導(dǎo)語(yǔ)：淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程成本控制一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制是指動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中涉及到的各個(gè)環(huán)節(jié)，及時(shí)解決并處理在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的突發(fā)情況，確保項(xiàng)目順利進(jìn)行。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；工程管理；成本控制

針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中存在的問(wèn)題，我們必須在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中進(jìn)行有效的項(xiàng)目管理和成本控制，需要探索技術(shù)、信息、組織、合同以及經(jīng)濟(jì)等多方面存在的潛力，進(jìn)一步增加項(xiàng)目管理和投資過(guò)程中的效益，降低項(xiàng)目成本，通過(guò)科學(xué)方法創(chuàng)造出優(yōu)秀的項(xiàng)目，樹(shù)立自己的品牌，合理進(jìn)行項(xiàng)目管理和成本控制。

1成本控制影響因素

1.1外部環(huán)境因素。企業(yè)外部環(huán)境因素主要是指項(xiàng)目中的技術(shù)因素以及項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境。房地產(chǎn)項(xiàng)目所處的外部市場(chǎng)環(huán)境直接影響項(xiàng)目的進(jìn)度和成本?，F(xiàn)階段，在激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，工程造價(jià)控制面臨巨大壓力，應(yīng)進(jìn)一步完善和加強(qiáng)成本管理。此外，技術(shù)也是影響項(xiàng)目發(fā)展的重要因素[1]。1.2內(nèi)部可控因素。一方面，工程設(shè)計(jì)方案直接決定工程造價(jià)水平。進(jìn)行科學(xué)合理的項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)考慮項(xiàng)目的技術(shù)、藝術(shù)、實(shí)踐和經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)。完善的方案審批，可以有效減少因施工臨時(shí)變更而引起的工程預(yù)算外資金支出。同時(shí)，作為頂層規(guī)劃，設(shè)計(jì)也開(kāi)始了后續(xù)的建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)等環(huán)節(jié)。另一方面，建設(shè)期是房地產(chǎn)項(xiàng)目支出的重要組成部分，也是資本管理的重要組成部分。如何滿足工期要求，項(xiàng)目成本在這一階段中關(guān)注的重點(diǎn)應(yīng)該是怎樣通過(guò)科學(xué)合理的工程設(shè)計(jì)方案確定適合的工期，盡可能的避免成本失控以及確保工程質(zhì)量。

2工程成本控制方法

2.1設(shè)計(jì)階段的成本控制。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)可以降低十分之一左右的工程造價(jià)，但是在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程中，不少設(shè)計(jì)人員忽略經(jīng)濟(jì)因素，只關(guān)注技術(shù)方面的問(wèn)題，不注重經(jīng)濟(jì)合理性，一味的提高項(xiàng)目的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和安全系數(shù)，從根本上減少了對(duì)工程造價(jià)的控制，因此，工程設(shè)計(jì)階段的成本控制很重要。在施工之前盡可能減少項(xiàng)目的變更，嚴(yán)格審核施工圖。施工圖在使用前，建設(shè)單位還必須組織提交建筑結(jié)構(gòu)、水、電、熱等詳細(xì)技術(shù)方案，盡量減少具體施工過(guò)程的變化和由此產(chǎn)生的費(fèi)用[2]。2.2招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制。根據(jù)筆者多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為，在投標(biāo)招標(biāo)的成本控制中，業(yè)主應(yīng)該注意以下幾個(gè)方面[3]：1）成本經(jīng)理編制投標(biāo)文件，應(yīng)收集、積累、篩選、分析及匯總各種有價(jià)值的數(shù)據(jù)，識(shí)別、預(yù)測(cè)、分析和評(píng)價(jià)影響工程成本的各種因素，編制投標(biāo)文件。2）在項(xiàng)目招標(biāo)和投標(biāo)階段中必須堅(jiān)持公開(kāi)、誠(chéng)信、公正、公平原則。3）以合理的低價(jià)中標(biāo)。為了避免投標(biāo)人之間惡意低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，業(yè)主應(yīng)停止盲目追求絕對(duì)低價(jià)，以工程量清單和合理低價(jià)中標(biāo)。2.3合同簽訂階段成本控制。合同應(yīng)按合同內(nèi)容簽訂，明確約定工期、價(jià)款結(jié)算及違約糾紛解決等條款。同時(shí)，正確預(yù)測(cè)施工過(guò)程中可能引起索賠的因素，應(yīng)具有前瞻性和有效性，避免索賠過(guò)多。除此之外，為了進(jìn)一步提高項(xiàng)目成本控制的效果，項(xiàng)目擔(dān)保、項(xiàng)目保險(xiǎn)等方法是有效分散、轉(zhuǎn)移或合理避免項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的措施。2.4施工階段成本控制。施工階段成本控制的主要措施有[4]：1）減少工程索賠，做好合同管理工作。在項(xiàng)目的施工過(guò)程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)是放在有效控制工程變更方面，業(yè)主的成本管理人員應(yīng)提前檢查。2）嚴(yán)格控制工程變更的程序以及積極檢測(cè)變更內(nèi)容。分別從經(jīng)濟(jì)性、功能性及美觀性等方面來(lái)考慮工程變更的必要性，這樣可以有效的減少項(xiàng)目工程的成本。3）從管理模式入手，建立施工監(jiān)理制度。按照監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則對(duì)工程投資進(jìn)行有效控制，完善責(zé)任分工和相關(guān)制度，建立投資控制制度。從項(xiàng)目管理機(jī)制的角度進(jìn)行了改進(jìn)。同時(shí)，避免投資施工，按月進(jìn)行項(xiàng)目的資金審計(jì)工作。4）有效控制項(xiàng)目投資成本。以施工設(shè)計(jì)方案為基礎(chǔ)，采用新工藝、新材料以及新方法來(lái)有效控制項(xiàng)目技術(shù)水平。結(jié)合相關(guān)統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目整體成本中約有70%是材料成本，而且成本水平可以直接影響間接成本。所以，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中選用新材料和新技術(shù)可以有效的縮短工期，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率。2.5竣工階段成本控制。按照地方及國(guó)家的相關(guān)法規(guī)，還有費(fèi)用定額、預(yù)算及合同的預(yù)算，認(rèn)真審核工程款，在竣工階段進(jìn)行成本控制需要從以下幾個(gè)方面展開(kāi)：1）為了避免重復(fù)收費(fèi)以及計(jì)算問(wèn)題，需要嚴(yán)格核對(duì)合同的相關(guān)條款；2）為了防止計(jì)算過(guò)程中的誤差，必須認(rèn)真審查且及時(shí)復(fù)核；3）檢查工程變更是否符合相關(guān)程序，落實(shí)設(shè)計(jì)方案的變更手續(xù)，必須在設(shè)計(jì)單位和施工單位批準(zhǔn)之后，并且經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的審查才可以進(jìn)行設(shè)計(jì)變更。4）在項(xiàng)目的投標(biāo)過(guò)程中，嚴(yán)格控制簽證價(jià)格和單價(jià)，避免出現(xiàn)高套單價(jià)的情況；5）嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖控制工程量。

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作者:鮑佛曉 單位:貴州大學(xué)