總額。選擇沈陽市金融機構人民幣貸款合計作為表征金融市場發(fā)展的經(jīng)濟指標,記為貸款合計。

2.3數(shù)據(jù)來源說明

在基于以沈陽市為例的房地產市場與金融市場關系的研究中，有關評價指標的數(shù)據(jù)來源主要由以下查詢獲得：通過查閱《遼寧省統(tǒng)計年鑒》和《沈陽市統(tǒng)計年鑒》總共獲得了沈陽市2003-2009年相關經(jīng)濟指標數(shù)據(jù)14個，經(jīng)過對數(shù)據(jù)的仔細檢查與核對，確保了指標數(shù)據(jù)的真實性與準確性。具體數(shù)值見表2-1。

2.4模型選取依據(jù)

根據(jù)上述表2-1所收集的數(shù)據(jù)，以貸款合計為橫軸，以銷售總額為縱軸，借助專業(yè)統(tǒng)計軟件SPSS在平面直角坐標系中把2003-2009年的數(shù)據(jù)表示出來，可以看出，表示每年商品房實際銷售額和金融機構人民幣貸款合計的點基本上呈遞增趨勢，說明二者之間可能存在著一種相關關系。通過觀察散點圖的分布形態(tài)，可以明顯看出其分布偏離線性模型，因此排除選用線性模型對變量指標進行擬合。其次，可以觀察得到其變量的走向接近于曲線型的非線性模型。因此將選用非線性模型進行擬合。但這種描述只是直觀上的判斷，只是從變量散點的形態(tài)上做出的大致性描述，并不能科學的反應變量之間關系的密切程度。因此在下面的論證中，本文借助專業(yè)統(tǒng)計軟件SPSS軟件來對兩個變量之間的相關系數(shù)進行具體的計算。

3房地產市場與金融市場相關關系的實證研究

3.1相關分析

運用統(tǒng)計軟件SPSS計算出銷售總額和貸款合計之間的相關關系，得到輸出結果根據(jù)上表的數(shù)據(jù)可以得出：Pearson相關系數(shù)為0.821，P=0.024<5%，應該拒絕原假設，即總體中這兩個變量的相關系數(shù)為零的假設。所以可以認為，銷售總額與貸款合計呈現(xiàn)出正相關的關系。在回過頭來對二者變量的散點圖進行觀察（圖2-1），就較容易理解這一結果，散點圖上的變量基本上在呈現(xiàn)遞增的趨勢。因而這兩個變量基本存在正相關關系。同時，表4中兩個變量之間的雙衛(wèi)檢驗概率值為0.024，小于5%，即表示出二者之間的相關程度也是較為顯著的。

3.2回歸分析

通過上述的相關分析，我們計算出銷售總額與金融貸款之間的相關系數(shù)為0.821，同時觀察散點圖，發(fā)現(xiàn)變量基本上呈現(xiàn)曲線型遞增的趨勢。因此筆者就想二者之間可能存在著一種非線性關系，是否可以用一條曲線來擬合，所以在下面的分析中仍借助SPSS統(tǒng)計軟件，以貸款合計為自變量，以銷售總額為因變量，進行回歸分析。

模型摘要（ModelSummary）：表示相關系數(shù)(R)=0.891，判定系數(shù)(RSquare，R2)=0.793，調整后判定系數(shù)(AdjustedRSquare)=0.752。由此可得出該模型的擬合度高達75.2%，即運用該曲線模型，自變量X(貸款合計)可以解釋因變量Y(銷售總額)變化的75.2%。因此通過擬和度數(shù)值證明該模型是可行的。

方差分析(ANOVA)：表示回歸的均方差(RegressionmeanSquare)=3.591，剩余的均方差(ResidualMeanSquare)=0.187，F(xiàn)=19.213，P=0.007。其中重要的數(shù)據(jù)分析為F值所對應的P值的大小。由于P=0.007<1%,近似于P=0,所以可認拒絕原假設，即變量X和Y之間曲線相關關系顯著。

回歸分析系數(shù)分析(Coefficients)：表示常數(shù)項(Constant)=3.132E-5、回歸系數(shù)(B)=1，回歸系數(shù)的標準誤差(Std.Error)=0，標準化回歸系數(shù)(Beta)=0.410，t檢驗的t值=2.426E7，P=0.000。其中重要的數(shù)據(jù)分析為自變量X(貸款合計)的t值所對應的P值的大小。由于P=0,所以可認為回歸系數(shù)有顯著意義，即X的變化可引起Y的變化，且變化顯著。

3.3研究結果

通過實證分析，我們發(fā)現(xiàn)沈陽市房地產市場與金融市場的發(fā)展關系具有顯著影響性。從具體系數(shù)上看，銷售總額與貸款合計與類指數(shù)曲線擬合度達75.2%，銷售總額變動的75.2%可運用曲線的自變量的變動解釋；F檢驗與T檢驗的數(shù)據(jù)同樣表明無論是從整個模型方程的角度，還是從自變量的角度，都是高度顯著的。從模型擬合圖斜率角度來看，由于其圖形斜率大于零且呈遞增性，即曲線的凹凸性為凹，因此因變量會隨著自變量等單位的增加而呈現(xiàn)出加速上升，即隨著自變量的增加，因變量的上升速度要快于自變量的上升速度。通過基于沈陽市房地產市場與金融市場2003-2009年的數(shù)據(jù)實證分析，我們看到代表房地產市場的銷售總額與代表金融市場的貸款合計隨著時間的發(fā)展呈現(xiàn)出上升趨勢，并且該趨勢符合類似指數(shù)曲線的波動走向。這表明即使金融機構貸款變動幅度較小，其變動也對房地產銷售造成巨大的波動。從指標的代表的市場角度出發(fā)，不僅直接表明房地產市場與金融市場之間存在關系且呈現(xiàn)強顯著相關，而且從側面反映出房地產市場對金融市場的強烈依賴性。證實了第一部分的理論研究結論。

4結論與建議

本文通過對房地產市場與金融市場關系的實證分析。揭示出房地產市場與金融市場具有一定程度上的相關性。這是因為，房地產市成是資金密集型市場，交易額巨大，因而不論是房地產的直接使用者還是經(jīng)營者都是難以承擔的，因此都需要銀行等金融主體參與的金融市場給予資金融通，才能順利完成交易。另一方面，由于房地產具有保值性、增值性等特點，使得金融市場特別青睞房地產市場，特別愿意以房地產金融資產作為資產組合的重要構成部分。因此可見，中國房地產市場與金融市場在某種程度上是“一體”的。為了降低房地產金融風險以及促進房地產市場與金融市場在未來的協(xié)調發(fā)展，針對本文所得到的房地產市場與金融市場的關系結論提出如下建議：

第一、積極鼓勵監(jiān)管金融機構貸款。由于房地產市場與金融市場的類指數(shù)曲線關系，使得金融機構貸款變動對房地產業(yè)產生巨大影響，因此，在面臨房地產市場日益膨脹的背景下，對房地產市場的調控要究其根源性主要因素，加大對金融機構貸款批準的審核力度，加強房地產業(yè)的信貸管理，嚴肅查處房地產信貸中的違規(guī)問題，加強房地產信貸風險的防范和管理，完善個人征信管理體制，建立和完善房地產市場的預警體系、房地產統(tǒng)計指標體系和信息披露制度等。通過調控金融機構相關貸款來有效的指導房地產業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

第二、發(fā)展房地產融資渠道多元化。由于目前的房地產金融融資主要依賴于銀行體系，而房地產業(yè)是資金密集型行業(yè)，這樣無形中將房地產市場發(fā)展的風險轉化為銀行體系的風險甚至導致金融危機。應該加強多元化的融資渠道，發(fā)展資金、證券等要素市場。

第三、建立住房抵押貸款次級市場促進住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是指將住房抵押貸款直接轉化為股票、債券、投資基金等證券形態(tài)，是資產證券化的一種形式。其主要功能在于通過證券形式將房地產市場與資本市場聯(lián)系起來，積聚社會閑散資金，促進個人儲蓄向房地產投資轉化，并有助于提高銀行長期信貸資產的流動性，建立起不動產抵押貸款的次級市場。對于放貸金融機構而言，房地產抵押貸款證券化能有效降低放貸風險和拓寬房地產資金來源，有效地把貸款風險向證券市場轉移，把風險分散給廣大投資者。對于投資者來說，房貸證券化為其提供新的投資工具，因房貸信用程度較高，投資者風險系數(shù)較小，可謂是一種風險小、收益高的新型投資方式。