導(dǎo)語：出臺(tái)政策法規(guī)避免房產(chǎn)泡沫論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

編者按：本文主要從基于指標(biāo)法的泡沫分析；基于指標(biāo)法的實(shí)證分析；結(jié)論和建議進(jìn)行論述。其中，主要包括：根據(jù)某個(gè)特定的指標(biāo)值來判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫、房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重、一般國(guó)際公認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重的警戒水平為10%、房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)收入比衡量居民購(gòu)房承受能力的指標(biāo)、在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格及收入這兩個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)的選取上、房?jī)r(jià)與物價(jià)指數(shù)比、房?jī)r(jià)與居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)之比反映了貨幣供給更多地流入到哪些經(jīng)濟(jì)部門、四個(gè)指標(biāo)一致地顯示出蘇州房地產(chǎn)存在一定的泡沫、蘇州城市居民人均可支配收入實(shí)際情況要小于統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)等，具體請(qǐng)?jiān)斠姟?/p>

摘要：本文通過計(jì)算2003—2008年蘇州的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析，結(jié)果表明：蘇州房地產(chǎn)已經(jīng)存在泡沫且有增長(zhǎng)趨勢(shì)，已給居民帶來了較大負(fù)擔(dān)，政府應(yīng)該防微杜漸，提前規(guī)劃，出臺(tái)相應(yīng)的政策法規(guī)，已避免房地產(chǎn)泡沫給實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成較大的破壞。今年來蘇州房地產(chǎn)獲得較快發(fā)展，但同時(shí)也帶來了房?jī)r(jià)不斷攀升，居民出現(xiàn)購(gòu)房難問題，房?jī)r(jià)是否存在泡沫引發(fā)爭(zhēng)議。

關(guān)鍵詞：蘇州房地產(chǎn)泡沫

蘇州市近年來的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r究竟如何？是否也存在著泡沫的成分？本文首先運(yùn)用指標(biāo)分析法對(duì)蘇州市房地產(chǎn)泡沫做出初步判斷，希望本文的研究成果能盡可能反映市場(chǎng)的真實(shí)狀況，并能為政府、投資者和行業(yè)企業(yè)進(jìn)行相關(guān)決策起到一定的借鑒作用。

一、基于指標(biāo)法的泡沫分析

指標(biāo)法，即根據(jù)某個(gè)特定的指標(biāo)值來判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫。該方法計(jì)算簡(jiǎn)單，結(jié)果明了，能夠直接說明問題，所以被廣泛采用。根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲得性，本文采用房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重、房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)與物價(jià)指數(shù)比和個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款與居民儲(chǔ)蓄存款比四個(gè)指標(biāo)來對(duì)蘇州市房地產(chǎn)泡沫存在的可能性進(jìn)行初步判斷。

二、基于指標(biāo)法的實(shí)證分析

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重

該指標(biāo)直接反映了全社會(huì)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)是否合理，是反映房地產(chǎn)投資擴(kuò)張是否過度的基礎(chǔ)性指標(biāo)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等。房地產(chǎn)業(yè)投資所占比重過高，會(huì)擠占基本建設(shè)、更新改造資金，從而使經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁不足。一般國(guó)際公認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重的警戒水平為10%。但是，無論是固定資產(chǎn)還是房地產(chǎn)開發(fā)投資,在發(fā)展中國(guó)家都會(huì)明顯高于發(fā)達(dá)國(guó)家，因?yàn)橥顿Y對(duì)于發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，它和內(nèi)需、外貿(mào)被稱為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“三駕馬車”。所以，國(guó)際上的警戒線并不適用我國(guó)，只作為參考。

從表1可以看出，2003年～2008年蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重從2003年的17%穩(wěn)步上升到2008年的28%，年平均增長(zhǎng)率達(dá)到19.88%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的年平均增長(zhǎng)率10.83%，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于10%的警戒線。因此蘇州在房地產(chǎn)投資方面出現(xiàn)過熱情況，這必然會(huì)對(duì)其他投資產(chǎn)出相應(yīng)的擠出效應(yīng)，對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)后續(xù)發(fā)展產(chǎn)生一定的消極影響。

2.房?jī)r(jià)收入比

判斷房?jī)r(jià)是否正常，最常用的指標(biāo)就是房?jī)r(jià)收入比，它是衡量居民購(gòu)房承受能力的指標(biāo)。所謂房?jī)r(jià)收入比就是指每套住房平均價(jià)格與居民家庭平均年收入之比，反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力。通俗一點(diǎn)講，就是居民家庭要用多少年的收入才能買到一套平均水平的房子，該比值越大，說明要用更多年的收入才能買到同樣的房子，反映房?jī)r(jià)偏高，居民的支付能力降低了。通過對(duì)數(shù)十個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的國(guó)家和地區(qū)主要城市居民房?jī)r(jià)的考察，聯(lián)合國(guó)人居中心得出“合理的住房?jī)r(jià)格”的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該為3-6（世界銀行專家的說法為4-6）。即房?jī)r(jià)的“合理的價(jià)格水平”，應(yīng)該是相當(dāng)于每戶居民3-6年的平均收入。

在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格及收入這兩個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)的選取上。目前的算法歸納起來有兩種：一種為某一國(guó)家一套平均水平的商品住房的銷售價(jià)格(商品房的面積和價(jià)格都為平均值)與居民平均家庭年可支配收入的比值；另一種為“居住單元的中等自由市場(chǎng)價(jià)格(中位數(shù))與中等家庭年收入之比值”。由于第二種算法所需數(shù)據(jù)在我國(guó)不可獲取,故我國(guó)采用第一種算法。

房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算公式為：房?jī)r(jià)收入比＝每套住房平均價(jià)格總額/居民家庭平均年收入＝商品住房均價(jià)×人均住房面積×平均家庭人口數(shù)/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入×平均家庭人口數(shù)＝商品住房均價(jià)×人均住房面積/居民人均可支配收入。文中人均住房面積按照江蘇城鎮(zhèn)人均住房面積進(jìn)行計(jì)算，數(shù)據(jù)來源于江蘇統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站；商品住房均價(jià)和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入數(shù)據(jù)來自于蘇州房產(chǎn)信息網(wǎng)和蘇州統(tǒng)計(jì)信息公眾網(wǎng)。從表2計(jì)算結(jié)果可以看出，2003年～2008年蘇州市房?jī)r(jià)收入比一直在警戒線之上；簡(jiǎn)單對(duì)房?jī)r(jià)收入比做兩年平均，可以看出蘇州房?jī)r(jià)收入比趨勢(shì)不斷升高，特別是2007年達(dá)到最高值為9.86，從這一指標(biāo)的變化可以看出蘇州市居民買房變得越來越困難，應(yīng)該引起重視。

3.房?jī)r(jià)與物價(jià)指數(shù)比

房?jī)r(jià)與居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)之比反映了貨幣供給更多地流入到哪些經(jīng)濟(jì)部門,如果貨幣供給沒有被實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門吸收,而是流向房地產(chǎn)等資產(chǎn)部門,那么將造成房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格的上升,而其他商品的價(jià)格保持較為穩(wěn)定的水平。如果指數(shù)之比大于1,就說明房?jī)r(jià)的上漲幅度超過了居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)的幅度,說明貨幣供給較多地流入房地產(chǎn)業(yè),市場(chǎng)泡沫因素加大。

從表3可以看出,住宅銷售價(jià)格指數(shù)與CPI之比始終大于1,說明我國(guó)房?jī)r(jià)的上漲始終快于CPI的上漲,貨幣供給較多地流入房地產(chǎn)業(yè),這必然會(huì)對(duì)其他的行業(yè)造成一定的擠出效應(yīng)，不利于整個(gè)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，從長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)泡沫不斷攀升，也為以后帶來隱患。

三、結(jié)論和建議

由于住房是居民的基本生活保障，正如中央提出的“住有所居”目標(biāo)，要切實(shí)實(shí)現(xiàn)人民群眾的根本利益，就要切實(shí)地解決我國(guó)人民的住房問題，而根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)我們可以看到房?jī)r(jià)存在相當(dāng)?shù)呐菽煞?，房?jī)r(jià)泡沫不僅不利于百姓的正常生活，同時(shí)房地產(chǎn)的大量資金占用，也對(duì)經(jīng)濟(jì)的其他成分構(gòu)成擠出效應(yīng)，如不利于其他實(shí)體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，百姓由于背負(fù)房貸也不敢消費(fèi)，也易造成經(jīng)濟(jì)的不均衡發(fā)展。這要求政府要從實(shí)際出發(fā)，出臺(tái)相應(yīng)政策規(guī)定解決好這個(gè)問題。

通過對(duì)以上四個(gè)指標(biāo)的計(jì)算，四個(gè)指標(biāo)一致地顯示出蘇州房地產(chǎn)存在一定的泡沫，網(wǎng)上進(jìn)行的民意調(diào)查反應(yīng)的居民購(gòu)房困難情況，以及現(xiàn)實(shí)生活中一對(duì)年輕人購(gòu)房過程中，年輕人雙方父母提供相當(dāng)數(shù)額資金的情況也與本文數(shù)據(jù)所顯示的問題相一致。

另外我們也要注意到統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存在的缺陷，例如城鎮(zhèn)人均可支配收入的統(tǒng)計(jì)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局人口就業(yè)司司長(zhǎng)馮乃林明確針對(duì)一些網(wǎng)友反映的收入“被增長(zhǎng)”情況進(jìn)行解釋時(shí)說，城鎮(zhèn)單位在崗職工工資統(tǒng)計(jì)的范圍包括城鎮(zhèn)國(guó)有單位、集體單位和股份合作、聯(lián)營(yíng)、有限責(zé)任公司、股份有限公司、外資和港澳臺(tái)商投資單位。不包括私營(yíng)單位、個(gè)體工商戶和靈活就業(yè)人員。現(xiàn)有各類人員約三億人，統(tǒng)計(jì)的僅為一點(diǎn)三億。從中可以看出，蘇州城市居民人均可支配收入實(shí)際情況要小于統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)，這必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比要比現(xiàn)在計(jì)算的要高，也說明了居民購(gòu)房的困難加大。此外，我國(guó)居民收入之間的距離不斷擴(kuò)大，這也導(dǎo)致大部分居民的負(fù)債率要高于本文中計(jì)算的數(shù)據(jù)，居民實(shí)際承擔(dān)的還款壓力還要大。

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