導(dǎo)語：掙值法下房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制探討一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活中起著至關(guān)重要的作用。改革開放后房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，給房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部帶來很多的問題，其中最為嚴(yán)重的就是成本失控問題，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部核心競(jìng)爭(zhēng)力不復(fù)存在。掙值法運(yùn)用3個(gè)基本參數(shù)、4個(gè)評(píng)級(jí)指標(biāo)來對(duì)項(xiàng)目施工過程中工程進(jìn)度和成本偏差進(jìn)行分析，找到解決方法及時(shí)對(duì)問題進(jìn)行糾偏，避免在后續(xù)的工程中再出現(xiàn)此類情況，從而達(dá)到降低成本的目的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本控制；掙值法

在房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)日趨嚴(yán)峻的情況下，作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)主要支柱的建筑行業(yè)面對(duì)復(fù)雜多變的環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，這時(shí)健康可持續(xù)的發(fā)展就成了房地產(chǎn)行業(yè)的最終目標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制并不是一項(xiàng)簡(jiǎn)單的被動(dòng)約束和監(jiān)管，而是在成本管控的全過程中經(jīng)常檢查和發(fā)現(xiàn)潛在問題并加以控制。而掙值法則可以做到對(duì)項(xiàng)目全過程的成本和進(jìn)度的實(shí)時(shí)監(jiān)控。

一、房地產(chǎn)行業(yè)成本控制存在的問題

1.沒有樹立全面的成本控制意識(shí)。成本控制必須要貫穿項(xiàng)目成本控制的全過程，從施工的招標(biāo)階段、施工階段到最后的竣工驗(yàn)收階段都必須要做出相關(guān)的成本控制措施；同時(shí)要把成本控制細(xì)化到施工項(xiàng)目當(dāng)中的每一個(gè)員工，重視個(gè)人對(duì)整個(gè)項(xiàng)目部的影響。管理層應(yīng)加強(qiáng)對(duì)員工成本管理的知識(shí)培訓(xùn)，最大限度地激發(fā)員工在成本控制上的積極性，并發(fā)揮其應(yīng)有的價(jià)值。2.各方缺乏溝通。各部門間缺乏溝通。財(cái)務(wù)部門作為項(xiàng)目的主要核算部門，一般會(huì)制定比較嚴(yán)格的預(yù)算管理，但是過于嚴(yán)格的預(yù)算管理勢(shì)必會(huì)對(duì)成本就行壓縮，成本的降低一定程度上會(huì)影響工期，施工部門為了趕工期往往會(huì)無視預(yù)算管理，在施工項(xiàng)目上增加人員和資金的投入，預(yù)算管理從而流于形式，無法發(fā)揮真正的作用。因此，財(cái)務(wù)部門在進(jìn)行預(yù)算管理時(shí)，一定要和施工部們進(jìn)行充分溝通，讓施工部們也參與到預(yù)算管理中來，這樣編制出來的預(yù)算管理才具有可執(zhí)行性。各利益方缺乏溝通。在工程項(xiàng)目施工的過程中，各利益方如果溝通不及時(shí)、交流不到位，就會(huì)造成設(shè)計(jì)變更、工程簽證的報(bào)送、審核等滯后于施工，從而導(dǎo)致工程因不符合施工設(shè)計(jì)而進(jìn)行重新返工，成本也隨之上升。3.對(duì)施工過程中的成本管控不嚴(yán)。經(jīng)分析，施工過程的成本占總成本的比例高達(dá)70%，尤其是施工過程中材料、人工、機(jī)械的成本。作為項(xiàng)目的預(yù)算人員在進(jìn)行預(yù)算評(píng)估時(shí)采用增量預(yù)算和旁推的方法，依靠以往的類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行預(yù)算規(guī)劃，面對(duì)復(fù)雜多變的環(huán)境不能及時(shí)做出反應(yīng)，靈活性較差。房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)特點(diǎn)就是投資大、周期長(zhǎng)，正是由于這種特殊性，項(xiàng)目面對(duì)的材料價(jià)格變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)就越大，價(jià)格的不穩(wěn)定性使項(xiàng)目財(cái)務(wù)人員無法及時(shí)追蹤其準(zhǔn)確性。4.割裂了成本、進(jìn)度、質(zhì)量的關(guān)系。成本、進(jìn)度、質(zhì)量三者既相輔相成，又相互矛盾。在進(jìn)行成本控制時(shí)，要統(tǒng)籌三者之間的關(guān)系。項(xiàng)目的工期延長(zhǎng)，那么資金投入就會(huì)增加；項(xiàng)目工期縮減，同樣也會(huì)導(dǎo)致成本增加。因質(zhì)量問題而返工，會(huì)造成二次成本的增加；質(zhì)量的提高，同樣也會(huì)導(dǎo)致成本的增加。要想得到好的質(zhì)量，工期不能操之過急；因質(zhì)量問題而返工也會(huì)導(dǎo)致工期的延長(zhǎng)。5.成本控制不連續(xù)。成本控制間斷，沒有連貫起來。由于房地產(chǎn)行業(yè)人員流動(dòng)性較大，項(xiàng)目施工過程當(dāng)中人員頻繁調(diào)整變動(dòng)，工作交接的過程中沒有做到無縫連接或出現(xiàn)交接失誤，就會(huì)造成信息不對(duì)稱，成本信息更新不及時(shí)，無法實(shí)現(xiàn)全過程的交流管理，不容易達(dá)到想要的成本控制效果。

二、房地產(chǎn)行業(yè)成本控制存在的原因分析

1.缺乏科學(xué)的成本控制方法。項(xiàng)目在成本控制上并沒有利用具體的成本控制方法，只是簡(jiǎn)單依靠預(yù)算人員以往的經(jīng)驗(yàn)來制定相關(guān)的成本計(jì)劃，而且成本管理大都是事后進(jìn)行，成本管控水平較差。例如，在進(jìn)行材料的采購(gòu)時(shí)沒有詳細(xì)的采購(gòu)計(jì)劃，當(dāng)前需要什么材料就依據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)來買什么材料，這就很容易造成以下風(fēng)險(xiǎn)：材料價(jià)格一旦發(fā)生變動(dòng)，成本也將隨之發(fā)生變動(dòng)。在項(xiàng)目的實(shí)施過程中，項(xiàng)目部沒有制定相對(duì)細(xì)化的成本控制方案，而只是簡(jiǎn)單地進(jìn)行核算階段和支付階段的成本數(shù)據(jù)匯總，成本管控的方式過于粗放。這就在一定程度上導(dǎo)致了財(cái)務(wù)人員不能利用先進(jìn)的成本控制方法對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)一步深入分析，最后造成成本管控的效果不理想。因此急需建立起一套完善的成本控制管理體系，幫助施工企業(yè)降低成本。2.不注重全面的成本控制分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)部門一般都會(huì)在項(xiàng)目的前期編制總體的預(yù)算計(jì)劃，但是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中實(shí)際的變化不能做出及時(shí)調(diào)整，改進(jìn)前期預(yù)算，這就造成了預(yù)算和實(shí)際支出偏差巨大，導(dǎo)致在項(xiàng)目結(jié)束后沒有足夠的資料做出成本分析，無法判斷成本失控的原因。項(xiàng)目部雖然在工程實(shí)施的過程中會(huì)編制成本預(yù)算表，但是只限于簡(jiǎn)單的文字表述和成本數(shù)據(jù)，缺乏成本控制標(biāo)準(zhǔn)、未明確成本控制范圍等。不進(jìn)行全過程的動(dòng)態(tài)成本控制，成本控制的效果將大打折扣。有些項(xiàng)目把成本控制的責(zé)任全部分給了財(cái)務(wù)部門，企業(yè)的其他部門及員工很難樹立成本意識(shí)，對(duì)成本控制的參與度不高，權(quán)責(zé)不匹配，這就導(dǎo)致當(dāng)項(xiàng)目成本管理出現(xiàn)問題時(shí)，無法責(zé)任到人。成本控制不僅是整個(gè)運(yùn)營(yíng)過程當(dāng)中需要關(guān)注的，還需要施工項(xiàng)目中的各個(gè)部門的相互溝通協(xié)調(diào)，從而站在全局的高度來降低成本，提高成本控制的效果。3.缺乏有效的績(jī)效考核機(jī)制。企業(yè)的每個(gè)員工對(duì)于成本的認(rèn)識(shí)是不同的。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分員工表示成本控制與他們沒有關(guān)系，不屬于自身工作內(nèi)容。在企業(yè)當(dāng)中按資歷來升職是很普遍的現(xiàn)象，這就導(dǎo)致一部分員工抱有僥幸心理：工作上只要不犯大錯(cuò)，隨著時(shí)間的推移就會(huì)升職。由此，員工在工作中就會(huì)敷衍了事，對(duì)成本管控不作為。一個(gè)好的激勵(lì)機(jī)制，能調(diào)動(dòng)員工的積極性。在實(shí)施成本控制的過程中，對(duì)在保證質(zhì)量的前提下成本節(jié)約、進(jìn)度加快的人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)造成資源浪費(fèi)的員工進(jìn)行懲罰。這在項(xiàng)目的運(yùn)行當(dāng)中具有無比重要的意義。4.容易受客觀因素的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，在面對(duì)復(fù)雜多變的環(huán)境時(shí)，要是沒有充足的成本控制措施，成本很可能會(huì)超出計(jì)劃的可控范圍。房地產(chǎn)在施工過程中要考慮是否經(jīng)過冬天，受天氣影響，工程的進(jìn)度可能會(huì)延緩，導(dǎo)致成本上升。隨著國(guó)家環(huán)境保護(hù)的意識(shí)加強(qiáng)，出臺(tái)了一系列的環(huán)境保護(hù)政策，禁止在冬季進(jìn)行大規(guī)模的動(dòng)土作業(yè)，從而導(dǎo)致了施工隊(duì)的誤工成本，使產(chǎn)品開發(fā)周期拉長(zhǎng)，成本增加。

三、掙值法在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用

1.相關(guān)理論。成本控制是指企業(yè)依照發(fā)展設(shè)定的成本目標(biāo)，結(jié)合成本控制的相關(guān)理論，采取一系列的預(yù)防和調(diào)整措施對(duì)影響成本的各個(gè)因素和條件進(jìn)行成本管控，從而達(dá)到成本控制的目標(biāo)。掙值法是一種對(duì)項(xiàng)目的成本和進(jìn)度的績(jī)效進(jìn)行控制的方法，主要通過預(yù)算成本（BCWS）、完工預(yù)算成本（BCWP）、完工實(shí)際成本（ACWP）3個(gè)基本指標(biāo)和成本偏差（CV）、成本績(jī)效指數(shù)（CPI）、進(jìn)度偏差（SV）、進(jìn)度績(jī)效指數(shù)（SPI）4個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)來進(jìn)行數(shù)據(jù)差異的動(dòng)態(tài)分析比較，從成本、進(jìn)度的角度找出成本控制的偏差，從而幫助企業(yè)及時(shí)采取相關(guān)措施進(jìn)行糾偏，最后達(dá)到成本控制的目的。2.應(yīng)用實(shí)踐。LD房地產(chǎn)某開發(fā)項(xiàng)目為住宅建設(shè)，總建筑面積為147498.278平方米。實(shí)際開工日期為2018年9月1日，交付日期為2020年10月8日。在這里以2019年8月的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，其數(shù)據(jù)如表1所示。其中，CV>0且CPI>1表示項(xiàng)目成本節(jié)約；CV<0且CPI<1表示項(xiàng)目成本超支；SV>0且SPI>1表示項(xiàng)目進(jìn)度提前；SV<0且SPI<1表示項(xiàng)目進(jìn)度滯后。總體而言，項(xiàng)目成本控制情況不理想。進(jìn)一步分析可以看出，在進(jìn)度超前的情況下，項(xiàng)目的成本已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重超支的現(xiàn)象。毋庸置疑，企業(yè)在施工過程一定存在某些問題。經(jīng)了解，企業(yè)在施工過程中，監(jiān)理方提出，工期已經(jīng)晚于其計(jì)劃的工期，時(shí)間進(jìn)度不達(dá)標(biāo)。因此，施工企業(yè)為了達(dá)到監(jiān)理方的要求，多班工人輪流加班，致使人工費(fèi)上漲，超出預(yù)算，為了趕進(jìn)度而忽視了成本的費(fèi)用；由于質(zhì)量問題，進(jìn)行了二次返工，從而造成了材料浪費(fèi)，成本上升。由此看來，LD房地產(chǎn)成本存在一定的失控，成本控制迫在眉睫。

四、對(duì)策建議

1.運(yùn)用科學(xué)的成本控制方法。建立一套適合企業(yè)自身發(fā)展的科學(xué)的成本控制方法是非常有必要的。充分發(fā)揮掙值法的價(jià)值，把項(xiàng)目工期劃分為若干個(gè)階段，對(duì)每個(gè)階段的成本控制現(xiàn)狀進(jìn)行分析，查找原因進(jìn)行糾偏。加強(qiáng)掙值法的運(yùn)用也能為項(xiàng)目之后的施工進(jìn)度與成本進(jìn)行科學(xué)合理的有效預(yù)測(cè)，保證成本的偏差與控制保持在可接受和可調(diào)控的范圍之內(nèi)。2.建立績(jī)效考核制度?？?jī)效考核是企業(yè)提高效率的重要措施，把績(jī)效考核應(yīng)用到成本控制上，能夠讓企業(yè)員工真正認(rèn)識(shí)到成本控制的重要性。有必要建立一套成本控制績(jī)效考核制度，規(guī)范考核標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行獎(jiǎng)懲機(jī)制，從而實(shí)現(xiàn)在保證項(xiàng)目進(jìn)度的前提下節(jié)約成本。3.樹立成本意識(shí)。施工企業(yè)要注重動(dòng)員每一個(gè)員工積極參與，樹立成本控制的理念，建立成本績(jī)效考核和責(zé)任分配制度，將成本目標(biāo)落實(shí)到每個(gè)員工身上，細(xì)化責(zé)任清單，簽訂成本控制目標(biāo)責(zé)任書，使每一個(gè)員工都樹立起成本控制的意識(shí)。

五、結(jié)論

一個(gè)企業(yè)的成本控制能力決定了其核心競(jìng)爭(zhēng)力，其要想得到持久的發(fā)展，成本控制是重中之重。而一個(gè)合適的成本控制方法可以有效提高其核心競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大其營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。掙值法實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目施工過程的成本和進(jìn)度同時(shí)監(jiān)控，為項(xiàng)目提供了有效的分析評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也可以判斷企業(yè)的績(jī)效，從而達(dá)到成本控制的目的。

參考文獻(xiàn)：

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作者:鄧婷婷 單位:青海民族大學(xué)