導(dǎo)語(yǔ)：當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論研究一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，GDP的增長(zhǎng)主要靠它支撐，這一產(chǎn)業(yè)的特殊性和經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r值得倍加關(guān)注。這里，主要從金融的視角略抒己見(jiàn)。

1.開(kāi)發(fā)商高負(fù)債經(jīng)營(yíng)。

房地產(chǎn)業(yè)的當(dāng)事者主要是開(kāi)發(fā)商。有媒體報(bào)道，我國(guó)目前有大大小小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商3萬(wàn)多家，其中10%在北京即3(XX)多家，有人說(shuō)平均每5(XX)個(gè)北京居民就有一家房地產(chǎn)公司，可見(jiàn)市場(chǎng)的集中程度。開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源大體上說(shuō)來(lái)通過(guò)如下渠道:(l)銀行信用，或者直接向銀行貸款，或者通過(guò)商業(yè)票據(jù)貼現(xiàn)融通;(2)商業(yè)信用，這主要是拖欠施工承建單位的合同款項(xiàng);(3)預(yù)收貨款，主要是消費(fèi)者購(gòu)房預(yù)付的資金;(4)自有資本。在這四個(gè)資金渠道中，銀行借款是主要的，占絕大部分，而自有資本則所占比例很小。據(jù)《南方周末》報(bào)道，不少開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)絕大部分?jǐn)[在實(shí)物上，變現(xiàn)能力很弱，或根本不可能變現(xiàn)，自己的實(shí)際投人不足項(xiàng)目總投資的10%，這表明不少開(kāi)發(fā)商的自由資本的支撐力本來(lái)很弱，但他們敢于做“大生意”，自有資本幾百萬(wàn)卻敢做幾千萬(wàn)的大項(xiàng)目，自有資本幾千萬(wàn)的卻敢做幾億的大項(xiàng)目，所謂“以小博大”。他們?cè)陂_(kāi)發(fā)中總結(jié)了一個(gè)所謂的經(jīng)驗(yàn)，即“前期靠建筑商墊資，中期靠銀行貸款，后期靠個(gè)人按揭”，有的開(kāi)發(fā)商說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，無(wú)非是“買地、挖坑、蓋房子、然后賣掉，接著換一個(gè)地方再來(lái)一次，”就這么簡(jiǎn)單。其實(shí)不那么簡(jiǎn)單，在買地、挖坑、蓋房子中發(fā)生資金的復(fù)雜運(yùn)作和交錯(cuò)擴(kuò)散。假定某開(kāi)發(fā)商有自有資本50以)萬(wàn)元，現(xiàn)在要投資2億元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在正常運(yùn)作的情況下:(1)先將5〕仄)萬(wàn)元中的一部分支付出讓土地的訂金，而這塊土地的價(jià)值為一億元;(2)將價(jià)值一億元的土地做抵押向銀行取得貸款8〕X)萬(wàn)(即地價(jià)的80%);(3)隨后與建筑施工單位簽訂一億元的《建設(shè)工程承包合同》，并以此工程的價(jià)值做抵押向銀行取得8(XX)萬(wàn)元的借款(工程造價(jià)的80%);(4)在工程開(kāi)工中預(yù)售商品房，購(gòu)房的業(yè)主可按房?jī)r(jià)的80%向銀行“按揭貸款”，但需要分期分配計(jì)數(shù)付款，假定為一億元，這樣，這個(gè)2億元的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目便先后取得銀行借款2.6億元。

這不僅表明自有資本僅5(Xx)萬(wàn)的開(kāi)發(fā)商，經(jīng)過(guò)三次交易，就能夠獲得銀行貸款2.6億元，而且運(yùn)作得好，還可能提前收回本金和盈利。而交錯(cuò)擴(kuò)散主要體現(xiàn)在相互拖欠中，開(kāi)發(fā)商拖欠施工建設(shè)單位的合同款，~建設(shè)施工單位拖欠供應(yīng)建材企業(yè)的貨款和工人工資，~而當(dāng)建材企業(yè)的貨款被拖欠后，又只有向銀行借款或拖欠應(yīng)當(dāng)償還銀行的借款。這樣相互拖欠，如果能夠?yàn)槔^，在一定的時(shí)間、空間內(nèi)可以維持一個(gè)循環(huán)的局面，但如果難以為繼，則困境會(huì)頃刻暴露。應(yīng)當(dāng)說(shuō)不同開(kāi)發(fā)商有不同的經(jīng)營(yíng)策略，一般說(shuō)來(lái)，大開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源主要靠銀行信用，因?yàn)樵谒麄兡抢铮顿Y規(guī)模大，時(shí)間長(zhǎng)，需要的資金量多，只有依靠銀行才能滿足，而小開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源渠道主要靠商業(yè)信用和自有資本，因?yàn)樵谒麄兡抢?，投資規(guī)模相對(duì)小，時(shí)間短，需要的資金量相對(duì)少。但有人做了估計(jì)，即使小開(kāi)發(fā)商，其資金來(lái)源的印%也是銀行借款。這表明他們都是高負(fù)債經(jīng)營(yíng)。高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，對(duì)誰(shuí)的負(fù)債?可以說(shuō)直接、間接地都是對(duì)銀行的負(fù)債。必須看到，在我國(guó)商業(yè)銀行貸款的超常增長(zhǎng)中，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的貸款占了較大的比例。

2.容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)。

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在一定的泡沫是不可避免的，從一定意義上說(shuō)也是正常的。但經(jīng)濟(jì)泡沫的進(jìn)一步發(fā)展，就會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)。泡沫經(jīng)濟(jì)是呈現(xiàn)在人們面前的轉(zhuǎn)瞬即逝的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。這種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象一般通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格的急劇上升又急劇下跌表現(xiàn)出來(lái)。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因有人為的操縱，有人們的預(yù)期失誤等。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之所以容易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫和泡沫經(jīng)濟(jì)，主要是下列因素決定:(l)地產(chǎn)是非勞動(dòng)產(chǎn)品，沒(méi)有價(jià)值，土地的價(jià)格是外因決定的，按馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)理論主要決定于地租，而地租又受社會(huì)平均利率影響。在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐步建立的過(guò)程中，社會(huì)平均利率的形成還有一個(gè)過(guò)程，所以現(xiàn)階段還難以用馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論來(lái)解釋地產(chǎn)的價(jià)格。(2)一般說(shuō)來(lái)，地產(chǎn)是不能再生的資源，地產(chǎn)的供給是有限的，由于地產(chǎn)的區(qū)位不同，不同區(qū)位的地產(chǎn)其使用價(jià)值差別很大，這樣會(huì)形成高低不等的價(jià)格，很難用一個(gè)統(tǒng)一的尺度去評(píng)價(jià)它合理或不合理。(3)在我國(guó)，城市的土地屬于國(guó)有，農(nóng)村的土地雖屬于農(nóng)民但政府可以征用，所以，總的說(shuō)來(lái)，土地的使用權(quán)都掌握在政府手中，這樣實(shí)際上就形成了土地所有權(quán)的政府壟斷。政府轉(zhuǎn)讓出去的是土地的使用權(quán)。以上三點(diǎn)總的說(shuō)來(lái)，主要說(shuō)明土地是一種稀缺的資源，一旦這種稀缺資源成為商品進(jìn)入市場(chǎng)，其價(jià)格最容易受人操縱。(4)事實(shí)上，在我國(guó)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，有一部分人就在“炒房地產(chǎn)”。據(jù)《經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》報(bào)道，“溫州每年有約粼XX)名購(gòu)房人將目光投向上海樓盤、，按每人平均購(gòu)買一套50萬(wàn)元的房子計(jì)算，溫州每年就有約20億元的購(gòu)房款進(jìn)人上海樓盤。另?yè)?jù)報(bào)道，2(X)3年港人在內(nèi)地的置業(yè)總數(shù)就有可能達(dá)到2萬(wàn)人，總投資額將達(dá)到106億元人民幣”。這種狀況表明:在人們收入迅速增加，已經(jīng)富有的情況下，“炒房地產(chǎn)”已經(jīng)成為人們的理財(cái)手段。理財(cái)追求回報(bào)，回報(bào)需要“低進(jìn)高出”，這應(yīng)當(dāng)是近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因之一。近年來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲不是我國(guó)獨(dú)有的現(xiàn)象。在美國(guó)，從1塑堯勁年以來(lái)，紐約、華盛頓、舊金山等城市，房地產(chǎn)價(jià)格大約上漲50%。

據(jù)英國(guó)最大的抵押貸款銀行—哈利法克銀行的估算，英國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一年之內(nèi)漲了約23%。在歐洲的其他國(guó)家如西班牙等，房地產(chǎn)價(jià)格上漲也不例外。這種狀況與人口的自然增長(zhǎng)相關(guān)，與人們的收人水平提高相關(guān)，也就是說(shuō)房地產(chǎn)價(jià)格的上升很大程度上決定于需求，當(dāng)供給小于需求時(shí)，價(jià)格自然會(huì)上漲。但必須指出:人們的需求是有限的，房地產(chǎn)的價(jià)格不應(yīng)當(dāng)也不可能無(wú)限上漲。按經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，一般說(shuō)來(lái)，住房的價(jià)格決定于兩個(gè)因素:一是收入與房?jī)r(jià)的比例:二是住房的使用年限與租金的關(guān)系。按國(guó)際慣例，一套100平方米的住房的價(jià)格大約相當(dāng)于家庭年收入的6倍左右，若一般家庭年收人為6萬(wàn)元，則100平方米的住房?jī)r(jià)格定在36萬(wàn)元左右，在這種條件下形成的價(jià)格，人們可接受性就強(qiáng);經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理按租金的長(zhǎng)期收益來(lái)衡量房地產(chǎn)的價(jià)值，由此一套住房的價(jià)格是租金與住房使用年限的乘數(shù)，設(shè)月租金8(X)元，年租金為9以刃元，如住房使用年限為20至25年，則這套住房的價(jià)格在19.2萬(wàn)元至24萬(wàn)元之間比較合適。如果市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)過(guò)多超過(guò)這樣的理論界限則就會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫發(fā)展下去，就產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。泡沫經(jīng)濟(jì)是不會(huì)持久的，當(dāng)泡沫經(jīng)濟(jì)破滅，受損失的有開(kāi)發(fā)商、建筑企業(yè)和廣大消費(fèi)者，但損失的最終承擔(dān)者，主要是金融機(jī)構(gòu)。

3，變現(xiàn)能力相對(duì)弱。

房地產(chǎn)資產(chǎn)作為商品與其它商品一樣，都要置身于市場(chǎng)交換之中，在市場(chǎng)中體現(xiàn)它的變現(xiàn)能力。房地產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力的實(shí)現(xiàn)一般說(shuō)來(lái)有三，即轉(zhuǎn)讓、收租和收取參觀住宿費(fèi)用，如把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓別人，或把房地產(chǎn)出租每月收取租金，再如把房地產(chǎn)作為旅游休閑基地收取費(fèi)用等。無(wú)論那種形式實(shí)現(xiàn)，都要有市場(chǎng)，而且要有經(jīng)常性和連續(xù)性，否則難以實(shí)現(xiàn)。即使市場(chǎng)具有經(jīng)常性和連續(xù)性，房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力均弱。因?yàn)?(l)參與房地產(chǎn)交易的人，只能是少部分，不可能是多數(shù)，也就是說(shuō)炒房地產(chǎn)的人只有那些有錢而且能把握房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)信息的人。一般的住房，老百姓買來(lái)是居住，而不會(huì)轉(zhuǎn)讓。(2)一般說(shuō)來(lái)房地產(chǎn)的價(jià)格高，需要支付的貨幣量大，在買賣中人們多采用分期付款，很少有集中支付大額現(xiàn)金。(3)租房住的人也只能是少部分人，一般是按月支付租金，其金額只能是全年的1112。(4)將房地產(chǎn)作為旅游休閑基地，通過(guò)收取各種費(fèi)用，讓投資以現(xiàn)金回流，也只能是若干年，不可能在短期內(nèi)有更多的現(xiàn)金流回。(5)我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)還需發(fā)展，還缺乏必要的配套的中介機(jī)構(gòu)。(6)現(xiàn)階段政府的房地產(chǎn)稅費(fèi)中還有不合理的因素它直接影響到房地產(chǎn)交易商的積極性。由于房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力弱，它不僅要影響投資者的回報(bào)，而且要影響市場(chǎng)的資金流動(dòng)，其中包括著對(duì)金融機(jī)構(gòu)的存取貸還。

4.存在著較長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)周期。

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)或不景氣相應(yīng)地會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)地高潮或低速。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期論，一國(guó)乃至世界的經(jīng)濟(jì)總是處于循環(huán)發(fā)展的周期中，在經(jīng)濟(jì)周期中處于上升或繁榮階段時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)，興旺發(fā)達(dá)，而當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于下降或不景氣階段時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格下跌，必然衰退。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)1992年下半年至1993年上半年曾經(jīng)處于“火爆”時(shí)期，1993年下半年以后，政府加大了對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，限制豪華別墅、賓館、寫字樓和高檔住宅的批地和開(kāi)工，中央銀行收緊銀根，提高利率和限制信貸規(guī)模，使房地產(chǎn)熱降下來(lái)了，但留下了一大批“爛尾樓”，給企業(yè)和銀行造成了一大批不良資產(chǎn)。這些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)是必須吸取的。這些年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。

現(xiàn)階段與1992年下半年至1卯3年上半年的狀況不同點(diǎn)是:(l)人們的收人有迅速的提高，有更多的貨幣積累，超過(guò)ro萬(wàn)億的銀行儲(chǔ)蓄存款便是具體體現(xiàn);(2)收人差距有進(jìn)一步擴(kuò)大，一部分有錢人需要尋求資產(chǎn)的保值、增殖;(3)大中小城鎮(zhèn)的建設(shè)和發(fā)展，使城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系更加密切，農(nóng)村人口更多的向大中小城鎮(zhèn)流動(dòng)，外出打工的人更多;(4)各地政府“經(jīng)營(yíng)城市”，對(duì)舊城市美化改造，拆遷拍賣城市土地成為“經(jīng)營(yíng)城市”的主要內(nèi)容;(5)各種市場(chǎng)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定發(fā)展，中介機(jī)構(gòu)逐步建立配套運(yùn)作。這些特點(diǎn)表明，近幾年房地產(chǎn)的再一次熱，有它的必然性和合理性。

但能否由此得出“經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，房地產(chǎn)不熱”的論斷呢?恐怕難以自圓其說(shuō)。房地產(chǎn)熱不熱，主要看供求關(guān)系，看資金運(yùn)用，看建設(shè)質(zhì)量。外電報(bào)道:“去年，北京有以XX)萬(wàn)平方米商品房沒(méi)有出售，其中半數(shù)其實(shí)是上一年遺留下來(lái)的。今年第一季度內(nèi)，未出售的商品房又增長(zhǎng)9.6%，但建筑狂潮仍繼續(xù)?！巳?年2月，人民銀行在抽查2儀刃l(wèi)筆數(shù)額為1468億元的房地產(chǎn)貸款中，發(fā)現(xiàn)違規(guī)違紀(jì)貸款，筆數(shù)為以孫8筆，占9.8%，金額約為365.5億元，占24.9%即近1/4。另?yè)?jù)央行統(tǒng)計(jì)，截至2(X)3年4月以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額已達(dá)18357億元，如果其中114是違規(guī)貸款，就意味著有4500億元房地產(chǎn)貸款違規(guī)，這應(yīng)當(dāng)說(shuō)增加了銀行不良貸款的隱患。還必須指出，銀行供給房地產(chǎn)業(yè)的資金不僅是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和建筑工程公司的貸款，還應(yīng)包括提供給建材行業(yè)的資金，如鋼鐵業(yè)、化工業(yè)等。外電報(bào)道:“如今中國(guó)銀行資金約有《以)億美元陷在房地產(chǎn)項(xiàng)目中”，如果這一數(shù)據(jù)比較準(zhǔn)確，則銀行供給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金不是1.8萬(wàn)多億，而是3.2萬(wàn)多億元人民幣。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從獲得土地、選址、制定、方案、前期開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目招標(biāo)投資、施工、驗(yàn)收到銷售，經(jīng)歷的時(shí)期較長(zhǎng)，涉及的部門多，其開(kāi)發(fā)的質(zhì)量不僅取決于地段選擇、設(shè)計(jì)定位、項(xiàng)目組織，而且取決于材料質(zhì)量成本和施工質(zhì)量，甚至來(lái)自有關(guān)部門的干預(yù)。如果不能有效地把握市場(chǎng)動(dòng)向，作出及時(shí)的決策和調(diào)整，則很難說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)一經(jīng)開(kāi)發(fā)，便是有效的。所以，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是否過(guò)熱，不僅看現(xiàn)在，還要看未來(lái)。房地產(chǎn)業(yè)既然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)，怎么能夠說(shuō)“經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，房地產(chǎn)不熱呢，’?房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一部分，按部分是總體的結(jié)構(gòu)邏輯，有可能發(fā)生總體經(jīng)濟(jì)不熱，而某一部分結(jié)構(gòu)熱，所以，應(yīng)當(dāng)反過(guò)來(lái)說(shuō)有可能發(fā)生“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，總體經(jīng)濟(jì)不熱”，才合理。