導語：宏觀經(jīng)濟政策下房地產(chǎn)經(jīng)濟論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期研究的現(xiàn)狀

根據(jù)著名財經(jīng)專家所述，我國的房地產(chǎn)行業(yè)是一種“畸形行業(yè)”，權(quán)利和市場需求是行業(yè)市場的核心部分。這主要是因為，專權(quán)者可以利用手中對于某個地方房地產(chǎn)經(jīng)紀控制的權(quán)利，向消費者收取高價費用。之所以說它是一個畸形行業(yè)，是因為國家政府出臺的政策可實行性不強，再加上開發(fā)商人貪婪的心理，土地政策失誤和投機投資者的消費活動。我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟周期波動較大，并且一直沒有得到抑制。從理論上來說，無論是哪個行業(yè)，它的內(nèi)在和外在表現(xiàn)應(yīng)當是具有一致性，內(nèi)在和外在力量是一個整體的兩個表現(xiàn)方面，兩者相互調(diào)諧促使行業(yè)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)周期類型

在西方發(fā)達國家的經(jīng)濟專家眼中，房地產(chǎn)行業(yè)的周期大致可以分為短周期、中長周期和長周期三種。短周期主要指的是行業(yè)中經(jīng)濟浮動時間長度不超過40個月的周期，中長周期指的是經(jīng)濟浮動時間長度在8年到10年之間的周期，而長周期指的是行業(yè)中經(jīng)濟浮動時間在50年左右的周期?？v觀我國的房地產(chǎn)行業(yè)，可以發(fā)現(xiàn)主要存在中、短浮動周期，其中短周期最為常見，這也是我國房地產(chǎn)行業(yè)不同于國外的原因之一。

三、房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟周期理論

筆者認為經(jīng)濟周期波動的主要原因是外部沖擊和內(nèi)部傳導機制的相互作用結(jié)果。著名經(jīng)濟學家費里希曾經(jīng)說過，經(jīng)濟周期的波動好比是鐘擺的波動狀況，內(nèi)部結(jié)構(gòu)是主導部分，它既決定了擺動的周期也決定了擺動的長度。而外部沖擊力量則是一個輔助力量，主要能導致行業(yè)經(jīng)濟周期呈波浪式運動，無論系統(tǒng)是不是穩(wěn)定性結(jié)構(gòu)，只要存在外部力量的沖擊，就會呈現(xiàn)不規(guī)則變化趨勢。根據(jù)筆者的調(diào)查結(jié)果顯示，自2003年之后，我國的房地產(chǎn)行業(yè)開始迅速崛起發(fā)展，各地的房價漲幅比較大，相應(yīng)的經(jīng)濟周期性變化幅度也在加大。其中波動幅度最大的還要屬2006年～2011年間，這個時期的房價周期浮動狀態(tài)讓人瞠目結(jié)舌。比如：2006年12月，全國房價同比指數(shù)為108.13。到了2008年6月，由于全球經(jīng)濟危機的影響，全國房價同比指數(shù)下降到93.32，到了2009年1月時，全國房價的同比指數(shù)又回升到110.5的高位狀態(tài)，之后又呈現(xiàn)下滑趨勢。之所以在2006年突然增長，是因為對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，三年是一個突破點。房地產(chǎn)行業(yè)由2003年開始崛起，房地產(chǎn)開發(fā)商的增多和投資者的加入，我國房價在這個時期處于高速增長的狀態(tài)，到2006年就出現(xiàn)爆發(fā)情況，這就是外部沖擊力量。房價之所以會在2008年出現(xiàn)大幅度下滑的情況，主要是因為2008年爆發(fā)了全球性的經(jīng)濟危機，在這種大環(huán)境的沖擊下，導致了全國房價大幅度下滑。這同樣也屬于外部沖擊力量。筆者認為，無論是從短期還是長期角度，房價浮動過高對國家和行業(yè)的發(fā)展都是不利的，應(yīng)該盡力避免這種問題。除了房價在大幅度波動之外，投資者的加入更是加劇了這個行業(yè)的宏觀經(jīng)濟危機風險，這主要是因為房地產(chǎn)行業(yè)具有“空手套白狼”的特點。一些沒有足夠資金，但是有投資想法的開發(fā)商，可以從銀行借貸出大部份投資資金進行住房開發(fā)，賺取的利潤遠遠超過當初從銀行借來的款項。舉一個很簡單的例子：開發(fā)商以2000元每平方米的價格收購了一個樓盤，在兩年后以6000元每平方米的價格賣出，這樣他就可以凈賺4000元每平方米。在還完銀行的貸款之后，還會剩余很多資金進行下一個項目的開發(fā)，讓一個沒有足夠資金進行投資的商人，在短時間內(nèi)迅速擁有開發(fā)投資的能力。這可以很直觀的表現(xiàn)為房地產(chǎn)商的銷售利潤，并且可以解釋為什么有那么多人熱衷于房地產(chǎn)開發(fā)。據(jù)調(diào)查，在2006年～2011年間，我國銀行對于房地產(chǎn)行業(yè)的投入就占到房地產(chǎn)整體投資的11.%左右。再加上流動性資金的加入和越來越多的相關(guān)政策出臺。到了2009年上半年時，我國銀行在房地產(chǎn)信貸方面的余額達到了2490.3億元，與2008年上半年相比，出現(xiàn)了接近50%的漲幅。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)是我國的基礎(chǔ)行業(yè)之一，也是宏觀經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的主要組成部分，它對我國的社會發(fā)展和民生問題都有重大的影響。對于房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟周期研究，我國還處于初級階段，還未形成較為完善的認知體制。在研究房地產(chǎn)的經(jīng)濟周期波動中，設(shè)定的研究時間不能過長，基本上以3-5年為好，并且需要結(jié)合內(nèi)部結(jié)構(gòu)特征和外部沖擊力量。

作者：張晨琛