導語：房地產(chǎn)稅制弊端分析論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

（一）房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀

我國地方財政收入狀況。目前，我國地方財政呈現(xiàn)出明顯的收入不足的狀況。自1994年分稅制改革之后，地方財政日趨困難，地方分享的稅收總量占總財政稅收的比重呈不斷下降的趨勢；同時，由于地方政府發(fā)展政治、經(jīng)濟、文化的步伐也不斷加大，地方財政支出比重不斷上升，這使得地方財政收支缺口逐年加大，1998年財政缺口為2688.63億元,到了2005年已經(jīng)增長為10053.55億元。據(jù)統(tǒng)計，全國2800多個縣（市）級政府1/3以上是赤字。

從全國地方財政的角度來看房地產(chǎn)稅的地位。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收主要有以下稅種：房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等。盡管這些稅種在資源配置、組織財政收入、調節(jié)經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了一定的作用，但其收入規(guī)模較小，據(jù)統(tǒng)計，2005年房地產(chǎn)稅收在地方財政收入中的比重為歷年最高，卻僅為10.53%。而發(fā)達國家，如美國，其房地產(chǎn)稅收一般要占到地方財政收入的85%-90%。相比之下，我國房地產(chǎn)稅占地方財政收入的比重明顯偏低，無法形成地方稅的主要稅源。

從各級地方財政的角度看房地產(chǎn)稅的地位。目前，房地產(chǎn)稅收在我國的各級財政收入中的比重均較小，雖然在省、市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)四級財政中所占比例有所不同，但無論從哪一級來看，房地產(chǎn)稅收都屬于小稅種。以河南省2003年的數(shù)據(jù)為例，在地方政府四級財政中，省、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)稅收比重分別為4%、4.45%、2.16%均低于全省水平5.78%，而最高的市級也不過是10.37%，仍舊屬于小稅種。

結合歷年數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，市級財政收入中房地產(chǎn)稅收的比重有升高的趨勢，而省級則呈下降的趨勢，縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩級財政變化不大，呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢。同時，觀察其他省份的數(shù)據(jù)也可以看到類似的規(guī)律。總體說來，房地產(chǎn)稅收在地方各級財政中所占比例均偏低，屬于小稅種。

（二）房地產(chǎn)稅制存在的突出問題

首先，房地產(chǎn)稅收在地方財政收入中所占比重過小，而從各國稅收實踐來看，凡是實行分稅制財政體制的國家，房地產(chǎn)稅收基本上是地方財政的主要稅種；其次，稅制結構設計不合理。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負過輕而流轉環(huán)節(jié)稅負過重。這種“輕保有”的局面一方面導致了土地利用的低效率，使得土地作為資產(chǎn)的要素作用無法得到發(fā)揮，土地閑置與浪費現(xiàn)象日益嚴重；另外，稅費種類繁多，租、稅、費體系混亂。以稅代租、以費代稅、以費擠稅的現(xiàn)象十分普遍，大大限制了稅收的宏觀調控能力；最后，從稅負的分擔上來看，明顯表現(xiàn)為內資偏重、外資偏輕，這違背了稅制統(tǒng)一、稅負平等的基本原則，更不利于內資企業(yè)的競爭。

我國物業(yè)稅改革思路

（一）物業(yè)稅改革的模式

目前，針對物業(yè)稅的改革，學者們基本達成共識，就是將目前對經(jīng)營性用房和用地征收的城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅以及土地增值稅進行合并，開征統(tǒng)一的物業(yè)稅，物業(yè)稅稅收歸地方財政所有。

目前開征物業(yè)稅的國家，實行的稅率一般有兩種：比例稅率和累進稅率。實行比例稅率計征方便，但不利于發(fā)揮貧富調節(jié)作用；而累進稅率則正好相反。由于目前我國財產(chǎn)稅征收范圍很小，只有房產(chǎn)稅，因此，筆者建議現(xiàn)階段應該選擇比例稅率。確定物業(yè)稅稅率既要考慮區(qū)域間房地產(chǎn)價值水平上的差異，又要考慮納稅人的實際承受能力。國外物業(yè)稅稅率的確定主要是依據(jù)地方的支出規(guī)模、非財產(chǎn)稅收入額以及可征稅的財產(chǎn)的估價。筆者建議物業(yè)稅稅率為1%-2%，地方政府根據(jù)實際情況在一定范圍內進行調整。

稅基的計量。物業(yè)稅的稅基是物業(yè)稅征收時的房地產(chǎn)價，房地產(chǎn)稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。但為了便于征管、降低征稅成本，我們以房地產(chǎn)評估價值為計稅依據(jù)，以評估價值的80%為稅基，房地產(chǎn)課稅價值每五年評估一次。

物業(yè)稅的減免政策。建議物業(yè)稅的減免范圍僅包括以下五項：非營利性機構自用的房屋與土地，如學校、醫(yī)院、圖書館等；合法的宗教團體的自用房屋與土地；由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的科研學術機構直接用于學術研究的房屋與土地；對自用住宅可減免一定金額的房屋稅與土地稅；經(jīng)財政部批準免稅的其他房屋與土地。

（二）物業(yè)稅改革的效應分析

物業(yè)稅改革能增強地方政府的財政收入。把物業(yè)稅確定為地方主體稅種，按照占地方財政收入10%的比例去推算，假定微觀稅負不變，則物業(yè)稅的征收面要擴大1倍多。由于目前房地產(chǎn)保有階段稅收征收面仍比較窄，且是按原值征稅，如拓寬稅基、擴大計稅標準，這一比例是可以做到的，因此，物業(yè)稅開征后，基本上可以滿足成為主體稅種的要求。

政府采取物業(yè)稅后，為保證長期、穩(wěn)定的物業(yè)稅收入，必然將基礎建設投資進行長期規(guī)劃，并注意保持對居民物業(yè)的保護，以便保證投資者或者業(yè)主在當?shù)氐拈L期居留,這樣將對我國地方經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展起推動作用。

開征物業(yè)稅可以起到對土地集約利用和合理配置的作用。開征物業(yè)稅可以抑制土地的炒賣，即使開發(fā)商土地閑置，也必須每年按評估的財產(chǎn)價值繳納物業(yè)稅，這樣就加大了囤積土地的成本；可以推動產(chǎn)業(yè)結構調整，使城市土地向真正產(chǎn)生效用的使用者手中轉移。根據(jù)房地產(chǎn)的市場價格征稅，提升在城市中心區(qū)的生活或辦公成本，將會正確引導消費者對城市物業(yè)的選擇，實現(xiàn)物業(yè)的正常流動，從而推動城市空間布局和經(jīng)濟結構的不斷調整。

開征物業(yè)稅可以起到調節(jié)貧富差距的作用。物業(yè)稅以房地產(chǎn)所有者或使用者為納稅人，以房地產(chǎn)保有階段為主要課稅環(huán)節(jié)，其稅額與納稅人擁有或使用的房產(chǎn)、地產(chǎn)成正比，故能彌補個人所得稅調控方面的局限性，能夠發(fā)揮對人們收入分配不公的平抑效用，在一定程度上改變社會財富分配不均現(xiàn)象，降低財產(chǎn)的集中度，從而形成個人所得稅調節(jié)即期個人收入分配、物業(yè)稅調節(jié)個人財富積累水平，具有連續(xù)性、互補性的稅收調節(jié)機制。

對我國房地產(chǎn)稅制改革的政策建議

增加繳納上的公平度和透明度?，F(xiàn)行涉及房地產(chǎn)開發(fā)和保有各環(huán)節(jié)的稅種和相關收費，經(jīng)合并調整，構建統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅后，便于征繳和管理。在簡化稅種后可以適當提高征收額度，根據(jù)國際經(jīng)驗，使其占全部稅收的10％左右是比較合理的，由此可以將物業(yè)稅（財產(chǎn)稅）作為主體稅種之一進行管理，充分發(fā)揮其收入調節(jié)作用。

要進一步規(guī)范房地產(chǎn)的稅收評估制度。出于便于征管、減少征稅成本的目的，我們建議以房地產(chǎn)評估價值的80%為課稅的稅基，這就給房地產(chǎn)的價值評估質量提出了要求。實行物業(yè)稅改革后，必然要對房地產(chǎn)的稅收評估進行規(guī)范，適時推出更為細化、規(guī)范的合理的計稅方法，從而盡可能避免由于房地產(chǎn)價值的低估而造成的稅收流失。

健全與事權相匹配的物業(yè)稅體制。把物業(yè)稅清晰地界定為比較低端的政府，應該是比較合適的。地方政府一旦要將物業(yè)稅培養(yǎng)成為其主體稅種，不僅會提高征稅積極性，還會積極擴大地方基礎設施和公共設施規(guī)模、優(yōu)化投資環(huán)境，轄區(qū)內不動產(chǎn)就進入升值軌道，地方政府收入就穩(wěn)定增加，這就形成了稅收收入的良性循環(huán)。

內容摘要：目前我國房地產(chǎn)稅制弊端日益明顯，改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，開征物業(yè)稅是我國未來稅制改革的一項重要內容。物業(yè)稅改革的三個主要目標是：提高土地資源利用效率、促進社會收入分配公平和穩(wěn)定地方財政收入。我國應逐步將物業(yè)稅培養(yǎng)成為地方政府的主體稅種，積極發(fā)揮物業(yè)稅作為主體稅種的作用。

關鍵詞：房地產(chǎn)稅制改革物業(yè)稅地方財政

參考文獻：

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