導(dǎo)語：新形勢房地產(chǎn)項目管理問題及對策一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：房地產(chǎn)項目是指在土地及地上建筑進行投資開發(fā)的建設(shè)項目，具有高風(fēng)險、高投入等的特點，需加強房地產(chǎn)項目管理，確保其達到理想的社會效益和經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)項目具有較完善的體系，主要包括決策階段、設(shè)計階段、實施階段；但也存在技術(shù)、人力、時間等方面的問題。因此，文章針對新形勢下房地產(chǎn)項目管理中存在的問題進行研究，并提出行之有效的解決對策，以確保房地產(chǎn)項目的順利進行。

關(guān)鍵詞：新形勢；房地產(chǎn)；項目管理

在社會經(jīng)濟發(fā)展過程中，房地產(chǎn)業(yè)是一個重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，其與人們的生產(chǎn)生活、居住環(huán)境、生活品質(zhì)、社會穩(wěn)定等都有著密切的關(guān)系。房地產(chǎn)項目主要包括決策階段、設(shè)計階段、實施階段，每個階段都其各自不同的管理特點與管理措施。同時，加強房地產(chǎn)項目管理，是確保房地產(chǎn)項目降低成本、提高效益的重要手段，也是推動房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的重要基石。

1新形勢下房地產(chǎn)項目管理存在的問題

1.1市場調(diào)查在決策過程中被忽視

房地產(chǎn)項目前期可行性研究是房地產(chǎn)項目開展的基本前提。只有確定了項目計劃，才能開展后續(xù)投資建設(shè)項目。但在當(dāng)前的房地產(chǎn)決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)商忽視了市場調(diào)研。許多開發(fā)商認為，只要是大型圍擋房，就能帶來可觀效益，并不注重前期房地產(chǎn)項目建設(shè)市場調(diào)研；還有一些房地產(chǎn)開發(fā)商在沒有進行深入的可行性研究的情況下，就急于建設(shè)項目，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)項目管理決策機制存在缺陷[1]。比如，中小開發(fā)商一般來自其原有的施工隊或施工單位，負責(zé)人缺乏物業(yè)管理知識，在項目決策中沒有注重市場調(diào)查，盲目決策。又如，在前期沒有投入足夠的人力、物力、財力進行調(diào)查的房地產(chǎn)開發(fā)商，只是借助其多年的經(jīng)驗做出判斷，最終導(dǎo)致項目建設(shè)的市場定位不明確，錯失了商機。沒有全面的可行性項目研究報告，許多決策倉促，會導(dǎo)致建設(shè)項目不科學(xué)。

1.2設(shè)計工作沒有受到重視

目前的房地產(chǎn)項目管理在設(shè)計階段存在明顯的問題，在設(shè)計方案的編制上沒有考慮因地制宜的因素。很多房地產(chǎn)開發(fā)商雖然注意到了施工階段的投資控制，不過對于資金的科學(xué)合理應(yīng)用及建筑產(chǎn)品設(shè)計質(zhì)量的提升等方面重視不足，存在明顯的重施工、輕設(shè)計的現(xiàn)象；而在房地產(chǎn)項目中，項目質(zhì)量、投資、進度等都占據(jù)著重要的位置，也發(fā)揮了關(guān)鍵的作用?？傊康禺a(chǎn)開發(fā)商比較重視施工過程，卻忽視了設(shè)計工作。因此，在具體的施工過程中，設(shè)計工作的開展也會受到影響，出現(xiàn)與實際情形不相符的情況，無法完全滿足業(yè)主的需求。另外，部分開發(fā)商對于設(shè)計效果的評價僅從審美質(zhì)量方面進行判定，而對于具體施工情況和實際條件等方面都缺乏考慮。

1.3施工合同簽訂不規(guī)范

在房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段的初期，房地產(chǎn)項目管理比較簡單，所有內(nèi)容都包含在分包合同下的總合同中，便于項目監(jiān)督管理人員和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)做好工作。然而，在分包合同工程的階段，施工合同的簽訂不規(guī)范，總承包商不清楚各分包商之間的項目合作情況，從而導(dǎo)致項目的延遲。分包商的分包項目需要分包商和總承包商進行有效的協(xié)調(diào)和溝通，當(dāng)出現(xiàn)問題時，承包商可及時與業(yè)主協(xié)商。發(fā)包人成為變相的承包商，負責(zé)現(xiàn)場管理的人成為項目總調(diào)度員。在項目結(jié)束時，承包商和現(xiàn)場管理人員會花大量的時間和精力在項目協(xié)調(diào)上，導(dǎo)致項目施工中存在很多問題。如果項目施工質(zhì)量出現(xiàn)問題，還會出現(xiàn)相互推卸責(zé)任的現(xiàn)象。特別是在項目完成和交付給客戶的階段，需要協(xié)調(diào)各方意見，無法完全按照施工合同開展工作，導(dǎo)致施工人員面臨更大的工作難度及工作壓力。

2新形勢下房地產(chǎn)項目管理問題的對策

2.1重視項目投資前期可行性研究

在房地產(chǎn)項目的決策與設(shè)計階段，很多問題都是事前對房地產(chǎn)市場調(diào)查不足所致，對房地產(chǎn)可行性研究不夠深入。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商基于對經(jīng)濟利益的更高追求，要及時掌握第一手的商業(yè)信息。例如，了解消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的基本需求、房地產(chǎn)市場現(xiàn)有的供需關(guān)系等。另外，對于房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的可行性需要做大量的分析。在正式開發(fā)房地產(chǎn)之前，應(yīng)投入相應(yīng)的人力、物力和財力進行可行性研究，保證房地產(chǎn)開發(fā)市場前期調(diào)研工作的有效實施[2]。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)將各個專業(yè)的技術(shù)人員納入可行性研究范疇，綜合分析房地產(chǎn)項目的項目規(guī)劃方案、經(jīng)濟性、技術(shù)可行性等，確保各方面的合理性。最后，根據(jù)調(diào)查研究結(jié)果提出相應(yīng)的指導(dǎo)意見，提升房地產(chǎn)項目的決策質(zhì)量。

2.2加強設(shè)計階段投資方面的控制

設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中最不能忽視的一個重要階段，也是投資控制的重點階段，要改變以往只重視施工、忽視設(shè)計的老舊思想。根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，房地產(chǎn)項目要想獲得成功，就必須考慮設(shè)計的新穎性，滿足廣大消費者購房時的基本需求。一個優(yōu)秀的設(shè)計方案，能夠讓房地產(chǎn)開發(fā)商更快地收回成本，避免對資金鏈的連續(xù)性造成影響。同時，能夠幫助房地產(chǎn)項目增加市場銷量，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益。開發(fā)設(shè)計高品質(zhì)的房地產(chǎn)項目，能為企業(yè)積累良好的口碑，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。當(dāng)前社會中大多數(shù)群體都面臨買房難的問題，甚至有些家庭在買房的事情上會涉及兩代人甚至三代人，因此房地產(chǎn)項目在設(shè)計階段就要充分考慮好買房者的實際需求，以更好地在市場上立足。

2.3做好房地產(chǎn)基礎(chǔ)項目動態(tài)管理

房地產(chǎn)項目管理要與企業(yè)實際情況相契合，同時涵蓋管理方面的基本特點及房地產(chǎn)項目環(huán)境、時間等因素。首先，合理選擇并應(yīng)用管理方法，不能一味地照搬照抄，而是要把握項目自身特點，加強對項目中薄弱環(huán)節(jié)的重視；運用現(xiàn)代化管理理念，提升工程項目管理水平。例如對項目目標成本的管理，可采用量本利分析方法建立相應(yīng)的數(shù)字模型，以預(yù)測相關(guān)數(shù)值。其次，綜合企業(yè)自身生產(chǎn)管理需要，建立目標成本管理制度，分解不同目標，進而全面跟蹤并反饋給各個子系統(tǒng)，有效提升房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益[3]。最后，依托基礎(chǔ)管理開展現(xiàn)代化管理，運用報表統(tǒng)計、信息管理、計量管理、監(jiān)測手段等手段，保證項目管理的有效性和可靠性?？傊?，要強化房地產(chǎn)基礎(chǔ)項目動態(tài)管理過程，充分把握和分析各個階段的影響因素，以取得更好的管理效果。

2.4強化房地產(chǎn)項目收尾階段管理

房地產(chǎn)開發(fā)商可在房地產(chǎn)項目收尾階段建立專門的管理機構(gòu)，與現(xiàn)場管理人員開展有效的分工合作。在項目實施早期階段，就要理順項目各個參與方的關(guān)系，減少收尾階段的工作量。如果總承包商的管理方向出現(xiàn)分歧，可以為開發(fā)商提供服務(wù)。注重加強自我管理，盡量減少房地產(chǎn)項目的分包，細化整體開發(fā)商的具體項目內(nèi)容，不斷深化各自合同的基本條件，協(xié)調(diào)項目開發(fā)商和監(jiān)理單位的工作?；诠こ叹唧w實踐考慮，承包方在施工階段有必要根據(jù)項目的特點進行統(tǒng)一規(guī)劃，并按照相應(yīng)的步驟實施；然后結(jié)合施工進度開展招投標工作，明確總承包商的工作任務(wù)，并及時交付給總承包商。對于不必要的風(fēng)險要加以規(guī)避，盡量減少開發(fā)商不必要的分包項目，保證所有項目的系統(tǒng)化，更好地協(xié)調(diào)和管理發(fā)包方與監(jiān)理單位在收尾階段的關(guān)系和工作內(nèi)容。

2.5提高房地產(chǎn)項目經(jīng)理的素質(zhì)

管理人員素質(zhì)直接決定了房地產(chǎn)項目的管理效果。目前，許多房地產(chǎn)項目管理公司內(nèi)部的專業(yè)人員較少，項目管理質(zhì)量普遍較低，對房地產(chǎn)項目管理的基本特征、基本任務(wù)和基本機制的認識還不夠，項目管理有一定的局限性。為了實現(xiàn)房地產(chǎn)項目管理的國際化和現(xiàn)代化，房地產(chǎn)項目管理者需要具備現(xiàn)代化的管理素養(yǎng)，特別是建設(shè)項目經(jīng)理的管理理念、管理藝術(shù)和領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)要與時俱進，深刻理解以人為本的項目管理的重要性。對于大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，需掌握和使用先進的管理工具來實現(xiàn)管理。如果管理者缺乏基本的管理素質(zhì)，就難以實現(xiàn)項目管理的現(xiàn)代化。與此同時，隨著社會的不斷進步和相關(guān)管理技術(shù)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理人員還應(yīng)接受相應(yīng)的培訓(xùn)，以提高管理質(zhì)量。換言之，項目經(jīng)理素養(yǎng)的高低決定了能否培養(yǎng)出一支合格的管理團隊。擁有高水平的項目管理團隊，就可以讓項目管理工作在一個良好的環(huán)境中進行。

3結(jié)束語

在當(dāng)今社會，房地產(chǎn)行業(yè)的重要作用日益凸顯。房地產(chǎn)項目是重要的民生工程，關(guān)系著人們的日常生活；而且在房地產(chǎn)項目管理中，管理效率和管理質(zhì)量也都是至關(guān)重要的。因此，加強房地產(chǎn)項目管理，是推動房地產(chǎn)業(yè)良好持續(xù)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。不過，在具體實踐過程中，房地產(chǎn)項目管理仍存在一些問題，需要制訂有效的對策，確保新形勢下房地產(chǎn)項目管理的效果與質(zhì)量。

參考文獻：

[1]趙計偉,姜帥.房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工現(xiàn)場管理及優(yōu)化策略探索[J].工程技術(shù)研究,2018,3(7):151-152.

[2]唐桂華.新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)項目管控策略研究[J].住宅與房地產(chǎn),2020(4):12+36.

[3]胡剛.房地產(chǎn)公司項目管理現(xiàn)存問題與對策[J].住宅與房地產(chǎn),2020(29):81-82.

作者：耿德明 單位：中核安順置業(yè)有限公司