導(dǎo)語：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全成本管理運(yùn)用探析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：現(xiàn)階段我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度持續(xù)增快，房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展速度也在不斷提升，其中房地產(chǎn)整體的建設(shè)周期較長，存在較多的建設(shè)需求，工程管理難度較大，因此需要增強(qiáng)管理力度，避免出現(xiàn)資源不合理使用的情況。不僅如此，如今也需要選擇合理的方法開展工程管理，確?？梢蕴嵘Y源使用效率，保障項(xiàng)目質(zhì)量以及項(xiàng)目進(jìn)度，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：全成本；全周期；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；合作方

如今各個(gè)行業(yè)受到了大周期以及政府長效管理控制制度的影響，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤率不斷減小，在這個(gè)時(shí)期，為了獲取更多的經(jīng)濟(jì)利益，就需要高度重視成本管理，如此也可以顯著提升自身的市場競爭力。全成本管理能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)減少成本，提升收入，各個(gè)項(xiàng)目也能夠處于一個(gè)平衡的狀態(tài)。不過因?yàn)榇嬖谝欢ǖ挠绊懸蛩兀谶M(jìn)行落實(shí)的時(shí)候還是存在較多的不足之處，本文分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理時(shí)期存在的各種問題，提出了相應(yīng)的解決措施，希望可以給相關(guān)的人員提供一定的參考。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中存在的問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期相關(guān)準(zhǔn)備工作不足。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得一個(gè)目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)權(quán)之后，可以正式啟動(dòng)目標(biāo)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作，如公司注冊、開發(fā)資質(zhì)辦理、銀行賬戶設(shè)立、人員招聘、設(shè)立辦公場所、項(xiàng)目的周邊地質(zhì)條件地形地貌的勘測、設(shè)計(jì)要點(diǎn)的申領(lǐng)、政策和配套等外部條件的獲取、當(dāng)?shù)丨h(huán)境和文物等考古，市場的評估等，只有通過系統(tǒng)具體了解和充分準(zhǔn)備之后，才可以根據(jù)具體的情況作出設(shè)計(jì)的定位和提資，才能為后期項(xiàng)目的開展提供一定的保障。但是許多的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的前期階段并未作出充分的準(zhǔn)備，而草草啟動(dòng)，勢必對項(xiàng)目的總體的定位和策劃做出偏離的判斷，為后期的銷售和收尾交付運(yùn)營帶來巨大的隱患。（二）房地產(chǎn)企業(yè)過于追求利益至上，忽略社會(huì)利益。為控制房屋投資熱潮，限購限價(jià)的政策，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已進(jìn)入合理利潤時(shí)代，因項(xiàng)目的溢價(jià)空間被鎖定，房企均在成本投入管控上加大力度，首先是項(xiàng)目的設(shè)計(jì)降低建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)階段的建設(shè)成本，其次是在招投標(biāo)階段進(jìn)行刻意壓價(jià)，承包方承接項(xiàng)目的利潤壓縮、風(fēng)險(xiǎn)加大，承包方同樣在施工的過程中降低了相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，追求低成本，增加了安全隱患的系數(shù)。更有甚者房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠以最大程度的降低相關(guān)方面的成本，獲取最大的經(jīng)濟(jì)收益。（三）項(xiàng)目工程驗(yàn)收制度不夠完善。房地產(chǎn)的相關(guān)部門對驗(yàn)收合格的工程檢驗(yàn)完以后，就認(rèn)為與該項(xiàng)目沒有關(guān)系了，可以投入到下一個(gè)的工程項(xiàng)目當(dāng)中去，但是，這樣就會(huì)造成一時(shí)的假象。因此，需要對工程進(jìn)行實(shí)時(shí)的跟蹤與檢驗(yàn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本控制

全成本管理在開發(fā)項(xiàng)目具體實(shí)施過程中，是需要企業(yè)全體職工共同參與下完成的。所以，在成本管理中，具體的內(nèi)容是所有工作環(huán)節(jié)中的相關(guān)開銷，相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)則需要完善全成本管理體系，進(jìn)而提高成本管理效率，使得房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目過程中能夠獲得客觀的利潤。（一）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的非常重要，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)情況會(huì)對工程造價(jià)造成很多的影響。所以，項(xiàng)目投資者應(yīng)當(dāng)積極轉(zhuǎn)變觀念，在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段，需要改變以往的過于追求外型、功能以及規(guī)模，應(yīng)當(dāng)將性價(jià)比、質(zhì)量價(jià)格等方面考慮其中，提高對設(shè)計(jì)階段的成本控制，制定切合實(shí)際的設(shè)計(jì)方案，進(jìn)而控制工程項(xiàng)目成本，保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)能夠有效利用，盡量避免房地產(chǎn)在項(xiàng)目發(fā)開階段出現(xiàn)施工變動(dòng)，從而有效控制工程造價(jià)。（二）招投標(biāo)階段。高效的招標(biāo)管理可以有效提高項(xiàng)目開發(fā)效率，對降低開發(fā)成成本具有主要作用。有效的招標(biāo)可以對施工單位以及材料供應(yīng)商進(jìn)行選擇，這樣很好的控制項(xiàng)目的資金投入、施工質(zhì)量以及工程進(jìn)度等方面，因此，在招標(biāo)階段進(jìn)行成本管理顯得尤為重要。值得注意的是，需要精準(zhǔn)計(jì)算投標(biāo)，進(jìn)而促使企業(yè)獲得相應(yīng)的利潤，在確保施工質(zhì)量基礎(chǔ)上，競標(biāo)后獲得低價(jià)。但不意味著要以低價(jià)去競爭。對于中標(biāo)企業(yè)的選擇，先要考慮成本，再分清管理中的側(cè)重。此外，需要對招標(biāo)進(jìn)行詢價(jià)，全面了解在人員、材料、設(shè)備等方面的單價(jià)，從而實(shí)現(xiàn)對成本管理的有效控制，更好的幫助房地產(chǎn)開發(fā)商把控項(xiàng)目整體定位以及經(jīng)營方案，對成本控制相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行明確，使得形成一個(gè)共同的開發(fā)目標(biāo)。需要充分調(diào)研項(xiàng)目周邊其它類似項(xiàng)目的發(fā)展情況，分析總結(jié)出項(xiàng)目成本與產(chǎn)出之間的關(guān)系，同時(shí)分析開發(fā)技術(shù)是否足夠支持項(xiàng)目實(shí)施。在招投標(biāo)階段，需要對具體工作進(jìn)行細(xì)化，做好合理分配，明確接下來的設(shè)計(jì)、發(fā)包以及對現(xiàn)場管理等各項(xiàng)工作。此外，招標(biāo)后落實(shí)到實(shí)際開發(fā)項(xiàng)目中，及時(shí)與設(shè)計(jì)單位簽訂了設(shè)計(jì)合同，但是也可能出現(xiàn)由于專業(yè)公司的調(diào)整造成了設(shè)計(jì)成本的增加，與實(shí)際工程缺乏溝通和配合，裝飾圖設(shè)計(jì)與土建圖紙?jiān)O(shè)計(jì)不相符的情況，所以為了防止出現(xiàn)這些情況，應(yīng)當(dāng)先與設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同，而后在合同內(nèi)容基礎(chǔ)上，明確其中的具體設(shè)計(jì)范圍，尤其是在細(xì)節(jié)方面，需要進(jìn)行細(xì)化處理，而對于一些小的配件、結(jié)構(gòu)材料等，則都需要體現(xiàn)在設(shè)計(jì)方案中，以此來防止出現(xiàn)后期糾紛問題。（三）項(xiàng)目實(shí)施階段。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在具體實(shí)施階段，需要對設(shè)計(jì)變更、簽證進(jìn)行管理，防止出現(xiàn)設(shè)計(jì)改變導(dǎo)致成本的增加。此外，需要做好工程成本、質(zhì)量以及施工進(jìn)度之間的協(xié)調(diào)，從施工原材料的采購、施工質(zhì)量控制上進(jìn)行管理，避免出現(xiàn)原材料的浪費(fèi)導(dǎo)致成本增加，施工的返工導(dǎo)致成本增加。需要提高對施工單位的設(shè)計(jì)的審核工作，同時(shí)要注意分包的管理，并全面掌握現(xiàn)場情況，對施工資料進(jìn)行收集并做到了解加強(qiáng)對合同的管理。（四）審計(jì)階段。審計(jì)結(jié)算工作對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)具有重要作用，需要企業(yè)提高重視度，運(yùn)用市場機(jī)制，針對房地產(chǎn)企業(yè)審核各竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作上，選用能夠長期并且高效率工作的造價(jià)工程師，輔助制定決算資料。同時(shí)要具體做出明確：明確建設(shè)咨詢公司的權(quán)利和義務(wù)，其作為房地產(chǎn)企業(yè)聘請的審核審價(jià)專家，應(yīng)當(dāng)代表并輔助房地產(chǎn)企業(yè)全面開展審價(jià)復(fù)核工作；建設(shè)咨詢公司初審結(jié)果需要得到三方面的認(rèn)可，主要是被審施工單位、房產(chǎn)公司、該咨詢公司。建設(shè)單位選取第三方咨詢公司進(jìn)行審定，再由上級公司下派到咨詢單位進(jìn)行復(fù)審；在結(jié)算階段，聘用的建設(shè)咨詢公司無固定費(fèi)用收取，其主要的受益是按照審核后核減費(fèi)用的百分比率進(jìn)行收取，在此種方法的作用下，可以達(dá)到很好的項(xiàng)目成本控制。（五）工程竣工階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目需要進(jìn)行竣工驗(yàn)收，符合標(biāo)準(zhǔn)后方能交付使用。當(dāng)工程沒有達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)后，房地產(chǎn)企業(yè)需要找到問題所在并及時(shí)對項(xiàng)目進(jìn)行相應(yīng)的整改，由于項(xiàng)目整改期間出現(xiàn)成本的增加，如果需要整改項(xiàng)目多，則會(huì)嚴(yán)重影響開發(fā)項(xiàng)目的周期，導(dǎo)致項(xiàng)目不能按時(shí)交付使用，此種情況會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)造成高額賠償金，造成嚴(yán)重影響。此外，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要強(qiáng)化項(xiàng)目施工管理，更要做好項(xiàng)目驗(yàn)收工作，提前對施工進(jìn)行預(yù)期結(jié)算，從而為后續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)竣工結(jié)算工作做好鋪墊。在制定施工結(jié)算時(shí)，需要房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算與最終結(jié)算不能超過5%，在此數(shù)值下能夠確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收益與預(yù)期最小值相差不大。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理應(yīng)對措施

企業(yè)的成本管理水平與其經(jīng)濟(jì)利潤直接掛鉤，特別是對涉及資金量較多、項(xiàng)目工程規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，開展全成本管理工作對有關(guān)企業(yè)發(fā)展至關(guān)重要。（一）加大調(diào)研階段的力度。從上述內(nèi)容可以知道，前期的調(diào)研階段決定了項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方向，是整個(gè)項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)，前期項(xiàng)目可行性研究是極為關(guān)鍵和重要的。實(shí)際操作時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視前期研究工作，加大投入資金、人員和物質(zhì)的力度，搭建決策部門，對信息進(jìn)行匯總分析，提升決策的合理科學(xué)性，項(xiàng)目定位更為精準(zhǔn)。（二）加強(qiáng)建設(shè)期間的監(jiān)管工作。房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)不要只考慮經(jīng)濟(jì)收益和進(jìn)度快慢，要依據(jù)企業(yè)制度和設(shè)計(jì)要求規(guī)范操作，確保建設(shè)質(zhì)量的前提下盡可能提升建設(shè)速度縮短工期，一定要注意建設(shè)狀況和周遭環(huán)境的協(xié)調(diào)性。另外我國政府不會(huì)過于干涉房地產(chǎn)市場，市場自身的調(diào)節(jié)功能為主，必要情況下政府會(huì)實(shí)施一定的調(diào)節(jié)措施，引導(dǎo)市場更好的發(fā)揮調(diào)節(jié)功能。工程監(jiān)管工作涉及建設(shè)的整個(gè)期間，監(jiān)管人員要密切關(guān)注重點(diǎn)，不放過細(xì)節(jié)之處，發(fā)現(xiàn)建設(shè)中的問題及時(shí)反饋給建設(shè)企業(yè)，督促其整改。（三）加強(qiáng)管理人員的業(yè)務(wù)水平，提升管理人員的綜合素養(yǎng)。想要提升工程管理的水平，加大管理人員的培訓(xùn)，提升人員綜合素養(yǎng)是行之有效的辦法。招聘的管理人員需要擁有專業(yè)技能和職業(yè)素養(yǎng)；加大人員培養(yǎng)力度，舉行各種培訓(xùn)活動(dòng)，提高管理人員的技能水平；不定期抽查，考察管理人員，通過績效考核來評判管理人員，表現(xiàn)優(yōu)異者獎(jiǎng)，表現(xiàn)不好者罰，督促管理人員提升自我綜合素養(yǎng)，更好的完成監(jiān)管工作。（四）優(yōu)化項(xiàng)目管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，搭建完善的管理系統(tǒng)是有必要的。管理人員依據(jù)制度監(jiān)管，確保項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量和進(jìn)度，保障了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。建設(shè)時(shí)，建設(shè)人員要依據(jù)制度流程操作，提升建設(shè)質(zhì)量。

四、結(jié)語

隨著經(jīng)濟(jì)市場的不斷完善，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展迅速的增長，而所形成的結(jié)果是，房地產(chǎn)的競爭越來越激烈，也在一定的程度上促進(jìn)房地產(chǎn)在開發(fā)項(xiàng)目管理的過程中對不足之處進(jìn)行一定矯正、創(chuàng)新與突破，同時(shí)也使得房地產(chǎn)的相關(guān)項(xiàng)目管理人員更加的趨于專業(yè)化，同時(shí)也提高了房地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)，增強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)的成就感與榮譽(yù)感，也促進(jìn)了房地產(chǎn)在未來的更長遠(yuǎn)的發(fā)展。

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作者:張素芳 單位:滕州市自然資源局