導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)論策略及應(yīng)用一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的重要組成部分，是房地產(chǎn)項(xiàng)目決策科學(xué)化的重要手段。具體而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是指利用特定經(jīng)濟(jì)參數(shù)和分析方法，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)兩方面來(lái)考察投資項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上是否可行、預(yù)計(jì)的經(jīng)濟(jì)收益如何，并進(jìn)行多方案比較和風(fēng)險(xiǎn)分析的一項(xiàng)工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)因項(xiàng)目自身特性、環(huán)境狀況等具體情況不同而有所差異，本文以南京市黃家圩項(xiàng)目為例，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。

一、項(xiàng)目概況

黃家圩項(xiàng)目位于南京市下關(guān)區(qū)，玄武湖以北，東眺紫金山，西依南京火車站。項(xiàng)目基地占地面積19602m2，總建筑面積48590m2;地上建筑面積36959m2，其中住宅24600m2，商業(yè)10000m2，公建配套2359m2。項(xiàng)目于2010年10月取得土地，計(jì)劃于2011年2月開工，2011年9月主體結(jié)構(gòu)封頂，2011年10月開始預(yù)售，2013年第三季度交付。

二、市場(chǎng)分析

1、南京市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

(1)GDP運(yùn)行狀況。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2010年前三季南京生產(chǎn)總值3714．23億元，增長(zhǎng)13．3%。自2006年以來(lái)，南京市整體經(jīng)濟(jì)共歷經(jīng)了三個(gè)發(fā)展階段，此輪經(jīng)濟(jì)周期受外圍因素影響明顯，呈現(xiàn)出時(shí)間短、波動(dòng)明顯的特征。

(2)固定資產(chǎn)投資。根據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，南京市固定資產(chǎn)投資中近四分之一是由房地產(chǎn)投資帶動(dòng)的，且這一比重保持相對(duì)穩(wěn)定。截至2010年11月份，南京市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3012．41億元，其中房地產(chǎn)投資703．86億元，占比23．37%，比2009年上升了1個(gè)百分點(diǎn)。

(3)人均可支配收入。截至2010年9月，南京市人均可支配收入21667元/人，同比增幅10．7%?？紤]到通貨膨脹因素，實(shí)際漲幅約為6．8%。

2、南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

(1)房地產(chǎn)投資。截至2010年11月，2010年南京市房地產(chǎn)投資累計(jì)達(dá)703．86億元，同比增長(zhǎng)18．16%。其中，住宅類物業(yè)投資仍占房地產(chǎn)投資的絕對(duì)比重。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至11月份，南京市住宅投資額累計(jì)達(dá)到529．17億元，同比增長(zhǎng)29．4%，高出房地產(chǎn)投資增幅11．24個(gè)百分點(diǎn)。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。歷經(jīng)2008年金融風(fēng)暴洗禮，2010年高壓政策調(diào)控，開發(fā)企業(yè)開發(fā)心態(tài)趨于謹(jǐn)慎。商品房施工面積增幅已明顯放緩，竣工面積在2010年出現(xiàn)較大幅度回落。截至2010年11月，南京市商品房施工面積累計(jì)達(dá)到4380．09萬(wàn)m2，同比增漲4．6%;竣工面積累計(jì)達(dá)到672．46萬(wàn)m2，同比下降19．5%。

(3)商品住宅市場(chǎng)走勢(shì)。2010年商品住宅市場(chǎng)交易低迷，新增供應(yīng)萎縮，成交量大幅下降，存量增加，但房?jī)r(jià)依舊快速上揚(yáng)。由于市場(chǎng)供應(yīng)縮量，交易量出現(xiàn)低迷，市場(chǎng)供大于求顯著。截至2010年12月底，全市市場(chǎng)總可售量為193．9萬(wàn)m2，已達(dá)到年內(nèi)高點(diǎn)。2010年1－12月全市商品住宅成交均價(jià)10864元/m2，同比上漲48．84%。

3、城北板塊住宅市場(chǎng)概況

城北板塊住宅市場(chǎng)走勢(shì)。本項(xiàng)目位于南京市城北板塊，具體為城北西片下關(guān)區(qū)。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2010年1－12月，城北板塊新增商品住宅45．85萬(wàn)m2，同比下降22%。受“新國(guó)十條”等政策影響板塊交易量呈現(xiàn)出明顯的下降趨勢(shì)，2010年城北板塊商品住宅成交量為39．31萬(wàn)m2，同比下降57．3%。從成交均價(jià)來(lái)看，2010年成交均價(jià)為12945元/m2，同比上漲6．85%。

三、項(xiàng)目定位

本項(xiàng)目周邊交通便利、配套成熟，區(qū)位價(jià)值高;緊鄰紅山森林動(dòng)物園，用地深入紅山腹地，兩面環(huán)山，自然景觀極佳。從環(huán)境資源和私密性角度，具備高端項(xiàng)目開發(fā)潛質(zhì)。

1、產(chǎn)品定位

項(xiàng)目具備高端住宅所要求的“擁有高價(jià)值的，不可復(fù)制的土地資源”，適合營(yíng)造高端城市景觀公寓。南京房產(chǎn)開發(fā)水平相對(duì)不高，缺乏高檔次樓盤，高檔住宅的市場(chǎng)供應(yīng)量小;購(gòu)房人群以改善居住條件為目標(biāo)，購(gòu)買能力較強(qiáng)。

2、客源定位

項(xiàng)目目標(biāo)客戶群主要共分為二類:一類為改善居住型客戶，這部分客戶中大多數(shù)是二次置業(yè)或三次置業(yè)?？蛻魜?lái)自于城北板塊及周邊地區(qū)，具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，追求居住的舒適度，可以為居住環(huán)境支付較高的溢價(jià)，需求戶型面積較大。也有少量來(lái)自于南京市核心區(qū)比較喜歡自然環(huán)境的客戶。另一類主要為城市效應(yīng)擠出型客戶，這部分客戶來(lái)自于南京市內(nèi)，他們?cè)诔惺芤欢們r(jià)的范圍內(nèi)，追求產(chǎn)品的性價(jià)比。另外還有部分城北板塊中等收入人群。

3、價(jià)格定位

在參考目前南京城北區(qū)在售樓盤價(jià)格及周邊二手房成交價(jià)格基礎(chǔ)上，建議本項(xiàng)目精裝公寓19800元/m2，車位180000元/個(gè)。

四、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

1、投資估算

根據(jù)經(jīng)濟(jì)測(cè)算，項(xiàng)目總投入為66953．96萬(wàn)元，按照項(xiàng)目建設(shè)方案地上銷售面積34600m2，成本單價(jià)按比例分?jǐn)倿?9350．85元/m2。項(xiàng)目所需資金主要來(lái)自于股東借款和銀行貸款。

2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

(1)銷售計(jì)劃安排。項(xiàng)目精裝高層住宅擬2011年10月開盤，銷售均價(jià)19800元/m2，車位18萬(wàn)元/個(gè);商鋪計(jì)劃2013年2季度開盤，銷售均價(jià)28000元/m2。所有項(xiàng)目產(chǎn)品計(jì)劃于2012年4季度完成銷售。

(2)項(xiàng)目利潤(rùn)與盈利分析。其一，靜態(tài)盈利能力分析:根據(jù)經(jīng)濟(jì)分析，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總收入為80902萬(wàn)元，總成本為66953．96萬(wàn)元，項(xiàng)目可預(yù)期總利潤(rùn)13948．04萬(wàn)元，稅后凈利總額為10461．03萬(wàn)元;按照地上可售面積，單位稅后凈利為3023．42元/m2。綜上所述，本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為20．8%，投資凈利潤(rùn)率15．6%。其二，現(xiàn)金流動(dòng)與動(dòng)態(tài)盈利分析:根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流入與流出情況，可以進(jìn)行動(dòng)態(tài)盈利分析。計(jì)算分析結(jié)果顯示，本項(xiàng)目季度內(nèi)部報(bào)酬率為3．90%，遠(yuǎn)高于項(xiàng)目資金成本，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為6731萬(wàn)元?？傮w而言，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上具備可行性。

3、不確定性分析

(1)盈虧平衡分析。假設(shè)本項(xiàng)工程成本不變，銷售價(jià)格變動(dòng)后，銷售節(jié)奏和資金回籠速度不變，期間費(fèi)用與稅費(fèi)隨銷售收入相應(yīng)變動(dòng)。項(xiàng)目盈虧平衡分析結(jié)果:當(dāng)商鋪與車位銷售價(jià)格不變時(shí)，高層住宅銷售價(jià)格達(dá)到13203元/m2時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡;當(dāng)住宅與車位銷售價(jià)格不變時(shí)，商鋪價(jià)格達(dá)到9981元/m2時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡;當(dāng)商鋪、住宅、車位銷售價(jià)格同比率變動(dòng)時(shí)，商鋪價(jià)格達(dá)到22178元/m2，精裝修高層住宅達(dá)到15683元/m2，車位銷售價(jià)格達(dá)到14萬(wàn)元/個(gè)時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。

(2)敏感性分析。其一，開發(fā)成本變動(dòng)敏感性分析:分析結(jié)果顯示，項(xiàng)目總體盈利性與開發(fā)成本呈顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系。其中，投資利潤(rùn)率、投資凈利潤(rùn)率所受影響最明顯，當(dāng)成本增長(zhǎng)達(dá)到20%時(shí)，項(xiàng)目利潤(rùn)率已低于3%。其二，銷售價(jià)格變動(dòng)敏感性分析:從分析結(jié)果顯示，項(xiàng)目總體盈利性與銷售價(jià)格呈顯著的正相關(guān)關(guān)系。其中，內(nèi)部報(bào)酬率、凈現(xiàn)值所受影響最明顯，當(dāng)售價(jià)跌幅超過(guò)預(yù)計(jì)的10%時(shí)，項(xiàng)目已基本無(wú)利潤(rùn)。

綜上所述，本項(xiàng)目的土地地塊資源條件較好，山體景觀環(huán)境秀麗，交通便利，具有較高的收益率和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的整體控制，通過(guò)對(duì)行情和政府政策的研究分析，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的過(guò)程監(jiān)控，加強(qiáng)推廣和品牌效應(yīng)以及強(qiáng)化與股東及當(dāng)?shù)亟鹑诓块T的溝通等手段實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最大化。