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【摘要】近幾年我國部分地區(qū)房地產(chǎn)價格大幅度上漲,中央政府出臺了一系列調(diào)控措施來穩(wěn)定房地產(chǎn)價格,但效果并不理想。房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性市場、房地產(chǎn)價格是一種壟斷價格,依靠中央政府的宏觀上的市場調(diào)控很難有效控制,并對宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定有較大的副作用。采取地方政府管制和對房地產(chǎn)的增值收益實行比例累進稅才是抑制房地產(chǎn)價格的有效措施。

【關鍵詞】政府管制房地產(chǎn)價格比例累進稅

自1990年我國土地使用制度市場化以來,我國房地產(chǎn)價格持續(xù)攀升。特別是近幾年,以上海為中心的長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)以及北京地區(qū)的房地產(chǎn)價格上漲幅度為甚。房地產(chǎn)價格的大幅度上漲已經(jīng)引起了各方關注,國家還針對可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫,從2005年年初開始,出臺了一系列調(diào)控措施,來穩(wěn)定房地產(chǎn)價格,但效果并不理想。如何看待中國房地產(chǎn)價格變動以及怎樣合理控制房地產(chǎn)價格的過度波動,從而使宏觀經(jīng)濟保持穩(wěn)定是一個值得研討的課題。

一、房地產(chǎn)市場分析

1、房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性市場

在討論房地產(chǎn)市場之前,了解房地產(chǎn)市場的特性是非常重要的。市場絕不是一個簡單的概念,眾所周知,市場或者產(chǎn)業(yè)的概念是很難準確定義的。羅賓遜(1933)提出從某一給定的商品開始考察該商品的替代品,在考察這些替代品德替代品,直到商品出現(xiàn)明顯差異來確定該商品的市場界限。豪泰林(1929)、張伯倫(1951)、蘭卡斯特(1966)描述了一個產(chǎn)業(yè)中的產(chǎn)品差異性的問題,他們認為一種商品可以用質(zhì)量、區(qū)位、時間、適用性等特性來定義。商品可以定義為不同特性的組合,而消費者對不同的特性具有不同的偏好。從房地產(chǎn)市場的特性來看,房地產(chǎn)市場不是一個統(tǒng)一的大市場,而是一個區(qū)域性的市場。從替代性來看,不同地區(qū)的房地產(chǎn)不具有替代性,即使是同一地區(qū)的房地產(chǎn),如果區(qū)位地段不同,其替代性也很差。從房地產(chǎn)的質(zhì)量、區(qū)位等特性來看,不同的房地產(chǎn)的差異也非常大。所以,從地理區(qū)域上看,房地產(chǎn)市場的地理區(qū)域應該是一個較小的概念。不應該有中國房地產(chǎn)市場或某某省房地產(chǎn)市場的概念。也就不應該有全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施。

2、房地產(chǎn)市場是一個壟斷市場

福利經(jīng)濟學的兩個基本定理說的是:完全競爭的均衡一定是帕累托最優(yōu);任何帕累托最優(yōu)的配置都能通過選擇一組正確的價格而由市場來實現(xiàn)。完全競爭均衡的一個重要性質(zhì)就是每一商品都按其邊際成本來銷售。完全競爭市場是有效率的。但大多數(shù)市場都不符合完全競爭市場的條件,尤其是房地產(chǎn)市場。一方面是因為每一個樓盤都具有不可復制性,另一方面是因為房地產(chǎn)的信息的嚴重的不對稱。消費者很難獲得所需要的信息。因此,房地產(chǎn)開發(fā)商都具有很大的市場勢力,可以將房地產(chǎn)價格提高到遠遠高于其邊際成本之上。顯然,對壟斷市場采取從宏觀上的需求和供給兩方面的措施效果不會太理想,而且有很大的副作用。調(diào)控措施太強烈,會使全國的每一個房地產(chǎn)市場陷入蕭條,進而影響整個宏觀經(jīng)濟。調(diào)控力度不大時,對房地產(chǎn)的價格又不會產(chǎn)生大的影響。

二、房地產(chǎn)價格分析

1、從房地產(chǎn)價格的構成來看

從房地產(chǎn)價格的構成來看,房地產(chǎn)價格的核心是土地價格。在西方經(jīng)濟學中,土地作為一種生產(chǎn)要素,其使用價格(地租)決定于其邊際產(chǎn)出,該理論基本上排除了地價大幅波動的可能性,因為作為一種生產(chǎn)要素,其價格由其邊際產(chǎn)出決定,在一般情況下土地邊際產(chǎn)出較穩(wěn)定,所以地價不會暴漲暴落,從而房地產(chǎn)價格也應基本穩(wěn)定。

但在現(xiàn)實世界中這一結果并不完全正確,國外大部分發(fā)達國家都經(jīng)歷過房地產(chǎn)價格的大幅度波動的情況?，F(xiàn)階段我國城市化、工業(yè)化進程加快,對非農(nóng)用地的需求旺盛,但土地的供給在一些地區(qū)相對不足,使得國家土地公開拍賣的價格持續(xù)上漲,結果是土地價格越來越高。同時也應看到,一些地方政府想從土地市場得到更多的收益,從而將土地價格人為抬升的現(xiàn)象也是存在的。

一些房地產(chǎn)開發(fā)商為獲得土地的增值收益,也采取各種手段囤積土地,進一步造成了地價的上漲。房地產(chǎn)商以此為借口,導致房地產(chǎn)價格持續(xù)上升。房地產(chǎn)價格隨著土地價格的上漲而上漲,有一定的合理性。但是,土地約束是成為房地產(chǎn)價格上漲的必然因素嗎?

誠然,從土地的自然屬性看,一般來說,土地是不可再生、不能增長、不可移動的資源。但人類開發(fā)土地的長期歷史證明,土地使用效率是在不斷提高的,房地產(chǎn)開發(fā)的效率也在不斷提高。隨著土地使用效率提高,土地供給可以認為是無限的。反過來,當人口增長達到某一水平后,人口總量會大致維持在一個相對不變的水平,從這一角度考慮,土地供給與人口增長之間是可以維持一個合理的比例關系的,所以不可能長期存在土地供應不足的問題。如北京市土地管理部門多次公開宣稱,北京市的土地有足夠的供應量,這也說明土地供給沒有出現(xiàn)短缺,但北京的房價卻快速上升。所以,土地約束或土地價格的上升并不成為房地產(chǎn)價格上漲的必然因素,房地產(chǎn)價格上漲還有其他因素。有人宣稱,中國的土地供應將出現(xiàn)長期短缺并由此導致房地產(chǎn)價格的長期攀升更是完全沒有道理。

2、房地產(chǎn)價格不是競爭性的市場價格,而是一種壟斷價格

房地產(chǎn)市場具有很強的區(qū)域特性,這種區(qū)域特性使得房地產(chǎn)市場具有很強的壟斷性,也就是說房地產(chǎn)價格是一種壟斷價格。舉個例子,小城市的房價大大低于北京市的房價,北京五環(huán)地區(qū)的房價低于三環(huán)地區(qū)的房價,但外地的房子不可能移到北京來,北京五環(huán)的房子也不可能搬到三環(huán)來。不同地區(qū)的房地產(chǎn)甚至同一地區(qū)不同地段的房地產(chǎn)的可競爭性都很小,使得每一個房地產(chǎn)開發(fā)商都具有較大的壟斷勢力。房地產(chǎn)開發(fā)商的壟斷勢力主要來自于這種地域的不同。這樣,市場中雖然有很多房地產(chǎn)開發(fā)公司,即使有一些開發(fā)公司規(guī)模較小,因為房地產(chǎn)的這種特性,也會使他們具有很大的壟斷勢力,從而使房地產(chǎn)開發(fā)商可以自己定價,而不是由市場來定價。同時壟斷價格是邊際成本的非遞減函數(shù),所以,房地產(chǎn)價格的上升,并不一定就是供求關系的變化導致的,很大一部分是來自于房地產(chǎn)開發(fā)商對價格的控制。