導語：房地產(chǎn)價格區(qū)域經(jīng)濟論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1房地產(chǎn)價格與區(qū)域經(jīng)濟互動機制分析

1.1區(qū)域經(jīng)濟主要變量對房地產(chǎn)價格的影響

在社會總供給與總需求大體平衡、社會結構協(xié)調、區(qū)域經(jīng)濟健康合理發(fā)展時，房地產(chǎn)業(yè)就具有良好的發(fā)展條件和基礎[20]；反之，如若社會結構失衡、區(qū)域經(jīng)濟整體效益差或增長質量不高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就會受到限制。房地產(chǎn)開發(fā)離不開資本投資的運作。房地產(chǎn)開發(fā)投資額越大，消費者及其他房地產(chǎn)開發(fā)商對市場預期越高，從而對房地產(chǎn)市場發(fā)展的激勵作用就越大。從供給角度考慮，開發(fā)商投資水平越高，越有能力提供更多住房，規(guī)模效益越大，就越有可能降低房價。從消費水平角度分析，理論上消費者消費水平越高，支付能力越強，住房需求越旺盛；從微觀經(jīng)濟學供需曲線上來看，在供給不變的情況下住房價格也越高。然而需要注意的是，盡管消費由收入被動決定，但收入增加對房價的影響程度不能一概而論，還取決于消費者個人邊際消費取向等其他方面因素。利率水平主要作用于宏觀層面，概括來說即通過利率高低能夠影響開發(fā)商的運營成本和購房者的購房成本，從而影響商品住房的供給和需求，進而達到影響房地產(chǎn)價格的目的。近期，中國人民銀行消息決定下調金融機構人民幣貸款基準利率，試圖調整由于房地產(chǎn)市場遇冷，開發(fā)商開發(fā)勢頭低迷，消費者買房熱情減弱，區(qū)域GDP增速放緩的局面。

1.2房地產(chǎn)價格對區(qū)域經(jīng)濟的影響

區(qū)域經(jīng)濟是市場宏觀經(jīng)濟的重要組成部分，區(qū)域經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展是我國宏觀經(jīng)濟可持續(xù)的主要支撐，是拉動我國宏觀經(jīng)濟向前發(fā)展的原動力。需要指出的是，區(qū)域經(jīng)濟的可持續(xù)并非只停留在關注地區(qū)經(jīng)濟指標層面，其實質是在繼續(xù)推進經(jīng)濟增長的同時兼顧社會進步和生態(tài)和諧，是一個三者融合協(xié)同發(fā)展的有機統(tǒng)一過程[21]。過去，人們一度認為追求高房地產(chǎn)投資額可以得到區(qū)域經(jīng)濟指標倍數(shù)增長，然而卻忽略了對社會與生態(tài)的負面影響。前文提到高房地產(chǎn)投資額會導致高預期和高房價，彼此呈正向影響，因此要研究房地產(chǎn)價格對區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的影響亦需從三方面考慮：即對生態(tài)可持續(xù)性的影響、對經(jīng)濟可持續(xù)性的影響及對社會可持續(xù)發(fā)展的影響[22]。關聯(lián)效應與乘數(shù)效應是常用于表示其他產(chǎn)業(yè)指標和區(qū)域經(jīng)濟指標彼此相互作用程度的經(jīng)濟效應?？赏ㄟ^循環(huán)和因果積累這種作用不斷強化放大、不斷擴大影響，從而研究經(jīng)濟活動中某一變量的增減所引起的經(jīng)濟總量變化的連鎖反應程度。本文所指“關聯(lián)效應”，即房價與區(qū)域經(jīng)濟之間相互發(fā)展的作用效果。房地產(chǎn)價格所表現(xiàn)出來的物質流、資金流、信息流等通過一定的經(jīng)濟效果增加區(qū)域經(jīng)濟中各個要素的關聯(lián)度，從而體現(xiàn)拉動或抑制區(qū)域經(jīng)濟的外在效應。房價對區(qū)域經(jīng)濟的“乘數(shù)效應”是一種宏觀的經(jīng)濟效應，表現(xiàn)在一個變量的變化以乘數(shù)加速度方式引起最終量的增加。從市場供給與需求角度引起的房地產(chǎn)價格的變動，間接反映在區(qū)域內的資源整合、資金流通、聯(lián)動發(fā)展，對經(jīng)濟增長有“乘數(shù)效應”。眾所周知，每一塊有限面積土地能承載的環(huán)境壓力與人口壓力都有一個上限。然而，隨著城市大量人口涌入催生了住房的剛性需求量，抬高房地產(chǎn)價格進而刺激房地產(chǎn)開發(fā)商大量投資開發(fā)土地的同時，“混凝土森林”導致城市環(huán)境難以荷載，熱導效應、噪聲效應、疾病頻發(fā)。與此同時，房地產(chǎn)價格的區(qū)域性分布不均亦會造成地區(qū)內交通壓力增大，普通居民因無法承受市區(qū)內高價房而不得不選擇離市中心較遠的房屋，致使上班高峰時城市交通擁堵現(xiàn)象嚴重，拉動效應與成熟效應同時顯現(xiàn)。此種房地產(chǎn)價格對社會可持續(xù)發(fā)展造成負面效應。

2房地產(chǎn)價格與區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)構建

2.1房地產(chǎn)價格與區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)的結構

區(qū)域經(jīng)濟子系統(tǒng)與房地產(chǎn)子系統(tǒng)之間在相互影響和制約的作用過程中共同演進。區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)提供各種物質資料的生產(chǎn)，包括通過資源配置所帶來的房地產(chǎn)資金投資分配，調整土地市場供應，通過物價指數(shù)和消費者投資預期調整房地產(chǎn)業(yè)投資力度，從而帶動房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調可持續(xù)發(fā)展。房價子系統(tǒng)除了直接作用于區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)以外，還通過資源、環(huán)境、人口、社會間接對區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)施加影響，如圖1所示。圖1系統(tǒng)相互作用圖在充分考慮房地產(chǎn)價格與區(qū)域經(jīng)濟及深入分析其內在關系的基礎上，得到模型的總體因果關系圖，如圖2所示。利率投資者意愿地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力供求效益利潤住宅建筑用地邊界銀行支持力度房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)值消費機會成本存貸利息區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)值物價指數(shù)區(qū)域固定資產(chǎn)投資土地價格土地政策房地產(chǎn)建筑成本土地市場供應房地產(chǎn)價格政策法規(guī)供求比房地產(chǎn)市場供應房地產(chǎn)市場需求其他因素購房政策購買能力房價收入比按揭貸款首付比收入預期信貸規(guī)模信貸需求家庭結構性收入消費需求人均收入家庭結構房地產(chǎn)投資心理預期消費水平<其他因素>圖2總體因果關系圖（1）房地產(chǎn)價格→房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)值→區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)值→區(qū)域固定資產(chǎn)投資→土地市場供應→房地產(chǎn)市場供應→消費需求→房地產(chǎn)市場需求→供求比→房地產(chǎn)價格。（2）房地產(chǎn)價格→房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)值→區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)值→人均收入→消費水平→消費需求→房地產(chǎn)市場需求→供求比→銀行支持力度→地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力→房地產(chǎn)價格。（3）房地產(chǎn)價格→房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)值→區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)值→人均收入→信貸需求→信貸規(guī)模→存貸利息→利率→地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力→住宅建筑用地邊界→房地產(chǎn)價格。（4）區(qū)域固定資產(chǎn)投資→房地產(chǎn)投資→房地產(chǎn)市場供應→供求比→房地產(chǎn)價格→房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)值→區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)值。（5）區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)值→人均收入→信貸需求信貸規(guī)?！尜J利息→利率→地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力→房地產(chǎn)價格→房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)值→區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)值。

2.2整體系統(tǒng)流圖

房地產(chǎn)價格與區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)子系統(tǒng)、人口就業(yè)子系統(tǒng)和房價標準構成，整體系統(tǒng)流圖如圖3所示。（1）區(qū)域經(jīng)濟子系統(tǒng)。區(qū)域經(jīng)濟子系統(tǒng)的核心概念涉及區(qū)域GDP、區(qū)域經(jīng)濟增長率、區(qū)域經(jīng)濟投資等。（2）人口就業(yè)子系統(tǒng)。人口就業(yè)子系統(tǒng)的核心概念涉及就業(yè)人口增長率、第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口、城鎮(zhèn)化就業(yè)人口增長率乘子等。（3）房價子系統(tǒng)。房價子系統(tǒng)的核心概念涉及房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)價格變化率等。

3房地產(chǎn)價格與區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)動力學仿真

3.1模型檢驗

模型的信度及效度檢驗采用了與歷史數(shù)據(jù)比較分析的方法，結果如圖4所示。其中2012年數(shù)據(jù)偏差最大，但也僅為6.31%，表明仿真結果與實際數(shù)據(jù)基本一致，該系統(tǒng)動力學模型可用。

3.2模型運行結果及分析

根據(jù)現(xiàn)狀條件下的各參數(shù)值，運用系統(tǒng)動力學VENSIM仿真軟件，可得2004~2013年哈爾濱市房價與區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)的仿真結果，主要為驗證性作用，詳見圖5~圖7。仿真結果表明，2004~2013年區(qū)域GDP、就業(yè)總人口數(shù)、房地產(chǎn)平均價格總體上升，符合我國市圖52004~2013區(qū)域GDP仿真結果圖62004~2013就業(yè)人口仿真結果圖72004~2013房地產(chǎn)價格仿真結果場總體狀況。其中，2006年哈爾濱市房價增速放緩，有走低趨勢，其原因可能是同年央行對貸款利率進行的兩次上調增加了消費者購房成本，抑制了購房行為；2008年爆發(fā)全球金融危機，哈爾濱市房價不降反升，這與央行同年4次下調貸款利率不無關聯(lián)，同時亦可判斷此時購房者主要為剛性需求；此外圖中可見哈爾濱地區(qū)經(jīng)濟和就業(yè)情況依舊維持穩(wěn)健增長，分析原因可能為本文在搜集數(shù)據(jù)時以區(qū)域為單位，通過區(qū)域內的指標統(tǒng)計和修正，弱化了危機在指標及數(shù)量關系上對經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)的影響；另一方面，由于哈爾濱市的地理位置和對外發(fā)展狀況，從經(jīng)濟各項指標以及房價的統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，危機的影響不能作為研究的關鍵因素，因此本研究不予考慮，這也充分體現(xiàn)了房價與區(qū)域經(jīng)濟互動關系的地域差異性。2011~2012年間區(qū)域GDP增速放緩，區(qū)域房地產(chǎn)價格走低，就業(yè)人口總數(shù)穩(wěn)定增長?？梢妳^(qū)域GDP對房地產(chǎn)市場有一定依賴作用，彼此呈正相關作用。2011年7月起，各地緊隨“國八條”推行限購限貸政策，一時價格走低；然而穩(wěn)步發(fā)展的經(jīng)濟態(tài)勢刺激就業(yè)，增長的就業(yè)人口也一定程度上推動了區(qū)域GDP的發(fā)展，兩者呈正向影響，但人口增長對區(qū)域GDP作用效果并不明顯，有理由推測新增的就業(yè)人口為簡單勞動力。2012年后，地方政策作用效果減弱，房價反彈，又促進了區(qū)域GDP的加速增長，再次證明了兩者正向影響的關系，且房價增長對區(qū)域GDP作用效果顯著。2004~2013年區(qū)域GDP和房價的仿真結果，很好的擬合了區(qū)域經(jīng)濟與房地產(chǎn)價格協(xié)調發(fā)展的理論結論，二者相互促進，具有緊密的內在聯(lián)系。

4結語

本文運用系統(tǒng)動力學方法切入房價與區(qū)域經(jīng)濟的互動性研究中，有重點地將房價與區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)拆分，進行了理論的與實證的研究，通過建立區(qū)域經(jīng)濟、房價以及就業(yè)人口三個子系統(tǒng)，深入分析了各子系統(tǒng)之間的內在聯(lián)系以及指標間的密切關系。本文立足于大量樣本數(shù)據(jù)的分析，完善了以往對偏遠地區(qū)房地產(chǎn)價格與地區(qū)經(jīng)濟的互動性關系研究不足的缺陷。通過實證結果，進一步揭示了房地產(chǎn)價格與區(qū)域經(jīng)濟的互動性本質，這對研究房價規(guī)律以及宏觀經(jīng)濟領域具有積極的借鑒作用。

作者:李佳桐劉忠奎楊曉冬單位:哈爾濱工業(yè)大學